Эти цифры, моментально пролетают у меня в голове, когда я слышу такие лживые истории.

Остальное время тратится на разъяснения и развенчание лжи, которую рассказали моему доверчивому клиенту, неизвестные мне люди.

КАК ПРИВЕСТИ КЛИЕНТА в ЧУВСТВА!

А теперь, вопросы клиенту по делу, после того, как мы обсудили эту сказочную
историю.

Я: Сколько ты готов платить по ипотеке и какой у тебя ПВ?
Пояснение: из этих цифр, мне понятен бюджет будущей покупки и можно оценить реальность запроса.

Клиент:

могу платить платёж 30 тыс.руб

Я: Ок, сумма кредита - 2,2 млн.руб,

Клиент:

Почему мне не дают больше?

Я: Почему не дают? Дают, но ты готов платить платёж только 30 т.р, поэтому и сумма только 2,2 млн.руб

Клиент:

Я не готов платить 100 т.р по кредиту

Я: Не плати! Нужно просто ПВ больше и тогда, тебе хватит 2 млн.руб .
Какой у тебя ПВ?

Клиент:

ну 2 млн.руб найду

Я: Ок, считаем: 2 млн.руб ПВ и платёж по ипотеке 30 т.р, значит ты можешь купить квартиру за 4,2 млн.руб.
А это 1-ком хрущевка на Левом берегу.
Готов покупать 1-ком хрущевку?
Помним начальный запрос клиента👆

Клиент:

Нет, мне надо 2-3 ком на М.Октябрьская. Мне сказали есть в ЖК Ричмонд 86 кв м за 13 млн.руб.

Я: В Ричмонд 85 кв.м за 13 млн.руб?????
Ну ладно🤦‍♀️, пусть будет так, как ты веришь!

Тогда тебе надо:
ПВ - 1950 тыс.руб
Кредит: 11050 тыс.руб
Платёж на 30 лет - 148 тыс.руб
Готов к платежу 148 т.р?

Клиент:

Нет!!! Мне же сказали!

Ну Ёлы-палы, почему вы верите всему?
Или вы ищите риэлтора дебила, который не может посчитать и будет как безумный искать тебе квартиру.

Эта история длится уже более 6 лет...

Человек звонит, рассказывает мне сказочные истории, каких-то людей и хочет также.

Но математику, никто еще не отменил, а ложь лежит на поверхности.
Потом он исчезает ..... и через некоторое время звонит и все начинается по новой....

ЧТО СТОИТ ЗА ЛОЖЬЮ?

Конечно, это не преднамеренная ложь, это пересказ слов неизвестных людей и незнание рынка недвижимости.

Но все можно легко посчитать!!!

Это мой знакомый, а мы знакомы более 15 лет. Азербайджанец по национальности, а работник у него таджик:

⛔️ может работник просто изящно "мстит" своему работодателю: я могу купить себе хорошую квартиру, хотя работаю у тебя в найме, а ты, мой работодатель, не можешь!

⛔️ возможно, часть платежей и часть ПВ дала диаспора, а работник, об этом не говорит

⛔️ возможно квартира стоит не 5 млн.руб, а гораздо меньше, находится в малоэтажке на 1 этаже и гораздо дешевле, а хочется чуток приврать в бОльшую сторону.

⛔️ а может, это вообще, большая комната, метров 25.
Неизвестно!🤷‍♀️

Но, что известно точно, это то, что по платежу можно понять, какую сумму, человек готов платить по кредиту + ПВ и вуаля🤷‍♀️, бюджет покупки понятен и ясен!

А бросаться искать квартиру, без этих данных смысла нет!

Итак, 3 вопроса для начала работы:
✅️ какой ПВ?
✅️ какой платёж готовы платить?
✅️ новостройка или вторичка?
Потому что ставки разные, а значит и сумма кредита разная!

Всё, что надо знать, для оценки реальности запроса!

Потом уже другие врата ада😁
начинаются:
1️⃣ ПВ есть, но надо продать свою квартиру
2️⃣ клиент скрывает просрочки по кредитам
3️⃣ клиент скрывает количество кредитных карт
4️⃣ клиент не помнит, что был у кого-то поручителем
5️⃣ клиент работает, но неофициально
6️⃣ клиент работает, но белая зарплата 3 копейки
7️⃣ клиент в стадии развода или регистрации брака и надо успеть до/после, наступления этих событий
8️⃣ из квартиры не выписаны бывшие супруги, дети, недееспособные бабушки и т.д ( см.п.1)

Ну ладно, не буду рассказывать все, чтобы вы не пугались

Начало этой длинной истории ЧИСТАЯ ЛОЖЬ В 5 АКТАХ обязательно прочитайте, чтобы все сложилось!

Чем больше я читаю чаты риэлторов, тем мне страшнее, потому что за этими вопросами, я вижу людей, т.е клиентов.

Так, что должен уметь риэлтор?
Ну, хотя :
1. Знать математику, хотя бы на уровне 5-6 класс
2. Уметь высчитать доли в процентах и дробях.

Это только малая доля и умений риэлтора, поэтому приглашаю вас на бесплатный вебинар, где я расскажу о том, чем я могу помочь, если вы намерены работать риэлтором

Запись на консультацию @LBilan

История красного дивана

Что делать, если Продавец и Покупатель разругались в хлам в 9 утра, по телефону из-за красного старого дивана, а сделка в 14 часов?
Каждый из них позвонил мне, сказал, почему другой не прав и послал другого к 👹

Подсказка: сделка состоялась!

ВОПРОС: что я сказала клиентам, что все с улыбками приехали на сделку?

Продавец и Покупателем с утра успели наговорить друг другу столько, что каждый категорически отказался от сделки, о чем и сказали мне по телефону

Я немного подумала🤔
На кону 2 месяца работы, оба клиента очень крутые и никто не будет уступать, ну и комиссия нехилая

И я позвонила и каждому сказала следующее:

Давайте, будем считать,что времени с 8:00 до 9:00 , просто не было, вы не разговарили друг с другом
Просто вычеркиваем этот час из на жизни

В 14:00 оба стояли в Росреестре и мило беседовали друг с другом

И такое тоже бывает!

#психология@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#сделка@Bilan_pro

Окончание этой блестящей истории!

Цена квартиры - 4 млн.руб
ПВ - 1,5 млн.руб
Платёж - 44 тыс.руб

Вот теперь это правда!

ВЫВОД: часто клиенты звонят и рассказываю небылицы о том, что кто-то , где-то приобрёл ОЧЕНЬ ВЫГОДНО квартиру.

Тут два варианта:
1. Человек не знает рынок и поэтому верит сказкам.
2. Человек, рассчитывает, что риэлтор не знает рынок и бросится перелопатить весь рынок в поисках аналогичного сказочного варианта.

Как спастить от этой ловушки и привести клиента в чувства?
✅️ Взять предоплату услуг и тогда сразу будет понятно, на самом деле, человек заблуждается или искренне верит, в то, что говорит.

Предоплата услуг, отрезвляет сразу и показывает истинные намерения клиента!

Но для этого надо знать цены на квартиры, программы банков, по платежу, понимать сумму кредита и уметь мгновенно сложить в голове всю картину сделки.

#разбор@Bilan_pro
#эксперт@Bilan_pro
#мысли_вслух@Bilan_pro

ТОРГ НА РЕМОНТ в КВАРТИРЕ!

Это такая игра....
Можно сделать ремонт на 50 - 100 тыс.руб?
Нет!

Но, просят обычно, и успокаиваются на этих суммах.
150-200 тыс.руб - это вообще мега торг!!!

Так, что играем в игры дальше!

#торг@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro

ПОЖАР в АНАПЕ!

Прошла информация в интернете, что сгорел строящийся малоэтажный многоквартирный дом в Анапе

Справка:
Новостройка должна соответствовать разрешительной документации:
✅️ оформлена земля;
✅️ есть проектная декларация;
✅️ получено разрешение на строительство

Каждый из этих документов, надо уметь смотреть, документы должны соответствовать другу другу по разным параметрам

Эти документы любой застройщик обязан предоставить покупателю и если вы знаете что, где и как смотреть, то попасть в такой дом, у вас нет шансов!

А как покупатели ищут себе новостройку?
По цене!!!
Это, кстати, тоже показатель.

Как не попасть в такую стройку?

Варианта всего два:

1️⃣ Научится "читать" и понимать смыслы документов на квартиру, чтобы уверенно взять документы в руки и оценить, стоит ли заходить в сделку.

2️⃣ Нанять риэлтора для покупки, тем более, что, обычно, комиссию платить не надо. Комиссия, зависит это от застройщика

#разбор@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#новости@Bilan_pro

Где скрыта ОПАСНОСТЬ в сделке?

Можно найти квартиру без риэлтора?
Да пожалуйста!

Можно самому договориться о просмотре и поторговаться?
Да легко!

Но вот реальная история 👇
История долгостроя
Дом начали строить в 2015 году.
Срок сдачи - 2018-й.
Но всё затянулось, и стройка не пошла...

Каждый дольщик покупал квартиру в своё время, поэтому у всех разный набор документов

Особенно у тех, кто покупал не напрямую у застройщика, а через подрядчиков

И вот ситуация:
группа дольщиков толкает дом в банкротство

Наш герой — Коля
Обычный покупатель.
Он - правопреемник дольщика

Купил квартиру по переуступке у подрядчика

Цель экспертизы: понять, включат ли Колю в реестр кредиторов, если застройщик уйдёт в банкротство

Схема документов
25.01.2016 - застройщик подписал ДДУ с юр.лицом «Х» (подрядчик).
05.08.2020 - допсоглашение: сроки переносят на 2 кв. 2021 г.
Июль 2021 - появляется юр.лицо «Y», «помощник». Коля отдаёт ему 114 тыс. наличкой без чека и ещё 2 045 тыс. переводит подрядчику.
27.07.2021 - соглашение об уступке прав требований между подрядчиком и Колей

Ошибки Коли
1️⃣ Он думает, что заплатил 2 159 тыс., но реально 114 тыс. ушли в «карман» юр.лицу «Y».
2️⃣ Наличные без чека - нарушение кассовой дисциплины.
3️⃣ Нет подтверждения, что подрядчик «Х» заплатил застройщику ещё в 2016 году.
4️⃣ Если подрядчик тянул до 2021 года, то Коле могут начислить штрафы и пени за весь период с 2016 по 2024.
Как бы действовал риэлтор?
Проверил бы застройщика - иски о банкротстве уже были летом 2021 года

❌ Я бы сразу сказала Коле: НЕ ПОКУПАЙ эту квартиру!
✅ Предложила бы другую, у другого застройщика.
Проверила бы разрешение на строительство.
Задержка 3 года! Риски недостроя огромные

Что должен был запросить Коля
Раз уж он всё равно решил покупать у подрядчика, в 2021 году надо было потребовать:
копию платежки подрядчика «Х» за 2016 год (оплата застройщику);
справку от застройщика, что он не имеет претензий к «Х»;
платежку о перечислении денег за переуступку (2021);
справку от «Х», что Коля полностью рассчитался (2021)

Риски сегодня
Если пойдёт банкротство, Коле придётся доказывать оплату.
🔻 Минимум - штрафы и пени.
🔻 Максимум - суд откажет во включении в реестр, и квартиру вернут в конкурсную массу.
И тогда Коля останется ни с чем

А ведь всё начиналось как «обычная покупка по переуступке»...

#разбор@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#застройщик@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro

Сложный пост про 👆переуступку?

Я риэлтор старой школы, из 90-х и нулевых и я помню, как в нулевые годы, маклера переселяли малограмотных людей, алкоголиков и т.д , из 3-ком квартир и дарили подарок в виде холодильника, в такую же 3-ком квартиру в области, но в 10 раз дешевле
У нас в Новосибирской области, это было Дорогино

Откуда знаю?
Люди звонили потом по агентствам, плакали в трубку и просили помочь, когда поняли, что случилось или даже не поняли, но, уже не хотели жить далеко от города

К чему это я?
Сейчас в интернете много разговоров о том, как обманули стариков, ну и ссылочки на судебные дела по оспариванию сделок
Ситуации у всех разные, как и решения суда

А у меня всегда возникает простой вопрос:
ПОЧЕМУ РИЭЛТОР НЕ СПРОСИЛ КУДА ПЕРЕЕЗЖАЕТ БАБУШКА ПОСЛЕ ПРОДАЖИ ЕДИНСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ???

Это сложно?
Где ЛЮДИ в сделках???

Это даже не про юридическую чистоту сделки, а про чистоту души человеческой!
Где будет жить человек?
Это же, так просто!!!

Я не понимаю, хоть убейте меня!

Нужно быть просто человеком, а для этого не надо проводить грандиозную 😎юридическую проверку квартиры
Всё и так, на поверхности лежит.
У бабушки может быть реальная причина поменять большую квартиру на меньшую, оставить себе деньги на жизнь и она с удовольствием и грустью, об этом рассказывает
Но если бабушка просто продаёт, а жить негде, так и всё понятно!!!
Тут сыщиком быть не надо!
Бабушку разводят мошенники!

Кроме того, если сразу покупать бабушке жилье взамен продаваемой квартиры, то, это уже две сделки риэлтора, а значит 2 комиссии

Но риэлтор, не захотел провести 2 сделки, он довольствовался одной сделкой, что ещё более странно🤔

А цепочка сделок - это самое прекрасное, что может быть в риэлторской деятельности
Но нет, тут почему-то отказ

ВЫВОД: у риэлтора не хватило ума заработать комиссию по 2-м сделкам, да еще и вляпался в суды....

Прям сцена из фильма "Тупой и ещё тупее".

Все таки профессия риэлтора, это, про ДУМАНИЕ головой, человеческие качества, а если это ещё и знаниями подкрепление, то вообще 🔥🔥🔥🔥

Согласны?

#разбор@Bilan_pro
#мысли_вслух@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro

❓ ВОПРОС 22
«Я разместил объявление о продаже квартиры, и мне тут же звонят десятки риэлторов. Кто из них действительно профессионал?»

👩‍💼 ОТВЕТ:
Не все, кто звонит первым, - лучшие специалисты города.

Чаще всего это стажёры, у которых нет клиентов.
Опытные риэлторы не бегают за объявлениями - у них и так очередь

👉 Как проверить риэлтора за 5 минут?
Устроить маленький экзамен и спросить:
Как он оценивает цену вашей квартиры?
Как пройдёт сделка?
Что с ипотекой или маткапиталом?
Какие реальные сроки?
Как решаются вопросы с опекой и детьми?
Что делать при обмене?
Как избежать штрафов при срыве задатка?
Если риэлтор уходит от конкретики или мямлит - это тревожный сигнал.
Хороший специалист говорит прямо, показывает варианты и создаёт ощущение безопасности

💡 Главное: не риэлтор выбирает вас, а вы - риэлтора

#совет@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

КАК ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ РИЭЛТОРА И КЛИЕНТА, ВЛИЯЮТ НА ИТОГИ СДЕЛКИ?

23 мая 2024 года у меня шло две дистанционные сделки.

Я в Новосибирске на телефоне сижу, один клиент в Куйбышеве, а другой клиент в Славгороде, так как живёт в Алтайском крае

У одного клиента, случилась срочная командировка в Куйбышев на 1 день, и я перенесла подписание договора из Новосибирска в Куйбышев.
До 23 мая 2024 года, подписание договора было невозможно, а в понедельник 27 мая 2024 года, уже поздно

Ну всё, как с подвесками королевы в фильме "Три мушкетера и Д'Артатьян"
Помните?

У другого клиента, подписание в Славгороде, так они решили, не ехать в Новосибирске, ради 30 минут сделки
Вроде всё логично!

День сделки!

Один клиент, звонил, по каждому непонятному вопросу, писал постоянно в ватсапе, делал фото и задавал вопросы по мере подписания документов на сделке
И только после моего одобрения подписывал

А другой решил, что беспокоить риэлтора неудобно...🤷‍♀️

Что по итогу?
Клиент, который решил, что риэлтора беспокоить неудобно, все сделал, как сказала менеджер в банке и была допущена ошибка
Менеджер сказала клиенту:

Переведите свой первоначальный взнос на эскроу-счет,

и клиент перевёл
Город небольшой, новостроек там нет, опыта у менеджера нет, понимание эскроу-счета , тоже нет

Моя реакция 😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱😱
🤦‍♀️🤦‍♀️🤦‍♀️🤦‍♀️

Эскроу-счет открывается в день сделки, а деньги переводятся на него, ТОЛЬКО после регистрации договора долевого участия

В договоре четко написано, что первоначальный взнос и кредитные деньги, депонируются на номинальный счет, на период сделки
Но менеджер банка сказала, чтобы клиент перевел свой первоначальный взнос сразу на эскроу-счет

Клиент, естественно, не знал и перевёл

Цена ошибки!
Как ситуация развернется неизвестно....🤔
⚠️Может быть расторжение;
⚠️Деньги с эскроу-счета возвращаются очень долго, значит тоже не вариант - это расторжение;
⚠️Если будет расторжение, то покупка уже, будет, по другой цене;
⚠️Льготные программы заканчиваются 01 июля 2024 г, осталось 25 рабочих ней;
⚠️ Кредитное решение, по сути, использовано и второе получить, при не закрытом кредите, крайне сложно...
⚠️ Клиент получил скидку 2% от цены квартиры, офлайн в офисе застройщика при бронировании квартиры;
⚠️ Преференции застройщика - ставка 4,6%

В общем, ждём!🙏

Вывод: первый клиент был на связи, всё время проведения сделки и у него, прошло всё гладко, а второй клиент, посчитал, что неудобно звонить риэлтору и ... совершил ошибку

Нужно делать 100500 звонков риэлтору, когда идёт дистанционная сделка
Это НОРМАЛЬНО!!!

Это часть, моей любимой работы❤️
Меня ещё и лишили удовольствия ведения сделки

Если бы сделка проходила в моём присутствии, как это обычно бывает, то такая ошибка, была просто невозможна

А вы бы как поступили?
Звонили бы риэлтору или вам тоже неудобно?

#разбор@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro