Покупка квартиры на первичном рынке жилья

Какая, сумма будет указана у в ДДУ, если у вас нет ПВ?

Часть 2

Если в вашей жизни, что-то пойдёт не так, не сможете платить кредит и вы захотите продать квартиру, что сделать это будет ОЧЕНЬ сложно, потому что, у вас кредит в банке, будет выше рыночной стоимости квартиры

И тогда - вы банкрот!

В кредит включаются все ваши расходы на уплату налогов и саму услугу, тех юр. лиц, которые положили деньги на ваш эскроу-счет

И прежде чем искать, где можно купить новостройку без ПВ, надо оценить свои возможности, чтобы, вообще заходить в такую сделку

Если нет навыка копить деньги, то как вы намерены платить кредит 10-15-20-30 лет?

А я не беру в работу клиентов без первоначального взноса, хотя я могу провести такую сделку и понимаю как она проходит, потому что когда люди понимают сколько что будет стоить и какой будет кредит - то просто отказываются от сделки

Часть 1 - Введение в тему
Часть 3 - Покупка вторички  без ПВ 
Часть 4 - ПВ внесён, но не вами
Часть 5 - Правда о покупке без ПВ

#без_ПВ
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#цена@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro

Рубрика
Шаримся по интернету

Квартирный туризм

Люди на фоне снижения ключевой ставки пошли «просто посмотреть рынок».
Поездить.
Пощупать.
Подумать.

В итоге:

• агентства,
• новостройки,
• экскурсии по городу.

Рынок стонет.
Риэлторы рыдают.

Но это лечится.

Как выглядит «просто посмотреть варианты» 2-ком. квартиры ~60 м² в Заельцовском районе:

● 4–6 ЖК;
● жёсткий тайминг;
● логистика между объектами;
● заранее подготовить менеджера застройщика под конкретный запрос клиентов, чтобы на встрече он говорил о том, что для них действительно важно, а не пересказывал стандартную презентацию;
● по ходу встречи направлять диалог и задавать вопросы менеджеру при клиентах, подсвечивая их реальные страхи и приоритеты то, что люди сами часто стесняются спросить или просто забывают при таком адском объёме информации;
● после каждого ЖК - разбор: планировки, цены, способы покупки,
как снести стены,
как сдавать,
как сделать ремонт,
как выбить скидку у застройщика.

На экскурсии менеджер застройщика показывает квартиру - для меня там давно нет ничего нового.
Моя задача в этот момент - смотреть на людей, обращать их внимание на важные нюансы и понять, подходит объект или нет.
Иногда я выхожу и говорю: это не наш вариант, и мы идём дальше.

А после выхода из ЖК - ответы на самые главные вопросы о безопасности в режиме нон-стоп, без пауз, типа "я уточню у юриста":
- что будет с моими деньгами, если застройщик не сдаст дом;
- где и как хранятся средства;
- как устроены расчёты;
- что происходит при проблемах у застройщика;
- какие риски реальные, а какие - мифы из интернета.

За день - около 10 вариантов.

Для обычного человека - это сущий ад.
В памяти остаётся первый вариант, последний
и что-то посередине.
И то - не факт.

Если клиенты на своей машине - у меня есть паузы.
Если в моей - я за рулём и одновременно в работе.
Без перерыва.

И вот момент, который почему-то все «забывают».

Такси комфорт-класса на 5–6 часов обойдётся в 6–7 тыс.руб
Просто машина.
Просто водитель.
Без экспертизы.

А здесь:

● логистика,
● аналитика,
● переговоры,
● ответственность

После такого дня я прихожу домой и падаю.
А утром слышу:
«А давайте ещё посмотрим».

И так 2–3 дня, если человек реально намерен купить.
В эти дни я не работаю ни с кем другим - только индивидуально
и только с вами.

Нормально.
Иногда нужно 2–3 дня, чтобы человек выбрал себе вариант, если он действительно покупает.

Поэтому давайте без иллюзий.

✅ Экскурсоводам платят - за экскурсию.
✅ Таксистам платят за километры и ожидание - с момента посадки в машину.
✅ Экспертам платят по часам.
✅ Оценщики не выходят из офиса без предоплаты.

❌ Бесплатно фигачит только риэлтор - независимо от опыта и стажа на рынке недвижимости.
Почему-то.

И тут важно понимать, что
застройщик показывает и хвалит только свой объект.
У него другая задача - продать именно его.

Моя задача - удержать вас от неверного шага.
Не дать «затуманить мозги» презентацией и помочь трезво понять, подходит вам этот вариант или нет.

Поэтому квартирный туризм лечится просто - предоплатой.

Выездная экскурсия по новостройкам — 15 000 руб за день.
Купили квартиру - деньги возвращаются.
Мне платит застройщик.

Не купили - значит, вы оплатили выездную экспертную консультацию
и индивидуальную работу в течение 5–6 часов.

Предоплата - это не про деньги.
Это маркер намерения получить результат.

Всё.
Без халявы.
Без обид.
По-взрослому.

Витрина недвижимости (ссылка)
Профессиональный кодекс (ссылка)

#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro

Подписаться на канал (ссылка)

От этой темы меня бомбит каждый раз!

Покупатель пришёл смотреть квартиру на вторичке.
Всё понравилось!!! 🎉

И что дальше?
А дальше - сделка

📌 Если работают два агентства:
- Агентство Продавца предлагает свой сценарий,
- Агентство Покупателя соглашается или вносит свои условия

Даже если сделка сложная - с детьми, обременениями, долгами, перепланировкой - алгоритм всегда один:
каждое агентство перепроверяет друг друга на 100500 раз.
Потому что мы не верим друг другу
У нас вечная «битва», кто опытнее и умнее.

Но!
Мы все работаем на одном рынке
Вчера агентство вело сделку за Продавца, сегодня - за Покупателя.
Алгоритмы и риски знакомы с обеих сторон.
Поэтому компромисс находится быстро, условия закрепляются в предварительном договоре - и вперёд на сделку.

А теперь представьте: Покупатель без риэлтора.

❌ Он не знает, как проходит сделка.
❌ Он ждёт, что риэлтор Продавца будет «плясать с бубном»
❌ Но риэлтор Продавца работает на своего клиента, и верить ему Покупатель не обязан.

Значит, что остаётся?
Покупатель лезет в интернет, спрашивает у случайных «экспертов», которых никогда не увидит на сделке.
Сравнивает обрывки чужих слов с тем, что говорит риэлтор.
И… спорит

«Я читал, я знаю!»

Но мы же всем взрослые люди!

«Хорошо, не нравится моё предложение?
А ваше какое предложение? Давайте, обсудим ваш вариант».
🤐 Тишина.

Какая тут сделка?
Да никакая

У меня есть квартира с обременением.
Частники приходят - глаза на лоб:

«Обременение???!»

И сразу в голове проносятся все ужасы из интернета про мошенников

А вы на что рассчитывали?
Почему ничего не спросили про документы, прежде чем идти смотреть квартиры?

От того, посмотрели вы квартиру или нет, обременение не исчезает
Если вы не готовы идти в сделку, где е то обременение, то зачем тратить время на просмотры?
Ищите себе квартиру, где вы понимаете, как вы будете вести сделку

Я сразу спрашиваю:
1. Сможете провести сделку?
2. Какие вам нужны документы от меня?

И жду конкретный ответ
А Покупатель не знает, какие документы нужны, как проверить слова риэлтора, чему верить, а чему нет и как найти дефект предыдущей сделки, если он был

Так кто в итоге должен помогать Покупателю, который решил вести сделку сам? 🤷‍♀️

В итоге я решила:
показываю квартиру только агентствам

#покупателю@Bilan_pro
#рассрочка@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#купить@Bilan_pro
#продамквартиру

Городские башни

Сдача 4 кв.2028 года
Передача ключей 2 кв.2029 г

Дзержинский район

Башни по 30 и 25 этажей
Стилобат с эксплуатируемоц кровлей
Из каждоц башни можно легко попасть в лобьи, спа, фитнес, паркин, бассейн

Цены на 14.02.2025 г
Студии от 6950 тыс.руб
1-ком от 8910 тыс.руб
2-ком от 13750 тыс.руб

Площадь:
Студии - 27,9 кв.м
1-ком - 39,6 кв.м
2-ком - 67,4

Отделка - предчистовая

💰Как купить?
✅️ Ипотека - 5 банков
✅️ Рассрочка
✅️ Наличные

Узнать подробности, пиши в личку @LBilan

#рассрочка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#предложение@Bilan_pro
#старт_продаж@Bilan_pro
#цены@Bilan_pro
#Дзержинский_район@Bilan_pro
#сдача_2026@Bilan_pro

Как считать льготный срок владения, чтобы не платить налоги при продаже?

Есть два льготных срока:
- 5 лет
- 3 года

В зависимости от того, на основании какого договора, человек владеет квартирой, то и срок у всех разный

🗂У нас всего около 17 видов договоров, на основании которых люди владеют недвижимым имуществом

Например:
✅️ Договор долевого участия
Льготный срок владения исчисляется с момента полной оплаты договора

❌️Не с момента получения права собственности,
не с момента выплаты кредита, не с момента подписания акта приёма передачи, а именно, с даты полной оплаты договора

✅️ Договор купли-продажи
Льготный срок владения исчисляется, с даты получения денег продавцом, т е даты расписки или поступления денег на счёт продавца

❌️Но, не с даты подписания договора купли-продажи и не с даты регистрации в Росреестре

Как узнает ФНС?
Из договора, где указан порядок расчёта

И эти нюансы влияют на то, попадёте ли вы на налоги при продаже квартиры или нет

А за консультацией обращайтесь в личку @LBilan

#риэлтор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#налоги@Bilan_pro
#продать@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro

Что можно купить, если у вас есть только маткапитал 912 тыс.руб?

Здесь считается просто!

Для покупки новостройки по семейной ипотеке надо иметь 20% первоначальный взнос

Поэтому, сумма 912 тыс.руб, это и есть первоначальный взнос 20%

912 тыс.руб- 20% ПВ

Дальше вспоминаем математику из школы, и...

912 тыс.руб - 20%
Х рублей - 100%
Считаем крестиком!😉

Если у вас
912 т.р, то покупка до 4560 т.р

А вот если, прибавить к маткапиталу 912 тыс.руб, собственные средства, с шагом по 100 тыс.руб, то получаем:

🔸️1012 т.р - покупка до 5060 т.р
🔸️1112 т.р - покупка до 5560 т.р
🔸️1212 т р - покупка до 6060 т.р
🔸️1312 т.р - покупка до 6560 т.р
🔸️ ну и т.д....

А можно, иначе посчитать!
Если вы хотите взять в банке максимальную сумму по семейной ипотеке - 6 млн.руб, то вам нужен первоначальный взнос 1,5 млн.руб, потому что 6 млн.руб кредита - должно составлять 80% от стоимости квартиры
И сумма покупки, в этом случае, будет 7,5 млн.руб

Всё варианты, закончились!

На всё остальное, что дороже надо иметь свободные собственные деньги
Как правило, это деньги с продажи какой-то другой недвижимости

И тогда, покупка может быть на любую сумму, где:
- 6 млн.руб кредит под 6%
- маткапитал (если есть)
- собственные средства от 1,5 млн.руб и выше ( с учётом маткапитала)

Понятно, как я считаю максимальную сумму покупки или записать кружок и объяснить словами?

#новостройки@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#цены@Bilan_pro
#семейная_ипотека@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro

🥳 Счастье есть!
Его не может не быть!

Студия от 4600 тыс.руб
По ставке 16,5%

Смотреть здесь
#предложение@Bilan_pro

Три студии в одной локации , но по разной цене!

Три ЖК находятся в одном квартале, имеют разные сроки сдачи , отделку и внутреннюю инфраструктуру, поэтому и отличаются по цене

Дом сдан 28 м - 3668 тыс.руб

Дом сдан 35 м - 6650 тыс.руб

Сдача 3 кв 2026 - 25 м - цена от 4950 до 6150 тыс.руб

Как выбрать, под ваши цели, бюджет и сориентироваться в массе предложений, пишите @LBilan

#предложение@Bilan_pro

❓️ ВОПРОС 34
Как выбрать район Новосибирска - чтобы и до центра недалеко, и цена не кусалась?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
Карта районов города Новосибирска наглядно показывает, насколько какой район ближе к центру

Центральный район, где находится пл.Ленина - это небольшая фигура фиолетового цвета в центре!

Дорогие друзья, ну, мы все там, не поместимся!🤷‍♀️😁

А всем ли надо жить в центре?

Поэтому, выбрать квартиру можете здесь

Как вернуться в раздел, где увидел чудесную квартиру?
Это здесь👇👇👇👇
🔸️Студии и 1-ком здесь
🔸️2-ком и 3-студии до 60 кв.и
🔸️ Квартиры 60-100 кв.м
🔸️ Квартиры от 100 кв.м

#новостройки@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

⚠️ Что такое ЗАКРЫТЫЙ СТАРТ ПРОДАЖ - и почему вы можете остаться ни с чем

❗️Это не маркетинговый трюк.
Закрытые старты реальны.
И они происходят до того, как информация поступает в открытую продажу.

💼 У каждого застройщика есть закрытые группы в мессенджерах только для риэлторов.
Именно туда первым сливают информацию:

📍 Где будет новый ЖК
📍 Когда откроют продажи
📍 Какие цены будут на старте

🎯 И именно на этих закрытых встречах:

🔹 Появляются самые низкие цены
🔹 Происходит настоящий старт продаж
🔹 Закрываются лучшие квартиры - видовые, верхние, редкие планировки

А вы об этом узнаёте… потом. Когда выбора уже нет. Или цена выше на 200–300 тысяч.

💡Простой пример:
В июне 2023 года все ждали презентацию ЖК *Горькая Лагуна*.
Застройщик дал ссылку на регистрацию…

Через 10 минут 3000 риэлторов рухнули на сайт - зал был рассчитан на 200 человек.
Презентацию перенесли, перерегистрация длилась 3 минуты.
И всё!
На самой презентации открыли продажи - и почти всё продали.

👀 А вы в этот момент сидите и ждёте официальный старт?
А потом удивляетесь, почему на сайте уже ничего нет?
Потому что вы опоздали.

🚀 Закрытые продажи - это:
▪️ Минус 300 тыс. к цене
▪️ Максимальный выбор квартир
▪️ Без стресса и спешки
▪️ И ты - в списке "своих"

📲 Хочешь успеть?
Оставь заявку заранее.
Я поставлю тебе бронь, когда продажи откроются.
Пишите в личку: @LBilan

Те, кто ждут, - покупают хуже.
Те, кто знают, - выбирают первыми

А старты продаж здесь

#рассрочка@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#рассрочка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#старт_продаж@Bilan_pro

❓️ ВОПРОС 35
Кто готовит договор купли-продажи на сделке?

🙍‍♀️ ОТВЕТ

🏠 Договор купли-продажи - это юридическая основа владения квартирой на долгие годы
После сделки Продавец уходит с деньгами, и ему, по сути, всё равно, что написано в договоре
А Покупатель - остается с этим документом навсегда
И с последствиями

Так кто заинтересован больше?
Покупатель или Продавец?

📌 Уже давно принято, что:
✅ Если у покупателя есть агент - договор готовит его агентство
❌ Если покупатель пришёл без риэлтора - он сам отвечает за подготовку договора

📃 Вы хотите прописать особые условия, порядок расчёта, этапность?
- Пожалуйста, готовьте договор сами.
- Агент продавца не обязан и не должег защищать интересы покупателя Агенство защищает интересы Продавца, только в части порядка расчёта, чтобы получить деньги

Именно поэтому уважающие себя агентства не работают одновременно с обеими сторонами сделки

💬 Поэтому, все споры заканчиваются одной фразой:

«Вы покупатель - готовьте договор так, как считаете нужным. Мы рассмотрим».

После этого вопросов обычно больше не возникает

Если вы проводите сделку без риэлтора - значит, вся ответственность на вас.
Юридически, эмоционально и финансово.

📩 Хотите провести сделку грамотно и без подвоха?

Напишите мне @LBilan

#вопрос_ответ@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#мысли_вслух@Bilan_pro

Что такое СДЕЛКА?

Как-то ожидая 6 часов пересадку на самолёт до Калининграда в аэропорту Шереметьево, от нечего делать, я купила книгу Дональда Трампа

У меня было шесть часов и хотелось как-то интеллектуально провести время
Потом я ещё купила его книги, причин не помню

В итоге, у меня оказалось три книги Дональда Трампа, изданные в России в 2006, 2007 и 2010 годах

С фотогррафиями, которых вы уже не найдёте в интернете

Одна — от лица самого успешного застройщика Нью-Йорка.
Другая — от имени риэлтора-миллиардера.
Третья — о мышлении.

И все они — о сделке

🔹 Дональд Трамп — человек сделки.
Слово "СДЕЛКА" звучит в его речах как мантра:
СДЕЛКА.
СДЕЛКА.
СДЕЛКА.
И снова — СДЕЛКА.

Потому что сделка — это основа всех взаимодействий с миром.
Это переговоры. Это баланс интересов. Это ясные предложения и аргументы.

А теперь представьте:
на переговоры пришёл Дональд Трамп… и молчит.
Слушает, возражает, спорит — но ничего не предлагает.
Мы сейчас всев видим его манеру общения и представить невозможно, что он просто молча встал и ушёл....

Можно ли это назвать переговорами?
Конечно, нет.

❗️Сделка — это движение Это стратегия.
Это партнёрство
Если не умеешь вести сделку — бери в сделку тех, кто умеет

В США в сделке участвуют сразу несколько специалистов:
▪️ юрист
▪️ риэлтор (брокер)
▪️ ипотечный брокер

Да, им всем платят
Но зато не получают сюрпризы после подписания договора

Трамп чётко говорит:

Заплати профессионалам. Или сам стань одним из них.

📚 Рекомендую всем, кто хочет понять, как мыслит человек сделки — прочтите эти книги

📌 Пост — для покупателей, которые смотрят квартиры, но при первом же “нюансе” исчезают в тумане:
▪️ дети в прописке
▪️ обременения
▪️ перепланировки
▪️ занижение в договоре
▪️ недееспособный собственник

Они не знают, как это решать.
Но зато уверены, что “не будут платить за риэлтора”

Экономия без понимания — это не выгода.
Это риск.
Учитесь.
Или доверьтесь тем, кто ведёт сделки годами

Если, можете позволить себе нанять профессионала, я на связи @LBilan

#мысли_вслух @Bilan_pro

Как посмотреть, в каком виде будет сдаваться жилой комплекс?

После 8 марта откроется шоу-рум, где можно все посмотреть своими глазами
#Октябрьский_район
Ул.Кирова

Сдача ЖК
3 кв.2025 года
4 кв.2026 года

Студии от 7100 тыс.руб
2-студия от 9590 тыс.руб
2-ком от 11610 тыс.руб
3-ком от 14710 тыс.руб
3-студии от 13130 тыс.руб

Есть эксклюзивное предложение, см. здесь

А сходить и посмотреть, кв каком виде сдаётся ЖК, чтобы было с чем сравнить, кидайте заявку сюда @LBilan_bot

#предложение@Bilan_pro
#ремонт@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#цены@Bilan_pro

Когда Покупатель платит комиссию - и почему это может быть дорого

Речь пойдёт о покупателях, которые решили провести сделку самостоятельно - без риэлтора, но при этом ожидают сервиса уровня *личного сопровождения*

Но сначала о том, как работают между собой агентства недвижимости

Если мой клиент - Покупатель, я прихожу в агентство Продавца и спокойно, без лишней суеты, прошу предоставить:

1. Пакет правоустанавливающих документов
2. Подтверждение отсутствия обременений
3. Согласие супруга, если нужно
4. Выписки из домовой книги
5. И всё, что нужно для чистой и безопасной сделки
6. И .... другие документы исходя из того, что предоставили

Дополнительно - мы с коллегами фиксируем отлагательные условия в предварительном договоре Всё чётко и по делу

Если мой клиент - Продавец, то приходит агент Покупателя и делает то же самое

Мы заранее обсуждаем сроки, возможности сторон, проверяем условия расчетов покупателя и условия продажи Продавцом и сверяем, подходим ли друг другу технически

Никто никому ничего не доказывает
Всё профессионально и уважительно

❗️А теперь - что делает самостоятельный покупатель?

Он начинает:

* Скидывать ссылки и скрины в WhatsApp, ссылаясь на форумы и видео из YouTube
* Сообщать, что 5 лет назад он уже проводил сделку - и теперь «всё знает»
* Задавать десятки вопросов:
▪️ Почему балкон не узаконен?
▪️ Где справка, что у мужчины нет внебрачных детей?
▪️ А если вы не выпишетесь?
▪️ А если у Продавца появятся наследники?
▪️ А пусть мне банк перезвонит, я же покупатель!
▪️ Почему завещание не на другого человека?

И так - по кругу
Вместо сделки - баталия

🔸 Это не сделка.
Это *VIP-обучение по недвижимости*
Но без оплаты
С требованиями, критикой и попыткой доказать, что все вокруг некомпетентны

Так не работает!

📌 Вы хотите сопровождение - тогда оплатите
Вы хотите бесплатное обучение с полной отдачей — так не бывает

🎓 Все профессиональные обучения строятся по 3 тарифам:

* Базовый - без обратной связи. Разбирайтесь как хотите
* С обратной связью - есть поддержка, разбор ошибок
* VIP - есть доступ к эксперту, можно задать любой вопрос, получить гарантированный ответ и поддержку. Потому что вы за это заплатили

Когда Покупатель идёт в сднлку сам - это ваше право. Но не ждите, что кто-то будет:

* учить вас,
* объяснять нюансы,
* вести вас за руку -
бесплатно.

❗️Вот почему агентства берут деньги и с Покупателя, и с Продавца

Потому что Покупатель в реальности приходит не покупать - а учиться. Только на практике. И с претензиями

💬 Поэтому честно: если вы хотите вести сделку сами - пожалуйста
Но если вам нужно сопровождение, безопасность и уверенность - заплатите профессионалу

Это будет в разы дешевле, чем ошибка в сделке

И в этом случае, нужно подписывать договор с Покупателем, на обучение, а не услуги, потому что, как я уже говорила, это не может быть один и тот же человек или агентство!

#покупателю@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#мысли_вслух@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 36
Изменится ли цена квартиры для покупателя, если к сдаче дома, цена на квартиры, стала выше, чем, когда квартира был куплена?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
Нет!
Цена фиксируется в ДДУ и остаётся неизменной навсегда. Как только вы подписали договор долевого участия, вне зависимости от способа расчёта, цена не меняется

#вопрос_ответ@Bilan_pro
#цена@Bilan_pro
#новостройка@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 37
Можно ли сейчас купить по рассрочке, а к сдаче дома перейти на ипотеку?

🙍‍♀️ОТВЕТ
Можно!
Но зависит от программы ипотеки и застройщика
Надо уточнять у застройщика по тому ЖК, что вы выберите

#вопрос_ответ@Bilan_pro
#рассрочка@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro