💣 Дети-собственники и недееспособные в квартире - одинаковая мина в сделке

Многие боятся детей-собственников, хотя прописанный ребёнок - это нулевой риск, а в ЕГРН ребёнка собственника, можно увидеть

Если ребёнка собственника нет в ЕГРН, то при полной проверке квартиры, вы найдёте ребёнка

Но с недееспособными собственниками всё хуже: в ЕГРН их статус вы не определите никогда.
Нет такого статуса в ЕГРН - недееспособный
Ни в каких документах по сделке, вы не найдёте недееспособного, ведь ум отключается постепенно, пока человек владел квартирой

Люди панически боятся детей, чего я искренне не понимаю...

А вот с недееспособными ещё хуже
В ЕГРН вы никогда не определите, дееспособный собственник или нет. Никогда!

❓Так почему вы никогда не задаёте этот вопрос?

Вы ищете игрушки в углу комнате, пугайтесь детской кроватки и бегающих детей по квартире

👉 Но не видите настоящую угрозу, которая может взорвать вашу сделку -
....а он тихо сидит на диване и улыбается, пока жена показывает квартиру
Или даже, может сам показывать вам квартиру и вы никогда не догадайтесь и не поймёте ничего
Был у меня такая сделка 10 лет назад

А ребёнок и недееспособный в сделке - последствия одинаковые
Сделка ничтожна!

#дети@Bilan_pro
#недееспособный@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#сделка@Bilan_pro

Зачем вам документ о снятии обременения?

И что это за документ о снятии обременения - копия погашения ипотеки?
Нет такого документа...

У вас же нотариус ведёт сделку - вы сами это сказали

Нотариус проверяет обременение сам в день сделки
Вас это не устраивает?

Получается - вы не верите нотариусу и уверены, что нотариус ничего не проверит, а если и проверит, то увидит, что есть обременение и всё равно проведёт на сделку?

Тогда, позвольте спросить:

А зачем вы платите нотариусу и за что?

Заказали бы договор 3-5 тыс.руб в Домклик и там же открыли бы аккредитив и провели сделку за 1 сутки
Это сейчас стоит до конца сентября 490 рублей

Но я молчу и не говорю это Покупателю
Пусть платит за свою неграмотность

А примерная дата освобождения квартиры записана в п.7 Предварительного договора

"10 дней с даты поступления денег на счёт Продавца"

Что здесь непонятно?
Куда ещё более примернее?
Что ещё нотариус должен написать в ДКП, чтобы Покупатель понял, через сколько дней получит ключи?

Человек полностью показывает свою некомпетентность, неумение читать договор, но имеет массу претензий ко мне
Но я, не его риэлтор!
Если вы не понимаете смысла написанного, то наймите того, кто вам переведёт текст

Вот, что значит человек ведёт сам свою сделку, когда не знает элементарного

Поэтому, он не понимает мои ответы, потому что уверен, что я умышленно не даю ему копию о погашении, ну и т.д

А зайти на госуслуги посмотреть обременения по кадастровому номеру, никак?
Не знаете, как и где?
А ну, ну...

Тогда позвольте спросить:

А зачем вы требуете какие-то бумаги с тех, кому не верите 1000%?
Вы же всё равно не будете верить...

Проверять квартиру и продавца со всех сторон, должна сторона покупателя - САМОСТОЯТЕЛЬНО!!!
Это и есть работа риэлтора, но вы не стали нанимать никого

А претензии к риэлтору Продавца, выглядят как6 по детски:

А вы говорили!!!
Вы обещали!!!

Читайте договор!
Что не ясно?
Я вам ничего не обещала и вы не мой клиент!
Я обсуждала с вами возможный ход событий при подписании Предварительного договора

А от задатка до сделки, надо пройти оптимальным путем и этот путь может меняться и сокращаться по срокам, но конечная точка всегда одна - СДЕЛКА

Ну это, как путь от дома до работы, можно дойти разными путями
Но вы же знаете, что точно туда доберётесь?

А мы пока просто готовимся к сделке.
Проверяйте, что хотите, мы вам не мешаем, все документы вам дали
Если умеете проверять, конечно...

Но я по-разному отношусь к покупателям без риэлтора!

Если человек не пытается изобразить из себя крутого специалиста, а это видно по 1-2 вопросам, то я от всей души рассказываю и помогаю в сделке

Такие люди спрашивают, переспрашивают, если не поняли, обсуждают, сомневаются, уточняют, стараются понять, вникнуть и ждут, пока квартира будет готова к продаже
Эти люди не пытаются изображать из себя акул рынка недвижимости, в общем ведут себя обычно и нормально

Вывод: если человек не работает на рынке недвижимости и не ведёт сделки на постоянной основе - это видно по его вопросам и страхам

Пожалуйста, не изображайте из себя того, кем вы не являетесь

Это касается любой сферы жизни!

Если я 25 лет за рулём, это совсем не означает, что я понимаю, как там всё внутри машины устроено и не пытаюсь учить мастеров, измазанных в машинном масле, как и что надо делать, коверкая названия процессов, самого процесса взаимодействия узлов и деталей, чтобы надо мной, потом никто не ржал в голос, когда я уйду из СТО с умным видом😁 победителя, что всех поразила своими знаниями

#разбор@Bilan_pro
#будни_риэлтора
#вторичка@Bilan_pro
#мысли_в_слух@Bilan_pro
#сделка_1500@Bilan_pro

❓️ ВОПРОС 89
Как не платить налог при продаже, если я не работаю, пенсионер, ИП или официальная зарплата маленькая

Одна из самых дорогих ошибок при продаже квартиры

Если льготный срок продажи квартиры ещё не наступил, а продать надо по каким-то причинам, то многие ошибочно думают:

Я не работаю официально, значит вычета при продаже квартиры у меня нет.
Или: я ИП и вычет мне не положен.
Или: я пенсионер - какие уж там льготы?
А значит, я буду продавать квартиру с занижением цены в договоре

❌ Это заблуждение многих

И вот уже шальная мысль бьётся в голове:

Буду продавать с занижением стоимости цены квартиры

💡 На самом деле вычет в 2 млн.рублей при покупке жилья положен каждому человеку один раз в жизни Даже ребёнку
Всем, по факту рождения

Думаете, что сэкономили?
А по факту, просто теряете 80% покупателей на уровне звонка по объявлению, потому что занижение - это красный флаг, сигнал опасности.
Всё больше людей отказываются от таких сделок
Я сама уже давно не беру квартиру с занижением, со своими клиентами

💬 Совет простой: сначала разберитесь, какие вычеты у вас есть
Возможно, занижать цену и вовсе не нужно

🎯 Хотите, чтобы я проверила вашу ситуацию?
Запишитесь на платную консультацию.
Это убережёт вас от ошибок, которые могут стоить сотен тысяч рублей

Запись на консультацию @LBilan

#налоги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro
#сделка@Bilan_pro
#занижение@Bilan_pro

🙋‍♂️ Покупатель, скажи честно - ради чего ты идёшь на занижение?

Продавец просто не хочет платить налоги, а ты рискуешь всем!
Где выгода для Покупателя?
Выгоды для Покупателя - НЕТ!!

Берём простой пример.

💰 Реальная стоимость квартиры - 5 млн руб.
Продавец предлагает в договоре указать 3 млн руб.

Зачем это продавцу?
Государство считает, что человек заработал 2 млн.руб, а значит должен уплатить налог 13%, а это 260 тыс.руб
Иными словами, Продавец уходит от налогов и обманывает государство
Ст. 23, 119, 122, 75, 198 НК РФ
Вы участник налогового преступления, потому что помогали уйти от налогов

И ещё попадаете под риск!
Если сделку признают недействительной или продавец обанкротится, он вернётся вам только 3 млн руб. (официальная сумма). А может и вовсе ничего, потому что при банкротстве, покупатель последний в очереди кредиторов
Точнее, он не последний, а вообще - НИГДЕ, просто третье лицо в процессе
Покупатель не кредитор, а значит не будет включён в список кредиторов

Теперь про ипотеку:

📌 Если цена в договоре 5 млн руб. (без занижения):

* Первоначальный взнос — 1 млн руб.
* Кредит - 4 млн руб.
* Наличными нужно иметь - 1 млн руб.

📌 Если цену занижают до 3 млн руб.:

* Первоначальный взнос - 600 тыс. руб.
* Кредит - 2,4 млн руб.
* Наличными нужно добавить ещё 2 млн руб.
* Итого наличными - 2,6 млн руб.

❓И где тут покупатель?
Большинство просто не вытягивают такие суммы наличкой.

Продавцу: Вы автоматически отрезаете себе 90% рынка и вам нужна консультация

Покупателю: Зачем вам такой риск?
Если намерены. купить вторичку, то пишите в личку @LBilan и я помогу найти квартиру и провести сделку, исключив все риски
Объясняю всё простыми словами в процессе сделки

#покупателю@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#сделка@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro

#недвижимость@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор
#Новосибирск@Bilan_pro

❓ Вопрос подписчика:
Сколько стоит сопровождение "под ключ" при покупки квартиры без ипотеки на вторичном рынке?

👩‍💼 Ответ:
Цена зависит не от налички или ипотеки - это всего лишь способ расчёта
Цена на услуг зависят от того - какую именно услугу, вы хотите получить от риэлтора

Есть два варианта:

1️⃣ Техническое сопровождение
Вас «проведут по этапам»:
- пришли сюда, подали здесь, расписались там,
- открыли аккредитив,
- получили ключи.
Это стоит дешево!

Но в этом варианте никто глубоко не проверяет документы и риски, да это и не интересная работа, лично для меня

2️⃣ Экспертиза документов и безопасность сделки, это совсем другое:
- проверка истории квартиры, с момента возникновения права собственности и это может быть любой год,
- анализ продавца, доверенностей, расчетов по прошлым договорам,
- проверка прав детей, недееспособных и другое
- в зависимости от того, какой из 17 видов документов, будет в вашей сделке, по каждому из них свои риски, а это невозможно знать заранее

Это и делает работу риэлтора интересно, лично для меня

Вот это и есть реальное сопровождение

И стоит оно от 50 тыс.руб у новичков и неопытных и до 6% от стоимости квартиры в Москве
А в среднем по России - это 3%

⚖️ Экономия на экспертизе может обернуться в будущем куда большими расходами:
- составить иск,
- платить за каждое заседания по 15 тыс.руб каждое, точно не знаю...
- возможно придётся сменить юриста, ни один раз
- количество заседаний суда неизвестно, умножайте на цену сопровождения юриста, вас на заседание, даже если дело отложили и вы были в суде 5 минут
- результат битвы в суде, тоже неизвестен
- время, потраченное на суды, в целом, тоже неизвестно

А в риэторской деятельности все известно: цена, время и результат

❗️И самое важное, что в момент сделки продавец очень хочет получить деньги, а значит предоставит вам любые справки, какие вы попросите, даже самые безумные
Ну если вы знаете какие именно, или знает ваш риэлтор, как подстраховаться на будущее

А вот если, в последующем будущем, придётся идти в суд, то добыть эти доказательства не представляется возможным, ведь именно, ошибка на сделке и отсутствие этих документов и есть почва для оспаривания сделки
Идею оспаривания вашей сделки, вы сами закладываете в ум Продавца, в момент сделки, словно 🌾зерна в закрома и они могут прорости в любой момент

И нет никакого общего стандартного списка документов, который вам могут выдать в виде гайда, а есть анализ документов и обстоятельств и далее сбор доказательств легитимности сделки, руками продавца😉

📌 Поэтому спросите себя:
Вам нужен «технический проводник по этапам» или реальная экспертиза, которая защитит вас и ваши деньги?

И да, ко мне можно обратиться @LBilan за услугой покупки квартиры на вторичном рынке

#недвижимостьНовосибирск
#недвижимость
#вторичка@Bilan_pro
#купить_вторичку
#купить_квартиру
#услуги@Bilan_pro

Экспертиза сделки начинается с просмотра квартиры
Моя любая часть❤️ сделки

Обычный покупатель приходит на просмотр квартиры и видит только стены, сравнивает с ценой, сопоставляет варианты, очаровывается видами из окна....

Опытный эксперт видит совсем другое

Пример из сделки:
Квартира после смерти матери
Продаёт дочь
Цена - с занижением, срочная продажа

❓ Вопросы начинаются сразу:
- Почему мать подарила квартиру дочери?
Дочь и так первая линия наследования, а траты на дарение и оформление наследства - одинаковые
- Почему мать умирает сразу дарения?
- Значит, есть и другие наследники?
- А где гарантия, что никого из них не обошли? Они знают о дарении?
- Мы никогда не можем проверить, были ещё дети
- Почему дочь торопится?

Я смотрю на квартиру:
🪑 нет ни одной современной вещи,
🚰 сантехника старая, мойка металлическая прибита к стене, шторки на леске в ванной
🚪 мебель времён СССР, побелка на стенах с кантиком наверху

Что это значит?
Дочь матери никак не помогала.
Денег у дочери явно не было, иначе были бы современные вещи
Может, они были в плохих отношениях?
Тогда почему дарение?
А дарение было добровольное?
А была справка на сделкоспособность?
А другие дети будут оспаривать договор дарения, чтобы вступить в наследство по закону?

Тогда откуда у неё сейчас спешка с продажей?
Может, долги? Микрокредиты?

Сначала она продаст квартиру с занижением цены в договоре, потом подаст на банкротство и Покупатель потеряет квартиру

Именно занижение цены в договоре и есть причина оспаривания сделки арбитражных управляющим

⚖️ Экспертиза сделки начинается не с просмотра выписок из ЕГРН и не с проверки банкротства продавца - тут все просто и это не скрыть

Экспертиза начинается с умения читать несоответствия: что говорит риэлтор продавца и что на самом деле видно в квартире

И это очень важный этап в покупке квартиры и поэтому я всегда хожу со своими клиентами на просмотры

#недвижимость
#вторичка@Bilan_pro
#консультации@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#квартира
#купить@Bilan_pro
#ЕГРН@Bilan_pro