Проект аэропорта на севере Бали снова в деле
После череды споров о месте расположения второго аэропорта, его включения и исключения из списка национальных проектов, проект снова в работе.
Согласно информации от CNN, второй аэропорт будет на севере, в провинции Булеленг. Разморозка этого проекта была одним из предвыборных обещаний победившего на выборах президента Прабово Субианто.
Цели властей по созданию второго балийского аэропорта следующие:
1 - Нужно разгрузить основной аэропорт на юге Бали, который уже работает на предельных мощностях.
Расширение основного аэропорта невозможно из-за нехватки земли, поэтому в новый аэропорт планируют перенаправить лоукостеры.
2 - Это станет толчком для развития туризма на севере острова.
На мой взгляд, с этим есть несколько проблем:
1 - На севере отсутствует инфраструктура, включая дорожную. Чтобы добраться от нового аэропорта до туристического юга, сейчас потребуется около 3 часов езды без пробок.
2 - Для развития туризма на юге должны быть туристические магниты.
Как бы я лично не любил отдельные районы на севере острова, надо признать — он не такой живописный, как юг.
В целом, я довольно скептически отношусь к идее двух аэропортов на одном острове, которые разделяют всего 100 км. Но у центральных властей могут быть свои взгляды на это.
После череды споров о месте расположения второго аэропорта, его включения и исключения из списка национальных проектов, проект снова в работе.
Согласно информации от CNN, второй аэропорт будет на севере, в провинции Булеленг. Разморозка этого проекта была одним из предвыборных обещаний победившего на выборах президента Прабово Субианто.
Цели властей по созданию второго балийского аэропорта следующие:
1 - Нужно разгрузить основной аэропорт на юге Бали, который уже работает на предельных мощностях.
Расширение основного аэропорта невозможно из-за нехватки земли, поэтому в новый аэропорт планируют перенаправить лоукостеры.
2 - Это станет толчком для развития туризма на севере острова.
На мой взгляд, с этим есть несколько проблем:
1 - На севере отсутствует инфраструктура, включая дорожную. Чтобы добраться от нового аэропорта до туристического юга, сейчас потребуется около 3 часов езды без пробок.
2 - Для развития туризма на юге должны быть туристические магниты.
Как бы я лично не любил отдельные районы на севере острова, надо признать — он не такой живописный, как юг.
В целом, я довольно скептически отношусь к идее двух аэропортов на одном острове, которые разделяют всего 100 км. Но у центральных властей могут быть свои взгляды на это.
Про инфраструктурные проекты и помощь властей
В дополнение к теме аэропортов хочу поделиться своим опытом.
В 2016 году я жил в Испании и изучал их крупные инфраструктурные проекты. Испанцы в этом особенно преуспели.
Настолько, что на тот момент в стране было целых 54 аэропорта, правда только 3 из которых были прибыльными.
Причинами этого были строительная политика испанских властей и, главное, дешевые кредиты. Когда один из крупнейших банков страны BBVA выдавал под такие проекты кредиты под 2%, можно было легко планировать финансы на 50 лет вперед.
Для государства это было отлично, потому что создавались рабочие места и значительно улучшалась инфраструктура. Для налогоплательщиков это было не так хорошо, но это уже второй вопрос.
Поэтому, если в Индонезии у центральных властей появится воля и они выделят финансирование, здесь смогут построить что угодно.
Но можно начать с основы: проложить сначала нормальную дорогу на север. А там уже можно будет заняться и аэропортом
В дополнение к теме аэропортов хочу поделиться своим опытом.
В 2016 году я жил в Испании и изучал их крупные инфраструктурные проекты. Испанцы в этом особенно преуспели.
Настолько, что на тот момент в стране было целых 54 аэропорта, правда только 3 из которых были прибыльными.
Причинами этого были строительная политика испанских властей и, главное, дешевые кредиты. Когда один из крупнейших банков страны BBVA выдавал под такие проекты кредиты под 2%, можно было легко планировать финансы на 50 лет вперед.
Для государства это было отлично, потому что создавались рабочие места и значительно улучшалась инфраструктура. Для налогоплательщиков это было не так хорошо, но это уже второй вопрос.
Поэтому, если в Индонезии у центральных властей появится воля и они выделят финансирование, здесь смогут построить что угодно.
Но можно начать с основы: проложить сначала нормальную дорогу на север. А там уже можно будет заняться и аэропортом
Обещания доходности на Бали
В зависимости от рекламы или агента, на которого попадает инвестор, обещания доходности от инвестиций в недвижимость на Бали колеблются от 5% до 100%.
Чтобы не оказаться в неприятной инвестиционной ситуации из-за необъективной информации, лучше сразу разобраться, о чем идет речь.
С арендной доходностью все более-менее понятно, мы уже обсуждали это здесь.
Но есть общая доходность от инвестиций, которая рассматривает весь процесс от покупки недвижимости до ее продажи.
И с ней на Бали есть вопросы по двум причинам:
1 - Отсутствие открытого реестра по сделкам, где можно точно узнать цену на этапе котлована, сдачи и вторички.
Все предположения о цене продажи готовых объектов на Бали делают сами застройщики, а точнее их маркетинговые отделы, на основании собственной статистики или других методов.
2 - Отсутствие четкой градации проектов и девелоперов по классу и контроля за этим.
В результате почти все проекты недвижимости рекламируются как премиальный сегмент.
За более чем 10 лет работы в сфере финансов я понял, что с прогнозами на будущее надо быть предельно аккуратным.
Поэтому, если у вас нет покупателя за $300 тысяч на то, что вы строите за $200 тысяч, обещать инвесторам доходность по проекту в размере 50% просто неприлично.
В Lyvin Properties мы применяем такой подход – показываем, насколько наши проекты выгоднее аналогичных на текущем этапе застройки у других девелоперов.
Так инвестор понимает, насколько наше инвестиционное предложение на текущем этапе выгоднее, чем у других застройщиков по цене или другим объективным признакам. Например наличию вида, плотности застройки и другим ценностям.
Таким образом, можно наглядно показать привлекательность предложения по сравнению с рынком в настоящий момент, чтобы инвесторы могли объективно оценить рынок и принять осознанное решение.
В зависимости от рекламы или агента, на которого попадает инвестор, обещания доходности от инвестиций в недвижимость на Бали колеблются от 5% до 100%.
Чтобы не оказаться в неприятной инвестиционной ситуации из-за необъективной информации, лучше сразу разобраться, о чем идет речь.
С арендной доходностью все более-менее понятно, мы уже обсуждали это здесь.
Но есть общая доходность от инвестиций, которая рассматривает весь процесс от покупки недвижимости до ее продажи.
И с ней на Бали есть вопросы по двум причинам:
1 - Отсутствие открытого реестра по сделкам, где можно точно узнать цену на этапе котлована, сдачи и вторички.
Все предположения о цене продажи готовых объектов на Бали делают сами застройщики, а точнее их маркетинговые отделы, на основании собственной статистики или других методов.
2 - Отсутствие четкой градации проектов и девелоперов по классу и контроля за этим.
В результате почти все проекты недвижимости рекламируются как премиальный сегмент.
За более чем 10 лет работы в сфере финансов я понял, что с прогнозами на будущее надо быть предельно аккуратным.
Поэтому, если у вас нет покупателя за $300 тысяч на то, что вы строите за $200 тысяч, обещать инвесторам доходность по проекту в размере 50% просто неприлично.
В Lyvin Properties мы применяем такой подход – показываем, насколько наши проекты выгоднее аналогичных на текущем этапе застройки у других девелоперов.
Так инвестор понимает, насколько наше инвестиционное предложение на текущем этапе выгоднее, чем у других застройщиков по цене или другим объективным признакам. Например наличию вида, плотности застройки и другим ценностям.
Таким образом, можно наглядно показать привлекательность предложения по сравнению с рынком в настоящий момент, чтобы инвесторы могли объективно оценить рынок и принять осознанное решение.
Железнодорожное сообщение на Бали
Для тех кто с нами недавно, на Бали серьезно решили подойти к решению пробок радикальным методом - прокладкой здесь метро.
Причем речь не легкое метро LRT, как в Джакарте, Бангкоке и других крупных городах ЮВ Азии, а сразу по-серьезному - про подземное.
При этом бюджет у Индонезии хоть и профицитный, но далеко не безграничный. А ставка рефинансирования ЦБ держится на 6.25%, что тоже не очень для таких долгосрочных проектов.
Поэтому в данной ситуации есть 2 логических варианта:
1 - Пытаться поднять финансирование у частных инвесторов.
2 - Обратиться к китайцам. Эти и построят, и профинансируют.
Пока решено заняться первым вариантом. Потому что при всей простоте и удобстве второго есть одна серьезная проблема - этим точно придется все отдавать.
Говорят, что заявки от инвесторов на участие в проекте уже поступают. Поэтому если кто вдруг давно хотел заняться инфраструктурными инвестициями в быстрорастущие локации - пишите напрямую в администрацию Бали.
Для тех кто с нами недавно, на Бали серьезно решили подойти к решению пробок радикальным методом - прокладкой здесь метро.
Причем речь не легкое метро LRT, как в Джакарте, Бангкоке и других крупных городах ЮВ Азии, а сразу по-серьезному - про подземное.
При этом бюджет у Индонезии хоть и профицитный, но далеко не безграничный. А ставка рефинансирования ЦБ держится на 6.25%, что тоже не очень для таких долгосрочных проектов.
Поэтому в данной ситуации есть 2 логических варианта:
1 - Пытаться поднять финансирование у частных инвесторов.
2 - Обратиться к китайцам. Эти и построят, и профинансируют.
Пока решено заняться первым вариантом. Потому что при всей простоте и удобстве второго есть одна серьезная проблема - этим точно придется все отдавать.
Говорят, что заявки от инвесторов на участие в проекте уже поступают. Поэтому если кто вдруг давно хотел заняться инфраструктурными инвестициями в быстрорастущие локации - пишите напрямую в администрацию Бали.
Статистика по расходам туристов на Бали
Статистическое агентство Бали поделилось данными о тратах иностранных туристов в 2023 году.
Средний чек иностранного туриста за поездку составил $1 625. Это на 12% больше по сравнению с прошлым годом.
Вот пятерка лидеров:
🇦🇹Австрия — $4 274
🇨🇭Швейцария — $4 151
🇬🇧Великобритания — $3 394
🇮🇹Италия — $3 296
🇳🇴Норвегия — $3 206
Средние расходы по целям поездки еще более интересны:
Для тех, кто прилетел отдыхать — $1 788
Деловая поездка — $1 584
Для других целей — $921
Могу предположить, что пятерка лидеров связана в том числе с продолжительностью поездки, так как европейцам сюда лететь почти сутки.
Поэтому приезжать сюда на неделю особого резона нет. Тогда как из соседних стран, в первую очередь Сингапура и Австралии, перелет составит всего несколько часов.
Во всем остальном цифры вполне подтверждают общую концепцию современного Бали, когда классические туристы тратят в разы больше, чем другие путешественники.
Особенно эта информация будет актуальна для покупателей недвижимости, а именно на какой сегмент и аудиторию она таргетируется.
Статистическое агентство Бали поделилось данными о тратах иностранных туристов в 2023 году.
Средний чек иностранного туриста за поездку составил $1 625. Это на 12% больше по сравнению с прошлым годом.
Вот пятерка лидеров:
🇦🇹Австрия — $4 274
🇨🇭Швейцария — $4 151
🇬🇧Великобритания — $3 394
🇮🇹Италия — $3 296
🇳🇴Норвегия — $3 206
Средние расходы по целям поездки еще более интересны:
Для тех, кто прилетел отдыхать — $1 788
Деловая поездка — $1 584
Для других целей — $921
Могу предположить, что пятерка лидеров связана в том числе с продолжительностью поездки, так как европейцам сюда лететь почти сутки.
Поэтому приезжать сюда на неделю особого резона нет. Тогда как из соседних стран, в первую очередь Сингапура и Австралии, перелет составит всего несколько часов.
Во всем остальном цифры вполне подтверждают общую концепцию современного Бали, когда классические туристы тратят в разы больше, чем другие путешественники.
Особенно эта информация будет актуальна для покупателей недвижимости, а именно на какой сегмент и аудиторию она таргетируется.
Мой инвестиционный тезис по Бали
Бали – это про туризм. С пляжами, пальмами, вулканами, культурными мероприятиями, крутой гастрономией и насыщенной ночной жизнью.
Поток туристов стремительно растет. Если в 2019 году на пике было 6,1 млн человек, то прогноз на этот год уже 7 млн.
Последняя статистика, общее настроение в СМИ и высказывания властей все это подтверждают. Сюда будут приезжать туристы, сюда будут поступать огромные бюджеты от властей, чтобы развивать туризм и поддерживать рост турпотока.
Если раньше Бали был скорее про массовый туризм, то сейчас ситуация изменилась. Сюда едут из Европы, США, Австралии, арабских стран и развитой части Азии. Средний чек этих туристов значительно выше, чем в соседнем Таиланде.
При этом количество отелей здесь растет медленнее, чем турпоток. В прошлом году мы поставили рекорд в верхнем сегменте по заполняемости (74%) и средним ценам за ночь ($300+).
Это дает возможность иностранцам участвовать в туристическом буме острова за счет инвестиций в недвижимость, рассчитанную непосредственно на туристов верхнего сегмента.
Бали – это про туризм. С пляжами, пальмами, вулканами, культурными мероприятиями, крутой гастрономией и насыщенной ночной жизнью.
Поток туристов стремительно растет. Если в 2019 году на пике было 6,1 млн человек, то прогноз на этот год уже 7 млн.
Последняя статистика, общее настроение в СМИ и высказывания властей все это подтверждают. Сюда будут приезжать туристы, сюда будут поступать огромные бюджеты от властей, чтобы развивать туризм и поддерживать рост турпотока.
Если раньше Бали был скорее про массовый туризм, то сейчас ситуация изменилась. Сюда едут из Европы, США, Австралии, арабских стран и развитой части Азии. Средний чек этих туристов значительно выше, чем в соседнем Таиланде.
При этом количество отелей здесь растет медленнее, чем турпоток. В прошлом году мы поставили рекорд в верхнем сегменте по заполняемости (74%) и средним ценам за ночь ($300+).
Это дает возможность иностранцам участвовать в туристическом буме острова за счет инвестиций в недвижимость, рассчитанную непосредственно на туристов верхнего сегмента.
⚡️Старт продаж нового проекта Lyvin Uluwatu
В эту пятницу я лично презентую наш новый проект апартаментов с отельным управлением Lyvin Uluwatu.
Расскажу, почему Улувату становится центром всего лучшего на Бали, как у каждого апартамента получился вид на океан сразу с двух противоположных сторон, и почему это самое выгодное инвестиционное предложение на острове в нашем сегменте.
Регистрация на презентацию 7 июня в 17:00 по балийскому времени по этой ссылке: https://lyvinproperties.co/uluwatu/start-ru
В эту пятницу я лично презентую наш новый проект апартаментов с отельным управлением Lyvin Uluwatu.
Расскажу, почему Улувату становится центром всего лучшего на Бали, как у каждого апартамента получился вид на океан сразу с двух противоположных сторон, и почему это самое выгодное инвестиционное предложение на острове в нашем сегменте.
Регистрация на презентацию 7 июня в 17:00 по балийскому времени по этой ссылке: https://lyvinproperties.co/uluwatu/start-ru
lyvinproperties.co
Комплекс апартаментов Lyvin Uluwatu в Улувату — Lyvin Properties Бали
Бали как центр для семейных офисов
Власти на полном серьезе продолжают разговоры о создании на Бали условий для открытия семейных офисов по примеру Гонконга и Сингапура.
Министр по инвестициям Лухут уже напрямую с президентом лоббирует изменения на законодательном уровне, благодаря которым Бали может стать региональным центром для состоятельных инвесторов.
Основной вопрос пока касается налогов, а именно как будут расцениваться иностранные доходы таких компаний. По текущему законодательству, все они облагаются налогами внутри Индонезии.
Министр также предложил признание норм прецедентного права и системы разрешения споров путем международного арбитража.
Первое предложение вызывает сомнения, учитывая четко централизованный формат власти в стране и плотно кодифицированное законодательство. Однако второе будет очень кстати, если его удастся реализовать.
Могу подтвердить, в этом году наблюдается небывалый бум запросов от семейных офисов из Дубая и Сингапура. Все ищут крупные проекты в сфере недвижимости, и чем больше, тем лучше.
Что Индонезия может им предложить? Основное, на мой взгляд, это нейтральность по отношению ко всем юрисдикциям и защита интересов иностранных инвесторов, что сегодня очень актуально.
Кроме того, Индонезия — одна из быстрорастущих экономик мира с гигантским населением, где одна ниша перспективнее другой. Ну а Бали — он такой один, где же еще открывать свой семейный офис.
Власти на полном серьезе продолжают разговоры о создании на Бали условий для открытия семейных офисов по примеру Гонконга и Сингапура.
Министр по инвестициям Лухут уже напрямую с президентом лоббирует изменения на законодательном уровне, благодаря которым Бали может стать региональным центром для состоятельных инвесторов.
Основной вопрос пока касается налогов, а именно как будут расцениваться иностранные доходы таких компаний. По текущему законодательству, все они облагаются налогами внутри Индонезии.
Министр также предложил признание норм прецедентного права и системы разрешения споров путем международного арбитража.
Первое предложение вызывает сомнения, учитывая четко централизованный формат власти в стране и плотно кодифицированное законодательство. Однако второе будет очень кстати, если его удастся реализовать.
Могу подтвердить, в этом году наблюдается небывалый бум запросов от семейных офисов из Дубая и Сингапура. Все ищут крупные проекты в сфере недвижимости, и чем больше, тем лучше.
Что Индонезия может им предложить? Основное, на мой взгляд, это нейтральность по отношению ко всем юрисдикциям и защита интересов иностранных инвесторов, что сегодня очень актуально.
Кроме того, Индонезия — одна из быстрорастущих экономик мира с гигантским населением, где одна ниша перспективнее другой. Ну а Бали — он такой один, где же еще открывать свой семейный офис.
Запись онлайн-презентации Lyvin Uluwatu
Это особенный для меня проект. Выбранная локация действительно уникальная, как и архитектурные и дизайн решения. За это огромный респект команде Lyvin!
Посмотреть можно по ссылке внизу. В этот раз я поставил личный рекорд и впервые уложился в полчаса с самой презентацией. Все коротко и по делу.🤓
Это особенный для меня проект. Выбранная локация действительно уникальная, как и архитектурные и дизайн решения. За это огромный респект команде Lyvin!
Посмотреть можно по ссылке внизу. В этот раз я поставил личный рекорд и впервые уложился в полчаса с самой презентацией. Все коротко и по делу.🤓
YouTube
Презентация Lyvin Uluwatu — Александр Соковых
Шестой проект – Lyvin Uluwatu – это 44 апартамента с видом на океан и доходностью до 14%. Мы строим свой отельный бренд Lyvin и поэтому обеспечиваем не просто управление недвижимостью, а даем сервис пятизвездочного отеля.
Тайм-коды:
0:35 В чем наше отличие…
Тайм-коды:
0:35 В чем наше отличие…
Поездка на Бали за $500 тыс
В США разгорается скандал после новостей о том, что поездка на Бали члена коллегии Верховного суда США обошлась в $500 тыс. за 9 дней.
СМИ раскопали информацию, что судья Клэранс Томас с женой по-царски гульнули на Бали в 2019 году. Поездку тогда оплатил его знакомый миллиардер.
В США с подарками и другими формами скрытого подкупа органов власти довольно строго. Но тут о другом: как можно в принципе потратить такую сумму на Бали за такой короткий срок?
Самые топовые гостиницы в сутки не превышают $3-4 тыс. за люксы на первой линии, а самые крупные яхты не превышают $3 тыс. в день.
Сообщают, что на существенное увеличение чека повлияли тур на 50-метровой яхте и перелет исключительно на частных самолетах.
Таким образом. судейский корпус США задал новую планку в туристических тратах на острове. Ждем ответа от его китайских коллег.😁
В США разгорается скандал после новостей о том, что поездка на Бали члена коллегии Верховного суда США обошлась в $500 тыс. за 9 дней.
СМИ раскопали информацию, что судья Клэранс Томас с женой по-царски гульнули на Бали в 2019 году. Поездку тогда оплатил его знакомый миллиардер.
В США с подарками и другими формами скрытого подкупа органов власти довольно строго. Но тут о другом: как можно в принципе потратить такую сумму на Бали за такой короткий срок?
Самые топовые гостиницы в сутки не превышают $3-4 тыс. за люксы на первой линии, а самые крупные яхты не превышают $3 тыс. в день.
Сообщают, что на существенное увеличение чека повлияли тур на 50-метровой яхте и перелет исключительно на частных самолетах.
Таким образом. судейский корпус США задал новую планку в туристических тратах на острове. Ждем ответа от его китайских коллег.😁
Инвесторы делают ставку на массовый рост авиаперевозок в Индонезии
Турецкая компания Celebi Aviation, которая занимается авиационным обслуживанием, покупает своего местного коллегу Pratistha Titiannusantaru.
В портфеле объединенной компании будет 26 аэропортов внутри Индонезии, включая самый загруженный международный аэропорт Джакарты с проходимостью 50 млн. пассажиров в год.
В цифрах Индонезия - это 6000 обитаемых островов, протяженностью 5000 км с запада на восток, 400 аэропортов, 17 из которых международных, с общим пассажиропотоком 336 млн. человек в прошлом году. К 2030 году это чисто составит 390 млн.
Ожидается, что в ближайшее 20 лет Индонезия будет 4 крупнейшим рынком авиаперевозок в мире после Китая, США и Индии.
Турецкая компания Celebi Aviation, которая занимается авиационным обслуживанием, покупает своего местного коллегу Pratistha Titiannusantaru.
В портфеле объединенной компании будет 26 аэропортов внутри Индонезии, включая самый загруженный международный аэропорт Джакарты с проходимостью 50 млн. пассажиров в год.
В цифрах Индонезия - это 6000 обитаемых островов, протяженностью 5000 км с запада на восток, 400 аэропортов, 17 из которых международных, с общим пассажиропотоком 336 млн. человек в прошлом году. К 2030 году это чисто составит 390 млн.
Ожидается, что в ближайшее 20 лет Индонезия будет 4 крупнейшим рынком авиаперевозок в мире после Китая, США и Индии.
Экзотические районы - это как венчурные инвестиции
Очень давно, в начале моей финансовой карьеры, мы активно искали перспективные компании из сферы IT, которые имеют шанс в будущем выстрелить до миллиардных оценок.
Тогда мой ментор и партнер по кроссфиту Кирилл Белов сказал одну гениальную фразу, которую я хорошо помню до сих пор:
Если тебе кто-то говорит, что такого продукта еще не было на рынке, то есть 3 варианта:
1 - Человек не сделал до конца исследование.
2 - Такой продукт не нужен рынку.
3 - Там нет монетизации.
С экзотическими районами и девелопментом в них на Бали так же. Можно рисовать любые истории, но нельзя забывать о проверке реальностью. А она в туризме следующая:
1 - Здесь есть турпоток - значит, продукт будет востребован.
2 - Непосредственно здесь нет турпотока, но его общий объем, распределение и рост говорят о том, что он тут появится.
3 - Здесь есть сетевые отели, а значит, есть заработок.
4 - Здесь есть перспективы и возможности для роста.
Наша стратегия в Lyvin по выбору локации для будущего проекта проста. Нам нужен район:
1 - Уже с турпотоком, но в самом начале своего потенциального роста.
2 - Проверенный железобетонный туристический магнит, который на десятилетия вперед будет пользоваться спросом.
3 - Район, готовый обеспечить этот рост.
Почему мы строимся только в юго-западной части острова? Потому что там есть все вышеперечисленное. Почему мы не строимся, например, в других, более экзотических районах? Потому что там этого нет. Все просто.
Но наша цель - посуточная аренда, поэтому фокус именно на туристов, которым нужна гостиничная недвижимость. Это снижает риски и существенно повышает шансы на успешность проекта.
Очень давно, в начале моей финансовой карьеры, мы активно искали перспективные компании из сферы IT, которые имеют шанс в будущем выстрелить до миллиардных оценок.
Тогда мой ментор и партнер по кроссфиту Кирилл Белов сказал одну гениальную фразу, которую я хорошо помню до сих пор:
Если тебе кто-то говорит, что такого продукта еще не было на рынке, то есть 3 варианта:
1 - Человек не сделал до конца исследование.
2 - Такой продукт не нужен рынку.
3 - Там нет монетизации.
С экзотическими районами и девелопментом в них на Бали так же. Можно рисовать любые истории, но нельзя забывать о проверке реальностью. А она в туризме следующая:
1 - Здесь есть турпоток - значит, продукт будет востребован.
2 - Непосредственно здесь нет турпотока, но его общий объем, распределение и рост говорят о том, что он тут появится.
3 - Здесь есть сетевые отели, а значит, есть заработок.
4 - Здесь есть перспективы и возможности для роста.
Наша стратегия в Lyvin по выбору локации для будущего проекта проста. Нам нужен район:
1 - Уже с турпотоком, но в самом начале своего потенциального роста.
2 - Проверенный железобетонный туристический магнит, который на десятилетия вперед будет пользоваться спросом.
3 - Район, готовый обеспечить этот рост.
Почему мы строимся только в юго-западной части острова? Потому что там есть все вышеперечисленное. Почему мы не строимся, например, в других, более экзотических районах? Потому что там этого нет. Все просто.
Но наша цель - посуточная аренда, поэтому фокус именно на туристов, которым нужна гостиничная недвижимость. Это снижает риски и существенно повышает шансы на успешность проекта.
Строительство метро на Бали обойдется в $876 млн
Министерство транспорта Индонезии сообщает, что первый отрезок балийского метро обойдется в $876 млн.
Ветка протяженностью 6 км с 5 остановками должна соединить международный аэропорт Бали с основной транспортной артерией — Сансет Роуд.
Ожидается, что к 2026 году загруженность аэропорта составит 24 млн пассажиров в год. Поэтому с этим нужно срочно что-то делать, иначе движение во всех прилегающих районах просто встанет.
Это для начала. Еще есть один более смелый план по созданию железнодорожного сообщения вокруг всего острова. Его уже оценили в $20 млрд.
В какое интересное время мы живем.
Министерство транспорта Индонезии сообщает, что первый отрезок балийского метро обойдется в $876 млн.
Ветка протяженностью 6 км с 5 остановками должна соединить международный аэропорт Бали с основной транспортной артерией — Сансет Роуд.
Ожидается, что к 2026 году загруженность аэропорта составит 24 млн пассажиров в год. Поэтому с этим нужно срочно что-то делать, иначе движение во всех прилегающих районах просто встанет.
Это для начала. Еще есть один более смелый план по созданию железнодорожного сообщения вокруг всего острова. Его уже оценили в $20 млрд.
В какое интересное время мы живем.
Potato Head и инвестиции в качественный продукт
Я уже 4 год рассказываю об одном из своих любимых гостиничных проектов на Бали — Desa Potato Head. Официально он открылся в разгар ковида в 2021 году.
Сначала его критиковали за то, что он слишком экспериментальный. Потом за то, что он убыточный. А затем, в прошлом году, он вошел в рейтинг 50 лучших отелей мира.
Считаю необходимым вернуться к обсуждению о качественных продуктах vs инвестиционных, потому что многие забывают, что это разные вещи.
Potato Head изначально задумывался как крутой продукт.
Проектировали его вместе с одним из мировых лидеров в архитектурной индустрии — голландским бюро OMA. Строили дорого, всегда предлагали гостям много и начинали с совсем уж скромных ценников.
Potato Head работает не исходя из желаний инвестора и скорости окупаемости инвестиций, а от продукта и пожеланий своих гостей. Здесь налицо конфликт интересов, по крайней мере краткосрочных.
Как к таким тратам отнеслись бы инвесторы? Точно не очень. Зато гости все это оценили по достоинству. Вследствие чего рейтинги зашкаливают, заполняемость и цены бьют рекорды.
Теперь представьте, что кто-то задумывает в первую очередь инвестиционный проект. В таком случае нужно экономить на каждом этапе: от проектирования до реализации, чтобы удешевить вход для инвесторов и потом сразу задирать цены, стараясь быстрее отбить инвестиции.
На рынке, где все примерно так же ведут игру, это может сработать. Но с такими примерами, как Potato Head, гости всегда будут выбирать именно крутые продукты. Что в конечном итоге делает их заведомо выигрышными с точки зрения инвестиций.
Более того, эта модель работает одновременно когда индустрия просто встает (как это было уже в ковид), и когда рынок находится на стадии бума (как сейчас).
Я уже 4 год рассказываю об одном из своих любимых гостиничных проектов на Бали — Desa Potato Head. Официально он открылся в разгар ковида в 2021 году.
Сначала его критиковали за то, что он слишком экспериментальный. Потом за то, что он убыточный. А затем, в прошлом году, он вошел в рейтинг 50 лучших отелей мира.
Считаю необходимым вернуться к обсуждению о качественных продуктах vs инвестиционных, потому что многие забывают, что это разные вещи.
Potato Head изначально задумывался как крутой продукт.
Проектировали его вместе с одним из мировых лидеров в архитектурной индустрии — голландским бюро OMA. Строили дорого, всегда предлагали гостям много и начинали с совсем уж скромных ценников.
Potato Head работает не исходя из желаний инвестора и скорости окупаемости инвестиций, а от продукта и пожеланий своих гостей. Здесь налицо конфликт интересов, по крайней мере краткосрочных.
Как к таким тратам отнеслись бы инвесторы? Точно не очень. Зато гости все это оценили по достоинству. Вследствие чего рейтинги зашкаливают, заполняемость и цены бьют рекорды.
Теперь представьте, что кто-то задумывает в первую очередь инвестиционный проект. В таком случае нужно экономить на каждом этапе: от проектирования до реализации, чтобы удешевить вход для инвесторов и потом сразу задирать цены, стараясь быстрее отбить инвестиции.
На рынке, где все примерно так же ведут игру, это может сработать. Но с такими примерами, как Potato Head, гости всегда будут выбирать именно крутые продукты. Что в конечном итоге делает их заведомо выигрышными с точки зрения инвестиций.
Более того, эта модель работает одновременно когда индустрия просто встает (как это было уже в ковид), и когда рынок находится на стадии бума (как сейчас).
Как выбрать район для инвестиций на Бали
В прошлый раз я структурировал свой подход по выбору перспективных районов для инвестиций.
Давайте посмотрим, как этот метод работает на практике, на примере одного района — Улувату.
1. - Уникальные магниты притяжения
Главный туристический магнит любого тропического острова, на мой взгляд, - это пляжный отдых. И Улувату - это самое топовое место для пляжного отдыха на всём туристическом Бали.
Пляжи с голубой водой, живописными лагунами и золотистым песком - это все здесь. Плюс к этому утесы с эпичными закатными видами.
Даже если туристы не останавливаются здесь, они приезжают из других районов острова, ибо это действительно того стоит.
Также здесь находится Храм Улувату - визитная карточка острова, который ежедневно посещают более 6 тысяч человек.
2. - Потенциал района для увеличения турпотока
Баланс спроса и предложения пока сильно на стороне инвесторов по следующим причинам:
1. Сложность рельефа и особенности зонирования не позволяют проводить здесь массовую застройку. Это не позволяет раздувать предложение по объектам размещения.
2. Это тупиковый район, где нет местных деревень и транзитного трафика в другие районы острова, как, например, в Чангу. Поэтому здесь здоровое дорожное движение.
3. Сюда можно попасть из аэропорта сразу по трём дорогам. Более того в планах властей прокладка платной дороги, которая соединит район с уже существующей трассой.
3 - Сосредоточены отели с громкими именами
В районе сконцентрированы самые дорогие и именитые представители гостиничной индустрии острова, такие как Six Senses, Bulgari, Alila Villas, Anantara, Jumeirah.
Ну и немного статистики от Гостиничной ассоциации Бали.
Район Улувату это:
- Самые высокие средние цены за ночь на острове — $350;
- Самый высокий доход за ночь на доступный номер на острове — $220;
- Заполняемость верхнего отельного сегмента — 73%;
- Средняя заполняемость — 60%
В прошлый раз я структурировал свой подход по выбору перспективных районов для инвестиций.
Давайте посмотрим, как этот метод работает на практике, на примере одного района — Улувату.
1. - Уникальные магниты притяжения
Главный туристический магнит любого тропического острова, на мой взгляд, - это пляжный отдых. И Улувату - это самое топовое место для пляжного отдыха на всём туристическом Бали.
Пляжи с голубой водой, живописными лагунами и золотистым песком - это все здесь. Плюс к этому утесы с эпичными закатными видами.
Даже если туристы не останавливаются здесь, они приезжают из других районов острова, ибо это действительно того стоит.
Также здесь находится Храм Улувату - визитная карточка острова, который ежедневно посещают более 6 тысяч человек.
2. - Потенциал района для увеличения турпотока
Баланс спроса и предложения пока сильно на стороне инвесторов по следующим причинам:
1. Сложность рельефа и особенности зонирования не позволяют проводить здесь массовую застройку. Это не позволяет раздувать предложение по объектам размещения.
2. Это тупиковый район, где нет местных деревень и транзитного трафика в другие районы острова, как, например, в Чангу. Поэтому здесь здоровое дорожное движение.
3. Сюда можно попасть из аэропорта сразу по трём дорогам. Более того в планах властей прокладка платной дороги, которая соединит район с уже существующей трассой.
3 - Сосредоточены отели с громкими именами
В районе сконцентрированы самые дорогие и именитые представители гостиничной индустрии острова, такие как Six Senses, Bulgari, Alila Villas, Anantara, Jumeirah.
Ну и немного статистики от Гостиничной ассоциации Бали.
Район Улувату это:
- Самые высокие средние цены за ночь на острове — $350;
- Самый высокий доход за ночь на доступный номер на острове — $220;
- Заполняемость верхнего отельного сегмента — 73%;
- Средняя заполняемость — 60%
Туризм из Китая вернулся на доковидные значения и почему это важно для Бали
Последняя статистика показывает, что туристы из Китая опять стали путешествовать. Наибольший рост отмечается в странах Юго-Восточной Азии, в первую очередь Таиланде и Индонезии.
Чтобы вы понимали на сколько это серьезно, Китай - это 170 млн. поездок за рубеж, что составляет 14% от общего мирового турпотока.
Показатели 2024 года уже указывают на то, что количество туристов вырастит как минимум на 10% по сравневниею с 2019 годом.
Почему это важно для Бали. Китай с 2018 года делил первые места по количеству туристов с Австралией. И учитывая неравные возможности по общему объему населения, страна выйдет на первую позицию в ближайшие несколько лет.
Для рынка недвижимости Бали это должно стать новым драйвером роста. Китайцы традиционно любят инвестиции в реальные активы. Они же являются лидерами по количеству сделок с зарубежной недвижимостью во всем регионе.
В первую очередь китайских покупателей интересует вторичка. Люди за максимально надежные вложения, хоть и менее доходные.
Последняя статистика показывает, что туристы из Китая опять стали путешествовать. Наибольший рост отмечается в странах Юго-Восточной Азии, в первую очередь Таиланде и Индонезии.
Чтобы вы понимали на сколько это серьезно, Китай - это 170 млн. поездок за рубеж, что составляет 14% от общего мирового турпотока.
Показатели 2024 года уже указывают на то, что количество туристов вырастит как минимум на 10% по сравневниею с 2019 годом.
Почему это важно для Бали. Китай с 2018 года делил первые места по количеству туристов с Австралией. И учитывая неравные возможности по общему объему населения, страна выйдет на первую позицию в ближайшие несколько лет.
Для рынка недвижимости Бали это должно стать новым драйвером роста. Китайцы традиционно любят инвестиции в реальные активы. Они же являются лидерами по количеству сделок с зарубежной недвижимостью во всем регионе.
В первую очередь китайских покупателей интересует вторичка. Люди за максимально надежные вложения, хоть и менее доходные.
За Бали собираются взяться центральные власти
Чем больше путешествуешь по Индонезии, тем четче понимаешь, что все хорошее здесь начинается только с правильного управления.
И чем больше Бали становится известным, тем громче звучат призывы выделить его в специальную экономическую зону и управлять ею напрямую из центра.
Сейчас на Бали приходится 80% всего иностранного туристического потока в Индонезию. Это не только визитная карточка страны, но и туристический центр всего региона.
Но туризм - это только часть истории. Бали развивается также в сфере медицинских и образовательных услуг. Здесь строится трасса F1, проводятся форумы и саммиты на высшем уровне, и потенциально будут созданы условия для открытия семейных фондов.
Ставки центральных властей и иностранных партнеров действительно высоки.
Это требует четких действий по многим вопросам: от грамотного городского планирования до прямых решений инфраструктурных проблем.
Основной вопрос к местным властям - отсутствие должного регулирования застройки и контроля за ней. Правильное планирование на тропическом острове - дело непростое. Поэтому опыт коллег из Джакарты или Сурабаи может быть полезен.
С одной стороны, у нас появляются истории о том, как вырубают реликтовые леса, с другой - как застраивают утесы и перегорождают пляжи, переводят целые районы из зеленой зоны в туристическую, тем самым обрекая рисовые поля на исчезновение, и многое другое.
Поиск оптимальных решений возможен, нужно только желание и возможности. Потенциально новая организация контроля за тем, что происходит на Бали, может вывести остров на новый уровень.
Чем больше путешествуешь по Индонезии, тем четче понимаешь, что все хорошее здесь начинается только с правильного управления.
И чем больше Бали становится известным, тем громче звучат призывы выделить его в специальную экономическую зону и управлять ею напрямую из центра.
Сейчас на Бали приходится 80% всего иностранного туристического потока в Индонезию. Это не только визитная карточка страны, но и туристический центр всего региона.
Но туризм - это только часть истории. Бали развивается также в сфере медицинских и образовательных услуг. Здесь строится трасса F1, проводятся форумы и саммиты на высшем уровне, и потенциально будут созданы условия для открытия семейных фондов.
Ставки центральных властей и иностранных партнеров действительно высоки.
Это требует четких действий по многим вопросам: от грамотного городского планирования до прямых решений инфраструктурных проблем.
Основной вопрос к местным властям - отсутствие должного регулирования застройки и контроля за ней. Правильное планирование на тропическом острове - дело непростое. Поэтому опыт коллег из Джакарты или Сурабаи может быть полезен.
С одной стороны, у нас появляются истории о том, как вырубают реликтовые леса, с другой - как застраивают утесы и перегорождают пляжи, переводят целые районы из зеленой зоны в туристическую, тем самым обрекая рисовые поля на исчезновение, и многое другое.
Поиск оптимальных решений возможен, нужно только желание и возможности. Потенциально новая организация контроля за тем, что происходит на Бали, может вывести остров на новый уровень.
Авторский гид по рынку недвижимости Бали
Чтобы ответить на все вопросы по базовой информации об острове и его рынке недвижимости, я написал инвестиционный гид, исходя из своего опыта.
Здесь вы узнаете как иностранцу можно купить недвижимость на Бали, как выбрать район и застройщика, какую доходность можно ожидать, а также немного больше о юридических и финансовых вопросах.
Скачать можно вот по этой ссылке: https://lyvinproperties.co/guide-ru
Чтобы ответить на все вопросы по базовой информации об острове и его рынке недвижимости, я написал инвестиционный гид, исходя из своего опыта.
Здесь вы узнаете как иностранцу можно купить недвижимость на Бали, как выбрать район и застройщика, какую доходность можно ожидать, а также немного больше о юридических и финансовых вопросах.
Скачать можно вот по этой ссылке: https://lyvinproperties.co/guide-ru
lyvinproperties.co
Экспертный гид по инвестированию на Бали 2024 — Lyvin Properties Indonesia
Информация для инвесторов, заинтересованных в покупке недвижимости на Бали: анализ цен, динамика рынка, особенности для иностранцев и налоговые нюансы
Экономика Индонезии опередила Англию и Японию по конкурентоспособности
Рейтинг глобальной конкурентоспособности (IMD World Competitiveness Ranking) — ежегодное исследование 67 стран мира по уровню экономической конкурентоспособности, проводимое Швейцарским Институтом менеджмента.
Индонезия впервые заняла 27 место, поднявшись сразу на 7 позиций за прошедший год.
Сейчас Индонезия занимает третье место в регионе после Сингапура (первое место в мире) и Таиланда (24-е место).
Особенно хорошие результаты отмечены в следующих областях:
- Доступность рабочей силы: 2 место
- Корпоративное управление: 10 место
- Сила национальной экономики: 10 место
В 3 из 4 общих дисциплин результаты также неплохие:
- Бизнес-эффективность — 14 место
- Экономическая результативность — 23 место
- Государственное управление — 24 место
Откуда тогда берется итоговое 27 место?
Правильно, инфраструктура — 52 место в мире. Все-таки 17 тысяч островов, 6 тысяч из которых населены, с непростым рельефом накладывают свой отпечаток.
В остальном результаты для Индонезии впечатляющие. Здесь создается здоровый бизнес-климат и условия для экономического роста.
Как только инфраструктуру улучшат, можно будет войти и в десятку стран.
Рейтинг глобальной конкурентоспособности (IMD World Competitiveness Ranking) — ежегодное исследование 67 стран мира по уровню экономической конкурентоспособности, проводимое Швейцарским Институтом менеджмента.
Индонезия впервые заняла 27 место, поднявшись сразу на 7 позиций за прошедший год.
Сейчас Индонезия занимает третье место в регионе после Сингапура (первое место в мире) и Таиланда (24-е место).
Особенно хорошие результаты отмечены в следующих областях:
- Доступность рабочей силы: 2 место
- Корпоративное управление: 10 место
- Сила национальной экономики: 10 место
В 3 из 4 общих дисциплин результаты также неплохие:
- Бизнес-эффективность — 14 место
- Экономическая результативность — 23 место
- Государственное управление — 24 место
Откуда тогда берется итоговое 27 место?
Правильно, инфраструктура — 52 место в мире. Все-таки 17 тысяч островов, 6 тысяч из которых населены, с непростым рельефом накладывают свой отпечаток.
В остальном результаты для Индонезии впечатляющие. Здесь создается здоровый бизнес-климат и условия для экономического роста.
Как только инфраструктуру улучшат, можно будет войти и в десятку стран.
Строительный обзор проекта Lyvin Melasti
Рассказал про безрамное остекление, почему мы поменяли всю плитку на мрамор, как будет выглядеть кровля и многое другое.
https://youtu.be/RrFxI2bfi-A?si=COgG-tVoXlhXdo43
Рассказал про безрамное остекление, почему мы поменяли всю плитку на мрамор, как будет выглядеть кровля и многое другое.
https://youtu.be/RrFxI2bfi-A?si=COgG-tVoXlhXdo43
YouTube
Обзор строительства комплекса Lyvin Melasti за май с Александром Соковых
Lyvin Melasti: комплекc вилл и апартаментов с отельным обслуживанием. Расположен на площади в 2,5 га на холме в уникальной природной локации. Рядом находятся одни из самых дорогих отелей острова и лучшие пляжи Бали.
Комплекс включает в себя:
• 18 вилл и…
Комплекс включает в себя:
• 18 вилл и…
Перспективы гидроавиации для Бали и соседних островов
Вчера я познакомился с канадским пилотом по имени Джошуа, который занимается созданием регулярных туристических маршрутов на гидросамолетах в Индонезии.
Перспективы для гидроавиации здесь одни из самых лучших в мире, учитывая размеры населения, туристический поток и количество островов.
Сейчас Джошуа пытается согласовать одну из потенциальных локаций для взлета на Бали. На прошлой неделе его компании удалось совершить пробный взлет с площадки в Сануре.
Цель - организовать перелеты туристов на острова Гили. В настоящий момент маршрут на машине и далее на скоростном катере занимает в сумме около 5 часов. На гидроплане же это займет меньше часа.
При цене $100 в одну сторону с человека эта модель начинает работать для перевозчика. С точки зрения туристов, это тоже выглядит как выгодное предложение, учитывая значительную экономию времени.
Куда еще потенциально можно слетать с Бали на таком самолете:
1. Острова Лембонган и Пенида
2. Восточная Ява
3. Ломбок
Вчера я познакомился с канадским пилотом по имени Джошуа, который занимается созданием регулярных туристических маршрутов на гидросамолетах в Индонезии.
Перспективы для гидроавиации здесь одни из самых лучших в мире, учитывая размеры населения, туристический поток и количество островов.
Сейчас Джошуа пытается согласовать одну из потенциальных локаций для взлета на Бали. На прошлой неделе его компании удалось совершить пробный взлет с площадки в Сануре.
Цель - организовать перелеты туристов на острова Гили. В настоящий момент маршрут на машине и далее на скоростном катере занимает в сумме около 5 часов. На гидроплане же это займет меньше часа.
При цене $100 в одну сторону с человека эта модель начинает работать для перевозчика. С точки зрения туристов, это тоже выглядит как выгодное предложение, учитывая значительную экономию времени.
Куда еще потенциально можно слетать с Бали на таком самолете:
1. Острова Лембонган и Пенида
2. Восточная Ява
3. Ломбок