❓️ ВОПРОС 89
Как не платить налог при продаже, если я не работаю, пенсионер, ИП или официальная зарплата маленькая

Одна из самых дорогих ошибок при продаже квартиры

Если льготный срок продажи квартиры ещё не наступил, а продать надо по каким-то причинам, то многие ошибочно думают:

Я не работаю официально, значит вычета при продаже квартиры у меня нет.
Или: я ИП и вычет мне не положен.
Или: я пенсионер - какие уж там льготы?
А значит, я буду продавать квартиру с занижением цены в договоре

❌ Это заблуждение многих

И вот уже шальная мысль бьётся в голове:

Буду продавать с занижением стоимости цены квартиры

💡 На самом деле вычет в 2 млн.рублей при покупке жилья положен каждому человеку один раз в жизни Даже ребёнку
Всем, по факту рождения

Думаете, что сэкономили?
А по факту, просто теряете 80% покупателей на уровне звонка по объявлению, потому что занижение - это красный флаг, сигнал опасности.
Всё больше людей отказываются от таких сделок
Я сама уже давно не беру квартиру с занижением, со своими клиентами

💬 Совет простой: сначала разберитесь, какие вычеты у вас есть
Возможно, занижать цену и вовсе не нужно

🎯 Хотите, чтобы я проверила вашу ситуацию?
Запишитесь на платную консультацию.
Это убережёт вас от ошибок, которые могут стоить сотен тысяч рублей

Запись на консультацию @LBilan

#налоги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro
#сделка@Bilan_pro
#занижение@Bilan_pro

🙋‍♂️ Покупатель, скажи честно - ради чего ты идёшь на занижение?

Продавец просто не хочет платить налоги, а ты рискуешь всем!
Где выгода для Покупателя?
Выгоды для Покупателя - НЕТ!!

Берём простой пример.

💰 Реальная стоимость квартиры - 5 млн руб.
Продавец предлагает в договоре указать 3 млн руб.

Зачем это продавцу?
Государство считает, что человек заработал 2 млн.руб, а значит должен уплатить налог 13%, а это 260 тыс.руб
Иными словами, Продавец уходит от налогов и обманывает государство
Ст. 23, 119, 122, 75, 198 НК РФ
Вы участник налогового преступления, потому что помогали уйти от налогов

И ещё попадаете под риск!
Если сделку признают недействительной или продавец обанкротится, он вернётся вам только 3 млн руб. (официальная сумма). А может и вовсе ничего, потому что при банкротстве, покупатель последний в очереди кредиторов
Точнее, он не последний, а вообще - НИГДЕ, просто третье лицо в процессе
Покупатель не кредитор, а значит не будет включён в список кредиторов

Теперь про ипотеку:

📌 Если цена в договоре 5 млн руб. (без занижения):

* Первоначальный взнос — 1 млн руб.
* Кредит - 4 млн руб.
* Наличными нужно иметь - 1 млн руб.

📌 Если цену занижают до 3 млн руб.:

* Первоначальный взнос - 600 тыс. руб.
* Кредит - 2,4 млн руб.
* Наличными нужно добавить ещё 2 млн руб.
* Итого наличными - 2,6 млн руб.

❓И где тут покупатель?
Большинство просто не вытягивают такие суммы наличкой.

Продавцу: Вы автоматически отрезаете себе 90% рынка и вам нужна консультация

Покупателю: Зачем вам такой риск?
Если намерены. купить вторичку, то пишите в личку @LBilan и я помогу найти квартиру и провести сделку, исключив все риски
Объясняю всё простыми словами в процессе сделки

#покупателю@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#сделка@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro

#недвижимость@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор
#Новосибирск@Bilan_pro

❓ Вопрос подписчика:
Сколько стоит сопровождение "под ключ" при покупки квартиры без ипотеки на вторичном рынке?

👩‍💼 Ответ:
Цена зависит не от налички или ипотеки - это всего лишь способ расчёта
Цена на услуг зависят от того - какую именно услугу, вы хотите получить от риэлтора

Есть два варианта:

1️⃣ Техническое сопровождение
Вас «проведут по этапам»:
- пришли сюда, подали здесь, расписались там,
- открыли аккредитив,
- получили ключи.
Это стоит дешево!

Но в этом варианте никто глубоко не проверяет документы и риски, да это и не интересная работа, лично для меня

2️⃣ Экспертиза документов и безопасность сделки, это совсем другое:
- проверка истории квартиры, с момента возникновения права собственности и это может быть любой год,
- анализ продавца, доверенностей, расчетов по прошлым договорам,
- проверка прав детей, недееспособных и другое
- в зависимости от того, какой из 17 видов документов, будет в вашей сделке, по каждому из них свои риски, а это невозможно знать заранее

Это и делает работу риэлтора интересно, лично для меня

Вот это и есть реальное сопровождение

И стоит оно от 50 тыс.руб у новичков и неопытных и до 6% от стоимости квартиры в Москве
А в среднем по России - это 3%

⚖️ Экономия на экспертизе может обернуться в будущем куда большими расходами:
- составить иск,
- платить за каждое заседания по 15 тыс.руб каждое, точно не знаю...
- возможно придётся сменить юриста, ни один раз
- количество заседаний суда неизвестно, умножайте на цену сопровождения юриста, вас на заседание, даже если дело отложили и вы были в суде 5 минут
- результат битвы в суде, тоже неизвестен
- время, потраченное на суды, в целом, тоже неизвестно

А в риэторской деятельности все известно: цена, время и результат

❗️И самое важное, что в момент сделки продавец очень хочет получить деньги, а значит предоставит вам любые справки, какие вы попросите, даже самые безумные
Ну если вы знаете какие именно, или знает ваш риэлтор, как подстраховаться на будущее

А вот если, в последующем будущем, придётся идти в суд, то добыть эти доказательства не представляется возможным, ведь именно, ошибка на сделке и отсутствие этих документов и есть почва для оспаривания сделки
Идею оспаривания вашей сделки, вы сами закладываете в ум Продавца, в момент сделки, словно 🌾зерна в закрома и они могут прорости в любой момент

И нет никакого общего стандартного списка документов, который вам могут выдать в виде гайда, а есть анализ документов и обстоятельств и далее сбор доказательств легитимности сделки, руками продавца😉

📌 Поэтому спросите себя:
Вам нужен «технический проводник по этапам» или реальная экспертиза, которая защитит вас и ваши деньги?

И да, ко мне можно обратиться @LBilan за услугой покупки квартиры на вторичном рынке

#недвижимостьНовосибирск
#недвижимость
#вторичка@Bilan_pro
#купить_вторичку
#купить_квартиру
#услуги@Bilan_pro

Экспертиза сделки начинается с просмотра квартиры
Моя любая часть❤️ сделки

Обычный покупатель приходит на просмотр квартиры и видит только стены, сравнивает с ценой, сопоставляет варианты, очаровывается видами из окна....

Опытный эксперт видит совсем другое

Пример из сделки:
Квартира после смерти матери
Продаёт дочь
Цена - с занижением, срочная продажа

❓ Вопросы начинаются сразу:
- Почему мать подарила квартиру дочери?
Дочь и так первая линия наследования, а траты на дарение и оформление наследства - одинаковые
- Почему мать умирает сразу дарения?
- Значит, есть и другие наследники?
- А где гарантия, что никого из них не обошли? Они знают о дарении?
- Мы никогда не можем проверить, были ещё дети
- Почему дочь торопится?

Я смотрю на квартиру:
🪑 нет ни одной современной вещи,
🚰 сантехника старая, мойка металлическая прибита к стене, шторки на леске в ванной
🚪 мебель времён СССР, побелка на стенах с кантиком наверху

Что это значит?
Дочь матери никак не помогала.
Денег у дочери явно не было, иначе были бы современные вещи
Может, они были в плохих отношениях?
Тогда почему дарение?
А дарение было добровольное?
А была справка на сделкоспособность?
А другие дети будут оспаривать договор дарения, чтобы вступить в наследство по закону?

Тогда откуда у неё сейчас спешка с продажей?
Может, долги? Микрокредиты?

Сначала она продаст квартиру с занижением цены в договоре, потом подаст на банкротство и Покупатель потеряет квартиру

Именно занижение цены в договоре и есть причина оспаривания сделки арбитражных управляющим

⚖️ Экспертиза сделки начинается не с просмотра выписок из ЕГРН и не с проверки банкротства продавца - тут все просто и это не скрыть

Экспертиза начинается с умения читать несоответствия: что говорит риэлтор продавца и что на самом деле видно в квартире

И это очень важный этап в покупке квартиры и поэтому я всегда хожу со своими клиентами на просмотры

#недвижимость
#вторичка@Bilan_pro
#консультации@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#квартира
#купить@Bilan_pro
#ЕГРН@Bilan_pro

Если бы у Покупателя был юрист или риэлтор в сделке, они бы вынесли мне мозги!!

Предоставьте нам к сделке:

- справку об отсутствии задолженности по капремонту
- справку о неиспользовании Маткапитала, вне зависимости от возраста продавца,
- возможно кто-то бы попросил справки с ПНД или справку на сделкоспособность

Но у покупателя не было никого и поэтому я не стала ничего этого предоставлять, за его постоянные нападки на меня, демонстрацию своей безграмотности осведомленности и пренебрежетельное отношение ко мне на протяжении всей сделки
Ну, ок

Покупатель считает, что нотариус всё проверяет!

Ага...
Тут можно смеяться
Прям в голос!
Ха-ха-ха...

Нотариус удостоверяет факт сделки, личность участников и соответствие сделки действующему законодательству

Ни о какой экспертизе квартиры и проверки истории квартиры и продавца, даже речи нет...

Что не проверяет нотариус:
- сделкоспособность продавца
- вероятность предбанкротного состояние
- вероятность использования маткапитала при погашении ипотеки
- коммунальные задолженности

Ни одно АН, не выйдет на сделку без этих документов и справок

Нотариус просто пишет в ДКП что всё 👌, со слов

Продавец сказал, что не использовал маткап, ну и хорошо!😱

И ещё, на сделке, абсолютно все АН и риэлторы меняют расписку о задатке/авансе и просят продавца написать расписку о частичной оплате за квартиру

У нас это было 100 т.р, но нотариусу всё равно и она сказала покупателю

Расписка остаётся у вас

Покупатель и рад🤦‍♀️

Предварительный договор прекращает своё действие в момент подписания договора купли-продажи, а значит и расписка о задатке

Если к этому человеку, придёт такой же клиент, в будущем, как он, который начитался в интернете, то его расписка о задатке, не будет подтверждением полной оплаты за квартиру
Вся сделка у покупателя - корявая, а у нас хорошая!

Я конечно подготовила расписку для своего клиента, чтобы он не писал от руки расписку, но при таком высокомерном отношении покупателя ко мне, я просто промолчала...
Нам, продавцам, это расписка не нужна, это не наша проблема

Но самое интересное было не это...😉
Продолжение следует....

#недвижимость
#вторичка@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#купить_квартиру@Bilan_pro
#сделка_1500@Bilan_pro

🔹 Алгоритм нотариальной сделки за наличные деньги

За сутки до сделки

1. Нотариус готовит проект договора - с условными формулировками и абстрактными датами.
2. Одна сторона получает проект на почту и пересылает его другой стороне.
3. Стороны проверяют текст договора:

* личные данные,
* реквизиты для расчётов,
* сроки и порядок освобождения квартиры
* какие-то другие условия
4. Вносят правки - заменяют абстрактные даты нотариуса на реальные договорённости.
5. Итоговый вариант отправляют нотариусу - это чисто технический момент, который всегда проходит спокойно и ни у кого не вызывает затруднения

В день сделки

6. Согласованный договор распечатывается . Я всегда иду в банк с этим готовым договорам, чтобы ни о чем не спорить, так как всё уже написано в ДКП нотариуса
7. Покупатель открывает аккредитив в банке.
8. Продавец проверяет условия раскрытия аккредитива и свои реквизиты.
9. С уже открытым аккредитивом стороны идут к нотариусу.
10. Ещё раз совместно пробегаются по договору, чтобы нотариус работал именно с последней версией.
11. При необходимости вносятся финальные правки.
12. Подписание договора у нотариуса.
13. Нотариус отправляет документы в Росреестр.

После сделки

14. После регистрации перехода права деньги с аккредитива перечисляются продавцу.
15. Стороны исполняют договорённости по освобождению квартиры.

Всё!🙅‍♀️

Но здесь всё пошло не так!!!
Что в целом, было ожидаемо!

#купить_квартиру
#квартира
#вторичка@Bilan_pro
#сделка_1500@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro