🌱Разбираем вопросы о земле

В воскресенье мы впервые провели эфир по выкупу и аренде земельных участков для жизни и инвестиций. Тема вызвала огромный отклик — было много вопросов, интересных кейсов и обсуждений.

Мы постарались ответить на самые важные моменты в прямом эфире, но времени не хватило на всё. Поэтому продолжаем разбирать вопросы, которые остались без ответа! 👇

Отвечает эксперт по земле с 2012 года, оценщик , землеустроитель, юрист - Валерий Доронин.

Вопрос 1️⃣. Можно ли легко перевести землю из одной категории в другую?

Ответ: В России существует 7 категорий земель, и иногда возникает необходимость изменить категорию участка. Однако этот процесс сложный, дорогой и требует значительных временных затрат. Я крайне не рекомендую этим заниматься.

Лучше сразу выбирать земельный участок в нужной категории, исходя из ваших целей. Сначала определитесь, для чего вам нужна земля, и только потом подбирайте подходящий участок.

Часто люди приобретают землю, ориентируясь на низкую цену, а затем сталкиваются с проблемой — категория участка не позволяет использовать его по назначению. В попытках изменить категорию они вынуждены проходить сложные юридические процедуры, которые включают:
➡️Внесение изменений в генеральный план
➡️Корректировку правил землепользования и застройки
➡️ Согласование с муниципальными или федеральными органами

Этот процесс требует участия проектных организаций, прохождения комиссий и публичных слушаний. Стоимость изменения категории может достигать миллионов и даже десятков миллионов рублей в зависимости от площади участка.

Вывод: менять категорию земли сложно, долго и дорого. Гораздо разумнее сразу выбирать участок в нужной категории.

Вопрос 2️⃣.Как на торгах будут продавать участки без границ?

Ответ: С 1 марта вступают в силу изменения в законодательстве: теперь сделки с земельными участками без межевания, без границ и без кадастрового номера проводить нельзя.

Если участок не поставлен на кадастровый учет, сделку приостановят до исправления ситуации. Владельцу предложат предоставить межевой план, и только после внесения границ в реестр регистрация станет возможной. Если в установленный срок межевание не будет выполнено, в регистрации откажут.

Скорее всего, такие участки просто не будут выставляться на торги. Если же они появятся, покупателю стоит учитывать, что оформление границ ляжет либо на него, либо придется разбираться с организатором аукциона через суд.

Вопрос 3️⃣. К какому составу отнести категорию земель историко-культурной деятельности? (код 9.3)

Ответ: В этом вопросе часто путаются два понятия. Историко-культурная деятельность с кодом 9.3 — это вид разрешенного использования (ВРИ), а не категория земли. Этот ВРИ относится к землям населенных пунктов, то есть к категории земель, предназначенных для населенных пунктов.

Вопрос 4️⃣. Можно ли менять назначение земли и перевести ее в другую категорию? Какие нюансы?

Ответ: Да, теоретически и юридически изменить назначение земли и перевести ее в другую категорию можно. Однако это довольно дорогой и длительный процесс. Время, которое потребуется, может варьироваться: от полугода, если вы работаете с небольшими населёнными пунктами и есть прямой контакт с главой, до двух лет.

Процесс включает в себя множество согласований и процедур, что делает его достаточно сложным. Поэтому важно задать себе вопрос: действительно ли вам нужно менять назначение земли?

Мой совет — не тратить время и ресурсы на смену категории. Лучше изначально выбрать земельный участок, соответствующий вашим целям. Сначала определитесь, для чего вам нужна земля, а потом подбирайте участок, который уже отвечает этим требованиям.

🔥Ставьте реакции, если тема вам интересна,  и в следующем посте продолжим отвечать на вопросы по земельной теме.

🌱Разбираем вопросы о земле  (часть 2)

Отвечает эксперт по земле с 2012 года, оценщик , землеустроитель  юрист - Валерий Доронин.

Вопрос 5️⃣ Земля муниципалитета арендована. Кто должен делать межевание?

Ответ: Важно учитывать, как именно был предоставлен земельный участок в аренду. Если земля была предоставлена без торгов (не выставлялась на аукционы), то межевание должен провести тот, кто арендует участок — то есть получатель земли.

Если же муниципалитет готовил аукцион, то в рамках этого процесса он обязан был отмежевать участок, потому что предмет сделки (аренда или покупка) должен быть конкретным участком, поставленным на кадастровый учет с присвоенным кадастровым номером.

Это также важно для ситуации, когда на торгах продаются участки без границ. Организатор, то есть муниципалитет, должен будет отмежевать участок, поставить его на кадастровый учет и только после этого выставить его на аукцион. Также стоит отметить, что теперь четко установлены сроки, в течение которых муниципалитет должен выполнить эту процедуру.

Вопрос 6️⃣ Какой вид разрешенного использования подойдет для выращивания клубники?

Ответ: Для выращивания клубники подойдет вид разрешенного использования, связанный с сельским хозяйством — растениеводство.

Чтобы узнать точное наименование в классификаторе видов разрешенного использования, можно просто найти этот классификатор в интернете, и он будет одним из первых результатов.

Что касается вопроса о том, можно ли получить земельный участок без торгов, то ответ — да, это возможно. Однако важно учитывать, что для Свердловской области максимальный размер участка для сельхозназначения (ЛПХ — личное подсобное хозяйство) составляет 2,5 гектара.

Вопрос 7️⃣ Есть ли вариант перевести землю из сельхозназначения (СХ1) в рекреацию?

Ответ: Да, вариант перевода существует, но он не так прост. Как я уже упоминал в ответах на предыдущие вопросы, изменение категории земли — это достаточно сложный процесс. В случае с сельхозземлями есть несколько нюансов.

Один из них — если сельхозземля заросла лесом или кустарниками, то есть возможность временно вывести участок из сельхозоборота.

Такой участок на срок до 10 лет может получить статус лесных угодий. В этот период можно заниматься его освоением: например, вырубкой леса или другими работами. Это даст время на подготовку проектной документации, и, возможно, позволит перевести участок в рекреационную зону через лесной фонд.

Однако, такой перевод возможен только в рамках лесного фонда. Если же вы хотите сменить категорию с сельхозназначения на рекреацию напрямую, то это потребует официальной смены категории, что, как правило, процесс длительный и проблематичный. Особенно это касается земель с категорией СХ1, которая может быть частью земель, находящихся под особым контролем.

Например, если участок находится в списке особо ценных земель, то изменение категории может быть невозможным.

🔥Подходит к развязке ситуация с этапом Продажа по минимально допустимой цене в муниципальных торгах.

Участник нашей команды поделился со мной новостью, в третьем чтении приняты поправки в 178-ФЗ, остался только Совет Федерации и далее подпись Президента.

Мое мнение, что со вступлением в законную силу тянуть не станут и мы увидим торги по новым правилам уже в апреле.

➡️Что изменится?
Из текста законопроекта можно сделать следующие выводы:

1.Форма предложения о цене наконец то станет ЗАКРЫТОЙ.

•«в абзаце первом пункта 10 слова «которое было подано последним по времени» заменить словами «содержащее наибольшую цену», третье предложение исключить.»

•«Дополнить предложением следующего содержания: «В случае поступления нескольких одинаковых предложений o цене государственного или Муниципального имущества покупателем признается лицо, подавшее предложение о цене такого имущества ранее других лиц и допущенное к участию в продаже.»

2.НЕЛЬЗЯ будет подать заявку без внесения задатка.

3.Отозвать заявку можно не позднее чем за пять дней до окончания приема заявок.

В остальном ничего нового, но то, что добавили исключит тактику таран на данном этапе торгов.

P.S. Ссылка на законопроект https://sozd.duma.gov.ru/bill/611774-8