❓️ВОПРОС 12
Почему на сайте по недвижимости указаны банк и платёж, а вы говорите, что в ипотеку не продайте?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
❗️НЕ НУЖНО СВЯТО ВЕРИТЬ ВСЕМУ!

На сайтах по недвижимости, есть настройки, которые показывают вам платёж по ипотеке или банки, где можно взять ипотеку

Настройки относятся абсолютно ко всем объявлениям.
Это просто техническая опция сайта ЦИАН или АВИТО

Например, на сайте может появиться квартира, которую продаёт инвестор, а не застройщик, а значит ставка у вас будет уже около 10%.
Господдержки не будет, а вам предлагается расчёт по семейной ипотеке

Кроме того, у инвестора, вероятно будёт еще занижение стоимости квартиры!

О занижении читайте здесь, чтобы не потерять квартиру

#занижение@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro
#цены@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 13
Что такое занижение?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
Вы часто можете услышать:

У нас "ЗАНИЖЕНИЕ" цены квартиры в договоре купли-продажи

Разберём на примере
Например, квартира стоит 4300 тыс.руб.
Вы рады!
Ипотека оформлена!
У вас есть первоначальный взнос в размере 15%, т.е 645 тыс.руб , остальное берёте в ипотеку!
Всё 👌

Но, продавец хочет указать стоимость квартиры в договоре 3 млн.руб , чтобы не платить налог
Продавец купил за 3 млн.руб, а налог нужно заплатить с разницы, т.е. - 1300 тыс.руб

Это означает, что 1300 тыс.руб, вы должны передать наличными продавцу, а также показать банку 15% первоначального взноса.

Итого: у вас должно быть: наличными 450 тыс.руб + 1300 тыс.руб, всего 1750 тыс.руб

У вас есть первоначальный взнос 1750 тыс.руб?
Вы рассчитывали на 645 тыс.руб
Суммы не важны, это схема и её надо понять, так как цены растут, но суть не меняется

В любой сделке с занижением, вам нужно:
- сумма наличных для первоначального взноса - 15% от цены в договоре для банка;
- сумма наличных, которые составляют разницу между реальной ценой продажи и ценой договора для банка.

❗️Итого:

ВАШИ ПЛАНЫ:
🤗 645 тыс.руб наличными и 3656 тыс.руб ипотека

РЕАЛЬНОСТЬ:
☹️ 1750 тыс.руб наличные
2550 ипотека.

Это просто пример в цифрах, как невозможно купить квартиру, хотя вы увидели её на сайте.

В каждой сделке цифры свои и зависят от суммы до которой нужно занижение.
В общем считаем в каждом конкретном случае.

Все понятно?
Напишите в комментариях.

А кто в поисках квартиры, вам сюда

#вторичка@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#банкротство@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro
#цена@Bilan_pro
#занижение@Bilan_pro

Что можно купить, если у вас есть только маткапитал?

И как обычно, считаем, что можем себе позволить и сколько нужно платить!

Если у вас только маткап 693 тыс.руб, это значит, что максимальная стоимость квартиры может быть не более 4620 тыс.руб.

Кредит можно получить 3927тыс.руб, но можно и меньше взять.

Вопрос!
Что покупать?

✅️ Новостройка?
У вас Семейная ипотека, а значит ставка 4,3- 5,7%
Платёж 24422 - 27458 руб.

✅️ Вторичка?
Ставка около 10%
Платёж 37893 руб

Если у вас только маткапитал, то значит, вероятней всего, сейчас вы живете в какой-то квартире, а значит можете позволить себе новостройку со сроком сдачи 2023 -2025 год.

Новостройка ещё вырастет в цене, а вторичка нет!

Итак 4620 тыс.руб, это максимальная цена, но можно купить и дешевле, было бы желание.

При оформлении кредита, можно взять сумму меньше, чем одобрили, т. е, ту, которая нужна, а не всю!

А если хотите дороже, то можете доплатить любую сумму собственными деньгами, а значит можете увеличить  сумму кредита  если позволяет доход.
В общем надо все считать в самом начале!

Оставляйте заявку, я помогу посчитать всё и купить самый лучший вариант.

#новостройки@Bilan_pro
#предложение@Bilan_pro
#маткапитал@Bilan_pro
#цена@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro

__
© Билан Л.Ю. 2022 г.
При использовании данного материала ccылка на источник обязательна

Как проверить риск банкротства продавца?

Особую тревогу у покупателей вызывает застройщики.
Все знают, как долго и мучительно длятся истории с долгостроями

Даже сегодня в Новосибирске осталось 5 домов, которые имеют статус "проблемый", а ещё есть жилые комплексы, которые по факту долгосьрои, и там до сих пор, люди покупают квартиры.

Надо чётко знать:
1. Как не попасть в долгострой?
2. Что делать, если уже "попал"?
3. Какие риски есть у квартиры, в доме который был долгостроем, но уже сдан?
4. Как определить вероятность того, что Продавец, окажется банкротом?
5. Что является командой "ФАС", для арбитражного управляющего, когда он увидел, что должник продал вам квартиру?
6. Какие документы нужно запросить, чтобы ваша сделка устояла в суде в рамках банкротства Продавца?

И для этого, мне пришлось идти учиться, прослушать 562 часа теории, ответить на 287 вопрос и сдать экзамен в Россреестре.

И это знания, я применяю на сделках!

#эксперт@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#обучение@Bilan_pro
#банкротство@Bilan_pro

Период мониторинга рынка - это период, когда клиенту не нужно решение . В этот период отвергается всё, потому что не весь рынок был лично изучен клиентом

#покупателю@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro
#ЖК_Новосибирск@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 14
Если я куплю квартиру с занижением стоимости в договоре купли-продажи?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
Заниженная цена в договоре и есть основание для оспаривания сделки

Что случится, если арбитражный управляющий, добьется, чтобы вашу сделку признали недействительной?

1. У вас будет приоритетное право выкупа квартиры по рыночной стоимости
2. Сумму, которую вы отдали по договору, вам зачтут в счёт стоимости квартиры.
3. Сумма которую вы заплатили, мимо официального договора, потому что, продавец хотел уйти от налогов , вам придётся заплатить ещё разок

ВЫВОД: Это огромный риск

#вопрос_ответ@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#налоги@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#занижение@Bilan_pro

Сленг риэлторов!

У нас есть своей сленг, который понятен другому риэлтору, но не всегда понятен самостоятельному покупателю.
А самостоятельные продавцы понимают под этим всё что угодно и также используют сленг, но вкладывают в них совсем иной смысл.

Риэлторский язык:

ЧИСТАЯ ПРОДАЖА
Для риэлтора, означает, что продавцам ничего не нужно покупать взамен. Забрал деньги и ушёл....

АЛЬТЕРНАТИВА означает, что продажа и покупка другой квартиры, жестко связаны отлагательными условиями, которые будут зафиксированы в ПДКП.

Для риэлтора, это означает, что сделка состоится, если продавец нашёл себе вариант, иначе этот договор ничтожен и сделка развалится.

Если:
✅️ я риэлтор покупателя, то мы с вами, будем просто ждать, пока продавец найдёт себе вариант.
✅️ я риэлтор продавца, то я буду усиленно работать с вами, чтобы найти вариант и выполнить условия договора.

Но вероятность такой сделки должна быть оценена риэлтором, ДО подписания договора.

ОБМЕН, то же, что и АЛЬТЕРНАТИВА, означает, что продавец будет искать себе квартиру взамен, после того как найдёт покупателя, т. е., вас. А вы будете ждать..

❗️ ОБМЕН - это совсем не значит, что продавцу нужна, именно, квартира ваша квартира.
СВОЮ КВАРТИРУ ПРЕДЛАГАТЬ НЕ НАДО, она 100% не подойдёт!!!!!

Когда у продавца есть покупатель, у ног продавца, простирается весь рынок недвижимости города, а не ваша единственная квартира.

Продажа только ЗА НАЛИЧНЫЕ ДЕНЬГИ, означает, что продать в ипотеку невозможно, документы не соответствуют требованиям банка.

Или продажа, с площадок банкротств, принудительных продаж ФССП и т.д,

На языке самостоятельного продавца:

ЧИСТАЯ ПРОДАЖА, означает, что у продавца чистые документы, а это определил сам продавец и преподносит вам , как факт, в который вы должны поверить на слово, без проверки документов.
Я так понимаю.

Продажа только ЗА НАЛИЧНЫЕ ДЕНЬГИ, означает, что продавец не хочет продавать по ипотеке или просто не знает, как идёт ипотечная сделка.
А может идёт поиск наличных денег, а тут может бы всё, что угодно...

Если, что-то упустила, напишите, я поясню

#глоссарий@Bilan_pro

Что такое задаток?

Задаток - это сумма, которую вы платите Продавцу, в подтверждение своего намерения купить

Поясню силу и смысл задатка, на реальном кейсе.

Стоимость квартиры 5200 т.р
Покупатель-1 дал нам задаток - 100 т.р

....а потом позвонил риэлтор-2 и предложил перебить задаток.

Считаем в цифрах, что значит "ПЕРЕБИТЬ" задаток.

При расторжении договора, Продавец должен вернут 100 тыс.руб и заплатить двойной задаток, т.е. ещё 100 тыс.руб

Кроме того, у Продавца должна быть выгода от смены покупателя, а значит цена квартиры должна быть увеличена..

Для Покупателя-2 - это увеличение стоимости квартиры до 5400 тыс.руб..
А Покупатель-2 не готов платить столько...

❗️Это алгоритм, чтобы вы понимали!

А теперь представьте, что вы дали задаток 10 т.р или 3 т.р

А теперь, вернитесь 👆 в начало поста и пересчитайте и вы поймете , что если вы договорились дать маленький задаток, то вы, совсем не молодец!

Помните: риэлторы спрашивают у вашего риэлтора, сумму задатка, чтобы перебить ваш задаток!

#вторичка@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#покупателю@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro

🏡 Здесь начинается ваша программа покупки жилья

Приветствую, вы на «АДРЕСНОЙ ПРОГРАММЕ» с Людмилой Билан

Здесь нет давления, рекламных трюков и «горящих» акций.
Здесь - вы, ваша задача и программа покупки жилья,
собранная под вас
Спокойно. Выгодно. По уму

👩‍💼 Кто я?

Меня зовут Людмила Билан.
С 1991 года веду сделки на рынке недвижимости
С 2005 года - основатель агентства АДРЕСНАЯ ПРОГРАММА
Провела более 1500 сделок - от первой встречи до получения ключей

Я не менеджер по продажам
Не продвигаю квартиры в каких-то ЖК
Моя миссия - помочь людям принять правильные решения в один из самых важных моментов жизни
Когда страшно, когда непонятно, когда хочется, чтобы рядом был кто-то свой
Объясню, подскажу, подстрахую - и, если нужно, скажу «стоп»
Я веду сделку

⚙️ Мой подход - инженерный

По первому образованию я инженер
И это многое объясняет: каждая сделка - как проект, где вы - заказчик,
а моя задача - довести вас результата

В работе придерживаюсь принципов:
🔹 расчёт
🔹 безопасность
🔹 логика
🔹 запасной план Б, С, D
И не люблю делать лишние шаги

💬 Наверное мне доверяют, потому что:
- не уговариваю, а объясняю, где риск и где выгода
- вмешиваюсь, если выбор ведёт к ошибке
- проверяю продавца, документы и историю квартиры
- защищаю от эмоциональных решений и рекламного давления
- думаю не только о сделке, но и о том, что будет после неё
А вот и доказательства моих слов отзывы

📜 За плечами у меня:

✔ 5 лет личной битвы в суде в 90-х, из-за ошибок на сделке и я знаю, как больно ошибиться
✔ В 2006 - я первая в России провела ипотечную сделку по выкупу доли
И сегодня это массовый банковский продукт
✔ С 2016 - прошла обучение, сдала экзамен в Росреестре и получила свидетельство арбитражного управляющего, чтобы видеть на сделке, признаки банкротства у физ и юрлиц
✔ В 2024 г - прошла обучение по повышение квалификации по налогам, чтобы помогать клиентам законно снижать налоговую нагрузку, чтобы не пришлось потихоньку уходить от налогов

💡 С кем работаю?

- Молодые семьи и их родители
- Одинокие мамы и папы
- Военные, участники СВО, ветераны БД и ВС
- Иногородние покупатели себе или детям
- Супруги в процессе раздела
- И все, кому важно купить надёжно, без ошибок и с пониманием

💼 Мои услуги:

1️⃣ Консультация - онлайн или в офисе на пл. Ленина, где у меня офис с 2009 года
Разбираем именно вашу ситуацию, находим реальный путь

2️⃣ Покупка новостройки -
по ценам застройщика, без комиссии для вас, но рекламные розовые очки, вам придётся снять

На застройщика я не работаю и в штат застройщика не вхожу, но я официальный партнер застройщика и сама выбираю чьи квартиры вам предложить
Не важно, в каком ЖК вы купите - важно,
чтобы потом не пожалели о покупке и рекомендовали меня друзьям.

В процессе покупки, мы обсуждаем:
- надёжность застройщика
- риски по срокам, документам
- планировку, ликвидность, район
- и то, что скрывают в отделах продаж, если это есть

🧭 И главное: на показы - езжу лично.
Чтобы вы не растерялись под обаянием менеджеров
Чтобы вместе оценить вид из окна, отделку, нюансы расчёта и договоров

Я буду с вами - на стройке на экскурсии, при принятии решений, в офисе застройщика, на сделке в банке и
В роли внешнего критика и защитника интересов, потому что, мне это безумно нравится!

И когда придет время для улучшения жилищных условий, вы вернетесь ко мне, я буду уверенно смотреть вам в глаза, потому отвечаю за качество своей работы

3️⃣ Покупка, продажа, обмен вторички - с юридической защитой и налоговой оптимизацией

4️⃣ Ведение сделки под ключ - от первого вопроса до передачи ключей без суеты

Навигация по каналу по хэштегам здесь

📩 Напишите в личку @LBilan
и вместе соберём вашу адресную программу покупки жилья под вас!

Здесь создана польза на канале

#эксперт@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro

КЕЙС: 1

Моя первая сделка!

В 1991 году я работала в коммерческой фирме и ни о какой риэлторской деятельности и мыслей не было

Но супруге генерального директора очень хотелось дачу в Мочище и им никак не удавалось расселить эту пожилую пару, которые, уже были в затяжном разводе

И кроме того, эти пожилые люди, парой стали недавно, уже будучи пенсионерами, а когда семейная жизнь не задалась, то решили разъехаться и к моменту событий, уже тихо ненавидели друг друга

В итоге, генеральный директор решил, что мне эта задача по зубам, дал мне свою машину с водителем, радиостанцию Алтай, неограниченное количество денег для решения вопроса
Супруга ген.дира хотела дачу....

...Продавцы не разговаривали друг с другом, имели претензии друг к другу, не хотели уступать друг другу ни в чём и требовали каждый себе, по 1-ком квартире у Центрального рынка
Собственно, куда и перехали

С одной стороны всё было просто, только взять справку в БТИ на продажу и прийти к нотариусу, но буря эмоций в этой паре ломала планы постоянно..

...и через три дня, я позвонила генерального директору и сказала куда надо приехать подписать договор у нотариуса

Когда я позвонила и сказала ген.диру, куда и ко сколько надо приехать на сделку...
...воздух застыл в радиотрубе Алтай, Ген.дир онемел..., но приехал и на негнущихся ногах зашёл к нотариусу

Потом уже, на на вопрос Продавцов: Где вы взяли такую славную девушку, как Людмила, которая так легко и быстро всё делает?", ген.дир расправил плечи и с гордостью ответил: "У меня работают самые лучшие!"

А в глазах ген.дира стоял вопрос: 'Как тебе удалось за три дня, сделать то, что мы с супругой не могли сделать за год?"

Ну, не знаю, мне всегда было легко общаться с людьми любого возраста

Тогда и профессии то, такой не было, как риэлтор
1991 год

С годами начало, все усложняться и по оформлению и по требованиям закона

А вот ещё истории и мои кейсы
🔹️ 5 рисков 1992 года при покупке недвижимости, которые актуальны до сих пор
🔹️ Сделка из 7 квартир, замкнутых в кольцо
🔹️ Сделка с наркоманкой
🔹️ Продажа квартиры наследником, где не была завершена приватизация бабушкой
🔹️ Продажа квартиры 200 кв.м в рассрочку на 1 год,  при банкротстве  Застройщика
🔹️ Продажа квартиры с  4-мя обременениями
🔹️ Как удалось купить квартиру в городе, хотя к думали, что денег хватит только на квартиру в пригороде
🔹️ Обмен студии 23 м на 4-ком квартиру

#кейс@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#недвижимость@Bilan_pro

КЕЙС: 2

Это история лично моей сделки в 1992 году и она реально была вторая

Чему я научилась?
Видеть 5 рисков при сделках с недвижимостью, которые живы до сих пор

Это очень большое заблуждение, что если вы самостоятельно продали свою квартиру, то сделку по покупке, можете провести, как опытный специалист
Это не так!

Вы уверены, что с вашей сделкой ничего не случится через 3–5 лет?

Я тоже так думала в 1992 году, когда купила дом
Но спустя пять лет продавец подал в суд, чтобы отменить сделку

Почему?
Закон изменился
А начиналось всё с нескольких малозаметных ошибок

Вот 5 рисков, которые были тогда и остаются до сих пор:

⚠️ Нарушение прав ребёнка продавца
⚠️ Занижение цены в договоре (все «так делают» - до первого иска)
⚠️ Продавец может заявить, что был «не в себе»
⚠️ Прописанные в квартире люди, особенно несовершеннолетние
⚠️ Неправильно оформленная расписка - стандартная ситуация, кстати

Суд длился 5 лет
Я сама собирала доказательства, поднимала архивы и доказывала в суде, что всё было честно

И пока шёл суд 5 лет:
- у меня родился ребёнок
- моё право собственности было под вопросом 5 лет
- каждый шаг по дому был невыносим, от тревоги, нервов и ожидания

Вся стратегия оспаривания сделки строилась на том, что нарушены прав ребёнка Продавца
Права ребёнка были первичны, а права моего ребёнка, вообще, не рассматривались в суде

Но требовала она в суде - ВЕРНУТЬ ЕЙ ДОМ

Это вам на заметку!
Так что, ребёнком маткапом, у вас не получится прикрыться, если что-то пойдёт не так

Да, я выиграла суд, но не потому, что у меня маленький ребёнок и его права нарушаются, а потому что в 2001 году в суде, я смогла доказать законность сделки 1992 года, отсутствие нарушений прав ребёнка, а самое главное - наличие у неё другого жилья в городе на момент сделки со мной

Я потратив 1,5 года своей жизни на сбор доказательств

Кстати, сделка была нотариальная, но это не спасло меня от суда

Но самое главное, что разбило все аргументы истца, это то, у неё было другое жильё в собственности на момент продажи мне дома

❗️Я предоставила в суд доказательства, что на момент сделки у неё было другое жильё.

И это были не слова, а документы на её дом в другом районе города, который она продала, перед тем, как подать ко мне иск
Это отдельный рассказ, как я это добыла, может напишу пост...

И её исковые требования вернуть дом - необоснованные, так как она не осталась на улице с ребёнком
Это все враньё!

☝️Этот случай научил меня главному навыку для риэлторской деятельности
Сделка должна быть проведена из состояния, что её захотят оспорить через 10 лет.
И тогда становится сразу понятным, какие бумаги важно собрать на сделке и какие факты зафиксировать.
Это ключевой навык в профессии.

Обращайтесь!

И, опаньки, спустя 30 лет рынок недвижимости разорвал кейс #Долина@Bilan_pro, точь в точь, как у меня, но я все это прошла и у меня иммунитет😉 и чёткое понимание, что делать

📩 Напишите мне, если хотите не просто "оформить", а защитить себя на годы вперёд

Мои кейсы:

🔹️ Расселение пожилой пары, в стадии развода, из частного дома в две 1-ком квартиры
🔹️ Сделка из 7 квартир, замкнутых в кольцо
🔹️ Сделка с наркоманкой
🔹️ Продажа квартиры, где бабушка не успела завершить приватизацию
🔹️ Продажа квартиры 200 кв.м в рассрочку на 1 год, при банкротстве Застройщика
🔹️ Продажа квартиры с 4-мя обременениями
🔹️ Как удалось купить 2-ком квартиру в городе, хотя клиенты думали, что денег хватит только на кв в природе
🔹️ Обмен студии 23 м на 4-ком квартиру

#кейс@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro

💰КАК ПРОДАТЬ КВАРТИРУ

Сделка по продаже квартиры состоит из трёх этапов

1️⃣ Поиск покупателя.
2️⃣ Фиксация всех условий сделки в предварительном договоре.
3️⃣ Проведение сделки.

Этап 1.
Поиск покупателя.

🎯ЦЕЛЬ: найти самого подходящего вам покупателя и не упустить его.

1️⃣ Определить стоимость квартиры для рекламы, чтобы быть в рынке.
2️⃣ Разместить рекламу на эффективных рекламных площадках.
3️⃣ Оплатить рекламу и усилить доп.опциями.
4️⃣ Принять круглосуточные звонки спокойно и быстро показывать квартиру, даже тогда, когда нужно покупателю, помня, что ваше предложение не единственное на рынке.
5️⃣ Выяснить сразу, при звонке покупателя, условия покупки и определить подходят ли эти условия вам - ипотека, ПВ дети, альтернатива и т.д
6️⃣ Провести показы.
7️⃣ Проаназировать все предложения покупателей и выбрать самого лучшего покупателя для себя.
8️⃣ Провести переговоры и согласовать с покупателем все условия сделки - сроки, порядок расчета.
ПОДСКАЗКА : при адекватной цене квартира продается за 3 недели.

Этап 2.
Подписание предварительного договора ( ПДКП)

🎯ЦЕЛЬ: не налететь на штраф и успешно подготовить сделку.

1️⃣ Зафиксировать в ПДКП, все ранее достигнутые с покупателем, устные договоренности: цену, сроки сделки, все условия:
- оценить отлагательные условия покупателя и вероятность успешного завершения сделки.
- указать все свои отлагательные условия,а покупатель укажет свои. - посчитать сроки сделки, указать их в договоре.
- зафиксировать в договоре способ и порядок расчета.
ПОДСКАЗКА: Применить все свои навыки переговорщика.

Этап 3.
Проведение сделки.

🎯ЦЕЛЬ: получить полный расчёт за квартиру в срок и без приключений.

1️⃣ Подготовить для покупателя, все документы на квартиру, а также, все требуемые справки и доп.документы - согласия, разрешения, приказы, выписки, справки и т.д, т.е те, что нужны именно в вашей ситуации.
2️⃣ Проверить и согласовать договор купли-продажи, подготовить расписки.
3️⃣ Согласовать со всеми участниками дату сделки.
4️⃣ Явиться на сделку и успешно провести её.
5️⃣ Все форс-мажоры на сделке, решать по мере поступления.

Ну, вот и все!🎉🎉🎉

Есть сомнения, что не справишься?

Запишись на ➡️ @LBilan
Тут вск услуги

#разбор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro