Во всех договорах дарения, которые я делала за всю свою профессиональную риэлторскую деятельность, я всегда включала пункт: "Даритель имеет право пожизненного пользования и проживания в этой квартире"

А представьте, что потом кто-то купил эту квартиру....
Ведь все же хорошо:

Единственный собственник и он получил по договору дарения квартиру

Всё как здесь
А это только фрагмент сделки, далеко не последний и не единственный

С 2025 года сделки дарения стали все нотариальные и что напишет нотариус ..... да бог его знает....

Вот поэтому, я завелась, так как нотариус НЕ ЗАКРЕПИЛА за Дарителем право ПОЖИЗНЕННОГО пользования и проживания, т.е. фактически выкинула человека на улицу

В общем, в зависимости от того, что написано в договоре продавца возникают следующие вопросы...

#обучение@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro
#купить_квартиру@Bilan_pro
#дарение@Bilan_pro

🔥 Покупатель без риэлтора: иллюзия контроля на задатке

Часть 3

Недавно у меня был покупатель без риэлтора.
Он уверенно перебивал, учил «как правильно проводить сделки» и говорил:

«Ну у нас же нотариус, он всё проверит»

❌ Только вот на задатке оказалось, что человек даже не понимает, какой документ подтверждает право собственности

Настаивал, что сделка будет нотариальная, чему я была очень рада и подумала:

вы ещё пройдёте 5 кругов ада с нотариусом

А потом пошли вопросы:
- А как банкротство?
- А долги?
Я:

Так у вас же нотариус. Он же всё проверит.

На этом разговор закончился

Когда мы договорились о задатке, он мне пишет в WhatsApp:
- Вы же понимаете, что должны быть предоставлены документы?

Я:

А мы, собственно, для чего встречаемся?
На задаток приходят именно с целью посмотреть оригиналы документов

Человек знает,,что надо дать задаток, а что там делать и для чего - не понимает смысл

Пришёл на задаток

❗ И вот здесь я хочу пояснить
Что такое "договорились на задаток"?

Это не просто «подписать бумажку» или поболтать о том о сём...
Это момент, когда стороны:
📌 смотрят оригиналы документов,
📌 видят друг друга - реальный продавец и реальный покупатель, потому что на просмотре может не быть продавца
📌 смотрят паспорта,
📌 договариваются о существенных условиях - цене, сроках, порядке расчётов,
📌 фиксируют договорённости на бумаге и передают задаток

Это и есть, суть и цель предварительного договора

А человек, идя на задаток, заявляет мне: «Ну вы же предоставите документы?»
Я ему объясняю:

для этого мы и собираемся

И пока я готовила договор, он смотрел документы и бесконечно спрашивал:

- А будет ли указана цена?

- А будет ли указан срок продажи?

- А будет ли указан порядок расчёта?

И каждый раз я повторяла:

А для чего мы, собственно, тут собрались? Конечно, да!

✨ А теперь важный момент!
Люди, которые приходят без риэлтора, надеются, что риэлтор со стороны продавца «подскажет и всё расскажет»

Но я не беру денег с покупателя, если я работаю со стороны продавца, так как за работу мне платит продавец

А покупатели, в данном случае, пожалуйста, берите себе юриста, риэлтора, кого угодно
Риэлтор не может работать с обеих сторон

Я - сторона продавца Соответственно, я не обязана ничего объяснять покупателю, если покупатель ничего не боится и смело идёт, то я расцениваю это, что покупатель всё знает

Но такие клиенты думают иначе:

«Раз я ничего не плачу, значит, риэлтор будет сопровождать меня бесплатно, ведь он же хочет продать».

Нет, ребята
Так не бывает!
Вы не платите никому, не нанимаете специалистов, но хотите экспертную оценку и профессиональное сопровождение даро?
А этого не будет!

А дальше - самое интересное
Когда покупатель без риэлтора приходит на задаток, я просто:
кладу документы на стол и жду...
Я - сторона продавца и покупатели, сами обязаны провести экспертизу документов и сказать мне, что вам надо еще предоставить.
Моя задача продать квартиру и я предоставлю вам все справки, только скажите какие
Это ваша безопасность, а продавцу надо только деньги🤷‍♀️ от вас

...они что-то перелистывали, кивали, потом подписали договор
Я передала документы для нотариуса и вдруг звучит финальный вопрос:

А где право собственности?

🤦‍♀️ Ёлы-палы

Вот у вас в руках и это ЕГРН!!!!

Человек не понимает, какой документ, подтверждает право собственности

Можете осуждать меня сколько угодно, но в этой сделке, я работаю на стороне продавца, а значит никого не буду обучать

Часть 1 - ❌ Неправильные и
✅ правильные вопросы
при покупке квартиры
Часть 2 - 💣 Люди, которых НИКОГДА нельзя выписать из квартиры
Часть 4 - ⚖️ Риэлтор продавца — не ваш риэлтор
Часть 5 -🐺Одна фраза в договоре — и покупатель без риэлтора беззащитен
Часть 6 - ❌️ Покупатель без риэлтора: полная путаница ролей в сделке
Часть 7 -⏳Как Покупатель без риэлтора сам блокирует сделку
Часть 8 - 📃 Покупатель без риэлтора не понимает, что именно нужно проверять
Часть 9 - ⚖️ Проверка квартиры у нотариуса: что он делает и чего не делает

#сделка_1500@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#недвижимость

📌 Военная ипотека: кто может воспользоваться, на что потратить и условия

✅ Кто может воспользоваться

👨‍✈️ Офицеры, окончившие военные вузы и получившие первое звание после 01.01.2005
👨‍✈️ Призванные из запаса и заключившие первый контракт после 01.01.2005
⚓ Мичманы и прапорщики, прослужившие не менее 3 лет после 01.01.2005
🪖 Матросы, сержанты, старшины, солдаты, поступившие на службу до 01.01.2020 и подписавшие второй контракт после 01.01.2005

💰 На что можно потратить

🏠 Квартиру на вторичке или в готовой новостройке
🏡 Частный дом с землёй или таунхаус (если можно прописаться)
🏗 Квартиру в строящемся доме по ДДУ (если застройщик аккредитован в программе)
🌳 Землю под строительство дома (при выслуге более 20 лет)

📑 Условия военной ипотеки

Срок кредита — до 25 лет
Первый взнос — от 15%
Максимальная сумма кредита — 2,2 млн ₽
Минимальная сумма кредита — 300 тыс. ₽
💵 Любую недостающую сумму можно внести своими личными средствами

👉 Если нужен расчёт по военной ипотеке или подбор новостройки/вторички под сертификат — пишите в личные сообщения @LBilan

#военная_ипотека@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#новостройка@Bilan_pro
#Новосибирск@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro

⚖️ Риэлтор продавца — не ваш риэлтор

Часть 4

Многие покупатели думают: «Риэлтор продавца будет защищать и мои интересы».
🤦‍♀️ Откуда такая безумная идея?

Риэлтор продавца — это волк 🐺, которого наняли, чтобы превратить стены в деньги.
И всё!

❌ Но покупатель остаётся без защиты.

Простым языком - гарантированно и изящно забрал деньги у покупателя!
Да, это цинично, но это правда!

Работа риэлтора Продавца выполнена в тот момент, когда его клиент получил деньги за квартиру на свой расчётный счёт
И я молодец!

А у покупателя совсем другая цель - получить чистые документы и чтобы через несколько лет, никто не постучался в двери его квартиры...

Есть сроки исковой давности 21 год, а не 3 года, как все думают...

И вот покупатель без риэлтора что хочет от риэлтора продавца?

Справки и документы?
Ну, ок!

Вы скажите какие, я вам предоставлю...
Вы не знаете какие?
Тогда ко мне какие претензии?
Тогда, вам нужно нанять специалиста, ну или учиться самому

Я училась сама на своей сделке, причём сделка была нотариальная и я судилась по ней 5 лет в 90-е

А вы готовы учиться 5 лет на своих ошибках в судах?

Нет?
Тогда наймите себе специалиста.

Я принципиально не беру комиссию с обеих сторон и работаю, только с одной стороны, продавца или покупателя

Но у покупателя возникают претензии🤦‍♀️ ко мне и он хочет, чтобы ему все разжевывали и защищали его права

Покупатель не хочет платить специалисту, чтобы ему провели сделку, но хочет каких-то гарантий
От кого?
От риэлтора продавца?

Но мой клиент - совсем другой человек, который от вас хочет денег
И мне от вас нужны только деньги за квартиру, как ни цинично это звучит

Такая наивность у взрослых людей просто поражает...

Кто представляет интересы продавца?
Кто проверяет квартиру и продавца?

Я реально не понимаю, на что рассчитывает покупатель без риэлтора и без юриста

У меня есть знания и могу приехать в любой город и купить квартиру, мне не нужен местный риэлтор
А вам?
У вас знаний достаточно, для проведения сделки?

Это дичайший перекос в головах людей, которые спрашивают на показе:

А сколько мы вам должны заплатить?🤦‍♀️🤦‍♀️🤦‍♀️

НИСКОЛЬКО!

У меня есть клиент - это продавец этой квартиры и он платит мне комиссию за продажу своей квартиры

А ещё я люблю, чтобы в сделке, с другой стороны был тоже ВОЛК- мы оценим ситуацию спокойно и быстро, молча проведём сделку,
Без часовых дебатов по телефону ни о чём

Ну или надо брать деньги, но как за обучение профессии риэлтора, о чем, я и укажу в договоре

Интересно, ваше мнение.
Как вы относитесь к тому, что один и тот же риэлтор берет деньги и с продавца и с покупателя?

Часть 1 - ❌ Неправильные и
✅ правильные вопросы
при покупке квартиры
Часть 2 - 💣 Люди, которых НИКОГДА нельзя выписать из квартиры
Часть 3 - 🔥Покупатель без риэлтора: иллюзия контроля на задатке
Часть 5 - 🐺Одна фраза в договоре — и покупатель без риэлтора беззащитен
Часть 6 - ❌️ Покупатель без риэлтора: полная путаница ролей в сделке
Часть 7 - ⏳ Как Покупатель без риэлтора сам блокирует сделку
Часть 8 -  📃 Покупатель без риэлтора не понимает, что именно нужно проверять
Часть 9 - ⚖️ Проверка квартиры у нотариуса: что он делает и чего не делает

#сделка@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro

❌️ Покупатель без риэлтора: полная путаница ролей в сделке

Часть 6

Это обычная история, когда человек вчера продал квартиру, а сегодня покупатет
Вчера - он Продавец
Сегодня - он Покупатель

Покупатель держит в руках ДДУ, акт приема-передачи, ЕГРН, но не понимает, что это и есть право собственности.
Он уверен, что нотариус будет заверять наш предварительный договор.
А аккредитив собирается открыть без договора и без продавца.

❌️А Покупатель не знает, как проверить Продавца на банкротство

❌️Покупатель не знает, как и где посмотреть долги по коммуналке

❌️Покупатель не знает, какой документ подтверждает право собственности, хотя держит его в руках

❌️Покупатель не увидел отлагательных условий сделки в договоре, а значит может потерять время

❌️Покупатель вдруг решил, что мы не освободим квартиру в срок и ему придётся выбивать двери, хотя никаких предпосылок нет для такой шальной мысли

❌️Покупатель уверен, что пойдёт и откроет аккредитив до 1-2 дня до сделки без договора🤦‍♀️🤦‍♀️🤦‍♀️ и без Продавца

В данном примере, человек не видит разницы, между
🔹️ открытием счета для аккредитива и
🔹️открытием самого аккредитива,
так как, еще вчера, этот Покупатель был Продавцом - он недавно продал свою квартиру в другом городе и не был на открытии аккредитива в свою пользу, а значит не проверил реквизиты и условия открытия аккредитива
Удивительная беспечность!

Т.е человек за короткое время был в роли Продавца, а сейчас выступает в роли Покупателя
❌️И он не видит разницы между этими ролями, в самом процессе, под названием СДЕЛКА
А мы так то, по разные стороны и у нас разные критерии безопасности!

❌️Продавец не открывает аккредитив, в принципе - Продавец - это получатель денег, а не плательщик

А наш сегодняшний Покупатель, вчера продавал свою квартиру в другом городе, а значит, на тот момент был Продавцом!
То какой аккредитив он мог открывать?
Никакой!
Полная путаница ролей в сделке: а риски возникают из твоей роли в сделке:
Покупатель - плательшик
Продавец - получатель

И это разные риски и разные действия в одном и том же процессе, под названием СДЕЛКА

В итоге, Покупатель хочет нотариальную сделку, хотя это не требуется по закону и ставит нам в упрёк свои расходы - около 40 т.р

Я не знаю, что спрашивал Покупатель у нотариуса, но Покупатель был уверен, что нотариус будет заверять наш предварительный договор перед сделкой 🤦‍♀️ и очень беспокоился, что нотариусу, что-то может не понравится в ПДКП

...прошло 4 дня, мы нашли квартиру и я спросила,

может ли он рассчитаться раньше,

Но он сказал, что,

он не нарушает договор

Покупатель волнуется, что ему не дадут почитать договор, но аккредитив он как то намерен открыть без договора🤦‍♀️

Покупатель просит согласовать с Продавцами, что они освободят квартиру за 10 дней, как записано в договоре
На мой вопрос:

Что для вас является доказательством того, что Продавец выполнит ПДКП, ДКП и освободит квартиру в срок?
Мои слова?

Покупатель:

я вам иду навстречу, а вы меня в чем то упрекаете постоянно 🤦‍♀️

Эта сделка на два часа для профессионалов, но вместо этого мы обсуждаем уже 2 суток элементарные рутинные элементы сделки

...поэтому, я не люблю, ни цирк, ни театр

Здесь важно понимать, что я не оказываю услуг Покупателю, по пркупке квартиры, в данной сделке

Я работаю на стороне Продавца!
Деньги мне платит Продавец!
Я оказываю услуги Продавцу!


Часть 1 - ❌ Неправильные и
✅ правильные вопросы
при покупке квартиры
Часть 2 - 💣 Люди, которых НИКОГДА нельзя выписать из квартиры
Часть 3 - 🔥Покупатель без риэлтора: иллюзия контроля на задатке
Часть 4 - ⚖️ Риэлтор продавца — не ваш риэлтор
Часть 5 - 🐺Одна фраза в договоре — и покупатель без риэлтора беззащитен
Часть 7 - ⏳Как Покупатель без риэлтора сам блокирует сделку
Часть 8 - 📃Покупатель без риэлтора не понимает, что именно нужно проверять
Часть 9 - ⚖️ Проверка квартиры у нотариуса: что он делает и чего не делает

#будни_риэлтора
#вторичка@Bilan_pro
#сделка_1500@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro

⚖️ Проверка квартиры у нотариуса: что он делает и чего не делает

Часть 9

Многие покупатели думают, что нотариус проверит сделку «под ключ».
С чего вы это взяли?

Но на самом деле нотариус удостоверяет факт сделки и проверяет подлинные ли документы у присутствующих

А история квартиры, дети-собственники, маткапитал, скрытые наследники - это не его зона ответственности.

Хотите убедиться?
Возьмите сейчас в руки договор дарения или договор купли-продажи, у кого что есть и посмотрите, что написано в самом конце договора

✅ Что делает нотариус при удостоверении сделки

🔹 1. Проверяет личность и документы сторон:
* устанавливает личность по паспорту,
* проверяет дееспособность граждан и правоспособность юрлиц,
* удостоверяется в ПОДЛИННОСТИ документов.
📖 Основание: ст. 43, 44 Закона РФ от 11.02.1993 № 4462-1 «Основы законодательства РФ о нотариате».

🔹 2. Проверяет законность сделки:
* следит, чтобы договор соответствовал требованиям закона,
* проверяет, нет ли арестов и обременений в ЕГРН,
* убеждается, что условия сделки не противоречат закону.
📖 Основание: ст. 1, 15, 35 Закона № 4462-1.«Основы законодательства РФ о нотариате».

🔹 3. Устанавливает волю сторон:
* удостоверяется, что стороны понимают, что подписывают,
* фиксирует добровольность, отсутствие давления.
📖 Основание: ст. 163–165 ГК РФ.

🔹 4. Разъясняет правовые последствия:
* объясняет смысл договора и последствия его подписания.
📖 Основание: ст. 48 Закона № 4462-1.«Основы законодательства РФ о нотариате».

🔹 5. Удостоверяет сделку:
* присутствует при подписании,
* удостоверяет подписи, ставит печать, придавая документу силу.
📖 Основание: ст. 163 ГК РФ, ст. 53 Закона № 4462-1, «Основы законодательства РФ о нотариате»

🔹 6. Подаёт документы в Росреестр;
* обязан направить договор и заявление в Росреестр в электронном виде.
📖 Основание: ст. 55.1 Закона № 4462-1, ст. 34 ФЗ № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости».

❌ Чего нотариус не делает

Функции нотариуса строго ограничены законом - ст. 34–54 Закона № 4462-1 «Основы законодательства РФ о нотариате».
Там чётко перечислены его обязанности: проверка законности сделки, установление личности и дееспособности сторон, удостоверение подписей, разъяснение правовых последствий и отправка договора на регистрацию.

⚖️ Но в этих нормах нет обязанности нотариуса:

* проверять всю историю квартиры, от начала приватизации 1991 по настоящее время, если эта квартира была когда-то приватизирована
* анализировать предыдущие сделки, а именно там может быть бомба
* выяснять, использовался ли маткапитал - ну это святое
* проверять права несовершеннолетних,
* искать судебные споры или иные «скрытые» риски, например скрытое наследство, нарушение при приватизации

📌 Вывод

✅ Нотариус удостоверяет сделку и контролирует её законность в пределах предоставленных документов.
❌ Но «глубокая проверка квартиры» - это не его зона ответственности

За историю объекта, риски с маткапиталом, права детей и судебные нюансы, скрытое наследство, возможное банкротство продавца или его вероятность в ближайшем будущем, проверка наличия сидельцев, нарушения прав при приватизации, пожизненные права пользования квартирой и проживания в ней и прочие ниансы, за это нотариус не отвечает!

Так кто это всё будет проверять в вашей сделке?

Вы сможете всё это проверить самостоятельно, если сейчас вы не знаете, какой именно, будет договор на квартиру, которая вам понравится, из 16 возможных видов договоров?

Часть 1 - ❌ Неправильные и
✅ правильные вопросы
при покупке квартиры
Часть 2 - 💣 Люди, которых НИКОГДА нельзя выписать из квартиры
Часть 3 - 🔥Покупатель без риэлтора: иллюзия контроля на задатке
Часть 4 - ⚖️ Риэлтор продавца — не ваш риэлтор
Часть 5 - 🐺Одна фраза в договоре — и покупатель без риэлтора беззащитен
Часть 6 - ❌️ Покупатель без риэлтора: полная путаница ролей в сделке
Часть 7 - ⏳Как Покупатель без риэлтора сам блокирует сделку
Часть 8 - 📑Покупатель без риэлтора не понимает, что именно нужно проверять

#сделка_1500@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro

На выходные
Освежить знания по вторичном рынку недвижимости по хэштегу

#вопрос_ответ@Bilan_pro

💣 Дети-собственники и недееспособные в квартире - одинаковая мина в сделке

Многие боятся детей-собственников, хотя прописанный ребёнок - это нулевой риск, а в ЕГРН ребёнка собственника, можно увидеть

Если ребёнка собственника нет в ЕГРН, то при полной проверке квартиры, вы найдёте ребёнка

Но с недееспособными собственниками всё хуже: в ЕГРН их статус вы не определите никогда.
Нет такого статуса в ЕГРН - недееспособный
Ни в каких документах по сделке, вы не найдёте недееспособного, ведь ум отключается постепенно, пока человек владел квартирой

Люди панически боятся детей, чего я искренне не понимаю...

А вот с недееспособными ещё хуже
В ЕГРН вы никогда не определите, дееспособный собственник или нет. Никогда!

❓Так почему вы никогда не задаёте этот вопрос?

Вы ищете игрушки в углу комнате, пугайтесь детской кроватки и бегающих детей по квартире

👉 Но не видите настоящую угрозу, которая может взорвать вашу сделку -
....а он тихо сидит на диване и улыбается, пока жена показывает квартиру
Или даже, может сам показывать вам квартиру и вы никогда не догадайтесь и не поймёте ничего
Был у меня такая сделка 10 лет назад

А ребёнок и недееспособный в сделке - последствия одинаковые
Сделка ничтожна!

#дети@Bilan_pro
#недееспособный@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#сделка@Bilan_pro

Зачем вам документ о снятии обременения?

И что это за документ о снятии обременения - копия погашения ипотеки?
Нет такого документа...

У вас же нотариус ведёт сделку - вы сами это сказали

Нотариус проверяет обременение сам в день сделки
Вас это не устраивает?

Получается - вы не верите нотариусу и уверены, что нотариус ничего не проверит, а если и проверит, то увидит, что есть обременение и всё равно проведёт на сделку?

Тогда, позвольте спросить:

А зачем вы платите нотариусу и за что?

Заказали бы договор 3-5 тыс.руб в Домклик и там же открыли бы аккредитив и провели сделку за 1 сутки
Это сейчас стоит до конца сентября 490 рублей

Но я молчу и не говорю это Покупателю
Пусть платит за свою неграмотность

А примерная дата освобождения квартиры записана в п.7 Предварительного договора

"10 дней с даты поступления денег на счёт Продавца"

Что здесь непонятно?
Куда ещё более примернее?
Что ещё нотариус должен написать в ДКП, чтобы Покупатель понял, через сколько дней получит ключи?

Человек полностью показывает свою некомпетентность, неумение читать договор, но имеет массу претензий ко мне
Но я, не его риэлтор!
Если вы не понимаете смысла написанного, то наймите того, кто вам переведёт текст

Вот, что значит человек ведёт сам свою сделку, когда не знает элементарного

Поэтому, он не понимает мои ответы, потому что уверен, что я умышленно не даю ему копию о погашении, ну и т.д

А зайти на госуслуги посмотреть обременения по кадастровому номеру, никак?
Не знаете, как и где?
А ну, ну...

Тогда позвольте спросить:

А зачем вы требуете какие-то бумаги с тех, кому не верите 1000%?
Вы же всё равно не будете верить...

Проверять квартиру и продавца со всех сторон, должна сторона покупателя - САМОСТОЯТЕЛЬНО!!!
Это и есть работа риэлтора, но вы не стали нанимать никого

А претензии к риэлтору Продавца, выглядят как6 по детски:

А вы говорили!!!
Вы обещали!!!

Читайте договор!
Что не ясно?
Я вам ничего не обещала и вы не мой клиент!
Я обсуждала с вами возможный ход событий при подписании Предварительного договора

А от задатка до сделки, надо пройти оптимальным путем и этот путь может меняться и сокращаться по срокам, но конечная точка всегда одна - СДЕЛКА

Ну это, как путь от дома до работы, можно дойти разными путями
Но вы же знаете, что точно туда доберётесь?

А мы пока просто готовимся к сделке.
Проверяйте, что хотите, мы вам не мешаем, все документы вам дали
Если умеете проверять, конечно...

Но я по-разному отношусь к покупателям без риэлтора!

Если человек не пытается изобразить из себя крутого специалиста, а это видно по 1-2 вопросам, то я от всей души рассказываю и помогаю в сделке

Такие люди спрашивают, переспрашивают, если не поняли, обсуждают, сомневаются, уточняют, стараются понять, вникнуть и ждут, пока квартира будет готова к продаже
Эти люди не пытаются изображать из себя акул рынка недвижимости, в общем ведут себя обычно и нормально

Вывод: если человек не работает на рынке недвижимости и не ведёт сделки на постоянной основе - это видно по его вопросам и страхам

Пожалуйста, не изображайте из себя того, кем вы не являетесь

Это касается любой сферы жизни!

Если я 25 лет за рулём, это совсем не означает, что я понимаю, как там всё внутри машины устроено и не пытаюсь учить мастеров, измазанных в машинном масле, как и что надо делать, коверкая названия процессов, самого процесса взаимодействия узлов и деталей, чтобы надо мной, потом никто не ржал в голос, когда я уйду из СТО с умным видом😁 победителя, что всех поразила своими знаниями

#разбор@Bilan_pro
#будни_риэлтора
#вторичка@Bilan_pro
#мысли_в_слух@Bilan_pro
#сделка_1500@Bilan_pro