Настало время поговорить о высоких материях. О заемном финансировании. Начнём с простого. С вопроса: что такое LTV?

LTV (Loan to Value) - это доля заёмных средств в стоимости объекта. Проще говоря, сколько в сделке заемных средств и сколько ваших.

Формула элементарная:

LTV = кредит / стоимость объекта.

Примеры:
⁃ объект стоит 100 млн, кредит 50 млн → LTV = 50%
⁃ объект стоит 100 млн. кредит 70 млн → LTV = 70%

На самом деле LTV - это мера риска. Потому что, чем выше LTV, тем:
⁃ выше чувствительность к ставке кредитования
⁃ выше риск кассового разрыва
⁃ ниже запас прочности.

Идем, дальше. Что такое левередж?

Финансовый левередж - это использование заёмных денег, чтобы увеличить доходность на собственный капитал. Ключевой вопрос: деньги банка зарабатывают больше, чем стоят или нет?

От ответа на него и появляются три состояния: положительный, отрицательный и нейтральный левередж.

1. Положительный левередж

Положительный левередж возникает тогда, когда доходность объекта выше ставки по кредиту. Проще говоря:: IRR > процент по кредиту.

Пример:
⁃ доходность объекта (IRR): 12%
⁃ кредит: 8%
⁃ LTV: 60%

Что происходит: банк забирает свои 8%, а оставшаяся маржа усиливает доходность на ваш капитал.
В этом случае кредит становится усилителем доходности. И рост LTV, в разумных пределах, действительно работает в плюс.

2. Отрицательный левередж

Но у любой медали есть обратная сторона..
Отрицательный левередж - это ситуация, когда деньги банка дороже, чем доходность объекта.
То есть: IRR < процент по кредиту

Пример:
— доходность объекта: 9%
— кредит: 12%
— LTV: 70%

Что происходит в реальности? Объект не зарабатывает на обслуживание долга и часть дохода с вашего капитала также уходит банку. И здесь правило простое: чем выше LTV, тем хуже результат.

3. Нейтральный левередж

Есть и третье состояние, о котором часто забывают. IRR = процент по кредиту

Формально модель «сходится». Но по факту:
⁃ риска больше
⁃ доходности нет
⁃ любое движение ставки или вакансии ломает всю конструкцию

Это не инвестиция. Это надежда на рост рынка.

Немного реальности про ставки. Классическая теория проста: чем выше ключевая ставка, тем сложнее использовать левередж. Именно поэтому сегодня заёмное финансирование практически не работает в России (16,5%) и Казахстане (18%). Кредит, как правило, стоит ещё дороже ключевой ставки на несколько базовых пунктов. В результате найти объекты, где условие положительного левереджа выполняется, становится крайне и крайне сложно.

В следующем посте предлагаю вам посмотреть, как работает положительный левередж на примере одного очень известного человека и его бизнеса в недвижимости.

Друзья, сегодня традиционного поста не будет. Важная встреча 😎

Итак, пришло время рассказа про одного звёздного инвестора в недвижимости. Зовут его Роберт Кийосаки, тот самый, с книгой «Богатый папа, бедный папа».

В открытых источниках вы не найдёте точную структуру его портфеля и полный набор метрик, которые так любят аналитики. Но для нашего разговора это и не нужно. Нам важен не размер его портфеля, а принцип, на котором он его строил.

А принцип там, по сути, был один - положительный левередж.

Кийосаки активно инвестировал в многоквартирные дома и небольшие коммерческие объекты в США.
Основа модели - покупка объектов со сформированным денежным потоком и использование высокого LTV, обычно в диапазоне 70-80%.

Он кредитовался под каждый объект так, чтобы доходность проекта была выше стоимости долга. То есть постоянно работал на положительном банковском плече.

Объектов в портфеле было много.
Сколько именно, сказать трудно - в разных интервью фигурируют цифры от 12 000 до 15 000, и иногда он сам путает юниты и объекты 😁

По его словам, процесс выбора объектов выглядел примерно так:

- первичный анализ не менее 100 объектов
- оферты на покупку по 10 наиболее подходящим
- согласие продавцов - от 3
- сделка - с одним

Если представить эту модель на сегодняшнем американском рынке, то логика была бы примерно такой:

Инвестор ищет объекты со стабильным арендным потоком и IRR порядка 7-8%. Затем получает банковское финансирование под залог объекта по ставке предположительно 4,75-5,5% с LTV около 80%.

То есть:
- 80% денег - банковские
- 20% - собственные

За счёт положительного левереджа доходность на собственный капитал вырастает примерно до 10-12% годовых.

Именно поэтому инвестору выгоднее купить не один объект на 100% своих средств,
а, условно, пять объектов, вложив в каждый по 20% собственного капитала и используя банковское финансирование на оставшиеся 80%.

Но есть нюанс. Как я уже писал в предыдущем посте, такая конструкция работает не везде.

На рынках, где сегодня работает Bright Rich, подобная модель возможна, по сути, только в ОАЭ. В России и Казахстане высокие ключевые ставки практически убивают положительный левередж ещё на входе.

Друзья, обратите внимание, сегодня я написал пост, несмотря на не менее важную встречу 😎🤪

Вчера ехал в Петербург, и РЖД подарили вот такую милую игрушку. Оказалось, это моя 50-я поездка за год.

50 «Сапсанов» и 30 перелётов - хороший индикатор того, с какой скоростью растёт и масштабируется бизнес Bright Rich.

Сегодня предлагаю поговорить о кейсе, который в России в последние годы стал трендом, а на рынке Эмиратов давно считается нормой: покупка коммерческой недвижимости: офисов и складов, - под собственные нужды.

На первый взгляд все выглядит логично. Компания покупает офис или склад и будто бы становится спокойнее, обретая свой собственный «дом». Но, как обычно, есть нюанс.

Покупая недвижимость под себя, бизнес изымает капитал из операционной деятельности. И дальше встает вопрос:
где деньги зарабатывают больше: в бизнесе или в недвижимости?

Экономика здесь простая и довольно жесткая: если основной бизнес дает доходность выше, чем недвижимость,
покупка под себя решение, мягко говоря, сомнительное.

Когда покупка все-таки оправдана

1. Избыточный капитал

Если у бизнеса:
- избыток кэша
- нет проектов с высокой доходностью
- и дивиденды забирать не хочется

Тогда недвижимость превращается в консервативный парковочный актив.

2. Длинный горизонт и критичность локации

Если:
- объект уникален (штаб-квартира, специализированный склад)
- переезд крайне дорог или практически невозможен
- горизонт владения - 10-15 лет и больше

Тогда покупка может быть оправдана. Но важно понимать: это уже не инвестиция, а, по сути, снижение операционных рисков.

3. Приобретение недвижимости, как отдельного вида бизнеса

Самый рациональный сценарий, потому что недвижимость покупает отдельная структура
операционный бизнес платит рыночную аренду

В результате:
- доходы и расходы бизнеса остаются отдельными и честными
- недвижимость живёт по своим финансовым метрикам
- собственник сам решает, где капитал нужнее в данный момент


Ну, и в финале давайте обсудим, когда покупка недвижимости почти всегда ошибка. Вот ряд таких примеров:

- если бизнес активно растет
- если рынок или формат работы нестабилен
- если офис покупают по принципу «свое - спокойнее»
- если никто не считал альтернативную доходность капитала

Зачастую, покупка в таких случаях - это эмоциональное решение, замаскированное под стратегическое 😉

Кстати, если у вас есть вопросы по инвестициям в коммерческую недвижимость - те, на которые действительно хочется получить ответ, - пишите их в бот обратной связи @Zaglumin_bot или, если вы доросли, мне в личные сообщения.

Самые интересные разберу в следующих постах 😎🙂

Да-да, в новую фазу отрицательного развития.

Её контуры уже хорошо читаются.

С одной стороны, грустные инвесторы: высокая вакансия в сегменте небольших офисных блоков и хаотичная ценовая политика на рынке с вялой активностью небольших и средних арендаторов.

С другой, крупные компании, которые вынуждены покупать офисы и замораживать операционные средства. Причина простая: дефицит больших блоков и рост арендных ставок в качественных объектах.

Погодите…
Так это же ровно то, что и написано в статье, если читать внимательно 😁

Нижнекамск - порт пяти морей!

Друзья, на этой неделе - и, возможно, на следующей - познавательного контента будет чуть меньше. Предновогодняя суета делает свое дело: больше встреч, звонков и поездок, - попытка успеть всё и сразу, в работе и вне ее.

Плюс надо успеть появиться на тренинг для наших ТОП - менеджеров и финальный штрих года - подписать новогодние открытки для команды 😁🎄

Друзья, это надо пропеть на мотив группы Жуки: «вот уж праздник настает, а сделки не кончаются..»

Друзья, я очень люблю наблюдать за творчеством наших коллег по рынку. Такое непосредственное, в чём-то даже детское.

Насладитесь и вы.

Трек 1
Трек 2