Главные инсайты с инвест-форума Тишина 2.0

Вчера прошел масштабный онлайн инвест-форум - о том, что меняется для бизнеса и инвесторов в 2026 году

Бегу к вам делиться инсайтами. А так как их много, будет несколько постов

Пожалуй, начну с самой животрепещущей темы - налоги

Цифры, которые говорят сами за себя:

🔴 Налоговые долги россиян и бизнеса на апрель 2026 года - почти 4 трлн руб, из них 1,7 трлн - недоплата по налогам
🔴 Общие налоговые поступления в бюджет за январь-март 14 трлн руб, что +0,34% к аналогичному периоду 2025 года
🔴 НДФЛ вырос на +15,2% - до 1,8 трлн руб
🔴 Выездные проверки выявляют нарушения в 97,8% случаев
🔴 ФНС тратит на цифровизацию 82,36 млрд руб - это крупнейшая IT-компания страны

Что меняется:

✔️НДС возвращается к 20%, порог освобождения для УСН - 60 млн руб - есть инициатива, но не поддержана
✔️Две продажи в год на протяжении двух лет = признание предпринимательской деятельности. Последствия: НДФЛ, НДС, штрафы, пени
✔️ Обмен данными ЦБ и ФНС - законопроект уже в Госдуме. Банки передают данные об открытии и смене счетов физлиц, ИНН обязателен для открытия счёта. Регулярные поступления на карту физлица станут видны системе гораздо раньше
✔️Цифровой рубль: три волны контроля - 2026, 2027, 2028

Что больше не работает.
«У всех так» - не аргумент для ФНС. Это сигнал для риск-скоринга:

✖️ Дробление аренды - доход разделили между ИП и организацией, расходы оставили на одном. Итог: доначисление НДФЛ и НДС
✖️ Шаблонный ГПХ с самозанятыми - суд смотрит на факт отношений, а не на текст договора. Переквалификация в трудовые + штраф до 100 тыс руб за человека + двойная налоговая нагрузка
✖️ Перевод бизнеса на супругу - не защита. Суд анализирует выписки и связи, результат: солидарная субсидиарная ответственность. Пример из практики: 47+ млн руб с директора, супруги и новой компании

Что делать уже сейчас:

✔️ Аренда и другие удобные схемы - проверить деловую цель разделения доходов и расходов - они должны распределяться пропорционально
✔️ Прозрачные счета уже сейчас - готовьтесь к тому, что переводы физ.лицам и статус счетов станут видны системе быстрее
✔️ Провести аудит «на берегу» - пока правила снова не поменялись

Вывод простой: прозрачный бизнес - это не требование закона, а реальное конкурентное преимущество. Проверьте свой бизнес на прочность. Как раньше уже точно не будет

Включайте 🔔 чтобы быть в курсе событий

📖 Всю неделю взахлеб читала «Зелёный король» Поля-Лу Сулицера

Это экономический роман о Ребе Климроде - выжившем в концлагере, ставшем самым богатым и самым неизвестным человеком в мире. Он создал 1500 компаний, которые работали без него. И всё ради одной цели.

Первая мысль: он самый богатый и самый неизвестный. Он никогда не гнался за славой и признанием. Для него богатство было инструментом, а не целью. Парадокс: иметь всё, но быть в тени.

Вторая мысль: его мотивация - не деньги, а идея. Он строил страну-утопию, где люди жили бы по справедливости. Капитал был средством, он видел дальше личного обогащения.

Третья мысль: какая нужна внутренняя сила. Пройти несколько концлагерей, выжить, будучи вынужденным стать любовником эсэсовцев, потерять на глазах близких. И при этом не сломаться, а найти в себе силы созидать, строить, идти к мечте. Это поражает. Какую же надо иметь волю, чтобы после такого ада не просто выжить, а создать целую империю?

А знаете, с чего он начал, не имея ни цента? С газетных киосков. Объединил 278 продавцов газет, каждый вносил в фонд по полтора доллара в день на развитие. И газетные киоски стали его ресурсом и «ушами» для последующих больших дел.

Затем он провернул гениальную сделку с недвижимостью. Он купил участок за $4 млн, внеся всего 5% кредитных средств, а через несколько часов продал его банку «Хант Манхэттен» за $8 млн и идею построить там небоскреб за 6 лет и перевезти все свои отделения. А еще он убедил банкиров дать ему опцион на продажу семи их зданий за 37 миллионов долларов. В итоге через 11 дней он владел девятью зданиями, не потратив ни копейки своих денег.

И это дааалеко не все…

Но вот так, начав с киосков, он стал Королем.

Моя большая рекомендация к прочтению 👌🏻

А вы что читаете? Делитесь в комментариях 👇🏻👇🏻👇🏻

26.09 проведу инвест-тур по кладовым, чтобы вы увидели актив своими глазами и как на нем заработать +8.881.618 руб

В презентациях кладовые выглядят красиво. Но реальность - в деталях: локация, спрос, заполняемость, сервис. Поэтому я организую выездной тур для инвесторов.

Дата: 26 сентября, суббота
Время: 11:00
Длительность: 2,5 часа сам тур, ресторан по обстоятельствам

Зачем это нужно?
Чтобы вы не просто услышали, а увидели, как работает действующий объект изнутри. Прошли клиентский путь арендатора, оценили заполняемость и поняли, где здесь деньги.

Что нас ждёт:
✔️ посещаем кладовые 3 операторов: Кладовкин, Складно и МегаСклад
✔️ проходим путь клиента: от поиска ячейки до оплаты и доступа
✔️ смотрим заполняемость и спрос на месте
✔️ разбираем локацию и окружение
✔️ оцениваем планировку, боксографию, инженерку и безопасность
✔️ обсуждаем экономику: тарифы, выручку, расходы, управление
✔️ смотрим, как оператор управляет объектом и что влияет на доходность
✔️ сравниваем с другими инструментами для капитала

После выезда - ресторан. В неформальной обстановке обсудим увиденное, и я отвечу на все вопросы.

Организационные детали:
🚕 комфортный микроавтобус
☝🏻 всего 10 мест
🎟️ цена брони места - 3 000 ₽

Для брони жмите кнопку ниже и пишите «Бронь»
👇🏻👇🏻👇🏻

❕ Устали смотреть на красные цифры в приложении по акциям, облигациям? Индекс МосБиржи за август снизился на 2,1%, а с начала года падение составило 21,2%

Недавно пришел инвестор с запросом "Насть, я больше не могу смотреть на эти красные цифры, нужен надежный и стабильный инструмент. Рынок не даёт предсказуемого дохода - он даёт нервы"

И действительно:

По отчету ЦБ РФ за август: доходность большинства инструментов - отрицательная. Положительную доходность показали только золото +17,4%, валютные депозиты до +9,8%, замещающие облигации +6,2%. Всё остальное в минусе: акции ретейла -5,7%, ИТ -4,8%, индекс МосБиржи -2%, ОФЗ -0,2%. За 12 месяцев картина ещё жёстче: строительство -39,6%, металлургия -31,2%, ИТ -28,3%

Вы как хотите, но я считаю, что сейчас время простых и очень понятных инструментов. В текущих условиях особенно ценен островок надёжности - актив, который не зависит от ключевой ставки, санкций и биржевых настроений

Что может быть роднее выписки из ЕГРН со своим собственным помещением и надежным арендатором или арендаторами

👇🏻👇🏻👇🏻

Сейчас в моих закрытых продажах есть несколько объектов, которые я бы назвала «тихой гаванью» для капитала. И вот один из них:

📍 Московская область, пгт. Голубое, Тверецкий пр. 16к1, 2 км от Зеленограда
• Площадь: 243 м², 87 ячеек
• Стоимость: 33.0 млн ₽
• Оператор: «Кладовкин»
• Арендный доход: +289.850 ₽/мес
• Окупаемость: 8.2 лет, с учётом налога 6%
• Доходность 10% годовых
• Прибыль от аренды за 5 лет: +16.426.299 ₽*

* без учета роста стоимости недвижимости

Вы получаете ликвидный объект, стабильный арендный доход - 87 физиков не съедут одновременно и растущий платёж за счёт индексации.

Пока облигации краснеют - кладовки приносят доход.

Хотите чтобы я подобрала вам объект под вашу ситуацию - напишите «Подбор» в личку
👇👇👇
@yakupova_th

А если хотите посмотреть как это работает, записывайтесь на инвест-тур 👉 жмак

Пока московские инвесторы спорят о доходности, регионы тихо делают кассу и зарабатывают +20.858.218 руб с вложенных 35 млн руб

Я не продаю недвижимость. Я помогаю инвесторам с капиталом от 30 млн выбрать стратегию и найти актив, который решает их задачу. Сегодня покажу на цифрах, почему регионы - это не «второй сорт», а часто более сильная история, чем Москва

Гарант пассивного дохода в арендном бизнесе - это выручка арендатора. Например, мерило хорошей «Пятёрочки» - 15+ млн/мес. Однако, в регионах цифры бывают выше, чем в миллионниках:

📍 Лучшая «Пятёрочка» в Самарской обл. - в пгт Волжский, на трассе.

Выручка 42 млн/мес

📍 Калининградская область - 184 магазина.

Ср. выручка 21 млн/мес

📍 Хабаровский край - 192 магазина.

Ср. выручка 17 млн/мес

📍 Иркутская обл, Усть-Кут, население 36 тыс - 6 «Пятёрочек».

Ср. выручка 20-22 млн/мес

📍 Республика Коми, Усинск - население 35 тыс. Одна «Пятёрочка» и

стабильно делает 30+ млн/мес

Что это значит для инвестора?

Высокая выручка арендатора - это стабильный арендный поток. Тогда арендатор никуда не съедет, если он хорошо торгует. В малых населённых пунктах конкурентов почти нет, федералы работают на монополии. Это снижает риск простоя и позволяет фиксировать доход. Именно поэтому я смотрю в регионы.

И вот объект, который это подтверждает

🛒 ГАБ с Пятёрочкой, г. Спасск:

Открыли в мае 2026. На второй месяц магазин уже вышел на процент от товарооборота. Сейчас торгует 400.000 в день с потенциалом роста

- 980 м², отдельно стоящее здание в 2 этажа
- Стоимость: 35.0 млн руб
- Арендный доход: 406.000 руб/мес с потенциалом до 430.000 руб/мес
- Окупаемость: 8-9 лет
- Договор: 10 лет с Пятёрочкой
- Монопольная локация - больше Пятёрочек не откроется

Что сделано, чтобы защитить инвестора:

- Проведена юр. проверка: собственники, обременения, документы
- Проверена локация: трафик, конкуренты, доходы населения
- Убедились в монополии: рядом нет других фед. продуктовых сетей
- Заключен договор с Пятёрочкой с % от РТО и индексацией
- Второй этаж садим Fix Price, что усилит выручку

Что получает инвестор:

✔ Объект в собственности, зарегистрированный в Росреестре
✔ Договор аренды с федеральным арендатором на 10 лет
✔ Пассивный доход 406 000 руб/мес с потенциалом роста
✔ Ликвидный актив в монопольной локации

Почему это выгодно именно сейчас - объект один, локация монопольная. Больше таких предложений в Спасске не будет.

Хотите посмотреть этот объект или подобрать другой под ваш запрос?

Напишите «Хочу» в личные сообщения и мы вместе разберём, подходит ли он под вашу стратегию

👇👇👇
@yakupova_th

☝️Друзья, спешите - осталось 2 места.
Бронируйте, кто хотел познакомиться с кладовыми.

Все покажу и расскажу как работает, увидите своими глазами, потрогаете, зададите все вопросы.

Проедем: Кладовкин ➡️ Складно ➡️ Мегасклад

Пишите «Бронь» 👉🏻 @yakupova_th