📊 Новая статья: Как вести учёт инвестиций и не обманывать себя

Мой хороший знакомый инвестировал 3 года. Вложил 2,1 миллиона, капитал вырос до 2,3 миллиона. Он радовался: «Я в плюсе на 200 тысяч!»

Я посчитал за него. Учёл инфляцию, реальную. Реальная доходность: −30,5%.

Он беднел 3 года, думая, что зарабатывает. Всё потому, что не вёл учёт.

📌 В новой статье разбираю:

✅ Почему 90% инвесторов не знают свою реальную доходность
✅ Как вести учёт в Google Sheets (простая система, 10 минут в неделю)
✅ 4 таблицы, которые покажут всю правду о ваших инвестициях
✅ Как я обнаружил, что крипта сливала 40% портфеля и вовремя исправил
✅ Главные метрики: XIRR, реальная доходность, учёт инфляции и налогов
✅ Как вовремя видеть ошибки и не терять миллионы

Без учёта вы не инвестор. Вы играете в рулетку, да еще и вслепую😎

👉 Читать полную статью: https://dzen.ru/a/aZl5eVyVY149ydLE - вопросы можно задать в Дзен под статьей.

Почему ЗПИФ недвижимости - это способ получать доход от недвижимости с минимальными вложениями

Принято считать, что доход от недвижимости могут получать только состоятельные инвесторы, но это уже давно не так… С появлением механизмов коллективного инвестирования, в частности закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФн), доступ к доходу от коммерческих активов стал возможен даже для инвесторов с небольшим капиталом. В России этот инструмент развивается достаточно быстро, и понять его потенциальное место в портфеле важно каждому, кто хочет диверсифицировать риски и получать стабильный доход.

Что такое ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ недвижимости - это закрытый паевой инвестиционный фонд, который объединяет средства инвесторов и вкладывает их в объекты недвижимости: торговые центры, офисы, склады, жилые комплексы, земельные участки. Этот фонд не является юридическим лицом - он представляет собой имущественный комплекс, долями которого владеют пайщики. Управляет им профессиональная управляющая компания.

В отличие от прямой покупки квартиры или коммерческого объекта, здесь инвестор получает доступ к целому портфелю объектов, без необходимости самостоятельно управлять ими, искать арендаторов, заниматься ремонтом или юридическими вопросами.

Почему это выгодно начинающему инвестору

1. Низкий порог входа. Прямая покупка недвижимости в России требует значительного капитала (часто миллионы рублей), ипотечного кредита и времени на управление. ЗПИФн же позволяет участвовать в доходах от недвижимости с гораздо меньшей суммы - иногда достаточно нескольких сотен тысяч рублей.

Это делает фонды привлекательными для тех, кто не хочет или не может вкладывать крупные суммы, но хочет избегать «замороженных денег» на депозите.

2. Диверсификация и профессиональное управление. Вы покупаете не одну квартиру, а долю в фонде, который владеет целым портфелем активов. Управляющая компания следит за загрузкой арендаторов, техническим состоянием объектов, юридическими и финансовыми вопросами. Это снижает индивидуальные риски, связанные с конкретной недвижимостью.

Потенциальная доходность

По данным рынка за 2025 год, средняя совокупная доходность ЗПИФов недвижимости в России составляла около 18,4% годовых, включая дивидендные выплаты и рост стоимости паёв. При этом некоторые фонды с большим размером активов показывали доходности до 21,8% годовых.

Рентный доход, то есть выплаты от аренды, в некоторых фондах достигал 11–18% годовых - это сопоставимо или выше доходностей по облигациям, но с добавлением роста стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе.

Налоговые особенности

ЗПИФы пользуются специальным налоговым режимом: фонд сам по себе не платит налог на прибыль, а прибыль реинвестируется в активы. Это позволяет эффективнее накапливать капитал, поскольку налоги не уменьшают промежуточные доходы фонда.

Основные риски

Несмотря на преимущества, важно понимать риски:

1. Низкая ликвидность. ЗПИФ - закрытый фонд. Это означает, что продать паи можно только в определённые периоды или на вторичном рынке, если найдётся покупатель. Это не акции, которые торгуются ежедневно.

2. Долгосрочная перспектива. Инструмент рассчитан на длительный горизонт. Доход формируется со временем за счёт аренды и роста стоимости объектов. Если инвестор захочет выйти раньше срока, он может столкнуться с трудностями.

3. Рынок недвижимости и арендные риски. Рынок может быть цикличным. Снижение арендных ставок, падение спроса на коммерческие площади, рост вакантности - все это влияет на доходность фонда. Это важно учитывать как системный риск.

Как видите инструмент «не для всех» - но точно имеет интересную структуру. У меня в портфеле на сегодня есть один ЗПИФ складской темы. Средняя доходность за 2,5 года около 13% годовых. И жду прирост тела инвестиций при закрытии фонда через 2,5 года минимум 50%.

ЗПИФн можно легко найти практически у любого брокера и УК.

В комментариях предлагаю обсудить, был ли опыт инвестиций в этот инструмент?

Пентагон против Anthropic: как это отразится на акциях AI-компаний и всего IT-сектора

Пентагон потребовал от Anthropic полный доступ к ИИ Claude без ограничений. В случае отказа - разрыв контракта и возможное применение закона о военном производстве.

Это не корпоративный спор. Это сигнал о новой фазе взаимоотношений государства и AI-индустрии.

Разберём последствия для рынка и что это значит для инвесторов.

1. Военный спрос = новый драйвер выручки для AI

Что происходит:

Государство усиливает контроль над передовыми моделями ИИ. Это означает одно: технологии ИИ становятся инфраструктурой стратегического уровня.

Для AI-компаний это:

✅ Рост государственных контрактов (долгосрочных, стабильных)
✅ Повышение устойчивости денежного потока (бюджет не зависит от рынка)
✅ Масштабирование через оборонные расходы

Исторический контекст:

Военные бюджеты США были катализатором роста для:
- Интернета (ARPANET)
- GPS (военная навигация)
- Микрочипов (оборонные заказы)

Для AI это может стать аналогичной точкой ускорения.

2. Риски для частных AI-компаний

Обратная сторона:

Когда государство требует «полный доступ без ограничений», это:

❌ Усиливает регуляторное давление
❌ Снижает автономность компаний
❌ Повышает юридические и репутационные риски

Что закладывают инвесторы:

- Риск принудительного раскрытия технологий
- Ограничения на экспорт (санкции, лицензирование)
- Потеря контроля над продуктом

Для компаний вроде Anthropic, OpenAI и других разработчиков LLM - это фактор неопределённости, который может давить на мультипликаторы.

3. Эффект для акций AI-сектора: краткосрочная перспектива (волатильность):

Рост котировок на ожиданиях госзаказа
Коррекция из-за регуляторных рисков

Усиление государственного участия поддерживает мультипликаторы компаний, связанных с инфраструктурой безопасности и обороны.

Кто выигрывает:

✅ Производители чипов (Nvidia, AMD, Intel)
✅ Поставщики облачных мощностей (AWS, Azure, Google Cloud)
✅ Компании кибербезопасности (Palantir, CrowdStrike)
✅ Интеграторы оборонных IT-систем (Lockheed Martin, Raytheon)

4. Влияние на весь IT-рынок: раскол на два лагеря

Если государство официально признаёт ИИ критической технологией национальной безопасности, рынок IT разделится:

Лагерь 1: Компании с доступом к оборонным контрактам
→ Премия к оценке (стабильные контракты, господдержка)

Лагерь 2: Компании вне стратегического контура
→ Без дополнительного драйвера (зависят только от рынка)

Результат:

Концентрация капитала в инфраструктурных игроках.
Рынок уже вознаграждает тех, кто в цепочке поставок AI:

- Производители GPU
- Центры обработки данных
- Облачные провайдеры

Что я вижу по итогу: Рынок не падает от того, что государство вмешивается в стратегическую технологию. Он перераспределяет капитал в пользу тех, кто становится частью этой инфраструктуры.

Исторический пример:

В 1990-х интернет стал стратегическим активом. Компании, которые интегрировались в госструктуры (Cisco, Microsoft, Oracle), выросли кратно.

Те, кто остался «просто коммерческими» - исчезли или остались нишевыми.

С AI будет так же. Скриньте прогноз😉

Уже сегодня новая сделка 33% - хотите?

Не привык я хвастаться, скромничаю постоянно, но такие отзывы конечно не могу пропустить. Андрей уже около года заходит во все сделки, которые выходят на канале сделок и расписал все прошлые и будущие поступления от них. Табличка получилась👍

Таким образом он может планировать использовать деньги, которые получает на пассиве, а это на минуточку 1,5 млн. рублей. Знаю, что он делает частично реинвест в более консерватиные инсструменты. Если нужно, мы с ним корректируем стратегию. Всегда на связи!

Если интересны сделки с фиксированной доходностью 29-33%, уже сегодня будет новая сделка с доходностью 33%, выплата процентов каждый месяц.

Если интересно: https://t.me/+XeZotdNkGjI4Yjgy

Разбавлю немного вечера пятницы…

Если будете на Пхукете обязательно посетите пляж Карон! Немного с дрона поснимал сегодня вам обстановку на пляже.

Кажется, что море очень волнительное - но это для меня лично плюс, можно посерфить на доске.

На этом пляже единственный в Таиланде песок, который хрустит как снег. Идешь и реально слышен хруст.

А еще очень удобно заниматься спортом. Туда и обратно по берегу получается почти 7 км 🏃‍♂️- я прям реально кайфую от места! Оставил семью на лежаках, загорать, сам на 1,5 часа на прогулку под музыку!

Дорогие деньги меняют правила: кто выживет на рынке жилья в 2026

Рынок жилой недвижимости теряет равномерность роста: раньше одинаково хорошо продавались проекты во всех сегментах, сейчас прежде всего проекты высоких сегментов — бизнес-, премиум- и делюкс-класса, где выше концентрация капитала и требований к продукту.

Масс-маркет с тонкой маржой и высокой долговой нагрузкой в новой реальности становится особенно чувствителен к каждому проценту ставки и переносам сдачи.

А вот совокупная выручка девелоперов бизнес-, премиум- и делюкс-сегмента Москвы в 2025-м достигла 1,303 трлн рублей, прибавив 9% за счёт роста средней цены квадрата на 13% — с 596 до 675 тыс. рублей. В натуральном выражении рынок высокобюджетного жилья скорее стабилизируется, чем растёт, но именно он концентрирует денежный поток, пока массовый сегмент адаптируется к новым рискам.

Выигрывают те, чья модель выдерживает ужесточение правил игры: дорогие деньги и рост требований к качеству. В этом ключе очень показателен пример проекта «Остров» в Мневниковской пойме от Донстрой площадью около 2 млн кв.м, где уже введено в эксплуатацию свыше 900 тыс. кв.м. Одновременно строится несколько очередей, что позволяет гибко управлять темпами, ценой входа и предложением без давления единственного дедлайна.
Масштаб и стадийность превращают проект в своего рода «портфель внутри одного адреса»: уже действующая часть генерирует кэшфлоу и подтверждает качество среды, следующие очереди получают премию за сформированную инфраструктуру и высокую репутацию проекта.
В общем, прихожу к такой мысли:

Жильё больше не растёт равномерно, а требования к качеству возрастают

Комбинация введённого и строящегося в рамках единого кластера формирует рабочую модель для девелоперов в новых рыночных условиях. В 2026 году капитал уходит от абстрактных «новостроек Москвы» к конкретным устойчивым кластерам, где объём вкупе с работающей инфраструктурой снижают риски срыва сроков и перезапускают логику роста стоимости метра.

Эскалация на Ближнем Востоке: нефть, США и российский рынок - чего ждать инвестору

Любая эскалация на Ближнем Востоке автоматически ставит в центр внимания нефть. Регион остается ключевым узлом глобальных поставок, а любые риски для Ормузского пролива или экспортной инфраструктуры мгновенно закладываются в цену через риск-премию.

Базовую реакцию рынка мы уже видим - рост Brent. Даже без фактического сокращения добычи котировки включают в себя вероятность перебоев. Если эскалация останется ограниченной и не затронет физические поставки, рост носит спекулятивный характер и со временем сглаживается. Если же возникают реальные ограничения по экспорту, скачок на 10–20% в короткий срок выглядит вполне реалистично.

Теперь о крайнем сценарии - полной блокировке Ормузского пролива. Через него проходит около 20% мировых поставок нефти и значительная часть СПГ. Даже кратковременная остановка судоходства приведет к шоку предложения.

В этом случае возможны:

– скачок нефти выше 120–150 долларов за баррель в краткосрочной фазе
– резкий рост волатильности на товарных рынках
– всплеск инфляционных ожиданий по всему миру
– переход глобальных рынков в режим risk-off

🇺🇸 Для США это означает двойной удар. С одной стороны, энергетический сектор получит мощную поддержку. С другой резкий рост цен на топливо усилит инфляционное давление. Доходности казначейских облигаций могут вырасти на ожиданиях жесткой политики ФРС, а технологический сектор окажется под давлением. Индексы способны уйти в коррекцию 10–20% в зависимости от продолжительности блокады. Лично я пока вижу сдержанную коррекцию в понедельник на 2-4%. Но если коррекция все-таки усилится до 10% и выше я увеличу экспозицию на широкий рынок.

🇷🇺 Для российского рынка высокая нефть выглядит позитивно. Рост экспортной выручки поддерживает бюджет и рубль. Нефтегазовые компании могут стать бенефициарами. Однако если глобальные рынки переходят в панический режим, общий отток риска способен временно давить и на российские акции. Плюс стоит учитывать возможные изменения санкционной риторики в условиях глобального кризиса. Поэтому роста в ближайшие дни особо не жду. А вот локальные падения можно рассматривать для усиления позиций. Я слежу за акциями Сбер, Лукойл, Газпромнефть. Но думаю нужных мне уровней не увижу на фоне этого конфликта.

Крипторынок на удивление выглядит сдержанным и даже показывает рост. Тут я действую в рамках моей DCA стратегии. И очень бы хотел уровней ниже 60к по битку!

Учитывая, что я активно инвестирую в недвижимость ОАЭ порассуждал, что будет с рынком недвижимости Дубая. Кому интересно, можно почитать.

На что смотреть. Во-первых, официальные заявления стран региона и военных альянсов. Во-вторых, страховые ставки на перевозку нефти: они быстро отражают реальную угрозу. В-третьих, динамику фьючерсной кривой нефти: глубокая бэквордация будет сигналом физического дефицита.

Где быть осторожными. В компаниях с высокой зависимостью от стоимости топлива и логистики. В бумагах роста при одновременном скачке доходностей облигаций. В использовании кредитного плеча - волатильность в таком сценарии будет экстремальной.

Как действовать?

- Сохранять часть портфеля в ликвидных инструментах (накопительные счета и фонды денежного рынка).

- Рассмотреть умеренную экспозицию к энергетике и банкам как хедж инфляционного шока.

- Не поддаваться панике на пике новостей.

💡И главное помнить, что рынок сначала переоценивает катастрофу, а затем переоценивает восстановление.

Эскалация на Ближнем Востоке это не только риск, но и тест на стратегическое мышление. Вопрос не в том, будет ли волатильность. Она будет. Вопрос в том, окажетесь ли вы к ней готовы. И это еще можно успеть сделать!

Всем правильных решений! Не делайте резких движений на эмоциях!

ВЫСОКОНАДЁЖНЫЕ АКЦИИ РОССИИ С ЗАЩИТОЙ

Собрался тут дать ссылку на пост, где подробно было бы описано про нашу самую доходную стратегию и не нашел, думаю надо исправить это.

За последние два года эта стратегия обгоняет индекс Мосбиржи более чем на 50%, и вот как она работает:

Smart beta подход объединяет преимущества пассивного и активного управления активами. В отличие от активных фондов, где решения принимаются на основе субъективных мнений менеджера, смарт-бета фонды используют жесткие правила для стратегий в рамках заранее определённых формул, что делает их более прозрачными и предсказуемыми для инвесторов.

В нашей стратегии все акции РФ крупной и средней капитализации сортируются от минимальной волатильности (риска) до максимальной. Выбираются 20 самых низкорисковых бумаг, формируется портфель, который
ребалансируется раз в неделю, если это нужно - это сохраняет гибкую подстройку под рынок. Дополнительно в портфеле постоянно находятся фонды на корпоративные облигации и золото,что обеспечивает повышенную надёжность и защиту портфеля от падений.

Преимущества этой стратегии:

1) Обгон индекса по доходности. Он достигается за счёт того, что в моменты падения рынка портфель теряет существенно меньше и за счёт защитных активов быстро выходит на новые максимумы;

2) Огромный обгон индекса по показателям просадок. Так, пик просадок приходится на -15%, что для рублёвых активов является редким явлением. Это даже меньше просадок, которые обычно испытывают облигации;

3) Огромный обгон индекса по показателю волатильности (общего риска) портфеля. Волатильность портфеля равняется волатильности пассивным мировым портфелям. Это отличный выбор в условиях санкций;

4) Портфель имеет в себе три независимых класса активов. Таким образом портфель подготовлен к любому режиму, будь то рост рынка, стагнация или глобальные проблемы во всей стране;

5) Различные классы активов в портфеле позволяют получать бонус от ребалансировки, если акции сильно растут, часть продаётся и покупаются отстающие облигации и золото. Зеркальное происходит, если сильно растут облигации или золото.

Слабые стороны стратегии:

1) В периоды бурного роста индекса портфель будет от него отставать, так как золото и облигации не покажут сопоставимой доходности, для нивелирования этого рекомендуем переходить в нашу другую стратегию, которая нацелена на рост.

2) В моменты кризиса и акции, и облигации будут терять в цене, однако золото часто будет выступать в качестве безопасной гавани.

👉 Подписаться на эту и вторую стратегию, нацеленную на рост можно по ссылке: @strategyRU_bot

После оплаты вам будет доступен удобный бот, который рассчитает доли акций под вашу сумму в 2 наших стратегиях. Вам останется только собрать портфель у вашего брокера, всю работу по подбору активов мы сделаем за вас.

ФосАгро: дешёвый циклик или скрытая дивидендная машина?

На этой неделе в моем портфеле в лидеры роста вышла компания ФосАгро, давайте посмотрим что внутри и стоит ли делать ставку дальше на эту компанию.

ФосАгро - один из крупнейших производителей фосфорных удобрений в мире. Полный цикл: от добычи апатита до готовой продукции. Активы в Кировске, Череповце, Балаково, Волхове. Большая доля экспорта.

Ключевое преимущество - собственная сырьевая база. Это снижает зависимость от внешних поставщиков и делает маржу более устойчивой в цикле.

2. Финансы за 9 месяцев 2025 и тут цифры говорят сами за себя:

Выручка - 441,7 млрд руб. +19% г/г
Чистая прибыль - 95,7 млрд руб. +48% г/г
Операционная прибыль - 115,3 млрд руб.
Операционный денежный поток - 109 млрд руб.

Компания зарабатывает и генерирует кэш. Это принципиально важно.

Чистый долг около 249 млрд руб.
Debt/EBITDA примерно 1,2-1,4х - нагрузка вполне комфортная.

Если отметить главное: ставка налога на прибыль выросла до 25%. Давление конечно есть. Но даже при этом прибыль растет.

3. Дивиденды

ФосАгро традиционно платит щедро. За 9 месяцев отражены дивиденды 46,6 млрд руб. Это одна из сильных сторон бумаги. Но надо помнить - дивиденды цикличны, как и сам рынок удобрений.

4. Оценка по рынку

P/E около 6-7
EV/EBITDA около 4-5

Это не дорогая компания. По мировым меркам она торгуется с дисконтом. Часть дисконта - санкционная премия риска и этот дисконт быстро уйдет при поступлении хороших новостей.

Еще очень важно, что если цикл удобрений продолжит восстановление, апсайд +30% сохранится.

5. Что происходит внутри бизнеса, коротко

Есть рост себестоимости - газ, сера, логистика. Есть изменение НДПИ и налоговой базы. Капзатраты остаются высокими - модернизация и поддержание мощностей.

Это не история про “собрали урожай и ничего не вкладываем”. Компания активно инвестирует. И это главное. Есть потенциал на окупаемость инвестиций и как следствие рост капитализации компании.

6. Макро и риски

ФосАгро - это чистый циклик. Зависит от:

• мировых цен на удобрения
• курса рубля
• экспортной логистики
• налоговой политики

Если рубль ослабевает - маржа растет. Если цикл удобрений охлаждается - прибыль быстро снижается.

7. Катализаторы роста. Что может двинуть акцию вверх:

• рост мировых цен на удобрения
• слабый рубль
• снижение ставки ЦБ
• дальнейшее снижение долга
• высокая дивидендная доходность

Исходя из всего выше, я могу сделать вывод, что ФосАгро - сильный экспортный циклический актив с хорошим денежным потоком и умеренной долговой нагрузкой. НО:

Это не история “вечного роста”. Это ставка на цикл и дивиденды.

Если вы понимаете, что покупаете - качественного сырьевого экспортера в середине цикла - бумага выглядит интересно. Если же вы ждете стабильности как у потребсектора - это не тот профиль риска.

💡Я продолжаю держать акции компании в портфеле, следуя стратегии. Не забудьте про диверсификацию по секторам.

Интеллект от ВТБ - новый этап в создании стратегий?

Какая самая частая ошибка в инвестировании? Это человеческий фактор! И я решил протестировать новый сервис от ВТБ.

О чем это?

Новый сервис Интеллект подберет подходящую стратегию и поможет инвестировать без эмоциональных ошибок.

Что дает сервис?

1) Автоматический подбор стратегии. Никакого часами изучения рынка - сервис сам анализирует твой профиль и подбирает оптимальную стратегию под твои цели и горизонт инвестирования. И это не просто парсер рекомендаций - это опыт работы целой команды аналитиков, данные которых заложены в сервис.

2) Решения на основе данных, а не эмоций. Паника при падении рынка или эйфория при росте - именно это сливает депозиты. Интеллект работает холодно и расчётливо, опираясь только на цифры. Больше не нужно гадать: покупать или пока еще рано!

3) Диверсификация портфеля. Сервис распределяет активы грамотно, снижая риски. Не все яйца в одну корзину - даже если ты сам об этом не думаешь.

4) Доступно даже новичку с депозитом от 10 тыс. рублей. Не нужно быть финансовым аналитиком. Сервис понятен с первого входа и ведёт тебя за руку на каждом шаге.

Буду тестировать - расскажу, сейчас мне нужно пройти тестирование, оно не сложное, но есть над чем задуматься.

Не переключайтесь, покажу вам что вышло на практике👋