Готовый арендный бизнес - когда вы покупаете не объект, а ежемесячный доход 150.000, 500.000, 1.000.000+ в мес

Приветствую в своем канале.
Для новеньких обо мне и о канале:

Я, Анастасия Якупова:

У меня за плечами 19 лет в банковской сфере и 15 лет в недвижимости, руководила ипотечным бизнесом Альфа-Банке с портфелем более 1 триллиона рублей и миллиардной прибылью. Я точно знаю, как эффективно управлять деньгами и рисками.

Но сейчас я не про банки. Сегодня я занимаюсь тем, что создаю для себя и своих инвесторов с капиталом от 30 млн руб готовый арендный бизнес с федеральными арендаторами, который приносит стабильный денежный поток и прибыль.

👇 Для кого этот канал

Я не учу инвестировать с нуля и не обещаю быстрых «иксов».

Этот канал будет полезен, если вы хотите:

- перестать тревожиться о том, куда эффективно разместить свой капитал от 30 млн руб;

- иметь доступ к закрытым сделкам без перегретой экономики, которых нет в открытом доступе;

- быть в курсе инсайдерской аналитики по коммерческой недвижимости: по выручкам, локациям и пр.

- работать с экспертом, который берет на себя все: поиск объекта, юр. проверку, экономику сделки, подбор арендатора, ремонт и сопровождение проекта.

Если вам важны цифры, логика и долгосрочная стратегия, а не красивые обещания - вы в правильном месте.

😊 Как мы создаем готовый арендный бизнес

Модель очень простая, но отличается от рынка - первичен арендатор, а не объект:

понимаем требования федерального арендатора к помещению
↓
находим объект под требования федерала и согласовываем с ним
↓
считаем экономику и делаем юр.проверку
↓
заключаем долгосрочный договор аренды, делаем ремонт и заселяем арендатора
↓
инвестор получает готовый объект с денежным потоком.

Мы покупаем не квадратные метры.
Мы создаем актив, который ежемесячно приносит деньги.

📊 Откуда появляется доход инвестора

Доход складывается из нескольких составляющих:

- ежемесячный арендный поток;
- ежегодная индексация аренды или процент от товарооборота;
- ликвидность объекта и бизнеса - качественный продукт с надежным арендатором всегда можно продать

Именно поэтому коммерческая недвижимость работает иначе, чем обычная квартира.

📌 Почему федеральные арендаторы

Когда инвестор покупает помещение с Wildberries, Ozon, «Пятёрочкой», «Магнитом» или другой федеральной сетью, он покупает не просто стены, а:

• долгосрочный договор аренды с надежным арендатором, который завтра не съедет;
• понятный денежный поток;
• арендатора с устойчивой бизнес-моделью;
• актив, который легче продать следующему инвестору;
• капитализируемый объект, т.к. арендатор сам вкладывается в ремонт.

Именно поэтому при выборе объекта я сначала анализирую силу арендатора, а уже потом сами квадратные метры.

📈 Что получает инвестор, покупая готовый арендный бизнес:

✔ коммерческий объект в собственность, зарегистрированный в Росреестре;
✔ долгосрочный договор аренды на 5-10 лет;
✔ готовый бизнес с понятной экономикой и подтвержденной фин.моделью;
✔ сопровождение всех этапов «под ключ» - от поиска объекта до подписания договоров;
✔ прогнозируемый денежный поток.

😊

Что важно понимать

Готовый арендный бизнес - не для всех и это нормально.

Если вы ищете быстрые иксы, спекуляции или готовы принимать высокий риск ради максимальной доходности - скорее всего, это не ваш инструмент.

Но если вы хотите, чтобы капитал работал стабильно и не требовал вашего ежедневного участия, - такой формат стоит изучить.

Именно об этом этот канал.

🤝 Следующий шаг
Я не предлагаю покупать объект «по переписке».

Сначала мы обсуждаем ваши цели, сумму инвестирования, желаемый уровень доходности и горизонт вложений.

После этого я честно говорю:
- подходит ли вам готовый арендный бизнес;
- какие стратегии сегодня работают лучше всего;
- есть ли сейчас объекты, соответствующие вашим задачам.

Если хотите разобраться, подойдет ли вам этот инструмент - напишите мне «Консультация» в личные сообщения
👇👇👇
@yakupova_th

Покажу реальные объекты, разберем экономику сделок и вместе посмотрим, насколько эта стратегия соответствует вашим инвестиционным целям.

1️⃣2️⃣3️⃣А вы знали, что не по всей коммерческой недвижимости платится ежегодный налог на имущество?

Многие инвесторы закладывают этот налог в финансовую модель как обязательную статью. Но есть важный нюанс - при определённых условиях от него можно быть освобождённым. Или, наоборот, заплатить в разы больше, чем ожидалось.
Всё упирается в один ключевой документ - региональный перечень объектов, налог по которым считается от кадастровой стоимости.

Главное правило: если ваш объект есть в перечне - налог платить придётся. Если нет - можно не платить.

Кто платит налог на имущество?

• Физическое лицо - собственник нежилого объекта, платит налог на имущество физических лиц. Налоговая база - кадастровая стоимость объекта. Ставка - 0,5% для большинства нежилых объектов, 2% для объектов, включённых в региональный перечень торгово-офисной недвижимости и 2,5% - для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб.
• Индивидуальный предприниматель на упрощённой системе налогообложения освобождается от налога на имущество за недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности, при двух условиях: объект фактически задействован в бизнесе и не входит в региональный перечень. Если объект в перечне - налог платить нужно в любом случае.

Где проверять для топ-5 регионов:

Москва 👉 жмак
Санкт-Петербург 👉 жмак
Свердловская область 👉 жмак
Красноярский край 👉 жмак
Краснодарский край 👉 жмак

Все регионы 👉 жмак

Что изменилось с 2026 года?
С 2026 года вступили в силу новые правила. Региональные власти активно пересматривают перечни. Например, в Москве в перечень на 2026 год вошло более 42.000 объектов. А в Московской области на текущий налоговый период в перечень включено 4.650 объектов - торговые комплексы, бизнес-центры, магазины, автосалоны, рестораны и другие крупные нежилые помещения.

Что это значит для инвестора?
Если вы покупаете готовый арендный бизнес, обязательно проверяйте, включён ли объект в региональный перечень. От этого зависит ваша реальная чистая доходность. Эту проверку нужно делать до покупки, а не после.

Хотите узнать больше нюансов о готовом арендном бизнесе?
Напишите «Консультация» в личные сообщения и я расскажу все детали
👇👇👇
@yakupova_th

История одного кейса: как серийный инвестор формировал актив для детей

Ранее я рассказывала как инвестор купил Магнит для своей мамы 🫶

А на днях разбирали другую ситуацию с инвестором - он уже в теме, есть два арендных бизнеса в портфеле, сейчас подбирает третий. Настоящий рантье.
И с его позволения 🙏 поделюсь некоторыми мыслями, которые важны.

Как правило, опытные инвесторы чётко знают, чего хотят, и это прекрасно. Но в процессе разбора я копнула глубже и выяснила, что за этим запросом стоит более важная задача. Он не просто хочет "купить ещё один актив", он формирует капитал, который сможет передать своим детям.
Не просто передать недвижимость, а именно работающий актив, который:
• не потеряет в цене
• будет приносить стабильный доход на десятилетия
• не потребует от наследников операционного управления
• защищён юридически

Когда мы это поняли, запрос зазвучал иначе.

Что мы сделали:
Я предложила ему несколько вариантов из закрытого пула, но каждый проверяла через призму: "сможет ли этот актив остаться в семье и работать на детей?"
Три объекта отсеялись, четвертый закрыл запрос полностью.

Что получил инвестор:
✔ долгосрочный договор с Пятерочкой на 10 лет - стабильность, чтобы дети не искали арендаторов
✔ ликвидность - чтобы при необходимости его можно было продать
✔ безусловную индексацию - защита от инфляции
✔ юридически чистый актив - без сюрпризов через поколение
✔ полное отсутствие операционных забот - можно передать "как есть"

Итог: сделка на подготовке. Третий ГАБ в портфеле. Инвестор спокоен, его капитал перейдёт к детям в виде работающего актива, а не "просто недвижимости"

😊 Именно поэтому важно понимать глубинный запрос, а не просто давать подборку. Гораздо продуктивнее сначала познакомиться, определить что и для чего и потом уже искать целевое решение

Хотите, чтобы я подобрала объект под вашу стратегию ?
Напишите «Стратегия» в личные сообщения - разберём ваш запрос и покажу текущие объекты в закрытых продажах.
👇👇👇
@yakupova_th

РБК сравнил инвестиции во вклады и недвижимость
И я сделала свой честный расчет - все так, подтвержаю 😎 только добавлю еще ОФЗ

Как правило, капитал не кладут в одну корзину. Мы рассматриваем разные варианты и ищем оптимальную диверсификацию портфеля. Ниже - разбор трёх популярных инструментов для долгосрочной стратегии.

Важно: я не говорю, что какой‑то инструмент однозначно лучше или хуже. Всё зависит от целей и задач конкретного инвестора. Просто посмотрим на цифры и прикинем, какой профит даёт каждый вариант.

Условия:
• Сумма: 35 млн руб.
• Денежные потоки: купоны, аренда, проценты реинвест под текущую ставку вклада
• Ставки вклада, умеренный сценарий: 13 → 5% к десятому году
• ОФЗ: 1 год 13.9%, 5 лет 15.4%, 10 лет 16%, купоны в конце года
• Аренда: 320 тыс в мес, индексация 5%, рост объекта 5% в год
• Налоги учтены

Расчеты во вложении 👆

Выводы:

1. Аренда и ОФЗ сопоставимы на долгосрок, немного выигрывает аренда:
1 год: аренда 5.18 vs 4.87 млн руб ОФЗ.
5 лет: аренда 31.49 vs 31.18 млн руб ОФЗ.
10 лет: аренда 76.19 vs 71.84 млн руб ОФЗ.

2. Вклад безнадёжно проигрывает на горизонте 5-10 лет при любом сценарии.

3. Ликвидность объекта решает. При росте стоимости объекта 5% в год аренда и ОФЗ идут рядом. При росте 6%+ аренда уверенно побеждает.

4. Риски. ОФЗ можно продать в любой день по рыночной цене. Аренда - это недвижимость: продажа занимает время. Долгосрочный договор на 5-10 лет - это плюс к стабильности и цене.

😊 Мой практический итог: аренда и длинные ОФЗ - два сопоставимых инструмента. Вместо выбора "или‑или" разумнее диверсифицировать: часть в ОФЗ - ликвидность, часть в аренду - так вы балансируете

Из не очевидного, что хотелось бы отметить в арендном бизнесе:
• реинвестирование арендных платежей позволяет наращивать доходность
• долгосрочный договор аренды с федеральным арендатором на 5-10 лет позволяет непрерывно получать доход, без простоев капитала на реинвестирование
• при раскрутке выручки арендатора растет и доход, если в договоре аренды зафиксирован %% от товарооборота. А значит, и растет стоимость ГАБа

Буду рада увидеть ваши мысли по этому поводу - куда вы вкладываетесь, почему и что для вас важно. Пишите в комментариях
👇👇👇

«Люди покупают у людей» в первую очередь

Это лето выдалось невероятно насыщенным на развитие. Я прошла несколько программ, но ключевой для меня стала программа по личному бренду от Екатерины Южаниной.

😊 Я искренне считаю, что приобретая услугу, важно знать не только из чего она состоит и какой профит дает, но и кто стоит за ней. Хороший продукт делают люди с глубиной - это не только про профессионализм, а про ценности, мышление, бизнес-этику. Можно быть «профессиональным паразитом» и делать продукт лишь бы продать. Но нам такое не подходит. Мне важно гордиться тем, что я делаю, и не с краткосрочными, а долгосрочными результатами.

Личный бренд - это игра вдолгую, в глубину и качество.

На программу я пошла, чтобы «распаковать себя» и показать вовне кто я, что за мной стоит и чем я руководствуюсь. Собрался невероятно сильный состав из разных направлений: венчурные инвестиции, адвокатура, спортсмены, предприниматели. Люди с большим масштабом мышления. Я стала не только глубже, но и шире, за что большое спасибо Кате, ребятам и наставнику Алене 🫶

Эта работа дала мне гораздо больше, чем просто «упаковку». Вот, что я вынесла:

📌 Я позволила себе вовне быть не просто «экспертом по недвижимости и финансам», а живым человеком - со своей историей и своими ценностями. Моя прямота, честность, требовательность к цифрам - не недостатки, а инструменты.

📌 Моя суперсила в трёх вещах одновременно: финансовый интеллект, лидерство и спортивная дисциплина. Я смотрю на арендный бизнес не только как эксперт по недвижимости, а как финансист, владелец бизнеса и человек, который умеет выдерживать длинную дистанцию, не паникуя и не психуя.

📌 Я сформулировала свою миссию не как бизнес-задачу, а как внутреннее ощущение: «Создаю тихую гавань для капитала, где деньги работают, а люди живут».

📌 Уникальность моего продукта в том, что я открываю двери в сделки, которые не видят другие. Это про эксклюзивность, которую в открытом доступе не найти.

📌 Финансовый интеллект и женская харизма - это не взаимоисключающие вещи. Я могу быть и жёстким аналитиком, и чувственной женщиной одновременно.

Впереди у меня большие планы и я верю, что вместе мы создадим не просто капитал - мы создадим наследие, которое будет работать на вас и ваших близких. Давайте делать этот мир богаче - и не только в материальном смысле! ✨

Если у вас есть вопросы, мысли - пишите мне, всегда рада 👉🏻 @yakupova_th

💟 Инвестиции с добром

Друзья, я участвую в проекте Meet for Charity - это благотворительный аукцион, где можно не только получить пользу, но и помочь другим.

Как это работает: вы бронируете консультацию со мной, а все собранные средства направляются в благотворительный фонд. Это возможность разобрать вашу инвестиционную ситуацию и одновременно сделать доброе дело.

Темы, которые мы можем разобрать на консультации:
- системное управление капиталом и инвестиции в коммерческую недвижимость
- анализ ваших целей и задач в управлении капиталом
- честный разбор инвестиционных инструментов в коммерции
- как выйти из операционки и создать бизнес с пассивным доходом 1.000.000 руб
- ответы на все вопросы - честно и открыто

Как записаться:
Перейдите по ссылке, оставьте заявку и я с радостью разберу вашу конкретную ситуацию.

👉 Ссылка на лот

Приходите с пользой для себя и для других 🙌