Почему выписка ЕГРН ни о чём, не говорит!

1. Выписка ЕГРН хоть и имеет формально срок действия 10 дней, но по факту, это не так!
Уже ерез 1 час, как вы получили выписку ЕГРН - может прилететь арест.
Так было всегда и ничего нового нет с 1999 года

2. В выписке ЕГРН не видно самого главного - истории квартиры, чтобы оценить риски

Возьмём за пример, эту историю

1️⃣ Как должно было быть по состоянию на 10.05.2025 г
Человек купил кооперативную квариру в 1975 году и владеет ею с 1975 г по настоящее время

Как это видно в выписке ЕГРН - один собственник с 2016 года, справка о выплате первого взноса
Но по факту, человек владеет квартирой с 1975, о чем видно из документов

2️⃣ Что было сделано!
По состоянию на 16.05.2025 г

Мужчина подарил квартиру своей жене

Как это выглядит в ЕГРН- Один собственник, договор дарения 2025 г
🤔 кто-то подарил квартиру даме 78 лет

3️⃣ Что случилось после дарения квартиры жене?
По состоянию на 16 июня 2025 г
Жена вернула мужу квартиру, но не по договору дарения, а не по соглашению о расторжении договора дарения от16.06.2025 г

Как это выглядит в ЕГРН - Один собственник, договор дарения 2025 г
🤔 кто-то подарил квартиру мужчине 86 лет

Все три выписки ЕНРН нормальные!
Но я просто ненавижу выписку ЕГРН, потому что
основной документ, где заложена мина под сделку, что делает её оспоримой или ничтожной - это договор-основание

Какая история квартиры?
Изучаем документы
На основании КАКОГО ДОГОВОРА квартира стала собственностью, что стоит за этой историей?

Разбираем все три случая!

1️⃣ Если мужчина решит продать квартиру, то тут вообще не никого, кто бы мог претендовать на какие-то права
ВООБЩЕ НИКОГО!!!

Если откроется наследство, то наследование будет по завещанию или по закону

Наследование по закону!
А все ли дети и внуки вступили в наследство?
Это неизвестно!
Надо смотреть ВСЁ - от документов и до каких-то признаков родни в квартире, о чём говорят наследники, что и как отвечают на вопросы новые наследники...
Смотря кто наследник

2️⃣ Если женщина продаёт квартиру, то тут вопросов ещё больше

Если муж подарил квартиру жене, это означает, что квартира куплена до брака с этой женщиной
Где мужчина?
Жив или нет?
Где живёт?
Где прописан?

Теперь факты:
Мужчина купил квартиру до брака с этой женщиной. Квартира 2-ком, а значит покупая квартиру в 1975 году, у мужчины явно была семья

Возникает вопрос:
А где дети и внуки?
Почему квартира подарена этой женщине, а не детям и внукам?

Ах вы, дама, ещё и развелись с мужем через 1 месяц после получения квартиры в дар?
А зачем?
А где этот человек?
Точно не в теплотрассе?
Умер? Докажите!
Жив? Докажите!
Докажите, что никто не будет оспаривать этот договор дарения, когда узнают, что перед смертью он подарил квартиру и развёлся тут же с женой...

3️⃣ Мужина продаёт квартиру
Человеку 86 лет
Почему продаёте?
Где будете жить?
Докажите, чтобы я была уверена,что вы не окажитесь в теплотрассе после сделки
А до 86 лет у вас ничего не было?
Ах, вы жили в квартире с 1975 года?
Странная история...

Если открылось наследство!
Человек в 86 лет получил квартиру в дар, проживая тут с 1975 года?
Обычно всё наоборот происходит и старики дарят детям
А тут подарила жена, которая даже не прописана в квартире? И уже не жена даже...
Вообще, странно....

Тут смотрим, кто наследники...
Если наследники дети или внуки, то договор дарения может оспорить дама, что подарила квартиру...( см.п.3️⃣)

Если наследник дама по завещанию, то дети и внуки мужчины, могут оспорить самый первый договор дарения (см.2️⃣), т.к не знали о дарении (п 2️⃣ и 3️⃣) - дед, жил в квартире с 1975 года никуда не выезжал

Такие мысли проносится у меня в голове на 5 минут, когда я смотрю документы на квартиру
И только потом начинается оценка рисков и сбор документов на сделку, если будут адекватные объяснения продавцов

Я хочу сказать, что ЕГРН не несёт никакой информации и надо тщательно изучать историю квартиры и все правоустанавливающие документы

#ЕГРН@Bilan_pro

Это разбор только одного вида договора - договор дарения!
А таких договоров как минимум 16, из тех, что встречались мне за годы работы...

#разбор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro

❌ Неправильные и
✅ правильные вопросы
при покупке квартиры

Часть 1.

⚠️ Один вопрос сразу показывает: покупатель не понимает сделку и всю сделку проживёт в страхе

....Покупатель садится за стол и начинает строго задавать вопросы

И тут я сразу понимаю - человек ничего не знает как идёт сделка и не понимает пакет документов по этой сделке

❌ Неправильные вопросы никак не ведут к проверке документов и продавца
✅ Правильные вопросы задаст мне только специалист, которого он так и не нанял...

🔑 На сделке важно задавать не формальные, а по-настоящему полезные вопросы, чтобы выявить, где "копать", чтобы исключить риски

Вот примеры:

❌ Неправильный вопрос: «Сколько человек в ЕГРН?»
👉 Вопрос ни о чём!
✅ Правильный вопрос: «Все собственники будут лично на сделке или кто-то действует по доверенности?»

❌ Неправильный вопрос: «Есть ли прописанные дети?»
👉 Это не имеет значения.
✅ Правильный вопрос: «Есть ли дети-собственники?»

❌ Неправильный вопрос: «Куда будут выписаны дети?»
👉 Неважно, где они будут прописаны
✅ Правильный вопрос: «Куда будет оформлена доля детей?»

❌ Неправильный вопрос: «Какая задолженность по коммуналке?»
👉 Какая разница?
Она всё равно должна быть погашена до сделки.
✅ Правильный вопрос: «Есть ли у вас сложности с погашением коммунальных долгов или всё будет оплачено и подтверждено документами до сделки?»

❌ Неправильный вопрос: «Сколько человек прописано в квартире?»
👉 Какая разница? Количество не играет роли — все выписываются перед сделкой
✅ Правильные вопросы:

◾️«Есть ли у вас проблемы с выпиской зарегистрированных жильцов?»
▪️ «Есть ли в квартире люди с правом пожизненного проживания, которых невозможно выписать?»

📌 Задавая правильные вопросы, вы снижаете риски и сразу показываете, что понимаете суть сделки

Часть 2 - 💣 Люди, которых НИКОГДА нельзя выписать из квартиры
Часть 3 - 🔥 Покупатель без риэлтора: иллюзия контроля на задатке
Часть 4 - ⚖️ Риэлтор продавца — не ваш риэлтор
Часть 5 - 🐺 Одна фраза в договоре — и покупатель без риэлтора беззащитен
Часть 6 - 🤦‍♀️ Покупатель без риэлтора: полная путаница ролей в сделке
Часть 7 - ⏳ Как Покупатель без риэлтора сам блокирует сделку
Часть 8 - 📑 Покупатель без риэлтора не понимает, что именно нужно проверять
Часть 9 - ⚖️ Проверка квартиры у нотариуса: что он делает и чего не делает

#вторичка@Bilan_pro
#сделка_1500@Bilan_pro

💣 Люди, которых никогда нельзя выписать из квартиры

Часть 2

Сегодня многие думают: прописка - пустяк
Банки не требуют, продавцы уверяют: «Да потом все выпишутся…»
❌ Но это «потом» может не наступить никогда.
Есть люди, которых не выпишет даже суд.

Есть категории граждан, которых не выпишет ни один суд. Причём «мина» могла быть заложена не нынешним владельцем, а много лет назад совсем другими людьми

📌 Примеры:
- отказник от приватизации - сохранил пожизненное право проживания;
- человек, который в момент приватизации был в армии или тюрьме, но вернётся и законно потребует своё;
- квартира, подаренная с условием пожизненного проживания дарителя

А вы думаете: «Один собственник, купил пять лет назад за наличку, без детей - значит, всё чисто»

А на самом деле проверять нужно всю историю квартиры, с момента её первого оформления права собственности и отслеживать всю историю квартиры до вашей сделки

Я уже говорили и не перестану повторять, что

выписка их ЕГРН не несёт никакой информации,

а страстное желание посмотреть выписку ЕГРН до задатка не видя документов на квартиру, вызывает просто улыбку

⚠️ Верить на слово продавцу, что у него «чистые документов» - это супер наивность, которая может стоить вам очень дорого

✨ Если вы в Новосибирске - помогу проверить документы, подобрать квартиру и провести сделку под ключ
📍 Если в другом городе - вам доступна дистанционная экспертиза и платные консультации

Часть 1 - ❌ Неправильные и
✅ правильные вопросы
при покупке квартиры
Часть 3 - 🔥 Покупатель без риэлтора: иллюзия контроля на задатке
Часть 4 - ⚖️ Риэлтор продавца — не ваш риэлтор
Часть 5 - 🐺Одна фраза в договоре — и покупатель без риэлтора беззащитен
Часть 6 - ❌️ Покупатель без риэлтора: полная путаница ролей в сделке
Часть 7 - ⏳ Как Покупатель без риэлтора сам блокирует сделку
Часть 8 -  📃Покупатель без риэлтора не понимает, что именно нужно проверять
Часть 9 - ⚖️ Проверка квартиры у нотариуса: что он делает и чего не делает

#обучение@Bilan_pro
#сделка_1500@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#купить_квартиру@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro

Во всех договорах дарения, которые я делала за всю свою профессиональную риэлторскую деятельность, я всегда включала пункт: "Даритель имеет право пожизненного пользования и проживания в этой квартире"

А представьте, что потом кто-то купил эту квартиру....
Ведь все же хорошо:

Единственный собственник и он получил по договору дарения квартиру

Всё как здесь
А это только фрагмент сделки, далеко не последний и не единственный

С 2025 года сделки дарения стали все нотариальные и что напишет нотариус ..... да бог его знает....

Вот поэтому, я завелась, так как нотариус НЕ ЗАКРЕПИЛА за Дарителем право ПОЖИЗНЕННОГО пользования и проживания, т.е. фактически выкинула человека на улицу

В общем, в зависимости от того, что написано в договоре продавца возникают следующие вопросы...

#обучение@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro
#купить_квартиру@Bilan_pro
#дарение@Bilan_pro

🔥 Покупатель без риэлтора: иллюзия контроля на задатке

Часть 3

Недавно у меня был покупатель без риэлтора.
Он уверенно перебивал, учил «как правильно проводить сделки» и говорил:

«Ну у нас же нотариус, он всё проверит»

❌ Только вот на задатке оказалось, что человек даже не понимает, какой документ подтверждает право собственности

Настаивал, что сделка будет нотариальная, чему я была очень рада и подумала:

вы ещё пройдёте 5 кругов ада с нотариусом

А потом пошли вопросы:
- А как банкротство?
- А долги?
Я:

Так у вас же нотариус. Он же всё проверит.

На этом разговор закончился

Когда мы договорились о задатке, он мне пишет в WhatsApp:
- Вы же понимаете, что должны быть предоставлены документы?

Я:

А мы, собственно, для чего встречаемся?
На задаток приходят именно с целью посмотреть оригиналы документов

Человек знает,,что надо дать задаток, а что там делать и для чего - не понимает смысл

Пришёл на задаток

❗ И вот здесь я хочу пояснить
Что такое "договорились на задаток"?

Это не просто «подписать бумажку» или поболтать о том о сём...
Это момент, когда стороны:
📌 смотрят оригиналы документов,
📌 видят друг друга - реальный продавец и реальный покупатель, потому что на просмотре может не быть продавца
📌 смотрят паспорта,
📌 договариваются о существенных условиях - цене, сроках, порядке расчётов,
📌 фиксируют договорённости на бумаге и передают задаток

Это и есть, суть и цель предварительного договора

А человек, идя на задаток, заявляет мне: «Ну вы же предоставите документы?»
Я ему объясняю:

для этого мы и собираемся

И пока я готовила договор, он смотрел документы и бесконечно спрашивал:

- А будет ли указана цена?

- А будет ли указан срок продажи?

- А будет ли указан порядок расчёта?

И каждый раз я повторяла:

А для чего мы, собственно, тут собрались? Конечно, да!

✨ А теперь важный момент!
Люди, которые приходят без риэлтора, надеются, что риэлтор со стороны продавца «подскажет и всё расскажет»

Но я не беру денег с покупателя, если я работаю со стороны продавца, так как за работу мне платит продавец

А покупатели, в данном случае, пожалуйста, берите себе юриста, риэлтора, кого угодно
Риэлтор не может работать с обеих сторон

Я - сторона продавца Соответственно, я не обязана ничего объяснять покупателю, если покупатель ничего не боится и смело идёт, то я расцениваю это, что покупатель всё знает

Но такие клиенты думают иначе:

«Раз я ничего не плачу, значит, риэлтор будет сопровождать меня бесплатно, ведь он же хочет продать».

Нет, ребята
Так не бывает!
Вы не платите никому, не нанимаете специалистов, но хотите экспертную оценку и профессиональное сопровождение даро?
А этого не будет!

А дальше - самое интересное
Когда покупатель без риэлтора приходит на задаток, я просто:
кладу документы на стол и жду...
Я - сторона продавца и покупатели, сами обязаны провести экспертизу документов и сказать мне, что вам надо еще предоставить.
Моя задача продать квартиру и я предоставлю вам все справки, только скажите какие
Это ваша безопасность, а продавцу надо только деньги🤷‍♀️ от вас

...они что-то перелистывали, кивали, потом подписали договор
Я передала документы для нотариуса и вдруг звучит финальный вопрос:

А где право собственности?

🤦‍♀️ Ёлы-палы

Вот у вас в руках и это ЕГРН!!!!

Человек не понимает, какой документ, подтверждает право собственности

Можете осуждать меня сколько угодно, но в этой сделке, я работаю на стороне продавца, а значит никого не буду обучать

Часть 1 - ❌ Неправильные и
✅ правильные вопросы
при покупке квартиры
Часть 2 - 💣 Люди, которых НИКОГДА нельзя выписать из квартиры
Часть 4 - ⚖️ Риэлтор продавца — не ваш риэлтор
Часть 5 -🐺Одна фраза в договоре — и покупатель без риэлтора беззащитен
Часть 6 - ❌️ Покупатель без риэлтора: полная путаница ролей в сделке
Часть 7 -⏳Как Покупатель без риэлтора сам блокирует сделку
Часть 8 - 📃 Покупатель без риэлтора не понимает, что именно нужно проверять
Часть 9 - ⚖️ Проверка квартиры у нотариуса: что он делает и чего не делает

#сделка_1500@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#недвижимость

📌 Военная ипотека: кто может воспользоваться, на что потратить и условия

✅ Кто может воспользоваться

👨‍✈️ Офицеры, окончившие военные вузы и получившие первое звание после 01.01.2005
👨‍✈️ Призванные из запаса и заключившие первый контракт после 01.01.2005
⚓ Мичманы и прапорщики, прослужившие не менее 3 лет после 01.01.2005
🪖 Матросы, сержанты, старшины, солдаты, поступившие на службу до 01.01.2020 и подписавшие второй контракт после 01.01.2005

💰 На что можно потратить

🏠 Квартиру на вторичке или в готовой новостройке
🏡 Частный дом с землёй или таунхаус (если можно прописаться)
🏗 Квартиру в строящемся доме по ДДУ (если застройщик аккредитован в программе)
🌳 Землю под строительство дома (при выслуге более 20 лет)

📑 Условия военной ипотеки

Срок кредита — до 25 лет
Первый взнос — от 15%
Максимальная сумма кредита — 2,2 млн ₽
Минимальная сумма кредита — 300 тыс. ₽
💵 Любую недостающую сумму можно внести своими личными средствами

👉 Если нужен расчёт по военной ипотеке или подбор новостройки/вторички под сертификат — пишите в личные сообщения @LBilan

#военная_ипотека@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#новостройка@Bilan_pro
#Новосибирск@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro