Провел небольшое исследование текущей ситуации на рынке недвижимости Бали. Для этого на протяжении 10 дней я встречался с представителями крупных риэлторских агентств и задавал много вопросов.

Вот, что мне удалось узнать, коротко:

🔻Все опрошенные заявили, что ожидали куда худшего сценария развития событий. Рынок недвижимости Бали показал неожиданную стабильность.📈

🔻Почти все согласились, что на рынке нет распродажи по заниженным ценам.

🔻Другие, на мой взгляд, либо лукавили, либо имели дело с объектами, которые первоначально выставлялись по заоблачным ценам. Предложенные ими варианты "мега-скидок" вполне соответствовали текущим (и прошлым) рыночным ценам.🤷‍♂️

🔻Объектов на продажу в действительности стало больше, многие выставляются впервые. Это значительно оживило интерес покупателей.

🔻Перспективные проекты вилл в комплексах продолжают активно строиться. Финансирование идет за счет продаж на стадии застройки инвесторам из-за рубежа, в первую очередь из Австралии, Сингапура и США.

🔻Джакарта покупает. Много, обстоятельно.😎

🔻Все также ищут проблемные активы. Не отели в 100+ номеров в нетуристических районах, а что-нибудь вменяемое.
Попросили сразу с ними связаться, если вдруг я найду.🤓

Об инфляции

Финансист Денис Горев в своем недавнем посте затронул интересный, на мой взгляд, вопрос о потенциально взрывном росте инфляции в ближайшее время.

С марта этого года ФРС включила печатный станок на такую мощность, которую экономика США не видела за последние 50 лет. На графике выше голубым цветом обозначен рост денежной массы в годовом исчислении, а белым - инфляция в США. Таким образом, инфляция имеет все шансы достичь значений в 7% и выше в среднесрочной перспективе.📈

❓Кто выиграет от роста инфляции❓
Инвесторы с активами.🏘
Например, если говорить о резидентской недвижимости в развитых странах, то темпы роста цен по статистике превосходят инфляцию. Помимо этого, также возрастают арендные ставки. Если рассматривать развивающиеся рынки Индонезии и Бали в частности, то рост цен будет еще более существенным.

Кстати, именно этот тип недвижимости является хорошим способом хеджирования инфляционных рисков. Подробнее об этом можно почитать здесь.

❓Кто проиграет от роста инфляции❓
Все остальные, за счет обесценивания наличных денег и повсеместного повышения цен на активы, товары и услуги.🤷‍♂️

Еще немного инфографики. Выше наглядно показано изменение покупательной способности $100 с 1947 года.🤓

Прямо сейчас на рынках серьезная дилемма - пора покупать или еще подождать? С одной стороны, инвесторы хотят зайти прямо сейчас в условиях богатого выбора и оптимальной цены. С другой, они надеются, что через полгода предложения могут быть еще интереснее.💡

С финансовыми активами все понятно. Американские индексы успели не только отыграть потери с марта, но и поставить новые рекорды по своим значениям. Заходить там просто некуда, соотношение потенциальная доходность к риску сейчас не на стороне новых игроков.🤦

А вот с реальными активами интереснее. Многие инвесторы продолжают сидеть с большим количеством кэша в ожидании, что рынок вот-вот им подкинет более выгодные варианты входа. И постепенно начинает закрадываться вопрос - а появится ли вообще такой момент?🤷‍♂️

Все страны мира обсуждают меры по продолжению стимулирования экономики. Одни только США думают влить дополнительно $2.4 трлн. долларов (также за счет печатного станка). 💸

Добавим сюда ускорение инфляции, о которой я писал недавно, отрицательные ставки по гособлигациям и продолжающуюся волну корпоративных банкротств - в таких реалиях ликвидности на рынке будет столько, что ни о каком падении цен не может идти и речи.📈

Многие спрашивают про конкретные предложения на рынке недвижимости Бали. Мой подход в этом деле скорее индивидуальный, исходя из предпочтений и пожеланий по доходности, риску, сроку и ликвидности.

Но для общей картины буду писать здесь об актуальных вариантах, которые могут быть интересны инвесторам.
Вот, что мне прислали в пятницу:

Это вилла в районе Падонан, Чангу. Отдают в лизинг на 25 лет, земля - 11 соток, постройка - 400м2. В начале года вилла выставлялась у ряда агентов за $370.000. Что вполне соответствует рыночной цене за такой размер участка и самой постройки.

Сейчас собственник максимально мотивирован на продажу, поэтому готов опускаться точно до $270.000, а дальше как договоритесь. Относительно рыночной цены это уже скидка в 30%. Если рассчитать отдельно стоимость аренды земли в этом районе и самой постройки - получается дешевле, чем себестоимость.

Если сдавать виллу в аренду через толковую управляющую компанию, окупить свою инвестицию можно за 4-6 лет. Это при постковидных проекциях.

Кто хотел зайти гарантированно ниже рынка - это то самое предложение👌

Как оформить недвижимость в Индонезии на иностранного гражданина?

Этот один из самых распространенных вопросов. Коротко расскажу какие варианты мы используем с коллегами в ASAI Group:

1. Аренда
Самый простой способ приобрести недвижимость на Бали для иностранных граждан - это долгосрочная аренда. В среднем такие договоры оформляются на 20-30 лет с возможностью пролонгации и без нее. Как договоритесь.

Все сделки заключаются у нотариуса, который выступает гарантом исполнения сторонами своих обязательств. Покупатель становится прямым владельцем прав по договору аренды без посредников.

Плюсы: юридическая защищенность и простота оформления.
Минусы: Необходимость взаимодействия с собственником земли при получении прав на строительство (IMB) и лицензий на сдачу в аренду.

2. Покупка в собственность
Напрямую иностранным гражданам запрещено владеть недвижимостью в Индонезии. Однако, это ограничение можно обойти. Для этого покупатель учреждает в Индонезии компанию с иностранным капиталом (PMA), в которой он выступает в качестве акционера. На такую компанию уже можно оформлять специальное право собственности на недвижимость.

Плюсы: вы владеете максимальными правами для иностранца на свой актив.
Минусы: дороговизна такой схемы и требования по минимальному уставному капиталу компании.

Популярный вариант с номинальным местным собственником я не рассматриваю, поскольку такие схемы не защищены и несут в себе существенные риски.

Это исключительно юридическая сторона вопроса. На мой взгляд, решающим фактором при выборе права владения активом является цель инвестиции. А дальше уже цена, риск, ликвидность и прочее.🤓

Подслушано в очереди на подачу документов на выдачу виз в посольстве Индонезии в Москве:

🔻Посольство назначает дату подачи документов в среднем через неделю после записи по телефону.

🔻Людей много. Одни бизнесмены и инвесторы.😎

🔻Не обязательно представлять оплаченный билет туда и обратно. Достаточно просто бронь.

🔻После приема документов визу оформляют в течение 5 рабочих дней.

🔻У всех, кто обратился ко мне за помощью в получении визы, документы приняли без единого вопроса.

В понедельник парламент Индонезии одобрил свод поправок (Omnibus bill), из-за которого в стране разгорелось немало споров. Поправки были продолжением политики президента Джокови по привлечению зарубежных инвестиций в страну и созданию новых рабочих мест. Изменения затронули 76 законов, которые регулируют трудовые, налоговые и земельные вопросы.

Главная цель поправок - создание в Индонезии 1 млн. новых рабочих мест ежегодно и увеличение производительности труда в стране. Для достижения этой цели правительство решило поднять привлекательность Индонезии для иностранных инвестиций среди других стран Ю-В Азии. Это особенно важно, когда крупный иностранный бизнес переносит свое производство из Китая в более безопасные юрисдикции из-за политических рисков.

Не смотря на то, что за последние 10 лет Индонезия значительно выросла в рейтинги по простоте ведения бизнеса, она никак не может обогнать Вьетнам. А это ее главный конкурент в гонке за привлечение производственных мощностей из Китая.

Иностранный бизнес долго жаловался на строгость местных законов по отношению к частному сектору. Больше всего вопросов было к трудовому законодательству, а именно к минимальному размеру оплаты труда и к размеру выходного пособия. Это не стимулировало найм новых работников.

Например, сейчас работодатель обязан выплатить работнику, который попал под сокращение, ЗП за 52 недели! Для сравнения, размер выходного пособия в соседних странах Ю-В Азии:
🔻Тайланд - 32 недели;
🔻Вьетнам - 25 недель;
🔻Филиппины - 23 недели;
🔻Малайзия - 17 недель.

По новому закону выходное пособие в Индонезии снизили до 19 недель, почти в 3 раза. Такой расклад не сильно понравился оппозиции и рабочим профсоюзам. Они объявили забастовками и 3 дня выводили на улицы представителей пролетариата.👷‍♂️

Джокови приходится проводить нужные реформы в непростое время. С одной стороны, ослабление социальной защиты работников сейчас точно не добавит популярности правящей коалиции. С другой, без этих поправок не будет новых инвестиций и рабочие места будут создаваться в других более конкурентных странах. 🤷‍♂️

В общем, президент за инвесторов, правительство с парламентом тоже, можем спать спокойно.😎

Вчера пришло необычно много вопросов про то, как сейчас можно попасть на Бали. До последнего гадал, с чем связана резко возросшая активность. А потом прочитал последние новости:

"Следующая неделя будет во многом решающей, заявил мэр Москвы Сергей Собянин.
Если удастся обеспечить строгое выполнение действующих ограничений, то появится шанс добиться прекращения роста заболеваемости коронавирусом и стабилизировать ситуацию без дополнительных, крайне нежелательных ограничительных мер, добавил столичный градоначальник."🤦

Чистый отток капитала из РФ в январе - сентябре 2020 года вырос на 65,9% - до $35,5 млрд - Банк России

Точно не могу сказать куда ушли $35.489 млрд., но по информации от одного местного нотариуса $0,011 млрд ($11млн.) были вложены через него в рынок недвижимости Бали инвесторами из России.😎 

Кстати, такие сделки можно провести без обязательной явки всех сторон. Для этого клиент оформляет генеральную доверенность на свое доверенное лицо в Индонезии, которое будет выступать от его лица у нотариуса.🤝

В этом году такой формат особенно актуален. Выгодные сделки долго на рынке не висят, а с перемещениями могут быть трудности.🤷‍♂️

⚡С завтрашнего дня визы в Индонезию можно будет получить по прилету без предварительной подачи документов в посольство

Только что поступила информация, что Министерство Миграции решило упростить порядок въезда иностранцев на территорию Индонезии. Теперь для въезда в страну нужно подготовить следующий пакет документов:

1️⃣Медицинская справка о том, что у вас нет Ковида на англ. языке.

2️⃣Заявление, что вы готовы пойти на карантин за свой счет, в случае если по прилету ПЦР-тест на Ковид покажет положительный результат.

3️⃣Обязательная медицинская страховка, которая покроет все возможные расходы.

🔻Виза, как и раньше, выдается исключительно для бизнес целей: поиск инвестиций, проведение переговоров и закупка товаров. Поэтому вам также необходим телекс от проверенной компании.

🔻Немного увеличивается пакет документов для спонсора, но уже это касается того, кто вам делает визы.

‼️Для всех, кто уже получил визу или у него есть готовый телекс - ничего не меняется. Процедура остается такая же, как и раньше.

Держу вас в курсе🤓

А тем временем первые счастливчики сегодня получили свои визы в посольстве Индонезии в Москве🥳

Сегодня управляющий совет ЦБ Индонезии решил оставить базовую ставку на уровне 4%. Такое решение банк принимает уже 4ый месяц подряд. Таким образом, монетарные власти намекают рынку, что все идет по плану: экономика в порядке, дополнительное стимулирование из-за ковида не требуется, инфляция на месте и ликвидности на рынке достаточно.

Управляющий ЦБ Пэрри Варджио сказал, что решение не менять ставку связано с необходимостью поддерживать стабильный курс Индонезийской рупии, пока инфляция остается на низком уровне.

Что на самом деле делает ЦБ:
🔻Дает себе дополнительные варианты действий за счет снижения ставки в случае ухудшения ситуации с ковидом.
🔻Сохраняет привлекательность государственных облигаций Индонезии за счет высокой доходности (для мира fixed income инструментов). Так например, доходность облигации с погашением в 2021 году - 3,9%, а в 2030 - 6,9%.

Что это значит для инвесторов:
🔻Джакарта будет продолжать активно скупать жилье на Бали за счет низких ставок по ипотеке.
🔻Вместе со стабильным спросом общий объем ликвидности на рынке будет поддерживать цены на объекты недвижимости.👌

📷Вот так выглядит новая электронная виза, чтобы попасть в Индонезию.

Визовые агенты также оформляют всех в Министерстве Миграции. Но клиентам теперь не нужно подавать предварительно документы в посольство. Как только виза готова - можете сразу вылетать.🌴

Только пожалуйста, пользуйтесь услугами нормальных агентов. Потому что мне столько нехороших историй приходит, что я уже специально не рассказываю, чтобы не делать из канала детективное бюро.🤦