❕Земельный ИИ-патруль

Уже в Подмосковье. В тестовом режиме работал в нескольких городских округах и ❗️зафиксировал 3000 нарушений только в Подольском округе.

Ну, что сказать, ну что сказать….
Вспомнил слова из старой песни: ❕ налоги, НДС, ограничения, стандартизация, падение маржинальности и спроса, целевое использование земель.

Государство взялось за земельный контроль. В этом году ввели нормативы по освоению земельных участков . Чтобы все проверить нужны огромные ресурсы,а специалистов и так не хватает для текущих задач в администрациях-а тут ИИ в помощь. Ждем январь 2026, обещают много нововведений в земельном законодательстве.

Инспекторов будут переучивать в академиях лицензированных, чтобы не делать экспертизу.
Как я понимаю.
типо нет оснований не верить инспектору,
Думаю делается это для ускорения судебного процесса в случае выявления нарушений этим инспектором.
Это ещё мы не касались ИИ-дронов, которые будут летать в воздухе для контроля.

Думаю государство всерьез хочет навести порядок ,в земельном вопросе,взялись на самом деле круто.

❕❕❕Друзья, есть льготная категория граждан ,такая как ветераны боевых действий или участники СВО.
И по Федеральному закону от 12.01.1995 N 5-ФЗ «О ветеранах»
государство гарантирует им меру поддержки,
такую как выделение земельного участка.

✔️Что происходит на практике?Часто происходит так: вы подаёте заявление, а администрация предлагает то, что есть «на балансе» — часто в глухой локации, без коммуникаций и перспектив их подключить.
Вы не обязаны этот «балласт» безропотно принимать.

✔️Рассказываю о более разумном пути.

Вы можете самостоятельно выбрать участок, который вам подходит по расположению, инфраструктуре и планам. Закон не запрещает этого, а лишь регламентирует процедуру.
Как это работает:

❕ Основание — ст. 3 Федерального закона N 5-ФЗ и соответствующие законы субъектов РФ. Вы имеете право на бесплатное предоставление земельного участка в собственность.
❕ Не ждите списка невостребованных земель. Активно ищите сами. Для этого используйте портал Национальной системы пространственных данных (НСПД). Там вы видите муниципальные земли, сформированные участки и их статус.
❕ Критически важный критерий: Участок должен быть свободен от прав третьих лиц, не иметь обременений (аренды, сервитута) и находиться в государственной/муниципальной собственности. Это ваша главная задача при поиске.
❕ Подготовка «пакета»: Вы не просто указываете желаемый район, а формируете конкретное предложение. В идеале — определяете кадастровый номер свободного участка. Готовите мотивированное обращение в администрацию с просьбой предоставить именно этот участок, ссылаясь на закон.
❕ Подаёте документы (заявление + ваши обоснования) в уполномоченный орган муниципалитета. Ваша позиция: «Я, как имеющий право, прошу предоставить мне в собственность конкретный участок, находящийся в вашей собственности и свободный от обременений».

⏺Почему это работает?
Администрация обязана рассмотреть ваше заявление. Если участок соответствует критериям закона и не запланирован под государственные/муниципальные нужды, сложно найти законный повод для отказа.


Хотите выгодно
домохозяйство - пишите 🚀@skad_a1 проконсультирую
А пошаговый план по участию в торгах поможет тебе , 📱здесь гайды для самостоятельной работы

🌲Первый месяц Нового года,пришло время действовать!

Первые дни января особенные: это не время бежать и «срочно что-то делать», а время заложить вектор.
Пока вокруг тишина, праздники только отгремели и ощущение паузы, самое правильное, что можно сделать- спокойно спланировать что нужно делать.

Что важно сделать в начале года:
Не списки на 100 пунктов, а несколько простых вещей:

🟢 понять, куда вы хотите прийти в этом году
🟢 на чём хотите зарабатывать
🟢 во что готовы вкладывать время и силы
🟢 заложить фундамент своего будущего,в прямом и переносном смысле

С землёй всегда так: когда приходит весна (сезон земли), многие только начинают действовать, но это, конечно, уже поздно.

Земля - это не быстрый инструмент, он требует времени. В среднем, это 3-8 месяцев.
Если конечно мы планируем выгодную сделку

И первые дни года, отличное время,чтобы задать себе простой вопрос:

- А что, если в этом году земля станет частью моего плана? ☁️

И если ответ положительный ,то я предлагаю начать действовать
И я хочу вам помочь ,запускаю опрос чтоб выявить что вам интересно и что вы хотите реализовать в короткие сроки,так как на законодательном уровне все быстро меняется и актуальность информации быстро устаревает,пользуемся здесь и сейчас!

После опроса -направление которое наберет больше всего голосов я проработаю и выдам актуальную информацию или проведу эфир с разбором актуальной темы

✔️ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ(увеличение участка) в Московской области,изменились правила расчета стоимости.

Если вы не успели подать заявление на прирезку в начале декабря, то теперь стоимость прирезанного кусочка будет стоить 100% от кадастра.

Как я писал выше,все меняется быстро,нововведения у нас практически каждый месяц ,и получается ,что чем дольше тянешь по принятию решения ,тем больше упускаешь,очень выгодно было вчера 🫤

🀄️Ссылка на Постановление

Хотите выгодно
домохозяйство - пишите 🚀@skad_a1 проконсультирую
А пошаговый план по участию в торгах поможет тебе , 📱здесь гайды для самостоятельной работы

❕❕❕Нас ждут изменения в земельной сфере в 2026

Ребята, с 1 марта 2026 года вступают в силу изменения в законодательстве, которые напрямую повлияют на рабочие процессы по земле. Обратите внимание, некоторые стратегии получения земельных участков потребуют пересмотра и корректировки.

🚜 Сельхозземли

Раньше перевод земли из категории сельхозназначения был сложной, но решаемой задачей на уровне региона. С марта 2026-го потребуется предварительное согласие губернатора и обязательное положительное заключение Минсельхоза России.

Если у вас в планах был участок с/х назначения под перспективу перевода в ИЖС — задумайтесь о его судьбе прямо сейчас (привет Крымским сельхозкам).

❕ ВРИ

Вид разрешённого использования земельного участка получил чёткое юридическое определение в законе. Теперь, чтобы понять, что можно делать на участке, придётся проверять не только градостроительный регламент. Ключевые правила могут быть прописаны в совершенно новых для многих документах:

⏺Лесохозяйственный регламент (если это лесной фонд).
⏺Положение об особо охраняемой природной территории (ООПТ).
⏺Документация по планировке территории (ДПТ)

Без тщательной проверки этих бумаг высок риск взять «кота в мешке» — участок, на котором ваши планы просто будут неосуществимы.

❕Штрафы за «заброшки» станут серьёзнее.

Государство стимулирует использовать землю, а не копить её «про запас» без должного освоения. Нерадивых собственников ждут ощутимые штрафы: от 1% до 1,5% кадастровой стоимости за неиспользование земли более 3 лет (минимум 20 тыс. ₽). За опасные сорняки на участке — до 50 тыс. ₽. Земля должна работать, а не зарастать борщевиком.

Что становится ПРОЩЕ и даёт новые возможности:

✔️ Полная цифровизация.

Кадастровая оценка переходит на единую цифровую платформу (НСПД), (кроме Москвы, СПб, Севастополя-города с особым статусом), что должно сделать её объективнее. А с июля 2026 года безопасные сделки на расстоянии станут нормой благодаря обязательной биометрии с ЭЦП.

✔️Быстрое решение споров.

Появится возможность внесудебного обжалования о приостановке кадастрового учёта — жалобу можно будет подать в апелляционную комиссию Росреестра. Это может сэкономить месяцы времени, которые раньше уходили только на подготовку иска в суд.

❕Что ждёт рынок?
Прогнозируется уверенный рост цен на участки ИЖС вблизи крупных городов и в популярных регионах — примерно на 5–10% ежегодно, особенно в радиусе до 100 км от мегаполисов.

❕ По итогам голосования
В ближайшее время я подготовлю материал по вашему голосованию,материал будет по всем трем направлениям
Очередность будет как вы проголосовали.



❕Хотите выгодно
домохозяйство - пишите 🚀@skad_a1 проконсультирую
А пошаговый план по участию в торгах поможет тебе , 📱здесь гайды для самостоятельной работы

🗣«Когда вы покупаете квартиру – вы покупаете воздух» или нет?

Звучит провокационно. Но давайте разберем это утверждение спокойно.

Многие обращаются к покупке квартиры, когда хотят вложить деньги или заработать на перепродаже.

❕Когда вы покупаете квартиру, вы приобретаете:
➖помещение
➖стены
➖квадратные метры
➖долю в общедомовом имуществе.

Но землю под домом вы не покупаете в индивидуальную собственность. Вы владеете помещением в конструкции, а не земельным участком как самостоятельным активом.

Теперь представим гипотетическую ситуацию. Дом признали аварийным, и он подлежит сносу. Дом сгорел или произошло землетрясение. И, если такое случилось, то вы остались без актива, но с дополнительной головной болью.
Потому что ваш актив – это помещение в доме, а не самостоятельный земельный участок. Земля – это первичный актив. Вся недвижимость начинается с нее.

❕На земле можно:
➖строить
➖перестраивать
➖менять вид разрешенного использования
➖делить участок
➖объединять
➖увеличивать его инвестиционную ценность

Квартира – это уже конечный продукт. Да, вы можете сделать ремонт получше и продать подороже
(опять же сегодня это выглядит сомнительно так как разрыв между новостройкой и вторичкой большой,а продавать будете вторичку да еще с заложенным кредитным плечом)
Зачастую в квартире даже перепланировку утвердить нельзя, что уж тут говорить.

Земля же – это ресурс для создания продукта. Неважно, купили вы ее для себя или на перепродажу. Она в любом случае дает больше гибкости в долгосрочной стратегии.

Земля позволяет:
➖оформлять участки по цене ниже рынка(входной билет ниже чем в недвижке)
➖усиливать характеристики
➖менять категорию
➖увеличивать стоимость не только за счет спроса, но и за счет изменений.

💡Инвестирование в квартиру для последующей сдачи в аренду имеет место быть, но как говорится нужно «СНАЧАЛА СЧИТАТЬ». Если все вокруг выбирают вместо земли квартиры – это нормально, но не значит, что так нужно делать и вам. Я за взвешенные и просчитанные решения.

Что в итоге

С квартирой вы покупаете уже сформированный актив. С землей вы покупаете потенциал для наращивания капитала.

Это не значит, что квартира – плохой инструмент, и вообще не надо покупать квартиры, нет. Это значит лишь то, что у земли иная фундаментальность и другая ценность.

Пишите свои мысли как думаете вы,в нынешних реалиях и запредельных ставках по ипотеке куда бы вы вложили свои средства ?

❕«Ведение садоводства» и участкок в границах СНТ
В чем разница между этими двумя участками ,давайте разбираться

Нередко люди путаются в этом вопросе, покупают не то, а потом удивляются, почему дом не оформить или газ не подвести.

🀄️Напомню:

По Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утверждённому приказом Росреестра № П/0412 от 10.11.2020, используются следующие коды:

Код: 13.2, ВРИ «Ведение садоводства» — это участок, на котором можно заниматься следующим: выращивать для себя овощи-фрукты-ягоды для себя, строить жилой или садовый дом для себя, ставить гараж, баню, сарайчики.

Что нельзя:
⛔️Заниматься фермерством
⛔️Открывать магазины, кафе, мастерские
⛔️Вести бизнес — это земля ТОЛЬКО для себя

Кроме того, есть похожий вид землепользования — «Садоводство»Но это не то же самое, что и «Ведение садоводства». Это разные виды землепользования.

⏺Код: 1.5, ВРИ «Садоводство» — разрешает вести на участке хозяйственную деятельность, связанную с выращиванием многолетних культур: плодовых деревьев; ягодных кустарников; винограда; иных многолетних культур. Строить дом нельзя!

⏺Теперь про участки СНТ
Участок в границах СНТ — это про территорию товарищества с чёткими границами, внутри которой расположены садовые участки и общая инфраструктура: дороги, электричество, иногда детские площадки, правление и т.д.

СНТ — это юридическое лицо со своим уставом, председателем, взносами и общим имуществом (дороги, электричество и т.д.).

⏺Главный нюанс: участок с ВРИ «Ведение садоводства» может находиться как в составе СНТ, так и отдельно, сам по себе. Если он в СНТ, вы автоматом попадаете под правила товарищества и должны платить взносы, даже если не член СНТ.
Если отдельно, вы сами по себе.

⏺И важное: с 2019 года понятия «дача» в законе больше нет. Всё, что раньше было дачами, теперь официально считается садовыми участками.

❕Хотите выгодно
домохозяйство - пишите 🚀@skad_a1 проконсультирую
А пошаговый план по участию в торгах поможет тебе , 📱здесь гайды для самостоятельной работы

❕Чем отличаются функциональные зоны от территориальных зон?

Друзья,часто встречается вопрос как проводить анализ участка особенно по зонам какие они есть.

Итак:

✔️ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ ЗОНЫ
Они показывают стратегию развития территории:
⏺где будет жильё
⏺где промышленность
⏺где дороги
⏺где парки и т.д.

💡Ключевое: это план на будущее!
Он даёт нам понять, стоит ли нам покупать участок с домом или нет.

Например:
Сейчас стоят индивидуальные жилые дома ➖но по генплану будет «федеральная трасса»➡️значит, когда-нибудь эти дома пойдут под снос!

✔️ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ЗОНЫ
Это зоны из Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Они определяют реальные правила использования участка:
⏺что можно строить
⏺этажность
⏺отступы
⏺виды разрешённого использования (ВРИ)

💡Ключевое: это действующий регламент. Именно по ним принимают решения:
⏺выдача разрешений
⏺согласования
⏺отказы

Например:
Зона Ж-1 💋можно ИЖС
Зона ОД 💋уже не построишь дом

🀄️В ЧЁМ СУТЬ РАЗНИЦЫ (ПРОСТЫМ ЯЗЫКОМ)
Функциональная зона = «что здесь планируют».
Территориальная зона = «что здесь можно делать сейчас».

⏺ГДЕ ЧАЩЕ ВСЕГО ОШИБАЮТСЯ
Смотрят генплан → думают «всё, можно строить».

⛔️Нет, сначала смотри ПЗЗ!
Участок в жилой функциональной зоне, но территориальная — сельхоз 👉строить нельзя.

Администрация часто сама путает или манипулирует этим. Будьте внимательны!

❕В закрепленном файле наглядно видна разница между этими зонами

📊📊 Как проверить участок, исключив градостроительные риски с помощью ИИ?
Утопия или нет,давайте порассуждаем.

Общался недавно с коллегами и немного удивился как некоторые коллеги с уверенностью отвечают «что там все норм» GPT проверил» В посте речь пойдет о рисках градостроительства, потому что заставить ИИ оценить юридическую сторону вопроса — это финиш.

💡Научить ИИ анализировать хотя бы ГПЗУ и ЕГРН звучит, как мечта.
Я не берусь судить, что многие риэлторы и коллеги подписывают ДКП не проверяя глубоко, что именно покупают, в лучем случае надеясь на НСПД и ГеоПортал, но это все личное дело, возможно для кого то эти риски несущественны.

➡️Проблема ИИ заключается в том, что определить на сколько риски опасны он не может или считает несущественными, а обывательские – фатальными. Зарегламентировать работу инструкциями можно, но они ломаются при появлении новых вводных (это в лучшем случае, а в худшем – инвестор или покупатель получает на руки неверные выводы).

Региональные особенности документов или нормы вписанные в ПЗЗ, которые могут работать, как инструкция «STOP», а если они не вписаны, то вроде и окей, отдельные законы региона, которые накладываются поверх ПЗЗ района и не видны в ГПЗУ, пока не приходит иск от природоохранной прокуратуры, риски специфичных ЗОУИТ по мин. расстояниям, пятно застройки, которое не обязано быть в графической части, например, а вот не обязано или сверху наложен «секретный» пояс ЗСО, как в Пушкино?
Те же СП по ЗСО, которое вроде да, а вроде и нет, а если нет, то какой пояс, а он вообще статичен или градиент? Это прям мой личный опыт,в Химках,когда неожиданно вылез 1 пояс ЗСО ,точнее его предъявил местный комитет имущества, ушло несколько лет на доказательство, что его там нет.
А ведь ИИ не скажет вам прокатит или нет, если встать на учет «по дачке», а в целом нужно ли, чтобы прокатило или это бомба замедленного действия и рванет она в будущем?
А, что если ГПЗУ окей, но ЗУ выдался в обход процедуры торгов в нарушении ЗК?
Все это «тонкий лед» ,на котором можно попрыгать с подачи ИИ и посмотреть что будет.
Я описал лишь некоторые моменты, но их множество. С нюансами, обходными путями, опасными и безопасными последовательностями действий, ведь незнание закона не освобождает от ответственности.

Разговаривал с коллегами,многие обычные люди верят в выписку ЕГРН,да и риэлторы слепо верят в ФГИС ТП (если до него дело доходит),я не призываю его игнорировать ,просто многие берут 2 ресурса на проверку ФГИС и НСПД и все, но есть еще прекрасные ресурсы РГИС, ГПЗУ, ИСОГД.

Со временем накапливаются особенные региональные знания.

📎Поэтому, анализ участков с делегированием на ИИ – это утопия на мой взгляд, потому что суть анализа в опыте, контактах, собранных за годы, актуальная практика, коммуникация, обстановка в локации, публичность, чтобы к тебе «стекалась» информация, включая, но не ограничиваясь официальными данными.


Хотите выгодно
домохозяйство - пишите 🚀@skad_a1 проконсультирую
А пошаговый план по участию в торгах поможет тебе , 📱здесь гайды для самостоятельной работы