Как читать ГПЗУ и увидеть проблемы раньше экспертизы
ГПЗУ часто воспринимают как формальный документ. Его получают, просматривают основные параметры и откладывают до стадии проекта. Ошибки обычно всплывают позже, уже на экспертизе или при получении разрешения на строительство. В этот момент исправления становятся дорогими и долгими.
Читать ГПЗУ стоит не с показателей этажности или процента застройки. Первый блок, на который имеет смысл обратить внимание, — ограничения использования. Здесь могут быть указаны зоны с особыми условиями, охранные зоны, санитарные разрывы, красные линии. Даже одна строка в этом разделе может означать запрет на нужную функцию или серьезное усложнение проекта.
Дальше — соответствие ВРИ и градостроительного регламента. В ГПЗУ может быть указан допустимый вид использования, но он не всегда совпадает с фактическими целями проекта. Если в документе есть отсылка к необходимости изменения ВРИ или получения дополнительных согласований, это почти всегда означает сдвиг сроков.
Отдельного внимания требуют параметры застройки. Максимальная высота, плотность, минимальные отступы и процент застройки важно рассматривать в совокупности, а не по отдельности. Частая ошибка — ориентироваться на допустимую этажность, не учитывая отступы и охранные зоны, которые фактически «съедают» полезную площадь.
Инженерное обеспечение — еще один скрытый источник проблем. Формулировки о возможности подключения к сетям часто выглядят нейтрально, но в них могут содержаться условия, которые потребуют строительства дополнительных объектов, выноса сетей или дорогостоящих технических решений. Эти расходы редко закладываются в модель на ранней стадии.
Наконец, стоит внимательно читать примечания и ссылки на внешние документы. Именно там часто указываются обязательные градостроительные решения, необходимость разработки ППТ или прохождения дополнительных процедур. Эти детали почти никогда не бросаются в глаза, но именно они тормозят проекты.
ГПЗУ — это не просто справка о параметрах участка, а документ, в котором уже зафиксированы будущие риски проекта. Чем раньше их увидеть и правильно интерпретировать, тем меньше придется «разруливать» на стадии экспертизы и строительства.
ГПЗУ часто воспринимают как формальный документ. Его получают, просматривают основные параметры и откладывают до стадии проекта. Ошибки обычно всплывают позже, уже на экспертизе или при получении разрешения на строительство. В этот момент исправления становятся дорогими и долгими.
Читать ГПЗУ стоит не с показателей этажности или процента застройки. Первый блок, на который имеет смысл обратить внимание, — ограничения использования. Здесь могут быть указаны зоны с особыми условиями, охранные зоны, санитарные разрывы, красные линии. Даже одна строка в этом разделе может означать запрет на нужную функцию или серьезное усложнение проекта.
Дальше — соответствие ВРИ и градостроительного регламента. В ГПЗУ может быть указан допустимый вид использования, но он не всегда совпадает с фактическими целями проекта. Если в документе есть отсылка к необходимости изменения ВРИ или получения дополнительных согласований, это почти всегда означает сдвиг сроков.
Отдельного внимания требуют параметры застройки. Максимальная высота, плотность, минимальные отступы и процент застройки важно рассматривать в совокупности, а не по отдельности. Частая ошибка — ориентироваться на допустимую этажность, не учитывая отступы и охранные зоны, которые фактически «съедают» полезную площадь.
Инженерное обеспечение — еще один скрытый источник проблем. Формулировки о возможности подключения к сетям часто выглядят нейтрально, но в них могут содержаться условия, которые потребуют строительства дополнительных объектов, выноса сетей или дорогостоящих технических решений. Эти расходы редко закладываются в модель на ранней стадии.
Наконец, стоит внимательно читать примечания и ссылки на внешние документы. Именно там часто указываются обязательные градостроительные решения, необходимость разработки ППТ или прохождения дополнительных процедур. Эти детали почти никогда не бросаются в глаза, но именно они тормозят проекты.
ГПЗУ — это не просто справка о параметрах участка, а документ, в котором уже зафиксированы будущие риски проекта. Чем раньше их увидеть и правильно интерпретировать, тем меньше придется «разруливать» на стадии экспертизы и строительства.
👍7🏆3🔥2
Группа «Самолет» обратилась к правительству с запросом на государственную поддержку в размере 50 млрд рублей, предложив взамен блокирующий пакет акций для участия государства в управлении компанией. Сам факт такого обращения быстро стал центральной темой для всего рынка недвижимости, и не только из-за масштаба компании.
«Самолет» — один из крупнейших девелоперов страны, работающий в десятках регионов и вовлеченный в крупные комплексные проекты с длинным инвестиционным циклом. Эти проекты запускались в период иной макроэкономики, а затем столкнулись с резким ростом ключевой ставки, удорожанием проектного финансирования, изменением условий со стороны банков, дефицитом рабочей силы и пересмотром градостроительных требований на местах. В такой конфигурации финансовая нагрузка растет быстрее, чем скорость продаж.
Обращение за поддержкой в данном случае не выглядит чем-то экстраординарным. Для системообразующих компаний в капиталоемких отраслях это один из инструментов стабилизации, особенно в условиях жесткой денежно-кредитной политики. При этом сам кейс «Самолета» подсвечивает более широкий вопрос: насколько устойчива текущая модель девелопмента при высоких ставках и длинных сроках реализации проектов.
Для рынка это сигнал сразу в нескольких плоскостях. Во-первых, давление на девелоперов носит не точечный, а отраслевой характер, просто у крупнейших игроков оно проявляется раньше. Во-вторых, роль государства в строительном секторе может усилиться, как напрямую через участие в капитале, так и опосредованно через банки и институты развития. В-третьих, фокус смещается с темпов роста и масштабирования на управляемость проектов, структуру долговой нагрузки и качество земельного и проектного портфеля.
При этом сценарии «остановки рынка» или массовых проблем с достройкой выглядят маловероятными. Скорее речь идет о перераспределении рисков, изменении моделей финансирования и более жестком отборе проектов. Для покупателей и инвесторов ключевым становится не громкость бренда девелопера, а конкретная экономика проекта, стадия готовности, условия финансирования и правовой статус площадки.
История с «Самолетом» — это маркер фазы, в которую вошел рынок, где устойчивость определяется способностью пройти длинный цикл строительства в условиях дорогих денег и меняющихся правил игры.
«Самолет» — один из крупнейших девелоперов страны, работающий в десятках регионов и вовлеченный в крупные комплексные проекты с длинным инвестиционным циклом. Эти проекты запускались в период иной макроэкономики, а затем столкнулись с резким ростом ключевой ставки, удорожанием проектного финансирования, изменением условий со стороны банков, дефицитом рабочей силы и пересмотром градостроительных требований на местах. В такой конфигурации финансовая нагрузка растет быстрее, чем скорость продаж.
Обращение за поддержкой в данном случае не выглядит чем-то экстраординарным. Для системообразующих компаний в капиталоемких отраслях это один из инструментов стабилизации, особенно в условиях жесткой денежно-кредитной политики. При этом сам кейс «Самолета» подсвечивает более широкий вопрос: насколько устойчива текущая модель девелопмента при высоких ставках и длинных сроках реализации проектов.
Для рынка это сигнал сразу в нескольких плоскостях. Во-первых, давление на девелоперов носит не точечный, а отраслевой характер, просто у крупнейших игроков оно проявляется раньше. Во-вторых, роль государства в строительном секторе может усилиться, как напрямую через участие в капитале, так и опосредованно через банки и институты развития. В-третьих, фокус смещается с темпов роста и масштабирования на управляемость проектов, структуру долговой нагрузки и качество земельного и проектного портфеля.
При этом сценарии «остановки рынка» или массовых проблем с достройкой выглядят маловероятными. Скорее речь идет о перераспределении рисков, изменении моделей финансирования и более жестком отборе проектов. Для покупателей и инвесторов ключевым становится не громкость бренда девелопера, а конкретная экономика проекта, стадия готовности, условия финансирования и правовой статус площадки.
История с «Самолетом» — это маркер фазы, в которую вошел рынок, где устойчивость определяется способностью пройти длинный цикл строительства в условиях дорогих денег и меняющихся правил игры.
✍5🔥4
В Ленинградской области стартовала очередная государственная кадастровая оценка земельных участков. Это плановая, но важная процедура, которая затронет всех собственников земли в регионе.
ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» уже получило через Национальную систему пространственных данных перечень из 1 470 303 участков. В него вошли все земли, учтенные в ЕГРН по состоянию на 1 января 2026 года. Учреждение работает строго с теми данными, которые есть в реестре. Оно не добавляет новые участки, не исключает существующие и не исправляет характеристики. Если в ЕГРН есть ошибки по площади, ВРИ или назначению, инициатива по их исправлению лежит на собственнике.
Как будет проходить оценка по этапам.
До 1 апреля 2026 года проводится проверка перечня, оценочное зонирование и группировка участков. Незастроенные земли будут группироваться по виду разрешенного использования, застроенные с учетом назначения объектов капитального строительства.
Затем материалы направят в муниципалитеты для согласования.
После этого рассчитают кадастровую стоимость и подготовят проект отчета.
С июля по сентябрь 2026 года проект отчета с новыми значениями разместят на сайте «ЛенКадОценки». У собственников будет не менее трех месяцев, чтобы проверить стоимость своего участка и при необходимости направить замечания. Итоговые результаты планируют утвердить до 30 ноября 2026 года, а применяться они начнут с 1 января 2027 года.
Кадастровая стоимость напрямую влияет на налоговую нагрузку, используется при сделках, а также при расчете компенсации, например при изъятии земли для государственных нужд. Ошибки в характеристиках участка или некорректная группировка могут привести к завышенной стоимости и, как следствие, к дополнительным расходам на годы вперед.
Уже сейчас имеет смысл проверить данные своего участка в ЕГРН, особенно площадь, вид разрешенного использования и назначение. Исправлять неточности лучше до публикации проекта отчета, когда влияние ошибки на стоимость еще можно предотвратить, а не оспаривать постфактум.
Государственная кадастровая оценка проходит раз в несколько лет. В этот раз у собственников есть понятный график и достаточно времени, чтобы подготовиться и избежать неприятных сюрпризов в 2027 году.
ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» уже получило через Национальную систему пространственных данных перечень из 1 470 303 участков. В него вошли все земли, учтенные в ЕГРН по состоянию на 1 января 2026 года. Учреждение работает строго с теми данными, которые есть в реестре. Оно не добавляет новые участки, не исключает существующие и не исправляет характеристики. Если в ЕГРН есть ошибки по площади, ВРИ или назначению, инициатива по их исправлению лежит на собственнике.
Как будет проходить оценка по этапам.
До 1 апреля 2026 года проводится проверка перечня, оценочное зонирование и группировка участков. Незастроенные земли будут группироваться по виду разрешенного использования, застроенные с учетом назначения объектов капитального строительства.
Затем материалы направят в муниципалитеты для согласования.
После этого рассчитают кадастровую стоимость и подготовят проект отчета.
С июля по сентябрь 2026 года проект отчета с новыми значениями разместят на сайте «ЛенКадОценки». У собственников будет не менее трех месяцев, чтобы проверить стоимость своего участка и при необходимости направить замечания. Итоговые результаты планируют утвердить до 30 ноября 2026 года, а применяться они начнут с 1 января 2027 года.
Кадастровая стоимость напрямую влияет на налоговую нагрузку, используется при сделках, а также при расчете компенсации, например при изъятии земли для государственных нужд. Ошибки в характеристиках участка или некорректная группировка могут привести к завышенной стоимости и, как следствие, к дополнительным расходам на годы вперед.
Уже сейчас имеет смысл проверить данные своего участка в ЕГРН, особенно площадь, вид разрешенного использования и назначение. Исправлять неточности лучше до публикации проекта отчета, когда влияние ошибки на стоимость еще можно предотвратить, а не оспаривать постфактум.
Государственная кадастровая оценка проходит раз в несколько лет. В этот раз у собственников есть понятный график и достаточно времени, чтобы подготовиться и избежать неприятных сюрпризов в 2027 году.
🔥6✍4
ЗОУИТ: как они появляются и почему о них узнают слишком поздно
ЗОУИТ часто становятся неожиданностью для собственника. Чаще всего о них узнают уже в процессе проектирования, экспертизы или при попытке зарегистрировать объект. В этот момент зона уже есть, а вариантов быстро обойти ограничения почти нет.
Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливают под конкретные объекты или функции: инженерные сети, дороги, водные объекты, культурное наследие, санитарную защиту. Проблема в том, что информация о таких зонах долгое время может не быть полностью отражена в ЕГРН или учитываться фрагментарно.
Самая частая ситуация — зона существует в отраслевых документах, схемах или проектах планировки, но еще не «приземлена» на конкретные кадастровые участки. Пока проект не запущен, это никого не беспокоит. Как только появляется ГПЗУ или подается документация, зона становится юридическим фактом.
Чаще всего в проектах всплывают охранные зоны инженерных сетей, санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны и зоны культурного наследия. Именно они ограничивают застройку, уменьшают пятно застройки или полностью запрещают нужный функционал. Отдельная категория риска — планируемые объекты, под которые зоны еще только формируются, но уже учитываются органами при рассмотрении документов.
Проверить такие ограничения можно заранее, если не ограничиваться выпиской из ЕГРН. Важно смотреть публичные карты, материалы территориального планирования, схемы развития сетей, проекты планировки и документы отраслевых ведомств. Именно там чаще всего содержатся указания на будущие зоны.
ЗОУИТ становятся проблемой не потому, что они есть, а потому что о них узнают слишком поздно. Ранняя проверка позволяет либо скорректировать концепцию, либо оценить реальный масштаб ограничений до того, как проект войдет в стадию, где ошибки стоят времени и денег.
ЗОУИТ часто становятся неожиданностью для собственника. Чаще всего о них узнают уже в процессе проектирования, экспертизы или при попытке зарегистрировать объект. В этот момент зона уже есть, а вариантов быстро обойти ограничения почти нет.
Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливают под конкретные объекты или функции: инженерные сети, дороги, водные объекты, культурное наследие, санитарную защиту. Проблема в том, что информация о таких зонах долгое время может не быть полностью отражена в ЕГРН или учитываться фрагментарно.
Самая частая ситуация — зона существует в отраслевых документах, схемах или проектах планировки, но еще не «приземлена» на конкретные кадастровые участки. Пока проект не запущен, это никого не беспокоит. Как только появляется ГПЗУ или подается документация, зона становится юридическим фактом.
Чаще всего в проектах всплывают охранные зоны инженерных сетей, санитарно-защитные зоны, водоохранные зоны и зоны культурного наследия. Именно они ограничивают застройку, уменьшают пятно застройки или полностью запрещают нужный функционал. Отдельная категория риска — планируемые объекты, под которые зоны еще только формируются, но уже учитываются органами при рассмотрении документов.
Проверить такие ограничения можно заранее, если не ограничиваться выпиской из ЕГРН. Важно смотреть публичные карты, материалы территориального планирования, схемы развития сетей, проекты планировки и документы отраслевых ведомств. Именно там чаще всего содержатся указания на будущие зоны.
ЗОУИТ становятся проблемой не потому, что они есть, а потому что о них узнают слишком поздно. Ранняя проверка позволяет либо скорректировать концепцию, либо оценить реальный масштаб ограничений до того, как проект войдет в стадию, где ошибки стоят времени и денег.
✍6👍4🔥3
Объем ввода составил 455 тыс. кв. м, что на 37% ниже рекордного 2024 года (725 тыс. кв. м).
При этом:
Фактически 87% нового предложения — это не рынок «в свободную», а проекты под конкретного пользователя. Девелоперы заняли выжидательную позицию по спекулятивному строительству.
На 2026 год заявлено 626 тыс. кв. м, из которых почти половина — уже спекулятивный формат. Это сигнал возвращения более активной девелоперской модели.
Объем сделок — 323 тыс. кв. м, снижение всего на 3% год к году.
Количество сделок выросло: 31 против 27 в 2024 году.
Главное изменение — состав арендаторов:
E-commerce продолжает осваивать ранее набранные площади, а драйвером стали ритейл и производственный сектор.
Интересно и распределение по типу сделок:
Продажи складов достигли максимума за последние 6 лет.
Доля свободных площадей — 1,8% с учетом субаренды.
Это все еще дефицитный рынок.
Предложение субаренды сократилось с 110 тыс. кв. м в первой половине года до 6,5 тыс. кв. м к концу 2025 года.
Средневзвешенная ставка аренды класса A — 11 000 руб./кв. м/год.
Рост всего 2% за год.
При этом:
Продажные цены слегка скорректировались, аренда осталась стабильной.
Санкт-Петербург и Ленобласть остаются рынком с низкой вакантностью и устойчивым спросом.
Произошла смена структуры спроса и осторожность девелоперов в спекулятивных проектах.
Если в 2026 году заявленный ввод реализуется, рынок получит больше свободного предложения. При этом при вакантности в диапазоне 1,5–2% резкого давления на ставки не ожидается.
Складская недвижимость продолжает оставаться сегментом с понятной экономикой и прогнозируемым спросом, особенно в формате BTS и light industrial.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍5👍4🔥4
Теперь на законодательном уровне закреплено, что к регламентам относятся:
Также определены случаи, когда регламенты не применяются при определении ВРИ, и когда документация по планировке территории имеет приоритет перед ПЗЗ.
Это попытка убрать разночтения, которые раньше регулярно становились предметом споров.
Прямо закреплено: ВРИ здания или сооружения должен соответствовать ВРИ земельного участка.
Но есть важное исключение: если на участке уже стоит правомерно возведённый объект, то при образовании участка основной ВРИ может устанавливаться исходя из назначения этого здания — даже независимо от регламента.
Что это означает на практике?
Теперь прямо предусмотрена возможность объединения и перераспределения участков с разными ВРИ (при условии нахождения в одной территориальной зоне).
ВРИ образуемого участка можно установить:
Это важное послабление для бизнеса и проектов редевелопмента.
Арендатор не вправе выбирать иной ВРИ, чем предусмотрен договором аренды.
При этом в договор аренды теперь обязательно включается условие о виде разрешенного использования.
Перед предоставлением участка в аренду орган власти должен определить, какие именно ВРИ из ПЗЗ допустимы для реализации.
Это снижает пространство для трактовок и споров.
Если цель, указанная в заявлении о предоставлении участка, не соответствует основному ВРИ или регламенту, это теперь основание для отказа.
Но есть важная оговорка. Если использование допустимо по ПЗЗ, администрация не вправе просто отказать — она обязана изменить ВРИ и выдать участок.
Пример:
Если склад стоит на участке с ВРИ «склады», а собственник хочет использовать его под офисы (и такой вид предусмотрен регламентом), орган власти должен изменить ВРИ и оформить участок под «офисы».
Практические последствия для участников рынка:
ВРИ теперь не абстрактная справка, а юридически значимая категория с четким порядком определения. Правильное понимание и прогнозирование ВРИ становится ключевым элементом при покупке, проектировании и финансировании.
С марта 2026 года любые отклонения от установленного ВРИ будут быстрее выявляться и сложнее исправляться.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍6👍4🔥3
В Градостроительный кодекс готовят важную поправку, которая снижает регуляторные риски для действующих проектов.
➖ ➖ ➖ ➖ ➖ ➖ ➖ ➖ ➖ ➖ ➖
На федеральном портале опубликован законопроект о внесении изменений в статьи 51 и 55 ГрК РФ. Его суть проста:
Сейчас ситуация иная.
Если в процессе реализации проекта меняются градостроительные нормы, параметры застройки или вводятся новые ограничения, объект может оказаться «несоответствующим» уже на стадии корректировки РНС или при вводе. Даже если стройка начата законно и в рамках выданных условий.
✔️ Предлагаемая поправка фиксирует правовой режим проекта на дату выдачи разрешения.
Это снижает риски пересмотра параметров по ходу строительства и делает инвестиционную модель более предсказуемой.
Исключение предусмотрено для случаев образования новых земельных участков — там возможна отдельная проверка.
Если изменения будут приняты, для действующих строек закрепят правило правовой определенности: параметры проекта будут оцениваться по тем требованиям, которые действовали на дату выдачи разрешения на строительство.
❗️ Обсуждение проекта открыто до 17 февраля 2026 года.
На федеральном портале опубликован законопроект о внесении изменений в статьи 51 и 55 ГрК РФ. Его суть проста:
при внесении изменений в разрешение на строительство и при получении разрешения на ввод объект будут проверять на соответствие тем ограничениям, которые действовали на момент выдачи первоначального разрешения на строительство.
Сейчас ситуация иная.
Если в процессе реализации проекта меняются градостроительные нормы, параметры застройки или вводятся новые ограничения, объект может оказаться «несоответствующим» уже на стадии корректировки РНС или при вводе. Даже если стройка начата законно и в рамках выданных условий.
Это снижает риски пересмотра параметров по ходу строительства и делает инвестиционную модель более предсказуемой.
Исключение предусмотрено для случаев образования новых земельных участков — там возможна отдельная проверка.
Если изменения будут приняты, для действующих строек закрепят правило правовой определенности: параметры проекта будут оцениваться по тем требованиям, которые действовали на дату выдачи разрешения на строительство.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8✍3🔥3
Инвестиционная логика земли: почему одинаковые участки стоят по-разному
На витрине рынка участки часто выглядят одинаково. Площадь, локация, категория земли, даже цена за сотку могут быть сопоставимыми. Но в реальности один участок продается быстро, а другой годами остается без интереса.
🔶 Сценарий использования. Участок ценится не сам по себе, а за то, что на нем можно реализовать без длительных и дорогих процедур. Если понятен функционал, параметры застройки и порядок согласований, инвестор закладывает меньше рисков и готов платить больше.
🔶 Сроки. Два участка могут давать одинаковый результат по метрам, но с разницей в два-три года по запуску проекта. Земля, на которой можно начать проектирование сразу, стоит дороже той, где сначала предстоят изменения ВРИ, корректировки градрегламентов или снятие ограничений.
🔶 Регуляторные риски. ЗОУИТ, планируемые дороги, территории комплексного развития часто не отражаются напрямую в объявлениях. Но именно они определяют, станет ли участок активом или источником постоянных согласований и пересборки проекта.
🔶 Инженерная готовность. Возможность подключения к сетям, объем доступных мощностей и необходимость выноса коммуникаций напрямую влияют на экономику. Эти параметры редко указываются в отчетах, но именно они могут съесть значительную часть бюджета.
🔶 Ликвидность на выходе. Инвестор оценивает не только вход в проект, но и сценарии выхода. Участок, который интересен широкому кругу покупателей или арендаторов, всегда стоит дороже, чем земля с узким и специфичным функционалом.
Цена земли формируется не по формальным характеристикам, а по совокупности рисков, сроков и понятности будущего проекта. Именно поэтому участки с одинаковыми вводными на бумаге могут иметь принципиально разную инвестиционную ценность.
На витрине рынка участки часто выглядят одинаково. Площадь, локация, категория земли, даже цена за сотку могут быть сопоставимыми. Но в реальности один участок продается быстро, а другой годами остается без интереса.
Цена земли формируется не по формальным характеристикам, а по совокупности рисков, сроков и понятности будущего проекта. Именно поэтому участки с одинаковыми вводными на бумаге могут иметь принципиально разную инвестиционную ценность.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8🔥3✍2
В законе впервые подробно закрепили, что такое вид разрешенного использования, как его можно выбрать или изменить, что происходит при разделе и образовании новых участков, а также какие ограничения вводятся для арендаторов государственных и муниципальных земель.
Отдельный блок касается сельхозземель и порядка изменения ВРИ на них. Также меняется процедура подготовки схем расположения участков и сроки их рассмотрения.
Для собственников, инвесторов и девелоперов от ВРИ напрямую зависят сценарий использования участка, экономика проекта и сроки запуска.
Мы подготовили подробный разбор 295-ФЗ с комментариями и практическими выводами: что меняется, какие риски стоит учитывать уже сейчас и к чему готовиться в 2026 году.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6🔥4✍3
В последние два года все обсуждали ключевую ставку. Она действительно влияет на проект: меняет стоимость кредита, давит на продажи, корректирует темпы запуска. Но в 2026 году главный источник неопределенности для девелопера чаще лежит в другой плоскости — в регуляторной среде.
За это время изменилась не одна норма, а целый набор правил, которые напрямую влияют на параметры участка и экономику проекта.
✔️ Земельное законодательство. Расширяется практика изъятия для государственных и муниципальных нужд, активнее применяется механизм комплексного развития территорий, корректируются подходы к перераспределению участков и формированию новых границ. Участок, который еще три года назад можно было рассматривать как самостоятельный актив, сегодня может оказаться в зоне КРТ или в коридоре будущей инфраструктуры. Это влияет на сроки, на сценарий использования и на стоимость выхода.
✔️ Градостроительное регулирование. Изменения в Градостроительном кодексе, обновление ПЗЗ, корректировки проектов планировки, уточнение требований к разрешениям на строительство и вводу в эксплуатацию. Даже если проект уже запущен, при внесении изменений в РС или на этапе ввода приходится учитывать ограничения, которые действовали на момент выдачи разрешения. Любая неточность в документации может обернуться пересборкой проектных решений.
✔️ Зоны с особыми условиями использования территории. ЗОУИТ стали реальным фактором риска. Санитарные зоны, охранные зоны сетей, водоохранные территории, объекты культурного наследия все чаще отражаются в ЕГРН и учитываются органами автоматически. Ограничения уменьшают пятно застройки, меняют высотность, усложняют подключение к сетям. Это сразу бьет по продаваемой площади и по финансовой модели.
✔️ Комплексное развитие территорий. Включение дома или участка в программу КРТ меняет правила игры для собственников и инвесторов. Требования к собраниям, к процедурам расселения, к роли городского оператора влияют на сроки и на структуру проекта. В ряде случаев девелоперу приходится работать уже не с отдельным участком, а в рамках большой градостроительной конструкции.
Все эти изменения влияют на экономику проекта напрямую. Сокращается полезная площадь, растет объем обязательной социальной нагрузки, увеличиваются сроки согласований, меняется порядок подключения к инфраструктуре. В модели это выражается в снижении IRR и увеличении горизонта окупаемости. Разница в ставке кредита на несколько процентов часто оказывается менее значимой, чем потеря одного этажа или перенос старта на год.
Сегодня при анализе площадки важно считать не только финансовые параметры и стоимость заемных средств. Нужно проверять градостроительный статус, актуальность ПЗЗ, наличие утвержденных и планируемых ЗОУИТ, риски включения в КРТ, возможные изменения в транспортной и инженерной схеме территории. Именно здесь формируются основные отклонения от первоначальной модели.
За это время изменилась не одна норма, а целый набор правил, которые напрямую влияют на параметры участка и экономику проекта.
Все эти изменения влияют на экономику проекта напрямую. Сокращается полезная площадь, растет объем обязательной социальной нагрузки, увеличиваются сроки согласований, меняется порядок подключения к инфраструктуре. В модели это выражается в снижении IRR и увеличении горизонта окупаемости. Разница в ставке кредита на несколько процентов часто оказывается менее значимой, чем потеря одного этажа или перенос старта на год.
Сегодня при анализе площадки важно считать не только финансовые параметры и стоимость заемных средств. Нужно проверять градостроительный статус, актуальность ПЗЗ, наличие утвержденных и планируемых ЗОУИТ, риски включения в КРТ, возможные изменения в транспортной и инженерной схеме территории. Именно здесь формируются основные отклонения от первоначальной модели.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍6👍5🔥4
Минстрой опубликовал проект постановления о создании единого электронного реестра уведомлений о строительстве и об окончании строительства объектов ИЖС. Речь идет о формировании двух реестров — по планируемому строительству и по завершенным объектам — с ведением в системе «Стройкомплекс.РФ» и региональных ГИСОГД. Вступление в силу запланировано на 1 сентября 2026 года.
Суть изменений в том, что все уведомления по ИЖС будут фиксироваться в единой цифровой системе. Каждой записи присваивается уникальный номер, который нельзя изменить или удалить. Реестр будет общедоступным, за исключением закрытых законом сведений. Выписку можно будет получить через госуслуги в электронном виде.
🔶 Появляется централизованный источник информации о параметрах строительства: данные о застройщике, участке, характеристиках дома, наличии отклонений от предельных параметров, а также, при строительстве через эскроу, сведения о подрядчике и договоре. Эти данные становятся прозрачными и проверяемыми.
🔶 Исключается возможность «исчезновения» уведомлений или корректировок задним числом. Удаление записей прямо запрещено проектом. Исправления возможны только по установленной процедуре и в ограниченные сроки.
🔶 Усиливается связка между уведомительным порядком и кадастровым учетом. По завершении строительства выписка из реестра будет автоматически направляться в орган регистрации прав вместе с техническим планом. Это сокращает разрыв между строительством и регистрацией объекта.
Для частных застройщиков это означает более формализованную и прозрачную процедуру. Для рынка в целом — снижение рисков «бумажных» расхождений и упрощение проверки статуса объекта при сделках.
❗️ Проект доступен для публичного обсуждения до 13 марта 2026 года. Если документ будет принят в текущей редакции, с сентября 2026 года учет ИЖС окончательно перейдет в централизованную цифровую модель.
Суть изменений в том, что все уведомления по ИЖС будут фиксироваться в единой цифровой системе. Каждой записи присваивается уникальный номер, который нельзя изменить или удалить. Реестр будет общедоступным, за исключением закрытых законом сведений. Выписку можно будет получить через госуслуги в электронном виде.
Для частных застройщиков это означает более формализованную и прозрачную процедуру. Для рынка в целом — снижение рисков «бумажных» расхождений и упрощение проверки статуса объекта при сделках.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍5👍3🔥3
Вступили в силу поправки в ЗК РФ, которые меняют порядок перераспределения земельных участков с неразграниченными землями.
Речь о ситуации, когда собственник может увеличить свой участок за счёт государственной или муниципальной земли без торгов. Это не бесплатная процедура: если участок в собственности, оплачивается 100% кадастровой стоимости присоединяемой части. Если участок в аренде, оформляется новый договор аренды уже на увеличенную площадь.
Раньше для перераспределения любого участка, кроме ИЖС, ЛПХ и садоводства, требовался проект межевания территории. Если ПМТ не было, перераспределение было невозможно. Разработка проекта межевания сегодня — это в среднем от 1,5–2 млн рублей, около полугода работы и риск отказа в согласовании.
❗️ Теперь проект межевания не нужен, если одновременно выполняются условия:
🟡 Исходный участок находится в собственности. Для аренды порядок не изменился — проект межевания по-прежнему обязателен.
🟡 Цель перераспределения — приведение участка в соответствие со ст. 11.9 ЗК РФ: устранение вклинивания, вкрапливания, чересполосицы. Фактически речь о выравнивании конфигурации участка с учётом реального использования.
🟡 Увеличить участок можно только один раз. Проверяют историю по кадастровым номерам в ЕГРН. Если участок после перераспределения разделён, учитывают всю цепочку.
🟡 Площадь можно увеличить не более чем на 1000 кв. м. Превышение — основание для отказа.
Есть важные ограничения.
Практический эффект зависит от региона. В Москве большая часть территорий уже покрыта ПМТ, поэтому инструмент применим в основном в промышленных зонах и отдельных локациях Новой Москвы, при условии, что участок в собственности. В области ситуация иная: проектов межевания меньше, кварталов без МКД больше. Для промышленных участков это реальная альтернатива затратной процедуре с полным комплектом инженерных изысканий.
Для собственников производственных и складских площадок это возможность увеличить земельный банк без торгов и без дорогостоящего ПМТ. Но важно заранее проверить градостроительный статус территории, наличие утверждённых проектов межевания и фактическую конфигурацию участка.
✔️ Если рассматриваете увеличение участка в области или в промзоне, имеет смысл предварительно разобрать ситуацию по ЕГРН и документам планировки. В ряде случаев новый механизм действительно позволяет сократить и сроки, и бюджет.
Речь о ситуации, когда собственник может увеличить свой участок за счёт государственной или муниципальной земли без торгов. Это не бесплатная процедура: если участок в собственности, оплачивается 100% кадастровой стоимости присоединяемой части. Если участок в аренде, оформляется новый договор аренды уже на увеличенную площадь.
Раньше для перераспределения любого участка, кроме ИЖС, ЛПХ и садоводства, требовался проект межевания территории. Если ПМТ не было, перераспределение было невозможно. Разработка проекта межевания сегодня — это в среднем от 1,5–2 млн рублей, около полугода работы и риск отказа в согласовании.
Есть важные ограничения.
Если в квартале есть многоквартирные дома и по ст. 11.3 ЗК РФ требуется проект межевания, новый порядок не применяется. Если на территорию уже утверждён проект межевания, образование участка возможно только по нему. Обойти ПМТ нельзя.
Практический эффект зависит от региона. В Москве большая часть территорий уже покрыта ПМТ, поэтому инструмент применим в основном в промышленных зонах и отдельных локациях Новой Москвы, при условии, что участок в собственности. В области ситуация иная: проектов межевания меньше, кварталов без МКД больше. Для промышленных участков это реальная альтернатива затратной процедуре с полным комплектом инженерных изысканий.
Для собственников производственных и складских площадок это возможность увеличить земельный банк без торгов и без дорогостоящего ПМТ. Но важно заранее проверить градостроительный статус территории, наличие утверждённых проектов межевания и фактическую конфигурацию участка.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍7✍4🔥4
КРТ в регионах меняет критерии ликвидности земли. Участок оценивают по его роли в будущей планировке: как он собирается в единый массив, какие параметры застройки будут допустимы, где пройдут дороги и сети, какие обязательства появятся у застройщика, сколько времени займет подготовка документации.
Что добавляет участку ценность?
⏩️ Самый сильный сигнал для рынка, когда по территории уже есть решения, которые можно проверить: границы КРТ, документы территориального планирования, утвержденные или подготовленные проекты планировки и межевания, публикации на ГИСОГД. Чем выше стадия проработки, тем точнее считаются плотность, функционал и сроки, тем проще инвестору заложить понятную модель.
⏩️ Высоко ценятся участки, которые помогают собрать цельный контур. КРТ почти всегда требует укрупнения, поэтому важны геометрия и границы без наложений, реестровых ошибок и спорных проходов. Отдельно смотрят доступ к улично-дорожной сети и возможность организовать въезды. Если этого нет, проект часто упирается в сервитуты и долгие согласования.
⏩️ Еще один драйвер, когда участок попадает в зону будущей инфраструктуры, которую город планирует и финансирует: дороги, развязки, магистральные сети, станции очистки, социальные объекты. Это видно в генплане, документации по планировке, инвестпрограммах ресурсников и дорожных комитетов. Такие вещи напрямую влияют на скорость развития территории и на спрос со стороны девелоперов.
Какие участки теряют ликвидность?
⏩️ Проблемными становятся “вклиненные” участки внутри кварталов, где предполагается комплексная застройка. Если участок малый, с неудобной конфигурацией, без самостоятельного транспортного решения, его сложно развивать отдельно. Он чаще превращается в объект переговоров с крупным проектом рядом, и цена зависит от позиции соседей.
⏩️ Сильно давит раздробленность прав. Когда собственников много, есть наследственные доли, аресты, аренды, неопределенные границы, сделка затягивается, а риск срыва высокий. Покупатель закладывает это в дисконт, потому что время в КРТ стоит денег.
⏩️ Есть риск и у территорий, где о КРТ говорят публично, но параметров пока нет. Пока нет понятных регламентов, очередности, механики расселения, условий компенсаций и схемы инженерного обеспечения, проект считается “с туманом”. В таких местах рынок обычно снижает аппетит, потому что сложнее посчитать сроки и бюджет.
Ликвидность в КРТ появляется там, где будущий сценарий читается по документам, а не по ожиданиям, и где участок технически и юридически готов к сборке в большой проект.
Что добавляет участку ценность?
Какие участки теряют ликвидность?
Ликвидность в КРТ появляется там, где будущий сценарий читается по документам, а не по ожиданиям, и где участок технически и юридически готов к сборке в большой проект.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍6👍5🔥4
В Ленинградской области подвели первые итоги предоставления земельных участков в 2026 году.
🟡 Отдельно обсуждалась ситуация во Всеволожском районе, где традиционно самая большая очередь. За первые два месяца года здесь распределено 102 участка. Основная причина — запуск нового массива площадью 26 га в Агалатовском сельском поселении (кадастровый номер 47:07:0157001:539). Местная очередь уже закрыта, сейчас распределение ведётся по общей районной очереди.
🟡 Параллельно готовится второй крупный массив в том же поселении — 70 га (47:07:0483001:1533). Здесь проведены инженерные изыскания и завершено проектирование. Планируется сформировать 524 участка, включая территории под дороги и инфраструктуру. Уже рассчитана смета на расчистку территории, устройство дорог и систему водоотведения.
🟡 Также готовится ещё один участок площадью около 15 га (47:07:0157001:1874), где предполагается сформировать примерно 85 участков. Территория сложная с точки зрения рельефа, потребуется перемещение грунта и дополнительные планировочные работы.
🟡 Кроме того, в ходе инвентаризации выявлен новый массив около деревни Блудное площадью 30 га. Сейчас там ведётся территориальное планирование, ориентировочно на этой территории можно будет сформировать около 160 участков.
В целом по этим цифрам видно, что основной резерв для предоставления земли формируется за счет крупных массивов, где требуется полный цикл подготовки: изыскания, планировка территории, проектирование инфраструктуры и расчистка. Поэтому между «выявлением территории» и фактическим предоставлением участков проходит значительное время. Именно подготовка таких массивов сегодня становится ключевой задачей муниципалитетов, если регион хочет реально сокращать очередь желающих получить землю.
За январь–февраль сформировано 329 участков. В сводном реестре сейчас числится 3 900 участков, из которых 2 789 уже готовы к выбору. С начала года предоставлено 233 участка.
По категориям граждан, которые получают землю по областному закону № 105-оз, за тот же период сформировано 478 участков, из них предоставлено 275.
В целом по этим цифрам видно, что основной резерв для предоставления земли формируется за счет крупных массивов, где требуется полный цикл подготовки: изыскания, планировка территории, проектирование инфраструктуры и расчистка. Поэтому между «выявлением территории» и фактическим предоставлением участков проходит значительное время. Именно подготовка таких массивов сегодня становится ключевой задачей муниципалитетов, если регион хочет реально сокращать очередь желающих получить землю.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍8✍4🔥4
Изменение вида разрешенного использования кажется универсальным решением. Проект не проходит по текущему ВРИ, значит нужно его поменять. На практике это не всегда рационально. Иногда дешевле и быстрее скорректировать саму концепцию.
✔️ Первое, что считают, это прямые затраты на смену ВРИ. В регионах они могут включать плату за изменение ВРИ, разработку документации по планировке территории, публичные процедуры, корректировку ПЗЗ, подготовку обоснований, оплату техусловий с новыми параметрами. В Москве и крупных агломерациях добавляется платеж за изменение ВРИ, который может составлять значительную долю от кадастровой стоимости. В отдельных случаях это десятки и сотни миллионов рублей.
✔️ Второй блок — сроки. Смена ВРИ редко укладывается в несколько месяцев. Нужно учитывать цикл: подготовка материалов, согласования, внесение изменений в правила землепользования, возможные замечания и повторные процедуры. Год-полтора — обычный горизонт. Все это время проект не генерирует доход, а капитал заморожен.
✔️ Третий блок — риск отказа или изменения параметров. Даже если формально функционал допустим градрегламентом, орган власти может предложить иные параметры плотности, этажности или нагрузку по социальной инфраструктуре. В финансовой модели это выражается в уменьшении продаваемой площади или росте обязательств.
Сравнивают три показателя: общую прибыль, срок выхода на стройку и совокупный риск. Бывает, что после смены ВРИ проект приносит больше прибыли на бумаге, но с учетом времени и стоимости капитала фактическая доходность ниже. Деньги, вложенные в изменение ВРИ, могли бы работать в другом проекте.
❗️ Есть и обратная ситуация. Если локация однозначно «жилая», спрос подтвержден, инфраструктура сформирована, а участок имеет ограничения, которые не позволяют раскрыть потенциал, смена ВРИ становится логичной. Особенно если платеж за изменение фиксирован и прогнозируем, а параметры застройки после процедуры существенно улучшаются.
Отдельно учитывают стратегию собственника. Девелопер, который формирует земельный банк на 5–7 лет вперед, может позволить себе длинный цикл изменения ВРИ. Инвестор с горизонтом два года будет выбирать сценарий, который быстрее запускается и проще продается следующему покупателю.
Экономическая модель в итоге выглядит просто: стоимость изменения ВРИ плюс стоимость времени и риска сравнивают с дополнительной прибылью от нового функционала. Если разница положительная и укладывается в целевую доходность, процедуру запускают. Если нет, меняют концепцию и работают в рамках текущих параметров.
Самая частая ошибка — принимать решение из соображений максимальной выручки без учета сроков и регуляторной нагрузки. Земля начинает зарабатывать тогда, когда по ней можно двигаться без пауз длиной в год.
Если текущий ВРИ позволяет реализовать другой функционал, нужно просчитать его экономику без смены категории. Часто участок под общественно-деловую застройку можно адаптировать под офисы, медцентр, образовательный объект, light industrial или апарт-формат. Маржинальность может быть ниже, чем у жилья, но проект стартует быстрее и без дополнительных платежей.
Сравнивают три показателя: общую прибыль, срок выхода на стройку и совокупный риск. Бывает, что после смены ВРИ проект приносит больше прибыли на бумаге, но с учетом времени и стоимости капитала фактическая доходность ниже. Деньги, вложенные в изменение ВРИ, могли бы работать в другом проекте.
Отдельно учитывают стратегию собственника. Девелопер, который формирует земельный банк на 5–7 лет вперед, может позволить себе длинный цикл изменения ВРИ. Инвестор с горизонтом два года будет выбирать сценарий, который быстрее запускается и проще продается следующему покупателю.
Экономическая модель в итоге выглядит просто: стоимость изменения ВРИ плюс стоимость времени и риска сравнивают с дополнительной прибылью от нового функционала. Если разница положительная и укладывается в целевую доходность, процедуру запускают. Если нет, меняют концепцию и работают в рамках текущих параметров.
Самая частая ошибка — принимать решение из соображений максимальной выручки без учета сроков и регуляторной нагрузки. Земля начинает зарабатывать тогда, когда по ней можно двигаться без пауз длиной в год.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍7🔥5✍4
В Госдуму внесён законопроект №1153238-8, который предлагает продлить действие механизма ещё на пять лет. Формально поправка очень простая: в статье 3 закона №137-ФЗ предлагается заменить дату окончания программы с 2026 года на 2031 год.
Это упрощённый порядок оформления прав на гаражи и земельные участки под ними. Он распространяется на капитальные гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года. По этой процедуре можно зарегистрировать право собственности на гараж и получить участок под ним без торгов, если есть документы, подтверждающие предоставление земли, членство в кооперативе или фактическое использование гаража.
Фактически это возможность легализовать старые гаражи, которые десятилетиями стояли без оформленных прав.
Если законопроект примут, порядок оформления останется тем же, просто увеличится срок действия программы. Сейчас гаражная амнистия действует до 1 сентября 2026 года, а после продления будет работать до 2031 года.
Пока речь идёт только о законопроекте. Документ направлен на рассмотрение, а предложения и замечания по нему принимаются до 9 апреля 2026 года.
Мы уже не раз работали с такими кейсами и помогли поставить на кадастровый учёт и оформить права на многие гаражи и участки по этой процедуре. Если закон продлят, инструмент продолжит работать в том же порядке.
Посмотреть законопроект можно здесь: https://sozd.duma.gov.ru/bill/1153238-8
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥8👍5🤝4
Что в 2026 году означает юридическая готовность проекта?
Фраза «проект юридически готов» давно перестала означать только наличие права собственности на участок. Если коротко, инвестор заходит туда, где понятны сроки, параметры и последствия. Все, что «в процессе» без четкого статуса, автоматически увеличивает дисконт.
✔️ Первое, что проверяют, — земля.
Право должно быть зарегистрировано, без споров и обеспечительных мер. Если это аренда у публичного собственника, смотрят срок, основания одностороннего отказа, обязательства по освоению и штрафы за их нарушение. Отдельно проверяют, нет ли в договоре условий, которые позволяют пересмотреть ставку или изъять участок при изменении документации по территории.
✔️ Дальше — градостроительная ситуация.
ГПЗУ должен быть актуальным, без устаревших ссылок на отмененные ПЗЗ или генплан. Если для проекта нужен ППТ или его корректировка, инвестор смотрит стадию процедуры и реальные сроки, а не ориентировочные. Если ВРИ не соответствует проекту, решение об изменении должно быть уже принято или как минимум официально запущено с понятной практикой согласования в этом регионе.
✔️ Отдельный блок — ограничения.
ЗОУИТ, красные линии, охранные зоны, санитарные разрывы должны быть проверены не только по выписке ЕГРН, но и по материалам территориального планирования и отраслевым схемам. Если часть участка попадает в ограничения, это должно быть отражено в расчетах пятна застройки и ТЭП. Инвестор обычно пересчитывает продаваемую или арендуемую площадь с учетом этих данных.
✔️ Инженерия — следующий фильтр.
Наличие технических условий или официальных подтверждений по мощности и точке подключения — обязательный минимум. Если подключение связано со строительством внешних сетей или реконструкцией существующих, это должно быть оценено в деньгах и сроках. Формулировки без конкретных цифр воспринимаются как неопределенность.
✔️ Еще один важный момент — стадия проектной документации.
Если разрешение на строительство уже получено, это снижает юридический риск. Если его нет, смотрят, завершена ли экспертиза, есть ли замечания, которые могут повлиять на параметры здания. Любые потенциальные изменения этажности, площади или функционала напрямую влияют на финансовую модель.
✔️ И наконец, структура проекта.
Кто владеет землей, кто выступает застройщиком, есть ли корпоративные конфликты, обременения долей, залоги, поручительства. Для крупного инвестора прозрачность структуры иногда важнее самой концепции.
В 2026 году юридическая готовность — это ситуация, в которой по каждому ключевому вопросу есть конкретный документ и понятный статус. Если по половине позиций звучит «согласуем позже», проект будут оценивать как раннюю стадию с соответствующей ценой.
Фраза «проект юридически готов» давно перестала означать только наличие права собственности на участок. Если коротко, инвестор заходит туда, где понятны сроки, параметры и последствия. Все, что «в процессе» без четкого статуса, автоматически увеличивает дисконт.
Право должно быть зарегистрировано, без споров и обеспечительных мер. Если это аренда у публичного собственника, смотрят срок, основания одностороннего отказа, обязательства по освоению и штрафы за их нарушение. Отдельно проверяют, нет ли в договоре условий, которые позволяют пересмотреть ставку или изъять участок при изменении документации по территории.
ГПЗУ должен быть актуальным, без устаревших ссылок на отмененные ПЗЗ или генплан. Если для проекта нужен ППТ или его корректировка, инвестор смотрит стадию процедуры и реальные сроки, а не ориентировочные. Если ВРИ не соответствует проекту, решение об изменении должно быть уже принято или как минимум официально запущено с понятной практикой согласования в этом регионе.
ЗОУИТ, красные линии, охранные зоны, санитарные разрывы должны быть проверены не только по выписке ЕГРН, но и по материалам территориального планирования и отраслевым схемам. Если часть участка попадает в ограничения, это должно быть отражено в расчетах пятна застройки и ТЭП. Инвестор обычно пересчитывает продаваемую или арендуемую площадь с учетом этих данных.
Наличие технических условий или официальных подтверждений по мощности и точке подключения — обязательный минимум. Если подключение связано со строительством внешних сетей или реконструкцией существующих, это должно быть оценено в деньгах и сроках. Формулировки без конкретных цифр воспринимаются как неопределенность.
Если разрешение на строительство уже получено, это снижает юридический риск. Если его нет, смотрят, завершена ли экспертиза, есть ли замечания, которые могут повлиять на параметры здания. Любые потенциальные изменения этажности, площади или функционала напрямую влияют на финансовую модель.
Кто владеет землей, кто выступает застройщиком, есть ли корпоративные конфликты, обременения долей, залоги, поручительства. Для крупного инвестора прозрачность структуры иногда важнее самой концепции.
В 2026 году юридическая готовность — это ситуация, в которой по каждому ключевому вопросу есть конкретный документ и понятный статус. Если по половине позиций звучит «согласуем позже», проект будут оценивать как раннюю стадию с соответствующей ценой.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍6👍5🔥4