Покупка квартиры — это не только радость от приобретения, но и потенциальные юридические риски. Московское управление Росреестра назвало две основные причины, по которым договор купли-продажи могут оспорить и признать недействительным. Рассказываем, как этого избежать.

📉 1. ЗАНИЖЕННАЯ СТОИМОСТЬ В ДОГОВОРЕ
Продавец может попросить указать в договоре цену ниже реальной — якобы для экономии на налогах. Для покупателя это крайне опасно.

Чем это грозит покупателю?
🔸 В суде выяснится, что покупатель знал о занижении цены — его подпись стоит в договоре. Это может быть расценено как сознательное нарушение закона.
🔸 Если сделку признают недействительной, продавец вернёт квартиру, а покупателю — только ту сумму, которая указана в договоре. Все, что было передано сверху, вернуть будет невозможно.

Что делать?
✅ Всегда указывайте в договоре реальную стоимость квартиры. Не соглашайтесь на фиктивное занижение.
✅ Помните о налоговых рисках: при продаже недвижимости налог считается с разницы между ценой покупки и продажи.

📊 2. БАНКРОТСТВО ПРОДАВЦА
Если продавец находится в процедуре банкротства или признан банкротом, его сделки могут быть оспорены финансовым управляющим в течение трёх лет.

Ключевые риски:
🔸 «Подозрительная сделка» — если квартира продана в течение года до принятия заявления о банкротстве или после этого, суд может её отменить.
🔸 Даже если продажа была три года назад, сделку могут оспорить, если она причинила вред кредиторам и покупатель знал о таком намерении продавца.

Как проверить продавца?
✅ Запросите выписку из ЕГРН о переходе прав на квартиру — оптимальный срок владения от трёх лет, это снижает риски .
✅ Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

⚖ ЧТО ГОВОРИТ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА
В апреле 2026 года Верховный суд РФ рассмотрел дело, где покупательницу пытались лишить купленной квартиры из-за банкротства продавца. Суды нижестоящих инстанций признали сделку недействительной, но ВС отменил их решение.

Аргументы ВС РФ:
🔹 Оценивать нужно не только цену, но и все обстоятельства сделки. Неравноценность цены сама по себе — не приговор.
🔹 Покупательница действовала добросовестно: изучила объявления, проверила документы, настояла на заверениях продавца об отсутствии долгов и намерения банкротиться в ближайшие три года.
🔹 Сама продавец дала ложные заверения, зная о своих проблемах. Именно она, а не покупатель, злоупотребила правом.

Вывод: Суд защищает добросовестных покупателей, которые действуют разумно и осмотрительно. Но бремя доказывания своей добросовестности лежит на вас.

📝 ВАЖНЫЕ СРОКИ ДЛЯ ОСПАРИВАНИЯ
По данным Росреестра, нужно помнить о сроках исковой давности:

Тип сделки Срок исковой давности
Ничтожная сделка (например, фиктивная) 3 года со дня, когда началось её исполнение.
Оспоримая сделка (например, под влиянием обмана) 1 год со дня, когда истец узнал об обстоятельствах.
Максимальный срок для защиты права — 10 лет со дня нарушения.

✅ КАК ЗАЩИТИТЬ СЕБЯ: ПРОСТАЯ ИНСТРУКЦИЯ
1⃣ Проверьте выписку из ЕГРН о переходе прав — чем дольше квартира у продавца (от 3 лет), тем лучше.
2⃣ Проверьте продавца в ЕФРСБ на предмет банкротства.
3⃣ Указывайте реальную цену в договоре. Никаких «серых» схем.
4⃣ Включите в договор заверения продавца об отсутствии долгов, кредиторов и намерений банкротиться. Это укрепит вашу позицию в суде.
5⃣ Действуйте прозрачно — используйте безналичные расчёты, фиксируйте все договорённости.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#недвижимость #покупкаквартиры #росреестр #сделка #банкротство #ВерховныйСуд #юридическиериски #оспариваниесделки #ничтожнаясделка #оспоримаясделка

С началом дачного сезона у многих садоводов и огородников возникает закономерный вопрос: куда девать скошенную траву, спиленные ветки и прошлогоднюю листву? Рассказываем, как правильно утилизировать растительные отходы, чтобы не нарваться на штраф в 2026 году.

❌ ЧТО ЗАПРЕЩЕНО: главное правило.
С 1 сентября 2025 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 293, которое чётко отделило растительные отходы от твёрдых коммунальных отходов (ТКО) .

Запомните: траву, ветки, листву и ботву запрещено складировать в контейнеры для ТКО и на контейнерных площадках.

Штраф за нарушение — до 3 000 рублей по ч. 1 ст. 8.2 КоАП РФ . Плюс возможны дополнительные санкции по региональным правилам благоустройства — ещё от 1 000 до 5 000 рублей.

✅ ТРИ ЗАКОННЫХ СПОСОБА УТИЛИЗАЦИИ.
1. Компостирование (самый простой и экологичный).
Новые правила прямо разрешают компостировать растительные отходы прямо на своём участке.

Важные требования к компостной куче:
‣ расстояние от дома — не менее 10 метров;
‣ расстояние от колодца или скважины — не менее 20 метров.

2. Вывоз через специализированную организацию.
Если нет возможности для компостирования, необходимо заключить отдельный договор с лицензированной компанией, которая занимается вывозом и переработкой растительных отходов.

Региональный оператор по обращению с ТКО не обязан вывозить ветки и листву — это не входит в его тариф.

3. Сжигание (с соблюдением строгих правил).
Сжигание сухой травы, веток и ботвы допускается, но только при неукоснительном соблюдении требований пожарной безопасности.

Правила сжигания в 2026 году:
‣ расстояние до построек: открытый костёр — 15 м, металлическая бочка — 7,5 м;
‣ расстояние до леса: от 50 метров;
‣ яма для костра должна быть глубиной не менее 0,3 м и диаметром не менее 1 м, либо используется металлическая бочка с крышкой;
‣ территория в радиусе 10 м вокруг кострища должна быть очищена от горючих материалов и ограждена минерализованной полосой.

Что категорически нельзя сжигать: пластик, резину, строительные отходы и другие химические материалы.

⚠ ШТРАФЫ ЗА НАРУШЕНИЯ.
Нарушение Размер штрафа.
Складирование растительных отходов в контейнеры для ТКО (ст. 8.2 КоАП РФ) до 3 000 ₽.
Захламление участка (свалка) до 3 000 ₽ (при повторном нарушении — до 5 000 ₽).
Нарушение правил сжигания (ст. 20.4 КоАП РФ) 5 000 – 15 000 ₽.
То же в период особого противопожарного режима 10 000 – 20 000 ₽.
Если нарушение привело к пожару с ущербом до 50 000 ₽ или уголовная ответственность.

🔥 ОСОБОЕ ВНИМАНИЕ: противопожарный режим.
Во время действия особого противопожарного режима (его объявляют местные власти в засушливый период) сжигание любого мусора на участках полностью запрещено. Штрафы в этот период выше, а нарушение правил может повлечь серьёзные последствия.

📝 КОРОТКО: как утилизировать правильно.
✅ Компостируйте траву и листву — это бесплатно и экологично.
✅ Заключите договор со специализированной организацией для вывоза веток и крупных растительных отходов.
✅ Сжигайте только по правилам — в бочке или яме, на безопасном расстоянии, без пластика и резины.
❌ Не выбрасывайте ветки и траву в контейнеры для ТКО.
❌ Не жгите мусор во время особого противопожарного режима.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#дача #садоводство #утилизацияотходов #растительныеотходы #штрафы #пожарнаябезопасность #компостирование #сжиганиемусара #тко #дачныйсезон2026 #новыеправила

Смерть близкого человека — всегда тяжелое событие. Но если покойный оставил после себя ипотечный кредит, ситуация становится еще сложнее. Разбираемся, кому переходят долги, могут ли наследники лишиться квартиры и что делать, чтобы не остаться и без жилья, и без денег.

📜 КОМУ ПЕРЕХОДИТ ИПОТЕЧНЫЙ ДОЛГ?

Общее правило: после смерти заемщика действие кредитного договора не прекращается, а проценты продолжают начисляться. В состав наследства входят не только имущество, но и долги (ст. 1175 ГК РФ).

1⃣ Если жизнь заемщика была застрахована.
Самый благоприятный сценарий — долг гасит страховая компания, а квартира переходит наследникам без обременений.

Важно: выгодоприобретателем по такому договору почти всегда выступает банк. Страховая выплата направляется напрямую кредитору.

Типичные причины отказа в страховой выплате:

⚠ Смерть не признана страховым случаем. Стандартные договоры исключают выплаты:
‣ при смерти от алкогольного или наркотического опьянения;
‣ при совершении противоправных действий;
‣ при занятии экстремальными видами спорта;
‣ при самоубийстве (в течение первых двух лет действия договора).

⚠ Указание недостоверных сведений о здоровье. Заемщик не сообщил о хронических заболеваниях (диабет, гипертония, перенесённый инфаркт).

⚠ Просрочка в страховании. Договор страхования не был продлён: смерть наступила в период, когда срок действия полиса прервался из-за неуплаты очередного взноса.

Что важно знать: Верховный суд РФ неоднократно указывал, что одного факта умолчания о заболевании недостаточно — страховщик должен доказать, что эта информация напрямую влияла на наступление смерти и была запрошена в письменной форме.

Дополнительная защита: летом 2024 года был принят закон, обязывающий нотариусов в течение трёх дней после открытия наследственного дела направлять запросы в Бюро кредитных историй. Наследники будут проинформированы о долгах до принятия наследства.

🛡 НОВЫЙ ЗАКОН С 1 СЕНТЯБРЯ 2026 ГОДА: ЗАЩИТА НАСЛЕДНИКОВ.

Госдума приняла важные поправки в закон «О потребительском кредите (займе)».

Суть нововведений: если банк является выгодоприобретателем по договору личного страхования заемщика, он не вправе требовать от наследников исполнения обязательств по кредиту до того, как страховщик примет решение о выплате.

Что это значит на практике? Банк больше не сможет:
‣ сразу после смерти заёмщика предъявлять претензии к наследникам;
‣ умалчивать о существовании страховки;
‣ начислять неустойку и пени на период, пока страховщик рассматривает документы.

Закон распространяется на ипотечные кредиты физических лиц и будет действовать в том числе для договоров, заключённых до 1 сентября 2026 года.

👥 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СОЗАЕМЩИКА И ПОРУЧИТЕЛЯ.

Созаемщик является таким же должником и несёт по кредиту солидарную ответственность. Его обязанность платить не зависит от смерти второго заемщика. Пока наследники оформляют документы, все обязательства должен исполнять созаемщик.

Поручитель. Отвечает уже за нового должника. Смерть заёмщика сама по себе не прекращает поручительство — поручитель наследодателя становится поручителем наследника и отвечает перед банком в полном объёме, даже если наследство не принято или его стоимость невелика.

💰 ОТВЕТСТВЕННОСТЬ НАСЛЕДНИКОВ: ПРИНЦИП ОГРАНИЧЕНИЯ.

Наследник отвечает по долгам строго в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Пример: Квартира на момент смерти стоит 5 млн рублей, остаток долга — 8 млн рублей.
‣ Наследник обязан погасить ипотеку лишь на 5 млн рублей в обмен на получение квартиры.
‣ Разницу банк фиксирует как убыток.
‣ Своим личным имуществом наследники не отвечают.

Если наследников несколько, они несут солидарную ответственность, но каждый также только в пределах своей доли.

Важные ограничения:

📌 Отказаться от части наследства нельзя. Нельзя принять квартиру, но отказаться от долга. Только полный отказ от всего наследства.

📌 Кредитор не вправе начислять неустойку до принятия наследства, но не более 6 месяцев со дня открытия наследства.
⏩

📌 Срок исковой давности не прерывается. Открытие наследства не останавливает и не приостанавливает течение сроков.

🤝 ДОГОВОРЕННОСТИ С БАНКОМ.

Банки часто идут навстречу, чтобы не допустить образования «невозвратного» долга. Возможные варианты:

‣ Кредитные каникулы — отсрочка платежей на срок до шести месяцев для вступления в наследство.
‣ Реструктуризация задолженности — изменение графика платежей, снижение ежемесячного взноса.
‣ Мировое соглашение — фиксация новых условий с отсрочкой или уменьшением ставки.



🏛 ЧТО БУДЕТ С КВАРТИРОЙ, ЕСЛИ НАСЛЕДНИКИ ОТКАЗАЛИСЬ?

Если никто из наследников по завещанию или закону не принял наследство, оно признается выморочным. Квартира переходит муниципалитету или государству.

Процесс:
1⃣ Банк обращается в суд с иском к Росимуществу или муниципалитету как к новому собственнику.
2⃣ Суд обращает взыскание на предмет залога.
3⃣ Квартира реализуется с публичных торгов.
4⃣ Если вырученной суммы не хватает для покрытия долга, обязательство прекращается невозможностью исполнения.



✅ КАК ЗАЩИТИТЬ СЕБЯ И БЛИЗКИХ: ПРАКТИЧЕСКИЕ СОВЕТЫ.

Для заемщика:
1⃣ Не пренебрегайте страхованием жизни. Это дешевле, чем оставить семью с долгами. Полис покрывает остаток ипотеки при смерти или инвалидности I–II группы.
2⃣ Внимательно заполняйте анкету. Указывайте все заболевания — сокрытие может стать причиной отказа в выплате.
3⃣ Ежегодно продлевайте страховку. Перерыв даже в один день делает защиту недействительной.

Для наследников:
1⃣ Узнайте о кредитах покойного. Запросите информацию через Госуслуги или обратитесь к нотариусу (с 2025 года он обязан это сделать самостоятельно).
2⃣ Не спешите отказываться от наследства. Оцените стоимость квартиры и остаток долга. Если долг превышает стоимость, можно отказаться полностью. Если квартира дороже долга — имеет смысл принять наследство и погасить ипотеку.
3⃣ Сообщите банку о смерти заемщика. Предоставьте свидетельство о смерти и документы о вступлении в наследство. Попросите кредитные каникулы на 6 месяцев.
4⃣ Если есть страховка, требуйте выплату. Собирайте документы, фиксируйте переписку. При затягивании или отказе — обращайтесь в суд.
5⃣ Проверяйте законность начисления процентов. Банк не вправе начислять неустойку до принятия наследства (до 6 месяцев). Если банк пытается взыскать долг, минуя страховку, — это может быть признано недобросовестным поведением (позиция Верховного суда РФ).

Обращаем внимание, что информация несет ознакомительный характер. Все нюансы правовых норм в вашем случае уточняйте у юристов.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#ипотека #наследство #ипотеканаследство #кредит #страхование #праванаследников #банк #ипотечныйкредит #юридическиеконсультации

Первый месяц лета приносит сразу несколько нововведений — от требований к отелям и паркингам до правил пожарной безопасности и военной ипотеки. Разбираем ключевые изменения.

🏨 1. НОВЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОТЕЛЯМ
С 1 июня вступили в силу ГОСТ Р 72261-2025 и рекомендации по адаптации туристической инфраструктуры для иностранных гостей.

Что нового:
‣ единые требования к территории, инфраструктуре, безопасности и квалификации персонала;
‣ нормы по информационному сопровождению.

Важный нюанс: стандарт добровольный. Но соответствие ему влияет на присвоение категории при классификации, а это уже возможность легально работать.

Положение о запрете размещать гостиницы в жилых домах дублирует уже действующие нормы, так что революции не будет. Отельерам стоит воспринимать ГОСТ как ориентир для подготовки к обязательной классификации.

🏛 2. ЕДИНЫЙ РЕЕСТР ПАМЯТНИКОВ, НУЖДАЮЩИХСЯ В РЕСТАВРАЦИИ
С 1 июня запускается единый информационный ресурс об объектах культурного наследия, которые требуют восстановления.

Почему это важно:
‣ раньше данные в регионах были разрозненными и неполными;
‣ теперь инвесторы смогут получить полноценную картину о состоянии таких зданий.

Кроме того, единый институт развития (ДОМ.РФ) будет содействовать сохранению и вовлечению памятников в хозяйственный оборот — организационно, информационно и аналитически.

🔥 3. ПРОТИВОПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ЗДАНИЙ
С 1 июня вступает в силу новый свод правил МЧС по системам оповещения и управления эвакуацией при пожаре (СП «СОУЭ»).

Ключевые изменения:
‣ отменена классификация типов систем оповещения;
‣ повышены требования к качеству звука и разборчивости речевых сообщений;
‣ обязательны двусторонняя голосовая и видеосвязь в пожаробезопасных зонах и лифтовых холлах;
‣ введены тактильные оповещатели для маломобильных групп населения.

Что делать застройщикам:
‣ проекты, поданные на экспертизу после 1 июня, должны соответствовать новым требованиям — иначе отрицательное заключение;
‣ собственникам эксплуатируемых зданий стоит проверить системы на соответствие.

🪖 4. ВОЕННАЯ ИПОТЕКА: НОВАЯ СТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ
С 5 июня заработает закон о единой централизованной организации, управляющей активами Росвоенипотеки.

Что меняется:
‣ 100% акций компании переходят опорному банку для ВПК;
‣ отказ от прежней конкурсной системы выбора управляющей компании.

🏙 5. ВЫСОТНЫЕ ЗДАНИЯ: ЖЁСТЧЕ ТРЕБОВАНИЯ ПОЖАРНОЙ БЕЗОПАСНОСТИ
С 1 июня вводится новый свод правил для зданий выше 75 м (и общественных выше 50 м).

Главные новеллы:
‣ обязательные противопожарные отсечки по периметру фасада из коррозионно-стойкой стали;
‣ требования к мусороудалению;
‣ но: теперь разрешено размещать дизель-генераторные установки на первом этаже (ранее запрещалось).

Рекомендация: владельцам высоток провести техническую экспертизу и подготовить план устранения нарушений.

🅿 6. ПОЖАРНАЯ БЕЗОПАСНОСТЬ ПАРКИНГОВ И СТОЯНОК
Новый свод правил охватывает стоянки автомобилей, микроавтобусов и электромобилей.

Что регулируется:
‣ расстояния от зданий;
‣ огнестойкость конструкций;
‣ пути эвакуации.

Важно: несоблюдение требований — административное нарушение.

Что делать управляющим организациям и собственникам паркингов:
‣ провести аудит объектов на соответствие;
‣ отдельное внимание — инфраструктуре для электромобилей (нормы здесь развиваются динамичнее всего).

⚠ ОБЩИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
1⃣ Зафиксируйте дату подачи проектной документации. Именно она определяет, какая редакция сводов правил применяется.
2⃣ Проверьте системы оповещения в существующих зданиях — возможно, потребуется модернизация.
3⃣ Собственникам паркингов и высоток — не откладывайте аудит.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#недвижимость2026 #изменениявзаконодательстве #гостиницы #пожарнаябезопасность #высотныездания #паркинги #военнаяипотека #отели #пожарнаясигнализация #июнь2026

Многие уверены: если квартиру подарил близкий родственник — налог платить не надо. А как быть с нежилыми объектами: коммерческими помещениями, складами, земельными участками? Верховный суд РФ поставил точку в этом споре.

⚖ ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА

1⃣ Единственное условие для освобождения от НДФЛ — степень родства. Цель использования подаренного имущества (личная или коммерческая) значения не имеет.

2⃣ Льгота распространяется на все виды недвижимости — жилую и нежилую. Квартиры, коммерческие помещения, склады, земельные участки, гаражи — неважно.

3⃣ Налог не взимается вне зависимости от того, как одаряемый будет распоряжаться объектом. Даже если помещение сдаётся в аренду или используется в бизнесе.

📜 ПРАВОВОЕ ОБОСНОВАНИЕ
Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, доходы в порядке дарения полностью освобождаются от налогообложения, если даритель и одаряемый являются:

✅ супругами;
✅ родителями и детьми (включая усыновителей и усыновлённых);
✅ дедушками, бабушками и внуками;
✅ полнородными и неполнородными братьями и сёстрами.

Это закрытый перечень, и никаких дополнительных условий (вроде назначения имущества) закон не содержит.

❗ ДВА ВАЖНЫХ ИСКЛЮЧЕНИЯ
1. Если даритель и одаряемый не являются близкими родственниками.

Налог придётся заплатить. Ставка — 13% (или 15% при сумме дохода свыше 2,4 млн рублей) от кадастровой стоимости объекта.

Пример: Двоюродный брат дарит квартиру — НДФЛ 13% от кадастровой стоимости.

2. Если одаряемый признан иностранным агентом.

С 2026 года льгота для таких лиц отменена полностью, даже при дарении от близких родственников. Ставка — 30%.

💡 ВАЖНЫЙ НЮАНС ДЛЯ ИП НА УСН
Если одаряемый зарегистрирован как индивидуальный предприниматель и планирует использовать подаренную недвижимость в предпринимательской деятельности:

✅ НДФЛ платить не нужно — льгота для близких родственников действует.

❌ Но стоимость недвижимости нужно включить в внереализационные доходы при расчёте налога по УСН. Это справедливо и в том случае, если даритель имеет статус ИП и приходится одаряемому близким родственником.

📋 ЧТО ЕЩЁ НУЖНО ЗНАТЬ
Нотариус обязателен. С середины 2025 года договоры дарения недвижимости подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Декларация 3-НДФЛ. Если имущество подарено дальним родственником или неродственником, нужно:
‣ подать декларацию до 30 апреля года, следующего за годом получения подарка;
‣ уплатить налог до 15 июля.

Налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объекта по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности.

Продажа подаренной недвижимости. Если продать квартиру, полученную в дар от близкого родственника, раньше 3 лет — придётся заплатить НДФЛ с разницы между ценой продажи и расходами дарителя на её приобретение. Если отдарился неблизкий родственник — минимальный срок владения для освобождения от налога составит 5 лет.

Росреестр в апреле 2026 года официально опроверг слухи о проблемах с регистрацией дарения — никаких новых требований не вводилось.

📝 КОРОТКО: самое главное

✅ Если недвижимость (любая!) подарена близким родственником — НДФЛ не платится.
✅ Цель использования (личная или коммерческая) значения не имеет.
✅ Исключения: дарение от дальних родственников + ИП на УСН (налог по УСН со стоимости имущества) + иностранные агенты (30% НДФЛ).

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#налог #ндфл #дарение #недвижимость #нежилаянедвижимость #верховныйсуд #близкиеродственники #подарок #налоговаяльгота #всрф #консультацияюриста

☀ Солнечные батареи в многоквартирных домах стали реальностью
Совет Федерации одобрил закон, который открывает путь к использованию солнечных панелей и ветрогенераторов в многоквартирных домах. Разбираемся, что меняется для жильцов и как это повлияет на платежи за электричество.

📜 СУТЬ ЗАКОНА: что разрешили
Закон, разработанный правительством и принятый Госдумой, снимает ключевые барьеры для установки в МКД объектов микрогенерации (солнечных батарей, ветрогенераторов).

Что конкретно меняется:

🔹 Отмена ограничения по мощности. Сейчас закон «Об электроэнергетике» ограничивает выдачу электроэнергии в сеть для объектов микрогенерации 15 кВт. Новый закон даёт правительству полномочия устанавливать иные предельные значения для многоквартирных домов, которые получат статус генерирующих субъектов.

🔹 Разрешена передача через общедомовое оборудование. Снимается запрет на передачу электроэнергии от объектов микрогенерации через общедомовое электрооборудование. Это ключевое изменение — раньше технически было невозможно использовать энергию, выработанную на крыше, для нужд всего дома.

⚡ КОНТЕКСТ: дифференцированные тарифы на электричество

С 1 января 2025 года по всей стране действуют дифференцированные тарифы на электроэнергию в зависимости от объёмов потребления. Это означает, что при превышении определённых лимитов каждый последующий киловатт-час будет стоить дороже.

Пример: Если в регионе установлены социальные нормы потребления, и житель использует электроэнергию сверх нормы, тариф для него будет повышенным.

Что это значит для жильцов: Установка солнечных панелей и ветрогенераторов становится экономически целесообразной. Собственники МКД смогут вырабатывать собственную электроэнергию, снижая объём покупки у сетевых организаций и, соответственно, свои расходы на электричество.

📌 ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ДЛЯ ПРАКТИЧЕСКОГО ПРИМЕНЕНИЯ

1⃣ Решение общего собрания. Установка оборудования микрогенерации — это использование общего имущества дома (крыша, фасад). Требуется решение общего собрания собственников.

2⃣ Технические условия. Потребуется разработать проект и получить технические условия от сетевой организации на присоединение генерирующего оборудования к внутридомовым сетям.

3⃣ Статус дома. Дом должен быть официально признан генерирующим объектом.

4⃣ Распределение выгоды. Собственникам предстоит договориться о том, как распределять сэкономленные средства или выработанную энергию.

⚖ ДЛЯ ЖИТЕЛЕЙ САДОВОДСТВ И ЧАСТНЫХ ДОМОВ

Закон напрямую затрагивает многоквартирные дома, но его положения создают важный прецедент для развития микрогенерации в целом. Уже сегодня для частных домов и СНТ действует норма 15 кВт без ограничений, а для квартир с 1 июля 2026 года станет доступен механизм «виртуального» потребления — когда жилец может фактически «использовать» солнечную энергию, даже если не может физически разместить панели на своей части крыши. То есть, вы «используете» солнечную энергию не через прямой провод от панели в вашу розетку, а через систему учёта, которая зачисляет на ваш счёт долю от общей выработки дома.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#солнечныебатареи #ветрогенераторы #мкд #микрогенерация #электроэнергия #дифференцированныетарифы #энергоэффективность #закон #совфед #зеленаяэнергетика

Второй месяц лета приносит несколько важных нововведений — от цифровизации сделок до ужесточения правил выдачи ипотеки. Самое ожидаемое изменение (семейная ипотека) перенесено на осень, но другие законы уже вступают в силу.

🆕 1. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПО БИОМЕТРИИ
С 1 июля любые сделки с недвижимостью можно регистрировать полностью дистанционно — с использованием биометрии.

Как это работает:
‣ все стороны должны заранее сдать биометрию;
‣ оформить усиленную электронно-цифровую подпись (ЭЦП);
‣ заявление о регистрации подаёт только одна сторона.

Важно: новый порядок не отменяет прежние возможности — можно выбрать МФЦ или нотариуса. Это лишь дополнительный удобный вариант.

🏞 2. ГРАНИЦЫ СЕЛЬХОЗУГОДИЙ ВНЕСУТ В ЕГРН
С 1 июля данные о границах пашен, сенокосов и пастбищ в составе земель сельхозназначения будут вносить в ЕГРН. Раньше эти данные были только в ЕФГИС ЗСН, что создавало путаницу, особенно при планировании застройки.

Что это даёт:
‣ сокращение земельных споров;
‣ защита угодий от нецелевого использования;
‣ обязательный учёт при территориальном планировании и градостроительном зонировании .

🏦 3. УЖЕСТОЧЕНИЕ ВЫДАЧИ РИСКОВАННОЙ ИПОТЕКИ
С 1 июля Банк России вводит более жёсткие макропруденциальные лимиты на третий квартал.

Что меняется:

Параметр До июля С июля
Ипотека на новостройки с ПДН>80% или взносом <20% 7% от портфеля 5%
Ипотека на вторичку с ПДН>80% 20% 15%
Что это значит для заёмщиков:
‣ получить кредит с высокой долговой нагрузкой станет сложнее;
‣ условия для надёжных заёмщиков не изменятся;
‣ банки будут чаще отказывать в рискованных кредитах .

Кроме того, с 1 июля ЦБ вводит дисконтирующий коэффициент 10% для учёта неофициальных доходов — при подсчёте ПДН будет учитываться только 90% от суммы такого дохода. С 1 июля 2027 года планируется полностью отказаться от упрощённого подхода и учитывать только официально подтверждённые доходы.

💸 4. ИСТЕКАЕТ СРОК УПЛАТЫ НДФЛ
15 июля 2026 года — последний день для уплаты НДФЛ за 2025 год. Это касается доходов от продажи недвижимости и сдачи жилья в аренду. С 16 июля за каждый день просрочки начисляются пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ.

🏗 5. УТОЧНЕНЫ ТРЕБОВАНИЯ К ОПЫТУ УЧАСТНИКОВ ТОРГОВ ПО КРТ
С 1 июля меняется порядок расчёта требований к опыту для участников торгов по комплексному развитию территорий (КРТ). Теперь участник должен подтверждать опыт соразмерно объёму строительства по конкретному договору, а не по всему решению о КРТ.

Зачем это нужно:
‣ расширение круга потенциальных инвесторов;
‣ повышение конкуренции;
‣ ускорение реализации масштабных проектов .

📌 6. ПРИОСТАНОВКА РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ: НОВАЯ СХЕМА ОБЖАЛОВАНИЯ
С 1 июля 2026 года приостановку регистрации прав можно будет обжаловать в течение 30 дней в апелляционной комиссии Росреестра. Раньше это можно было сделать только через суд. Это должно ускорить разрешение спорных ситуаций.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#июль2026 #изменениязаконодательства #биометрия #ипотека #ндфл #егрн #сельхозугодья #крт #росреестр #недвижимость

Вопреки ожиданиям, правительство не стало вводить новые правила с 1 июля. Условия семейной ипотеки сохраняются без изменений как минимум до 1 октября 2026 года. Власти объясняют это необходимостью принять взвешенное решение и дать время всем участникам рынка подготовиться к грядущим переменам.

📌 ТЕКУЩИЕ УСЛОВИЯ ПРОГРАММЫ (ДО ОКТЯБРЯ)

На данный момент семейная ипотека остаётся самым массовым льготным инструментом на рынке. Её параметры:

🔹 Ставка: 6% годовых для всех регионов.
🔹 Первоначальный взнос: от 20% стоимости жилья.
🔹 Максимальная сумма кредита: 12 млн ₽ для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; 6 млн ₽ для остальных регионов.
🔹 Срок действия программы: до 31 декабря 2030 года.
🔹 Кто может получить: семьи с ребёнком до 6 лет, ребёнком-инвалидом, а также семьи с двумя несовершеннолетними детьми в малых городах и регионах с низким объёмом строительства.

Важно: с 1 февраля 2026 года действует правило «один льготный кредит на семью» с обязательным участием обоих супругов как созаёмщиков.

🗓 ЧТО ИЗМЕНИТСЯ ПОСЛЕ ОКТЯБРЯ: обсуждаемые параметры

Хотя окончательное решение ещё не принято, наиболее вероятный сценарий — переход к дифференцированной ставке в зависимости от количества детей в семье.

Предполагаемая шкала ставок для столичных регионов (Москва, СПб, область):
‣ для семей с 1 ребёнком — 12%;
‣ для семей с 2 детьми — 10%;
‣ для семей с 3 детьми — 8%;
‣ для семей с 4 детьми — 6%;
‣ для многодетных семей с 5 и более детьми — 4%.

Для остальных регионов ставки будут на 2 процентных пункта ниже (например, для одного ребёнка — 10%, для двух — 8%).

Дополнительные обсуждаемые изменения:

🔸 Срок льготной ставки. Возможное ограничение 15 годами, после чего ставка вернётся к рыночному уровню («ключевая ставка + 2–3%»).
🔸 Повышение лимитов кредитования. Для многодетных семей максимальная сумма может быть увеличена (до 15–18 млн ₽ в столичных регионах).
🔸 Сохранение 6% при взносе от 50%. Ставка 6% может быть сохранена независимо от числа детей и региона, если заёмщик вносит не менее 50% стоимости жилья собственными средствами.

📈 ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ РЫНКА

🔹 До октября — спокойствие. Отсрочка убирает фактор неопределённости и позволяет избежать ажиотажа и резких скачков цен. Покупатели могут принимать решения без спешки.
🔹 Спрос может сместиться вперёд. Часть семей с одним ребёнком, опасаясь повышения ставки, могут ускорить покупку до октября, чтобы успеть по старым условиям. Однако массового ажиотажа эксперты не ожидают, так как платежеспособный спрос уже во многом исчерпан.
🔹 Снижение выдач после изменений. Если новые условия вступят в силу, выдачи по семейной ипотеке могут упасть на 25–40%, прогнозируют эксперты. Особенно это затронет семьи с одним ребёнком и покупателей в столичных регионах.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#семейнаяипотека #ипотека #льготнаяипотека #ставка #многодетные #кредит #недвижимость #жильё #ипотека2026 #новостиипотеки

Квартира — дорогой и ответственный подарок. Но не каждому человеку можно подарить недвижимость. В российском законодательстве есть строгие ограничения, нарушение которых может привести к признанию сделки недействительной, административным и даже уголовным последствиям.

📜 Основание для ограничений: ст. 575 Гражданского кодекса
Основные запреты установлены статьёй 575 ГК РФ «Запрещение дарения». Перечень таких ограничений является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

👩‍🏫 1. УЧИТЕЛЯМ, ВРАЧАМ И СОЦРАБОТНИКАМ

Кто не может дарить: лица, находящиеся на лечении, обучении или на социальном обслуживании у этих специалистов, а также их родственники.

Кому нельзя дарить: медицинским работникам, сотрудникам образовательных и социальных организаций.

Пример: пациент не может подарить квартиру своему лечащему врачу, а студент — преподавателю. Это рассматривается как потенциальный конфликт интересов и может повлиять на качество оказываемых услуг.

Что будет при нарушении: дарение может быть признано недействительным по иску заинтересованного лица, если будет доказан факт зависимости или влияния.

👔 2. ГОСУДАРСТВЕННЫМ И МУНИЦИПАЛЬНЫМ СЛУЖАЩИМ

Запрет направлен на предотвращение коррупции и конфликта интересов.

Кому нельзя дарить:
‣ государственным и муниципальным служащим;
‣ должностным лицам;
‣ работникам бюджетной сферы, выполняющим функции представителей власти.

Исключение: дарение между близкими родственниками — разрешено. В этом случае действуют общие нормы семейного права, а не служебные ограничения.

Какие последствия: получение подарка стоимостью свыше 3 000 рублей может быть расценено как взятка (ст. 290 УК РФ) и повлечь уголовную ответственность с лишением свободы на срок до 15 лет.

Важно: запрет не зависит от времени суток или места — даже внеслужебное время и «дружеские» отношения не являются основанием для снятия ограничений.

🏦 3. СОТРУДНИКАМ БАНКОВСКОЙ СФЕРЫ

В силу особого публично-правового статуса Банка России на его служащих распространяются строгие антикоррупционные ограничения, аналогичные государственным служащим.

Что касается коммерческих банков: они разрабатывают внутренние документы, которые могут содержать даже более строгие правила. Например, устанавливать запрет на принятие подарков, которые могут создать конфликт интересов, даже если их стоимость не превышает 3 000 рублей.

Лимит подарков для госслужащих и банковских работников:
‣ разрешены только символические подарки стоимостью не более 3 000 рублей (например, цветы или конфеты);
‣ стоимость жилья многократно превышает этот лимит, поэтому дарение квартиры будет расценено как взятка или незаконное обогащение;
‣ любой подарок стоимостью свыше 3 000 рублей признаётся недействительным.
👇

🚫 ДРУГИЕ ПРИЧИНЫ, ПО КОТОРЫМ НЕЛЬЗЯ ДАРИТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ

Даже если даритель и одариваемый не подпадают под перечисленные ограничения, сделка может быть невозможна в следующих случаях:

‣ Недвижимость в залоге (ипотека или другой залог) — требуется согласие залогодержателя.
‣ Общая совместная собственность — необходимо нотариальное согласие всех совладельцев (ст. 253, 256 ГК РФ).
‣ Наложение ареста или запрета на регистрационные действия.
‣ Судебное разбирательство по праву собственности на объект .

Кроме того, дарение может быть запрещено:
‣ если даритель признан недееспособным (ст. 177 ГК РФ);
‣ если сделка совершена под влиянием обмана или угроз (ст. 179 ГК РФ);
‣ если есть претензии от наследников, оспаривающих сделку.

📌 ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ НЮАНСЫ

1⃣ Одаряемый должен принять дар. Согласие должно быть выражено явно (подпись в договоре, фактическое принятие имущества). Молчание не считается согласием, если это не предусмотрено договором.

2⃣ Сделка не должна быть притворной. Если дарение прикрывает другую сделку (куплю-продажу, мены), договор дарения может быть признан недействительным по ст. 170 ГК РФ.

3⃣ Нельзя дарить имущество от имени недееспособного лица — такие сделки ничтожны.

4⃣ Дарение с условием (например, если одаряемый сделает что-то взамен) — в большинстве случаев такие договоры признаются ничтожными, так как дарение должно быть безвозмездным.

📝 КОРОТКО: кому точно нельзя дарить квартиру

Категория одаряемого Причина ограничения Последствия
Учителя, врачи, соцработники (от зависимых лиц) Ст. 575 ГК РФ Сделка недействительна
Госслужащие, муниципальные служащие Ст. 575 ГК РФ Взятка (до 15 лет лишения свободы)
Сотрудники банков (в т.ч. ЦБ) Антикоррупционные нормы Признание недействительным
Недееспособные лица Ст. 177 ГК РФ Сделка ничтожна
Собственники без согласия супруга Ст. 253, 256 ГК РФ Оспоримая сделка
«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#дарение #квартира #недвижимость #закон #ограничения #государственныеслужащие #врачи #учителя #юридическиесоветы #подарок

«Скидка 30%», «ипотека со ставкой 10%», «платёж всего 30 тысяч рублей» — реклама застройщиков пестрит заманчивыми предложениями. Но за этими яркими обещаниями часто скрывается полуправда. Рассказываем, как распознать уловки и не переплатить за квартиру в новостройке.

📉 ФИКТИВНЫЕ СКИДКИ: цена была завышена заранее.

Один из самых распространённых приёмов — «скидка от накидки». Цену на квартиру предварительно завышают, а затем объявляют «грандиозное снижение». Например, квартира стоила 17 млн рублей, потом вдруг подорожала до 20 млн, а теперь снова предлагается за 17 — как будто со скидкой 15%.

Как проверить реальность скидки:

🔹 Изучите историю цен на квартиры в этом ЖК на сторонних агрегаторах (не на сайте застройщика).
🔹 Сравните цены с конкурентами — аналогичными проектами в том же районе и на той же стадии строительной готовности.
🔹 Если дисконт превышает 15–20%, это почти всегда маркетинговая уловка, особенно если он действует на все квартиры в доме.

Реальные скидки существуют, но они обычно ограничены по времени и касаются небольшого числа лотов (например, квартир на нижних этажах, с неудачной планировкой или плохим видом). Это уже не скидка, а объективно более низкая цена из-за худших характеристик объекта.

🏦 ИПОТЕКА С ПОДВОХОМ: низкая ставка vs завышенная цена.

Застройщики часто предлагают ипотеку по ставке 10–12% вместо рыночных 20%. Звучит выгодно, но важно понять механизм.

Как это работает:

🔸 Ставка субсидируется застройщиком, а затраты на субсидию закладываются в стоимость квартиры. Цена просто повышается на несколько миллионов.
🔸 В итоге вы берёте кредит на большую сумму, чем при стандартной ипотеке. Экономия на ежемесячном платеже может быть нивелирована ростом общей переплаты.
🔸 Если вы решите продать квартиру через пару лет, вы можете оказаться должны банку больше, чем готовы заплатить покупатели.

Важное предостережение: при оформлении субсидированной ипотеки всегда сравнивайте итоговую стоимость квартиры (цена + проценты по кредиту) с рыночными предложениями. Иногда дешевле взять обычную ипотеку под 20%, но купить квартиру по реальной цене.

📅 ПЛАТЕЖИ С ПЛАВАЮЩИМ ГРАФИКОМ: первый год дёшево, потом — дорого.

Ещё одна уловка — «ипотека с уменьшенными платежами в первый год». Сначала вы платите 40–50 тысяч рублей в месяц, а после ввода дома в эксплуатацию платёж резко вырастает до рыночного уровня (часто в два-три раза).

Риски:

🔹 Расчёт на то, что за год-два ставки снизятся и вы сможете рефинансироваться. Но гарантий никто не даёт.
🔹 Если ставки не снизятся или доход не вырастет, вы рискуете оказаться с непосильным ежемесячным платежом.

💡 КАК НЕ ПОПАСТЬ В ЛОВУШКУ: ЧЕК-ЛИСТ ПОКУПАТЕЛЯ
1. Сравнивайте цены. Проверяйте историю цен на квартиры в ЖК на нескольких агрегаторах.

2. Изучайте конкурентов. Смотрите, сколько стоят аналогичные квартиры в соседних домах.

3. Считайте полную стоимость. Не смотрите только на ежемесячный платёж или ставку — считайте общую переплату по кредиту с учётом цены квартиры.

4. Внимательно читайте договор. Обращайте внимание на пункты о субсидировании, изменении платежей, штрафах и условиях рефинансирования.

5. Не верьте в «сверхвыгодные» предложения. Если скидка или ставка кажутся слишком хорошими, чтобы быть правдой, скорее всего, это уловка.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#новостройки #скидки #ипотека #субсидирование #реклама #застройщики #какнепопасть #покупкаквартиры #фиктивныескидки #ставкипоипотеке

Ситуация, когда право собственности уже зарегистрировано, а бывший владелец продолжает жить в квартире — не такая уж редкость. Особенно остро проблема стоит, если в договоре не прописаны чёткие сроки освобождения жилья. Рассказываем, как предотвратить конфликт и что делать, если он уже возник.

📋 КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ПЕРЕДАЧУ КВАРТИРЫ

Главный документ, фиксирующий фактическую передачу жилья — акт приема-передачи. Именно в нём указывается состояние квартиры, передача ключей и факт освобождения помещения продавцом.

Что обязательно должно быть в договоре купли-продажи:

🔸 Срок освобождения квартиры. Укажите конкретную дату, когда продавец обязан выехать и передать ключи. Если срок не определён, применяется ст. 314 ГК РФ — 7 дней с момента предъявления требования.

🔸 Ответственность за просрочку. Хорошо работает условие о неустойке за каждый день задержки. Это стимулирует продавца не затягивать с выездом.

🔸 Обязанность по оплате ЖКУ. Чётко пропишите, кто и за что платит в переходный период (например, продавец оплачивает коммуналку до момента фактического освобождения квартиры).

🔸 Информация о зарегистрированных лицах. Укажите всех, кто прописан в квартире на момент подписания договора, и сроки их выписки. Если есть несовершеннолетние дети, их выписка должна быть произведена до передачи квартиры.

👨‍👩‍👧‍👦 ОСОБЫЙ СЛУЧАЙ: ПРОПИСКА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

Если в продаваемой квартире зарегистрированы дети, процедура усложняется:

‣ для выписки ребёнка необходимо обеспечить его регистрацию по новому адресу;
‣ в договоре нужно прописать сроки снятия с учёта и условия новой регистрации;
‣ если ребёнок является собственником доли, может потребоваться разрешение органов опеки.

Важно: выписка детей должна быть произведена до или одновременно с передачей квартиры покупателю. Затягивание этого процесса — серьёзный риск для новой сделки.

⚖ КАКОЙ ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ БЕЗОПАСНЕЕ: СНАЧАЛА РЕГИСТРАЦИЯ ИЛИ ПЕРЕДАЧА?

Эксперты единодушны: сначала регистрация права собственности в Росреестре, затем подписание акта приема-передачи и фактическое вселение.

Почему это безопаснее для всех:
‣ для покупателя — риск, что продавец не выедет, минимален;
‣ для продавца — пока квартира формально в его собственности, он несёт ответственность за любые ЧП (пожар, потоп), даже если ключи уже у покупателя.

🚨 ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ПРОДАВЕЦ НЕ ОСВОБОЖДАЕТ КВАРТИРУ

Если продавец затягивает с выездом, действуйте строго по закону:

Шаг 1: Письменная претензия.
Направьте продавцу заказное письмо с уведомлением о вручении, в котором требуете освободить квартиру в установленный срок (7 дней по ст. 314 ГК РФ или срок из договора).

Шаг 2: Не подписывайте акт приема-передачи.
Подписание акта — подтверждение того, что квартира передана. Если вы его подпишете, продавец может заявить: «Квартира передана, я там не живу». Это усложнит выселение.

Шаг 3: Зафиксируйте факт проживания.
‣ сделайте фото и видео;
‣ пригласите свидетелей (соседей), которые подтвердят, что бывший собственник продолжает жить в квартире;
‣ составьте акт о том, что продавец не освободил жильё.

Шаг 4: Обратитесь в суд.
Подайте иск об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и принудительном выселении (ст. 304 ГК РФ). В иске укажите свидетелей и приложите все доказательства.

Шаг 5: Подключите судебных приставов.
После вступления решения суда в силу, если продавец игнорирует его, передайте исполнительный лист в службу судебных приставов. Они наделены полномочиями по принудительному выселению.
👇

⚠ ЧЕГО КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕЛЬЗЯ ДЕЛАТЬ ПОКУПАТЕЛЮ

Даже при наличии зарегистрированного права собственности, запрещено:

❌ самостоятельно вскрывать замки — это квалифицируется как самоуправство (ст. 330 УК РФ);
❌ выносить вещи бывшего собственника — также самоуправство;
❌ отключать свет, газ или воду — нарушение прав и уголовно наказуемое деяние;
❌ угрожать или применять физическую силу — ответственность по ст. 119, 116, 163 УК РФ.

Все действия по выселению должны проходить только через суд и службу судебных приставов. Это единственный законный и безопасный путь.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#вторичноежилье #покупкаквартиры #выездпродавца #юридическиесоветы #актприемапередачи #судебныеприставы #выселение #защитаправ #недвижимость #сделкиснедвижимостью

Вы сделали ремонт, переставили стены или объединили комнаты, а теперь выяснилось, что все это нужно было согласовывать? Не паникуйте. Узаконить уже сделанную перепланировку можно — хотя процедура потребует времени, средств и терпения. Рассказываем, как это сделать правильно.

🧱 ЧТО СЧИТАЕТСЯ ПЕРЕПЛАНИРОВКОЙ

С 1 апреля 2024 года в Жилищном кодексе действуют уточнённые правила. Теперь перепланировкой признаётся практически любое изменение границ, площади или внутренней конфигурации помещения — даже если общая площадь не изменилась.

К работам, требующим согласования, относятся:

🔸 перенос или снос перегородок (как несущих, так и ненесущих);
🔸 изменение дверных проёмов;
🔸 объединение или разделение комнат;
🔸 переустройство санузлов, кухонь;
🔸 присоединение вспомогательных помещений;
🔸 любое изменение, которое требует внесения данных в технический паспорт и ЕГРН.

⚖ СОГЛАСОВАТЬ ИЛИ УЗАКОНИТЬ: В ЧЁМ РАЗНИЦА

Многие путают эти понятия. Согласование — это разрешение на перепланировку, которое получают до начала работ. Узаконивание — это оформление уже сделанных изменений после завершения ремонта. Если вы начали работы без согласования, придётся проходить вторую процедуру.

📝 ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ: КАК УЗАКОНИТЬ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

Шаг 1. Закажите технический план у кадастрового инженера.

После завершения работ необходимо пригласить специалиста, который зафиксирует все изменения и подготовит новый технический план помещения.

Шаг 2. Подайте уведомление о завершении работ.

Документы направляются в местную администрацию (лично, через МФЦ или онлайн через «Госуслуги»). К заявлению прилагается технический план.

Шаг 3. Дождитесь проверки и получите акт приемочной комиссии.

В течение 30 дней администрация организует проверку. Если нарушений нет, выдаётся акт о завершённой перепланировке.

Шаг 4. Внесение изменений в ЕГРН.

После утверждения акта администрация самостоятельно направляет документы в Росреестр. Изменения вносятся в течение 5 рабочих дней. Перепланировка считается завершённой только после внесения новых сведений в ЕГРН.

🏛 ЕСЛИ НЕ БЫЛО ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Если работы выполнялись без проекта, порядок действий иной:

🔹 Закажите техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ в аккредитованной проектной организации.
🔹 Подайте заявление через МФЦ или «Госуслуги», приложив заключение.
🔹 Обеспечьте доступ инспектору для проверки.
🔹 Оплатите штраф за самовольную перепланировку (от 2 000 до 2 500 рублей для физических лиц).
🔹 Получите акт о завершённой перепланировке и внесите изменения в ЕГРН.

⚖ КОГДА НУЖНО ОБРАЩАТЬСЯ В СУД

Если административный порядок не дал результата или в согласовании было отказано, можно обратиться в суд.

Для суда потребуется:

- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
- технический паспорт (новый);
- заключение СЭС;
- проектное заключение о безопасности;
- исковое заявление;
- квитанция об уплате госпошлины (300 рублей).

Если суд примет решение в вашу пользу, с этим решением нужно будет обратиться в БТИ и Росреестр для внесения окончательных изменений.

Важно: суд удовлетворит иск только в том случае, если перепланировка не нарушает права соседей и не создаёт угрозы их жизни и здоровью.

🚫 КАКУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ НЕЛЬЗЯ УЗАКОНИТЬ

Некоторые изменения узаконить невозможно в принципе:

❌ снос несущих стен и колонн;
❌ перенос санузла или кухни в жилые комнаты (и наоборот);
❌ объединение газифицированной кухни с жилой комнатой;
❌ вынос радиаторов на балкон или лоджию;
❌ присоединение технических помещений (чердаков, подвалов);
❌ изменение фасада здания.

Если ваша перепланировка относится к этой категории, легализовать её не получится — придётся возвращать квартиру в исходное состояние, а в крайнем случае возможна даже продажа квартиры с торгов по решению суда.

👇

💰 ШТРАФЫ ЗА НЕЗАКОННУЮ ПЕРЕПЛАНИРОВКУ

За самовольные изменения предусмотрена ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ:

🔸 для граждан — от 2 000 до 2 500 рублей;
🔸 для должностных лиц — от 4 000 до 5 000 рублей;
🔸 для юрлиц — от 40 000 до 50 000 рублей .

Кроме того, контролирующие органы могут выдать предписание вернуть квартиру в первоначальное состояние за свой счёт.

🔑 ГЛАВНЫЙ СОВЕТ

Если вы только планируете перепланировку — согласуйте её заранее. Это избавит вас от штрафов, судов и необходимости восстанавливать стены. Если ремонт уже сделан — не затягивайте с легализацией. Чем дольше вы тянете, тем выше риск, что на нарушения обратят внимание соседи или жилищная инспекция.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#перепланировка #узаконивание #ремонт #штраф #жилищнаяинспекция #егрн #бти #недвижимость #юридическиесоветы #покупкаквартиры #самовольнаяперепланировка #какузаконить

С первого дня осени вступает в силу целый ряд поправок в жилищное законодательство. Они касаются правил использования общего имущества, проведения собраний жильцов и взаимодействия с управляющими компаниями. Разбираем главные нововведения, к которым стоит подготовиться заранее.

🔑 1. Новые правила использования общего имущества.

Раньше установка кондиционера на фасаде или размещение антенны часто становились причиной споров между соседями. Теперь закон устанавливает чёткий порядок.

Что меняется:

🔹 Для личных нужд (кондиционер, антенна) достаточно простого большинства — 50% голосов + 1 голос от общего числа собственников.

🔹 Если кто-то планирует передать часть общего имущества третьим лицам (например, под размещение рекламы или базовой станции сотовой связи), потребуется не менее двух третей голосов всех собственников.

🔹 Вводится правило персональной ответственности. Если из-за действий конкретного жильца (например, утечки воды по его вине или систематической неподачи показаний счётчиков) возрастают расходы на содержание дома, он обязан компенсировать эти дополнительные затраты соседям.

📋 2. Обязательный администратор для собраний жильцов.

Провести общее собрание «на коленке» больше не получится. Закон вводит новую обязательную должность — администратор общего собрания.

Что это значит:
‣ любое официальное собрание должно организовываться через ответственное лицо;
‣ администратор получает доступ к государственным цифровым платформам (ГИС ЖКХ) для проведения заочного голосования и фиксации результатов;
‣ им может быть только инициатор собрания — конкретный собственник или представитель управляющей организации.

Цель нововведения: сделать процедуру голосования более прозрачной и защитить результаты от фальсификаций.

🏢 3. Усложнение процедуры смены управляющей компании.

Третье серьёзное изменение ограничивает возможность жильцов быстро избавиться от недобросовестной управляющей компании .

Новое правило: расторгнуть договор управления с текущей организацией можно только после того, как с момента его заключения пройдёт минимум один полный год.

Исключения из этого правила:
‣ жильцы решили кардинально сменить способ управления домом (например, создали ТСЖ);
‣ факт грубого нарушения условий договора со стороны УК был официально доказан в судебном порядке.

Цель меры: стабилизация рынка жилищных услуг и предотвращение хаотичной смены компаний, которая часто приводила к долгам и ухудшению состояния домов.

📌 Дополнительные изменения, которые стоит знать.

- Отмена муниципального жилищного контроля.

С 1 сентября муниципальный жилищный контроль упраздняется. Все полномочия передаются на уровень регионального государственного жилищного надзора.

- Новые требования к оформлению актов приёмки работ.

Управляющие компании обязаны составлять акты выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в двух экземплярах и передавать их председателю совета дома. Если председатель не согласен с объёмом или качеством работ, он может направить мотивированный отказ. Если акт не возвращён в течение 30 дней, он считается оформленным.

- Цифровое взаимодействие через мессенджер MAX.

Управляющие организации обязаны обеспечить информационное взаимодействие с жильцами через государственный мессенджер MAX. Для жильцов использование канала остаётся добровольным, но для УК отсутствие официального цифрового представительства влечёт ответственность.

- Изменения в оформлении протоколов собраний.

Решение общего собрания об избрании членов совета многоквартирного дома должно оформляться протоколом, который подписывают в том числе избранные члены совета. Это должно снизить риск появления фиктивных органов управления.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#жкх #сентябрь2026 #новыеправила #управляющаякомпания #общеесобрание #советдома #законодательство #жильцы #мкд #жилищныйнадзор

Покупка земли под строительство дома — задача, требующая внимания к деталям. Ошибки на этом этапе могут обернуться не только дополнительными расходами, но и полной невозможностью построить жильё. Эксперты выделяют три группы рисков, которые стоит оценить до подписания договора.

🧾 1. Юридические риски.

Вид разрешённого использования (ВРИ). Самый важный параметр. Для строительства жилого дома и прописки оптимален ВРИ «Индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС). Участки с ВРИ «Личное подсобное хозяйство» (ЛПХ) в населённом пункте тоже подходят, но требуют проверки. А вот ВРИ «Садоводство» формально не позволяет построить жилой дом — для признания его таковым нужна отдельная процедура с риском отказа.

Зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ). Даже при правильном ВРИ участок может оказаться в зоне, где строительство запрещено. Охранные зоны ЛЭП, магистральных трубопроводов, водоохранные зоны, приаэродромные территории — всё это делает строительство невозможным или многолетним.

Запрет на строительство в зоне затопления. С августа 2026 года вступили в силу поправки в Водный кодекс: капитальное строительство в зонах затопления и подтопления теперь запрещено полностью, без исключений.

Отсутствие межевания. С 1 марта 2025 года сделки с участками, границы которых не установлены, запрещены. Если границы не внесены в ЕГРН, переход права собственности оформить не получится.

Обременения. Сервитуты, залоги, аресты, а также риски, связанные с наследниками или банкротством продавца — всё это может стать основанием для оспаривания сделки.

⛰ 2. Геодезические и экологические риски.

Даже при «чистой» выписке из Росреестра участок может оказаться непригодным для строительства. Пучинистые грунты, торфяники, заболоченные территории потребуют дорогого свайного фундамента или полной замены грунта. Оползневые склоны и карстовые воронки создают угрозу разрушения дома.

Экологическая обстановка тоже имеет значение: близость свалок, полигонов ТБО, превышение радиационного фона — всё это может сделать проживание невозможным и снизить стоимость участка.

🔌 3. Инфраструктурные риски.

Отсутствие центральных сетей может обернуться дополнительными расходами, сопоставимыми с ценой самого участка. Подключение электричества — от 50 тыс. до 2 млн рублей, газа — от 500 тыс. до 3 млн рублей за километр трубы, скважина — 150–400 тыс. рублей.

Важно не только наличие коммуникаций, но и подтверждённая мощность: сети могут быть перегружены . Также стоит проверить правовой статус дороги (проезд через чужие участки без сервитута может стать проблемой) и социальную инфраструктуру.

🔍 Чек-лист проверки участка перед покупкой.

✅ Проверить кадастровый номер на публичной кадастровой карте Росреестра — границы должны совпадать с заявленными.

✅ Получить от продавца актуальную выписку из ЕГРН с полными сведениями: права собственности, обременения, ограничения, ВРИ, категория земель.

✅ Получить градостроительный план участка (ГПЗУ) и проверить наличие ЗОУИТ, водоохранных зон, зон затопления и подтопления.

✅ Изучить правила землепользования и застройки — убедиться, что на участке разрешено ИЖС. При необходимости проконсультироваться в местной администрации.

✅ Уточнить у сетевых организаций наличие и стоимость подключения электричества, газа, воды.

✅ Провести выездной осмотр: оценить подъездные пути, рельеф, окружение (свалки, промобъекты).

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#ИЖС #участок #строительство #риски #юридическиериски #ЗОУИТ #межевание #проверкаучастка #недвижимость #дом #земельныйучасток

Аренда земли — сделка, требующая внимания к деталям. От того, насколько грамотно составлен договор, зависят ваши права, обязанности и возможность избежать споров. Разбираем ключевые моменты вместе с экспертами.

📋 Что такое договор аренды земельного участка.

Это двусторонняя сделка, по которой собственник (арендодатель) передаёт участок во временное владение и пользование за плату (арендатору). Правовое регулирование содержится в главе 34 Гражданского кодекса и главе IV Земельного кодекса.

Договор считается заключённым, только если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Если их упустить, взыскать арендную плату или неустойку будет сложно, а у арендатора могут возникнуть проблемы с подтверждением законности владения.

✍ Существенные условия договора.

1. Предмет договора.

Данные, позволяющие точно идентифицировать участок:
‣ кадастровый номер;
‣ местоположение;
‣ площадь;
‣ категория земель;
‣ вид разрешённого использования (ВРИ).

Если в аренду сдаётся часть участка, потребуется подготовить межевой план и поставить эту часть на кадастровый учёт.

2. Размер арендной платы.

Обязательное условие, без которого договор не считается заключённым (п. 12 ст. 22 Земельного кодекса). Порядок расчёта и сроки внесения платежей должны быть чётко прописаны.

3. Описание ограничений.

Сведения об обременениях можно получить из выписки ЕГРН. Если на участке есть сервитуты, охранные зоны или иные ограничения, их обязательно нужно указать.

📄 Акт приема-передачи.

Акт фиксирует фактическую передачу участка и его состояние. Если отдельный акт не оформляется, в договоре должно быть указано, что он имеет силу акта приема-передачи.

Что должно быть в акте:

‣ реквизиты сторон (ФИО или наименование, паспортные данные, ИНН);
‣ характеристики участка (кадастровый номер, площадь, категория, ВРИ);
‣ описание состояния (претензий нет, участок пригоден для использования по целевому назначению);
‣ подписи сторон.

Совет: Если есть риск конфликта при возврате участка, включите в договор условие о возможности подписания акта в одностороннем порядке при уклонении контрагента.

🏛 Регистрация договора в Росреестре.

Государственной регистрации в ЕГРН подлежит договор аренды, заключённый на срок не менее одного года (ст. 26 Земельного кодекса).

Для регистрации нужны:

‣ договор аренды;
‣ акт приёма-передачи (если оформлялся);
‣ нотариальное согласие супруга (если участок в совместной собственности);
‣ документ об одобрении сделки (для юрлиц);
‣ доверенности представителей;
‣ документ об уплате госпошлины.

Срок регистрации: 7–15 рабочих дней.

💰 Госпошлина за регистрацию
Размер пошлины зависит от статуса арендатора:
‣ для физических лиц — 4 000 ₽;
‣ для организаций — 44 000 ₽.

Для земель сельскохозяйственного назначения предусмотрена специальная пошлина — 700 ₽.

🔄 Продление и расторжение договора.

Продление возможно:

‣ по соглашению сторон (допсоглашение, которое также регистрируется);
‣ на неопределённый срок (если после истечения срока отношения сохранились — участок не возвращён, платежи продолжаются).

Расторжение бывает:

‣ по соглашению сторон;
‣ в одностороннем порядке (если это предусмотрено договором);
‣ через суд (при существенном нарушении условий).

Важно: Расторжение договора, заключённого на срок более года, требует регистрации прекращения аренды в ЕГРН.
⏬

💸 Кто платит земельный налог.

При обычной аренде плательщиком земельного налога остаётся собственник (или лицо, владеющее участком на праве постоянного бессрочного пользования). Арендатор платит арендную плату, но не имеет самостоятельной обязанности перечислять земельный налог. Стороны могут учесть налоговые расходы собственника при определении размера арендной платы.

📌 Можно ли сдавать в субаренду без согласия собственника?

Арендатор вправе передать участок в субаренду в пределах срока основного договора без отдельного согласия собственника, но обязан уведомить его (ст. 22 Земельного кодекса). Однако для некоторых участков законом установлены дополнительные ограничения, поэтому перед заключением субаренды стоит проверить основной договор и категорию земли.

Сдача в субаренду без требуемого согласия является существенным нарушением и может стать основанием для расторжения договора через суд.

«БИЭМ-Недвижимость» — решим любые вопросы с недвижимостью.

Консультация бесплатная:
📲 8 (9277) 807-889
💼 8 (8482) 202-212
💼 8 (8482) 408-004

✏ в Директе нашего сообщества
📍 3Б квартал, ул. Фрунзе, 8, ДЦ «Плаза», 6 этаж, оф.604

#арендаземли #договораренды #земельныйучасток #юридическиесоветы #регистрациядоговора #земельныйналог #субаренда #недвижимость #аренда