❓️ВОПРОС 31
Что нас ждет на рынке недвижимости в 2025 году?

🙍‍♀️ОТВЕТ
Недвижимость всегда была, есть и будет дорогая!

Все разговоры о дешёвых ценах, это попытка прикрутить сегодняшний день к событиям 5, 10,15 и 20-летней давности и поэтому, разговоры о неблагоприятных условиях покупки в моменте, никуда не ведут

Это сейчас кажется, что я бы купил(-а) студию
- у М.Октябрьская за 3,3 млн.руб или
- у ж/д Вокзала за 2960 т.р

Это цены 2020 года, а сейчас эти студии стоят 7- млн.руб и прекрасно сдаются в аренду
Кстати, никто и не продаёт студии в этих ЖК

А тогда, осенью 2020 года, это было дорого, для всех..

Но рынок недвижимости никогда не стоял на месте, и тем более не откатывался назад, а всегда двигался, только вверх📈, или стремительно, или рывками, иногда замирал , как в 2009 году .... но все равно, снова двигался вверх

Я не просто так говорю, а рассказываю о своих реальных сделках и поэтому, помню всех клиентов и цены, по которым они покупали

А почему, вы не покупали тогда в 2020 году?
Почему, вы не покупали вторичку под 9%, тогда в далёком 2018 году?

Ставка за последние 20 лет, на вторичку колебалась с 34% - 16% - 12% - 15% - 9%-12% - 27% - 12% - 30%

На новостройки, ставки также колебались, от 15% до 3-6% по господдержке и до 30% сейчас, кроме семейной ипотеки и IT

Ставку всегда можно рефинансировать, когда закончатся тяжёлые времена, а вот цену квартиры, рефинансировать невозможно!

В каждом отрезке времени, есть более благоприятные и менее благоприятные условия, но это, всегда видится только издалека...

А люди женятся, расходятся, рождаются, умирают, вырастают из маленьких квартир и покупают больше, меняют место жительства и это никогда не закончится
Это просто жизнь!

Поэтому, при нынешний ситуации, покупка новостройки, не хуже и не лучше, чем ранее

Когда вы дождётесь понижения ставки, стоимость квартиры вырастет и вы получите тот же самый платёж, а сумму кредита придётся взять в 2 раза больше

Поэтому, пишите в личку @LBilan, пользуйтесь возможностями купить сегодня, а рефинансируетесь завтра

#совет@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#цены@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

🏨 Сервисные апартаменты: пассивный доход или иллюзия?

Инвестировать в квартиры под аренду всё сложнее: ремонт, мебель, арендаторы, простой, клининг.
Вместо дохода — головная боль

👉 Решение — сервисные апартаменты.
Вы покупаете номер в многофункциональном комплексе и передаёте его в управление оператору

📌 Что получаете:
* централизованное управление (как в отеле),
* стабильную загрузку и распределение дохода,
* выплаты инвестору без лишних хлопот

Поэтому, сегодня всё больше инвесторов смотрят на сервисные апартаменты
Почему?
Потому что это не просто «купил квартиру и сдаёшь», а полноценный готовый арендный бизнес (ГАБ)

📑 Как проходит покупка
При заключении сделки подписывается пакет договоров:
ДДУ - договор долевого участия,
Договор управления (обычно на 12 лет),
Договор на оснащение (10 лет - для этажей с апартаментами),
Договор распределения прибыли (программа доходности, 9 лет)

❗️Из этих договоров выйти нельзя. Это не жилая квартира, а часть гостиничного бизнеса

📍 Как устроен объект
30-этажная башня в Новосибирске,
306 номеров под отель,
этажи 13–30 - номерной фонд, аккредитация на 5★,
этажи 4–12 - офисы: можно покупать и сдавать самостоятельно,
есть хайфлеты, номера от 24 до 57 м², классические блоки по 29 м².
💸 Доходность и экономика

📊 Пример: номер 24 м² даёт около 184 000 ₽ выручки в месяц.
Что дальше:
минус 20% операционных расходов (каналы бронирования, клининг, коммуналка, банки),
из чистой выручки:
20% - оператору,
80% - инвестору.
Метод распределения - котловой: общий доход делится пропорционально площади.
👉 Средняя загрузка отелей в Новосибирске — 71,7%,
👉 средняя цена проживания — 6 200 руб (в 2025 году прогноз выше 7 000 руб).
Для понимания:
Домино — от ~8 000 руб,
Marriott — от ~12 700 руб

⚠️ Важные нюансы
Оснащение/ремонт -1,05 млн ₽ (разово или в рассрочку).
Классификация гостиницы обязательна - без неё апартаменты не попадут в системы бронирования (Booking, Островок и др.).
Управление централизованное - самостоятельно сдавать нельзя (кроме офисных этажей)
Оператор несёт текущие расходы, крупные реновации идут из компенсационного фонда

📌 Вывод
Сервисные апартаменты - это формат для инвесторов, которые хотят получать стабильный доход от гостиничного бизнеса, а не заниматься ремонтом, поиском арендаторов и уборкой.
💬 Хотите просчитать котловую доходность и понять, подходит ли вам этот инструмент?

О налога при покупке апартаментов

Бесплатная консультация

#апарты@Bilan_pro
#инвестиции@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#доходность@Bilan_pro

И какой риэлтор не должен разбираться в налогах?

Это бич рынка недвижимости - занижение стоимости в договоре купли-продажи
За этим может последовать уголовное дело, уже есть прецеденты с посадками риэлторов

Знания нужно постоянно обновлять и поэтому я прошла обучение

Но на самом деле, уже давно не работаю с занижением - это моя принципиальная позиция, потому что я понимаю последствия

#ипотека@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новости@Bilan_pro

❓ ВОПРОС 32
Может ли один риэлтор представлять и Продавца, и Покупателя?

🙍‍♀️Ответ
Нет. Это невозможно.

Разница между риэлтором Продавца и риэлтором Покупателя - как между хирургом и пациентом. У них разные задачи, и они не могут быть одним человеком.

💰 Риэлтор Продавца
Его цель - превратить стены в деньги.
Продал - и ушёл. Что будет потом с документами, рисками, спорами - это уже не его забота.

📃 Риэлтор Покупателя
Его цель - превратить ваши деньги в безопасные стены и юридически чистые документы

Он:
• проверяет происхождение документов и основание возникновения права собственности,
• запрашивает справки, а не верит «на слово»,
• проверяет Продавца и все обстоятельства предыдущей сделки
• контролирует расчёты, чтобы деньги ушли только после регистрации права и только только собственнику
• оценивает риски оспаривания сделки, которые могут возникнуть даже через 18 лет +3 года
В общем, моделирует ситуацию в самых плохих вариантах в будущем, чтобы собрать документы и справки сегодня на сделке, которые исключат неприятности завтра

⚠️ Важно: один риэлтор не может играть за обе стороны.
Он либо нападающий, либо вратарь. Одновременно быть обоими - нельзя.

😓 А теперь представьте: вы нашли квартиру сами и спрашиваете риэлтора Продавца:

«Сколько мы вам должны заплатить?»

Да, поймите же вы, наконец: он не ваш защитник.
Он работает на Продавца!

📌 Вывод:
Если вы покупатель, у вас должен быть свой риэлтор. Тот, кто будет играть за вас, а не против вас.

Я хоть и работаю 100 лет на рынке недвижимости, но всегда теряю дар речи, при вопросе!

Сколько мы вам должны заплатить?

💬 Если вы хотите, чтобы ваши деньги превратились не просто в квадратные метры, а в безопасную и юридически устойчивую покупку, напишите мне 👉 @LBilan

#риэлтор@Bilan_pro
#мысли_вслух@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

Покупка квартиры на первичном рынке жилья

Какая, сумма будет указана у в ДДУ, если у вас нет ПВ?

Часть 2

Если в вашей жизни, что-то пойдёт не так, не сможете платить кредит и вы захотите продать квартиру, что сделать это будет ОЧЕНЬ сложно, потому что, у вас кредит в банке, будет выше рыночной стоимости квартиры

И тогда - вы банкрот!

В кредит включаются все ваши расходы на уплату налогов и саму услугу, тех юр. лиц, которые положили деньги на ваш эскроу-счет

И прежде чем искать, где можно купить новостройку без ПВ, надо оценить свои возможности, чтобы, вообще заходить в такую сделку

Если нет навыка копить деньги, то как вы намерены платить кредит 10-15-20-30 лет?

А я не беру в работу клиентов без первоначального взноса, хотя я могу провести такую сделку и понимаю как она проходит, потому что когда люди понимают сколько что будет стоить и какой будет кредит - то просто отказываются от сделки

Часть 1 - Введение в тему
Часть 3 - Покупка вторички  без ПВ 
Часть 4 - ПВ внесён, но не вами
Часть 5 - Правда о покупке без ПВ

#без_ПВ
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#цена@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro

Рубрика
Шаримся по интернету

Квартирный туризм

Люди на фоне снижения ключевой ставки пошли «просто посмотреть рынок».
Поездить.
Пощупать.
Подумать.

В итоге:

• агентства,
• новостройки,
• экскурсии по городу.

Рынок стонет.
Риэлторы рыдают.

Но это лечится.

Как выглядит «просто посмотреть варианты» 2-ком. квартиры ~60 м² в Заельцовском районе:

● 4–6 ЖК;
● жёсткий тайминг;
● логистика между объектами;
● заранее подготовить менеджера застройщика под конкретный запрос клиентов, чтобы на встрече он говорил о том, что для них действительно важно, а не пересказывал стандартную презентацию;
● по ходу встречи направлять диалог и задавать вопросы менеджеру при клиентах, подсвечивая их реальные страхи и приоритеты то, что люди сами часто стесняются спросить или просто забывают при таком адском объёме информации;
● после каждого ЖК - разбор: планировки, цены, способы покупки,
как снести стены,
как сдавать,
как сделать ремонт,
как выбить скидку у застройщика.

На экскурсии менеджер застройщика показывает квартиру - для меня там давно нет ничего нового.
Моя задача в этот момент - смотреть на людей, обращать их внимание на важные нюансы и понять, подходит объект или нет.
Иногда я выхожу и говорю: это не наш вариант, и мы идём дальше.

А после выхода из ЖК - ответы на самые главные вопросы о безопасности в режиме нон-стоп, без пауз, типа "я уточню у юриста":
- что будет с моими деньгами, если застройщик не сдаст дом;
- где и как хранятся средства;
- как устроены расчёты;
- что происходит при проблемах у застройщика;
- какие риски реальные, а какие - мифы из интернета.

За день - около 10 вариантов.

Для обычного человека - это сущий ад.
В памяти остаётся первый вариант, последний
и что-то посередине.
И то - не факт.

Если клиенты на своей машине - у меня есть паузы.
Если в моей - я за рулём и одновременно в работе.
Без перерыва.

И вот момент, который почему-то все «забывают».

Такси комфорт-класса на 5–6 часов обойдётся в 6–7 тыс.руб
Просто машина.
Просто водитель.
Без экспертизы.

А здесь:

● логистика,
● аналитика,
● переговоры,
● ответственность

После такого дня я прихожу домой и падаю.
А утром слышу:
«А давайте ещё посмотрим».

И так 2–3 дня, если человек реально намерен купить.
В эти дни я не работаю ни с кем другим - только индивидуально
и только с вами.

Нормально.
Иногда нужно 2–3 дня, чтобы человек выбрал себе вариант, если он действительно покупает.

Поэтому давайте без иллюзий.

✅ Экскурсоводам платят - за экскурсию.
✅ Таксистам платят за километры и ожидание - с момента посадки в машину.
✅ Экспертам платят по часам.
✅ Оценщики не выходят из офиса без предоплаты.

❌ Бесплатно фигачит только риэлтор - независимо от опыта и стажа на рынке недвижимости.
Почему-то.

И тут важно понимать, что
застройщик показывает и хвалит только свой объект.
У него другая задача - продать именно его.

Моя задача - удержать вас от неверного шага.
Не дать «затуманить мозги» презентацией и помочь трезво понять, подходит вам этот вариант или нет.

Поэтому квартирный туризм лечится просто - предоплатой.

Выездная экскурсия по новостройкам — 15 000 руб за день.
Купили квартиру - деньги возвращаются.
Мне платит застройщик.

Не купили - значит, вы оплатили выездную экспертную консультацию
и индивидуальную работу в течение 5–6 часов.

Предоплата - это не про деньги.
Это маркер намерения получить результат.

Всё.
Без халявы.
Без обид.
По-взрослому.

Витрина недвижимости (ссылка)
Профессиональный кодекс (ссылка)

#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#работасклиентом@Bilan_pro

Подписаться на канал (ссылка)

От этой темы меня бомбит каждый раз!

Покупатель пришёл смотреть квартиру на вторичке.
Всё понравилось!!! 🎉

И что дальше?
А дальше - сделка

📌 Если работают два агентства:
- Агентство Продавца предлагает свой сценарий,
- Агентство Покупателя соглашается или вносит свои условия

Даже если сделка сложная - с детьми, обременениями, долгами, перепланировкой - алгоритм всегда один:
каждое агентство перепроверяет друг друга на 100500 раз.
Потому что мы не верим друг другу
У нас вечная «битва», кто опытнее и умнее.

Но!
Мы все работаем на одном рынке
Вчера агентство вело сделку за Продавца, сегодня - за Покупателя.
Алгоритмы и риски знакомы с обеих сторон.
Поэтому компромисс находится быстро, условия закрепляются в предварительном договоре - и вперёд на сделку.

А теперь представьте: Покупатель без риэлтора.

❌ Он не знает, как проходит сделка.
❌ Он ждёт, что риэлтор Продавца будет «плясать с бубном»
❌ Но риэлтор Продавца работает на своего клиента, и верить ему Покупатель не обязан.

Значит, что остаётся?
Покупатель лезет в интернет, спрашивает у случайных «экспертов», которых никогда не увидит на сделке.
Сравнивает обрывки чужих слов с тем, что говорит риэлтор.
И… спорит

«Я читал, я знаю!»

Но мы же всем взрослые люди!

«Хорошо, не нравится моё предложение?
А ваше какое предложение? Давайте, обсудим ваш вариант».
🤐 Тишина.

Какая тут сделка?
Да никакая

У меня есть квартира с обременением.
Частники приходят - глаза на лоб:

«Обременение???!»

И сразу в голове проносятся все ужасы из интернета про мошенников

А вы на что рассчитывали?
Почему ничего не спросили про документы, прежде чем идти смотреть квартиры?

От того, посмотрели вы квартиру или нет, обременение не исчезает
Если вы не готовы идти в сделку, где е то обременение, то зачем тратить время на просмотры?
Ищите себе квартиру, где вы понимаете, как вы будете вести сделку

Я сразу спрашиваю:
1. Сможете провести сделку?
2. Какие вам нужны документы от меня?

И жду конкретный ответ
А Покупатель не знает, какие документы нужны, как проверить слова риэлтора, чему верить, а чему нет и как найти дефект предыдущей сделки, если он был

Так кто в итоге должен помогать Покупателю, который решил вести сделку сам? 🤷‍♀️

В итоге я решила:
показываю квартиру только агентствам

#покупателю@Bilan_pro
#рассрочка@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#купить@Bilan_pro
#продамквартиру

Городские башни

Сдача 4 кв.2028 года
Передача ключей 2 кв.2029 г

Дзержинский район

Башни по 30 и 25 этажей
Стилобат с эксплуатируемоц кровлей
Из каждоц башни можно легко попасть в лобьи, спа, фитнес, паркин, бассейн

Цены на 14.02.2025 г
Студии от 6950 тыс.руб
1-ком от 8910 тыс.руб
2-ком от 13750 тыс.руб

Площадь:
Студии - 27,9 кв.м
1-ком - 39,6 кв.м
2-ком - 67,4

Отделка - предчистовая

💰Как купить?
✅️ Ипотека - 5 банков
✅️ Рассрочка
✅️ Наличные

Узнать подробности, пиши в личку @LBilan

#рассрочка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#предложение@Bilan_pro
#старт_продаж@Bilan_pro
#цены@Bilan_pro
#Дзержинский_район@Bilan_pro
#сдача_2026@Bilan_pro

Как считать льготный срок владения, чтобы не платить налоги при продаже?

Есть два льготных срока:
- 5 лет
- 3 года

В зависимости от того, на основании какого договора, человек владеет квартирой, то и срок у всех разный

🗂У нас всего около 17 видов договоров, на основании которых люди владеют недвижимым имуществом

Например:
✅️ Договор долевого участия
Льготный срок владения исчисляется с момента полной оплаты договора

❌️Не с момента получения права собственности,
не с момента выплаты кредита, не с момента подписания акта приёма передачи, а именно, с даты полной оплаты договора

✅️ Договор купли-продажи
Льготный срок владения исчисляется, с даты получения денег продавцом, т е даты расписки или поступления денег на счёт продавца

❌️Но, не с даты подписания договора купли-продажи и не с даты регистрации в Росреестре

Как узнает ФНС?
Из договора, где указан порядок расчёта

И эти нюансы влияют на то, попадёте ли вы на налоги при продаже квартиры или нет

А за консультацией обращайтесь в личку @LBilan

#риэлтор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#налоги@Bilan_pro
#продать@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro

Что можно купить, если у вас есть только маткапитал 912 тыс.руб?

Здесь считается просто!

Для покупки новостройки по семейной ипотеке надо иметь 20% первоначальный взнос

Поэтому, сумма 912 тыс.руб, это и есть первоначальный взнос 20%

912 тыс.руб- 20% ПВ

Дальше вспоминаем математику из школы, и...

912 тыс.руб - 20%
Х рублей - 100%
Считаем крестиком!😉

Если у вас
912 т.р, то покупка до 4560 т.р

А вот если, прибавить к маткапиталу 912 тыс.руб, собственные средства, с шагом по 100 тыс.руб, то получаем:

🔸️1012 т.р - покупка до 5060 т.р
🔸️1112 т.р - покупка до 5560 т.р
🔸️1212 т р - покупка до 6060 т.р
🔸️1312 т.р - покупка до 6560 т.р
🔸️ ну и т.д....

А можно, иначе посчитать!
Если вы хотите взять в банке максимальную сумму по семейной ипотеке - 6 млн.руб, то вам нужен первоначальный взнос 1,5 млн.руб, потому что 6 млн.руб кредита - должно составлять 80% от стоимости квартиры
И сумма покупки, в этом случае, будет 7,5 млн.руб

Всё варианты, закончились!

На всё остальное, что дороже надо иметь свободные собственные деньги
Как правило, это деньги с продажи какой-то другой недвижимости

И тогда, покупка может быть на любую сумму, где:
- 6 млн.руб кредит под 6%
- маткапитал (если есть)
- собственные средства от 1,5 млн.руб и выше ( с учётом маткапитала)

Понятно, как я считаю максимальную сумму покупки или записать кружок и объяснить словами?

#новостройки@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#цены@Bilan_pro
#семейная_ипотека@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro

🥳 Счастье есть!
Его не может не быть!

Студия от 4600 тыс.руб
По ставке 16,5%

Смотреть здесь
#предложение@Bilan_pro

Три студии в одной локации , но по разной цене!

Три ЖК находятся в одном квартале, имеют разные сроки сдачи , отделку и внутреннюю инфраструктуру, поэтому и отличаются по цене

Дом сдан 28 м - 3668 тыс.руб

Дом сдан 35 м - 6650 тыс.руб

Сдача 3 кв 2026 - 25 м - цена от 4950 до 6150 тыс.руб

Как выбрать, под ваши цели, бюджет и сориентироваться в массе предложений, пишите @LBilan

#предложение@Bilan_pro