А вот и наказание с 4 декабря. За подложные налоговые декларации начнут сажать
Сбыт и представление в налоговые органы подложных счетов-фактур и налоговых деклараций будут грозить лишением свободы на срок до семи лет. Соответствующий закон от 23 ноября 2024 года № 406-ФЗ вступает в силу 4 декабря

#налоги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#новости@Bilan_pro

Какая причина продажи квартиры?

Обожаю показы квартиры!
Всегда интересно, как смотрят люди, что обсуждают между собой, о чём спрашивают, чем мотивируют торг, ну и т.д

Ну, и всё как обычно, клиенты сказали, что

"покупаем за наличные",

но на показе всегда говорят правду

.... "мы только вчера выставили свою квартиру в продажу"

😁
Ну, ок, все равно уже приехала!

Ходят, смотрят, всё нравится...

Потом начинают показывать мне фото своей квартиры, какая у них хорошая квартира, только кухня обошлась в 1 млн.руб, ну и т.д

Причем, у них есть риэлтор и есть договор с агентством.
Поэтому, я точно не возьмусь за продажу их квартиры

В ходе разговора, выясняю, что у покупателей площадь квартиры 64 кв м, а у меня, они смотрят квартиру 69 кв.м

Задаю вопрос:

А какая, цель продажи и покупки такой же квартиры, в одном микрорайоне?

Покупатели немного смутились, но выдали базу:

- не хотим делать ремонт, а уже надо;
- хотим жить ближе к сыну, а здесь окна напротив

Ну, мотивация, так себе, понимаю, что продавать свою квартиру, они будут долго....

Прикинула в голове🤔, наверное, они выставили свою квартиру в продажу за 11 млн.руб.
Бинго!
Конечно, за 10900 тыс.руб

Тогда, я предложила им немного исследовать рынок и выставить на продажу свою шикарную кухню за 1 млн.руб на АВИТО
Попробуйте продайте!

Задумались....

Дальше больше!
По реакции людей и как смотрят квартиру, видно:
🔹Жена хочет ремонт, муж нет!
🔹Жена хочет переезжать в новую квартиру, муж нет!
🔹Жена хочет ближе к детям, мужу и дома хорошо!
Дома явно будут жаркие споры!

Опять задаю вопрос:

Какая причина продажи вашей 3-ком квартиры?

Молчат...

Так ваша квартира никогда не продастся, потому что, вы любите свою квартиру, вспоминаете, как делали ремонт 10 лет назад, как переругались из-за плитки, что укрепило вашу семью, как кухню за 1 млн.руб купили....

Это целая жизнь воспоминаний!

Типичная ошибка, при определении цены, думать, что, например:
- Квартира - 9 млн.руб
- Ремонт - 2 млн.руб,
Итого цена - 11 млн.руб
Так не работает

Кухня б/у, ну попробуйте продать свою кухню за цену покупки!
Это для вас кухня шикарна, а для ваших покупателей - это кухня б/у 10 лет

Потом, они попробовали торговаться, мотивируя тем, что у застройщика цена на такую же квартиру, на 500 тыс.руб ниже

А это то здесь причём?
У вас же нет денег!
Какой торг?
Будет застройщик ждать вас, пока вы продадите свою квартиру?
Нет!
Бронь у этого застройщика 5 дней и я это знаю
И мы не будем ждать вас неопределённое время, пока вы продаёте свою квартиру по завышенной цене

В итоге, пообщавшись мило, женщина говорит:

Так я по сути продаю мебель?

Я:

Да, снижайте цену или ищите себе иную мотивацию или квартиру

Если у людей есть деньги на ремонт, то при двух равных условиях, люди выберут нашу квартиру под с/о за 9 млн.руб и сделают ремонт на 2 млн.руб, какой хотят и он будет новый, чем купят вашу квартиру за 11 млн.руб с б/у ремонтом 10-ней давности
Вам, что риэлтор, не посчитал сделку?

Мотивация купить другую квартиру должна быть сильно выше, чем мотивация обоснования цены старой квартиры!

🔑 Запомните:
Чтобы продать квартиру - мало выставить её в рекламу.
Нужна честная причина продажи и адекватная цена, понятная покупателю.

Если мотивация слабая, а цена строится «от воспоминаний и вложений»,
то квартира превращается в «объявление без спроса».

💡 Хотите понять, какая реальная причина продажи работает, а какая - оставит вашу квартиру висеть годами?
Пишите мне в личные - разберём вашу ситуацию!

#вторичка@Bilan_pro
#торг@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#мысли_вслух@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 28
Хочу построить дом: с чего начать и как не попасть на мошенников?»

🙍‍♀️ОТВЕТ

Я уже думала, что истории с исчезающими подрядчиками остались в прошлом
Но недавно снова прошла новость: подрядчик собрал деньги с дольщиков на строительство домов - и скрылся
Чтобы такого не случилось, начнём с базы 👇

Три пути, с которых стартует строительство загородного дома:
1️⃣ Купить землю в посёлке вместе с подрядом на строительство
(Подрядчик может быть как тот, кто продаёт землю, так и сторонняя компания)
2️⃣ Сначала найти подрядчика, а потом уже искать землю
3️⃣ Купить землю в любом месте, а подрядчика выбирать самостоятельно
У каждого пути есть свои риски

Четыре ключевых условия, чтобы дом достроился и вы реально в него въехали:
🔹 Проверяйте происхождение земли - с самого момента постановки на кадастровый учёт.
🔹 Документы на коммуникации - смотрим, есть ли они и насколько реально подключены и оплачены
🔹 Деньги передавайте только через эскроу-счёт - до сдачи дома подрядчику, деньги должны лежать на вашем эскроу-счёте
Неважно, ипотека это или личные средства
🔹 Внимательно читаем договор - кто продавец, и что именно вы покупаете: землю, дом, подряд на работы или всё вместе
Если вы сумеете пройти между этими четырьмя «айсбергами» и не повторить судьбу «Титаника»,
то у вас действительно будет новый загородный дом

🏡✨
Каждый из этих пунктов - отдельная тема для поста. Вот пример, как я смотрю. Но если у вас уже сейчас есть конкретный вопрос,
пишите мне в личку 👉 @LBilan я помогу

#мысли_вслух@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#ИЖС@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro
#дом@Bilan_pro
#коттедж@Bilan_pro
#загородныйдом
#строительство@Bilan_pro
#подрядчик@Bilan_pro
#документы@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro

Сколько стоит потерянное время в недвижимости?

Реальная история, которая началась в августе 2024 года

Клиент нашел меня по отзывам в интернете, сам пришел утром ко мне в офис и был готов заключить договор на продажу

Продать нужно 1-ком кв. на 1 этаже в старом 2-этажном доме.
У любой квартиры есть свой жизненный цикл в семье и в этой семье, цикл жизни этой квартиры, был завершен
Это всегда, чувствуется в квартире

Квартира просится в другие хорошие руки

И вот, я уже моделирую портрет того клиента, кто купит эту квартиру, в ипотеку или за наличные

Я ставлю себя на место покупателя и возникает простой вопрос:

Если у меня есть 3,5 млн.руб, наличных денег, то какая у меня должна быть причина, чтобы я купила квартиру в доме 50-х годов, на 1 этаже с деревянными лестницами?

Этот дом, возраста хрущевки,
но хрущевки, в отличии от этого дома - это бизнес класс, тех времен

На август 2024 года, цена аналогичных квартир в этой локации, была около 3,3 млн.руб

Учитывая почтенный возраст дома и ситуацию на рынке, я предложила продавать по нижней планке цены, т.е опередить снижение цены и был первыми на выход из этой ценовой ямы...

Но, нет, собственник не согласился
Прошло 4 месяца.....
А рынок старой вторички 2-х, 3-х, 4-х этажных домов, медленно идёт вниз...

И сегодня, в этой локации цены от 2,6 млн.руб до 3,1 млн.руб и что самое интересное, что таких квартир, вдруг стало продаваться много, около штук 10

Время упущенно!
Мы последние в очереди, но мы стойко держимся за палубу тонущего Титаника и играем на скрипке

Если бы в сентябре 2024 года, я настояла на цене хотя бы 3,1 млн.руб, то мы бы успели продать
А сейчас, чтобы продать, надо упасть уже ниже 2,6 млн.руб

Собственник хочет 3,5 млн.руб
Я прекратила работу

Итого, за 4 месяца потерян 1 млн.руб, потому что, клиент не захотел прислушаться, а я не стала настаивать...

На падающем рынке, нужно продавать по нижней планке цены или, вообще отложить продажу до лучших времен, если не горит...

📌 Вывод:
На падающем рынке нужно продавать по нижней планке цены.
Или откладывать продажу до лучших времён, если нет жёсткой необходимости.

Если у вас сейчас в голове вопрос:
«А стоит ли начинать продажу именно сейчас и что я получу на выходе?»
Пишите в личку 👉 @LBilan

#вторичка@Bilan_pro
#цена@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#продать
#эксперт@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 29
Что такое квартира 3-студия и как её выбрать среди сотни новостроек Новосибирска?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
В поиске «купить квартиру в новостройке Новосибирск» вы наверняка встречали разные планировки

Сегодня расскажу про формат 3-студия в новостройке

Трёхкомнатной студией называют квартиру, где есть две раздельные комнаты и кухня-гостиная

Если кухня меньше или равна по площади комнатам - это уже обычная 2-комнатная квартира.

А вот 3-студия позволяет грамотно зонировать пространство и жить в современном формате

🏡 Что можно найти среди 3-студий в новостройках Новосибирска:
▪️квартиры с большими террасами до 50 м² и классическими лоджиями,
▪️нестандартные планировки с геометрией «на любителя»,
▪️комнаты по разные стороны от кухни-гостиной,
▪️квартиры с готовым ремонтом или опцией «ремонт от застройщика»,
покупку квартиры в рассрочку,
варианты в сданных домах «заехать сейчас» или в строящихся - для тех, кто хочет инвестировать и ждать роста цены

💰 Цены на квартиры-3-студии начинаются от 5,8 млн.руб и доходят до 18 млн.руб
Площадь - от 55 до 65 м²

А разброс по локациям огромный - смотрите карту в фото

📌 Если вам нужно:
выбрать квартиру в новостройке,
сравнить планировки,
рассчитать ипотеку и подобрать выгодные условия,
провести сделку от брони до регистрации сделки,
Пишите в личку 👉 @LBilan
Квартиры по цене застройщика, без комиссии

#цены@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 30
Может ли ПФР отказать в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала?

🙍‍♀️ОТВЕТ:
С 01 января 2025 года, при покупке жилого помещения  с использованием  средств маткапитала, потребуется заключение о  пригодности для проживания

Закон действует со дня вступления в силу с 01 января 2025 года

#новости@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#маткапитал@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

🔑 Торг при покупке квартиры: какие причины работают, а какие нет?

У меня в продаже есть квартира, которую можно смело назвать учебным пособием для продавцов, покупателей и риэлторов

📍 Это 3-студия 70 м² в р.п. Кольцово, Новосибирской области.
детей-собственников нет,
материнский капитал не использован,
все выписаны,
полная цена сделки в договоре (5 лет с покупки исполнится 01.10.2025).
Квартира давно в продаже. Продавцам нужно было время, чтобы понять реальную цену квартиры и привыкнуть к ней.
Сначала они сильно завысили стоимость.

💡 Помните: резкое снижение цены оставляет след 👣 в интернете и даёт покупателю «причину для торга при покупке квартиры» — он сразу ищет подвох

Самые популярные «аргументы для торга при покупке квартиры»:

1️⃣ «Мы тоже продаём свою квартиру, у нас 70 м² в Кольцово, но за 12 млн.руб. Какой будет торг?»

2️⃣ «Деньги лежат на депозите ещё месяц, у нас 8 млн.руб Ждать нас будете?»

3️⃣ «Я уезжаю на 2 месяца, потом смогу купить. Сколько скинете?»

4️⃣ «У застройщика есть такая же квартира дешевле, но ждать 2 года. А вы сколько уступите?»

5️⃣ «Кухня-гостиная маленькая, мебель не влезает. Сделаете скидку?»

6️⃣ «У меня только 8 млн.руб а вы просите 9 млн.руб. Какой будет торг?»

7️⃣ «Деньги будут на следующей неделе. А пока какой торг?»

❗️ Во всех случаях одно и то же:
📌 У покупателей нет денег прямо сейчас, и это не настоящая причина для торга.

Главное правило
Торг при покупке квартиры - это движение навстречу

Покупатель просит уступку по цене
А что получает Продавец взамен?
Если ничего - то и торга не будет

❓ А какие аргументы для торга используете вы, когда покупаете квартиру?

#разбор@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#цена@Bilan_pro
#покупка_квартиры

❓️ВОПРОС 31
Что нас ждет на рынке недвижимости в 2025 году?

🙍‍♀️ОТВЕТ
Недвижимость всегда была, есть и будет дорогая!

Все разговоры о дешёвых ценах, это попытка прикрутить сегодняшний день к событиям 5, 10,15 и 20-летней давности и поэтому, разговоры о неблагоприятных условиях покупки в моменте, никуда не ведут

Это сейчас кажется, что я бы купил(-а) студию
- у М.Октябрьская за 3,3 млн.руб или
- у ж/д Вокзала за 2960 т.р

Это цены 2020 года, а сейчас эти студии стоят 7- млн.руб и прекрасно сдаются в аренду
Кстати, никто и не продаёт студии в этих ЖК

А тогда, осенью 2020 года, это было дорого, для всех..

Но рынок недвижимости никогда не стоял на месте, и тем более не откатывался назад, а всегда двигался, только вверх📈, или стремительно, или рывками, иногда замирал , как в 2009 году .... но все равно, снова двигался вверх

Я не просто так говорю, а рассказываю о своих реальных сделках и поэтому, помню всех клиентов и цены, по которым они покупали

А почему, вы не покупали тогда в 2020 году?
Почему, вы не покупали вторичку под 9%, тогда в далёком 2018 году?

Ставка за последние 20 лет, на вторичку колебалась с 34% - 16% - 12% - 15% - 9%-12% - 27% - 12% - 30%

На новостройки, ставки также колебались, от 15% до 3-6% по господдержке и до 30% сейчас, кроме семейной ипотеки и IT

Ставку всегда можно рефинансировать, когда закончатся тяжёлые времена, а вот цену квартиры, рефинансировать невозможно!

В каждом отрезке времени, есть более благоприятные и менее благоприятные условия, но это, всегда видится только издалека...

А люди женятся, расходятся, рождаются, умирают, вырастают из маленьких квартир и покупают больше, меняют место жительства и это никогда не закончится
Это просто жизнь!

Поэтому, при нынешний ситуации, покупка новостройки, не хуже и не лучше, чем ранее

Когда вы дождётесь понижения ставки, стоимость квартиры вырастет и вы получите тот же самый платёж, а сумму кредита придётся взять в 2 раза больше

Поэтому, пишите в личку @LBilan, пользуйтесь возможностями купить сегодня, а рефинансируетесь завтра

#совет@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#цены@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro