Ставка по ипотеке — не главное!
Звучит странно, но на практике — это миф, в который верят почти все.

Ставки в разных банках отличаются незначительно: всего на 1–1,5%.
А вот что действительно влияет — это:

🔹 Сумма ежемесячного платежа
🔹 Сумма, которую вам одобрят в кредит

Например:
💰 Вы готовы платить 15 000 ₽ в месяц
— в одном банке одобрят 1,7 млн ₽
— в другом — 2,1 млн ₽

Или:
💳 Вам нужен кредит на 2 млн ₽
— один банк скажет, что платёж будет 19 000 ₽
— другой — 16 500 ₽

Что важнее для вас: сумма кредита или размер платежа?
От этого и выбираем банк.
📌 Важно:
У каждого банка — свои внутренние формулы, по которым они считают,
сколько в платеже составляют проценты, а сколько — тело кредита.
Это не про вас. Это их бизнес. И маркетинг.

🧾 Про расходы по сделке (страховки, ячейки, аккредитивы) — расскажу отдельно.

📩 Хотите выбрать банк правильно и не переплатить?
Пишите в личку @LBilan — объясню на примерах, где выгода, а где реклама.

#ставка@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro

Поясняю:
Например: платеж 10 т.р
✅Пропорция 40/60 - значит, что 4000 руб. - это тело кредита и 6000 руб. это проценты банку.
✅Пропорция 5/95 - это 500 руб.тело кредита и 9500 руб. проценты банку.
⠀
И часто, более низкая ставка банка, означает, лишь одно - в пропорции "проценты/тело кредита", тело кредита стремится 🚀к нулю... Когда вы об этом узнаете?
✔На сделке, после подписания кредитного договора.
⠀
Или, уже из своего опыта знаете, если вы видете графики платежеи‌ по несколько раз в месяц и у вас накопилась статистика.
⠀
Вы не видели графики разных банков, и у вас, не было возможности сравнить, заявленную ставку и изучить график.
⠀
Вот поэтому ставка по ипотеке, не важна.
А у клиента есть свои "входные" условия - способ подтверждения дохода, сумма первоначального взноса, сертификаты какие-либо, срок работы на последнем месте, кредитные карты, ипотека, кредитная история и т.д и т.п
⠀
Вот это важно. Из условии‌ клиента, выбирается банк. Ставка ни причем.
⠀
А вы по какому принципу банк выбираете?

#разбор@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro

___
© Билан Л.Ю. 2022 г.
При использовании данного материла ccылка на источник обязательна.

И ТУТ МЕНЯ РАЗОРВУТ НА КУСКИ, если я скажу, что при обмене цена квартиры - не главное!

В риэлторской терминологии «обмен квартиры» - это когда вы продаёте свою и покупаете новую с доплатой. Формула проста:
Квартира + доплата = новая квартира

В нашем примере доплата - 2 млн.руб (например, ипотека с платежом 20 тыс.руб/мес на 20 лет).

Допустим, ваша квартира стоит 5 млн.руб, и вы ищете вариант с нужными параметрами. Рынок показал: 2 млн.руб вам хватит.

Теперь представьте:

Вы продаёте не за 5 млн.руб, а за 4,5 млн.руб,

А новую покупаете, не за 7 млн.руб, а за 6,5 млн.руб.

Доплата всё та же - 2 млн.руб, но обмен выгоднее:

5 + 2 = 7  млн.руб 
4,5 + 2 = 6,5 млн.руб 

Вывод: не зацикливайтесь на цене своей квартиры - смотрите на размер доплаты и конечный результат

Торгуйтесь и просчитывайте каждую сделку!

Для консультации по обмену пишите в личку @LBilan.
Продолжение 👇

#цены@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro
#обмен@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
⠀
Продолжение 👇

Я, конечно, преувеличила, по сумме, чтобы был понятен смысл. Но бывает, достаточно 400-500 тыс.руб, торга с обеих сторон, чтобы обмен случился.
⠀
В противном случае, можно продавать годами...., придумывая себе цену квартиры.
⠀
Эта просто алгоритм обмена, которыи‌ существует, с тех времен, когда не было ипотеки, кредитов, материнского капитала и пр.
⠀
Чтобы обменять квартиру по такому алгоритму, нужно, чтобы это делал один риэлтор. Специалист, которыи‌ "видит" всю сделку, как целую задачу, а не кусками.
⠀
И это один договор - договор обмена. Договор на решение комплекснои‌ задачи, где указано, что есть, какая доплата и что нужно получить.
⠀
Это не договор, только на продажу вашеи‌ квартиры.
⠀
Договор обмена позволяет, требовать от риэлтора выполнения всеи‌ работы в комплексе, а не только продать квартиру, а потом бросить вас на произвол судьбы. Таких много клиентов, в ужасе мечущихся по рынку, в поиске квартиры взамен, в короткие сроки.
⠀
Много нас таких кто обменивал свое‌ жилье?
⠀
__
Вам нужно обменять квартиру?
С радостью помогу 😉
Пишите в личку
@LBilan

#цены@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro

____
© Билан Л.Ю. 2022 г.
При использовании данного материла ccылка на источник обязательна.

⏳ Сколько времени занимает подготовка документов к сделке?

На сроки сделки влияет присутствие детей собственников, недееспособные, сложности с выпиской отсутстующего человека и т.д

Здесь важно понимать, что есть дети, которые указаны в ЕГРН, а есть дети, которых вы не видите в ЕГРН

Если ребёнок указан в ЕГРН, то обычно срок сделки увеличивается на 21 день, если вы с первого раза получите разрешение органов опеки

⚠️ Но есть нюанс:
Это возможно только если вы знаете:
• какие справки нужны
• в каком порядке всё собирать
• и сколько займёт каждый шаг.
Без паники, беготни по банкам, оценщикам и МФЦ

🔹 Если сделка с ипотекой - добавьте ещё 3-7 дней на одобрение объекта банком.
🔹 Военная ипотека - плюс ещё 3–5 недель.

📄 В эти сроки входит:
- сбор справок
- выписка жильцов
- одновременные действия от всех участников
- и ожидание (да, в какой-то момент просто ждём)

❗️Важно:
Речь идёт именно о подготовке к сделке купли-продажи

Есть и другие типы подготовки документов:
- дарение
- приватизация
- суды
- споры
- опека и раздел имущества

Всё это - отдельные процессы, из которых складывается срок подготовки к сделке и их надо считать в каждом конкретном случае

📌 Консультация по подготовке к сделке и срокам — все нюансы считаются индивидуально

#дети@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#военная_ипотека@Bilan_pro
#опека@Bilan_pro
#сделка@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#ЕГРН@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro

🏚 Купить можно. Продать - нельзя!

Есть типы недвижимости, которые выглядят «удобно» и даже «выгодно», но в будущем могут стать тупиковой точкой для перепродажи

Если вы не планируете жить в таком жилье десятилетиями - прежде чем покупать, подумайте о продаже.

❗ Вот список объектов, с которыми почти невозможно выйти из сделки без потерь:

1. Комната (или доля в квартире)
Не важно, как это оформлено - это почти всегда сложно:

• постоянные сожители
• отсутствие интереса у покупателей
• юридические тонкости
Продажа может растянуться на годы.

2. Доля в доме
Есть два варианта:
- Дом на 2–3 хозяина
- Квартира в малоэтажке, но оформлена как доля в доме
При этом земля тоже в долях.
Покупка - это жизнь на долгие годы. Продажа - квест без гарантий.

3. Таунхаус
В Новосибирске этот формат не прижился.
Выглядит как квартира, а продаётся - как загородный дом с нюансами.
Низкий спрос, сложная перепродажа.

🔍 На что это похоже?
На ловушку: сегодня кажется, что это выход.
А завтра вы не можете с этим выйти никуда.

✅ Хотите избежать ошибок?
Покупка недвижимости должна быть не только про «удобно», но и про «выход».
Спросите у профессионала, что вас ждёт через 3–5 лет, если решите продать.

📩 Пишите в личку @LBilan
Подскажу, стоит ли игра свеч и как купить с умом.

#покупателю@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro 
#риэлтор@Bilan_pro

❓️ВОПРОС 5
Как обменять квартиру?

🙍‍♀️ ОТВЕТ
🧠 Обмен квартиры: как я решаю «жилищные задачки»

Часть 1
Я очень люблю сделки по обмену квартир.
Это не просто покупка-продажа - это математика, логика и интуиция в одном флаконе

Здесь не столько важна цена, сколько понимание условий, решение и желаемый результат

📐 Формула простой, но рабочей сделки:

Условия + Решение = Результат

✔ Условия
На этом этапе мы определяем, что вы хотите:
▪️ Продать свою квартиру
▪️ Получить ипотеку
▪️ Использовать маткапитал
▪️ Найти альтернативу или перейти из одной ипотеки в другую

Мне важно услышать ваше намерение - без этого не будет следующего шага

✔ Решение

Как покрываем финансовую часть?
Отсюда - самое интересное

Иногда клиенты не знают всех нюансов, и тут я задаю ключевые вопросы:

✅ В каком банке одобрен кредит?
✅ Какая сумма и какой срок действительно решение?
✅ Ваша квартира - уже в задатке или ещё нет?
✅ Есть ли живые деньги / первый взнос?
✅ и другие вопросы, исходя из ситуации

❓ Часто ответ на один вопрос решает судьбу всей сделки
Потому что, если нет финансового понимания - нет движения

✔ Результат

Казалось бы, самый простой пункт. Но именно тут часто всё начинает расплываться:

▪️ «Мы просто смотрим»
▪️ «Пока прицениваемся»
▪️ «Может быть, в следующем году»

📌 А без чёткой цели, невозможно сложить сделку

📝 Поэтому моя задача - вынуть из тумана ясную задачу, задать нужные вопросы и вместе найти правильное решение.

Если вы стоите на распутье: продать/купить/обменять - напишите.
Я помогу разложить всё по полочкам и рассчитать, получится ли у вас задуманное
Читайте кейс
Обмен студии 23 м² на 4-ком

А может вам подойдёт программа Трейд-ин?
Почитайте здесь>>>>

Часть 2

Задать вопрос в личку @LBilan

#обмен@Bilan_pro
#вопрос_ответ@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro


Продолжение 👇

🔁 Как обменять одну квартиру на другую - и не потерять ни время, ни деньги

Часть 2

Обмен - это не волшебство. Это чёткий алгоритм, отработанный годами.

🧩 С чего начинается?

Иногда сначала мы находим покупателя на вашу квартиру, чтобы вы стали платёжеспособным покупателем.
А иногда наоборот - ищем для вас новое жильё, чтобы было понятно, куда вы переезжаете и сколько нужно доплатить.

📌 Всё зависит от ваших возможностей и задач.
Поэтому прежде чем начинать - я внимательно изучаю вашу ситуацию
А как же "усидеть на двух стульях"?

Вот в чём нюанс:
Когда найден покупатель на вашу квартиру и выбрана новая квартира, только тогда начинается этап подготовки к сделке.

Это не быстрая история: в среднем уходит от 2 до 6 месяцев работы - переписки, переговоров, банков, проверок, расчётов.

📊 Всё просчитывается до копейки

Обмен - это не про интуицию.
Это про:

📉 Расчёт всех расходов
💰 Определение суммы доплаты
🧾 Оценку реальности сделки

Если я вижу, что сделка невозможна - я честно об этом скажу.
Пустых обещаний не даю.

📍Вывод

Обмен - это жилищная операция повышенной сложности.
Но если всё посчитать заранее, учесть риски и действовать по шагам - он пройдёт спокойно и с правильным результатом.

📩 Напишите, если вы в похожей ситуации - разберу, оценю, скажу честно: получится или нет

Запись на консультацию в личку @LBilan

Вернуться в меню

Часть 1

#обмен@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#новостройки@Bilan_pro

⚡️Ипотека

В 4 корпусе ЖК «Акварельный 3.0» действует субсидированная ставка от СберБанка.

✔️На квартиры на 1 и 2 этаже, на квартиры с отделкой и меблировкой.

– ПВ 15%
– До 30 лет
– До 6 000 000 руб.

Господдержка
– Ставка 7,7% до ввода в эксплуатацию
– 10,3% на весь срок

Семейная ипотека
– Ставка 1,7% до ввода в эксплуатацию
– 4,3% на весь срок

#новостройки@Bilan_pro
#ЖК_Новосибирск@Bilan_pro
#ипотека@Bilan_pro

Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом!

✅ НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и н взимается в следующих случаях:

✅ недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;

✅ если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;

✅ если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости.

✅ Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;

✅ квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.

Во всех остальных случаях НДФЛ взимается с дохода от продажи квартиры.

#налоги@Bilan_pro
#вторичка@Bilan_pro
#продавцу@Bilan_pro
#разбор@Bilan_pro
#риэлтор@Bilan_pro