Про укрепление утеса под храмом Улувату и почему это другое

Вокруг храма Улувату начали реализацию проекта по укреплению утеса, который находится под риском обрушения из-за постоянного воздействия океанических волн.

Началось всё с того, что десятки единиц строительной техники стали стачивать край утеса по периметру храма. Далее, внизу непосредственно под утесом, будет возведен волнорез с дорогой.

Общественность восприняла эту идею неоднозначно, так как выглядит всё это сейчас действительно диковато. Но на мой взгляд, этот случай сильно отличается от истории, когда один девелопер обрушил часть утеса на пляж рядом с Бингином, и вот почему:

1. - Непосредственно под храмом Улувату гулять практически нереально. Там в теории можно увидеть особо отважных рыбаков на самых сильных отливах, которые случаются раз в месяц. Но это скорее исключение.

Все подходы к этому утесу постоянно находятся в воде. Дойти туда без особой сноровки и недюжей храбрости практически невозможно.

2. - Серферам это строительство никак не вредит напрямую. Центральный спот Улувату, где катается основная масса народа, находится примерно в 1 км от этой стройки, а ближайшая катабельная волна — метрах в 400.

3. - Храм Улувату - визитная карточка острова, и его надо сохранять. Могли ли власти как-то по-другому защитить утес протяженностью 500 метров? Не уверен.

4. - Хоть храм Улувату и является туристической достопримечательностью номер один на Бали, но есть альтернативы не хуже в 5 минутах езды. Такой же пейзаж с дикими скалами и огромными волнами, но без тысяч туристов вокруг, можно увидеть рядом с маяком вот тут.

Интервью инвестбанкиру

Получился интересный разговор про инвестиционную недвижимость на Бали с инвестбанкиром и автором канала BitKogan Евгением Борисовичем Коганом.

Сравнили Бали с Пхукетом и Дубаем, обсудили особенности геополитики и экономики региона, районы острова и юридические аспекты.

Евгения Борисовича я начал читать еще в 2012 году, когда только начинал заниматься финансовыми рынками. Быть в роли интервьюируемого 12 лет спустя — особенно приятно.

https://youtu.be/EbhyZc7Va-4?si=9ocybh1rSMkXG8PA

Африканский форум на Бали: сделки на миллиарды долларов и пробки

Сегодня на Бали стартует Индонезийско-Африканский форум. На мероприятие прилетают главы ключевых экономик Африки, чтобы налаживать связи и заключать масштабные сделки.

По данным Bloomberg, в ходе форума стороны подпишут контракты на общую сумму $3.5 млрд. Основной интерес африканских стран — экспорт полезных ископаемых и сельскохозяйственной продукции.

На Бали съезжается вся верхушка Индонезии: действующий и будущий президенты, а также весь министерский корпус. Сюда даже военные корабли пригнали по периметру Букита для дополнительного антуража.

Основные площадки форума — отель Intercontinental в Джимбаране и Mulia в Нуса-Дуа. Однако на практике делегатов традиционно будут возить по основным туристическим достопримечательностям острова.

Поэтому в ближайшие 3 дня транспортная система Бали может подвергнуться пиковым нагрузкам. Будьте начеку.

Цифры по проектам Lyvin за август

Lyvin Bingin, Букит
• Средняя цена за ночь: $468
• Средняя заполняемость: 85%
• Максимальная выручка по одной вилле: $15,689

Бингин продолжает ставить рекорды. Первоначальная финансовая модель превышена уже на 35%, что наглядно иллюстрирует принцип: "Лучше недообещать и перевыполнить, чем наоборот."

Lyvin Berawa, Чангу
• Средняя цена за ночь: $202
• Средняя заполняемость: 83%
• Максимальная выручка по одной вилле: $6,622

Благодаря значительным маркетинговым вложениям удалось сократить разрыв в выручке между проектами в Чангу и на Бингине с почти 4 раз до 2,5. Классно, но все равно чуть грустно.

Ошибки инвестирования на Бали

Вчера мне написал клиент, который 2 года назад, после долгих раздумий, решил войти не в наш проект, а в другой. Сейчас клиент просит помочь выйти оттуда, так как с тех пор проект этот не могут сдать и ввести в эксплуатацию.

Клиента по-человечески жалко, это распространенная история на Бали, Также это наглядный пример того, что взаимосвязь риска и доходности, а также другие базовые аспекты инвестирования, к сожалению, часто познаются только на собственном опыте.

Профессиональные инвесторы отличаются от непрофессиональных тем, что первые уже совершили свои ошибки в начале пути и им хватает компетенции не попадать в неприятные истории. Вторые — еще нет.

Наше предложение ориентировано именно на первую категорию. Поэтому нашими клиентами становятся либо профессиональные инвесторы, либо просто компетентные, на своем или чужом опыте.

Для тех, кто не хочет совершать ошибки, напоминаю, что у нас есть инвестиционный гид, который отвечает на основные вопросы о рынке недвижимости Бали. Возможно, кому-то это поможет сохранить деньги и просто повысить свою компетенцию.

Новое интервью на канале «Инвестиции на Бали» с управляющим партнёром международного агентства недвижимости Intermark Global Ириной Мошевой.

Очень информативно пообщались про изменения на рынках недвижимости в 2024, сравнили Бали с Дубаем и Таиландом и выяснили главные ошибки инвесторов при выборе застройщика.

https://youtu.be/kX36nOKvWdY?si=8vgqd_JQRA9shnAy

Строительство метро на Бали началось. Стали известны цены и первые детали

На прошлой неделе на Бали официально началось строительство первого отрезка метро, который соединит аэропорт с районом Кута.

Метро, по словам властей, будет проложено на глубине 30 метров, а проект обещают закончить к 2028 году.

Сейчас ведутся подготовительные работы. В апреле 2025 обещают привезти буровые установки и начать прокладку тоннелей.

Еще интереснее, впервые объявили цены на проезд. Для местных жителей с балийской пропиской метро будет бесплатным, а иностранным туристам развлечение обойдется $40 за неделю.

С такой математикой, если все 7 миллионов туристов в год будут покупать билеты, окупаемость проекта составит более 100 лет. Получается не самое выгодное инвестиционное предложение, учитывая, что проект изначально планировали строить именно за счет частного финансирования.

На мой взгляд, куда реалистичнее будет привлекать именно государственное финансирование. Там и долгая окупаемость не помеха, и проблем с поиском многочисленных инвесторов не будет.

⚡️Мораторий на туристическое строительство на сельхозземлях

Власти Бали собираются ввести мораторий на строительство новых туристических объектов, включая виллы, рестораны, дискотеки и отели на сельскохозяйственных землях.

Эта история началась 2 недели назад, когда министр туризма Сандиаго Уно вместе с главой района Бадунг объявили о планах запретить на 2 года менять назначение сельхозземель.

Основная цель данной инициативы — прекратить массовое строительство в зеленой зоне, сохранение рисовых полей острова и природного разнообразия, а также повышение качества туризма.

Причины же застройки просты: земля в туристической зоне стоит намного дороже и её крайне мало. Поэтому девелоперы идут на серые варианты с сельхозземлями для будущего строительства.

Центральные власти в лице министров туризма и инвестиций поддержали инициативу, добавив, что мораторий на застройку сельхозземель может быть продлен с 2 до 10 лет.

А после этого понеслось - Bloomberg, Straits Times и даже местное издание Jakarta Post вышли с громкими заголовками, что у нас вообще все новое строительство запрещают. Хотя инициатива крайне нужная и очень вовремя.

Например, это важно для большей части района Печату, где расположены Бингин, Улувату и Ньянг, так как здесь примерно 80% территории относится к зеленой зоне.

Если удастся ввести этот мораторий, то земля в туристической зоне в таких районах должна улететь в космос, а готовые проекты получат дополнительный драйвер роста.

Вчера в интервью мне задали интересный вопрос: как изменятся показатели вашего комплекса Lyvin Bingin, после того, как девелоперы рано или поздно начнут строить аналогичные проекты по соседству и предложат такое же управление.

Ответ - с большей вероятностью никак, потому что:

1 - Наша строительная концепция невыгодна, ибо у нас один из самых низких коэффициентов застройки из всех девелоперов на острове. То есть, для классической девелоперской компании мы сильно недоразабатываем.

2 - Участки под нашими проектами были взяты в период 2022-2023 годов. Земля выросла уже в 4-5 раз за это время. Это делает нашу модель застройки еще более непривлекательной для девелоперов.

3 - Гостиничное управление под объединенным брендом - это в принципе отдельный мир. И пока на Бали еще ни один девелопер не заходил в эту историю. А здесь есть игроки с опытом на рынке более 10ти лет.

Глобальная ценность Lyvin заключается в том, мы изначально думаем не о том как распродавать объект по максимальной цене за самый короткий срок, а о конечном потребителе - наших гостях и его потребностях.

Это принципиально разный подход, начиная от выбора локации, качеству и планировочным решениям до непосредственно управления с должным объемом сервиса.

Причем от этого выигрывают не только гости, но и инвесторы, что наглядно подтверждается нашими рейтингами и финансовыми результатами.

Китайская компания инвестирует $225 млн в решение мусорного вопроса на Бали

Власти Бали подписали соглашение с китайской компанией Weiming о создании первого на острове предприятия по энергетической утилизации отходов. Стоимость проекта оценивается в $225 млн.

Реализовать проект решено в провинции Гианьяр на базе свалки Темеси, которая в день сейчас принимает по 4000 тонн мусора. Изначальные мощности предприятия составят 1500 тонн в день с последующим увеличением объема.

Китай — лидер по производству электроэнергии путем сжигания мусора в мире. Стороны обещают, что применяемые компанией технологии уже сейчас выше общемировых экологических стандартов.

С мусором на Бали давно уже пора что-то делать. Особенно плачевной ситуация становится в сезон дождей, когда на пляжах западного побережья острова появляется мусор из местных рек.

Сейчас на острове действуют частные инициативы по решению мусорного вопроса. Например, компания Sungai Watch, которая перекрывает водные каналы специальными сетями, чтобы мусор не попадал в океан.

Но все это работа со следствием, а не с первопричиной. Должная система управления и сортировкой мусора на Бали пока отсутствует, и несортированный мусор в лучшем случае оказывается на свалках.

Если первый проект пойдет успешно, сырья для будущих электростанций здесь будет предостаточно. Главные кандидат - самая крупная свалка острова Сувунг рядом с Сануром.

⚡Крупнейшая криптовалютная биржа Индонезии не доступна после хакерской атаки

Уже более 2 суток пользователи индонезийской криптовалютной биржи Indodaх не могут зайти в свои аккаунты после хакерской атаки, которая повлекла убытки на $18,2 млн.

Представители Indodax утверждают, что занимаются расследованием произошедшего и обновляют защитные протоколы. Клиентам гарантируют, что их активам ничего не угрожает.

Главный регулятор по торговле товарными фьючерсами, к которой также относятся и криптовалютные активы, заявил, чтобы все сохраняли спокойствие, ситуация под контролем.

Indodax - это крупнейшая криптовалютная биржа Индонезии, которая была основана в 2014 году и сейчас насчитывает более 6.4 млн зарегистрированных пользователей.

Индонезийская рупия продолжает укрепляться

За 3 месяца индонезийская рупия укрепилась к доллару уже на 7%, что делает ее самой эффективной валютой Азии этого квартала.

Сегодня рупия торгуется по курсу 15 398 за 1 доллар США. И аналитики ожидают продолжение этого тренда по следующим причинам:

1 - Положительный керри-трейд. Так иностранные инвесторы перевели в индонезийские облигации уже $2.9 млрд за неполный квартал.

2 - Ожидание цикла снижения ставок США и ровно противоположные ожидания по действиям ЦБ Индонезии.

3 - Рекордные объемы иностранных валют на счетах индонезийских банков, по данным Bloomberg.

Прямой рейс Москва-Бали приземлился сегодня в международном аэропорту Бали впервые с 2020 года. Летать он будет 3 раза в неделю, время в пути - 12,5 часов.

Но это еще не все. Пятый президент Индонезии и нынешний председатель одной из крупнейших партий страны госпожа Мегавати сейчас находится с официальным визитом в Россию.

Вчера на встрече с российской стороной она в том числе обсуждала возможность запуска еще одного прямого рейса, но уже из Санкт-Петербурга.

В прошлом году россияне заняли 16 строчку по количеству туристов на Бали со 144 тыс. человек. Новые прямые рейсы эту статистику легко могут подправить.

📉ЦБ Индонезии вчера неожиданно снизил ключевую ставку на 25 пунктов до 6%. Такой поворот предсказывали лишь 3 из 33 опрошенных экономистов.

Курс рупии отреагировал укреплением до 15.159 за 1 доллар, доведя общий рост за 3 месяца до 8%.

Но вчера удивляли не только в Индонезии. ФРС вчера снизил процентную ставку сразу на 50 пунктов. Примечательно, что в последний раз такое резкое снижение монетарные власти США проводили в разгар кризиса 2008 года.

Интересные времена начинаются на финансовых рынках. Но мы с Бали продолжаем за всем этим пристально наблюдать.

Отель на Бали вошел в список лучших гостиниц мира 2024 года.

Desa Potato Head уже второй год подряд вошел в рейтинг 50 лучших отелей мира. Причем за год поднялся на 19 позиций и сейчас занимает 21-е место.

Potato Head, на мой взгляд, это пример того, в каком направлении должна развиваться гостиничная индустрия. Это мой любимый гостиничный проект на Бали, подробно о нем я уже писал тут и тут.

Еще один представитель из Индонезии — один из лидеров в категории эко-ультра-люкс, отель Nihi на острове Сумба, занял 10-е место.

Этот рейтинг примечателен тем, что, помимо классических люксовых сетевых брендов, в нем всегда можно найти действительно уникальных представителей бутик-отелей.

Это проекты, которые за счет своей отличительной архитектуры, дизайна и исключительного сервиса могут удивлять и радовать гостей как никто другой. И у представителей из этого рейтинга это, определенно, получается особенно хорошо.

2% за положительное заключение и другие особенности рынка консультационных услуг на Бали

Рынок консультационных услуг на Бали - это особенная индустрия. Одни консультанты требуют от застройщиков до 2% от суммы сделки за правильное юридическое заключение по проекту для клиента.

Другие по-своему интерпретируют правила застройки, вследствие чего на Бали появляются проекты, которые не имеют ни малейших юридических оснований для получения необходимых разрешений. И многое другое.

Мы с коллегами все это радикально не поддерживаем, поэтому создаем свое консультационное крыло по 3 направлениям:

1 - Бухгалтерия, аудит и налоги.

2 - Проверка проектов недвижимости на соответствие требованиям застройки.

3 - Получение разрешительных документов на строительство и эксплуатацию.

Инвесторам это поможет сохранить деньги и не оказаться в проекте, который изначально не имеет перспектив на ввод в эксплуатацию вследствие нарушений. А девелоперам это поможет такие проекты не создавать.

Начнем с этого, дальше - больше. Контакты для связи:
+62-812-2880-5553
baliexpert.consult@gmail.com

Квалификация как составляющая успешного продукта

Посмотрел интервью с создателем amoCRM Михаилом Токовининым. Оказывается, помимо того, что он хорошо разбирается в создании крутого продукта, он активно инвестирует в недвижимость.

Капитал, в его понимании, — это произведение денег на квалификацию и ресурсы. Причем квалификация занимает наибольшую долю, тогда как деньги — не более 20%.

Он приводит пример: если он с командой откроет ресторан, это будет в десять раз дороже и хуже, чем у Новикова. Но если Новиков создаст софт, все будет наоборот.

Квалификация является решающим фактором: получится крутой продукт или нет. А крутой продукт в недвижимости — это надежность, ликвидность, высокая капитализация и арендная доходность.

Особенно важно это понимать на текущей стадии рынка недвижимости Бали, который переживает бурный рост. В том числе за счет иностранных девелоперов, многие из которых создают свои проекты впервые.

Когда вы идете в инвестиции в недвижимость без особой квалификации и понимания местной специфики, вы, по сути, полагаетесь на экспертизу застройщика или агента, которому доверяете. И идете вместе с ним.

И с этим выбором нужно быть предельно аккуратным, так как это будет решающим фактором успешности всего дела.

Сингапур сейчас занимает второе место по объему инвестиций на Бали после Гонконга. Поэтому интерес к острову растет не только среди туристов, но и иностранных инвесторов.

Об этом мы поговорили в интервью с резидентом Сингапура Максом Черновым, обсудив перспективы Индонезии, особенности Бали для экспатов и глобально о регионе Ю-В Азии.

Хоть у нас обоих родной язык русский, говорили мы на английском, чтобы сингапурской аудитории Макса было понятнее.

https://youtu.be/aJ0GijJTeWE?si=0tj6zTRrhUMHhnio

ℹ️ Мораторий на строительство в зеленой зоне собираются ввести уже в этом месяце.

В чём суть этой инициативы, ее причины и какие могут быть потенциальные последствия читайте в разборе по ссылке ниже.

https://lyvinproperties.co/blog/2024-10-construction-moratorium

Об инфляции и перспективах курса индонезийской рупии

На этой неделе Центральный банк Индонезии сообщил о замедлении инфляции в сентябре до 1,84% в годовом исчислении, что является минимальным значением с 2021 года. Целевой показатель инфляции на этот год установлен на уровне 2,5%.

Это меняет прогноз по темпам снижения процентной ставки до конца года с 5,75% до 5,25%. Что, в свою очередь, должно повлиять на индонезийскую рупию, высокий курс которой, на мой взгляд, невыгоден для экономики Индонезии.

Почему:

1. Экспортные доходы падают
Экспорт Индонезии составляет 21% от ВВП страны, и укрепление курса на 10% фактически снижает общую выручку в рупиевом эквиваленте на 10%, что довольно существенно.

2. Продукция экспортеров становится менее конкурентоспособной
Укрепление курса рупии негативно влияет на конкурентоспособность экспортеров за счёт фактического удорожания продукции для иностранных покупателей.

3. Низкий курс негативно влияет на привлечение иностранных инвестиций
Неожиданное укрепление курса, как и в случае с экспортерами, делает Индонезию менее привлекательной для иностранных инвесторов за счёт удорожания стоимости входа из-за разницы в курсе валют.

Поэтому у монетарных властей страны есть все основания, чтобы стремиться ослабить курс рупии как минимум до уровня 16 000 за 1 доллар в краткосрочной перспективе.