❓️ВОПРОС 29
Что такое квартира 3-студия и как её выбрать среди сотни новостроек Новосибирска?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
В поиске «купить квартиру в новостройке Новосибирск» вы наверняка встречали разные планировки

Сегодня расскажу про формат 3-студия в новостройке

Трёхкомнатной студией называют квартиру, где есть две раздельные комнаты и кухня-гостиная

Если кухня меньше или равна по площади комнатам - это уже обычная 2-комнатная квартира.

А вот 3-студия позволяет грамотно зонировать пространство и жить в современном формате

🏡 Что можно найти среди 3-студий в новостройках Новосибирска:
▪️квартиры с большими террасами до 50 м² и классическими лоджиями,
▪️нестандартные планировки с геометрией «на любителя»,
▪️комнаты по разные стороны от кухни-гостиной,
▪️квартиры с готовым ремонтом или опцией «ремонт от застройщика»,
покупку квартиры в рассрочку,
варианты в сданных домах «заехать сейчас» или в строящихся - для тех, кто хочет инвестировать и ждать роста цены

💰 Цены на квартиры-3-студии начинаются от 5,8 млн.руб и доходят до 18 млн.руб
Площадь - от 55 до 65 м²

А разброс по локациям огромный - смотрите карту в фото

📌 Если вам нужно:
выбрать квартиру в новостройке,
сравнить планировки,
рассчитать ипотеку и подобрать выгодные условия,
провести сделку от брони до регистрации сделки,
Пишите в личку 👉 @LBilan
Квартиры по цене застройщика, без комиссии

#цены@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 30
Может ли ПФР отказать в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала?

🙍‍♀️ОТВЕТ:
С 01 января 2025 года, при покупке жилого помещения  с использованием  средств маткапитала, потребуется заключение о  пригодности для проживания

Закон действует со дня вступления в силу с 01 января 2025 года

#новости@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#маткапитал@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

🔑 Торг при покупке квартиры: какие причины работают, а какие нет?

У меня в продаже есть квартира, которую можно смело назвать учебным пособием для продавцов, покупателей и риэлторов

📍 Это 3-студия 70 м² в р.п. Кольцово, Новосибирской области.
детей-собственников нет,
материнский капитал не использован,
все выписаны,
полная цена сделки в договоре (5 лет с покупки исполнится 01.10.2025).
Квартира давно в продаже. Продавцам нужно было время, чтобы понять реальную цену квартиры и привыкнуть к ней.
Сначала они сильно завысили стоимость.

💡 Помните: резкое снижение цены оставляет след 👣 в интернете и даёт покупателю «причину для торга при покупке квартиры» — он сразу ищет подвох

Самые популярные «аргументы для торга при покупке квартиры»:

1️⃣ «Мы тоже продаём свою квартиру, у нас 70 м² в Кольцово, но за 12 млн.руб. Какой будет торг?»

2️⃣ «Деньги лежат на депозите ещё месяц, у нас 8 млн.руб Ждать нас будете?»

3️⃣ «Я уезжаю на 2 месяца, потом смогу купить. Сколько скинете?»

4️⃣ «У застройщика есть такая же квартира дешевле, но ждать 2 года. А вы сколько уступите?»

5️⃣ «Кухня-гостиная маленькая, мебель не влезает. Сделаете скидку?»

6️⃣ «У меня только 8 млн.руб а вы просите 9 млн.руб. Какой будет торг?»

7️⃣ «Деньги будут на следующей неделе. А пока какой торг?»

❗️ Во всех случаях одно и то же:
📌 У покупателей нет денег прямо сейчас, и это не настоящая причина для торга.

Главное правило
Торг при покупке квартиры - это движение навстречу

Покупатель просит уступку по цене
А что получает Продавец взамен?
Если ничего - то и торга не будет

❓ А какие аргументы для торга используете вы, когда покупаете квартиру?

#разбор@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#цена@Bilan_pro
#покупка_квартиры

❓️ВОПРОС 31
Что нас ждет на рынке недвижимости в 2025 году?

🙍‍♀️ОТВЕТ
Недвижимость всегда была, есть и будет дорогая!

Все разговоры о дешёвых ценах, это попытка прикрутить сегодняшний день к событиям 5, 10,15 и 20-летней давности и поэтому, разговоры о неблагоприятных условиях покупки в моменте, никуда не ведут

Это сейчас кажется, что я бы купил(-а) студию
- у М.Октябрьская за 3,3 млн.руб или
- у ж/д Вокзала за 2960 т.р

Это цены 2020 года, а сейчас эти студии стоят 7- млн.руб и прекрасно сдаются в аренду
Кстати, никто и не продаёт студии в этих ЖК

А тогда, осенью 2020 года, это было дорого, для всех..

Но рынок недвижимости никогда не стоял на месте, и тем более не откатывался назад, а всегда двигался, только вверх📈, или стремительно, или рывками, иногда замирал , как в 2009 году .... но все равно, снова двигался вверх

Я не просто так говорю, а рассказываю о своих реальных сделках и поэтому, помню всех клиентов и цены, по которым они покупали

А почему, вы не покупали тогда в 2020 году?
Почему, вы не покупали вторичку под 9%, тогда в далёком 2018 году?

Ставка за последние 20 лет, на вторичку колебалась с 34% - 16% - 12% - 15% - 9%-12% - 27% - 12% - 30%

На новостройки, ставки также колебались, от 15% до 3-6% по господдержке и до 30% сейчас, кроме семейной ипотеки и IT

Ставку всегда можно рефинансировать, когда закончатся тяжёлые времена, а вот цену квартиры, рефинансировать невозможно!

В каждом отрезке времени, есть более благоприятные и менее благоприятные условия, но это, всегда видится только издалека...

А люди женятся, расходятся, рождаются, умирают, вырастают из маленьких квартир и покупают больше, меняют место жительства и это никогда не закончится
Это просто жизнь!

Поэтому, при нынешний ситуации, покупка новостройки, не хуже и не лучше, чем ранее

Когда вы дождётесь понижения ставки, стоимость квартиры вырастет и вы получите тот же самый платёж, а сумму кредита придётся взять в 2 раза больше

Поэтому, пишите в личку @LBilan, пользуйтесь возможностями купить сегодня, а рефинансируетесь завтра

#совет@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#цены@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

🏨 Сервисные апартаменты: пассивный доход или иллюзия?

Инвестировать в квартиры под аренду всё сложнее: ремонт, мебель, арендаторы, простой, клининг.
Вместо дохода — головная боль

👉 Решение — сервисные апартаменты.
Вы покупаете номер в многофункциональном комплексе и передаёте его в управление оператору

📌 Что получаете:
* централизованное управление (как в отеле),
* стабильную загрузку и распределение дохода,
* выплаты инвестору без лишних хлопот

Поэтому, сегодня всё больше инвесторов смотрят на сервисные апартаменты
Почему?
Потому что это не просто «купил квартиру и сдаёшь», а полноценный готовый арендный бизнес (ГАБ)

📑 Как проходит покупка
При заключении сделки подписывается пакет договоров:
ДДУ - договор долевого участия,
Договор управления (обычно на 12 лет),
Договор на оснащение (10 лет - для этажей с апартаментами),
Договор распределения прибыли (программа доходности, 9 лет)

❗️Из этих договоров выйти нельзя. Это не жилая квартира, а часть гостиничного бизнеса

📍 Как устроен объект
30-этажная башня в Новосибирске,
306 номеров под отель,
этажи 13–30 - номерной фонд, аккредитация на 5★,
этажи 4–12 - офисы: можно покупать и сдавать самостоятельно,
есть хайфлеты, номера от 24 до 57 м², классические блоки по 29 м².
💸 Доходность и экономика

📊 Пример: номер 24 м² даёт около 184 000 ₽ выручки в месяц.
Что дальше:
минус 20% операционных расходов (каналы бронирования, клининг, коммуналка, банки),
из чистой выручки:
20% - оператору,
80% - инвестору.
Метод распределения - котловой: общий доход делится пропорционально площади.
👉 Средняя загрузка отелей в Новосибирске — 71,7%,
👉 средняя цена проживания — 6 200 руб (в 2025 году прогноз выше 7 000 руб).
Для понимания:
Домино — от ~8 000 руб,
Marriott — от ~12 700 руб

⚠️ Важные нюансы
Оснащение/ремонт -1,05 млн ₽ (разово или в рассрочку).
Классификация гостиницы обязательна - без неё апартаменты не попадут в системы бронирования (Booking, Островок и др.).
Управление централизованное - самостоятельно сдавать нельзя (кроме офисных этажей)
Оператор несёт текущие расходы, крупные реновации идут из компенсационного фонда

📌 Вывод
Сервисные апартаменты - это формат для инвесторов, которые хотят получать стабильный доход от гостиничного бизнеса, а не заниматься ремонтом, поиском арендаторов и уборкой.
💬 Хотите просчитать котловую доходность и понять, подходит ли вам этот инструмент?

О налога при покупке апартаментов

Бесплатная консультация

#апарты@Bilan_pro
#инвестиции@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#доходность@Bilan_pro

И какой риэлтор не должен разбираться в налогах?

Это бич рынка недвижимости - занижение стоимости в договоре купли-продажи
За этим может последовать уголовное дело, уже есть прецеденты с посадками риэлторов

Знания нужно постоянно обновлять и поэтому я прошла обучение

Но на самом деле, уже давно не работаю с занижением - это моя принципиальная позиция, потому что я понимаю последствия

#ипотека@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новости@Bilan_pro

❓ ВОПРОС 32
Может ли один риэлтор представлять и Продавца, и Покупателя?

🙍‍♀️Ответ
Нет. Это невозможно.

Разница между риэлтором Продавца и риэлтором Покупателя - как между хирургом и пациентом. У них разные задачи, и они не могут быть одним человеком.

💰 Риэлтор Продавца
Его цель - превратить стены в деньги.
Продал - и ушёл. Что будет потом с документами, рисками, спорами - это уже не его забота.

📃 Риэлтор Покупателя
Его цель - превратить ваши деньги в безопасные стены и юридически чистые документы

Он:
• проверяет происхождение документов и основание возникновения права собственности,
• запрашивает справки, а не верит «на слово»,
• проверяет Продавца и все обстоятельства предыдущей сделки
• контролирует расчёты, чтобы деньги ушли только после регистрации права и только только собственнику
• оценивает риски оспаривания сделки, которые могут возникнуть даже через 18 лет +3 года
В общем, моделирует ситуацию в самых плохих вариантах в будущем, чтобы собрать документы и справки сегодня на сделке, которые исключат неприятности завтра

⚠️ Важно: один риэлтор не может играть за обе стороны.
Он либо нападающий, либо вратарь. Одновременно быть обоими - нельзя.

😓 А теперь представьте: вы нашли квартиру сами и спрашиваете риэлтора Продавца:

«Сколько мы вам должны заплатить?»

Да, поймите же вы, наконец: он не ваш защитник.
Он работает на Продавца!

📌 Вывод:
Если вы покупатель, у вас должен быть свой риэлтор. Тот, кто будет играть за вас, а не против вас.

Я хоть и работаю 100 лет на рынке недвижимости, но всегда теряю дар речи, при вопросе!

Сколько мы вам должны заплатить?

💬 Если вы хотите, чтобы ваши деньги превратились не просто в квадратные метры, а в безопасную и юридически устойчивую покупку, напишите мне 👉 @LBilan

#риэлтор@Bilan_pro
#мысли_вслух@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro