Сегодня Индонезия празднует день своей независимости. 17 августа 1945 года Сукарно, Хатта и их сторонники объявили о независимости страны от Голландцев, Японцев, Англичан и вообще всех непричастных.🇵🇱

С тех пор было проделано много работы, чтобы сплотить 633 разные этнические группы, которые жили на 16 тыс. островах и разговаривали на 700 разных языках.

Мы тоже присоединяемся к поздравлениям. Ура!✨

Не прошло и недели после новостей о запуске строительства платной дороги с Явы, как у властей новый проект - создание на Бали аэропорта формата "суперхаб". Этого когда c одного аэропорта можно добраться до любого континент, а авиакомпании используют его как центральный пересадочный пункт. Все как я говорил недавно, выделенный бюджет нужно осваивать!💰

Министр транспорта Нови Рианто сказал, что планируется увеличить максимальную пропускную способность аэропорта Нгурах Рай с 35 до 50 млн. пассажиров в год. По всей видимости не обойдется без строительства новой взлетно-посадочной полосы и дополнительных терминалов.

К слову, в эту историю я верю куда охотнее, нежели чем в строительство нового аэропорта на севере острова. Об этом неоднократно говорили местные власти в последние годы, чем вызвали значительный скачок цен на землю в Ловине, Менжангане и других туристических районах на севере Бали.📈
@bali_expert

Недавно в обсуждении нашего канала появился дельный вопрос: "Зачем они это делают? На радость конкурентам?😂или наоборот им худшее скармливать?) никогда не понимала смысл раскрытия всех карт своего бизнеса, может кто объяснит😅"

Хочу поделиться ответом, ибо он точно отражает наше видение и цели.

«Валерия, здравствуйте! Мы это делаем для того, чтобы дать людям информацию о перспективах инвестиций и бизнеса на Бали. Сейчас такой информации на русском языке практически нет. 

Это не игра с нулевой суммой. Чем больше будет проверенной информации, тем больше появится заинтересованных людей, потенциальных клиентов, инвесторов и компаний, предоставляющих услуги. Рынок становится больше, качество растет - от этого выигрывают все. 

А когда все сидят по своим углам и боятся написать лишнего (чтобы ни дай бог конкурент чего не прознал), то никакого развития нет, а напротив, процесс обратный»
@bali_expert

Министр по инвестициям господин Лухут подтвердил приверженность плану правительства по финансированию строительства 5ти "новых Бали". Это:

Курорт Мандалика на о. Ломбок
Проект современного туристического кластера с трассой MotoGP, на которой уже в 2021 году собираются проводить международные соревнования. Это самый перспективный проект на сегодняшний день с инвестициями из Катара в размере $1.4 млрд. Фокус на премиальный сегмент и халяльный туризм.

Лабуан Баджо на о. Флорес
Это туристические ворота в национальный парк Комодо. Власти активно инвестируют в инфраструктуру: расширяют аэропорт, строят дороги и марину для яхт. В 2019 году остров официально принял 185 тыс. туристов. 

Озеро Тоба на о. Суматра
Это крупное вулканическое озеро на севере острова Суматра. Не так давно его внесли в список глобальных геопарков ЮНЕСКО. Сегодня место пользуется популярностью среди туристов из Китая и любителей эко-туризма.

Храмовый комплекс Боробадур на о. Ява
Это главная историческая достопримечательность в Индонезии. В 2019 году комплекс посетили 5 млн. туристов.

Ликупанг о. Сулавеси
Это место рядом с городом Манадо на севере острова Сулавеси, которое многие называют одним из лучших направлений в Индонезии для тропического отдыха. Отличительная особенность - инстаграмные пейзажи, кристально чистая вода, нетронутая природа и пока еще малоразвитая туристическая инфраструктура.

ℹ️Чем инвесторам интересна эта новость?
В окрестностях вышеперечисленных мест земля стоит в разы (а где-то в десятки раз) дешевле чем на Бали. В случае успешной реализации проекта и, как следствие, существенному увеличению туристического потока, стратегия "купил и держи" даст инвесторам щедрую доходность в среднесрочной перспективе.📈

Например, земля на Ломбоке в районе курорта Мандалика и трассы MotoGP с 2010 года в среднем росла на 20% в год. Говорят, что видовые участки в Лабуан Баджо показывают аналогичные цифры.💰
@bali_expert

❔Смотрели вчера конференцию с министром финансов Индонезии Мулиани Истравати?

Нет? Я так и думал. Поэтому сделал это за вас и выписал главные тезисы:

🔹Правительство будет делать все от себя зависящее для поддержки страны в условиях кризиса.

🔹Не бывает великих стран без великих граждан, говорит министр. Поэтому главный приоритет сейчас - это поддержка простых людей через госпрограмму социальной помощи.

🔹Малый и средний бизнес получают послабления по налоговым выплатам как минимум до конца 2020 года.

🔹Правительство значительно увеличивает финансирование инфраструктурных проектов. Вливание денег туда сейчас создает рабочие места, раскручивает экономику и делает базу для бурного роста в будущем. (Все как я писал здесь и здесь).

🔹Министр обещает, что законодатели до конца года утвердят Сводный законопроект (Omnibus law). Это сборник поправок в существующие законы, которые направлены на уменьшение бюрократии, облегчение жизни предпринимателям и главное - на привлечение зарубежных инвестиций.

🔹Для достижения этих планов правительство дополнительно выделяет $50 млрд. Министра не пугает увеличение дефицита бюджета и как результат - рост госдолга. Все ради благого дела, говорит она. (К слову, коэффициент госдолг к ВВП в Индонезии сейчас всего 35%. Для сравнения в Китае - 65%, США - 107%).

Кстати, сама министр нереально крутая. Она бывший управляющий директор Всемирного банка со светлыми идеями и идеальным английским. Одно удовольствие слушать.

Полная запись конференции здесь.

Потенциально крупнейшая консолидация на гостиничном рынке

Le Figaro рассказала о переговорах между гостиничными группами Accor и IHG по возможному слиянию.

🔘Аccor - это 4900 отелей в 110 странах и бренды: Sofitel, Raffles, Ibis, Movenpick и др.

🔘IHG - это 5700 отелей в 100 странах с брендами - Intercontinental, Holiday Inn, Six Senses и др.

В случае слияния в мире появится новый лидер по количеству отелей в управлении. Сейчас это место занимает группа Marriott с 7400 отелями.

🤷‍♂️ Ну и что с того? - спросите вы.

ℹ️ А вот что - все больше брендов принадлежит все меньшему числу гостиничных групп, которые не владеют отелями, а только управляют. Портфолио группы может включать множество брендов, но довольно часто их дизайн создает одно и то же архитектурное бюро, а управляет всеми один и тот же менеджмент. Со временем клиентам становится все сложнее уловить разницу между всеми этими отелями.

Это создаёт ещё большую нишу для владельцев небольших гостиничных объектов (виллы тоже считаются), которые дают постояльцам особый опыт, впечатления и сервис. В сравнении с сетевыми отелями такие места получают более высокие рейтинги, заполняемость и цены за ночь. А их владельцы, как результат, имеют выше показатели доходности.
@bali_expert

Бали останется закрытым для туристов до конца 2020 года. - сказал губернатор. Окей, Ваян! - сказали визовые агенты и спустя два дня запустили сервис по оформлению бизнес виз для желающих попасть в Индонезию. Ведь бизнесмены - это не туристы, поэтому и запрет на них не распространяется.🤷‍♂️
Максимальный срок прибывания по такой визе - 180 дней. Стоимость услуги - $600. 

Пока не могу подтвердить реальность этой схемы, поэтому раньше времени не буду давать рекламу агентствам. Как только кто-то из наших соотечественников прилетит по бизнес визе - я сразу дам вам знать.😉

Что делать тем кто сейчас на Бали? Наслаждайтесь моментом! Вы одни из немногих счастливчиков, которые остались на райском остове без туристов и трафика на дорогах, скидками в отелях до 80% и пустыми пляжами. Такая возможность, возможно, бывает только раз в жизни.

Если мало одного Бали, в вашем распоряжение есть еще более 10 тысяч островов на любой вкус, а также туристические мекки без туристов: парк Комодо и Лабуан Баджо, Храмовый комплекс Борободур, Вулканы Бромо и Иджен на Яве, Ментаваи со своими серф-спотами, Раджа Эмпат с дайвингом и другие.🌴

Ну а если отдых наскучил, то давайте знакомиться! Всегда рад пообщаться на тему инвестиций, финансов и вообще про перспективы Индонезии и Бали в частности.📈

Приходит много вопросов относительно актуальных предложений на рынке. Давайте подойдем к этому делу обстоятельно, то есть с теории.🤓

Прежде чем давать рекомендации, инвестору нужно ответить на 5 вопросов:
1. Какая сумма инвестиций?
2. Ожидаемая доходность?
3. Риск, который вы готовы на себя брать?
4. Срок инвестиций?
5. Вопрос ликвидности. То есть возможно ли будет снимать средства раньше оговоренного срока?

Исходя их этих ответов складывается начальная картина о том, к какому типу инвесторов вы относитесь и какие классы активов и далее конкретные предложения вам могут подойти.

Например, по уровню риска инвесторы бывают:
🔻Консервативными - инвестор не допускает просадки своих вложений
🔻Умеренными - просадка до 10%
🔻Агрессивными - просадка до 25%
🔻Спекулятивными - все или ничего

Если вы консервативный инвестор, то можете не слушать красивые истории про землю, недвижимость, акции и другие инструменты. Там везде есть риск, что бы вам не рассказывали мои коллеги.

Главный инструмент консервативного инвестора - это государственные облигации в долларах США и Евро, чтобы минимизировать валютный риск. Гарантом исполнени обязательств выступает сама страна, чьи облигации вы рассматриваете. Чем надежнее страна, тем ниже доходность. Самый топ - это Американские казначейские облигации и Европейские бонды. Доходность нулевая или немного отрицательная (как в Германии), зато единственным фактором риска является дефолт страны. Что крайне маловероятно.

Китай и новая надежда для всей мировой экономики

Блумберг приводит статистику по пассажиропотоку в Китае за август. Он вырос на 25% по сравнению с июнем и уже достиг январских значений внутри страны. По международным направлениям снижение в среднем на 40%.

Фокус на локальный туризм определенно удался. Например, согласно China daily заполняемость отелей в Шанхае в августе составила 65%. Для сравнения, в феврале она была всего 6%. Многие достопримечательности приняли в 3 раза больше гостей, чем в прошлом году.

Эти позитивные новости напрямую повлияли на рост Индекса FTSE China A 600 Travel & Leisure, который с июня прибавил 60%. Более того, индекс уже на 25% превысил значения конца 2019 года. Такими темпами Китай будет единственной крупной экономикой мира, которая закончит год с положительной динамикой по ВВП.

Чем нам это интересно?

➡️Пример Китая показывает, что V-образное восстановление экономики возможно, если получится сдержать ковид. Поэтому при появлении рабочего метода лечения и предупреждения вируса, восстановления займет гораздо меньше времени, чем пророчат многие специалисты.🤓

➡️Китай - главный поставщик инвестиций в Индонезию.
Крупный бизнес в Индонезии структурирован через фонды с китайскими деньгами, финансирование крупных инфраструктурных проектов осуществляют за счет инвестиций из Китая, восстанавливать международный туризм скорее всего начнут тоже с Китая.

Иными словами, когда Китаю хорошо - Индонезии тоже классно.🌴

Ультимативный Гид по Инвестициям на Бали

Часть 1. Премиальная земля🎩

Потенциальная доходность: до 14% в год в зависимости от конкретного лота, стоимости входа и сценария развития района.
В чем стратегия: выкуп стратегически важных участков в развитых и бурно развивающихся районах с последующей перепродажей крупным игрокам под строительство отелей или продажей меньшими лотами ритейл клиентам через 5+ лет. 
В чем риск: политическая нестабильность, природные катаклизмы, глобальные изменения на туристическом рынке.
В чем плюсы:
➕Стабильное удорожание;
➕Низкая волатильность;
➕Отсутствие амортизации и расходов на содержание, как в случае с недвижимостью.
В чем минусы:
➖Низкая ликвидность;
➖Отсутствие денежных поступлений, как в случае с арендой недвижимости.
Кому подойдёт: Инвесторам с крупной денежной суммой, которые заинтересованы в пассивных инвестициях на долгий срок с умеренным риском.

Премиальная земля - это первая линии у океана в развитых и быстро развивающихся туристических районах с большой проходимостью. Это самые желанные участки на всем острове, поэтому спрос на них не падает, а цена продолжает расти.

По статистике с 2010 года премиальная земля росла в туристических районах в среднем на 14% в год. Правильно, это та самая земля, вокруг которой все ходят и ждут когда она начнет падать. А она все никак не падает.

Такая земля на Бали чаще всего находится в собственности у состоятельных семей из Джакарты и международных компаний. У этих собственников другие инвестиционные горизонты, они играют в долгий срок. Такая мелочь, как мировая пандемия, не мотивирует их продавать что-либо ниже рынка. Поэтому у премиального сегмента значительно ниже волатильность, нежели чем у других земельных участков.

В развитых туристических районах (Семеньяк, Чангу, Джимбаран, Нуса Дуа) первая линия уже давно выкуплена. В развивающихся районах такие предложения еще есть:
- Участки за районом Чангу в сторону Табанана от $20.000 за сотку;
- Крупные лоты на закатной стороне Букита от $60.000 за сотку;
- Южная сторона Букита - от $50.000 за сотку.
@bali_expert

Как сейчас можно попасть на Бали?
Ситуация со въездом по бизнес визе в Индонезию стремительно развивается. Вчера министерство по вопросам миграции запостило в свой инстаграм (да, так можно было) разъяснение на тему как иностранцам можно официально попасть в Индонезию. Коротко:

1️⃣Индонезия остается закрытой для иностранных туристов согласно официальному запрету №11/2020. Исключения составляют владельцы:
🔻Разрешений на временное и постоянное пребывание;
🔻Дипломатических виз;
🔻Виз иностранцам для работы над национальными проектами.

2️⃣Владельцы других виз и телексов не могут попасть на территорию страны.

3️⃣Индонезия официально не открывает свои зарубежные визовые отделы.

4️⃣Тем кто уже находится в Индонезии без визы нужно обзавестись телексом и до 14 сентября податься на социальную визу. Иначе с 20 сентября нахождение на территории страны без визы будет считаться незаконным. (Для владельцев виз по прилету ничего не меняется, они должны продляться каждые 30 дней.)

🔴Не смотря на это я лично знаю людей, которые продолжают прилетать по бизнес визе. Индонезия - страна возможностей. Можно даже то, что официально нельзя🤷‍♂️
@bali_expert

Председатель Ассоциации отелей на Бали (Bali Hotels Association) Маде Рамиа Адниана выразил сомнение, что туристическая отрасль Бали сможет прожить до конца года.

Хочется ответить господину председателю в стиле Джорджа Карлина - Туристическая отрасль никуда не денется, а вот вы можете исчезнуть!

Ассоциация отелей Бали - это 157 отелей с общим фондом в 27 тыс. номеров и 38 тыс. сотрудников. В нее входят все крупные отели Нуса-Дуа, Куты и Семеньяка. Занимательно, что в Чангу них всего 3 отеля, а на западной стороне Букита они вообще не представлены.

Хочется спросить - а что сделала ассоциация за это время?
1. Отели перестроились и начали продавать номера дешевле и по-другому?
2. Вы уволили людей, сократили им ЗП, отказали себе в дивидендах и ЗП? 
4. Вы делаете все, чтобы хотя бы работать на ноль?  
5. Вы продаете свои услуги со скидкой по предоплате на 2021 год? 

✅Если да - то мое уважение вашему предпринимательскому духу. Когда все закончится, вы будете куда более конкурентны.

🚫Если нет - то у меня для вас плохие новости. Старые бизнес модели с заточкой на автобусы с туристами из Китая больше не работают.

В свою очередь отдельные виллы и небольшие гестхаусы сейчас умудряются сдаваться либо полностью, либо отдельно по комнатам с большой скидкой и при этом иметь хорошую заполняемость. Поэтому у них вопросы выживаемости не стоят.🤓
@bali_expert

Поскольку некоторые из вас недавно задавали вопросы про акции, хочу порекомендовать канал, который сам читаю - @marketthoughts.📈

Автора канала Дениса Горева я знаю лично. Он независимый финансовый советник, постоянно светится на РБК, разбирает мировые финансовые рынки на субатомные частицы, дает структурированную аналитику и много полезной информации на подумать. Если ищите нестандартный канал про глобальные рынки - это как раз он!

➡️https://t.me/marketthoughts

Виза на Бали - продолжение

Друзья из Balibusinessconsulting поделились со мной внутренним документом Министерства Индонезии по правам человека, который раскрывает порядок получения иностранными гражданами бизнес виз на основании телекса. Коротко его содержание:

🔻Министерство осознает важность запрета на въезд иностранцев на территорию страны в связи с опасностью распространения ковида.
🔻Министерство в курсе исключений для действующих рабочих и резидентских виз, а также специальных виз тем, кто работает над национальными проектами (о которых мы говорили здесь).
❗️Однако, министерство считает необходимым также разрешить въезд в страну иностранцам, которые хотят официально работать или заниматься бизнесом.
❗️Для этих целей иностранные граждане могут претендовать на специальные визы через зарубежные визовые центры при посольствах Республики Индонезия.
❗️Официальный телекс, полученный на имя иностранного гражданина, является основанием для выдачи ему визы для временного пребывания.
‼️Наличие такой визы является основанием для въезда на территорию Индонезии!

Таким образом, оформление бизнес виз для въезда в Индонезии - это рабочая процедура и не скам (по крайней мере у Balibusinessconsult).  Так что пользуйтесь на здоровье.😉
@bali_expert

Ультимативный гид по Инвестициям на Бали 

Часть 2. Вилла🌴

Потенциальная доходность: до 15% доход от аренды + удорожание земли.
В чем стратегия: Покупка виллы и сдача ее в аренду через управляющую компанию.
В чем риск: качество постройки, актуальность дизайна и архитектуры, соседи, качество работы управляющей компании.
В чем плюсы:
➕Стабильный доход
➕Рост стоимости актива
➕Низкая волатильность
В чем минусы: 
➖Износ и амортизация
➖Необходимость в управляющей компании
Кому подойдёт: Инвесторам со средним для недвижимости чеком, которые заинтересованы в пассивных инвестициях на средний/долгий срок с умеренным риском, стабильным ежемесячным доходом с потенциалом роста.

Когда слышишь "вилла на Бали", сразу начинаешь представлять размеренный образ жизни, пальмы, рисовые террасы и океан. Вместе с этим это актив, который дает стабильный доход и дорожает со временем (в отличие от дачи в Подмосковье).😅

Разброс цен на балийские виллы значительный. На это влияет выбранный район, форма права владения, качество постройки и отделки, известность застройщика и этап входа инвестора.
Например, новые виллы в классическом Балийском стиле с типовой отделкой в среднем туристическом районе начинаются от $1500 за м2. Если мы говорим о дизайнерских виллах с качественной отделкой и продуманными решениями, то цена начинается от $3000 тыс. за квадрат в том же районе. Цены на недвижимость в топовых локациях могут уходить в космос.🚀

Можно сэкономить дополнительно до 35% от стоимости виллы, если зайти на стадии проекта. Это создает дополнительные риски, но и соразмерно увеличивает доходность.
Например, цены на проект 2х-спальной дизайнерской виллы на заглавном фото стартуют от 280 тыс. или $1600 за м2. Это премиальная локация, 500 метрах до пляжа, Букит Пермай, Джимбаран.📈

Рынок недвижимости сейчас на подъеме. В среднем вторичная недвижимость просела за последние полгода на 10-15%. Вместе с исторически минимальные ставками по ипотеке в Индонезии это послужило стимулом для активизации местных покупателей в отсутствии иностранных туристов.

@bali_expert

Ультимативный гид по Инвестициям на Бали 

Часть 3. Пересдача недвижимости

Потенциальная доходность: до 50%. 
В чем стратегия: Аренда объекта на средний срок и сдача его посуточно через управляющую компанию. 
В чем риск: изменение ситуации на рынке недвижимости, квалификация и добросовестность компании, которая предлагает такой продукт, качество работы управляющей компании, качество постройки, соседи, актуальность дизайна и архитектуры.
В чем плюсы:
➕Потенциально самый доходный вид деятельности на рынке недвижимости;
➕Низкий порог входа.
В чем минусы: 
➖Большой риск;
➖Возможность потерять деньги.
Кому подойдёт: Спекулятивным инвесторам с небольшой суммой денег, которые заинтересованы в пассивных инвестициях на средний срок с высоким риском и потенциально высокой доходностью.

Пересдача недвижимости - это снятие объекта на срок от 1-5 лет и пересдача его посуточно. Чаще всего работает с виллами. Идеальный вариант - это когда у управляющей компании есть хорошие связи с владельцем виллы, который сдает ее значительно ниже рынка. После этого компания раскручивает объект по всем канонам диджитал маркетинга через booking, airbnb, соцсети и SEO. Общая доходность может переваливать за 100%. 

Есть местные управляющие компаний, которые специализируются на таком виде деятельности. Некоторые даже более чем успешно. Действительно, в обычных рыночных условиях на рынке можно найти варианты такого "арбитража".
Например, у моего клиента была вилла, которую он самостоятельно пересдавал таким образом с 300% доходность.💰

Но есть и обратная сторона. Когда видишь такие предложения, становится интересно - почему те, кто обещают доходность до 50% не могут пойти в банк, взять потребительский кредит под 11-13% и в итоге зарабатывать 37% самостоятельно? Поэтому многие в принципе считают, что такие предложения - это скам. 

Также сейчас не понятно когда официально откроется Бали и что станет с индустрией в будущем: с какой скоростью будет восстановление рынка, сколько туристов поедет в следующем году, в какие районы, какие сегменты, какие цифры по ценам и заполняемости прогнозирует УК и как их финансисты дисконтируют прогнозируемые денежные потоки. Много вопросов, которые следует обстоятельно разбирать и считать, потому что от этого напрямую зависит финансовый результат инвестора.

Например, если в предложении вам показывают цифры 2019 года, в качестве подтверждения доходности на 2021 и далее, то у меня для вас плохие новости. Скорее всего это не совсем профессиональный подход, а результат будет далек от реальности.

@bali_expert

Вышла статистика по прилетам от местного терминала аэропорта Бали Нгурах Рай. В августе пассажиропоток снизился на 81%. Так год назад ежедневно прилетало 15 тыс. пассажиров, а сейчас в среднем 3 тыс. в день.📉

В отличие от взрывного роста внутреннего туризма в Китае, о котором я писал ранее, Индонезия пошла своим путем. Если министр по инвестициям господин Лухут не блефовал, когда рассказывал о планах увеличить долю местных туристов на Бали с 50% до 70%, то можно с уверенностью сказать - такой план с треском провалился! Тем самым подписав смертный приговор массовому туризму на острове.⚰️

С другой стороны, у Индонезийских властей появилась уникальная возможность повернуть в сторону более ответственного культурного туризма, где главная цель не в росте турпотока на 15% в год, а в сохранении того, что может предложить Бали своим гостям. В увеличении качества и в сохранении природных богатств острова.💡

Для туристов нового образца 2020+ это станет большим подарком. Незагруженный остров с выгодными предложениями по проживанию, с интересной тусовкой экспатов и прилетающими по бизнес-визам создают свою непередаваемую атмосферу. 🌴

Такими темпами Бали может стать еще более привлекательным местом для местных и иностранных резидентов из среднего класса и выше, которые захотят перебраться из перенаселенных городов с плохой экологией в нечто более пригодное для жизни. Глобальный тренд на работу удаленно будет только ускорять этот процесс.👨‍💻

@bali_expert

Келли Слейтер уже неделю раскатывает наши пустые лайнапы, а мы продолжаем заниматься финансами. Сегодня поговорим об оценке недвижимости.🤓

Существует два глобальных подхода к оценке любого актива - cравнительный метод (Relative valuation) и метод дисконтированных денежных потоков (DCF/NOI Valuation).

Со сравнительным методом все несложно. Для такой оценки нужно собрать группу аналогичных объектов из одного района, вывести среднюю стоимость квадратного метра и применить это значение к объекту, который мы хотим оценить. В итоге мы получаем среднерыночную цену на наш объект недвижимости.

Метод подкупает своей простотой. Подавляющая часть не только недвижимых, но и финансовых активов оценивается по этому методу. Существуют, однако, и свои минусы. Например, когда наш объект не является частью типовой застройки, бывает сложно подобрать аналогичную группу для сравнения. Еще сложнее становится, когда объект уникален и аналогов на рынке просто нет. И совсем сложно, когда рынок не совсем прозрачный и в открытом доступе мало информации об объектах на продажу.

В таких случаях можно использовать метод дисконтированных денежных потоков. Это метод оценки актива в зависимости от того, какие денежные потоки он может генерировать в будущем. Для такого метода нужны базовые знание финансов и аудита вместе с пониманием специфики индустрии, района и самого объекта. Далее все просто: создаем полную финансовую модель интересующего нас актива, включаем в нее наши лучшие предположения по доходам/расходам, добавляем сценариев 5 для анализа чувствительности, раскладываем денежные потоки, чтобы узнать чистую операционную прибыль, находим подходящую ставку капитализации, а также темпы роста в прогнозный и постпрогнозный период, применяем специальную для этих случаев формулу - и вуаля, у нас есть цена!👌

Обычно при обстоятельной оценке применяются сразу два метода. В таком случае за финальную цену берется среднее значение между полученными результатами оценки по этим двум методам.

Теперь, в следующий раз когда вам объявят цену на объект недвижимости, у вас будет больше тем для разговора с продавцом. Также вы сможете более обстоятельно разобрать предложение и оценить его реальную ценность.

Кстати, про цену и ценностью мы поговорим скоро отдельно.😉

@bali_expert

Как сейчас попасть на Бали?

Уже месяц как иностранные гости прилетают по бизнес визам в Индонезию. Однако, раньше были вопросы с легальностью этой процедуры, так как местные власти не могли прийти к общему мнению на этот счет. Также визу можно было забирать только из посольства Индонезии в Стамбуле.🤷‍♂️

Теперь законность подтвердили все министерства и сам процесс стал удобнее:
✅Подаваться можно в Москве, Киеве и других городах где есть посольство Индонезии;
✅Ждать нужно в среднем 10 дней;
✅Cтоит эта услуга $500 (по крайней мере у моих консультантов).

Не перепутайте только с ответом пограничнику по прилету в Индонезию. Теперь цель вашего визита не туризм, а инвестиции.🤓

@bali_expert