“У тебя там не закрытый, а открытый перелом”
(из “Брилиантовой руки”)

О скрытой вакансии на складском рынке Московского региона и о том, почему склады перестают быть бриллиантовыми, поговорили с Ведомостями.

Если у вас нет подписки, то вот тут можно прочитать краткое содержание.

Новое интервью на нашем канале. Слушаем, смотрим, просвещаемся.

Еще одна роскошная сделка в Алматы. Мы продолжаем задавать другой темп работы и поднимать планку консалтинга на другой уровень.

И да, мы расширяем команду.
Если вы хотите расти быстрее, чем рынок, работать по методологии, отточенной на сотнях реальных сделок, и получать полноценное наставничество, welcome!

Обучение по нашей эксклюзивной программе входит в пакет.

Откликнуться и прислать свое резюме можно здесь.

Друзья, тема инвестиций в недвижимость и вера в пассивный доход преследуют человека нашего времени так же настойчиво, как недавний мем про Ларису Долину и её «инвестиционную прозорливость». Все хотят повторить успех: и актив сохранить, и в кэш выйти красиво, - но выходит это далеко не у всех.

Я в этой игре давно. С 2008 года смотрю на офисную и складскую недвижимость не только как партнер международной компании по брокериджу коммерческой недвижимости, но и как брокер, который видел, как меняются рынки, циклы, люди и их иллюзии.

И вот решил распаковать несколько мыслей. Оставлю их здесь, в треде.

Надеюсь, кому-то они сэкономят деньги, кому-то нервы, кому-то годы. А кого-то заставят пересмотреть саму идею инвестиций в недвижимость.

Но это только пролог. Дальше самое интересное: где на самом деле живёт недвижимость на шкале риск/доходность и почему лично я всегда выбираю именно коммерческую недвижимость.

Продолжение завтра в следующем посте.

По тем моделям, что мы недавно считали по складам класса А в Московском регионе, доходность выглядит вполне рабочей. Хотя, по моей оценке, сегодня рынок скорее тянет на 19%, чем на верхнюю границу.

Главная интрига, как и в большинстве подобных ЗПИФов - собрать достаточное число пайщиков с минимальным порогом в 1000 рублей, чтобы закрыть весь объем фонда.

А как формируются эти самые 19 - 21% и что они на самом деле означают, продолжу разбирать уже сегодня. Следите за обновлениями.

Крупнейший складской объект класса А в Казахстане официально запущен, и Bright Rich I CORFAC Int выступает его эксклюзивным брокером.

Про портфельные инвестиции - или, если по-простому, «не кладите все яйца в одну корзину» - слышали все. Но мало кто действительно представляет, какое место недвижимость занимает в этой самой корзине и почему она не должна конкурировать с криптой, акциями или вашим собственным бизнесом.

Давайте на секунду отстранимся и посмотрим на шкалу «риск/доходность». На картинке выше упрощённая версия этой карты реальности.

Чем больше риска вы готовы терпеть, тем выше доходность, на которую вы можете рассчитывать. И это не философия, это банальная математика рыночного мира.

Теперь представим живую ситуацию. Вы ведёте бизнес, вкалываете, принимаете решения, рискуете своим временем, нервами и капиталом. В какой-то момент появляется избыточный кэш, и вы решаете направить его в недвижимость, чтобы получать стабильный арендный доход.

Но здесь и начинается ошибка многих: ждать от арендного бизнеса такой же доходности, как от своего активного, всё равно что ждать от черепахи, что она вдруг бросится бегом за Ахиллесом. Она просто не для этого создана.

Если же вам всё-таки хочется доходность уровня собственного бизнеса, то и с недвижимостью придётся обращаться так же: не как с потенциально пассивным доходом, а как с полноценным проектом. Добро пожаловать в мир девелопмента, редевелопмента, реконцепции и других активных стратегий, где риск и доходность снова идут в паре.

Главное правило простое: в реальном мире риск и доходность связаны прямой, иногда даже жестокой зависимостью. Понимая это, вы сможете уже осознанно выбирать сегмент: от жилой “розницы” до зрелого B2B-рынка офисов и складов. И вот там начинаются действительно важные различия.

О них — в следующем посте.

Это я вчера вечером, как настоящий успешный инвестор, сижу в дубайской Кофемании и дописываю для вас очередной пост из треда про инвестиции в недвижимость.

Теперь давайте поговорим о вещи, которая почему-то ускользает от многих: не вся недвижимость одинакова полезна.

Лично для себя я давно сделал выбор в пользу коммерческой: офисы и склады. Почему? Потому что это чистый B2B-рынок. А значит меньше суеты, меньше эмоциональных качелей и куда меньше хаоса, который неизбежно сопровождает рынок «физиков».

А ещё, при наличии качественной аналитики, арендные потоки стабильнее, а рентные доходности интереснее. Слишком заманчивое сочетание, чтобы им пренебрегать.

Конечно, минусы тоже есть. Самые интересные варианты обычно начинаются с серьёзных бюджетов - от 1,5 млрд рублей или эквивалента в валюте. Это уже не игра в «квартирку купил, сдаю», а реально взрослый рынок. Но лично для меня плюсов всё равно больше.

Тем более что сегодня и Россия, и Казахстан, и Эмираты дают обширные возможности для входа в офисные и складские активы даже с относительно небольшими бюджетами.

И дальше мы как раз пойдём туда: посмотрим на коридоры доходности в этих локациях и разберём конкретные примеры на цифрах. Там начнётся самое интересное.

Коллеги, первая в истории Казахстана карта качественных офисных и складских объектов.

Чтобы получить ваш экземпляр пишите: @Brightrichbot

Когда мы определились с сегментами, самое время определиться и со стратегией. И поскольку наша задача не в том, чтобы получить магистерскую степень по инвестициям, я позволю себе некоторые упрощения. Думаю, вы меня за это простите.

Итак, по большому счёту, на стратегию можно смотреть через простой вопрос: на чём мы планируем зарабатывать? На росте стоимости, на рентном доходе или на их сочетании.

Например, вы купили офисный блок на этапе строительства и ждёте, когда здание достроят, чтобы продать дороже - это ставка на рост стоимости. А если вы готовы сначала сдавать этот блок в аренду, а затем продать, то это уже сочетание рентного дохода и роста стоимости.

В случае стратегии рентного дохода есть две альтернативы: спекуляция (в хорошем смысле слова) или капитализация арендного потока.

Спекуляция - игра в моменте.

Вы покупаете здание или несколько этажей, нарезаете их на небольшие офисные блоки и сдаёте по верхней границе рынка. Доходность максимальная, но и вовлечённость тоже: частая ротация арендаторов, контроль дебиторки, фоновый хаос, - всё это часть сделки.

Капитализация - игра в долгую.

Здесь вы выбираете одного-двух крупных арендаторов. Они, конечно, попросят скидку на старте, но затем сядут на долгий контракт с понятной индексацией. В итоге объект превращается в стабильный арендный бизнес, который можно продать дороже за счёт предсказуемого денежного потока.

Кстати, большинство серьёзных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости делают ставку именно на стабильный рентный доход и стараются покупать объекты с надёжным арендатором и длинным контрактом. Это не хорошо и не плохо, просто статистика рынка.

И вот теперь самое время перейти к практике: посмотреть на реальный кейс глазами неофита и разобрать, какие подводные камни легко пропустить.

А могут и не построить. Как в анекдоте про блондинку и динозавра, вероятность 50/50.

Как верно подметил Салтыков-Щедрин: “Писатель пописывает, читатель почитывает”. Поэтому сегодня небольшой взаимный отдых 😎

Но чтобы вам было проще ориентироваться в треде про инвестиции в недвижимость, я закреплю оглавление всех постов и буду регулярно его обновлять.

Индивидуальные инвестиции в Коллективном Заглумине:

1. Место недвижимости на шкале “риск/доходность”

2. Почему я предпочитаю коммерческую недвижимость

3. Возможные стратегии в инвестициях в недвижимость

4. Что мешает мечтам инвестора сбыться.

5. Виды доходности и как их посчитать.

Иногда самые полезные находки появляются случайно, переходишь по чужим каналам, а там кто-то рассуждает о том, как бизнесмену управлять своим календарём. Читаешь и понимаешь: многое откликается. Но кое-что - нет.

Например, идея строить рабочий год в Excel или Google-таблицах: красиво, но не слишком функционально.

Как человек, который живёт между пятью офисами в трёх часовых поясах, скажу проще: календарь - это не таблица. Это ваша операционная система.

И единственный правильный инструмент - тот, который встроен в вашу цифровую экосистему настолько глубоко, что перестаёт ощущаться как отдельный сервис. Тут каждый должен выбрать, что ему по душе, альтернативы есть. Я, например, полностью живу в экосистеме apple и это очень удобно.

Вот почему:

- Единый календарь на всех устройствах. Открыл и ты в контексте.

- Общие календари с топ-менеджерами. Все видят общее пространство времени.

- Автоматическое переключение событий по часовым поясам. Москва - Питер - Дубай - Алматы - Абу-Даби — всё синхронизировано.

- Возможность прикреплять файлы к событиям. Встреча и презентация уже внутри неё.

- Напоминания на любом устройстве. Если ты можешь забыть, календарь напомнит.

- Создание регулярных событий на весь год в два клика. Так рождается структура.

- Мгновенный перенос событий с уведомлением всех участников. Календарь как живой организм.

И да, показать свой календарь, как сделал Павел, не смогу. Увольте. Слишком много конфиденциальных следов, маршрутов, узлов и точек входа в реальность.

Но главный принцип прост: календарь должен работать за вас, чтобы вы могли использовать сэкономленное время с пользой.

Продолжая традицию «1001 ночи», предлагаю вашему вниманию новую историю из треда про инвестиции в недвижимость.

Сюжет простой: ожидания инвестора против реальности рынка.

🔻🔻🔻

В любых инвестициях всё начинается одинаково: инвестор хочет получить определённую ожидаемую доходность.
И заканчивается зачастую тоже одинаково: ожидаемая доходность на бумаге чудесным образом перестаёт совпадать с реальной.

Почему? Дьявол, как обычно, в деталях, которые новички то ли не замечают, то ли предпочитают не видеть.

Возьмём простой кейс. Гипотетический инвестор решил купить офисный блок в Москве на этапе строительства, сдавать его в аренду, а потом продать как арендный бизнес. Что может пойти не так?

Вот самые частые ошибки, из-за которых расчетные цифры в реальном мире превращаются в тыкву:

1. Использовать валовый арендный поток вместо чистого (NOI)

То есть считать всю ставку аренды доходом, забывая вычесть эксплуатационные расходы, налог на имущество, страхование, НДС (если он применим для выбранной формы владения).

2. Не учитывать затраты на ремонт

Чтобы получить прогнозируемую ставку аренды для этой локации, блок нужно привести в состояние, за которое рынок готов платить.

3. Забыть указать в модели время простоя

Между «мы купили офис» и «у нас есть арендатор» обычно проходят недели или месяцы.

4. Не учитывать комиссию брокеру

При сдаче или продаже объекта она почти всегда есть.

5. И самое изысканное — не дисконтировать денежные потоки на период строительства

Теперь давайте посмотрим на реальный пример, чтобы всё стало максимально наглядно.

Инвестор приобретает 100 кв.м. за 48 797 400 руб с НДС и готовностью в феврале 2027 года. Согласно данным, которые дает ему девелопер, опираясь на прогнозы по рынку, арендная ставка на момент готовности составит 54 900 руб./кв. м. в год с НДС, индексация аренды 7% в год. Стратегия - владеем 5 лет после ввода в эксплуатацию, затем продаем как арендный бизнес.

И вот вопрос: какая будет доходность? Проверьте себя.

Доходность, которую посчитает неопытный инвестор или его агент, который вчера продавал квартиры, а сегодня толкает офисные блоки в нарезку - 20,24% годовых

Брокер по жилью из Дубая скажет, что ROI за 5 лет 222%

Реальная цифра доходности между тем будет (IRR) 8,10% годовых.

И это мы не затрагивали куда более тонкие вещи: форма владения (физ.лицо, ИП, ООО), возврат НДС, ежегодная индексация депозита и его возврат в конце срока аренды, влияние заемного капитала.

Обо всём этом: и о терминах, которые мы начали использовать, - мы поговорим уже в следующем посте.

Ещё одна топовая сделка нашей команды в Казахстане.
Пока одни обсуждают рынок, мы продолжаем делать его своими руками.

Прежде чем двигаться дальше, давайте разберёмся с терминами, которые уже начали мелькать в нашем треде. И заодно посмотрим, какие вообще бывают виды доходности в недвижимости.

Есть три показателя, которые чаще всего используют инвесторы:

1. Yields - доходность прошлых периодов

Это взгляд назад. Показывает, сколько объект приносил в последний полный год аренды.

2. Cap Rate - ставка капитализации

Это взгляд в настоящий момент. Показывает, какую доходность объект даёт сегодня при текущем NOI и текущей стоимости.

3. IRR - внутренняя ставка доходности

Это уже взгляд в будущее. IRR учитывает всё: индексации, ремонт, простои, расходы, стоимость входа и выхода и, конечно, продажу объекта.
Показатель серьёзный и точно не для ленивых.

Но чтобы корректно считать любую доходность, нужно начать с другого показателя - NOI (Net Operating Income).

Формула простая:

NOI = ставка triple net × GLA

Где:

Ставка triple net— «трижды очищенная» арендная ставка:
- минус эксплуатационные расходы (OPEX),
- минус налог на имущество,
- минус НДС (если он применим к форме владения).

В примере с московским офисным блоком ставка triple net считалась бы так:

54 900 руб/кв. м в год с НДС
- НДС (22%) = 9 900 руб / кв. м
- OPEX + налог на имущество = 13 799,53 руб/ кв. м

= ставка triple net

С GLA все просто, это общая площадь объекта (GBA) за вычетом площади, которую мы в аренду сдать не сможем (места общего пользования, например).

Итак, считаем доходности:

Yields = NOI / стоимость объекта в прошлом году

Если yields = 11%, это означает, что в прошлом отчётном периоде объект приносил 11% годовых.

Cap Rate = NOI текущего года / текущая стоимость объекта

Если Cap Rate = 14%, значит сегодня объект генерирует 14% годовых.

А вот IRR будет считаться по абсолютно жуткой формуле, но об этом лучше поговорить отдельно.

И напоследок, ставка капитализации - это не только мера доходности, но и мера риска. Все как рассказывал в тех азах, с которых и мы с вами начинали. И можно ее посчитать методом выше, а можно вывести просуммировав коэффициенты риска для нашего конкретного проекта.

Живите с этим. Думайте.
Увидимся на обсуждении IRR.