Коллеги, первая в истории Казахстана карта качественных офисных и складских объектов.

Чтобы получить ваш экземпляр пишите: @Brightrichbot

Когда мы определились с сегментами, самое время определиться и со стратегией. И поскольку наша задача не в том, чтобы получить магистерскую степень по инвестициям, я позволю себе некоторые упрощения. Думаю, вы меня за это простите.

Итак, по большому счёту, на стратегию можно смотреть через простой вопрос: на чём мы планируем зарабатывать? На росте стоимости, на рентном доходе или на их сочетании.

Например, вы купили офисный блок на этапе строительства и ждёте, когда здание достроят, чтобы продать дороже - это ставка на рост стоимости. А если вы готовы сначала сдавать этот блок в аренду, а затем продать, то это уже сочетание рентного дохода и роста стоимости.

В случае стратегии рентного дохода есть две альтернативы: спекуляция (в хорошем смысле слова) или капитализация арендного потока.

Спекуляция - игра в моменте.

Вы покупаете здание или несколько этажей, нарезаете их на небольшие офисные блоки и сдаёте по верхней границе рынка. Доходность максимальная, но и вовлечённость тоже: частая ротация арендаторов, контроль дебиторки, фоновый хаос, - всё это часть сделки.

Капитализация - игра в долгую.

Здесь вы выбираете одного-двух крупных арендаторов. Они, конечно, попросят скидку на старте, но затем сядут на долгий контракт с понятной индексацией. В итоге объект превращается в стабильный арендный бизнес, который можно продать дороже за счёт предсказуемого денежного потока.

Кстати, большинство серьёзных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости делают ставку именно на стабильный рентный доход и стараются покупать объекты с надёжным арендатором и длинным контрактом. Это не хорошо и не плохо, просто статистика рынка.

И вот теперь самое время перейти к практике: посмотреть на реальный кейс глазами неофита и разобрать, какие подводные камни легко пропустить.

А могут и не построить. Как в анекдоте про блондинку и динозавра, вероятность 50/50.

Как верно подметил Салтыков-Щедрин: “Писатель пописывает, читатель почитывает”. Поэтому сегодня небольшой взаимный отдых 😎

Но чтобы вам было проще ориентироваться в треде про инвестиции в недвижимость, я закреплю оглавление всех постов и буду регулярно его обновлять.

Индивидуальные инвестиции в Коллективном Заглумине:

1. Место недвижимости на шкале “риск/доходность”

2. Почему я предпочитаю коммерческую недвижимость

3. Возможные стратегии в инвестициях в недвижимость

4. Что мешает мечтам инвестора сбыться.

5. Виды доходности и как их посчитать.

Иногда самые полезные находки появляются случайно, переходишь по чужим каналам, а там кто-то рассуждает о том, как бизнесмену управлять своим календарём. Читаешь и понимаешь: многое откликается. Но кое-что - нет.

Например, идея строить рабочий год в Excel или Google-таблицах: красиво, но не слишком функционально.

Как человек, который живёт между пятью офисами в трёх часовых поясах, скажу проще: календарь - это не таблица. Это ваша операционная система.

И единственный правильный инструмент - тот, который встроен в вашу цифровую экосистему настолько глубоко, что перестаёт ощущаться как отдельный сервис. Тут каждый должен выбрать, что ему по душе, альтернативы есть. Я, например, полностью живу в экосистеме apple и это очень удобно.

Вот почему:

- Единый календарь на всех устройствах. Открыл и ты в контексте.

- Общие календари с топ-менеджерами. Все видят общее пространство времени.

- Автоматическое переключение событий по часовым поясам. Москва - Питер - Дубай - Алматы - Абу-Даби — всё синхронизировано.

- Возможность прикреплять файлы к событиям. Встреча и презентация уже внутри неё.

- Напоминания на любом устройстве. Если ты можешь забыть, календарь напомнит.

- Создание регулярных событий на весь год в два клика. Так рождается структура.

- Мгновенный перенос событий с уведомлением всех участников. Календарь как живой организм.

И да, показать свой календарь, как сделал Павел, не смогу. Увольте. Слишком много конфиденциальных следов, маршрутов, узлов и точек входа в реальность.

Но главный принцип прост: календарь должен работать за вас, чтобы вы могли использовать сэкономленное время с пользой.

Продолжая традицию «1001 ночи», предлагаю вашему вниманию новую историю из треда про инвестиции в недвижимость.

Сюжет простой: ожидания инвестора против реальности рынка.

🔻🔻🔻

В любых инвестициях всё начинается одинаково: инвестор хочет получить определённую ожидаемую доходность.
И заканчивается зачастую тоже одинаково: ожидаемая доходность на бумаге чудесным образом перестаёт совпадать с реальной.

Почему? Дьявол, как обычно, в деталях, которые новички то ли не замечают, то ли предпочитают не видеть.

Возьмём простой кейс. Гипотетический инвестор решил купить офисный блок в Москве на этапе строительства, сдавать его в аренду, а потом продать как арендный бизнес. Что может пойти не так?

Вот самые частые ошибки, из-за которых расчетные цифры в реальном мире превращаются в тыкву:

1. Использовать валовый арендный поток вместо чистого (NOI)

То есть считать всю ставку аренды доходом, забывая вычесть эксплуатационные расходы, налог на имущество, страхование, НДС (если он применим для выбранной формы владения).

2. Не учитывать затраты на ремонт

Чтобы получить прогнозируемую ставку аренды для этой локации, блок нужно привести в состояние, за которое рынок готов платить.

3. Забыть указать в модели время простоя

Между «мы купили офис» и «у нас есть арендатор» обычно проходят недели или месяцы.

4. Не учитывать комиссию брокеру

При сдаче или продаже объекта она почти всегда есть.

5. И самое изысканное — не дисконтировать денежные потоки на период строительства

Теперь давайте посмотрим на реальный пример, чтобы всё стало максимально наглядно.

Инвестор приобретает 100 кв.м. за 48 797 400 руб с НДС и готовностью в феврале 2027 года. Согласно данным, которые дает ему девелопер, опираясь на прогнозы по рынку, арендная ставка на момент готовности составит 54 900 руб./кв. м. в год с НДС, индексация аренды 7% в год. Стратегия - владеем 5 лет после ввода в эксплуатацию, затем продаем как арендный бизнес.

И вот вопрос: какая будет доходность? Проверьте себя.

Доходность, которую посчитает неопытный инвестор или его агент, который вчера продавал квартиры, а сегодня толкает офисные блоки в нарезку - 20,24% годовых

Брокер по жилью из Дубая скажет, что ROI за 5 лет 222%

Реальная цифра доходности между тем будет (IRR) 8,10% годовых.

И это мы не затрагивали куда более тонкие вещи: форма владения (физ.лицо, ИП, ООО), возврат НДС, ежегодная индексация депозита и его возврат в конце срока аренды, влияние заемного капитала.

Обо всём этом: и о терминах, которые мы начали использовать, - мы поговорим уже в следующем посте.

Ещё одна топовая сделка нашей команды в Казахстане.
Пока одни обсуждают рынок, мы продолжаем делать его своими руками.

Прежде чем двигаться дальше, давайте разберёмся с терминами, которые уже начали мелькать в нашем треде. И заодно посмотрим, какие вообще бывают виды доходности в недвижимости.

Есть три показателя, которые чаще всего используют инвесторы:

1. Yields - доходность прошлых периодов

Это взгляд назад. Показывает, сколько объект приносил в последний полный год аренды.

2. Cap Rate - ставка капитализации

Это взгляд в настоящий момент. Показывает, какую доходность объект даёт сегодня при текущем NOI и текущей стоимости.

3. IRR - внутренняя ставка доходности

Это уже взгляд в будущее. IRR учитывает всё: индексации, ремонт, простои, расходы, стоимость входа и выхода и, конечно, продажу объекта.
Показатель серьёзный и точно не для ленивых.

Но чтобы корректно считать любую доходность, нужно начать с другого показателя - NOI (Net Operating Income).

Формула простая:

NOI = ставка triple net × GLA

Где:

Ставка triple net— «трижды очищенная» арендная ставка:
- минус эксплуатационные расходы (OPEX),
- минус налог на имущество,
- минус НДС (если он применим к форме владения).

В примере с московским офисным блоком ставка triple net считалась бы так:

54 900 руб/кв. м в год с НДС
- НДС (22%) = 9 900 руб / кв. м
- OPEX + налог на имущество = 13 799,53 руб/ кв. м

= ставка triple net

С GLA все просто, это общая площадь объекта (GBA) за вычетом площади, которую мы в аренду сдать не сможем (места общего пользования, например).

Итак, считаем доходности:

Yields = NOI / стоимость объекта в прошлом году

Если yields = 11%, это означает, что в прошлом отчётном периоде объект приносил 11% годовых.

Cap Rate = NOI текущего года / текущая стоимость объекта

Если Cap Rate = 14%, значит сегодня объект генерирует 14% годовых.

А вот IRR будет считаться по абсолютно жуткой формуле, но об этом лучше поговорить отдельно.

И напоследок, ставка капитализации - это не только мера доходности, но и мера риска. Все как рассказывал в тех азах, с которых и мы с вами начинали. И можно ее посчитать методом выше, а можно вывести просуммировав коэффициенты риска для нашего конкретного проекта.

Живите с этим. Думайте.
Увидимся на обсуждении IRR.

Вот вам пруфы, что я знаю будущее рынка.

Доверяйте только проверенным источникам 😎

Переходим к показателю, который в инвестициях поначалу всех пугает, но без которого нормальная модель просто невозможна. Речь про IRR.

Его формулу я приложил на картинке. Смотрите, восхищайтесь и сразу забудьте: вручную её сегодня никто не считает.

В Excel это делается одной функцией:
- в русской версии - ВСД(…)
- в английской - IRR(…)

Кроме того, есть еще один инструмент - финансовый калькулятор 10bii. Поставили на телефон и считаете доходность так же быстро, как уведомления читаете.

Что означает IRR

IRR считается в процентах. Например, IRR = 15% означает, что в этом проекте вы зарабатываете 15% годовых на свой капитал. Почти как проценты на депозит в банке, через эту аналогию проще всего понять смысл IRR.

Но что дает нам IRR? Чем он отличается от других видов доходности?

Плюсы IRR:

- учитывает срок владения,
- учитывает рост стоимости и факт продажи
- учитывает любые изменения арендного потока
- учитывает ремонты, налоги, простои, возврат НДС
- идеально показывает доходность на собственный капитал при заемных средствах.

Но есть один минус:

IRR - это всегда прогноз. Вы можете постараться учесть в модели всё, что возможно, но рынок остаётся рынком, а жизнь - жизнью. Помните об этом, когда смотрите на IRR, который у вас получился в расчётах.

А теперь пришло время поговорить о показателе, который чаще всего используют те, кто IRR ещё не понял: о ROI и его применимости в недвижимости.

Коллеги, получаю от вас обратную связь, что посты полезные, но слишком объёмные.

Поэтому договоримся так. Для тех, кто живёт в потоке, на суете и движениях, по утрам буду выпускать “коротыши” - сжатые выводы и ключевые мысли 😎

А вечерами, как и прежде, полноценные лонгриды для тех, кто любит разбираться в деталях 😁

Два поста в одном телеграм-канале про коммерческую недвижимость с разницей всего в сутки.

Пост 1

По данным Bright Rich | CORFAC International, в 2026 году средняя стоимость аренды складов класса А в Санкт-Петербурге и Ленобласти сократится с 10 до 9,5 тыс. рублей за кв. м (без учета НДС и операционных расходов).

А к началу 2026 года валовый объем свободного предложения в Санкт- Петербурге и Ленобласти с учетом скрытой вакансии может достичь 12% или 696,4 тыс. кв. м. Этот показатель станет рекордным за последние шесть лет.

Пост 2

А вот данные NF.
Средневзвешенная ставка аренды к концу года стабилизировалась на уровне 11 тыс. руб./кв. м в год (без учета ОРЕХ и НДС), а доля вакантных площадей с учетом субаренды увеличилась до 2%.

Переоценили ставку аренды? Недооценили реальную вакансию?
Думаю, не нужно объяснять, что будет с показателями доходности объекта на бумаге и в реальности.

Отличная иллюстрация того, почему инвесторам и другим участникам рынка так важно опираться на аналитику тех консультантов, которые действительно регулярно делают сделки на этом рынке.

Как вы думаете, кто уже четыре года подряд остаётся топовым брокером по офисам в Петербурге? Кто закрывает самое большое количество сделок с самой большой суммарной площадью?

Ответ очевиден. А вопрос, по сути, давно не актуален.

Перефразируя Жванецкого: за ROI уже ничего не дают, а скоро за него начнут давать в морду.

С этим показателем я впервые массово столкнулся в Дубае, там его любят и носятся с ним как с писаной торбой. Позже, когда у жилых девелоперов в России случился провал спроса и они начали решать свои проблемы за счёт активного строительства офисных блоков на продажу, ROI перекочевал на рынок Москвы и Петербурга вместе с агентами по жилью. К сожалению.

Давайте разберёмся, что это вообще такое. ROI (Return on Investment) показывает доходность инвестиций в процентах к вложенным средствам. Формула простая: ROI = доход / инвестиции. И главная проблема ROI вовсе не в формуле. Проблема в том, что показатель работает только на коротких дистанциях, в пределах одного года. Дальше начинается магия, мистика и статистическая ложь.

Возьмём пример.Вы купили офисный блок в Дубае за 20 млн дирхам, получили за год 200 000 дирхам чистой аренды и продали объект за 22 млн дирхам. В этом кейсе ROI = 11%. Красиво, чисто, понятно.

Теперь сделаем пример более жизненным. Вы продали объект через 3 года за 25 млн дирхам и все три года получали аренду. Подставляем в формулу - получается ROI = 28%. О чём говорит эта цифра? Ни о чём. Просто число, не имеющее никакого отношения к реальной доходности. IRR этого же проекта - 8,65% годовых. Почувствуйте разницу, как говорится.

А что если объект строится два года, и вы платите рассрочку? Что покажет ROI? Правильно, всё, что угодно, кроме истины.

Поймите меня верно: ROI не плохой показатель. Он просто требует аккуратного применения. Чего, как показывает практика, большинство агентов и начинающих инвесторов делать не умеют.

А в следующем посте мы разберём, как посчитать примерный срок возврата инвестиций одним действием на обычном калькуляторе.

Вчера коллеги из IPG Estate презентовали итоги года по рынку Петербурга. Сам присутствовать не смог, эту неделю работаю в нашем офисе в Алматы.

Мы с ребятами давно в коллаборации: мы делаем сделки, они их пиарят. Но в этот раз вышла небольшая накладка - не успели помочь им собрать слайд с крупнейшими арендными сделками 2025 года.

Причина уважительная: сезон в разгаре, финализируем сделки, чтобы снова закрыть год как лучший брокер Петербурга по общей подписанной площади.

Тем не менее, слайд мы всё же подготовили, пусть и с опозданием на день.