Финансовая модель - это всегда прогноз. Но состоится ли он?

Я пришла в инвестиции из корпоративной карьеры банков и финансов, где управляла бизнесом с миллиардной прибылью. Этот опыт научил меня многому и точно могу сказать, что за последние 3 года управление бизнесом превратилось в сплошное управление P&L (Profit & Loss). Владелец больше не может переложить эту ответственность на финдиректора. Потому что только понимая бизнес, можно понять, как управлять денежными потоками и как «отрулить» ситуацию, когда она идёт не по плану.

Сегодня:
• финансовая модель не прощает погрешностей;
• неспрогнозированные риски выливаются в убытки;
• недоработанные предпосылки искажают реальность.

Раньше бизнес был про «оптимизм». Сейчас - про консервативный расчёт.
Многие модели красиво выглядят в презентациях: доходность 25%, окупаемость 5 лет, идеальные сценарии. Но что стоит за этими цифрами?

Я смотрю на арендный бизнес именно как на бизнес и в любой финансовой модели проверяю три вещи:

✅Предпосылки.
Например, арендная ставка есть в договоре. Но адекватна ли она? Чтобы ответить, недостаточно знать среднюю ставку по району - нужно понимать, как торгуют аналогичные арендаторы рядом: выручка, товарооборот, нагрузка на аренду в процентах от оборота. Этой информации нет в открытых источниках. Но если задача создать работающий в долгосрок ГАБ - мы её находим.

✅Риски.
Раньше закладывали только оптимистичный сценарий. Сейчас я строю сценарный анализ и принимаю решение на основе худшего сценария. Если я не готова к нему - я не иду в сделку.

✅ Сравнение с другими инструментами.
Если я рекомендую инвестору войти в ГАБ, я должна понимать альтернативы: депозиты, облигации, жилая недвижимость. ГАБ должен быть не просто доходным, а лучшим вариантом для конкретного инвестора.

Почему это важно?
Некорректные предпосылки в финансовой модели приводят к тому, что объект не окупается в заявленный срок, арендатор оказывается неспособен платить, а инвестор получает не пассивный доход, а головную боль.
Правильная финансовая модель - это инструмент, основанный на фактах и ретроспективе, а не на фантазиях. На понимании реальной экономики арендатора, а не на «красивых» прогнозах.

При этом важно понимать:
Да, в быстроизменяющемся мире невозможно предусмотреть всё. Внешние факторы мы не контролируем, но мы точно можем влиять на то, как строим расчёты и какие допущения в них закладываем. И какой бы финансовый результат ни был получен на выходе, он ляжет на инвестора. Поэтому, хотим мы этого или нет, - нужно погружаться во все детали и копать глубоко. И я в этом с удовольствием помогу.

Именно поэтому мои инвесторы получают не просто объекты, а активы с подтверждённой доходностью и защитой капитала.

Если вы хотите, чтобы ваш капитал работал без сюрпризов, - я покажу, как выглядит действительно работающий расчёт на реальном объекте. Напишите «Факты» в личные сообщения, и мы разберём заинтересовавший вас проект по крупицам
👇👇👇
@yakupova_th

26.07 поставила себе цель на несколько недель

• минимум 15,000 шагов в день
• 4 тренировки в неделю
• ложиться и вставать в одно и то же время
• спать не меньше 7 часов

Подвела итог по WHOOP и решила честно посмотреть не только на то, что получилось, но и на то, где не дотянула.

Что получилось:
✅ скорость старения улучшилась: 1.0x → 0.4x
✅ биологический возраст снизился: 36.3 → 36.0
✅ сон вырос: 6:53 hrs → 7:04 hrs
✅ циркадный ритм стал заметно лучше: 67% → 85%

Что получилось не идеально:
🔊 Recovery по итогу остался примерно на уровне старта: 60% → 60%
🔊 шаги в последнюю неделю были ниже цели: 15.021 → 13.791
🔊 активностей тоже стало меньше: 11 → 8

И тут как раз есть важный контекст: в последнюю неделю я уезжала на 3 дня отдыхать... и, похоже, действительно отдохнула ))

То есть формально по шагам и количеству активностей неделя вышла слабее. Но при этом именно в этот период стали лучше:
• сон
• стабильность режима
• скорость старения
• биологический возраст

Мой главный вывод после этого эксперимента:
организм реагирует не только на нагрузку, но и на качественное восстановление.
Иногда “меньше делать” - это не откат назад, а как раз часть прогресса.

Для меня это очень наглядный пример того, что результат дают не только дисциплина и объем, но и отдых, сон и более ровный ритм жизни 🌝

Желаю всем прекрасных выходных!

Собрала для вас подборку арендного бизнеса под две основные стратегии с пассивным доходом до +1.830.000 руб в месяц

✅ Стратегия "Сохранить капитал и диверсифицировать портфель"
Подойдет тем, кому нужны надёжные и понятные инструменты для «парковки» капитала с защитой от инфляции. Ценителям простоты и отсутствия операционных забот:

🛒 Стрит-ритейл в новом ЖК "Олива", МО, Одинцово
🛒 Пятерочка в г. Спасске
🛒 Пятерочка в г. Саратов
🛒 Пятерочка и Ozon Fresh в г. Санкт-Петербург
🛍 Wildberries МО, г.Жуковский

• Порог входа от 22.5 млн руб
• Доходность до 15% годовых
• Окупаемость до 10 лет
• Возможность передать объект на полное управление
• Арендный доход получаете сразу после подписания договора купли-продажи и договора аренды
• Преимущества - надежный федеральный арендатор с договором аренды на 5-10 лет, ежегодная индексация, понятная выручка

✅ Стратегия "Нарастить капитал"
Подойдет тем, кто ищет выгодные сделки с понятной экономикой. Готовы к умеренным рискам:

🍔 Самокат в г.Лангепас
📦 Кладовые со Складно или Кладовкин на пре-сейле
📦 Кладовые с Мегаскладом в Краснодаре - закрытые продажи по запросу

• Порог входа до 22.5 млн руб
• Доходность до 21.6% годовых
• Окупаемость от 4.6 лет
• Есть возможность передать на полное управление, но не везде
• Арендный доход начинаете получать через 2-8 мес после ремонта по мере заполняемости кладовых
• Преимущества- более низкий порог входа, повышенная доходность, надежный федеральный арендатор с договором аренды на 5-10 лет, ежегодная индексация

✅ Для тех, кто хочет плавно войти в тему и новичков, рекомендую начать с небольших объектов в стратегии «Нарастить капитал»

Если вы ещё не определились со стратегией, мы можем разобрать вашу ситуацию индивидуально. Напишите «Разбор» в личные сообщения, и я покажу, какие объекты сейчас в закрытых продажах соответствуют вашему профилю
👇👇👇
@yakupova_th

🚀 Друзья, я хочу давать ещё больше полезного контента: видеообзоры объектов, разборы сделок, интервью с экспертами и живую аналитику

Чтобы это стало возможным, мне нужна ваша поддержка - проголосуйте за мой канал в Telegram, и я смогу выкладывать больше сторис и делать контент ещё глубже

А за ваш голос +100500 к карме и к инвестиционному потенциалу, и к денежному потоку 😇

Буду безмерно благодарна каждому голосу
👇👇👇
https://t.me/boost/yarantier

Как выбрать стретегию инвестирования и на ней заработать 14.307.642 руб

Вчера я делала пост про 2 стратегии

Сегодня даю чек-лист, который поможет вам выбрать свою

Допустим, у вас есть 35 млн руб. И есть два конкретных проекта, в которые можно зайти - Пятерочка в г. Спасск и Кладовкин в МО, г. Зеленоград

Как понять, в какую стратегию идти?
Пройдите по трём вопросам:

1. Какой у вас горизонт планирования?
А) Хочу начать получать доход сразу
Б) Готов подождать 6-8 месяцев ради более высокой доходности

2. Что для вас важнее?
А) Предсказуемый и стабильный доход без нюансов
Б) Потенциал роста и доходность выше рынка

3. Готовы ли вы ждать, пока актив «раскачается»?
А) Нет, хочу видеть деньги сразу
Б) Да, готов подождать ради большего дохода

Ваш результат:

Большинство ответов «А» ➡️ стратегия «Сохранить капитал»
• Арендный доход с первого месяца
• Федеральный арендатор, договор на 5–10 лет
• Стабильная доходность, минимальные риски
• Объекты: Пятёрочка, Wildberries, стрит-ритейл в ЖК

Большинство ответов «Б» ➡️ стратегия «Нарастить капитал»
• Доходность выше до 30% годовых
• Требуется время на «раскатку» (2-8 месяцев)
• Потенциал роста и перепродажи
• Объекты: кладовки, Самокат, пре-сейлы

Готовы подождать ради большего дохода или предпочитаете стабильность сразу?
Давайте проверим, кого в этом чате больше - ставьте реакцию:

👍 если ваш результат «Сохранить капитал»
🔥 если ваш результат «Нарастить капитал»

📶 «А что, если арендатор съедет?»

Этот вопрос я довольно часто слышу и это нормально. Давайте посмотрим, как я подхожу к этому риску системно - не эмоционально, а на уровне процессов, цифр и планов.

Почему арендатор не съедет с высокой долей вероятности:

☑️ Я работаю только с федеральными сетями и конечно они тщательно проверяют объект до того, как сесть:
Они не заходят в «первое попавшееся помещение» и утверждают локацию на внутренних комитетах, проверяют трафик, выручку, домохозяйства, доходы населения, конкурентов. Если объект согласован - это уже знак качества.

☑️ Многие федеральные арендаторы вкладываются в ремонт:
20-40 тысяч рублей на квадратный метр - это реальные деньги, которые тратятся на открытие магазина - оборудование, вывески, системы безопасности, пекарни, кассы самообслуживания. Это не «арендатор на месяц», а стратегическое присутствие.

☑️ Договор на 5–10 лет:
Долгосрочный договор с федеральным арендатором - это не «съеду, когда захочу». Для них это часть сети, которая приносит выручку и закрывает логистику. Они не уходят просто так - это дорого, сложно и невыгодно для них самих.

Однако, полагаться только на оценку федерального арендатора не стоит, поэтому я:

✔️ Проверяю ликвидность через оценку локации: количество домохозяйств, доходы населения, конкурентную среду, пешеходные и автомобильные потоки

✔️ Проверяю выручку близлежащего стрит-ритейла: не верю на слово и смотрю, как торгуют аналоги в радиусе 500 метров. Если у соседей достаточная выручка - значит, локация работает

✔️ Оцениваю адекватность арендной ставки, не завышена ли она. Потому что не всегда высокая арендная ставка - это хорошо, нужно понимать как будет торговать арендатор и посильна ли ему такая нагрузка

✔️ Делаю план Б - альтернативные сценарии - можно сдать другому федералу, разбить на несколько помещений, перепрофилировать

✔️ Строю консервативную фин. модель на стресс сценарий - если ставку придётся снизить, какой останется доход и окупаемость

😊 Но все это не означает, что «письмо счастья» о снижении арендной платы не придет. У крупных сетей есть целые отделы, которые занимаются снижением расходов на аренду. Этого не нужно бояться, но с этим нужно уметь работать.
Я знаю, как вести такие переговоры и защищать интересы инвестора

Если заинтересовал объект и хочется разобрать его, напиши "Хочу разбор"
👇👇👇
@yakupova_th