К вопросу о снижении стоимости строительства и росту прибыли застройщиков.

На вопрос о драйверах стоимости жилья по нашей просьбе ответил ув. Максим Ельцов @yeltsovm

С тем, что цены на жилье (на длинном отрезке) растут быстрее, чем стоимость строительно-монтажных работ (СМР), не поспоришь.
Но в самой постановке вопроса заложено искажение.
Надо смотреть, какую долю занимают СМР в себестоимости строительства и в цене продажи. Эта доля снижается.

Предыдущие два года были удачными для девелоперов благодаря льготной ипотеке. Цены росли, объемы продаж были близки к рекордным. Прибыль выросла. Но это совсем не значит что остальные затраты (не СМР) не будут увеличиваться.
Рост цен на квартиры приводит к повышению конкуренции между застройщиками за участки (они сильно выросли в цене), ресурсы и т.д. С переходом на эскроу-счета растет процентная нагрузка, сильно выросла социальная нагрузка (особенно в Петербурге).
Более того, теперь поводов для роста цен нет, а вот затраты будут динамично расти. В первую очередь из-за инфляции и санкций. А еще неизбежно растут затраты на персонал как работающий на стройке, так и в офисе.

Если совсем кратко, то стоимость строительно-монтажных работ (СМР) растет медленнее цен. Казалось бы, и прибыль должна расти. Но на самом доля СМР в общей себестоимости снижается. Нематериальные затраты растут быстрее. Когда писал не нашел сразу статистики, а сегодня @Bevzenkocom очень в тему опубликовал структуру изменения строительной себестоимости.
«Доля расходов, не связанных непосредственно со строительно-монтажными работами, в цене квадратного метра увеличилась за последние десять лет на 31 процентный пункт – до 54%» (по данным компании СМПРО.

Намечается любопытная тенденция. Я уже говорил, что при сокращении льготной ипотеки в преимущественном положении окажутся объекты вторичного рынка и апартаменты. Их продавцы как жили при (почти) недоступной ипотеке, так и живут. Адаптировались к рыночным ставкам и прочим передрягам, которые строителям жилья еще предстоит пережить.
Статистика января-февраля подтверждает этот тренд. Спрос частично перетекает с первичного рынка на вторичный; чуть-чуть достанется и апартаментам.
А еще мы возвращаемся к конкуренции за цену и качество объекта, вместо соревнования за размер ежемесячного платежа.
Чем больше доля наличных расчетов - тем важнее цена и качество, а не ставка и платеж.
Продолжит снижаться средняя сумма кредита - будут брать займ на разницу в стоимости между старой и новой квартирой.
Вполне вероятно, что, одновременно с сокращением продаж в новостройках, будет расти количество сделок на вторичке. Пока, судя по статистике Росреестра, в январе-феврале так и происходит. К тому же предложение на вторичном растет слабыми темпами. Это дополнительно поддержит цены и будет способствовать сокращению разрыва в ценах первичного и вторичного рынков.

@yeltsovm

Как сообщает портал IRN.ru, 55% граждан весной ждут снижения цен на квартиры. При этом бОльшая часть (32,3%) предполагает снижение в пределах 5%, оставшиеся 22,6% верят, что спад будет более существенным.
Казалось бы: ожидания негативные.
Но есть одно «но»: три месяца назад пессимистов было аж 70%, и половина опрошенных предсказывала «существенное» (более 5%) снижение цен.

Рынок оказался более устойчив, чем ожидали участники и эксперты. По-крайней мере пока. Как результат все больше людей приходят к выводу: снижение цен будет незначительным, если вообще произойдет.
Понятно что мы еще в самом начале сезона высоких ставок, да и первичка и вторичка двигаются под воздействием разных факторов. Но выглядит любопытно.

@yeltsovm

Аналитики ЦИАН фиксируют, что «продавцы вторички не снижают цены при слабом спросе».
И это относится не только к Петербургу и Москве - такая картина наблюдается по всем крупным городам, за редким исключением. Рекламные цены не снижаются.
Надо понимать, что фактические цены сделок - совсем другое дело. Не забываем про веселую пирамидку ценообразования.

Но динамика цен в объявлении - самый простой и понятный индикатор.
Владельцы жилья, да и многие агенты, в первую очередь ориентируются именно на уровень предложений в рекламе. Это один из факторов поддержки цен. И не важно что по этим ценам квартиры реально не продать, дисконт может составлять 5-10%.
Когда нет острой необходимости в продаже квартиры продавцы держат рынок.

@yeltsovm

Эксперты НДВ установили, что 80% сделок на вторичном рынке проходит с наличными деньгами (не с кредитами). А год назад было наоборот.
Конечно, надо сделать поправку, что это цифры по Москве и что это сведения по одной компании. Более того, надо учитывать что в публичное пространство выдается то что целесообразно. Но подтверждение тренда отметим.

Я бы сформулировал аккуратнее: доля сделок с наличными за последние пару месяцев действительно сильно выросла. Особенно если включать продажу имеющейся недвижимости, если она происходит не в цепочке, а отдельной сделкой. В целом: предложение прибывает, но плавно; количество сделок сокращается, но не критично; отсутствие ипотеки отчасти замещается альтернативными способами. Кроме наличных, государственных сертификатов, различных бюджетных выплат, обмена и денег от продажи имеющейся недвижимости на ум ничего не приходит. Рассрочки, лизинги и прочие чудеса финансового инжиниринга на вторичке не работают. От слова совсем.

@yeltsovm

Итоги недели. Рынок устойчивее, чем казалось?
На вторичном рынке Петербурга объем предложения стабилен. Всего + 0,6% за неделю (ЦИАН, спальные районы плюс Кудрово/Мурино). С начала месяца - плюс 2,4%, в пределах естественной нормы.
Вторичный рынок устойчивее, чем ожидалось. Казалось бы: ипотека на запретительном уровне, колоссальная неопределенность, откуда бы взяться сделкам? Но количество входящих звонков (пусть и по нижней границе цен) на устойчивом уровне. Да, надо быть готовым к торгу. Но сделки идут.
Предположу, что их количество будет расти, не сильно уступая уровню прошлого года. Главный фактор - рост обменных сделок. Их все больше. Если уж и продают, то чтобы купить другую квартиру или несколько. Продажа одного объекта тянет за собой еще несколько сделок. Высокая ипотечная ставка и даже ценовые колебания - не сильная помеха.
По данным ЦИАН, в Петербурге рекламные цены в феврале снизились всего на 0,2%. Цены сделок, естественно, ниже, чем в объявлениях, но отрыв стабилен и не растет.
Эксперты единогласно отмечают увеличение доли сделок с «прямыми» деньгами.
И чем дольше сохраняется такое равновесие - тем больше шансов, что в какой-то момент произойдет разворот, и реальные цены начнут расти.
На рынке новостроек тоже есть локальные позитивные новости. Объем выданных в РФ льготных кредитов с 1 по 14 марта составил 140,8 млрд рублей. По итогам месяца получится около 310 млрд - на 35% больше, чем в феврале. Почти так же вырастут продажи в новостройках. В прошлом году среднемесячный объем выдачи составлял 390 млрд рублей. Пока ситуация у застройщиков вполне комфортная. И сохранится до 1 июля, когда формально прекратится действие ипотека с господдержкой.
На текущий момент рынок продемонстрировал устойчивость на фоне роста ключевой ставки. Теперь посмотрим, как он будет вести себя на длинной дистанции высоких ставок.

@yeltsovm

К вопросу о том, как комиссия за выдачу льготной ипотеки сказывается на объемах. С 1 по 14 марта Сбер и ВТБ выдали почти равные объемы. 46 и 40,5 млрд руб. соответственно.
Раньше в среднем ВТБ выдавал в 2,5-3 раза меньше лидера.

Как раз с марта ВТБ перестал взимать комиссию за выдачу льготной ипотеки. Подробнее о причинах например здесь и здесь. Совпадение?
А еще по предварительным подсчетам будет выдано на 35% больше льготной ипотеки. И вклад ВТБ существенный, он за весь февраль выдал лишь 18,7 млрд. руб.
Задачу по возврату доли рынка банк успешно выполнил. С маржинальностью льготной ипотеки сложнее. Но это же госбанк. Есть более важные стратегические цели. Рыночной экономикой тут даже не пахнет, а вот влияние на рынок - 100%. Продажи вырастут и это неплохо.

@yeltsovm

ЦИАН со ссылкой на Этажи сообщает о снижение цен на новостройки. Более того Москва и Петербург в лидерах снижения 2,2 и 2,1%.
Странно. Смотрим данные «Домклик» с ценами фактических сделок - снижение в феврале минимальное, десятые доли процента.
Данные сервиса «Датафлэт»: цена квадратного метра в фактических сделках выросла на 1%.
Особого рвения снижать цены в рекламе у застройщиков мы тоже не наблюдаем. Опыт предыдущих лет показывает, что они скорее будут прибегать к «точечным» скидкам, персональным предложениям и пр., не снижая цены в рекламе.
Объяснение от экспертов: мол, меняется структура предложения, - вымываются студии и «однушки», увеличивается доля более просторных квартир, поэтому-де метр дешевеет - смущает еще больше.
Доля студий и «однушек» и в предложении, и в сделках, стабильно высока.
По данным Недвижимости и строительства доля студий и однушек в предложении по региону (Петербург + ЛО) в феврале 2022 года - 60%, в феврале 2023 - 57%, в феврале 2024 - 61%.
Возможно, застройщики быстро реагируют и в марте мы увидим снижение фактических цен, но 2% - это смело. К тому же в марте еще подрастет выдача льготной ипотеки, так что необходимости в демпинге у девелоперов нет.

@yeltsovm

16%

Сбер вслед за ВТБ смягчает условия выдачи льготной ипотеки.
С 28 марта отменяется требование субсидирования льготных ипотечных программ со стороны застройщиков для зарплатных клиентов банка.
С 4 апреля полностью отменяется требование субсидирования льготных ставок для застройщиков, которые находятся на проектном финансировании банка.
При этом девелоперы по-прежнему могут применять субсидирование для снижения ставки клиента.
Банк явно реагирует на временную потерю доли рынка льготной ипотеки, особенно после отмены комиссии со стороны ВТБ. Чуть раньше уже писал что он почти догнал Сбер.

Итоги недели. Полет нормальный.
На вторичном рынке Петербурга тенденции те же, стабильно и почти скучно. Предложение в спальных районах медленно прибывает: стабильные плюс 1% за неделю. С начала марта объем предложения вырос на 3,7%, общее количество вариантов (ЦИАН) - менее 29 тысяч лотов. Рынок еще только приближается к порогу насыщения. Но только существенного роста предложения будет недостаточно для снижения цен, которого многие еще ожидают. А внешних факторов, подталкивающих продавцов форсировать продажи, на горизонте не наблюдается. Уровень неплатежей по ипотеке стабильно невысокий уровне, рост доходов населения (номинальные +14%, реальные +7,8% в 2023 году) облегчают обслуживание кредитов. Одновременно формируется запас денег на счетах физических лиц – в феврале рекордные +1,1 трлн руб (+2,5%, рекордный показатель с 2016 года). Важно учитывать что растут именно рублевые депозиты -при колебании курса деньги быстро вернутся на рынок недвижимости.
По сделкам - все то же самое: все больше обменных сделок. По объектам с минимальной ценой иногда сталкиваемся с конкуренцией между несколькими покупателями. Уверенно констатируем что повышение ипотечных ставок до заградительного уровня «вторичку» тряхануло, но не обрушило.
На рынке новостроек серьезных изменений тоже нет. На 21 марта выдано 230,2 млрд рублей льготной ипотеки, это больше, чем за весь февраль (227 млрд). При сохранении темпа за март получится близко к 300 млрд. Неплохой показатель, правда темпы выдачи за последнюю неделю несколько снизились.
Сбербанк, вслед за ВТБ, смягчает условия выдачи льготной ипотеки, отменяя комиссию сначала для «зарплатников», а с 4 апреля - для застройщиков с проектным финансированием в банке. Это поддержит рынок, мартовские продажи будут лучше февральских. Но существенного роста ждать не приходится: похоже, 300 млрд в месяц - новый «потолок», до 1 июля. А после, по мнению главы ЦБ, следует прекратить «безадресную» программу господдержки.
Возможно, конечно, мы увидим очередную серию «покупайте пока не отменили», но она уже набила оскомину.
На рынке жилой аренды объем предложения снова стал интенсивно снижаться. Сейчас на рынке в долгосрочную аренду выставлено 4,6 тысяч квартир (ЦИАН), это уже на 17% меньше, чем в начале марта. За этим показателем стоит понаблюдать внимательно: мы уже близки к минимальному значению прошлого года (4,1 тысячи лотов). Есть ощущение, что объем предложения будет и дальше снижаться. Впереди - майские праздники и белые ночи и лето, часть квартир перейдет, как и всегда в высокий сезон, в «краткосрочку». Так что ставки неизбежно будут расти.
Суммируем: есть твердое ощущение что снижение цен откладывается. По крайней мере пока.

@yeltsovm

Еще один источник насчитал снижение цен на новостройки в Петербурге. Минус 1% в первом квартале.
С одной стороны - у мира квартир далеко не самая репрезентативная выборка. И это просто цены с рекламе. С другой - обозначилась тенденция.

https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2024/03/26/za-i-kvartal/

Немного об информационное гигиене и манипулировании ожиданиями населения. Довольно популярный канал Белая Каска публикует пост: Коммерсант прогнозирует увеличение средних цен на вторичное жилье в крупных городах на 14% в этом году. Искренне удивляюсь такому решительному оптимизму. Открываем ссылку на статью Коммерсанта, а там: «Несмотря на снижение спроса на вторичное жилье на 10–30% из-за высоких ипотечных ставок в этом сегменте, средняя стоимость таких квартира в российских городах с населением от 500 тыс. человек за год выросла более чем на 14%». Пунктуация и орфография сохранены. Про рост цен в этом году на 14% ни слова. Более того, в первом абзаце вполне разумная оговорка, что с дальнейшим ростом предложения средние цены могут снизиться на 5–7%.

Похоже на анекдот. Не вырастет, а снизится. И не на 14%, а на 7%.
А потом удивляешься почему у клиентов такие завышенные ожидания по цене продажи. Всей командой думаем как повысить конверсию и быстро и бережно доводить до людей информацию об истинном положении дел на рынке…

@yeltsovm

Ожидаемо. Так и будет продолжаться. Застройщики и банки будут проявлять чудеса изобретательности. Придумывать инструменты по увеличению продаж с помощью обычной и льготной ипотеки. А ЦБ будет отлавливать и запрещать чудеса финансового инжиниринга.

Центробанк введет повышенные резервы для ипотеки, выданной без использования эскроу-счетов. Ждем деталей, но траншевую ипотеку будет выдавать сложнее.

Поясню: приличный объем продаж приходится на сделки, при которых после заключения ДДУ у заемщика минимальный платеж, а полная выдача кредита и переход на полные ежемесячные платежи происходит после сдачи дома. Ну и фокусы с отложенным переводом кредита с аккредитива на эскро счет тоже под угрозой.

@yeltsovm

Странно что Сбер не сделал этого раньше. Правильно. Пусть боятся что их заменят не только агенты и агентства. Теперь очередь сервисов по бронированию новостроек.
Теперь агентства недвижимости могут заключить с Домклик договор на бронирование новостроек с целью получения комиссионного вознаграждения. Тренд и Н-маркет должны насторожиться. А вот ЦИАН как продавал целевые звонки на новостройки, так и продолжит. У агентств будет больший выбор с кем из сервисов работать.
@yeltsovm

Помимо размера комиссионных агентствам будет интересна полнота выбора застройщиков.
Важные факторы, который не на поверхности - удобство сервиса, актуальность данных, качество интеграции в процесс работы с клиентом.
Изучаем.

@yeltsovm