🧐Прошу полюбопытствовать. Неравенство доходов и богатства с 1995 по 2020 год.

Источник и объяснение параметров: https://www.reddit.com/r/dataisbeautiful/comments/tnl9le/oc_income_and_wealth_inequality_over_time_in_50/

🧐«Льготную ипотеку смогут получить IT-специалисты в возрасте от 22 до 40 лет — сообщает глава Минцифры».

Возникает вопрос. Как они будут определять принадлежность к специальности? По татуировкам на теле?
- Верстальщик — это айти?
- Проджект — это айти?
- Дизайнер — это айти?
- Таргетолог — это айти?
- Криптомошенник — это айти?
- Консультант по цифровому развитию — это айти?
- Медиахудожник — это айти?

Государство и ранее не очень понимало специфику и механизмы «диджитализации» — а сейчас (в условиях искусственного ажиотажа вокруг профессии) вообще разобраться сложно…
@Bevzenkocom

Напомним цифры ипотеки за 2021 год в динамике роста и связке со ставкой. Указ идти — не снижая уровней выдачи и сдачи.

“Президент поручил принять меры для завершения в установленные сроки строительства объектов недвижимости с участием дольщиков. Об этом 25 марта сообщила на своем сайте пресс-служба Кремля.

Также должны быть выполнены меры по обеспечению прироста в 2022 году портфеля ипотечных жилищных кредитов (займов) в номинальном выражении на уровне не ниже 2021 года.”
@Bevzenkocom

Давняя история 👇🏻, о том как бизнес-парк g8 стал g10 в силу политических обстоятельств 14-го года… Сейчас читается с умилением. Сколь наивно все было.
@Bevzenkocom
https://t.me/Bevzenkocom/36

​Реальная процентная ставка — самый актуальный экономический показатель сегодняшнего времени

1. Что такое реальная процентная ставка (РПС)? Это процентная ставка, которую инвестор, вкладчик или кредитор оценивает после учета инфляции.
2. Когда стало актуальным? В 1895 г., в разгар депрессии, экономист Колумбийского университета Джон Бейтс Кларк (на фото) опубликовал статью, в которой ввел в обращение термин РПС. Кларк весьма настойчиво разъяснял путаницу, связанную с инфляцией и восприятием денег.
3. Почему это важно? РПС открывает нам глаза на реальную доходность вложений или затраты на обслуживания кредитов.

Как РПС работает на примере жилья?

а) Ипотека. Инфляция в России составит 20 процентов в 2022 году. Это следует из макроэкономического опроса Центробанка, опубликованного на его сайте. Такой факт означает, что в краткосрочном периоде любой кредит со ставкой 20% годовых — бесплатен для получателя. На ставке 12% получатель обгоняет инфляцию и начинает зарабатывать, пользуясь деньгами банка с фактической инфляционной премией.
Поправка 1: скорее всего, инфляция обгонит консервативные прогнозы ЦБ и даже 30% станут показателем для игры без потерь.
Поправка 2: это разумно только для коротких кредитов (в горизонте 20-30 лет, наверно, таких адских цифр инфляции не будет).
Поправка 3: а депозиты? Со ставкой 20% вы просто сохраняете деньги (согласно прогнозам ЦБ).

б) Стоимость спекулятивных активов. Сегодня мы (мамкины инвесторы) купили квартиру за 10 млн. живых денег. Через год мы ее продали за 12 млн. Мы молодцы? Чистая доходность - 20%? Нет. С инфляцией 20% мы сыграли в ноль.
А если, 13 млн? Доходность 30%? Нет, 20% сожрала инфляция. Потому — наша премия только 1 млн, который тоже (в свою очередь) нельзя оценивать в покупательной полезности денег год назад.
А если инфляция превысит рост стоимости недвижимости — мы просто окажемся в реальном минусе, хотя на бумаге — в безусловном плюсе.

Такой вот умный инструмент, ставший актуальным в разгар первой волны депрессии в США.
@bevzenkocom

​Ставка ипотеки — 5% для айтишников на время работы. Кто такие айтишники?
Обратимся к опыту действующих региональных программ.

Например, в 2018 году была запущена масштабная федеральная программа, получившее название «Кадры для цифровой экономики». В рамках ее реализации для IT-специалистов стартовал в Удмуртской республике проект льготного жилищного кредитования.

Каковы были условия?
1. Претендовать на ИТ ипотеку мог любой сотрудник компании, работающей в сфере информационных технологий. При этом не имеет значения, является ли организация государственной или частной.
2. Основной код вида экономической деятельности (ОКВЭД) – 61, 62, 63, 46.5__.
3. Указанные коды экономической деятельности включают в себя организации, занимающиеся:
⁃ Торговлей программным обеспечением, компьютерами и сопутствующими устройствами.
⁃ Разработкой программного обеспечения.
⁃ Информационными технологиями в целом.

Получается, в Удмуртии под программу попадали любые сотрудники (включая уборщиц и бухгалтеров) IT-компаний трудоустроенные в официальном порядке?
@Bevzenkocom

😳Тот удивительный момент, когда гипермаркеты стали дороже Азбуки. Напомню, пару недель назад цена этого базового продукта российского производства в рознице была 75-100 рублей.
Так — примерно со всем… Вижу нашествие пенсионеров в Азбуку и Бахетле.
@Bevzenkocom

🤑Выглядит интереснее инвестиций в недвижимость… В 2014 мой сосед по этажу забил всю парковку у подъезда экстренно скупленными тачками. Результативность была чуть менее впечатляющая, но логика — та же.
@Bevzenkocom

📉В 2022 году в Москве построят в два раза меньше недвижимости, чем в прошлом — 8,5 млн кв метров, в том числе 4,4 млн жилой, — сайт stroi.mos.ru цитирует заместителя мэра по вопросам градостроительной политики и строительства Андрея Бочкарева.
@Bevzenkocom

Отдельные экономисты из недружественных стран, тем не менее, не верят в наше процветание в грядущем году, прогнозируя вероятное падение ВВП выше 30%.

https://t.me/proeconomics/8726

​😵О психологии иррационального экономического поведения на уровне быта. В начале пандемии два года назад специалист по адаптации человека к экстремальным условиям, заместитель директора института психологии берлинской клиники Charite, профессор Ханнс-Кристиан Гунга, объяснил миру причину, по которой люди в панике скупают туалетную бумагу и иные бытовые предметы и продукты в оптовых объемах.

Феномен имел несколько составляющих:
— покупая полезный предмет долгого хранения, человек как бы берет под контроль неуправляемую ситуацию — «я спасаю себя»;
— покупка этого предмета оптом означает «я не буду ни в чем себя ограничивать в ситуации общих ограничений», то есть «я лучше других»;
— покупка тех же предметов, что скупают другие люди, говорит о влиянии толпы и желании оказаться «не глупее других»;
— итогом этих действий становится разрешенный вынужденный шопоголизм; то, что всегда осуждалось, теперь можно позволить себе — купить «в последний раз» и про запас;
— также в покупке именно туалетной бумаги некоторые психологи видят выражение борьбы с отвращением на физическом уровне, которую вызывает страх от сложившейся ситуации.
@Bevzenkocom

🔥Наша старая знакомая с Рублевки, уже не первый год состоящая в фантомном диалоге с первыми лицами, разразилась новым инсайтом.
@Bevzenkocom

​Предел эффективности ипотечных мер

🤔В финале недели давайте пофантазируем на тему предела эффективности ипотечных мер в России.
Новости истекшей недели:
⁃ Президент требует от профильных ведомств поддержания ввода и выдачи ипотеки на уровне 2021 года.
⁃ Утверждаются меры по новым нормам субсидированной ипотечной ставки с предоставлением особых льгот отдельным группам лиц.
⁃ Одновременно (что как бы противоречит словам Президента) — заявляются планы по существенному сокращению ввода объектов строительства (например, в Москве).

Итак, на основе опыта предыдущих лет предполагается, что спрос растет сообразно уровню снижения ипотечной ставки.
До сих пор все было примерно так.
Но! У всякого процесса есть придел. И, размышляя теоретически, мы должны понимать что когда-нибудь рост выдачи приостановится.

Почему это так? Давайте проанализируем основные факторы.
1. Число людей нуждающихся в улучшении жилищных условий, готовых брать ипотеку и имеющих возможность ее обслуживать — не бесконечно. Рано или поздно этот ресурс начнет иссякать.
2. Перспективы сокращения числа рабочих мест (высвобождения персонала) — по-настоящему не иллюзорны, как минимум для компаний с западным участием. Безработные не берут ипотеку.
3. Мы живем в условиях отрицательной демографической модели. Естественная убыль населения в прошлом году впервые в современной истории России превысила 1 млн человек, следует из данных Росстата. Умирающие освобождают жилье для родственников, если мыслить цинично.
4. Мы не знаем сколько инвестиционных ипотечных квартир затаились и ждут удобного момента, чтобы быть выкинутыми на рынок. Причем здесь это? Доля инвестиционных квартир вписывается в структуру выдачи ипотеки с коротким рычагом 2021 года. Какую часть картины 2022 года займут инвесторы — мы не знаем.
5. Существенное падение (что мы видим сейчас в коротком периоде марта) стоимости арендного жилья. Ответ на давний вопрос «снимать или покупать» — становится более очевидным.
И еще многие факторы, в том числе психологического свойства.

❓Получается, что рано или поздно, мы придем к точке предела эффективности, когда сокращение ставки ипотеки будет все менее влиять на спрос. Это закон роста — бесконечного взлета и стабильности не бывает. Случится ли это в текущем году — мы не знаем, как и не можем быть уверены в обратном;)
@Bevzenkocom

🧐Давайте определимся, таки, что с ценами?

Коммерсант (согласно данным Циана): В марте ценник на жилье не упал, и даже слегка подрос. https://www.kommersant.ru/doc/5280472?tg

ТАСС (на основе наблюдений Этажей): Продавцы вторички готовы ронять цены на 10-15 процентов. https://tass.ru/nedvizhimost/14191961

Кому верить? Они понимают, что зачастую говорят об одних и тех же объектах и связанных процессах ценообразования?
@Bevzenkocom

Внезапно. На рынок выбрасывают жемчуга по бросовым ценам. Это ТОТ-САМЫЙ Посёлок Сокол. Не самый лучший участок в нем с нюансами перестройки, но безусловно очень дешево — по цене трешки в соседних кэпиталгрупповских домах начала 2000-х.
@Bevzenkocom

Субсидированные ипотеки от застройщиков приехали!

Например, цитата из анонса:
«Сниженная ставка от 0,01% годовых будет действовать целый год с момента подписания договора. По истечении 1 года процентная ставка будет повышена до 19%. ‼️Если вспомнить, каков сейчас уровень инфляции, то даже на таких условиях можно остаться в плюсе.»

Последнее предложение звучит, некоторым образом, фальшиво. Но в целом, это идеальная схема для того чтобы быстро слить объемы «инвесторам» с коротким ипотечным плечом.
@Bevzenkocom

🤯Число телеграм-каналов рынка недвижимости растет с каждым днем. Как за всем уследить и не вляпаться в унылый перепост?
Представляем путеводитель по актуальным каналам этого месяца, о которых, возможно, вы пока не знаете.

Мартовский ТОП10🚀 каналов в недвижке от 😈GR Promo:

🔼«Треугольный метр»: Легко, понятно актуально — обо всем, что не вписывается в официальные рамки российского рынка девелопмента.

🔼«Недвижимость на каждый день»: Авторский канал о недвижимости от Павла Яншевского, девелопера, инвестора и консультанта с 20-летним опытом.

🔼«Обмани меня риэлтор»: Неформально, неформатно и фривольно о новостях рынка недвижимости.

🔼«Школа девелопера»: Образовательные мероприятия, конференции и нетворкинг для девелоперов от практикующих на рынке экспертов.

🔼«Ипотека в России. Новости и Аналитика»: Аналитический канал про ипотеку в России. Новости ипотечных банков и компаний. Рейтинги. Ставки. Комментарии. Статистика.

🔼«Кризисный девелопмент»: Кризисный менеджмент и нестандартные решения в девелопменте недвижимости.

🔼«Люди недвижимости» — Главный телеканал для риэлторов на Ютьюб.

🔼«Urbanshit»: О холистический урбанистике от урбаниста Юлии Родиковой. Статьи, эссе, исследования.

🔼«План продаж»: Практический опыт развития продаж и выхода на целевые показатели от Михаила Графского.

🔼«Право для недвижимости»: Канал известного юриста Андрея Большакова, который только начинает свой путь в телеграм.

❓А как же тележеньки застройщиков? Пиарщикам компаний они пока непонятны, потому реальные факты и не ангажированные мнения — только в лучших независимых каналах от 😈GR Promo (см. выше 👆🏻).

​Портирование московских концепций в регионы — вслед за их аудиторией.

Вот тут Курников давит на то, что жилье — наиболее перспективный способ использования абстрактной «земли» в ближайшие годы.
Факт вроде бы очевидный, но давайте пофантазируем — какое именно «жилье» и для кого? Учитывая и то, что согласно тексту — «земля», возможно, не в Москве?

🔺Гипотеза 1: В ближайшей перспективе домой, в регионы, поедут все те, кто не смог удержаться в Москве.
Авитологам-таргетологам, бариста, дизайнерам, менеджерам по продажам, официантам и пр. работникам «новой экономики», возможно, придется вернуться в родные города. Это молодые, активные люди привыкшие к, пусть и не лучшим, но прогрессивным стандартам московской недвижимости: лофты, коворкинги-коливинги, арт-кварталы, студии-апартаменты, капсюльные отели и пр.

🔺Гипотеза 2: Лучше всего продается только малый объем. Микрометраж — уже не стыдно и не бедно. Важно как его оправдать. Термин «рациональное потребление» — модно оправдывает факт проживания в 30-метровой девушке — «мне больше и не надо». Под соусом «лофта» можно продать любой сарай с минимальной реконструкцией, а обернув в «арт» — конфетку можно сделать предельно дешево.

🔺Гипотеза 3: IT-ипотека станет двигателем молодых потребителей. Все «пограничники» (дизайнеры, таргетологи, смм-щики, манагеры и пр. — мы не говорим о бариста) в домашних регионах уйдут в живой и относительно денежный IT-сегмент, чуть сместив профиль. Именно они, обладая столичным опытом, станут обеспеченными покупателями жилья со сформированной претензией.
К ним, разумеется, добавятся их друзья и коллеги на местах — тоже ориентированные на «прогрессивный» московский стандарт.

Для этих ребят покупка жилья сейчас - временное решение, актуальное на ближайшие 5-8 лет.
Тем не менее, они не готовы к компромиссам и хотят получить максимум за свои деньги:
- Максимум удобств и комфорта (в их понимании);
- Максимум стиля, имиджа, репутации (в их понимании);
- Максимум возможностей современного жилья для ярких индивидуалистов.

🧐Учитывая это, логично делать ставку на жилье для молодых и разбирающихся именно сейчас и именно в регионах.
Иными словами, концепция Главстроевского «Баланса» (с поправкой на оптимизационные решения) должна и может быть портирована в каждый город России, с явным присутствием IT-сектора в экономике (а вы удивитесь — таких городов очень много).
@Bevzenkocom

Для понимания регионального контекста, к посту выше👆🏻. Это — типичный микрорайон в крупном и богатом регионе. ЖК «Перспективный», город Ставрополь, вышедший на рынок под оптимистичным лозунгом «Откройте для себя новый уровень комфортной жизни».
На сегодня он весь продан.
@Bevzenkocom