Как выбрать стретегию инвестирования и на ней заработать 14.307.642 руб

Вчера я делала пост про 2 стратегии

Сегодня даю чек-лист, который поможет вам выбрать свою

Допустим, у вас есть 35 млн руб. И есть два конкретных проекта, в которые можно зайти - Пятерочка в г. Спасск и Кладовкин в МО, г. Зеленоград

Как понять, в какую стратегию идти?
Пройдите по трём вопросам:

1. Какой у вас горизонт планирования?
А) Хочу начать получать доход сразу
Б) Готов подождать 6-8 месяцев ради более высокой доходности

2. Что для вас важнее?
А) Предсказуемый и стабильный доход без нюансов
Б) Потенциал роста и доходность выше рынка

3. Готовы ли вы ждать, пока актив «раскачается»?
А) Нет, хочу видеть деньги сразу
Б) Да, готов подождать ради большего дохода

Ваш результат:

Большинство ответов «А» ➡️ стратегия «Сохранить капитал»
• Арендный доход с первого месяца
• Федеральный арендатор, договор на 5–10 лет
• Стабильная доходность, минимальные риски
• Объекты: Пятёрочка, Wildberries, стрит-ритейл в ЖК

Большинство ответов «Б» ➡️ стратегия «Нарастить капитал»
• Доходность выше до 30% годовых
• Требуется время на «раскатку» (2-8 месяцев)
• Потенциал роста и перепродажи
• Объекты: кладовки, Самокат, пре-сейлы

Готовы подождать ради большего дохода или предпочитаете стабильность сразу?
Давайте проверим, кого в этом чате больше - ставьте реакцию:

👍 если ваш результат «Сохранить капитал»
🔥 если ваш результат «Нарастить капитал»

📶 «А что, если арендатор съедет?»

Этот вопрос я довольно часто слышу и это нормально. Давайте посмотрим, как я подхожу к этому риску системно - не эмоционально, а на уровне процессов, цифр и планов.

Почему арендатор не съедет с высокой долей вероятности:

☑️ Я работаю только с федеральными сетями и конечно они тщательно проверяют объект до того, как сесть:
Они не заходят в «первое попавшееся помещение» и утверждают локацию на внутренних комитетах, проверяют трафик, выручку, домохозяйства, доходы населения, конкурентов. Если объект согласован - это уже знак качества.

☑️ Многие федеральные арендаторы вкладываются в ремонт:
20-40 тысяч рублей на квадратный метр - это реальные деньги, которые тратятся на открытие магазина - оборудование, вывески, системы безопасности, пекарни, кассы самообслуживания. Это не «арендатор на месяц», а стратегическое присутствие.

☑️ Договор на 5–10 лет:
Долгосрочный договор с федеральным арендатором - это не «съеду, когда захочу». Для них это часть сети, которая приносит выручку и закрывает логистику. Они не уходят просто так - это дорого, сложно и невыгодно для них самих.

Однако, полагаться только на оценку федерального арендатора не стоит, поэтому я:

✔️ Проверяю ликвидность через оценку локации: количество домохозяйств, доходы населения, конкурентную среду, пешеходные и автомобильные потоки

✔️ Проверяю выручку близлежащего стрит-ритейла: не верю на слово и смотрю, как торгуют аналоги в радиусе 500 метров. Если у соседей достаточная выручка - значит, локация работает

✔️ Оцениваю адекватность арендной ставки, не завышена ли она. Потому что не всегда высокая арендная ставка - это хорошо, нужно понимать как будет торговать арендатор и посильна ли ему такая нагрузка

✔️ Делаю план Б - альтернативные сценарии - можно сдать другому федералу, разбить на несколько помещений, перепрофилировать

✔️ Строю консервативную фин. модель на стресс сценарий - если ставку придётся снизить, какой останется доход и окупаемость

😊 Но все это не означает, что «письмо счастья» о снижении арендной платы не придет. У крупных сетей есть целые отделы, которые занимаются снижением расходов на аренду. Этого не нужно бояться, но с этим нужно уметь работать.
Я знаю, как вести такие переговоры и защищать интересы инвестора

Если заинтересовал объект и хочется разобрать его, напиши "Хочу разбор"
👇👇👇
@yakupova_th

Готовый арендный бизнес - когда вы покупаете не объект, а ежемесячный доход 150.000, 500.000, 1.000.000+ в мес

Приветствую в своем канале.
Для новеньких обо мне и о канале:

Я, Анастасия Якупова:

У меня за плечами 19 лет в банковской сфере и 15 лет в недвижимости, руководила ипотечным бизнесом Альфа-Банке с портфелем более 1 триллиона рублей и миллиардной прибылью. Я точно знаю, как эффективно управлять деньгами и рисками.

Но сейчас я не про банки. Сегодня я занимаюсь тем, что создаю для себя и своих инвесторов с капиталом от 30 млн руб готовый арендный бизнес с федеральными арендаторами, который приносит стабильный денежный поток и прибыль.

👇 Для кого этот канал

Я не учу инвестировать с нуля и не обещаю быстрых «иксов».

Этот канал будет полезен, если вы хотите:

- перестать тревожиться о том, куда эффективно разместить свой капитал от 30 млн руб;

- иметь доступ к закрытым сделкам без перегретой экономики, которых нет в открытом доступе;

- быть в курсе инсайдерской аналитики по коммерческой недвижимости: по выручкам, локациям и пр.

- работать с экспертом, который берет на себя все: поиск объекта, юр. проверку, экономику сделки, подбор арендатора, ремонт и сопровождение проекта.

Если вам важны цифры, логика и долгосрочная стратегия, а не красивые обещания - вы в правильном месте.

😊 Как мы создаем готовый арендный бизнес

Модель очень простая, но отличается от рынка - первичен арендатор, а не объект:

понимаем требования федерального арендатора к помещению
↓
находим объект под требования федерала и согласовываем с ним
↓
считаем экономику и делаем юр.проверку
↓
заключаем долгосрочный договор аренды, делаем ремонт и заселяем арендатора
↓
инвестор получает готовый объект с денежным потоком.

Мы покупаем не квадратные метры.
Мы создаем актив, который ежемесячно приносит деньги.

📊 Откуда появляется доход инвестора

Доход складывается из нескольких составляющих:

- ежемесячный арендный поток;
- ежегодная индексация аренды или процент от товарооборота;
- ликвидность объекта и бизнеса - качественный продукт с надежным арендатором всегда можно продать

Именно поэтому коммерческая недвижимость работает иначе, чем обычная квартира.

📌 Почему федеральные арендаторы

Когда инвестор покупает помещение с Wildberries, Ozon, «Пятёрочкой», «Магнитом» или другой федеральной сетью, он покупает не просто стены, а:

• долгосрочный договор аренды с надежным арендатором, который завтра не съедет;
• понятный денежный поток;
• арендатора с устойчивой бизнес-моделью;
• актив, который легче продать следующему инвестору;
• капитализируемый объект, т.к. арендатор сам вкладывается в ремонт.

Именно поэтому при выборе объекта я сначала анализирую силу арендатора, а уже потом сами квадратные метры.

📈 Что получает инвестор, покупая готовый арендный бизнес:

✔ коммерческий объект в собственность, зарегистрированный в Росреестре;
✔ долгосрочный договор аренды на 5-10 лет;
✔ готовый бизнес с понятной экономикой и подтвержденной фин.моделью;
✔ сопровождение всех этапов «под ключ» - от поиска объекта до подписания договоров;
✔ прогнозируемый денежный поток.

😊

Что важно понимать

Готовый арендный бизнес - не для всех и это нормально.

Если вы ищете быстрые иксы, спекуляции или готовы принимать высокий риск ради максимальной доходности - скорее всего, это не ваш инструмент.

Но если вы хотите, чтобы капитал работал стабильно и не требовал вашего ежедневного участия, - такой формат стоит изучить.

Именно об этом этот канал.

🤝 Следующий шаг
Я не предлагаю покупать объект «по переписке».

Сначала мы обсуждаем ваши цели, сумму инвестирования, желаемый уровень доходности и горизонт вложений.

После этого я честно говорю:
- подходит ли вам готовый арендный бизнес;
- какие стратегии сегодня работают лучше всего;
- есть ли сейчас объекты, соответствующие вашим задачам.

Если хотите разобраться, подойдет ли вам этот инструмент - напишите мне «Консультация» в личные сообщения
👇👇👇
@yakupova_th

Покажу реальные объекты, разберем экономику сделок и вместе посмотрим, насколько эта стратегия соответствует вашим инвестиционным целям.

1️⃣2️⃣3️⃣А вы знали, что не по всей коммерческой недвижимости платится ежегодный налог на имущество?

Многие инвесторы закладывают этот налог в финансовую модель как обязательную статью. Но есть важный нюанс - при определённых условиях от него можно быть освобождённым. Или, наоборот, заплатить в разы больше, чем ожидалось.
Всё упирается в один ключевой документ - региональный перечень объектов, налог по которым считается от кадастровой стоимости.

Главное правило: если ваш объект есть в перечне - налог платить придётся. Если нет - можно не платить.

Кто платит налог на имущество?

• Физическое лицо - собственник нежилого объекта, платит налог на имущество физических лиц. Налоговая база - кадастровая стоимость объекта. Ставка - 0,5% для большинства нежилых объектов, 2% для объектов, включённых в региональный перечень торгово-офисной недвижимости и 2,5% - для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб.
• Индивидуальный предприниматель на упрощённой системе налогообложения освобождается от налога на имущество за недвижимость, используемую в предпринимательской деятельности, при двух условиях: объект фактически задействован в бизнесе и не входит в региональный перечень. Если объект в перечне - налог платить нужно в любом случае.

Где проверять для топ-5 регионов:

Москва 👉 жмак
Санкт-Петербург 👉 жмак
Свердловская область 👉 жмак
Красноярский край 👉 жмак
Краснодарский край 👉 жмак

Все регионы 👉 жмак

Что изменилось с 2026 года?
С 2026 года вступили в силу новые правила. Региональные власти активно пересматривают перечни. Например, в Москве в перечень на 2026 год вошло более 42.000 объектов. А в Московской области на текущий налоговый период в перечень включено 4.650 объектов - торговые комплексы, бизнес-центры, магазины, автосалоны, рестораны и другие крупные нежилые помещения.

Что это значит для инвестора?
Если вы покупаете готовый арендный бизнес, обязательно проверяйте, включён ли объект в региональный перечень. От этого зависит ваша реальная чистая доходность. Эту проверку нужно делать до покупки, а не после.

Хотите узнать больше нюансов о готовом арендном бизнесе?
Напишите «Консультация» в личные сообщения и я расскажу все детали
👇👇👇
@yakupova_th