Снова про бизнес и, конечно, недвижимость

Хорошие новости, как крепкий ароматный кофе: им нужно дать настояться, а потом уже подавать. Поэтому, если вы вдруг пропустили пост в тг-канале Bright Rich или пресс-релизы, дублирую и здесь.

Мы растём.
Добавляем ещё один город в нашу международную карту присутствия. И, разумеется, на этом не останавливаемся. Впереди новые рынки и новые победы.

“У тебя там не закрытый, а открытый перелом”
(из “Брилиантовой руки”)

О скрытой вакансии на складском рынке Московского региона и о том, почему склады перестают быть бриллиантовыми, поговорили с Ведомостями.

Если у вас нет подписки, то вот тут можно прочитать краткое содержание.

Новое интервью на нашем канале. Слушаем, смотрим, просвещаемся.

Еще одна роскошная сделка в Алматы. Мы продолжаем задавать другой темп работы и поднимать планку консалтинга на другой уровень.

И да, мы расширяем команду.
Если вы хотите расти быстрее, чем рынок, работать по методологии, отточенной на сотнях реальных сделок, и получать полноценное наставничество, welcome!

Обучение по нашей эксклюзивной программе входит в пакет.

Откликнуться и прислать свое резюме можно здесь.

Друзья, тема инвестиций в недвижимость и вера в пассивный доход преследуют человека нашего времени так же настойчиво, как недавний мем про Ларису Долину и её «инвестиционную прозорливость». Все хотят повторить успех: и актив сохранить, и в кэш выйти красиво, - но выходит это далеко не у всех.

Я в этой игре давно. С 2008 года смотрю на офисную и складскую недвижимость не только как партнер международной компании по брокериджу коммерческой недвижимости, но и как брокер, который видел, как меняются рынки, циклы, люди и их иллюзии.

И вот решил распаковать несколько мыслей. Оставлю их здесь, в треде.

Надеюсь, кому-то они сэкономят деньги, кому-то нервы, кому-то годы. А кого-то заставят пересмотреть саму идею инвестиций в недвижимость.

Но это только пролог. Дальше самое интересное: где на самом деле живёт недвижимость на шкале риск/доходность и почему лично я всегда выбираю именно коммерческую недвижимость.

Продолжение завтра в следующем посте.

По тем моделям, что мы недавно считали по складам класса А в Московском регионе, доходность выглядит вполне рабочей. Хотя, по моей оценке, сегодня рынок скорее тянет на 19%, чем на верхнюю границу.

Главная интрига, как и в большинстве подобных ЗПИФов - собрать достаточное число пайщиков с минимальным порогом в 1000 рублей, чтобы закрыть весь объем фонда.

А как формируются эти самые 19 - 21% и что они на самом деле означают, продолжу разбирать уже сегодня. Следите за обновлениями.

Крупнейший складской объект класса А в Казахстане официально запущен, и Bright Rich I CORFAC Int выступает его эксклюзивным брокером.

Про портфельные инвестиции - или, если по-простому, «не кладите все яйца в одну корзину» - слышали все. Но мало кто действительно представляет, какое место недвижимость занимает в этой самой корзине и почему она не должна конкурировать с криптой, акциями или вашим собственным бизнесом.

Давайте на секунду отстранимся и посмотрим на шкалу «риск/доходность». На картинке выше упрощённая версия этой карты реальности.

Чем больше риска вы готовы терпеть, тем выше доходность, на которую вы можете рассчитывать. И это не философия, это банальная математика рыночного мира.

Теперь представим живую ситуацию. Вы ведёте бизнес, вкалываете, принимаете решения, рискуете своим временем, нервами и капиталом. В какой-то момент появляется избыточный кэш, и вы решаете направить его в недвижимость, чтобы получать стабильный арендный доход.

Но здесь и начинается ошибка многих: ждать от арендного бизнеса такой же доходности, как от своего активного, всё равно что ждать от черепахи, что она вдруг бросится бегом за Ахиллесом. Она просто не для этого создана.

Если же вам всё-таки хочется доходность уровня собственного бизнеса, то и с недвижимостью придётся обращаться так же: не как с потенциально пассивным доходом, а как с полноценным проектом. Добро пожаловать в мир девелопмента, редевелопмента, реконцепции и других активных стратегий, где риск и доходность снова идут в паре.

Главное правило простое: в реальном мире риск и доходность связаны прямой, иногда даже жестокой зависимостью. Понимая это, вы сможете уже осознанно выбирать сегмент: от жилой “розницы” до зрелого B2B-рынка офисов и складов. И вот там начинаются действительно важные различия.

О них — в следующем посте.

Это я вчера вечером, как настоящий успешный инвестор, сижу в дубайской Кофемании и дописываю для вас очередной пост из треда про инвестиции в недвижимость.

Теперь давайте поговорим о вещи, которая почему-то ускользает от многих: не вся недвижимость одинакова полезна.

Лично для себя я давно сделал выбор в пользу коммерческой: офисы и склады. Почему? Потому что это чистый B2B-рынок. А значит меньше суеты, меньше эмоциональных качелей и куда меньше хаоса, который неизбежно сопровождает рынок «физиков».

А ещё, при наличии качественной аналитики, арендные потоки стабильнее, а рентные доходности интереснее. Слишком заманчивое сочетание, чтобы им пренебрегать.

Конечно, минусы тоже есть. Самые интересные варианты обычно начинаются с серьёзных бюджетов - от 1,5 млрд рублей или эквивалента в валюте. Это уже не игра в «квартирку купил, сдаю», а реально взрослый рынок. Но лично для меня плюсов всё равно больше.

Тем более что сегодня и Россия, и Казахстан, и Эмираты дают обширные возможности для входа в офисные и складские активы даже с относительно небольшими бюджетами.

И дальше мы как раз пойдём туда: посмотрим на коридоры доходности в этих локациях и разберём конкретные примеры на цифрах. Там начнётся самое интересное.

Коллеги, первая в истории Казахстана карта качественных офисных и складских объектов.

Чтобы получить ваш экземпляр пишите: @Brightrichbot

Когда мы определились с сегментами, самое время определиться и со стратегией. И поскольку наша задача не в том, чтобы получить магистерскую степень по инвестициям, я позволю себе некоторые упрощения. Думаю, вы меня за это простите.

Итак, по большому счёту, на стратегию можно смотреть через простой вопрос: на чём мы планируем зарабатывать? На росте стоимости, на рентном доходе или на их сочетании.

Например, вы купили офисный блок на этапе строительства и ждёте, когда здание достроят, чтобы продать дороже - это ставка на рост стоимости. А если вы готовы сначала сдавать этот блок в аренду, а затем продать, то это уже сочетание рентного дохода и роста стоимости.

В случае стратегии рентного дохода есть две альтернативы: спекуляция (в хорошем смысле слова) или капитализация арендного потока.

Спекуляция - игра в моменте.

Вы покупаете здание или несколько этажей, нарезаете их на небольшие офисные блоки и сдаёте по верхней границе рынка. Доходность максимальная, но и вовлечённость тоже: частая ротация арендаторов, контроль дебиторки, фоновый хаос, - всё это часть сделки.

Капитализация - игра в долгую.

Здесь вы выбираете одного-двух крупных арендаторов. Они, конечно, попросят скидку на старте, но затем сядут на долгий контракт с понятной индексацией. В итоге объект превращается в стабильный арендный бизнес, который можно продать дороже за счёт предсказуемого денежного потока.

Кстати, большинство серьёзных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости делают ставку именно на стабильный рентный доход и стараются покупать объекты с надёжным арендатором и длинным контрактом. Это не хорошо и не плохо, просто статистика рынка.

И вот теперь самое время перейти к практике: посмотреть на реальный кейс глазами неофита и разобрать, какие подводные камни легко пропустить.

А могут и не построить. Как в анекдоте про блондинку и динозавра, вероятность 50/50.