Инвестиция в коммерческую недвижимость
под договор долгосрочной аренды 5-10 лет с доходностью20% годовых
Делюсь, как и обещала, инсайдерской информацией, никому не рассказывайте ☺️
Новый Бенчмарк рынка комм.недвижимости, торговая сеть «Монетка»- это стратегический арендатор, который набирает обороты семимильными шагами:
Информация, которую вы не найдете в открытых отчётах:
Т.е. Арендатор, который вкладывает в помещение, в 2–3 раза выше рынка, становится надёжным партнером на 5-10 лет вперед и приносит от 120.000₽ до 500.000₽ пассивного дохода ежемесячно по договору долгосрочной аренды с ежегодной индексацией
Кто стоит за сетью?
Очевидно, что «Монетка» агрессивно расширяется и требует качественные помещения, которые мы с вами своевременно можем «упаковывать» под ключ 🔑
Рассчитала фин.модель инвестора под готовый арендный бизнес «для своих» в данном конкретном кейсе и если в целом интересно, напишите в лс
👉🏻@yakupova_th, поделюсь, ок?
#инсайты@yarantier
под договор долгосрочной аренды 5-10 лет с доходностью
Делюсь, как и обещала, инсайдерской информацией, никому не рассказывайте ☺️
Новый Бенчмарк рынка комм.недвижимости, торговая сеть «Монетка»- это стратегический арендатор, который набирает обороты семимильными шагами:
• Открыли +1000 магазинов в 2025г, в сентябре сеть отпраздновала открытие 3500-го магазина
• План открытий магазинов на 2026–2028 +1000 ежегодно, т.е. +3 новых магазина в день!
Информация, которую вы не найдете в открытых отчётах:
капитальные затраты на ремонт у «Монетки» 40–60 тыс. руб./кв.м., при среднерыночном значении у крупных сетей в 20–25 тыс.р
Т.е. Арендатор, который вкладывает в помещение, в 2–3 раза выше рынка, становится надёжным партнером на 5-10 лет вперед и приносит от 120.000₽ до 500.000₽ пассивного дохода ежемесячно по договору долгосрочной аренды с ежегодной индексацией
Кто стоит за сетью?
«Группа Лента», акционер Алексей Мордашов. В планы компании входит разогнать «Монетку» до 1400 магазинов в год. EBITDA ~7%, выше рынка и превосходит собственные гипермаркеты «Ленты».
К 2028 г. компания намерена удвоить выручку и выйти на 2,2 трлн руб., CAGR >20%, с ориентирами маржинальности по EBITDA на уровне 8%
Очевидно, что «Монетка» агрессивно расширяется и требует качественные помещения, которые мы с вами своевременно можем «упаковывать» под ключ 🔑
Рассчитала фин.модель инвестора под готовый арендный бизнес «для своих» в данном конкретном кейсе и если в целом интересно, напишите в лс
👉🏻@yakupova_th, поделюсь, ок?
#инсайты@yarantier
1🔥5❤3👍3
Купить помещение или квартиру в 2026г - это ещё не прибыль и тем более не бизнес. Собрать из квадратных метров доходную модель самому - дорого и долго.
Это как купить детали швейцарских часов, если вы не часовщик и пытаться собрать самому. Опыт вы точно приобретете, а вот прибыль вопрос 😅
Сравним 3 сценария 2026г на 16 млн ₽.
1. Квартира в Москве/МО
Студия за 16 млн, аренда 45 тыс/мес.
➜ Доходность: 3,4% годовых
➜ Окупаемость: 30 лет
➜ Прибыль за 10 лет: ~5,4 млн
2. Пустое коммерческое помещение за 16 млн
Помещение + ремонт за свои, поиск арендатора, риски.
Средняя аренда 80–100 тыс/мес.
➜ Доходность: ~6%
➜ Окупаемость: 16–20 лет
➜ Прибыль за 10 лет: ~10 млн, с учётом ремонта — ещё ниже
3. Готовый арендный бизнес (ГАБ) с «Монеткой», федеральная сеть
Цена: 16 млн ₽
Месячный Арендный Платеж: 180.000 ₽/мес
Индексация: 4% ежегодно
Окупаемость: 7,6 лет
Доходность: 13,5% годовых
Срок запуска: 1,5 месяца
➜ Прибыль за 10 лет: 27.000.000₽, с учётом индексации
Итог: Покупаешь квартиру- замораживаешь деньги, потому что она приносит копейки.
Пустая коммерция- это головная боль.
Готовый Арендный Бизнес - это денежный поток без вашего участия по цене 2х комнатной
квартиры в Петербурге, например. Он работает на вас 24/7 🔥
Подготовила 5 коммерческих объектов, это готовый арендный бизнес, который вы не найдете в свободном доступе, если в целом интересно, напишите в лс «Хочу подборку», ок?
👉🏻@yakupova_th
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1🔥5❤4👍3
🥇 Золотое правило коммерческой недвижимости:
Все просто, в ритейле каждая ступенька - это минус к трафику, а соответсвенно окупаемости и надежности проекта.
Каждый подъем или спуск - это:
• меньше покупателей
• меньше арендаторов
• ниже ставка аренды
• больше рисков
Мы все в базовых настройках ленивы.
Люди не хотят подниматься, не хотят спускаться, они хотят зайти, купить и выйти
И именно поэтому 1й этаж самый ликвидный актив в коммерческой недвижимости, который может принести инвестору +30% доходности по году
Безусловно есть исключения:
Например «Додо Пицца», у которой на первом этаже: открытая кухня, зона выдачи, касса, движение, запах пиццы на улицу
А второй этаж - продолжением сценария:
люди поднимаются наверх, садятся у витражных окон и спокойно едят
В коммерческой недвижимости большие деньги зарабатывают не те, кто ищет готовые объекты на Авито, а те, кто умеет видеть потенциал, правильно собирать концепцию, подбирать сильного арендатора и создавать Готовый Арендный Бизнес с окупаемостью 7-9 лет
Такие объекты в открытую продажу почти никогда не попадают.
Их забирают еще ДО рынка
Хотите зарабатывать на коммерческой недвижимости - перестаньте смотреть на квадратные метры.
Начните смотреть на трафик, сценарии людей и логику арендатора
Тогда недвижимость начинает приносить не «аренду», а системный пассивный доход
🎁 Дарю подборку:
ТОП-5 объектов коммерческой недвижимости 2026г с пассивным доходом от 3.060.000₽ в год
* только для подписчиков канала
Напишите «Хочу Подборку», вышлю индивидуально бесплатно, хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th
@yakupova_th
#инсайты@yarantier
Все, что выше первого этажа - плохо.
Все, что ниже первого этажа - тоже плохо.
Все просто, в ритейле каждая ступенька - это минус к трафику, а соответсвенно окупаемости и надежности проекта.
Каждый подъем или спуск - это:
• меньше покупателей
• меньше арендаторов
• ниже ставка аренды
• больше рисков
Мы все в базовых настройках ленивы.
Люди не хотят подниматься, не хотят спускаться, они хотят зайти, купить и выйти
И именно поэтому 1й этаж самый ликвидный актив в коммерческой недвижимости, который может принести инвестору +30% доходности по году
Безусловно есть исключения:
Например «Додо Пицца», у которой на первом этаже: открытая кухня, зона выдачи, касса, движение, запах пиццы на улицу
А второй этаж - продолжением сценария:
люди поднимаются наверх, садятся у витражных окон и спокойно едят
И вот уже второй этаж не проблема, а часть концепции 🔥
В коммерческой недвижимости большие деньги зарабатывают не те, кто ищет готовые объекты на Авито, а те, кто умеет видеть потенциал, правильно собирать концепцию, подбирать сильного арендатора и создавать Готовый Арендный Бизнес с окупаемостью 7-9 лет
Такие объекты в открытую продажу почти никогда не попадают.
Их забирают еще ДО рынка
Хотите зарабатывать на коммерческой недвижимости - перестаньте смотреть на квадратные метры.
Начните смотреть на трафик, сценарии людей и логику арендатора
Тогда недвижимость начинает приносить не «аренду», а системный пассивный доход
🎁 Дарю подборку:
ТОП-5 объектов коммерческой недвижимости 2026г с пассивным доходом от 3.060.000₽ в год
* только для подписчиков канала
Напишите «Хочу Подборку», вышлю индивидуально бесплатно, хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th
@yakupova_th
#инсайты@yarantier
1❤8👍7🤔1
🔥От 11.699.000₽ пассивного дохода за 5 лет на Готовом Арендном Бизнесе.
Закрытые продажи
Не успела запустить канал,
а уже эксклюзив имеется 😄
Вышли в закрытые продажи
2 хороших ГАБа за низкий чек:
Объект №1. Помещение под магазин «Монетка»:
• Ленинградская область, д.Пчева
• Площадь: 229 м²
• Договор аренды уже подписан на 5 лет, +4% индексация прописана в договоре
• Стоимость входа: 16млн.руб, вместо17.560.000₽ до 30.06.2026г
• Окупаемость: ~ 7 лет
• Ежемесячный арендный платёж, пассивный доход : 180.000 руб/мес
💰 Чистая прибыль, пассивный доход за 5 лет, только от аренды, с индексацией: 11.699.000руб
Почему Монетка крутой арендатор рассказывала здесь
Объект №2. Помещение под ПВЗ «Wildberries»
• Московская область, г. Жуковский, цоколь
• Площадь: 182 м²
• Бессрочный договор аренды с WB и ПВЗ работает с февраля 2026г.
• Стоимость входа: 22,5 млн. руб
• ⏱ Окупаемость: 7,3 лет
• Ежемесячный арендный платёж, пассивный доход: +258.000 руб в месяц
💰Чистая прибыль за 5 лет на сдаче помещения в аренду, без учёта индексации: 15.480.000руб
Кому подойдёт?
🎁 Дарю консультацию на 30 минут по готовому арендному бизнесу с пассивным доходом от 2.000.000₽, 5.000.000₽ в год
Напишите «Хочу» в личку покажу детали, хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th
@yakupova_th
Закрытые продажи
Не успела запустить канал,
а уже эксклюзив имеется 😄
Вышли в закрытые продажи
2 хороших ГАБа за низкий чек:
Объект №1. Помещение под магазин «Монетка»:
• Ленинградская область, д.Пчева
• Площадь: 229 м²
• Договор аренды уже подписан на 5 лет, +4% индексация прописана в договоре
• Стоимость входа: 16млн.руб, вместо
• Окупаемость: ~ 7 лет
• Ежемесячный арендный платёж, пассивный доход : 180.000 руб/мес
💰 Чистая прибыль, пассивный доход за 5 лет, только от аренды, с индексацией: 11.699.000руб
Почему Монетка крутой арендатор рассказывала здесь
Объект №2. Помещение под ПВЗ «Wildberries»
• Московская область, г. Жуковский, цоколь
• Площадь: 182 м²
• Бессрочный договор аренды с WB и ПВЗ работает с февраля 2026г.
• Стоимость входа: 22,5 млн. руб
• ⏱ Окупаемость: 7,3 лет
• Ежемесячный арендный платёж, пассивный доход: +258.000 руб в месяц
💰Чистая прибыль за 5 лет на сдаче помещения в аренду, без учёта индексации: 15.480.000руб
Кому подойдёт?
Тем, у кого есть свободный капитал от 16+ млн руб и кто хочет забрать себе готовый бизнес с гарантированным пассивным доходом от 2.160.000₽ в год, вместо того, что бы «хоронить» деньги в Московской однушке с арендным поатежом ~45 тыс руб:
+ вам не нужно искать объект
+ не нужно договариваться с арендатором, договор уже заключен
+ не нужно проверять документы, все готово для сделки
+ не нужно переживать, что «а вдруг арендатор съедет»
🎁 Дарю консультацию на 30 минут по готовому арендному бизнесу с пассивным доходом от 2.000.000₽, 5.000.000₽ в год
Напишите «Хочу» в личку покажу детали, хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th
@yakupova_th
6❤9🔥7😁1
🔥 Крутое предложение. Готовый Арендный Бизнес
с пассивным доходом от 15.000.000 руб за 5 лет
Закрытые продажи. ГАБ с кладовками, self‑storage
Объект находится в Тюмени:
Почему круто:
• Федеральный оператор «Мегасклад», долгосрочный договор аренды
• Заполнено 43% за 2 месяца
• >10 тыс домохозяйств с доходом ~100 тыс руб в радиусе 1 км
• Безусловная индексация, одностороннее право арендодателя
• Купили и забыли - УК управляет
• Легко продать с премией, ликвидный объект
🎁 Дарю консультацию на 30 минут по ГАБ
с пассивным доходом от 2.000.000 до 5.000.000 руб в год
Напишите «Хочу» в личку, покажу детали, хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th
@yakupova_th
с пассивным доходом от 15.000.000 руб за 5 лет
Закрытые продажи. ГАБ с кладовками, self‑storage
Объект находится в Тюмени:
• МКД 2017, цоколь, 282 м², всё новое
• Стоимость входа: 20 млн. руб
• Аренда: от 250.000 руб/мес
• Окупаемость: до 6,5 лет
• Доходность: база 15%, с индексацией до 30% годовых
• Документы в наличии: ЕГРН, правовые, договор с Мегасклад на 5 лет
Почему круто:
• Федеральный оператор «Мегасклад», долгосрочный договор аренды
• Заполнено 43% за 2 месяца
• >10 тыс домохозяйств с доходом ~100 тыс руб в радиусе 1 км
• Безусловная индексация, одностороннее право арендодателя
• Купили и забыли - УК управляет
• Легко продать с премией, ликвидный объект
Рынок кладовок бурно растет, это про надежность, стабильность и предсказуемость окупаемости капитала, владельцу
срочно нужны деньги для другой большой инвестиции
🎁 Дарю консультацию на 30 минут по ГАБ
с пассивным доходом от 2.000.000 до 5.000.000 руб в год
Напишите «Хочу» в личку, покажу детали, хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th
@yakupova_th
1❤8🔥5💯2👍1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🍀 Клиентский кейс или куда вложить «подъемные»?
Друзья, сегодня на созвоне коллега рассказал занятную историю, делюсь:
Семейная пара медиков переехала из города в деревню и им дали 6 млн руб подъёмных денег по гос. программе «Земской доктор» с дофинансированием местных органов власти.
Вот у них выбор: купить квартиру и сдавать ее за 25 тыс или, слава богу, брат этой девушки знакомый коллеги из нашей академии и он им подобрал качественный проект с пассивным доходом
Дарю подборку ТОП-5 объектов 2026г с доходом от 100 тыс руб ежемесячно, напишите «Подбор» в личку, отправлю и разберем вашу ситуацию и потребности, хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th
@yakupova_th
Друзья, сегодня на созвоне коллега рассказал занятную историю, делюсь:
Семейная пара медиков переехала из города в деревню и им дали 6 млн руб подъёмных денег по гос. программе «Земской доктор» с дофинансированием местных органов власти.
Вот у них выбор: купить квартиру и сдавать ее за 25 тыс или, слава богу, брат этой девушки знакомый коллеги из нашей академии и он им подобрал качественный проект с пассивным доходом
Ребята подобрали Готовый Арендный Бизнес с пассивным доходом 80.000₽ ежемесячно на выходе. И это на минутку в 3 раза выше, чем доход от квартиры и даже выше зарплаты врача медика в деревне, а тут они будут получать пассив на 5-10 лет вперед. Не красота ли? Для жизни семьи это просто супер 👍🏻
Дарю подборку ТОП-5 объектов 2026г с доходом от 100 тыс руб ежемесячно, напишите «Подбор» в личку, отправлю и разберем вашу ситуацию и потребности, хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th
@yakupova_th
1❤8🔥6💯2
📦🥇Решила я значит на выходных разобрать свои «залежи» и наткнулась на медали .
Дай, думаю, посчитаю… Села и посчитала - за 8 лет спорта с 2016 по 2024 я пробежала на соревнованиях 703 км или 88 км в год 🤯
И 88 км - это чисто соревнования, не считая подготовки к ним. Если прибавить подготовку, то там перевалит за несколько тысяч километров.
Обалдеть конечно. И когда мне говорят про мою форму - «да у тебя генетика», это конечно очень смешно 😅
Ключевое в любом деле - это системность, дисциплина, терпение и конечно огромное желание идти туда, куда ты идешь или бежишь ))
Давайте посчитаем сколько здесь спортсменов, ставьте 🔥 те, для кого спорт - это стиль жизни, занимаюсь не менее 2 раз в неделю
Дай, думаю, посчитаю… Села и посчитала - за 8 лет спорта с 2016 по 2024 я пробежала на соревнованиях 703 км или 88 км в год 🤯
Это как от Москвы до Нижнего Новгорода и обратно
• трижды марафон
• дважды триатлон (эстафета), где командой заняли первые места IRONSTAR и IRONMAN
• 15 раз полумарафоны
• 21 раз гонки с препятствиями - Гонка Героев, Стань человеком, BISON RACE и пр.
• много раз по 10 км и иные старты
И 88 км - это чисто соревнования, не считая подготовки к ним. Если прибавить подготовку, то там перевалит за несколько тысяч километров.
Обалдеть конечно. И когда мне говорят про мою форму - «да у тебя генетика», это конечно очень смешно 😅
Ключевое в любом деле - это системность, дисциплина, терпение и конечно огромное желание идти туда, куда ты идешь или бежишь ))
Давайте посчитаем сколько здесь спортсменов, ставьте 🔥 те, для кого спорт - это стиль жизни, занимаюсь не менее 2 раз в неделю
1❤18🔥12
Делюсь с вами ключевыми инсайтами, чтобы вы тоже были в курсе и могли сориентироваться в новой реальности
• по итогам I квартала 2026 года 52% сделок в коммерческой недвижимости - за частным капиталом. Это главная движущая сила рынка.
• в России перекос структуры инвест-портфелей vs Мир, см.карточки: 46% в депозитах, 35% в инвест-квартирах - коммерческая недвижимость только 0,6%.
• доходность инвестиционных квартир 4-6%, ниже вкладов. Жильё перестаёт быть выгодным активом.
• сейчас окно для коммерции: фиксируем арендную доходность от 15% годовых, а когда ставка ЦБ упадёт до 8–10%, цены объектов вырастут ещё на +7% в год.
• доля инвестиционных сделок в коммерции выросла до 69% или +15% за год. Рынок уходит от конечных пользователей к инвесторам.
• неликвиды теряют до 30% стоимости. Продавать их надо завтра. Если объект не генерирует поток при текущей ставке - это пассивный убыток. Рынок уже не прощает ошибок ликвидности.
• демография и отток капитала - долгие риски. В I квартале 2026 года рождаемость упала на 6% г/г - исторический минимум за 200 лет. Согласно данным ЦБ РФ, отток капитала продолжается: в январе 2026 года чистый отток из банковской системы достиг почти 14 млрд долларов, а по итогам года может составить 32–45 млрд.
• налоги ужесточаются - с 2026 года послабления по амортизации имущества отменены, считайте реальную чистую прибыль.
• главное - договоритесь с собой об уровне допустимых потерь до сделки. Эмоции и неспособность зафиксировать убыток убивают капитал.
Вывод - зарабатывать можно и нужно, но считайте внимательно экономику, осознавайте риски и работайте с профессионалами.
🎁 Дарю консультацию на 30 минут по готовому арендному бизнесу с пассивным доходом от 2.000.000₽, 5.000.000₽ в год
Напишите «Хочу» в личку покажу детали, хорошо?
👇🏻👇🏻👇🏻
@yakupova_th
@yakupova_th
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
1❤7🔥3💯3
Дневник Рантье
🔥 Крутое предложение. Готовый Арендный Бизнес с пассивным доходом от 15.000.000 руб за 5 лет Закрытые продажи. ГАБ с кладовками, self‑storage Объект находится в Тюмени: • МКД 2017, цоколь, 282 м², всё новое • Стоимость входа: 20 млн. руб • Аренда: от 250.000…
🚫 Объект с Мегаскладом на стопе. Готовится сделка.
🔥2😁1
🤫 Покупаем метры - зарабатываем на кубометрах
Кладовки - голубой океан.
Тот случай, когда смотрю на цифры и не могу молчать:
• 90% кладовок на рынке заполнено и это факт
• за 2025 год интерес к квартирам площадью до 20 м² вырос на 5%, а 20-39 м² на 26%. В такой тесноте места для хранения вещей не остается. Другая тенденция - сокращение количества балконов в новостройках
• рост электронной торговли ~30% ежегодно. Два арендных бизнеса рядом - кладовка и пункт выдачи заказов дадут бинго 😉
• потребность в кладовках закрыта всего на 3-5%. На 1000 жителей у нас 0,03 м² кладовок, на Западе - 0,6–1 м². Рост потенциала - в десятки раз
• в США рынку кладовок больше 70 лет, там более 59 000 объектов. У нас - всего около 700. Мы в начале пути
• потребители: ВСЯ Россия. 80% клиентов - обычные люди, 20% - малый бизнес, это сезонный товар, запасы для маркетплейсов).
Что люди хранят?
А вот как показала практика не надо додумывать за людей - вещи, пылесосы, покрышки, рыболовные снасти... и да, даже вещи «бывших»😅
Почему на этом можно заработать?
• безусловная индексация аренды 10-25% в год, стартуем дёшево – поднимаем плавно
• мелкий средний чек – клиенту проще платить, чем выкидывать вещи
• за счет деления на малое. Личные замеры собственных вещей семьи показали, что вся жизнь помещается в стандартные коробки 40х40х50 или 2,5-3 куба. Проще и выгоднее сдать 5 по 3 куба, нежели 3 по 5 кубов, смотрите боксографию
• операторы уже проектируют двух- и трёхуровневую боксографию. Кто займёт лучшие места сейчас - будет диктовать цены через год. Вопрос времени.
Подготовила 5 коммерческих объектов с кладовыми для инвесторов с прибылью от 3.060.000 руб в год, которых нет в свободном доступе, если в целом интересно, напишите в лс «Хочу подборку», ок?
👉🏻@yakupova_th
Кладовки - голубой океан.
Тот случай, когда смотрю на цифры и не могу молчать:
• 90% кладовок на рынке заполнено и это факт
• за 2025 год интерес к квартирам площадью до 20 м² вырос на 5%, а 20-39 м² на 26%. В такой тесноте места для хранения вещей не остается. Другая тенденция - сокращение количества балконов в новостройках
• рост электронной торговли ~30% ежегодно. Два арендных бизнеса рядом - кладовка и пункт выдачи заказов дадут бинго 😉
• потребность в кладовках закрыта всего на 3-5%. На 1000 жителей у нас 0,03 м² кладовок, на Западе - 0,6–1 м². Рост потенциала - в десятки раз
• в США рынку кладовок больше 70 лет, там более 59 000 объектов. У нас - всего около 700. Мы в начале пути
• потребители: ВСЯ Россия. 80% клиентов - обычные люди, 20% - малый бизнес, это сезонный товар, запасы для маркетплейсов).
Что люди хранят?
А вот как показала практика не надо додумывать за людей - вещи, пылесосы, покрышки, рыболовные снасти... и да, даже вещи «бывших»😅
Почему на этом можно заработать?
• безусловная индексация аренды 10-25% в год, стартуем дёшево – поднимаем плавно
• мелкий средний чек – клиенту проще платить, чем выкидывать вещи
• за счет деления на малое. Личные замеры собственных вещей семьи показали, что вся жизнь помещается в стандартные коробки 40х40х50 или 2,5-3 куба. Проще и выгоднее сдать 5 по 3 куба, нежели 3 по 5 кубов, смотрите боксографию
• операторы уже проектируют двух- и трёхуровневую боксографию. Кто займёт лучшие места сейчас - будет диктовать цены через год. Вопрос времени.
Культуры хранения в России пока нет — поэтому люди хранят как попало. Создавая и предоставляя в аренду кладовые - мы даем им систему. Кладовая - это продолжение квартиры, но без ипотеки
Подготовила 5 коммерческих объектов с кладовыми для инвесторов с прибылью от 3.060.000 руб в год, которых нет в свободном доступе, если в целом интересно, напишите в лс «Хочу подборку», ок?
👉🏻@yakupova_th
❤9🔥3