Окончание этой блестящей истории!

Цена квартиры - 4 млн.руб
ПВ - 1,5 млн.руб
Платёж - 44 тыс.руб

Вот теперь это правда!

ВЫВОД: часто клиенты звонят и рассказываю небылицы о том, что кто-то , где-то приобрёл ОЧЕНЬ ВЫГОДНО квартиру.

Тут два варианта:
1. Человек не знает рынок и поэтому верит сказкам.
2. Человек, рассчитывает, что риэлтор не знает рынок и бросится перелопатить весь рынок в поисках аналогичного сказочного варианта.

Как спастить от этой ловушки и привести клиента в чувства?
✅️ Взять предоплату услуг и тогда сразу будет понятно, на самом деле, человек заблуждается или искренне верит, в то, что говорит.

Предоплата услуг, отрезвляет сразу и показывает истинные намерения клиента!

Но для этого надо знать цены на квартиры, программы банков, по платежу, понимать сумму кредита и уметь мгновенно сложить в голове всю картину сделки.

#разбор@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#мысли_вслух@Bilan_pro

ТОРГ НА РЕМОНТ в КВАРТИРЕ!

Это такая игра....
Можно сделать ремонт на 50 - 100 тыс.руб?
Нет!

Но, просят обычно, и успокаиваются на этих суммах.
150-200 тыс.руб - это вообще мега торг!!!

Так, что играем в игры дальше!

#торг@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro

ПОЖАР в АНАПЕ!

Прошла информация в интернете, что сгорел строящийся малоэтажный многоквартирный дом в Анапе

Справка:
Новостройка должна соответствовать разрешительной документации:
✅️ оформлена земля;
✅️ есть проектная декларация;
✅️ получено разрешение на строительство

Каждый из этих документов, надо уметь смотреть, документы должны соответствовать другу другу по разным параметрам

Эти документы любой застройщик обязан предоставить покупателю и если вы знаете что, где и как смотреть, то попасть в такой дом, у вас нет шансов!

А как покупатели ищут себе новостройку?
По цене!!!
Это, кстати, тоже показатель.

Как не попасть в такую стройку?

Варианта всего два:

1️⃣ Научится "читать" и понимать смыслы документов на квартиру, чтобы уверенно взять документы в руки и оценить, стоит ли заходить в сделку.

2️⃣ Нанять риэлтора для покупки, тем более, что, обычно, комиссию платить не надо. Комиссия, зависит это от застройщика

#разбор@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#новости@Bilan_pro

Где скрыта ОПАСНОСТЬ в сделке?

Можно найти квартиру без риэлтора?
Да пожалуйста!

Можно самому договориться о просмотре и поторговаться?
Да легко!

Но вот реальная история 👇
История долгостроя
Дом начали строить в 2015 году.
Срок сдачи - 2018-й.
Но всё затянулось, и стройка не пошла...

Каждый дольщик покупал квартиру в своё время, поэтому у всех разный набор документов

Особенно у тех, кто покупал не напрямую у застройщика, а через подрядчиков

И вот ситуация:
группа дольщиков толкает дом в банкротство

Наш герой — Коля
Обычный покупатель.
Он - правопреемник дольщика

Купил квартиру по переуступке у подрядчика

Цель экспертизы: понять, включат ли Колю в реестр кредиторов, если застройщик уйдёт в банкротство

Схема документов
25.01.2016 - застройщик подписал ДДУ с юр.лицом «Х» (подрядчик).
05.08.2020 - допсоглашение: сроки переносят на 2 кв. 2021 г.
Июль 2021 - появляется юр.лицо «Y», «помощник». Коля отдаёт ему 114 тыс. наличкой без чека и ещё 2 045 тыс. переводит подрядчику.
27.07.2021 - соглашение об уступке прав требований между подрядчиком и Колей

Ошибки Коли
1️⃣ Он думает, что заплатил 2 159 тыс., но реально 114 тыс. ушли в «карман» юр.лицу «Y».
2️⃣ Наличные без чека - нарушение кассовой дисциплины.
3️⃣ Нет подтверждения, что подрядчик «Х» заплатил застройщику ещё в 2016 году.
4️⃣ Если подрядчик тянул до 2021 года, то Коле могут начислить штрафы и пени за весь период с 2016 по 2024.
Как бы действовал риэлтор?
Проверил бы застройщика - иски о банкротстве уже были летом 2021 года

❌ Я бы сразу сказала Коле: НЕ ПОКУПАЙ эту квартиру!
✅ Предложила бы другую, у другого застройщика.
Проверила бы разрешение на строительство.
Задержка 3 года! Риски недостроя огромные

Что должен был запросить Коля
Раз уж он всё равно решил покупать у подрядчика, в 2021 году надо было потребовать:
копию платежки подрядчика «Х» за 2016 год (оплата застройщику);
справку от застройщика, что он не имеет претензий к «Х»;
платежку о перечислении денег за переуступку (2021);
справку от «Х», что Коля полностью рассчитался (2021)

Риски сегодня
Если пойдёт банкротство, Коле придётся доказывать оплату.
🔻 Минимум - штрафы и пени.
🔻 Максимум - суд откажет во включении в реестр, и квартиру вернут в конкурсную массу.
И тогда Коля останется ни с чем

А ведь всё начиналось как «обычная покупка по переуступке»...

#разбор@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#застройщик@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro

Сложный пост про 👆переуступку?

Я риэлтор старой школы, из 90-х и нулевых и я помню, как в нулевые годы, маклера переселяли малограмотных людей, алкоголиков и т.д , из 3-ком квартир и дарили подарок в виде холодильника, в такую же 3-ком квартиру в области, но в 10 раз дешевле
У нас в Новосибирской области, это было Дорогино

Откуда знаю?
Люди звонили потом по агентствам, плакали в трубку и просили помочь, когда поняли, что случилось или даже не поняли, но, уже не хотели жить далеко от города

К чему это я?
Сейчас в интернете много разговоров о том, как обманули стариков, ну и ссылочки на судебные дела по оспариванию сделок
Ситуации у всех разные, как и решения суда

А у меня всегда возникает простой вопрос:
ПОЧЕМУ РИЭЛТОР НЕ СПРОСИЛ КУДА ПЕРЕЕЗЖАЕТ БАБУШКА ПОСЛЕ ПРОДАЖИ ЕДИНСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ???

Это сложно?
Где ЛЮДИ в сделках???

Это даже не про юридическую чистоту сделки, а про чистоту души человеческой!
Где будет жить человек?
Это же, так просто!!!

Я не понимаю, хоть убейте меня!

Нужно быть просто человеком, а для этого не надо проводить грандиозную 😎юридическую проверку квартиры
Всё и так, на поверхности лежит.
У бабушки может быть реальная причина поменять большую квартиру на меньшую, оставить себе деньги на жизнь и она с удовольствием и грустью, об этом рассказывает
Но если бабушка просто продаёт, а жить негде, так и всё понятно!!!
Тут сыщиком быть не надо!
Бабушку разводят мошенники!

Кроме того, если сразу покупать бабушке жилье взамен продаваемой квартиры, то, это уже две сделки риэлтора, а значит 2 комиссии

Но риэлтор, не захотел провести 2 сделки, он довольствовался одной сделкой, что ещё более странно🤔

А цепочка сделок - это самое прекрасное, что может быть в риэлторской деятельности
Но нет, тут почему-то отказ

ВЫВОД: у риэлтора не хватило ума заработать комиссию по 2-м сделкам, да еще и вляпался в суды....

Прям сцена из фильма "Тупой и ещё тупее".

Все таки профессия риэлтора, это, про ДУМАНИЕ головой, человеческие качества, а если это ещё и знаниями подкрепление, то вообще 🔥🔥🔥🔥

Согласны?

#разбор@Bilan_pro
#мысли_вслух@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro

❓ ВОПРОС 22
«Я разместил объявление о продаже квартиры, и мне тут же звонят десятки риэлторов. Кто из них действительно профессионал?»

👩‍💼 ОТВЕТ:
Не все, кто звонит первым, - лучшие специалисты города.

Чаще всего это стажёры, у которых нет клиентов.
Опытные риэлторы не бегают за объявлениями - у них и так очередь

👉 Как проверить риэлтора за 5 минут?
Устроить маленький экзамен и спросить:
Как он оценивает цену вашей квартиры?
Как пройдёт сделка?
Что с ипотекой или маткапиталом?
Какие реальные сроки?
Как решаются вопросы с опекой и детьми?
Что делать при обмене?
Как избежать штрафов при срыве задатка?
Если риэлтор уходит от конкретики или мямлит - это тревожный сигнал.
Хороший специалист говорит прямо, показывает варианты и создаёт ощущение безопасности

💡 Главное: не риэлтор выбирает вас, а вы - риэлтора

#совет@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

КАК ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ РИЭЛТОРА И КЛИЕНТА, ВЛИЯЮТ НА ИТОГИ СДЕЛКИ?

23 мая 2024 года у меня шло две дистанционные сделки.

Я в Новосибирске на телефоне сижу, один клиент в Куйбышеве, а другой клиент в Славгороде, так как живёт в Алтайском крае

У одного клиента, случилась срочная командировка в Куйбышев на 1 день, и я перенесла подписание договора из Новосибирска в Куйбышев.
До 23 мая 2024 года, подписание договора было невозможно, а в понедельник 27 мая 2024 года, уже поздно

Ну всё, как с подвесками королевы в фильме "Три мушкетера и Д'Артатьян"
Помните?

У другого клиента, подписание в Славгороде, так они решили, не ехать в Новосибирске, ради 30 минут сделки
Вроде всё логично!

День сделки!

Один клиент, звонил, по каждому непонятному вопросу, писал постоянно в ватсапе, делал фото и задавал вопросы по мере подписания документов на сделке
И только после моего одобрения подписывал

А другой решил, что беспокоить риэлтора неудобно...🤷‍♀️

Что по итогу?
Клиент, который решил, что риэлтора беспокоить неудобно, все сделал, как сказала менеджер в банке и была допущена ошибка
Менеджер сказала клиенту:

Переведите свой первоначальный взнос на эскроу-счет,

и клиент перевёл
Город небольшой, новостроек там нет, опыта у менеджера нет, понимание эскроу-счета , тоже нет

Моя реакция 😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱
🤦‍♀️🤦‍♀️🤦‍♀️🤦‍♀️

Эскроу-счет открывается в день сделки, а деньги переводятся на него, ТОЛЬКО после регистрации договора долевого участия

В договоре четко написано, что первоначальный взнос и кредитные деньги, депонируются на номинальный счет, на период сделки
Но менеджер банка сказала, чтобы клиент перевел свой первоначальный взнос сразу на эскроу-счет

Клиент, естественно, не знал и перевёл

Цена ошибки!
Как ситуация развернется неизвестно....🤔
⚠️Может быть расторжение;
⚠️Деньги с эскроу-счета возвращаются очень долго, значит тоже не вариант - это расторжение;
⚠️Если будет расторжение, то покупка уже, будет, по другой цене;
⚠️Льготные программы заканчиваются 01 июля 2024 г, осталось 25 рабочих ней;
⚠️ Кредитное решение, по сути, использовано и второе получить, при не закрытом кредите, крайне сложно...
⚠️ Клиент получил скидку 2% от цены квартиры, офлайн в офисе застройщика при бронировании квартиры;
⚠️ Преференции застройщика - ставка 4,6%

В общем, ждём!🙏

Вывод: первый клиент был на связи, всё время проведения сделки и у него, прошло всё гладко, а второй клиент, посчитал, что неудобно звонить риэлтору и ... совершил ошибку

Нужно делать 100500 звонков риэлтору, когда идёт дистанционная сделка
Это НОРМАЛЬНО!!!

Это часть, моей любимой работы❤️
Меня ещё и лишили удовольствия ведения сделки

Если бы сделка проходила в моём присутствии, как это обычно бывает, то такая ошибка, была просто невозможна

А вы бы как поступили?
Звонили бы риэлтору или вам тоже неудобно?

#разбор@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro

Кто кому должен: риэлтор клиенту или клиент

В мае - июне 2024 г, у меня прошли две сделки, очень показательные для темы, данного поста

🏡 Коттедж за 34 млн.руб который, по факту, был продан за 29 млн.руб

🏡 3-ком хрущевка за 5100 тыс.руб, которую продали за 4700 тыс.руб

В обоих случаях:
🔹️ торг был на месте и сразу договорились о задатке
🔹️ объекты проданы с одного показа
🔹️ обе сделки не попали в статистику цен, ни на ЦИАН, ни на АВИТО- я просто сняла объявления без комментариев

Я всегда задаю вопрос клиенту: "Какая у вас цель продажи ?", так как из этой информации выстраивается сроки продажи, а значит, алгоритм действий и цена!

🏡 Продавец коттеджа хотел купить небольшую квартиру у моря для себя, пару квартир для сдачи в аренду, так как уже не мог обслуживать дом 600 кв.м и вообще, хотел жить не в Сибири, а у моря в тихом посёлке.
У меня на эту сделку было полгода

🏡Продавец 3-ком хрущевки, хотел купить новостройку 90 кв.м в конкретном ю сданном доме, по семейной ипотеке 6% от застройщика

В этом случае, срок продажи квартиры, зависел от того, на какой срок бронирования квартиры, мне удастся договорится с застройщиком, чтобы успеть продать хрущевку и я договорилась на 3 месяца бронирования

Часто, Продавец, выбирая риэлтора, опирается на отзывы и думает:

«Вот человек, который выполнит все мои поручения»

Но дальше он требует гарантий:
- продать ровно в срок
- купить «ту самую» квартиру,
- одобрить ипотеку
- пройти опеку
- не потерять задаток
А сам никаких гарантий риэлтору не даёт

Что реально получает риэлтор по договору?
📌 Обязанность консультировать бесплатно весь срок работы?
📌 оплачивать рекламу, фото и видео?
📌 и право клиента расторгнуть договор в любой момент?

Вот и весь «баланс»

Поэтому работа начинается не с изучения договора со мной, а с оценки мною, ваших желаний:
🔸 реально ли их воплотить,
🔸 какие шаги нужны,
🔸 какие сроки возможны
🔸 какие у вас есть возможности

Обсуждать стоит не только мои обязанности, но и ваши тоже

#продавцу@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#услуги@Bilan_pro

❓️ ВОПРОС 24
«Разве нельзя поторговаться?
Я же покупаю квартиру - почему продавец не делает скидку?»

🙍‍♀️ ОТВЕТ
Как обычно происходит при звонке по объявлению: А торг будет?

Ну, ребята, вы ещё не смотрели квартиру ( дом), вы даже не знаете нужна ли вам эта квартира, а уже торгуетесь!

Ну, ок, а что вы предлагаете мне взамен?

1. Быстрый расчет?
2. Готовы идти на занижение цены в ДКП?
3. Вам не нужна мебель?

Покупатель:

У меня ипотека, я продаю свою квартиру, мне ещё не дали задаток и мне надо будет сделать опеку на вашу квартиру.

О каком торге может идти речь?
Предложите нам что-то, чтобы мы ждали, пока вы продадите свою квартиру и делаете опеку.
В целом, это срок задатка на 1,5 месяца

Или вот ещё фишешка риэлторов:
1. А давайте расходы на аккредитив ( 2 тыс руб) поделим пополам?
2. А давайте поделим стоимость электронной регистрации ( 5600 руб) пополам, вам же тоже надо быстро!

Торг бывает от 10 т.р до 4 млн.руб, это из моей практики и если мы поторговались, например, на 300 т.р, то вести разговоры о разделе расходов на сделки просто неуместно!

Я:

Хорошо, мы готовы разделить с вами расходы пополам на электронную регистрацию, т.е взять на себя 3 тыс.руб рублей, ну тогда не будет торга на 300 тыс.руб, который вы получили от нас!
Согласны?

Риэлтор:

Ой нет, вопрос снят!

😁

После подписания предварительного договора, про торг, все уже забывают и на сделке, пытаются повесить на продавца половину своих расходов

Покупателю:
Скидка - это подарок!
За что именно вам её дарить?

Продавцу:
Если клиент просит торг, то обменивайте это на преференции для себя!

#торг@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

Какая перепланировка может помешать вам продать квартиру?

Перепланировка, сама по себе, никак не влияет на вашу жизнь - живите всласть с тем ремонтом, что вы сделали для себя!

Но если у вас возникла идея продать квартиру, то мы должны определить, какой нам нужен покупатель, исходя из тяжести проблемы...

Чтобы в этом разобраться, читайте этот пост, до конца и голосуйте за продолжение истории...

Ваш креатив в ремонте, может быть виден покупателю в документах, а может и не виден, потому что, сейчас много квартир, в новых домах, продаётся, вообще, без технических документов

Итак, виды переплана:
1. Перенос несущих стен. Например, соединили комнату и кухню.
2. Перенос перегородок и не несущих стен.
Например, сделали вход в кладовку, с другой стороны.
3. Закладывание проёма в стене или установка стен, когда квартира сдавалась свободной планировки, но может быть и в хрущевке.
4. Перенос мокрых точек.
Это относится к переносу кухни в комнату, чтобы сделать студию.
5. Присоединение лоджии к комнате.
Это снос стены, отделяющую комнату и лоджию, что привело к увеличению комнаты на 2 - 6 м²
6. Утепление балкона и вынос радиаторов отопления на балкон или лоджию.
7. Перенос дверного проёма на 50 см ( расстояние условно) вправо или влево.

Из этих 7 видов перепланировок и реконструкций, что-то можно узаконить, а что-то, никогда нельзя узаконить.

Например, присоединение лоджии, узаконить нельзя, потому что лоджия - это общедомовое имущество и надо получить согласие 100% собственников в доме, изменить площадь общедомового имущества, а это, в принципе невозможно.

А там и соседи могут возмутиться, что все эти годы платили за вас...

Кто или что может помешать вашей продаже?

🔹️Росреестр - им всё равно и нет никакого дела до вас, Росреестр регистрируется факт сделки

🔹️Банк - пока в большинстве банков можно всё, но не везде и не все виды переплана.

🔹️Органам опеки тоже всё равно, они работают с теми документами, что вы им покажите.

🔹️Документы на квартиру - покупатель может не заметить, если не знает, что и где смотреть.

Итак, всё зависит от Покупателя:
- насколько он грамотен;
- насколько ему "всё равно";
- насколько он уверен, что это можно легко узаконить;
- насколько ему грамотно обьяснит его риэлтор ( при наличии);
- насколько честен будет риэлтор продавца ( при наличии)
- какой у него способ расчета: наличный 100% или с участием ипотеки ( сумма не важна)

Так какого покупателя будем искать, если у вас перепланировка?

Это покупатель с наличными деньгами, которому всё равно, если ли у вас есть перепланировка, см.п 1-7 выше.

И вуаля, мы отсекаем 90% покупателей, заинтересовавшихся вашей квартирой.

А это, только 1 серия препятствий, при продаже квартиры.

Поэтому, если вам интересно продолжение:
2 серия - квартира в ипотеке, или обременение банка;
3 серия - использование маткапитала при погашении кредита;
4 серия - невыделенные доли детям на момент рекламы квартиры;
5 серия - дети собственники, которым уже выделены доли,
6 серия - налоги продавца с продажи квартиры, а значит, возможно занижение ( если риэлтор не умеет работать с налогами)

Ставьте реакции, тогда я опишу всё подробно и вы будете чётко понимать, какой вам нужен покупатель и не показывать квартиру, всем подряд, в надежде на сделку!

#разбор@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#эксперт
#перепланировка
#продажа
#продать
#продам
#продаю

❓ ВОПРОС 25
«Я видел рекламу: квартиру можно купить без первоначального взноса. Это реально или обман?»

👩‍💼 ОТВЕТ
На первый взгляд звучит заманчиво: «без ПВ». Но за этим стоит завышение цены для банка.
📌 В реальности это так:
Для покупателя квартира стоит 7 млн.рублей
Для банка её «рисуют» за 8,8–9 млн.рублей.
Разницу в 1,5–2 млн.рублей «накручивают» искусственно

Как это делается?
Риэлтор вместе с оценщиками «вбрасывает» в рекламу кучу фейковых объявлений по завышенной цене, чтобы средняя стоимость по району поднялась

И вот вы, как продавец, заходите на сайт, видите «ваша квартира стоит 9 млн.рублей » - радуетесь и тоже выставляете дороже.
В итоге:
рынок перегрет,
звонков нет,
цена падает,
у квартиры остаётся «след» в интернете, что её уже пытались продавать дороже и не смогли

⚠️ И это не просто маркетинговая «хитрость», а мошенничество против банка. Сделка может развалиться на оценке, а продавец окажется втянутым в риск

💡 Вывод:
«Без ПВ» - это не выгода для покупателя, а проблема для всех участников сделки и удар по репутации квартиры

👉 Хотите реально продать или купить квартиру без рисков?
Работайте с профессионалом, который считает цену от конечной цели сделки, а не от рекламных обещаний

#вопрос_ответ@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#цена@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#без_ПВ@Bilan_pro

Как продать квартиру дороже рынка: сила уникальности

В недвижимости есть золотое правило:
💡 Не цена диктует спрос, а уникальность объекта.

У меня было два ярких примера, которые это подтверждают.

🏡 2009 год

Клиенту нужно было продать унаследованную квартиру.
Она была единственной 1-комнатной в престижном доме - по сути, уникальный объект.

Когда покупатель увидел объявление, он не поверил своим глазам:

«В этом доме не бывает 1-комнатных квартир! А я мечтал тут жить, но больше чем на двушку или трёшку мне не хватало».

Результат? Квартира ушла по высокой цене и без торга.

🏡 2014 год

3-комнатная, 80 кв.м, объединённая из двух квартир в Академгородке.
Цена - космос: 23 млн руб.
Да ещё и с неузаконенной перепланировкой.

Кто её купил?
Мужчина 65 лет, который вырос «дверь в дверь» и долгие годы мечтал именно об этой квартире. Он взял ипотеку, не торговался и переплатил за эмоцию.

Что это доказывает?

Если в квартире есть уникальность, она может стоить выше аналогов и всё равно найти своего покупателя.

Если уникальности нет - тогда правила другие:

1. Вписаться в цену между аналогичными объектами.
2. Выигрывать «на повороте»: ремонт, стиль, качество материалов.
3. Предложить лучший вид из окна и атмосферу дома.
4. Избавиться от «отягчающих обстоятельств сделки»:
- обременения,
- невыделенные доли детей,
- занижение в договоре,
- неузаконенная перепланировка.
5. Продавать лично, а не по доверенности.

📊 Главное - провести честное исследование рынка и выставить цену, основанную на фактах, а не на эмоциях:

«Мне столько надо».

Сохраните инструкцию и используйте при продаже своей квартиры.

Сохраните себе инструкцию и действуйте!

Или обращайтесь в личку @LBilan за консультацией о цене или за комплексной услугой продажи квартиры

#цена@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#продажа

❓️ ВОПРОС 26
Зачем риэлтор задаёт эти "дурацкие вопросы", если я хочу только посмотреть?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
Многих раздражает: звонишь по объявлению, а риэлтор начинает задавать вопрос
🤔 «Зачем вам это? Я же просто хочу посмотреть!»
Знакомо?

А теперь представьте: вы приезжаете на просмотр, а квартиру купить невозможно

Как так, ведь объявление есть?

— думаете вы.
И уже готовитесь жаловаться на ЦИАН или Авито за «фейк»

Но давайте разберёмся!

Я спрашиваю:

«У вас какой расчёт?»

Вы уверенно:

«Наличные!»
А на просмотре добавляете: «Ну… наличные и чуть-чуть ипотеки».

И вот тут всё рушится.
Это не наличные, а ипотека, сумма кредита не важна, а вот вы, обманули, возможно и неумышленно

Квартира может не подходить под ваш способ расчета по разным причинам и это не всегда ипотека.
Это могут быть сроки, например, или какие-то условия продавца

А ипотека - это всегда:
📌 оценка квартиры - может не пройти перепланировка или реконструкция
📌 ваши сроки сделки могут быть критичны для продавца
📌 участие детей не везде возможно
📌 А может у вас нет ПВ

И это только один пример. Таких нюансов десятки:
- размер первоначального взноса,
- банк, где у вас одобрена ипотека,
- жилищные сертификаты,
- условия продавца.

❗ Сделка состоится только тогда, когда условия обеих сторон совпадут.

Поэтому риэлтор спрашивает не из любопытства, а чтобы понять: реально ли провести сделку именно с вашим порядком расчёта.
Это технические вопросы - о том, как и в какие сроки сделка возможна.

Хороший риэлтор всегда:
🔹 выяснит нюансы квартиры и документов,
🔹 отсеет неподходящие варианты,
🔹 покажет только то, что можно купить именно вам.

Так что «дурацких вопросов» нет. Есть профессиональная работа, которая экономит ваше время и нервы.

Это технические вопросы, касающиеся того, как и в какие сроки, будет проведена сделка.

Из ваших ответов, у риэлтора мгновенно складываются в голове, все этапы сделки, сроки проведения и вероятность сделки вообще

Иначе зачем мы тратим время друг друга, на ненужные показы?

И самое главное, когда риэлтор подбирает вам варианты, то:
🔹️ сразу выясняет все особенности квартиры и нюансы документов;
🔹️ делает правильные выводы;
🔹️ и показывает только то, что подходит под ваш порядок расчёта.

Поэтому "дурацких" вопросов нет, мы просто экономим ваше время!

Не все вам это скажут, а просто промолчат и не покажут квартиру

#покупателю@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro

❓️ ВОПРОС 27
"Что мне грозит, если я продам квартиру дешевле по документам, чем реально получу?"

🙍‍♀️ОТВЕТ
Бич рынка недвижимости - это занижение стоимости квартиры в договоре

...и вот пришло время продать квартиру, а вы не выдержали льготный срок владения недвижимостью, 3 года или 5 лет...

Вот и крутятся Продавцы с риэлторами, как могут!
Продают за 4 млн.руб, а в договоре предлагают указать цену приобретения, например, 2 млн.руб

Соответственно, отсекается огромное количество покупателей и возникают риски, получить письмо счастья от ФНС

Я уже много лет со своими клиентами не беру квартиры с занижением цены и всегда объясняю какие риски у них возникают и как можно потерять, и деньги, и квартиру...

А в чём проблема?

С продавца спроса нет, он не знает как оптимизировать свои налоги, а вот если риэлтор предлагает занижать цену в ДКП, то это БЕДА!

Чем это ситуация грозит Продавцу?
Покупатель "сдаст" вас ФНС рано или поздно и вы получите доначисление налога со штрафом 40%
И никакой договор об неотделимых улучшений, вас не спасёт, чтобы вы там не писали

А чем грозит эта ситуация Покупателю?
Если что-то пойдёт не так, через 1, 3, а может и через 10 лет, то вы получите только 2 млн.руб, вместо 4 млн.руб, которые реально заплатили (из примера выше)

Раньше, занижение цены, было нормой, но всё равно риском, и я лично прошла суды в 90-е по этой причине, а сейчас, подключился налоговый кодекс и Закон о банкротстве
Да и вообще, для некоторых, это стало способом заработка

Что делать?

Надо считать налоги, в каждом конкретном случае, остался ли у вас покупной вычет, какой есть процентный вычет, какие есть соц.льготы и может оказаться, что налога нет, а вы зря рискуете...

Кстати, не важно, многие не знают, что независимо от того, работаете вы официально или вообще не работаете, у вас есть право на вычеты

Не путать:
- возврат налога
- налоговые вычеты

Обращайтесь @LBilan, перед продажей я считаю вам налоги

#налоги@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro
#занижение@Bilan_pro