КЕЙС
Обмен студии 23 м² на 4-ком  квартиру 80 м²

Эту сделкой, я особенно и люблю!

Молодая пара купили когда-то студию 23 м², сделали там ремонт, пожили в ней несколько лет и вот решили, что пора расширяться

Когда мы встретились у них дома, то они мне показали квартиры, которые хотят купить
Я была в ужасе: они тщательно выбирали и сохранялись на телефоне ..... общежития 🤦‍♀️

Я знаю город, как свои 5 пальцев и по адресу, вижу, что это за дом, куда выходят окна, что их ждёт внутри дома

Ребята, планировали родить ребенка!
Какая 2-ком  квартира?
Да ещё в общаге???

Мы всё пересмотрели и то как они себя вели на показе, о чем говорили, что обсуждали, я поняла -
4-ком квартира, это, что им надо!👌

Я посчитала:
- сумму денег с продажи,
- какой будет у них платёж по ипотеке, который они готовы платить,
и с учётом того, что планируют родить ребенка,
- определили бюджет будущей покупки

Результат превзошёл ожидания клиентов в 2 раза, т.к больше 2-ком квартиры, они и не мыслили...
Они боялись мечтать и не знали, как рассчитать предстоящую покупку

А я, иначе вижу конечный результат 😉, иначе считаю доплату, что в итоге приводит к великолепным результатам!

Я считаю платёж и получаю сумму доплаты.
Это в этом случае, но у вас может быть иначе

Клиенты были счастливы!
Из студии 23 м² переехали в 4-ком 80 м² с изолированными комнатами
А парень ещё в профи в ремонте, так что ремонт для него, сделать легко!

2016 год
А поскольку сделки было две, то и комиссия тоже две:
- за продажу
- за покупку
Это разные цели и задачи

А вот ещё истории людей

🔹️ Расселение пожилой пары в разводе, из частного дома в две разных 1-ком квартиры
🔹️ 5 рисков в сделках  1992 года при покупке квартиры, которые  актуальны до сих пор
🔹️ Сделка из 7 квартир, замкнутых в кольцо
🔹️ Сделка с наркоманкой
🔹️ Продажа квартиры наследником, где бабушка не успела завершить приватизацию
🔹️ Продажа квартиры 200 кв.м в рассрочку на 1 год,  при банкротстве  Застройщика
🔹️ Продажа квартиры с  4-мя обременениями
🔹️ Сделка с нееспособным

#кейс@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 15
Не могу продать свою квартиру

Так почему же так тяжело продается ваша любимая квартира?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
Когда вы переступили порог своей квартиры, вы были явно моложе, а кроме того, вы успели в этой квартире:
✅️ влюбиться, выйти замуж или жениться;
✅️ родить или вырастить в ней, своих детей;
✅️ у вас сложилась карьера, "попер бизнес"📈 или вы , наконец-то, нашли дело по душе;
✅️ сделали ремонт своими руками, преодолевая различные препятствия или нашли классных мастеров, впрочем, вы гордитесь тем или другим;

О чем это говорит?
Это огромный, яркий период вашей жизни и вы неосознаннно "держитесь" за эти воспоминания!
Это нормально, любить то место, где вы счастливы!

Но каждая квартира, имеет свой цикл жизни, для отдельно взятой семьи...

И если вы читаете этот пост, значит, это не случайно, время пришло...
Ваша старая любимая квартира всё отдала вам и ждёт своих новых влалельцев...

Так пусть ваша "старая" квартира, тоже станет для кого-то новой и даст старт новому этапу жизни...

Почему же, вы не можете продать?
Вы просто не увидели то место, где у вас будет новый виток Счастья!

А чтобы вам было легче ментально оторваться от своей любимой квартиры, вам нужна насмотренность.

И поверьте, квартира, которую вы захотите купить, так, что забудете о своей прежней квартире, точно есть!

Заполняйте заявку, и я помогу продать вашу "старую" любимую квартиру и купить новую квартиру, где у вас будет, новый этап в жизни и еще больше успехов

#вопрос_ответ@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#совет@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro

Как взять идеальную ипотеку?

Нужно определиться, что вы будете покупать: новостройку или вторичку?

Ипотека в идеале - это наличие ПВ с продажи своей квартиры, например, 4 млн.рублей, а остальную сумму вы берете в ипотеку и покупаете квартиру
больше, дороже, ближе к метро, школе, лесу, работе и т.д

Итак: вы готовы платить 40 т.р!

Что можете купить?
✅️ Вторичка - от 10,9% .
Вы можете взять 4 млн.руб и купить квартиру на вторичном рынке за 8 млн.руб

✅️ Новостройка - от 7,7%.
Вы можете взять 5 млн.руб и купить новостройку за 9 млн.рублей

✅️ Новостройку- семейная 5,7% Вы можете взять 5,7 млн.руб и купить квартиру за 9,7 млн.рублей

✅️Новостройка для IT-специалистов, под 4,5%,
Вы можете взять 6,5 млн.рублей и купить квартиру за 10,5 млн.рублей

✅️Новостройки с субсидированной ставкой 1,99%.
Вы можете взять 8 млн.руб и купить квартиру за 12 млн.рублей

Спойлер!
На некоторые новостройки, по согласовыванию банка и застройщика, можно увеличить сумму ипотеки до 15 млн.рублей

Субсидированные ставки от 1,99% не везде - это точечное предложение и возможно подойдет вам.

Все остальные показатели регулируется вашим первоначальным взносом.

ВЫВОД:

🟢 Разбег цены на квартиру от 8 млн.рублей до 12 млн.рублей и зависит от вашей работы, желаний, при одном и том же платеже 40 т.р
А вы как ищите квартиру? По цене?

🟢 Ставка 1,99%, ни о чем не говорит и вам не нужна , если новостройка находится не там где вам надо и не подходит по сроку сдачи.
Но агрессивная реклама, бьёт прямо в сердце ❣️

🟢 Общее предложение ставки по рынку - это 8%.

🟢 Чтобы найти новостройку вам по душе, нужно начать ее поиск и в процессе поиска будет:
- или ставка- шоколад;
- или дом на сдаче;
- или планировка 🔥🔥🔥;
- или скидка от застройщика, если пришли с риэлтором;
- или застройщик даст срок на продажу вашей квартиры, при этом зафиксирует цену;
- или будет скидка от банка партнера-застройщика;
Такое тоже есть, до 0,4%

Это вы уже сами определите, что для вас важнее!

А все нюансы, вы узнаете, когда поедите на экскурсию и выберите новостройку, а я могу вам в этом помочь!

#новостройки@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro

Пишите в личку ➡️ @LBilan

ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 12,5%, а это означает повышение стоимости кредитов.
Те, кто ещё планировал и просматривается, то настало время действовать.
Пишите @LBilan и я помогу вам купить квартиру быстро

#новости@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro

💎 ПРОФЕССИОНАЛЬНЫЙ КОДЕКС РАБОТЫ
Людмилы Билан

1. Работаю по стратегии, а не «по вариантам»

Сначала выясняю настоящий запрос, отсекаю лишнее и формирую стратегию.
На просмотрах наблюдаю за реакциями - истинные желания раскрываются не сразу.
Моя задача - привести вас к решению, которое соответствует вашим ожиданиям

2. Если у вас есть свой план действий - реализуйте его сами

Это честно.
Но исправлять последствия всегда дороже, чем сделать правильно с первого раза.

3. Сделку веду я - от начала и до конца

У сделки есть тактика и план.
Я знаю, что делать, в какой последовательности и где могут возникнуть риски.
Если хотите результат - позвольте мне вести работу профессионально.
Если хотите по-своему - см. п. 2.

4. В работу вхожу один раз - и только до результата

Я беру объект в продажу только после предварительной оценки и понимания, что могу довести его до результата.
План работы и стратегия всегда заранее проговариваются и согласовываются с собственником.

Если после начала работы клиент по своей инициативе отказывается от сотрудничества или снимает объект с продажи, повторно этот объект в работу не принимается.

5. Время - ценность

Опоздания, переносы, отсутствие ясности означают одно: покупка не в приоритете.
Это нормально - но тогда и моя работа с вами, не должна быть в приоритете.
Хаос во времени → хаос в сделке.
В такие сделки я не захожу.

6. Запрос может быть не сформулирован - это нормально

Запрос собирается на стратегической консультации или в процессе работы.
Человек часто сам не до конца формулирует, что он хочет - и все грани запроса раскрывается только на объектах.

7. На показах человек всегда говорит правду - невербально

Улыбка, взгляд, интонация, тема разговора, вопросы - это и есть реальный запрос.
Я считываю эти сигналы и корректирую стратегию.

8. Моя работа - привести вас к тому решению, которое совпадает с вашими ожиданиями

Более половины моих клиентов покупают совсем не то, что озвучивали в начале.
Это нормально

9. Новостройки и вторичка - это разные регламенты

Я скажу, какие данные, документы и шаги нужны, чтобы начать работу корректно.
Регламенты по новостройкам установлены застройщиками и я не могу их обойти

10. Бесплатных подборов нет

Скиньте варианты на WhatsApp

- это не работа.
Работа - это стратегия, которая даст результат, который вы ожидаете
А для этого нужен диалог

11. Стратегическая консультация - фундамент

Если задача сложная или многослойная - без стратегии вы войдёте в хаос.
Предоплата

12. Клиенты, с которыми у меня были сделки, получают бессрочную консультацию бесплатно.

Это моя этика и уважение к нашему общему результату.

13. Финансовые правила

Новостройки

При поиске новостройки вносится депозит.
Депозит — это подтверждение серьёзности вашего намерения получить результат и гарантия для вас, что я работаю именно с вашей заявкой,
она находится у меня в приоритете и не теряется в потоке обращений.

Это не оплата квартиры и не аванс за объект.
Депозит фиксирует формат работы с вашей заявкой.

Если сделка состоялась, депозит возвращается.
Если покупка не произошла, депозит считается оплатой моего времени и консультаций за период работы.

Вторичный рынок

На вторичном рынке предоплата вносится в начале работы по договору
и является поэтапной оплатой выполняемой работы:
анализ ситуации и цены, проверка документов, расчёты, переговоры,
ведение и управление сделкой до результата.
Правило действует как для покупки, так и для продажи.

Предоплата не возвращается, так как она не является авансом за результат, а фиксирует объём выполненной работы на каждом этапе.

Расчёт осуществляется официально в рамках деятельности индивидуального предпринимателя, через интернет-эквайринг, с зачислением средств на расчётный счёт и выдачей кассового чека.
Возврат депозита осуществляется официально с расчётного счёта.

⭐ ИТОГОВАЯ ПОЗИЦИЯ

Если я беру вас в работу - я беру ответственность и довожу вас до результата
Если нет - пункт 2.

Других вариантов нет.

Стратегическая консультация

#услуги@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro

Почему не нужно пугаться ставок на вторичку?

Да, потому что, ипотека, по сути, это доплата, для того, чтобы переехать:
✅️ из студии в 1-ком;
✅️ из студии в 2-студия;
✅️ из 1-ком в 2-ком;
✅️ из 2-студия в полноценную 2-ком;
✅️ из 2-ком в 3-ком;
✅️ из 2-ком в 3-студия;
✅️ из 3-ком в 4-ком;
✅️ из 3-ком в 4-студию;
✅️ и иные варианты...

Доплата, составляет, в одном мкр и одном сегменте рынка, в среднем:
От 1,5 до 2 млн.рублей

А платёж по ипотеке, зависит от срока кредита, например, надо считать, на 10 и 30 лет и составляет:

🔶️1,5 млн.руб , от 17- 23 т.р в месяц
🔶️ 2 млн.руб от 23 - 31 т.р в месяц

У вас нет денег на услуги?
Деньги на услуги, появятся в момент продажи вашей квартиры.

Одна из моих любимых сделок, лет 10 назад.
Молодая пара переехала из студии на В.Уса 20 кв.м, в просторную 4-ком, 78 кв.м с раздельными комнатами на ул.Выборная.

Они сказали мне какой платёж, который, могут платить и..... мир недвижимости распахнул перед ними двери...

А до меня, они мыслили только покупкой 2-ком квартиры, рассматривая квартиры в общежитии...

Узнать условия продажи вторички с одновременной покупкой вторички, пишите сюда @LBilan

#вторичка@Bilan_pro
#кейс@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro

Что можно узнать из ЕГРН?

ЕГРН- это документ, которому придали несуществующую важность

ЕГРН существовала всегда, с 1999 года, с момента появления Учреждения юстиции, сейчас это Росреестр.

И заказывали ЕГРН на сделку тоже всегда, с 1999 года, ничего нового нет

Но парадокс этого документа заключается в том, что он действителен ровно 5 минут, т.к, после того, как вы получили ЕГРН, ......через 15 минут, в Росреестр может "прилететь" - "запрет на совершение регистрационных действий" от приставов и ЕГРН уже не соответствует реальности

Что покупатель хочет увидеть в ЕГРН?
Мне всегда очень любопытно....
Это документ, который действителен в данном моменте, и это всего лишь фрагмент сделки
Это не самый главный документ

До подписания договора о задатке/авансе, смысла в ЕГРН - нет!
Все оригиналы документов на квартиру, должны быть представлены на встрече при подписании договора о задатке(авансе), а без них не может быть, ни задатка, ни сделки!!!!

А что покупатель хочет увидеть в ЕГРН, без анализа других документов?

📍Есть ли дети собственники?
Не факт, что увидит!
Может доли ещё не выделены!

📍А может есть дети?
И что?
Ну срок сделки делка будет на 3 недели длиннее!

📍Например, в ЕГРН вы увидите, что квартира принадлежит продавцу на основании договора дарения!

Хорошо, это по вашему?
А у меня много вопросов!

🔸️Возраст дарителя?
🔸️Осталось ли право пожизненного проживания в квартире за дарителем?
🔸️На основании чего, человек подарил?
🔸️Может, договора приватизации?
А чьи права были нарушены?
🔸️А может там сиделец не участвовал в приватизации?
🔸️Что написано в договоре дарения?
И т.д....
Это, как вы проверите по ЕГРН?
Никак!

ЕГРН не главный документ!

В глубину "копать" нужно .... в зависимости от лежащих перед вами на столе, документов на квартиру.

Все расчеты сейчас идут через аккредитив, СБР или номинальный счет

А может "прилететь" в Росреестр "Запрет на совершение рег.действий", после сдачи документов на регистрацию?
Может! Легко!

Ну, так и регистрации в Росреестре не будет и продавец не получит деньги.
Что вам гарантирует ЕГРН?
Ничего!
Так, чуток информации....

📍Обременение на квартиру хотите увидеть?
Да, можно!
Но не факт, что продавец покупал квартиру в ипотеку.
Может, он приватизировал квартиру...., тут другие проверки нужны...
А продавец, что, разве скрывает обременение, на задатке?

Может сделка быть зарегистрирована в Росреестре, с обременением продавца?
Уже, может!

Так, какую информацию несет ЕГРН, когда ее заказывает продавец с госуслуг, для вас, до задатка

✅️ У продавца действительный паспорт и в Росреестре есть СНИСЛ продавца!
Уххх, одну проверку прошли...

Это гарантирует вам глубинный анализ документов продавца при покупке и самого продавца?
Нет!

📍"Да, всё проверил банк!", уверенно говорят люди!
Ну, да, ну да...

А что написано в договоре Сервиса безопасных расчётов или номинального счета?
Банк перечислит деньги продавцу, сразу после регистрации перехода права собственности, на имя покупателя

.... и ничего о том, регистрация может пройти вместе с обременением на имя покупателя...

Что делать будете?
Наверное, менеджер банка, после перечисления денег продавцу, побежит и исправлять ваши косяки, по вашей сделке...
Она и документов то на квартиру не видела...

ЕГРН  - это,  всего лишь,  фрагмент сделки!

Еще предстоит анализ документов  продавца, а какие они будут, у понравившейся покупателю квартиры,  никому не неизвестно! 

Я  не прошу заранее ЕГРН, в виду ее бесполезности и мало информативности, мне нужны на задатке  оригиналы документов квартиру и продавцы с паспортами.
Отсюда и начинается ВСЁ....
Ну, или почти

Кстати, ЕГРН не единственный документ на сделке,  действительный в моменте, но это другая история...

С этой мыслью, я оставляю самостоятельных покупателей, а тем, кому нужна  экспертиза  документов, при покупке квартиры, пишите @LBilan

#разбор@Bilan_pro
#мысли_вслух@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#дети@Bilan_pro
#ЕГРН@Bilan_pro

МОЖНО ЛИ КУПИТЬ НОВОСТРОЙКУ БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО ВЗНОСА (ПВ)?

Можно!

Но будьте готовы к 1 из 3 вариантов:
📍 придётся заплатить застройщику 13% от ПВ
📍 купить по ставке от 11%
📍 удорожание квартиры на 5-30%

#новостройки@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#без_ПВ@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 18
Если в квартире есть дети собственники, это аргументы для торга?

🙍‍♀️ ОТВЕТ

⛔️ МИФ
Квартира будет стоит дороже, как думают продавцы квартир, где нет детей собственников и, поэтому, считают этот факт, своим конкурентным преимуществом.

✅️ ПРАВДА
Сделка, где дети — собственники, длится примерно на 3 недели дольше.
Это не влияет на цену и не является аргументом для торга.

#вопрос_ответ@Bilan_pro
#дети@Bilan_pro