Как зарабатывать на sharing-экономике в Турции в 2020?
Почему люди выбирают аренду вместо владения. Зачем покупать авто? Можно его арендовать. Зачем мне своя квартира в Турции? Можно ездить часто заграницу и Airbnb в помощь.
Кто-то арендует, а кто-то зарабатывает на этом.
Инвесторы рассматривают Турцию как идеальное место для рентного дохода. Например, всего за 2 месяца мы моему клиенту составили портфель турецкой недвижимости.
В Стамбуле сдаёт круглый год студенту мед.университета, в Кестеле сдаёт врачу недалеко от госпиталя, в Алании весьма выгодно весь туристический сезон с апреля по ноябрь. В Измире коммерческое помещение, контракт на 2 года. Фиксирует доход в евро. Кстати, видео обзоры как это происходит, я выкладываю в 👉 блоге в Инстаграм
Какие квартиры выгодно будет сдавать в 2020 году?
Этот год поменяет предпочтения людей в сторону: «пожалуйста, держите социальную дистанцию»
Крупные отели вымирают, как динозавры.
Масштабные стройки многоквартирных ЖК на этом же пути что и отели.
Вместо многоэтажных комплексов отдают предпочтение малоэтажным.
А другие обменивают свои пентхаусы в высотках на виллы.
Ещё вчера люди хотели жить и арендовать в резиденциях отельного типа, а уже сегодня собственники выставляют их на продажу в пользу небольших комплексов с малым количеством соседей.
Ещё вчера покупатели зарубежной недвижимости выбирали мегаполисы, а сейчас перебираются из Анталии (население города 1,5 млн человек) в турецкую Аланию (312 тыс.чел).
Есть еще один важный тренд, который однозначно играет в пользу развития зарубежного направления в недвижимости, — удаленка.
Сейчас во всем мире происходит глобальное тестирование систем дистанционного образования и работы (видеоконференции, электронный документооборот, электронные подписи).
Десятки миллионов человек стали учиться и работать удаленно.
А ведь работа и учеба были главным препятствием для переезда из своего города на берег моря. Сейчас эти границы стираются. Свободных людей становится больше. А значит, и потенциальных клиентов у арендодателей.
Поэтому рентная недвижимость в малых курортных городах Турции всегда будет востребована.
@zarubejkaa
Почему люди выбирают аренду вместо владения. Зачем покупать авто? Можно его арендовать. Зачем мне своя квартира в Турции? Можно ездить часто заграницу и Airbnb в помощь.
Кто-то арендует, а кто-то зарабатывает на этом.
Инвесторы рассматривают Турцию как идеальное место для рентного дохода. Например, всего за 2 месяца мы моему клиенту составили портфель турецкой недвижимости.
В Стамбуле сдаёт круглый год студенту мед.университета, в Кестеле сдаёт врачу недалеко от госпиталя, в Алании весьма выгодно весь туристический сезон с апреля по ноябрь. В Измире коммерческое помещение, контракт на 2 года. Фиксирует доход в евро. Кстати, видео обзоры как это происходит, я выкладываю в 👉 блоге в Инстаграм
Какие квартиры выгодно будет сдавать в 2020 году?
Этот год поменяет предпочтения людей в сторону: «пожалуйста, держите социальную дистанцию»
Крупные отели вымирают, как динозавры.
Масштабные стройки многоквартирных ЖК на этом же пути что и отели.
Вместо многоэтажных комплексов отдают предпочтение малоэтажным.
А другие обменивают свои пентхаусы в высотках на виллы.
Ещё вчера люди хотели жить и арендовать в резиденциях отельного типа, а уже сегодня собственники выставляют их на продажу в пользу небольших комплексов с малым количеством соседей.
Ещё вчера покупатели зарубежной недвижимости выбирали мегаполисы, а сейчас перебираются из Анталии (население города 1,5 млн человек) в турецкую Аланию (312 тыс.чел).
Есть еще один важный тренд, который однозначно играет в пользу развития зарубежного направления в недвижимости, — удаленка.
Сейчас во всем мире происходит глобальное тестирование систем дистанционного образования и работы (видеоконференции, электронный документооборот, электронные подписи).
Десятки миллионов человек стали учиться и работать удаленно.
А ведь работа и учеба были главным препятствием для переезда из своего города на берег моря. Сейчас эти границы стираются. Свободных людей становится больше. А значит, и потенциальных клиентов у арендодателей.
Поэтому рентная недвижимость в малых курортных городах Турции всегда будет востребована.
@zarubejkaa
Лазейки в законе о получении гражданства в Турции 2020
Турция продешевилась.
2018 году было принято постановление о новых условиях получения гражданства для иностранцев.
Самым доступным условием стало получение паспорта Турции через покупку недвижимости.
Иностранец покупая любую недвижимость, оценённую кадастром в общую сумму от $250.000, попадает по программе ускоренного гражданства. Условие лишь одно — не продавать в течение 3 лет. Три года прошло, продавай и делай, что хочешь. А турецкий паспорт у тебя в кармане.
Дёшево.
В Греции вы получите за такие же деньги лишь 5-летний ВНЖ.
В той же Испании нужно инвестировать не менее 500 000 евро в недвигу и ждать 10 лет.
Для чего развивающие страны продают паспорта? Для вливания в экономику страны и развития инвестиционного климата.
Но, по факту, с недвижимостью это получается не в полной мере.
Лазейки в турецком законе позволяют получать паспорт просто так.
Вероятнее всего, эти условия в 2020 будут пересмотрены по причине того, что :
1. Происходили фиктивные продажи. Продажа была только по документам, фактически дом оставался у собственника. Через три года по расписке документы на дом возвращается собственнику.
2. Слишком маленький порог входа. Большое количество объектов попадает под данную сумму.
3. Целый сектор экономики Турции, который не может обосновать наличные средства и не хотят светить деньги. Они покупали недвижимость иностранцам (которые хотели получить турецкие паспорта). Купленная недвижимость по договору дарения через три года переходит обратно в пользу турецких граждан. При этом налог на дарения 30% ложился на иностранца. Итого, покупка паспорта обошлась суммой налога на дарение в 25 тыс дол в год.
Браво👏
Для того, чтобы ликвидировать мошеннические схемы, логичнее и скорее всего, власти Турции:
1. Увеличат порог входа до 500.000 долларов
2. Добавят условие по фактическому проживанию иностранца и запрет на проживание бывшего собственника и его родственников
3. Добавят обоснование возникновения денежных средств для иностранцев.
4. Увеличат срок запрета продажи недвижимости до 5 лет
За 2019 получили паспорт Турции получили 6085 иностранцев.
Интерес иностранцев к гражданству и к недвижимости Турции сохраняется и сейчас.
✔️Какие ещё способы получить гражданство Турции выгодно и без рисков, в следующих постах.
@zarubejkaa
Турция продешевилась.
2018 году было принято постановление о новых условиях получения гражданства для иностранцев.
Самым доступным условием стало получение паспорта Турции через покупку недвижимости.
Иностранец покупая любую недвижимость, оценённую кадастром в общую сумму от $250.000, попадает по программе ускоренного гражданства. Условие лишь одно — не продавать в течение 3 лет. Три года прошло, продавай и делай, что хочешь. А турецкий паспорт у тебя в кармане.
Дёшево.
В Греции вы получите за такие же деньги лишь 5-летний ВНЖ.
В той же Испании нужно инвестировать не менее 500 000 евро в недвигу и ждать 10 лет.
Для чего развивающие страны продают паспорта? Для вливания в экономику страны и развития инвестиционного климата.
Но, по факту, с недвижимостью это получается не в полной мере.
Лазейки в турецком законе позволяют получать паспорт просто так.
Вероятнее всего, эти условия в 2020 будут пересмотрены по причине того, что :
1. Происходили фиктивные продажи. Продажа была только по документам, фактически дом оставался у собственника. Через три года по расписке документы на дом возвращается собственнику.
2. Слишком маленький порог входа. Большое количество объектов попадает под данную сумму.
3. Целый сектор экономики Турции, который не может обосновать наличные средства и не хотят светить деньги. Они покупали недвижимость иностранцам (которые хотели получить турецкие паспорта). Купленная недвижимость по договору дарения через три года переходит обратно в пользу турецких граждан. При этом налог на дарения 30% ложился на иностранца. Итого, покупка паспорта обошлась суммой налога на дарение в 25 тыс дол в год.
Браво👏
Для того, чтобы ликвидировать мошеннические схемы, логичнее и скорее всего, власти Турции:
1. Увеличат порог входа до 500.000 долларов
2. Добавят условие по фактическому проживанию иностранца и запрет на проживание бывшего собственника и его родственников
3. Добавят обоснование возникновения денежных средств для иностранцев.
4. Увеличат срок запрета продажи недвижимости до 5 лет
За 2019 получили паспорт Турции получили 6085 иностранцев.
Интерес иностранцев к гражданству и к недвижимости Турции сохраняется и сейчас.
✔️Какие ещё способы получить гражданство Турции выгодно и без рисков, в следующих постах.
@zarubejkaa
Какая недвижимость приносит прибыль даже в кризис?
Кризис всегда открывает возможности, главное их увидеть и вовремя воспользоваться. Мне часто поступают запросы о том, в какую недвижимость сейчас можно вложить, помимо квартир и получить ГРАЖДАНСТВО Турции?
Во время кризиса жилая недвижимость пострадала и в продажах, и в аренде, и в стройке. Поэтому инвесторы вложившие ТОЛЬКО в жилую недвижку, оказались в краткосрочном минусе в период карантина.
Выгодный бонус тому, кто вкладывает сейчас — цены на жилье ниже, а спрос постепенно возвращается к прошлым уровням.
А как насчёт коммерческой недвижимости? Есть те, кто заработал на некоторых её отраслях даже больше, чем до карантина.
Аутсайдеры в коммерции:
1. Торговые центры потеряли 70-90% дохода. Быстрое восстановление для них не прогнозируется, люди подсели "на иглу" онлайн покупок. Поэтому купить торговую площадь в ТЦ не самая лучшая идея. Налог выше, и день простоя дороже.
2. Офисы в той же ситуации, деловая активность упала, многие перешли на удаленку и закрыли контракты. Для компаний офисы стали лишней дырой в бюджете. На смену им приходят коливинги и коворкингы.
3. Отели простояли мертвым грузом, на рынке появилось много предложений о продаже отелей с существенным дисконтом. Власти отменяют шведские столы и сокращают количество шезлонгов, и разрешают нагрузку не больше 60%. Крупные отели и так сводили концы с концами, а сейчас и вовсе уходят с рынка. Миниотельчик в Турции можно купить от €500к
4. В стрит-ретейле Турции выиграли только те, у которых размещались аптеки, магазины, банки и если это помещения до 70-120 м². Других ждала участь ТЦ.
Коммерция, которая далеко впереди:
1. Складские помещения — новый тренд, который продержится долго. Владельцы складов в Турции активно расширяются, скупают складские помещения и земли для строительства новых. Будущее за онлайн-ретейлом и логистикой, их доля уже выросла на 10-15% по сравнению с 2019 годом.
Купить склад в Турции можно по цене квартиры от $150к до 1 млн$ с действующим арендатором в зависимости от локации.
2. Data-центры — вторая отрасль с высокой ликвидностью. Онлайн-ретейл нуждается в дата-центрах, а предприниматели в один голос повторяют: "Мы делаем ставку на IT-решения, проводим видео-обучения, онлайн-конференции и т.д." Они и есть драйверами этого рынка. Ему прогнозируют рост на 15-20% до конца года. В Турции мало провайдеров и отрасль только набирает обороты. Из-за небольшой конкуренции, сюда много приходит инвестиций из России. Например, крупнейшая турецкая сеть коммерческих дата-центров КРОК, основана нашим земляком.
Кризис ещё раз показал важность диверсификации не только в пределах одной отрасли, но и всей сферы недвижимости.
В следующих постах я расскажу о том, может ли иностранец купить кусок земли в Турции и сдавать ее в аренду.
@zarubejkaa
Кризис всегда открывает возможности, главное их увидеть и вовремя воспользоваться. Мне часто поступают запросы о том, в какую недвижимость сейчас можно вложить, помимо квартир и получить ГРАЖДАНСТВО Турции?
Во время кризиса жилая недвижимость пострадала и в продажах, и в аренде, и в стройке. Поэтому инвесторы вложившие ТОЛЬКО в жилую недвижку, оказались в краткосрочном минусе в период карантина.
Выгодный бонус тому, кто вкладывает сейчас — цены на жилье ниже, а спрос постепенно возвращается к прошлым уровням.
А как насчёт коммерческой недвижимости? Есть те, кто заработал на некоторых её отраслях даже больше, чем до карантина.
Аутсайдеры в коммерции:
1. Торговые центры потеряли 70-90% дохода. Быстрое восстановление для них не прогнозируется, люди подсели "на иглу" онлайн покупок. Поэтому купить торговую площадь в ТЦ не самая лучшая идея. Налог выше, и день простоя дороже.
2. Офисы в той же ситуации, деловая активность упала, многие перешли на удаленку и закрыли контракты. Для компаний офисы стали лишней дырой в бюджете. На смену им приходят коливинги и коворкингы.
3. Отели простояли мертвым грузом, на рынке появилось много предложений о продаже отелей с существенным дисконтом. Власти отменяют шведские столы и сокращают количество шезлонгов, и разрешают нагрузку не больше 60%. Крупные отели и так сводили концы с концами, а сейчас и вовсе уходят с рынка. Миниотельчик в Турции можно купить от €500к
4. В стрит-ретейле Турции выиграли только те, у которых размещались аптеки, магазины, банки и если это помещения до 70-120 м². Других ждала участь ТЦ.
Коммерция, которая далеко впереди:
1. Складские помещения — новый тренд, который продержится долго. Владельцы складов в Турции активно расширяются, скупают складские помещения и земли для строительства новых. Будущее за онлайн-ретейлом и логистикой, их доля уже выросла на 10-15% по сравнению с 2019 годом.
Купить склад в Турции можно по цене квартиры от $150к до 1 млн$ с действующим арендатором в зависимости от локации.
2. Data-центры — вторая отрасль с высокой ликвидностью. Онлайн-ретейл нуждается в дата-центрах, а предприниматели в один голос повторяют: "Мы делаем ставку на IT-решения, проводим видео-обучения, онлайн-конференции и т.д." Они и есть драйверами этого рынка. Ему прогнозируют рост на 15-20% до конца года. В Турции мало провайдеров и отрасль только набирает обороты. Из-за небольшой конкуренции, сюда много приходит инвестиций из России. Например, крупнейшая турецкая сеть коммерческих дата-центров КРОК, основана нашим земляком.
Кризис ещё раз показал важность диверсификации не только в пределах одной отрасли, но и всей сферы недвижимости.
В следующих постах я расскажу о том, может ли иностранец купить кусок земли в Турции и сдавать ее в аренду.
@zarubejkaa
Как заработать на земле в Турции?
Часть 1.
Спрос на землю в курортных районах Турции среди иностранцев всегда был и будет. Причины минимум три: цены на неё постоянно растут, её легко монетизировать, государство всегда идёт на встречу инвесторам.
Иностранец в Турции может купить землю под застройку, землю сельскохозяйственного назначения или землю без определенного статуса. Сегодня разберем первый вариант.
Участки под застройку внесены в реестр Кадастрового управления и включены в план городского зонирования. Делятся на категории коммерческой и жилой застройки.
1. Жилая застройка
В этой категории самый распространенный вариант, это строительство жилого комплекса. Большую роль играет расположение, оно же может повлиять и на этажность. Не во всех пребрежных районах разрешено многоэтажное строительство.
Но самым выгодным вариантом на долгосрок, является покупка земли в пригородных районах. Сейчас в Алании активно скупают участки ближе к аэропорту Газипаша, потому что застройка движется в эту сторону. Точно так же, 10 лет назад инвесторы вкладывали деньги в район Махмутлар и Каргыджак, который тогда преимущественно был в полях и садах. Есть конкретные кейсы покупки земельного участка за 300€ тыс. тогда, и продажи за 1.3€ млн сейчас. Если правильно оценить инвестиционную привлекательность, можно обеспечить 40% годовых.
2. Коммерческая застройка
Конечно же можно построить отель, торговый центр, бизнес центр и т.д. Но это не сработает. Либо вам придется покупать сверх дорогую землю в уже развитых районах, либо в районах на перспективу и ждать своего часа.
Самым выгодным вариантом будет покупка дешёвой земли за пределами города под складские помещения или дата-центры. Об их актуальности я писала постом выше. Эту же землю можно использовать под солнечные батареи. Тренд особенно актуален в Анталийском регионе, где 300 солнечных дней в году. Электричество в Турции очень дорогое, поэтому альтернативные источники энергии субсидируются, предоставляются государственные ипотеки под минимальные проценты. Таким образом, даже иностранец может получить под своё дело здесь дешёвые деньги.
Комбо вариант — дата центр, питаемый от солнечной энергии. Реальный пример показал гигант, компания Turkcell, они построили в Анкаре большой, почти автономный ЦОД. Тенденцию подхватила и компания Ecobuild, которая уже давно на рынке альтернативной энергии. Сейчас это самый распространенный способ удешевить э/э, или даже свести к нулю.
Ждите в следующем посте разбор от меня земель сельскохозяйственной категории! Там тоже есть свои интересные фишки, о которых редко говорят на русскоязычных ресурсах.
@zarubejkaa
Часть 1.
Спрос на землю в курортных районах Турции среди иностранцев всегда был и будет. Причины минимум три: цены на неё постоянно растут, её легко монетизировать, государство всегда идёт на встречу инвесторам.
Иностранец в Турции может купить землю под застройку, землю сельскохозяйственного назначения или землю без определенного статуса. Сегодня разберем первый вариант.
Участки под застройку внесены в реестр Кадастрового управления и включены в план городского зонирования. Делятся на категории коммерческой и жилой застройки.
1. Жилая застройка
В этой категории самый распространенный вариант, это строительство жилого комплекса. Большую роль играет расположение, оно же может повлиять и на этажность. Не во всех пребрежных районах разрешено многоэтажное строительство.
Но самым выгодным вариантом на долгосрок, является покупка земли в пригородных районах. Сейчас в Алании активно скупают участки ближе к аэропорту Газипаша, потому что застройка движется в эту сторону. Точно так же, 10 лет назад инвесторы вкладывали деньги в район Махмутлар и Каргыджак, который тогда преимущественно был в полях и садах. Есть конкретные кейсы покупки земельного участка за 300€ тыс. тогда, и продажи за 1.3€ млн сейчас. Если правильно оценить инвестиционную привлекательность, можно обеспечить 40% годовых.
2. Коммерческая застройка
Конечно же можно построить отель, торговый центр, бизнес центр и т.д. Но это не сработает. Либо вам придется покупать сверх дорогую землю в уже развитых районах, либо в районах на перспективу и ждать своего часа.
Самым выгодным вариантом будет покупка дешёвой земли за пределами города под складские помещения или дата-центры. Об их актуальности я писала постом выше. Эту же землю можно использовать под солнечные батареи. Тренд особенно актуален в Анталийском регионе, где 300 солнечных дней в году. Электричество в Турции очень дорогое, поэтому альтернативные источники энергии субсидируются, предоставляются государственные ипотеки под минимальные проценты. Таким образом, даже иностранец может получить под своё дело здесь дешёвые деньги.
Комбо вариант — дата центр, питаемый от солнечной энергии. Реальный пример показал гигант, компания Turkcell, они построили в Анкаре большой, почти автономный ЦОД. Тенденцию подхватила и компания Ecobuild, которая уже давно на рынке альтернативной энергии. Сейчас это самый распространенный способ удешевить э/э, или даже свести к нулю.
Ждите в следующем посте разбор от меня земель сельскохозяйственной категории! Там тоже есть свои интересные фишки, о которых редко говорят на русскоязычных ресурсах.
@zarubejkaa
Как заработать на земле в Турции?
Часть 2.
О том, что делать с землями под застройку, мы разобрались в первой части. А сегодня поговорим, как иностранцу заработать на сельскохозяйственных землях и какие в этом секторе есть приятные фишки от государства!
Южная Турция имеет идеальный климат для выращивания фруктов. В Алании, где я живу, круглый год собирают цитрусовые, бананы, авокадо, персики, киви и т.д. Прямо возле моего офиса растет гранат, подписчики в Инстаграме уже стали его фанатами.
Иностранец может купить с/х землю, но пройдя много бюрократических кругов.
Есть 2 схемы попроще:
1. Можно организовать компанию и взять партнёром турка. Будет достаточно дать ему 1% от доли. Но тогда земля принадлежит не вам, а компании.
2. Купить недвижимость на кадастровую сумму $250 тыс., получить турецкое гражданство и иметь возможность покупать на себя какую угодно землю.
Окей, землю взяли, что дальше?
Берём в пример выращивание бананов. Десять соток вмещает 150 банановых деревьев. Одно дерево за сезон из 9 месяцев даёт 40 кг бананов. Получается 60 тонн в год из одного гектара. Особо сложного оборудования для выращивания и сбора не требуется. Плюс Турция предоставляет очень выгодные кредиты под с/х даже иностранцам. Остаётся найти сбыт.
Есть и другой вариант. В Турции нельзя сдавать в аренду землю под застройку, потому что владельцу жилплощади принадлежат и земельные паи под этим домом. А вот сдавать свой сад с бананами — можно. То есть вы упаковываете бизнес, просчитываете вероятную прибыль и сдаете как готовую модель.
❗️Приятный бонус с/х земли в том, что на 5-20% этого участка вы можете построить дом без каких-либо разрешений. Процент зависит от расположения, поэтому его нужно уточнять у мэрии. Важно, чтобы здание было жилым и не превышало разрешённой площади, а то заставят менять статус.
А что, если я захочу поменять статус и построить на этой земле ЖК из 5 домов?
Тогда вам по закону придется отдать 40% от этой земли государству. Если не хотите отдавать именно из своего участка, можно купить те же 40% в любом другом месте. Это сделали, чтобы избежать монополии и не было много земли в одних руках. Так в любом случае большая часть будет принадлежать государству.
Теперь вы знаете о турецких землях даже больше, чем некоторые турки 😉 Государство готово идти на встречу, климат идеальный, спрос есть. Осталось включить сообразительность и действовать. Земля, это ограниченный актив, который не терпит ожидания!
@zarubejkaa
Часть 2.
О том, что делать с землями под застройку, мы разобрались в первой части. А сегодня поговорим, как иностранцу заработать на сельскохозяйственных землях и какие в этом секторе есть приятные фишки от государства!
Южная Турция имеет идеальный климат для выращивания фруктов. В Алании, где я живу, круглый год собирают цитрусовые, бананы, авокадо, персики, киви и т.д. Прямо возле моего офиса растет гранат, подписчики в Инстаграме уже стали его фанатами.
Иностранец может купить с/х землю, но пройдя много бюрократических кругов.
Есть 2 схемы попроще:
1. Можно организовать компанию и взять партнёром турка. Будет достаточно дать ему 1% от доли. Но тогда земля принадлежит не вам, а компании.
2. Купить недвижимость на кадастровую сумму $250 тыс., получить турецкое гражданство и иметь возможность покупать на себя какую угодно землю.
Окей, землю взяли, что дальше?
Берём в пример выращивание бананов. Десять соток вмещает 150 банановых деревьев. Одно дерево за сезон из 9 месяцев даёт 40 кг бананов. Получается 60 тонн в год из одного гектара. Особо сложного оборудования для выращивания и сбора не требуется. Плюс Турция предоставляет очень выгодные кредиты под с/х даже иностранцам. Остаётся найти сбыт.
Есть и другой вариант. В Турции нельзя сдавать в аренду землю под застройку, потому что владельцу жилплощади принадлежат и земельные паи под этим домом. А вот сдавать свой сад с бананами — можно. То есть вы упаковываете бизнес, просчитываете вероятную прибыль и сдаете как готовую модель.
❗️Приятный бонус с/х земли в том, что на 5-20% этого участка вы можете построить дом без каких-либо разрешений. Процент зависит от расположения, поэтому его нужно уточнять у мэрии. Важно, чтобы здание было жилым и не превышало разрешённой площади, а то заставят менять статус.
А что, если я захочу поменять статус и построить на этой земле ЖК из 5 домов?
Тогда вам по закону придется отдать 40% от этой земли государству. Если не хотите отдавать именно из своего участка, можно купить те же 40% в любом другом месте. Это сделали, чтобы избежать монополии и не было много земли в одних руках. Так в любом случае большая часть будет принадлежать государству.
Теперь вы знаете о турецких землях даже больше, чем некоторые турки 😉 Государство готово идти на встречу, климат идеальный, спрос есть. Осталось включить сообразительность и действовать. Земля, это ограниченный актив, который не терпит ожидания!
@zarubejkaa
«Моя квартира в Турции растёт в цене каждый год»
Утверждение, что в недвижимость Турции нужно вкладывать немедленно, в этом году снова подкрепилось цифрами и фактами авторитетного рейтингового агентства.
В этой статье я разберу почему Турция по всем параметрам как всегда в топе!
~ Читать 2 минуты
👉 https://telegra.ph/Turciya-06-08
Утверждение, что в недвижимость Турции нужно вкладывать немедленно, в этом году снова подкрепилось цифрами и фактами авторитетного рейтингового агентства.
В этой статье я разберу почему Турция по всем параметрам как всегда в топе!
~ Читать 2 минуты
👉 https://telegra.ph/Turciya-06-08
Telegraph
Турция продолжает находится в ТОПах
На днях увидела рейтинг от авторитетной компании Remote Ventures, которая занимается недвижимостью по всему миру. Они показали 25 стран, наиболее подходящих для жизни и инвестиций. Турция традиционно попала в ТОП15 лидеров! По 4 важным критериям Турция находится…
Хотите ипотеку в Турции? Так себе идея.
Как только речь моих клиентов заходит о жилье в кредит, я стараюсь предложить варианты квартир подоступнее, чтобы не вводить их в кабалу. Потому что за деньги, которые высосут из вас кредиторы, вы сможете купить ещё 2 таких же квартиры.
Почему?
1. Ставки космические. Если в России срок в некоторых банках до 30 лет под 5,9-6,5%, то до пандемии в Турции 10-12% в лирах и от 7%-10% доллар/евро.
Правда, в России если брать максимальный срок 30 лет, то переплата получится 177%, а в Турции 155%. Но всё равно это много, вы отдаете буквально полторы квартиры сверху!
2. Курс рубля и лиры сильно кидает в последнее время. Если в начале года ежемесячный платеж по ипотеке 600€ стоил 40 тыс. руб, то весной доходило до 52 тыс. То есть за пару месяцев обязательства по кредиту выросли ещё на 25%🤦♀
3. Такой процент не окупится при сдаче квартиры в аренду. Прибыль от гарантированной аренды через компанию, составит 7-9%. Даже не половина от ипотеки.
Делаем вывод, что ипотека на недвижимость в Турции выгодна только жителям стран с твердой валютой, или если вы получаете доход в долларах/евро. В остальном лучше купить доступное жилье или вариант классом ниже, чем 10 лет ловить стресс от любого движения курса гривны, рубля или тенге.
Единственная хорошая альтернатива в недвижке, это безпроцентная рассрочка от застройщика. Стандартная схема: первый взнос 30% + равными частями на 24 месяца. Но не забываем за 2 года курс также мотает. Поэтому, при возможности, я стараюсь уменьшать сроки рассрочек и увеличивать первоначальный взнос.
Ипотека не враг, если она на выгодных условиях. Есть программы "дешёвых денег". Я уже писала, что под сельское хозяйство, альтернативные источники э/э, и другие субсидированные сферы, можно получить кредит от государства 0.7-2% годовых.
Деньги должны работать, а недвижимость должна быть активом, который приносит удовольствие и прибыль. В следующем посте поговорим о том, как заработать на аренде в Турции!
Кстати, это один из лучших моих объектов. Застройщик даёт рассрочку на 2 года, а сейчас можно спокойно получить скидку до 30%👇
Как только речь моих клиентов заходит о жилье в кредит, я стараюсь предложить варианты квартир подоступнее, чтобы не вводить их в кабалу. Потому что за деньги, которые высосут из вас кредиторы, вы сможете купить ещё 2 таких же квартиры.
Почему?
1. Ставки космические. Если в России срок в некоторых банках до 30 лет под 5,9-6,5%, то до пандемии в Турции 10-12% в лирах и от 7%-10% доллар/евро.
Правда, в России если брать максимальный срок 30 лет, то переплата получится 177%, а в Турции 155%. Но всё равно это много, вы отдаете буквально полторы квартиры сверху!
2. Курс рубля и лиры сильно кидает в последнее время. Если в начале года ежемесячный платеж по ипотеке 600€ стоил 40 тыс. руб, то весной доходило до 52 тыс. То есть за пару месяцев обязательства по кредиту выросли ещё на 25%🤦♀
3. Такой процент не окупится при сдаче квартиры в аренду. Прибыль от гарантированной аренды через компанию, составит 7-9%. Даже не половина от ипотеки.
Делаем вывод, что ипотека на недвижимость в Турции выгодна только жителям стран с твердой валютой, или если вы получаете доход в долларах/евро. В остальном лучше купить доступное жилье или вариант классом ниже, чем 10 лет ловить стресс от любого движения курса гривны, рубля или тенге.
Единственная хорошая альтернатива в недвижке, это безпроцентная рассрочка от застройщика. Стандартная схема: первый взнос 30% + равными частями на 24 месяца. Но не забываем за 2 года курс также мотает. Поэтому, при возможности, я стараюсь уменьшать сроки рассрочек и увеличивать первоначальный взнос.
Ипотека не враг, если она на выгодных условиях. Есть программы "дешёвых денег". Я уже писала, что под сельское хозяйство, альтернативные источники э/э, и другие субсидированные сферы, можно получить кредит от государства 0.7-2% годовых.
Деньги должны работать, а недвижимость должна быть активом, который приносит удовольствие и прибыль. В следующем посте поговорим о том, как заработать на аренде в Турции!
Кстати, это один из лучших моих объектов. Застройщик даёт рассрочку на 2 года, а сейчас можно спокойно получить скидку до 30%👇
Аренда в Турции: как и сколько можно заработать?
Хорошая квартира не должна простаивать, и ждать повышения цен. Она должна приносить деньги уже сейчас. Аренда в Турции, конечно, не курица с золотыми яйцами, но небольшой стабильный доход обеспечить сможет!
Чтобы иностранцу сдавать недвижку, нужно хотя бы зарегистрироваться как мобильный предприниматель, по-нашему — ИП. Здесь с этим строго, поэтому нужно платить и налоги, и бухгалтеру за отчётность. Бухгалтеру я плачу 250 лир (2500 руб) в месяц, а налог с аренды будет до 15% от дохода.
Можно сдавать самому, но это лишние хлопоты. Лучше обратиться в управляющие компании. Они заключают договор с собственниками квартиры, и занимаются всей рутиной: заселение, выселение, уборка, ремонт, и т.д. За это они берут 10-20% от аренды, или можно договориться о фиксированной плате. Чистая прибыль получится 6-8% в год от стоимости квартиры.
Коммерческий недвиж сдавать ещё проще, часто это готовые решения с гарантированной сдачей. У меня в портфеле есть на продажу большое помещение в новом комплексе с отличной локацией. С ним уже заключили договор аренды на 15 лет под супермаркет (видео внизу). Всё это время арендатор будет платить владельцу 2% от дневной выручки. В Турции распространенная практика не привязываться к фиксу, а брать процент, чтобы стимулировать продажи. Итого, вы покупаете не просто помещение, а готовую бизнес-модель.
Пляжи тоже можно покупать и сдавать, в Алании они разлетаются быстро, и по хорошим ценам. Например, на продаже есть также пляж в Каргыджаке. За ним уже есть арендатор, и он приносит по 52 000€ в год. Тоже готовая модель!
Если вам интересно, можете подписаться на мой Инстаграм, там я часто показываю свои объекты. Все они ликвидны, и готовы к сдаче хоть завтра: instagram.com/oksana_dar
Хорошая квартира не должна простаивать, и ждать повышения цен. Она должна приносить деньги уже сейчас. Аренда в Турции, конечно, не курица с золотыми яйцами, но небольшой стабильный доход обеспечить сможет!
Чтобы иностранцу сдавать недвижку, нужно хотя бы зарегистрироваться как мобильный предприниматель, по-нашему — ИП. Здесь с этим строго, поэтому нужно платить и налоги, и бухгалтеру за отчётность. Бухгалтеру я плачу 250 лир (2500 руб) в месяц, а налог с аренды будет до 15% от дохода.
Можно сдавать самому, но это лишние хлопоты. Лучше обратиться в управляющие компании. Они заключают договор с собственниками квартиры, и занимаются всей рутиной: заселение, выселение, уборка, ремонт, и т.д. За это они берут 10-20% от аренды, или можно договориться о фиксированной плате. Чистая прибыль получится 6-8% в год от стоимости квартиры.
Коммерческий недвиж сдавать ещё проще, часто это готовые решения с гарантированной сдачей. У меня в портфеле есть на продажу большое помещение в новом комплексе с отличной локацией. С ним уже заключили договор аренды на 15 лет под супермаркет (видео внизу). Всё это время арендатор будет платить владельцу 2% от дневной выручки. В Турции распространенная практика не привязываться к фиксу, а брать процент, чтобы стимулировать продажи. Итого, вы покупаете не просто помещение, а готовую бизнес-модель.
Пляжи тоже можно покупать и сдавать, в Алании они разлетаются быстро, и по хорошим ценам. Например, на продаже есть также пляж в Каргыджаке. За ним уже есть арендатор, и он приносит по 52 000€ в год. Тоже готовая модель!
Если вам интересно, можете подписаться на мой Инстаграм, там я часто показываю свои объекты. Все они ликвидны, и готовы к сдаче хоть завтра: instagram.com/oksana_dar
Как купить квартиру в Турции напрямую от застройщика со скидкой до 30%?
Звучит вкусно, и сразу напрашивается вопрос "А почему бы мне застройщик скидывал треть от цены?". Сначала расскажу о скрытой кухне турецкой недвижимости, а потом как мне, и моей команде удалось убрать посредников всех уровней, и убедить застройщиков снизить маржу.
🤔 И так. Турецкая недвижимость не такая дорогая, как это показано в прайс-листах. Стройка здесь дешёвая, климат позволяет возводить дома быстро, без утепления и отопления. В реальности тут имеет наибольшую ценность земля и её расположение. В Турции выгодно строить и заниматься продажами, потому что наценка на объект доходит до 100%! Для сравнения, в РФ около 30-40%.
На цену влияет не только маржа застройщиков, а и комиссия риэлторов. В начале 2000-х начался бум на недвижку возле моря, и Турция подхватила этот хайп. Тогда появились огромные агентства. Они открывали большие офисы, нанимали много сотрудников, оплачивали клиентам перелет и гостиницу, держали автопарк для трансферов и т.д. Только в реальности это было включено в стоимость квартиры клиента.
Это осталось в прошлом.
Я основатель сервиса DarnDar. Больше года мы с командой ломали голову как упростить работу с клиентом, и убрать все пережитки прошлого, о которых я написала выше. И нам удалось✌️
Как устроен DarnDar?
Мы заключаем эксклюзивные договора со скидками у самых рейтинговых застройщиков. При этом мы урезаем агентские комиссионные, ведь нам не нужны офисы и куча сотрудников. Именно поэтому нам удается сэкономить клиенту до -30%! Теперь подробнее о преимуществах DarnDar:
📍 На сайте сервиса можно увидеть наличие объектов, их местоположение и планировку дома.
📍 Теперь не обязательно прилетать в Турцию, чтобы иметь представление о квартире. Достаточно зайти на сайт, и посетить 3D-тур.
📍 На сервисе собраны все ТОП застройщики Турции, которые пользуются популярностью у самих турков.
📍 Вы можете быть уверены, что цена на нашем сервисе самая низкая на рынке, потому что мы работаем непосредственно с застройщиком.
📍 Вам никто не навязывает покупку, вы сами принимаете решение, а сервис только даёт всю информацию об объекте.
📍 Такие обязательства, как показ объекта или помощь в оформлении документов, берут на себя агенты DarnDar.
Цель DarnDar — принести на рынок новые правила. Точно так же, как мобильный банкинг сделал ненужными банковские отделения, наш сервис уберет нечистоплотных застройщиков, и бесконечные агентские сети!
Кстати, заставка моего канала с самого начала была логотипом DarnDar✌️😊
Звучит вкусно, и сразу напрашивается вопрос "А почему бы мне застройщик скидывал треть от цены?". Сначала расскажу о скрытой кухне турецкой недвижимости, а потом как мне, и моей команде удалось убрать посредников всех уровней, и убедить застройщиков снизить маржу.
🤔 И так. Турецкая недвижимость не такая дорогая, как это показано в прайс-листах. Стройка здесь дешёвая, климат позволяет возводить дома быстро, без утепления и отопления. В реальности тут имеет наибольшую ценность земля и её расположение. В Турции выгодно строить и заниматься продажами, потому что наценка на объект доходит до 100%! Для сравнения, в РФ около 30-40%.
На цену влияет не только маржа застройщиков, а и комиссия риэлторов. В начале 2000-х начался бум на недвижку возле моря, и Турция подхватила этот хайп. Тогда появились огромные агентства. Они открывали большие офисы, нанимали много сотрудников, оплачивали клиентам перелет и гостиницу, держали автопарк для трансферов и т.д. Только в реальности это было включено в стоимость квартиры клиента.
Это осталось в прошлом.
Я основатель сервиса DarnDar. Больше года мы с командой ломали голову как упростить работу с клиентом, и убрать все пережитки прошлого, о которых я написала выше. И нам удалось✌️
Как устроен DarnDar?
Мы заключаем эксклюзивные договора со скидками у самых рейтинговых застройщиков. При этом мы урезаем агентские комиссионные, ведь нам не нужны офисы и куча сотрудников. Именно поэтому нам удается сэкономить клиенту до -30%! Теперь подробнее о преимуществах DarnDar:
📍 На сайте сервиса можно увидеть наличие объектов, их местоположение и планировку дома.
📍 Теперь не обязательно прилетать в Турцию, чтобы иметь представление о квартире. Достаточно зайти на сайт, и посетить 3D-тур.
📍 На сервисе собраны все ТОП застройщики Турции, которые пользуются популярностью у самих турков.
📍 Вы можете быть уверены, что цена на нашем сервисе самая низкая на рынке, потому что мы работаем непосредственно с застройщиком.
📍 Вам никто не навязывает покупку, вы сами принимаете решение, а сервис только даёт всю информацию об объекте.
📍 Такие обязательства, как показ объекта или помощь в оформлении документов, берут на себя агенты DarnDar.
Цель DarnDar — принести на рынок новые правила. Точно так же, как мобильный банкинг сделал ненужными банковские отделения, наш сервис уберет нечистоплотных застройщиков, и бесконечные агентские сети!
Кстати, заставка моего канала с самого начала была логотипом DarnDar✌️😊
Мировое господство Турции в 2023 году!
WHAT?? 🧐
Привет! После долгой паузы вернулась в телеграм, и не просто так. Риелторы готовы сочинять любые небылицы, лишь бы продать объект. Решила написать о самой хайповой истории, которую сильно преувеличивают, чтобы заработать побольше.
Предыстория. В 1923 году Османская империя перестала существовать. Тогда между Турцией и рядом европейских стран был подписан 100-летний Лозаннский мирный договор, он обозначил современные границы. Важная часть договора: многие Эгейские острова отошли Греции, большие части территорий ушли Ираку и Сирии, утратился контроль Турции над рядом колоний.
Многие риелторы этим спекулируют и говорят, что в 2023 году будет отменён мистический "столетний мораторий на добычу нефти и полезных ископаемых". После этого Турция выстрелит как ОАЭ, цены на недвижку взлетят, поэтому давайте быстрее покупайте пока горячо!🥴
Никакого моратория нет.
Истечение договора значит, что Турция может законно претендовать на Эгейские острова, территории Ирака и Сирии. Это открывает для Турции большую акваторию и возможность добывать там нефть.
Но отдадут ли суверенные государства просто так свои территории на основании договора, подписанного 100 лет назад?😅 Эрдоган укрепляет военную мощь и позиции на мировой арене в ожидании этого дня. Но и не исключает пересмотрения пунктов договора, и компромисса с Грецией.
Сам Эрдоган не уверен в этой затее, почему так уверены риелторы, а тем более, уже прогнозируют небывалый рост экономики?) Президент точно не ставит всё на карту, и уже предоставил план уменьшения зависимости Турции от нефти и газа к 2023 году.
Громкие заявления на 3 года вперёд делать рано, со мною согласится Николас Таллеб 🦢😁
А вот реальные причины, по которым стоит сегодня купить недвижимость в Турции, читайте в следующих постах!
WHAT?? 🧐
Привет! После долгой паузы вернулась в телеграм, и не просто так. Риелторы готовы сочинять любые небылицы, лишь бы продать объект. Решила написать о самой хайповой истории, которую сильно преувеличивают, чтобы заработать побольше.
Предыстория. В 1923 году Османская империя перестала существовать. Тогда между Турцией и рядом европейских стран был подписан 100-летний Лозаннский мирный договор, он обозначил современные границы. Важная часть договора: многие Эгейские острова отошли Греции, большие части территорий ушли Ираку и Сирии, утратился контроль Турции над рядом колоний.
Многие риелторы этим спекулируют и говорят, что в 2023 году будет отменён мистический "столетний мораторий на добычу нефти и полезных ископаемых". После этого Турция выстрелит как ОАЭ, цены на недвижку взлетят, поэтому давайте быстрее покупайте пока горячо!🥴
Никакого моратория нет.
Истечение договора значит, что Турция может законно претендовать на Эгейские острова, территории Ирака и Сирии. Это открывает для Турции большую акваторию и возможность добывать там нефть.
Но отдадут ли суверенные государства просто так свои территории на основании договора, подписанного 100 лет назад?😅 Эрдоган укрепляет военную мощь и позиции на мировой арене в ожидании этого дня. Но и не исключает пересмотрения пунктов договора, и компромисса с Грецией.
Сам Эрдоган не уверен в этой затее, почему так уверены риелторы, а тем более, уже прогнозируют небывалый рост экономики?) Президент точно не ставит всё на карту, и уже предоставил план уменьшения зависимости Турции от нефти и газа к 2023 году.
Громкие заявления на 3 года вперёд делать рано, со мною согласится Николас Таллеб 🦢😁
А вот реальные причины, по которым стоит сегодня купить недвижимость в Турции, читайте в следующих постах!
Думали, легко получить паспорт Турции за 250$ тыс? Но всё не так просто как пишут блогеры🙃
В сентябре ко мне обратился предприниматель из Татарстана, который хотел получить гражданство Турции. Обычная схема, когда покупаешь недвижку на 250$ тыс кадастровой стоимости, и дело в шляпе. Для этого я нашла отличный пентхаус за 299К€ и даже сторговалась до 250К€. Но вот бухгалтер застройщика дала кадастровую оценку 80$ тыс. То есть кадастр был ниже от договорной цены даже не в 2, а в целых ТРИ РАЗА!!!🤯
Застройщики намеренно занижают кадастровую стоимость, чтобы платить меньший налог, а ставка у них аж 37%! Огромные деньги, поэтому на первичном рынке это нормальная практика.
У меня было 2 пути: предложить клиенту убийственный вариант с покупкой 4-5 квартир, чтоб догнать кадастр до 250К. Но тогда человек переплачивает 285(!!!!!) тысяч евро🤯 Или второй вариант, это искать решения подешевле в другом месте.
Я нашла несколько земельных участков, магазинов и виллу. Вилла была самым интересным вариантом, но её строительство заканчивается через год, а гражданство надо сейчас. Лезть во вторичку тоже не вариант, потом старую виллу никому не продашь.
Решение оказалось на вторичке коммерции. Я нашла магазин в центре Алании за 170€ тыс. Магазину 8 лет, на него уже не распространяется заоблачный налог, поэтому собственник может натянуть любую кадастровую стоимость. У магазина уже есть постоянный арендатор, он находится в месте с хорошим трафиком, и он уже пойдёт на окупаемость!
То есть договорная стоимость 170€ тыс, а кадастровую стоимость вытащили на 250€ тыс! Снизу скрин, где я уже обратилась к клиенту с готовым решением🔥
Вывод с этого такой: когда хотите получить гражданство Турции, не ограничивайтесь только жилым фондом. Выгоднее всего взять земельные участки и сдавать их в аренду, или коммерческое помещение на вторичке. Оба варианта будут ещё и сверху приносить прибыль и самоокупаться!
Клиент в итоге купил для себя и семьи пентхаус, и сейчас как раз оформляет документы на магазин. Happy end😁
В сентябре ко мне обратился предприниматель из Татарстана, который хотел получить гражданство Турции. Обычная схема, когда покупаешь недвижку на 250$ тыс кадастровой стоимости, и дело в шляпе. Для этого я нашла отличный пентхаус за 299К€ и даже сторговалась до 250К€. Но вот бухгалтер застройщика дала кадастровую оценку 80$ тыс. То есть кадастр был ниже от договорной цены даже не в 2, а в целых ТРИ РАЗА!!!🤯
Застройщики намеренно занижают кадастровую стоимость, чтобы платить меньший налог, а ставка у них аж 37%! Огромные деньги, поэтому на первичном рынке это нормальная практика.
У меня было 2 пути: предложить клиенту убийственный вариант с покупкой 4-5 квартир, чтоб догнать кадастр до 250К. Но тогда человек переплачивает 285(!!!!!) тысяч евро🤯 Или второй вариант, это искать решения подешевле в другом месте.
Я нашла несколько земельных участков, магазинов и виллу. Вилла была самым интересным вариантом, но её строительство заканчивается через год, а гражданство надо сейчас. Лезть во вторичку тоже не вариант, потом старую виллу никому не продашь.
Решение оказалось на вторичке коммерции. Я нашла магазин в центре Алании за 170€ тыс. Магазину 8 лет, на него уже не распространяется заоблачный налог, поэтому собственник может натянуть любую кадастровую стоимость. У магазина уже есть постоянный арендатор, он находится в месте с хорошим трафиком, и он уже пойдёт на окупаемость!
То есть договорная стоимость 170€ тыс, а кадастровую стоимость вытащили на 250€ тыс! Снизу скрин, где я уже обратилась к клиенту с готовым решением🔥
Вывод с этого такой: когда хотите получить гражданство Турции, не ограничивайтесь только жилым фондом. Выгоднее всего взять земельные участки и сдавать их в аренду, или коммерческое помещение на вторичке. Оба варианта будут ещё и сверху приносить прибыль и самоокупаться!
Клиент в итоге купил для себя и семьи пентхаус, и сейчас как раз оформляет документы на магазин. Happy end😁
Кто хочет поговорить о налогах? Никто? А надо, в Турции с этим серьезно 😬
Продолжаем тему предыдущего поста. Допустим, вы купили коммерческое помещение и хотите сдавать. Если годовой доход со сдачи меньше 49 000 лир (6400$), то налог платить не нужно. Но скорее за таким доходом в Турцию никто не поедет, значит идём дальше.
Возьмём небольшой магазин в центре Алании возле набережной, доход 1000$ в месяц, это примерно 92 000 лир в год. Под постом я прикрепила табличку с расчетом в зависимости от выручки👇 Теперь посчитаем:
Вы зарабатываете 92К лир в год, значит входите в первую группу. Налог делится на 2 части:
1. Фиксированная плата 8700 лир берётся за первые 49К лир.
2. За остальные 43К забирается 27%, а это 11 610 лир.
Выходит, что при доходе 92000 лир в год, вы заплатите 20310 лир. По сути как за 2,5 месяца работы магазина 🙈 Но это ещё демократично😅
Если планируете зарабатывать больше, посчитайте по моему примеру с таблицы!
Расскажу про ещё один интересный налог "стопаж"! О нем редко пишут на русском, поэтому для некоторых оказывается сюрпризом👻
Стопаж платит не арендодатель, а арендатор! НО можно заполнить договор так, что в итоге придётся платить вам, а там аж 20%. Поэтому вникаем, чтоб не сесть в лужу:
1. Если в договоре плата за аренду указана, например, 1000 лир "нетто", то вы получаете свою чистую тысячу. А стопаж платит арендатор.
2. А если указано 1000 лир "брутто", то получаете 800 лир, потому что 20% ушло на стопаж 💁♂️
Вывод: когда говорите сумму аренды, то либо сразу учитывайте стопаж, либо указывайте "нетто"!
Вот и всё, а вы боялись😂 Если есть вопросы, можете написать: @oksana_dar
Продолжаем тему предыдущего поста. Допустим, вы купили коммерческое помещение и хотите сдавать. Если годовой доход со сдачи меньше 49 000 лир (6400$), то налог платить не нужно. Но скорее за таким доходом в Турцию никто не поедет, значит идём дальше.
Возьмём небольшой магазин в центре Алании возле набережной, доход 1000$ в месяц, это примерно 92 000 лир в год. Под постом я прикрепила табличку с расчетом в зависимости от выручки👇 Теперь посчитаем:
Вы зарабатываете 92К лир в год, значит входите в первую группу. Налог делится на 2 части:
1. Фиксированная плата 8700 лир берётся за первые 49К лир.
2. За остальные 43К забирается 27%, а это 11 610 лир.
Выходит, что при доходе 92000 лир в год, вы заплатите 20310 лир. По сути как за 2,5 месяца работы магазина 🙈 Но это ещё демократично😅
Если планируете зарабатывать больше, посчитайте по моему примеру с таблицы!
Расскажу про ещё один интересный налог "стопаж"! О нем редко пишут на русском, поэтому для некоторых оказывается сюрпризом👻
Стопаж платит не арендодатель, а арендатор! НО можно заполнить договор так, что в итоге придётся платить вам, а там аж 20%. Поэтому вникаем, чтоб не сесть в лужу:
1. Если в договоре плата за аренду указана, например, 1000 лир "нетто", то вы получаете свою чистую тысячу. А стопаж платит арендатор.
2. А если указано 1000 лир "брутто", то получаете 800 лир, потому что 20% ушло на стопаж 💁♂️
Вывод: когда говорите сумму аренды, то либо сразу учитывайте стопаж, либо указывайте "нетто"!
Вот и всё, а вы боялись😂 Если есть вопросы, можете написать: @oksana_dar
Открываем глаза на экспертный отчет 🧱
С прошлого года в Турции стало обязательным составлять экспертизу любой недвижки перед покупкой. Фактически она защищает права иностранцев, но что на деле? Бывает эксперт даже не приезжает на объект, а делает какие-то заключения из плана или со слов застройщика.
Рассказываю курьезную ситуацию. Недавно оформляла онлайн сделку с моей клиенткой из Башкирии. Сроки были ограничены, застройщик в ускоренном порядке сделал экспертизу, в итоге получили её на следующий день. Но в документе мы нашли кучу ошибок, снизу посмотрите сами на скринах👇
Оценку делает независимый эксперт, а не сам застройщик. Все оценки типичны и актуальны только 3 месяца, эксперт не заморачивался и просто содрал похожее заключение с другого объекта. Конечно же я потребовала всё передалать.
Эмм... если этот документ так важен, почему они позволяют делать столько ошибок?😮
Потому что нет ничего важнее ТАПУ, только оно может гарантировать вам прозрачность сделки! А самое важное что решает экспертиза, это с какой кадастровой стоимости вы заплатите 4% налога при покупке.
НО на эти пункты в экспертизе обратите внимание и всегда требуйте верного заполнения:
• Задолженность на объекте
• Кадастровая стоимость
• Реальный метраж
• Нынешний владелец
В остальном там рассписываются все детали, вплоть до охраны на входе, размера бассейна, или куда выходят окна.
По итогу:
Требовать, чтобы верно заполняли экспертизу — ДА ✅
Полагаться только на неё в разбирательствах — НЕТ ❌
С прошлого года в Турции стало обязательным составлять экспертизу любой недвижки перед покупкой. Фактически она защищает права иностранцев, но что на деле? Бывает эксперт даже не приезжает на объект, а делает какие-то заключения из плана или со слов застройщика.
Рассказываю курьезную ситуацию. Недавно оформляла онлайн сделку с моей клиенткой из Башкирии. Сроки были ограничены, застройщик в ускоренном порядке сделал экспертизу, в итоге получили её на следующий день. Но в документе мы нашли кучу ошибок, снизу посмотрите сами на скринах👇
Оценку делает независимый эксперт, а не сам застройщик. Все оценки типичны и актуальны только 3 месяца, эксперт не заморачивался и просто содрал похожее заключение с другого объекта. Конечно же я потребовала всё передалать.
Эмм... если этот документ так важен, почему они позволяют делать столько ошибок?😮
Потому что нет ничего важнее ТАПУ, только оно может гарантировать вам прозрачность сделки! А самое важное что решает экспертиза, это с какой кадастровой стоимости вы заплатите 4% налога при покупке.
НО на эти пункты в экспертизе обратите внимание и всегда требуйте верного заполнения:
• Задолженность на объекте
• Кадастровая стоимость
• Реальный метраж
• Нынешний владелец
В остальном там рассписываются все детали, вплоть до охраны на входе, размера бассейна, или куда выходят окна.
По итогу:
Требовать, чтобы верно заполняли экспертизу — ДА ✅
Полагаться только на неё в разбирательствах — НЕТ ❌
🏗 Как войти в бизнес строительства в Турции и получать от 20% годовых в евро?
Окей, иностранец может купить здесь квартиру, перепродать дороже и заработать. Но как насчет масштабов покрупнее?
Все сливки собирают как раз застройщики. Иностранцу влезть в этот бизнес самостоятельно сложно, здесь турки уже подгребли под себя рынок, и сами диктуют условия. Поэтому важно с ними не конкурировать, а сотрудничать!
Самый простой вариант, это нанять строительную компанию как подрядчика. Они вам строят ЖК, и из услуги подряда стоит 15-20% от стоимости комплекса. НО на строительстве можно легко отмыть деньги. Вы никак не проверите реальную смету за материалы, а уж на глаз определить сколько ушло бетона или краски — нереально. Это сказывается на марже, а позже на продажах.
У меня много клиентов, имеющие достаточный капитал для строительства в Турции, вопрос лишь с какой стороны подойти, чтобы и получить прибыль, и подружиться с турками. Это возможно лишь закрыв их основную задачу — продажи. Десятки объектов сдается ежемесячно, вопрос лишь в реализации.
Я уже писала здесь, что мы разрабатываем сервис федерального масштаба DarnDar, который поможет без проблем закрывать сделки на расстоянии и упростит процесс продажи. В этом сервисе будет не только каталог топовых застройщиков Турции, но и возможность самому поучаствовать в строительстве на этапе котлована.
Как? Рассказываю👌
Самым эффективным решением стало на каждое строительство нового ЖК открывать компанию, куда входят равными долями: инвесторы, специалист по продажам и владелец DarnDar, то есть я, и директор строительной компании Toprak. Я уже 2 года являюсь генеральными партнером Toprak, компания имеет безупречную репутацию, и за 35 лет сдали 60 комплексов!
У нас есть всё, чтобы закрывать продажу ещё до сдачи дома, то есть за 18 месяцев:
✅ 1. Конкурентная цена квартир. 90% застройщиков завышают маржу, чтобы окупить посредников и простой объекта. Это обычная практика в Турции. Наша цель – быстрый оборот средств за счет умеренной наценки.
✅ 2. Сервис DarnDar, аналогов которому нет ни в СНГ, ни в Турции. Он увеличивает скорость проведения сделки на 80%.
✅ 3. Системность. Строительство нового дома будет начинаться только после sold out'а в предыдущем объекте.
В следующих постах я расскажу вам как мы подбираем землю, как точно просчитать стоимость строительства, сколько реально стоят квартиры в Турции и много-много интересного, поэтому следите за публикациями😉
Если появились вопросы, я здесь
👉 @oksana_dar
Окей, иностранец может купить здесь квартиру, перепродать дороже и заработать. Но как насчет масштабов покрупнее?
Все сливки собирают как раз застройщики. Иностранцу влезть в этот бизнес самостоятельно сложно, здесь турки уже подгребли под себя рынок, и сами диктуют условия. Поэтому важно с ними не конкурировать, а сотрудничать!
Самый простой вариант, это нанять строительную компанию как подрядчика. Они вам строят ЖК, и из услуги подряда стоит 15-20% от стоимости комплекса. НО на строительстве можно легко отмыть деньги. Вы никак не проверите реальную смету за материалы, а уж на глаз определить сколько ушло бетона или краски — нереально. Это сказывается на марже, а позже на продажах.
У меня много клиентов, имеющие достаточный капитал для строительства в Турции, вопрос лишь с какой стороны подойти, чтобы и получить прибыль, и подружиться с турками. Это возможно лишь закрыв их основную задачу — продажи. Десятки объектов сдается ежемесячно, вопрос лишь в реализации.
Я уже писала здесь, что мы разрабатываем сервис федерального масштаба DarnDar, который поможет без проблем закрывать сделки на расстоянии и упростит процесс продажи. В этом сервисе будет не только каталог топовых застройщиков Турции, но и возможность самому поучаствовать в строительстве на этапе котлована.
Как? Рассказываю👌
Самым эффективным решением стало на каждое строительство нового ЖК открывать компанию, куда входят равными долями: инвесторы, специалист по продажам и владелец DarnDar, то есть я, и директор строительной компании Toprak. Я уже 2 года являюсь генеральными партнером Toprak, компания имеет безупречную репутацию, и за 35 лет сдали 60 комплексов!
У нас есть всё, чтобы закрывать продажу ещё до сдачи дома, то есть за 18 месяцев:
✅ 1. Конкурентная цена квартир. 90% застройщиков завышают маржу, чтобы окупить посредников и простой объекта. Это обычная практика в Турции. Наша цель – быстрый оборот средств за счет умеренной наценки.
✅ 2. Сервис DarnDar, аналогов которому нет ни в СНГ, ни в Турции. Он увеличивает скорость проведения сделки на 80%.
✅ 3. Системность. Строительство нового дома будет начинаться только после sold out'а в предыдущем объекте.
В следующих постах я расскажу вам как мы подбираем землю, как точно просчитать стоимость строительства, сколько реально стоят квартиры в Турции и много-много интересного, поэтому следите за публикациями😉
Если появились вопросы, я здесь
👉 @oksana_dar
🧱 Рассчитываем стоимость строительства ЖК
В посте выше я писала как можно войти на рынок строительства в Турции. Сейчас перейдем к цифрам.
Новый ЖК будет строится в Кестеле, снизу прикрепила координаты земельного участка. В этом районе разрешается строить дома не выше 5 этажей. Коэффициент разрешения на стройку в этом микрорайоне 0.75 + 30% под дополнительные пристройки (разрешенная администрацией). Это максимум, что можно выжать с земли, если больше — не примут в эксплуатацию. Считаем:
▪️Площадь земли по кадастру на 5 этажей: 2232 м²
▪️Площадь жилой застройки:
2232•0,75=1674 м²
▪️Площадь с доп. пристройкой:
1674•1.3=2175 м²
Коэффициенты и разрешения на дополнительные пристройки для каждого района разные.
✅ 2175/5 этажей=435 м² на один этаж
РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО:
Стоимость 1 м² стройки, учитывая все материалы и рабочих +-2500 лир, по текущему курсу это ≈271 евро.
▪️Стоимость строительства:
2175•271=591000 евро (может меняться с курсом лиры)
▪️Стоимость земли: 900 000 евро
▪️Зарплаты: ≈50 000 евро
💰 Всего расходов: 1 541 000 евро
ДОХОД И ПРИБЫЛЬ:
На первых 4 этажах будут только квартиры планировки 1+1 (48.3 м²), это сейчас самый продаваемый вариант. На последнем этаже дуплексы 2+1 (96,6 м²)
▪️435/48.3=9 квартир на этаже
Значит у нас:
▪️ 36 квартир планировки 1+1
▪️ 9 дуплексов планировки 2+1
▪️ Всего 45 квартир в ЖК
▪️Средняя продажная цена 1+1: 50 000€
▪️Средняя продажная цена 2+1: 90 000€
💰 Доход: 2 610 000 евро
💰 Прибыль: 1 069 000 евро
СРОКИ:
▪️4 месяца: подготовка и покупка земельного участка, организация компании, рендеры, разрешение на строительство.
▪️12 месяцев: строительство от котлована до введение в эксплуатацию.
✅ 18 месяцев займет строительство ЖК
В следующем посте я расскажу какие роли на себя берет каждая сторона сделки и сколько конкретно заработает инвестор! А если появились вопросы, я здесь 👉 @oksana_dar
В посте выше я писала как можно войти на рынок строительства в Турции. Сейчас перейдем к цифрам.
Новый ЖК будет строится в Кестеле, снизу прикрепила координаты земельного участка. В этом районе разрешается строить дома не выше 5 этажей. Коэффициент разрешения на стройку в этом микрорайоне 0.75 + 30% под дополнительные пристройки (разрешенная администрацией). Это максимум, что можно выжать с земли, если больше — не примут в эксплуатацию. Считаем:
▪️Площадь земли по кадастру на 5 этажей: 2232 м²
▪️Площадь жилой застройки:
2232•0,75=1674 м²
▪️Площадь с доп. пристройкой:
1674•1.3=2175 м²
Коэффициенты и разрешения на дополнительные пристройки для каждого района разные.
✅ 2175/5 этажей=435 м² на один этаж
РАСХОДЫ НА СТРОИТЕЛЬСТВО:
Стоимость 1 м² стройки, учитывая все материалы и рабочих +-2500 лир, по текущему курсу это ≈271 евро.
▪️Стоимость строительства:
2175•271=591000 евро (может меняться с курсом лиры)
▪️Стоимость земли: 900 000 евро
▪️Зарплаты: ≈50 000 евро
💰 Всего расходов: 1 541 000 евро
ДОХОД И ПРИБЫЛЬ:
На первых 4 этажах будут только квартиры планировки 1+1 (48.3 м²), это сейчас самый продаваемый вариант. На последнем этаже дуплексы 2+1 (96,6 м²)
▪️435/48.3=9 квартир на этаже
Значит у нас:
▪️ 36 квартир планировки 1+1
▪️ 9 дуплексов планировки 2+1
▪️ Всего 45 квартир в ЖК
▪️Средняя продажная цена 1+1: 50 000€
▪️Средняя продажная цена 2+1: 90 000€
💰 Доход: 2 610 000 евро
💰 Прибыль: 1 069 000 евро
СРОКИ:
▪️4 месяца: подготовка и покупка земельного участка, организация компании, рендеры, разрешение на строительство.
▪️12 месяцев: строительство от котлована до введение в эксплуатацию.
✅ 18 месяцев займет строительство ЖК
В следующем посте я расскажу какие роли на себя берет каждая сторона сделки и сколько конкретно заработает инвестор! А если появились вопросы, я здесь 👉 @oksana_dar
Реальный пример серых схем, которые могут вылезти у вашего ЖК в Турции через несколько лет!
Этим летом мне звонит клиент, которому мы покупали пентхаус ещё 3 года назад, говорит "Оксана, есть проблема". Пентхаус в отличном комплексе, застройщик с хорошей репутацией, дом качественный, всё кайф, какие могут быть проблемы?
В его доме застройщик незаконно передал управление комплексом другой компании. Это подобно нашему ЖЭКу, только здесь все решения по дому и размеру айдата (плата за обслуживание дома) принимаются голосованием на собрании жильцов. В ТОМ ЧИСЛЕ и передача управления!
После назначения этой компании, в его комплексе даже БЕЗ собраний, "единогласно" принимались странные решения. Например, долги квартир, которые задержали выплату айдата, списывались на тех, кто регулярно их платит. Так к моему клиенту пришла квитанция на 1000 лир, а это больше 10 000 руб с потолка. Люди закрыли глаза и заплатили. Через время вылез ещё один долг уже в 30 000 лир. По той же мошеннической схеме. Снизу прикрепляю скрины с абсурдными решениеми👇
В Турции на неплательщиков айдата заводят судебные иски, и может доходить даже до конфискации квартиры в пользу управляющей компании. До суда жильцы боятся доходить, потому что по документам они сами же и проголосовали за эту УК и наделили всеми полномочиями! В Стамбуле эта схема особенно распространена.
После ряда таких ситуации мы тщательнее проверять застройщиков. В Алании куча ЖК с сухими бассейнами и грязными подъездами. Они потеряли свою привлекательность ровно тогда, когда застройщик продал там все квартиры 🤨
В этом посте я затронула только верхушку айсберга, в реале даже гиганты рынка имеют море проблем. Турки умеют делать красивую картинку для иностранцев, только выбрать среди этого адекватное предложение сложно.
Сложно, но можно. Для этого у вас есть я и моя команда. Куда писать Вы знаете.
@oksana_dar
Этим летом мне звонит клиент, которому мы покупали пентхаус ещё 3 года назад, говорит "Оксана, есть проблема". Пентхаус в отличном комплексе, застройщик с хорошей репутацией, дом качественный, всё кайф, какие могут быть проблемы?
В его доме застройщик незаконно передал управление комплексом другой компании. Это подобно нашему ЖЭКу, только здесь все решения по дому и размеру айдата (плата за обслуживание дома) принимаются голосованием на собрании жильцов. В ТОМ ЧИСЛЕ и передача управления!
После назначения этой компании, в его комплексе даже БЕЗ собраний, "единогласно" принимались странные решения. Например, долги квартир, которые задержали выплату айдата, списывались на тех, кто регулярно их платит. Так к моему клиенту пришла квитанция на 1000 лир, а это больше 10 000 руб с потолка. Люди закрыли глаза и заплатили. Через время вылез ещё один долг уже в 30 000 лир. По той же мошеннической схеме. Снизу прикрепляю скрины с абсурдными решениеми👇
В Турции на неплательщиков айдата заводят судебные иски, и может доходить даже до конфискации квартиры в пользу управляющей компании. До суда жильцы боятся доходить, потому что по документам они сами же и проголосовали за эту УК и наделили всеми полномочиями! В Стамбуле эта схема особенно распространена.
После ряда таких ситуации мы тщательнее проверять застройщиков. В Алании куча ЖК с сухими бассейнами и грязными подъездами. Они потеряли свою привлекательность ровно тогда, когда застройщик продал там все квартиры 🤨
В этом посте я затронула только верхушку айсберга, в реале даже гиганты рынка имеют море проблем. Турки умеют делать красивую картинку для иностранцев, только выбрать среди этого адекватное предложение сложно.
Сложно, но можно. Для этого у вас есть я и моя команда. Куда писать Вы знаете.
@oksana_dar