У каждого инвестора был проект, где всё шло по плану, пока не оказалось, что планов десять и у всех свои сроки. Юристы, кадастровые инженеры, проектировщики, строители — каждый отвечает только за свою работу, но целостного результата нет. В итоге все буксует, теряются время, деньги и сам смысл работы с активом.
С этой болью мы сталкивались снова и снова. Именно поэтому VOSTERA создавалась как место, где экспертиза юристов, кадастровых инженеров и девелоперов собрана под одним управлением. Один партнёр и единый маршрут: от поиска объекта и подготовки документации до стройки и выхода актива на доходность.
Так работает «единое окно»: не хаотичный набор подрядчиков, а одна команда, которая отвечает за результат.
При этом мы остаёмся бутиком. Мы сознательно ведём ограниченное число проектов, чтобы в каждом участвовать лично. Это формат, где внимание к деталям важнее скорости, а качество выше объёма.
VOSTERA — ясность, дисциплина и доверие. Здесь хаос превращается в стратегию, а сложный актив становится капиталом.
С этой болью мы сталкивались снова и снова. Именно поэтому VOSTERA создавалась как место, где экспертиза юристов, кадастровых инженеров и девелоперов собрана под одним управлением. Один партнёр и единый маршрут: от поиска объекта и подготовки документации до стройки и выхода актива на доходность.
Так работает «единое окно»: не хаотичный набор подрядчиков, а одна команда, которая отвечает за результат.
При этом мы остаёмся бутиком. Мы сознательно ведём ограниченное число проектов, чтобы в каждом участвовать лично. Это формат, где внимание к деталям важнее скорости, а качество выше объёма.
VOSTERA — ясность, дисциплина и доверие. Здесь хаос превращается в стратегию, а сложный актив становится капиталом.
❤🔥11❤4👍3
VOSTERA появилась не из желания «занять нишу».
Мы видели, как инвесторы теряют деньги не из-за плохих решений, а потому что у проекта нет целостной логики, теряется связь между этапами, контекстом и целью.
Мы знали, что можно иначе: когда проект развивается как единый организм, решения принимаются не реактивно и необдуманно, а вовремя и с пониманием общей картины.
С этого и началась VOSTERA: не как бизнес, а как способ делать правильно.
Мы существуем не ради того, чтобы закрывать формальности и сдавать отчёты. Нам важно, чтобы за каждым проектом стоял смысл.
Чтобы участок переставал быть просто землей, а становился пространством, которое работает для собственника, города, людей.
Чтобы здания не теряли ценность, а жили дольше, чем тенденции рынка.
Нам важно, чтобы проект оставался полезным и устойчивым, а не просто завершённым.
Для кого-то успех — это метры, цифры, сделки.
Для нас — момент, когда доверитель перестаёт тревожиться: маршрут прозрачен, решения точны, а актив приносит доход так, как было задумано.
Мы видели, как инвесторы теряют деньги не из-за плохих решений, а потому что у проекта нет целостной логики, теряется связь между этапами, контекстом и целью.
Мы знали, что можно иначе: когда проект развивается как единый организм, решения принимаются не реактивно и необдуманно, а вовремя и с пониманием общей картины.
С этого и началась VOSTERA: не как бизнес, а как способ делать правильно.
Мы существуем не ради того, чтобы закрывать формальности и сдавать отчёты. Нам важно, чтобы за каждым проектом стоял смысл.
Чтобы участок переставал быть просто землей, а становился пространством, которое работает для собственника, города, людей.
Чтобы здания не теряли ценность, а жили дольше, чем тенденции рынка.
Нам важно, чтобы проект оставался полезным и устойчивым, а не просто завершённым.
Для кого-то успех — это метры, цифры, сделки.
Для нас — момент, когда доверитель перестаёт тревожиться: маршрут прозрачен, решения точны, а актив приносит доход так, как было задумано.
❤8🔥5👍4
Инвестиции в недвижимость не падают даже при дорогих деньгах. Почему рынок держится и что это значит?
Казалось бы, высокая ставка должна остудить аппетит к новым проектам. Но цифры показывают обратное: за девять месяцев инвесторы направили в коммерческую недвижимость почти столько же, сколько в рекордные годы.
Главный объем пришелся на офисы и склады — около 38% и 30% от общего объема инвестиций соответственно.
Это не эффект инерции.
Рынок действительно стал взрослее.
Если раньше капитал шел в недвижимость ради роста стоимости, то сегодня ради предсказуемого дохода.
Акцент сместился с девелопмента «под продажу» к управлению и долгосрочной окупаемости.
Почему рынок выдерживает ставку 18–20%?
Потому что недвижимость — один из немногих инструментов, где доходность можно выстроить руками: за счёт структуры сделки, арендатора, планирования и контроля расходов.
В отличие от финансовых активов, здесь работает не процент, а дисциплина.
Особенно это заметно в Петербурге и Ленобласти.
Регион показал рост инвестиций на 9% к прошлому году при том, что сделки становятся точечными, а объекты выбирают по качеству.
Деньги идут в понятные форматы: офисы с устойчивым арендным потоком, складские комплексы, ритейл с правильной локацией и устойчивыми якорями.
Что это значит для рынка?
Наступает этап, когда стоимость проекта теперь определяется не масштабом строительства, а качеством управления.
Инвестор стал внимательнее к документации, прозрачности расходов, юридической чистоте, устойчивости арендаторов.
Проекты без этой базы становятся невидимыми для капитала даже с привлекательной доходностью на бумаге.
Рынок, где деньги не разбегаются, а концентрируются — это хороший знак.
Он говорит о том, что недвижимость снова становится инструментом сохранения и роста капитала, а не спекуляцией.
Казалось бы, высокая ставка должна остудить аппетит к новым проектам. Но цифры показывают обратное: за девять месяцев инвесторы направили в коммерческую недвижимость почти столько же, сколько в рекордные годы.
Главный объем пришелся на офисы и склады — около 38% и 30% от общего объема инвестиций соответственно.
Это не эффект инерции.
Рынок действительно стал взрослее.
Если раньше капитал шел в недвижимость ради роста стоимости, то сегодня ради предсказуемого дохода.
Акцент сместился с девелопмента «под продажу» к управлению и долгосрочной окупаемости.
Почему рынок выдерживает ставку 18–20%?
Потому что недвижимость — один из немногих инструментов, где доходность можно выстроить руками: за счёт структуры сделки, арендатора, планирования и контроля расходов.
В отличие от финансовых активов, здесь работает не процент, а дисциплина.
Особенно это заметно в Петербурге и Ленобласти.
Регион показал рост инвестиций на 9% к прошлому году при том, что сделки становятся точечными, а объекты выбирают по качеству.
Деньги идут в понятные форматы: офисы с устойчивым арендным потоком, складские комплексы, ритейл с правильной локацией и устойчивыми якорями.
Что это значит для рынка?
Наступает этап, когда стоимость проекта теперь определяется не масштабом строительства, а качеством управления.
Инвестор стал внимательнее к документации, прозрачности расходов, юридической чистоте, устойчивости арендаторов.
Проекты без этой базы становятся невидимыми для капитала даже с привлекательной доходностью на бумаге.
Рынок, где деньги не разбегаются, а концентрируются — это хороший знак.
Он говорит о том, что недвижимость снова становится инструментом сохранения и роста капитала, а не спекуляцией.
🔥10❤4👍4
Рекордный ввод торговых площадей в Петербурге: что это значит для рынка
Петербург подходит к завершению года с самым высоким объемом ввода торговых площадей за последние одиннадцать лет.
С начала года в городе открылось более 75 000 м², и до конца 2025-го заявлено еще три проекта сопоставимого масштаба.
И даже при таком объёме вакантность остаётся минимальной: около 3,2%.
То, что ещё несколько лет назад казалось риском, сегодня работает на рынок. Девелоперы запускают проекты осторожнее, но точнее: продуманное наполнение, грамотная локация, понятная аудитория. Пустых квадратов почти нет, и это редкость для такого объёма ввода.
Но главное — формат меняется.
Торговые центры перестают быть просто местом покупок. Здесь появляются спортклубы, фуд-холлы, сервисы, образовательные пространства.
ТЦ превращается в инфраструктуру повседневной жизни: место, куда идут не за товаром, а за временем.
Так формируется новая логика доходности: метр начинает работать не только как площадь под аренду, а как часть городской функции.
Именно здесь появляется долгосрочная ценность. В объектах, где продуман сценарий, а не только планировка.
VOSTERA про такие решения.
Про объекты, которые не просто занимают место на карте, а становятся частью жизни города и приносят доход не за счет оборота, а за счёт устойчивости.
Петербург подходит к завершению года с самым высоким объемом ввода торговых площадей за последние одиннадцать лет.
С начала года в городе открылось более 75 000 м², и до конца 2025-го заявлено еще три проекта сопоставимого масштаба.
И даже при таком объёме вакантность остаётся минимальной: около 3,2%.
То, что ещё несколько лет назад казалось риском, сегодня работает на рынок. Девелоперы запускают проекты осторожнее, но точнее: продуманное наполнение, грамотная локация, понятная аудитория. Пустых квадратов почти нет, и это редкость для такого объёма ввода.
Но главное — формат меняется.
Торговые центры перестают быть просто местом покупок. Здесь появляются спортклубы, фуд-холлы, сервисы, образовательные пространства.
ТЦ превращается в инфраструктуру повседневной жизни: место, куда идут не за товаром, а за временем.
Так формируется новая логика доходности: метр начинает работать не только как площадь под аренду, а как часть городской функции.
Именно здесь появляется долгосрочная ценность. В объектах, где продуман сценарий, а не только планировка.
VOSTERA про такие решения.
Про объекты, которые не просто занимают место на карте, а становятся частью жизни города и приносят доход не за счет оборота, а за счёт устойчивости.
👍7❤3🔥3
Управление активом после ввода: как не потерять то, что заработал
Когда объект сдан, проект только начинается.
В этот момент важно не просто обслуживать здание, а управлять им так, чтобы доход не растворился в ежедневных расходах.
Мы часто видим одно и то же: документы остаются у подрядчиков, гарантийные обязательства теряются, эксплуатационные договоры не пересматриваются годами.
Расходы растут, арендаторы уходят, а доходность снижается.
Причина почти всегда одна — отсутствие системы управления.
Эксплуатация — это часть стратегии, а не финальный штрих.
Объект должен работать как бизнес: с прозрачными расходами, понятной экономикой и контролем договоров.
Грамотно выстроенные процессы, актуальные регламенты, сервисные контракты и работа с арендаторами — именно это сохраняет доход, а не «ремонт по расписанию».
VOSTERA рассматривает эксплуатацию как продолжение девелопмента.
Проект считается завершенным не в день ввода, а в момент, когда актив стабильно приносит доход и не требует постоянного «ручного управления».
Капитал сохраняется там, где есть порядок.
Когда структура управления выстроена, объект не стареет, а работает на владельца спокойно, предсказуемо и долго.
Когда объект сдан, проект только начинается.
В этот момент важно не просто обслуживать здание, а управлять им так, чтобы доход не растворился в ежедневных расходах.
Мы часто видим одно и то же: документы остаются у подрядчиков, гарантийные обязательства теряются, эксплуатационные договоры не пересматриваются годами.
Расходы растут, арендаторы уходят, а доходность снижается.
Причина почти всегда одна — отсутствие системы управления.
Эксплуатация — это часть стратегии, а не финальный штрих.
Объект должен работать как бизнес: с прозрачными расходами, понятной экономикой и контролем договоров.
Грамотно выстроенные процессы, актуальные регламенты, сервисные контракты и работа с арендаторами — именно это сохраняет доход, а не «ремонт по расписанию».
VOSTERA рассматривает эксплуатацию как продолжение девелопмента.
Проект считается завершенным не в день ввода, а в момент, когда актив стабильно приносит доход и не требует постоянного «ручного управления».
Капитал сохраняется там, где есть порядок.
Когда структура управления выстроена, объект не стареет, а работает на владельца спокойно, предсказуемо и долго.
👍8🔥4❤3
Новые бренды и влияние на торговую недвижимость.
За девять месяцев 2025 года в России открылось 37 новых брендов, из них 24 российских и 13 иностранных.
До конца года заявлено еще 14 открытий, включая шесть отечественных.
Это один из самых высоких показателей за последние годы.
Рост количества брендов не означает рост площадей.
В Москве за этот же период ввели всего 84 тыс. м² качественных торговых помещений, что на треть меньше, чем в 2024-м.
При этом вакантность стабилизировалась около отметки 7%.
Новых объектов становится меньше, а спрос на хорошие локации выше.
Интерес брендов к офлайну объясняется не возвращением к старой модели, а поиском устойчивых точек контакта с покупателем.
Магазин становится частью среды: здесь важно впечатление, сервис и сценарий пребывания.
Именно поэтому растет число гибридных форматов, когда торговое пространство совмещает ритейл, гастрономию и события.
Для торговой недвижимости это означает переход в стадию точечной конкуренции.
Каждый новый бренд борется не за место в галерее, а за качество площадки: поток, микс арендаторов, визуальную среду.
Девелоперу важна способность создавать пространство, где бренды зарабатывают и возвращаются.
Рынок вошел в зрелую фазу: активность есть, но решений меньше и они взвешеннее.
Торговая недвижимость снова становится активом, где доход формируется вниманием к деталям, а не скоростью ввода.
За девять месяцев 2025 года в России открылось 37 новых брендов, из них 24 российских и 13 иностранных.
До конца года заявлено еще 14 открытий, включая шесть отечественных.
Это один из самых высоких показателей за последние годы.
Рост количества брендов не означает рост площадей.
В Москве за этот же период ввели всего 84 тыс. м² качественных торговых помещений, что на треть меньше, чем в 2024-м.
При этом вакантность стабилизировалась около отметки 7%.
Новых объектов становится меньше, а спрос на хорошие локации выше.
Интерес брендов к офлайну объясняется не возвращением к старой модели, а поиском устойчивых точек контакта с покупателем.
Магазин становится частью среды: здесь важно впечатление, сервис и сценарий пребывания.
Именно поэтому растет число гибридных форматов, когда торговое пространство совмещает ритейл, гастрономию и события.
Для торговой недвижимости это означает переход в стадию точечной конкуренции.
Каждый новый бренд борется не за место в галерее, а за качество площадки: поток, микс арендаторов, визуальную среду.
Девелоперу важна способность создавать пространство, где бренды зарабатывают и возвращаются.
Рынок вошел в зрелую фазу: активность есть, но решений меньше и они взвешеннее.
Торговая недвижимость снова становится активом, где доход формируется вниманием к деталям, а не скоростью ввода.
🔥7❤4👍3
Ставка ЦБ — 16,5%. Что это значит для рынка недвижимости
ЦБ снова смягчил политику: ключевая ставка снижена до 16,5% годовых.
Это четвертое снижение подряд после пика в 21%.
Рынок ждал этот шаг, но эффект не будет мгновенным.
Для девелоперов и инвесторов важно понимать:
при текущем уровне ставок стоимость займов все еще остается высокой.
Большинство проектов по-прежнему финансируются по индивидуальным схемам или за счет собственных средств.
Реальное оживление ипотечного и проектного кредитования начнется, когда ставка опустится ниже 12%.
Пока рынок живет в условиях адаптации.
Девелоперы удерживают спрос через точечные скидки, семейные программы и гибкие условия рассрочки.
Инвесторы концентрируются на проектах с готовыми продуктами и понятной экономикой.
В ближайшие месяцы рост активности на первичном рынке будет связан не со снижением ставки, а с сезонным спросом и запуском новых проектов.
Настоящий эффект от политики ЦБ проявится только в следующем году, когда снизится стоимость заемного капитала и появится больше предложений на старте.
Пока же рынок продолжает перестраиваться: деньги становятся доступнее, но решения принимаются осторожнее.
ЦБ снова смягчил политику: ключевая ставка снижена до 16,5% годовых.
Это четвертое снижение подряд после пика в 21%.
Рынок ждал этот шаг, но эффект не будет мгновенным.
Для девелоперов и инвесторов важно понимать:
при текущем уровне ставок стоимость займов все еще остается высокой.
Большинство проектов по-прежнему финансируются по индивидуальным схемам или за счет собственных средств.
Реальное оживление ипотечного и проектного кредитования начнется, когда ставка опустится ниже 12%.
Пока рынок живет в условиях адаптации.
Девелоперы удерживают спрос через точечные скидки, семейные программы и гибкие условия рассрочки.
Инвесторы концентрируются на проектах с готовыми продуктами и понятной экономикой.
В ближайшие месяцы рост активности на первичном рынке будет связан не со снижением ставки, а с сезонным спросом и запуском новых проектов.
Настоящий эффект от политики ЦБ проявится только в следующем году, когда снизится стоимость заемного капитала и появится больше предложений на старте.
Пока же рынок продолжает перестраиваться: деньги становятся доступнее, но решения принимаются осторожнее.
🔥7✍3👍3
Индустриальная недвижимость. Склад перестает быть универсальным решением
После нескольких лет активного роста рынок выходит на точку перегрева.
Совокупный объем складских и производственных площадей, строящихся по программе МПТ, достиг 2,4 млн м², а еще 3,5 млн м² заявлены девелоперами.
Такой запас будущего строительства при снижающемся спросе уже влияет на экономику сегмента.
В Московском регионе доля вакантных площадей выросла до 3,8%, что в 3,5 раза выше, чем годом ранее.
Ставки аренды впервые за десятилетие начали снижаться до 11,5 тыс. руб. за м² в год, и к концу 2025 года ожидается дальнейшее падение примерно до 10,5 тыс. руб.
С апреля 2025 года склады исключены из числа объектов, получающих льготы по МПТ.
Это шаг не к ограничению, а к стабилизации рынка: избыточное строительство логистических комплексов уже перестало быть устойчивой моделью.
В фокусе остаются light industrial и производственные форматы, где создается не просто площадь, а полноценная инфраструктура для бизнеса.
Для девелоперов и инвесторов это означает смену стратегии.
Проекты «под хранение» больше не обеспечивают прежней доходности.
В выигрыше будут площадки, где можно разместить производство, сборку, офисные блоки в рамках единого цикла.
Такие объекты проще заполняются и меньше зависят от конъюнктуры.
По прогнозам аналитиков рынок достигнет равновесия между спросом и предложением к середине 2026 года.
Новый цикл индустриальной недвижимости — это уже не гонка за метрами, а работа с качеством площадок и эффективностью их использования.
После нескольких лет активного роста рынок выходит на точку перегрева.
Совокупный объем складских и производственных площадей, строящихся по программе МПТ, достиг 2,4 млн м², а еще 3,5 млн м² заявлены девелоперами.
Такой запас будущего строительства при снижающемся спросе уже влияет на экономику сегмента.
В Московском регионе доля вакантных площадей выросла до 3,8%, что в 3,5 раза выше, чем годом ранее.
Ставки аренды впервые за десятилетие начали снижаться до 11,5 тыс. руб. за м² в год, и к концу 2025 года ожидается дальнейшее падение примерно до 10,5 тыс. руб.
С апреля 2025 года склады исключены из числа объектов, получающих льготы по МПТ.
Это шаг не к ограничению, а к стабилизации рынка: избыточное строительство логистических комплексов уже перестало быть устойчивой моделью.
В фокусе остаются light industrial и производственные форматы, где создается не просто площадь, а полноценная инфраструктура для бизнеса.
Для девелоперов и инвесторов это означает смену стратегии.
Проекты «под хранение» больше не обеспечивают прежней доходности.
В выигрыше будут площадки, где можно разместить производство, сборку, офисные блоки в рамках единого цикла.
Такие объекты проще заполняются и меньше зависят от конъюнктуры.
По прогнозам аналитиков рынок достигнет равновесия между спросом и предложением к середине 2026 года.
Новый цикл индустриальной недвижимости — это уже не гонка за метрами, а работа с качеством площадок и эффективностью их использования.
🔥7✍3👍2
КАД-2: проект, который уже влияет на рынок недвижимости
Проектирование КАД-2 ещё не завершено, но его последствия уже ощутили собственники загородных домов во Всеволожском районе.
Жители поселков, попавших в буферную зону будущей трассы, получили отказы Росреестра в регистрации прав на свои участки и дома.
Формально речь идёт о территориях первого этапа строительства — от трассы М-11 до Кузьмолово.
Регистраторы ориентируются на данные федеральной схемы территориального планирования.
Это значит, что любая сделка в потенциальной полосе отвода теперь приостанавливается, даже если земля находится в частной собственности.
Проблема не в самом проекте, а в неопределённости границ.
Пока нет утверждённой документации по планировке, невозможно точно понять, какие участки попадут под изъятие.
Из-за этого владельцы оказываются в юридическом вакууме: продать, зарегистрировать или оформить имущество они не могут, а компенсации не предусмотрены.
Для рынка это сигнал.
При работе с загородными объектами и участками в Ленинградской области необходимо проверять территориальное планирование по ФГИС ТП и следить за изменениями в проекте КАД-2.
Любая сделка без этой проверки может привести к блокировке регистрации.
Строительство магистрали повысит транспортную доступность Всеволожского направления и, вероятно, усилит спрос на загородное жильё в стороне от трассы.
Но для участков, попавших в непосредственную близость к дороге, прогноз обратный: срок экспозиции увеличится, а цена снизится.
КАД-2 — пример того, как инфраструктурный проект способен одновременно создавать новые точки роста и снижать стоимость уже существующих активов.
Главное сейчас — вовремя понимать, в какой из этих зон окажется ваш участок.
Проектирование КАД-2 ещё не завершено, но его последствия уже ощутили собственники загородных домов во Всеволожском районе.
Жители поселков, попавших в буферную зону будущей трассы, получили отказы Росреестра в регистрации прав на свои участки и дома.
Формально речь идёт о территориях первого этапа строительства — от трассы М-11 до Кузьмолово.
Регистраторы ориентируются на данные федеральной схемы территориального планирования.
Это значит, что любая сделка в потенциальной полосе отвода теперь приостанавливается, даже если земля находится в частной собственности.
Проблема не в самом проекте, а в неопределённости границ.
Пока нет утверждённой документации по планировке, невозможно точно понять, какие участки попадут под изъятие.
Из-за этого владельцы оказываются в юридическом вакууме: продать, зарегистрировать или оформить имущество они не могут, а компенсации не предусмотрены.
Для рынка это сигнал.
При работе с загородными объектами и участками в Ленинградской области необходимо проверять территориальное планирование по ФГИС ТП и следить за изменениями в проекте КАД-2.
Любая сделка без этой проверки может привести к блокировке регистрации.
Строительство магистрали повысит транспортную доступность Всеволожского направления и, вероятно, усилит спрос на загородное жильё в стороне от трассы.
Но для участков, попавших в непосредственную близость к дороге, прогноз обратный: срок экспозиции увеличится, а цена снизится.
КАД-2 — пример того, как инфраструктурный проект способен одновременно создавать новые точки роста и снижать стоимость уже существующих активов.
Главное сейчас — вовремя понимать, в какой из этих зон окажется ваш участок.
👍7🔥3⚡2✍2
Итоги трех кварталов. Рынок торговой недвижимости выходит на этап "баланса".
За три квартала 2025 года в России введено 352 тыс. кв. м новых торговых площадей — рекордный объём за четыре года. Однако спрос стабилизировался, а арендные ставки в ряде локаций начали снижаться.
Темпы строительства растут, но деловая активность уже не поспевает за ними.
Экономика растет всего на 1% против 4,3% годом ранее, а оборот розницы — на 2,1%. Москва добавила к объёму рынка 106 тыс. кв. м, регионы — 187 тыс. кв. м.
Предложение догоняет, а местами и перегоняет спрос.
Рынок входит в зону равновесия.
Следующий год станет проверкой на устойчивость: ожидается рост вакантности и конкуренции между объектами. Традиционные якоря больше не гарантируют поток, и значение получает не масштаб, а логика работы объекта.
Что это значит для игроков рынка? Девелоперам предстоит переосмыслить стратегии: новые проекты должны учитывать не только трафик, но и концепцию, качество среды и формат присутствия арендаторов.
Арендаторам открываются возможности для переговоров: на падающем рынке локации становятся доступнее.
За три квартала 2025 года в России введено 352 тыс. кв. м новых торговых площадей — рекордный объём за четыре года. Однако спрос стабилизировался, а арендные ставки в ряде локаций начали снижаться.
Темпы строительства растут, но деловая активность уже не поспевает за ними.
Экономика растет всего на 1% против 4,3% годом ранее, а оборот розницы — на 2,1%. Москва добавила к объёму рынка 106 тыс. кв. м, регионы — 187 тыс. кв. м.
Предложение догоняет, а местами и перегоняет спрос.
Рынок входит в зону равновесия.
Следующий год станет проверкой на устойчивость: ожидается рост вакантности и конкуренции между объектами. Традиционные якоря больше не гарантируют поток, и значение получает не масштаб, а логика работы объекта.
Что это значит для игроков рынка? Девелоперам предстоит переосмыслить стратегии: новые проекты должны учитывать не только трафик, но и концепцию, качество среды и формат присутствия арендаторов.
Арендаторам открываются возможности для переговоров: на падающем рынке локации становятся доступнее.
🔥7✍3👍3
Элитная недвижимость 2025. Почему дорогие метры остаются инструментом сохранения капитала
Жилье по-прежнему главный инвестиционный актив. 51% россиян при наличии свободного капитала вложили бы его в недвижимость, а 60% считают такие инвестиции выгоднее депозита даже при высокой ставке.
В верхнем сегменте это особенно заметно: за 100 млн руб. сегодня можно купить 48 м² вместо 63 м² годом ранее — редкие метры дорожают, и сделки проходят быстро.
Средняя цена в премиум- и делюкс-классах Москвы — 2,6 млн руб. за м², годовой рост +19,5%.
Ипотека занимает лишь 2% сделок, рынок стабилен за счет полной оплаты и индивидуальных рассрочек.
На рынок пришло поколение 30–40-летних предпринимателей и управленцев из IT, финтеха, e-commerce. Сохраняют активность и владельцы бизнеса из логистики и промышленности, а региональные инвесторы консолидируют активы в Москве.
Главный приоритет — качество среды и функциональность.
Востребованы лоты 55–85 м² для инвестиций и семейные квартиры 120–150 м² для проживания.
Элитный сегмент остается редкой зоной, где капитал сохраняется и работает на качество.
Сильные локации, понятная экономика и дисциплина качества делают элитное жилье одним из самых устойчивых активов на рынке.
Жилье по-прежнему главный инвестиционный актив. 51% россиян при наличии свободного капитала вложили бы его в недвижимость, а 60% считают такие инвестиции выгоднее депозита даже при высокой ставке.
В верхнем сегменте это особенно заметно: за 100 млн руб. сегодня можно купить 48 м² вместо 63 м² годом ранее — редкие метры дорожают, и сделки проходят быстро.
Средняя цена в премиум- и делюкс-классах Москвы — 2,6 млн руб. за м², годовой рост +19,5%.
Ипотека занимает лишь 2% сделок, рынок стабилен за счет полной оплаты и индивидуальных рассрочек.
На рынок пришло поколение 30–40-летних предпринимателей и управленцев из IT, финтеха, e-commerce. Сохраняют активность и владельцы бизнеса из логистики и промышленности, а региональные инвесторы консолидируют активы в Москве.
Главный приоритет — качество среды и функциональность.
Востребованы лоты 55–85 м² для инвестиций и семейные квартиры 120–150 м² для проживания.
Элитный сегмент остается редкой зоной, где капитал сохраняется и работает на качество.
Сильные локации, понятная экономика и дисциплина качества делают элитное жилье одним из самых устойчивых активов на рынке.
🏆7👍5✍2🔥2
В Петербурге могут в 5 раз поднять налог на некоторые виды земель
В Петербурге обсуждают повышение ставки земельного налога для участков сельхозназначения — с 0,3% до 1,5%, то есть до максимально возможного уровня по Налоговому кодексу.
Официальная причина — потери бюджета: город ежегодно недополучает около 10 млрд рублей, потому что большая часть таких земель принадлежит девелоперам и не используется по назначению.
Но по сути речь не о сельском хозяйстве.
Почти все участки с этой категорией в границах города давно ждут перевода под строительство.
Они формально числятся как «аграрные», хотя находятся в Шушарах, Пушкине или Стрельне — там, где давно идет застройка или подготовка к ней.
Повышение налога должно изменить мотивацию собственников:
держать участок «в запасе» станет дороже, а значит, девелоперы будут вынуждены ускорить его перевод в градостроительный статус, запустить проект или продать актив.
На рынке может появиться новая волна предложений, в том числе с дисконтом, особенно по территориям, где утверждение генплана отложено на пять и более лет.
Для бюджета это возможность увеличить доходы, для рынка — сигнал о завершении эпохи «замороженных» земельных банков.
Но есть и риск: если механизм дифференциации не будет отлажен, дополнительная налоговая нагрузка может затронуть и реальных сельхозпроизводителей.
Пока поправки не внесены в Госдуму, но сам факт обсуждения показывает, что Петербург готов использовать налог не как фискальный инструмент, а как инструмент управления землей, что уже дает повод пересмотреть горизонт планирования.
В Петербурге обсуждают повышение ставки земельного налога для участков сельхозназначения — с 0,3% до 1,5%, то есть до максимально возможного уровня по Налоговому кодексу.
Официальная причина — потери бюджета: город ежегодно недополучает около 10 млрд рублей, потому что большая часть таких земель принадлежит девелоперам и не используется по назначению.
Но по сути речь не о сельском хозяйстве.
Почти все участки с этой категорией в границах города давно ждут перевода под строительство.
Они формально числятся как «аграрные», хотя находятся в Шушарах, Пушкине или Стрельне — там, где давно идет застройка или подготовка к ней.
Повышение налога должно изменить мотивацию собственников:
держать участок «в запасе» станет дороже, а значит, девелоперы будут вынуждены ускорить его перевод в градостроительный статус, запустить проект или продать актив.
На рынке может появиться новая волна предложений, в том числе с дисконтом, особенно по территориям, где утверждение генплана отложено на пять и более лет.
Для бюджета это возможность увеличить доходы, для рынка — сигнал о завершении эпохи «замороженных» земельных банков.
Но есть и риск: если механизм дифференциации не будет отлажен, дополнительная налоговая нагрузка может затронуть и реальных сельхозпроизводителей.
Пока поправки не внесены в Госдуму, но сам факт обсуждения показывает, что Петербург готов использовать налог не как фискальный инструмент, а как инструмент управления землей, что уже дает повод пересмотреть горизонт планирования.
👍8✍3🔥3
Складской рынок 2025. Пространства больше, чем спроса
Рынок складской недвижимости вступил в фазу расхождения между строительством и реальным спросом.
За девять месяцев 2025 года введено 4,4 млн м², а по итогам года ожидается рекорд — 7,7 млн м².
Но при этом компании заняли только 2,3 млн м², что в 1,7 раза меньше, чем годом ранее.
Главные причины — замедление региональной экспансии маркетплейсов и сокращение сделок формата build-to-suit.
Крупные игроки переориентируются: вместо расширения — оптимизация логистики и консолидация мощностей.
Заемные ресурсы остаются дорогими, поэтому девелоперы строят спекулятивно, а арендаторы предпочитают продлевать текущие контракты.
Результат — рост вакантности до 2,5% и начало ценовой коррекции.
Собственники становятся гибче: обсуждают арендные каникулы, пересматривают ставки и условия, чтобы сохранить заполняемость.
В регионах темп сделок сократился вдвое — до 622 тыс. м².
Ритейл и онлайн-торговля удерживают более 80% спроса, но фокус смещается на промышленные компании: в Петербурге их доля уже 41%.
Это намек на новую волну — переход от логистики к производству, где склады становятся частью индустриальной инфраструктуры, а не просто местом хранения.
Рынок складской недвижимости вступил в фазу расхождения между строительством и реальным спросом.
За девять месяцев 2025 года введено 4,4 млн м², а по итогам года ожидается рекорд — 7,7 млн м².
Но при этом компании заняли только 2,3 млн м², что в 1,7 раза меньше, чем годом ранее.
Главные причины — замедление региональной экспансии маркетплейсов и сокращение сделок формата build-to-suit.
Крупные игроки переориентируются: вместо расширения — оптимизация логистики и консолидация мощностей.
Заемные ресурсы остаются дорогими, поэтому девелоперы строят спекулятивно, а арендаторы предпочитают продлевать текущие контракты.
Результат — рост вакантности до 2,5% и начало ценовой коррекции.
Собственники становятся гибче: обсуждают арендные каникулы, пересматривают ставки и условия, чтобы сохранить заполняемость.
В регионах темп сделок сократился вдвое — до 622 тыс. м².
Ритейл и онлайн-торговля удерживают более 80% спроса, но фокус смещается на промышленные компании: в Петербурге их доля уже 41%.
Это намек на новую волну — переход от логистики к производству, где склады становятся частью индустриальной инфраструктуры, а не просто местом хранения.
🔥9🏆3👍2
ОЭЗ Петербурга: больше производств, больше возможностей. Но и больше рисков для инвестора
В 2026 году в особой экономической зоне Петербурга планируют запустить 11 новых производств.
Речь о предприятиях радиоэлектроники, газотурбинных двигателей, инженерных решений, робототехники — все на площадке «Новоорловская».
За первое полугодие резиденты вложили 15,3 млрд рублей, что на 60% выше, чем годом ранее.
Но есть нюанс, который инвесторы и компании ощущают первыми.
Большинство проектов идут со сдвигом срока минимум на год-два.
Причины объективные: поставки оборудования, логистика, колебания финансового рынка, ставка капитала.
Даже при статусе резидента ОЭЗ, льготах и поддержке города подготовка площадки занимает больше времени, чем на бумаге.
Комплексные объекты требуют особой подготовки: инженерии, точных ТУ, проектирования, ввоза и пусконаладки оборудования.
Любая задержка на одном этапе автоматически «передвигает» весь график.
Но именно сейчас ОЭЗ Петербурга стала одной из ключевых точек входа для бизнеса, который зависит от технологической инфраструктуры и предсказуемой регуляторики.
И здесь важно не только получить статус резидента, но и пройти весь путь без потерь по срокам и бюджету.
Где нужна поддержка на практике:
— сопровождение на этапе входа в ОЭЗ и подготовка пакета документов;
— приведение участка к требуемому градостроительному статусу;
— проектирование, ТУ, строительно-монтажные работы;
— контроль графиков и подрядчиков, работа с рисками;
— ввод объекта и сопровождение запуска производства.
Большинство задержек в ОЭЗ возникает не на стройке, а в документации, разрешениях, инженерных условиях и согласованиях.
Поэтому мы помогаем компаниям проходить этот путь.
Вход в ОЭЗ — это возможность.
Но превращается она в результат только тогда, когда каждый этап — от участка до ввода — управляется профессионально.
Если вы рассматриваете запуск производства или хотите оценить риски по вашей площадке, мы можем подключиться на любом этапе.
В 2026 году в особой экономической зоне Петербурга планируют запустить 11 новых производств.
Речь о предприятиях радиоэлектроники, газотурбинных двигателей, инженерных решений, робототехники — все на площадке «Новоорловская».
За первое полугодие резиденты вложили 15,3 млрд рублей, что на 60% выше, чем годом ранее.
Но есть нюанс, который инвесторы и компании ощущают первыми.
Большинство проектов идут со сдвигом срока минимум на год-два.
Причины объективные: поставки оборудования, логистика, колебания финансового рынка, ставка капитала.
Даже при статусе резидента ОЭЗ, льготах и поддержке города подготовка площадки занимает больше времени, чем на бумаге.
Комплексные объекты требуют особой подготовки: инженерии, точных ТУ, проектирования, ввоза и пусконаладки оборудования.
Любая задержка на одном этапе автоматически «передвигает» весь график.
Но именно сейчас ОЭЗ Петербурга стала одной из ключевых точек входа для бизнеса, который зависит от технологической инфраструктуры и предсказуемой регуляторики.
И здесь важно не только получить статус резидента, но и пройти весь путь без потерь по срокам и бюджету.
Где нужна поддержка на практике:
— сопровождение на этапе входа в ОЭЗ и подготовка пакета документов;
— приведение участка к требуемому градостроительному статусу;
— проектирование, ТУ, строительно-монтажные работы;
— контроль графиков и подрядчиков, работа с рисками;
— ввод объекта и сопровождение запуска производства.
Большинство задержек в ОЭЗ возникает не на стройке, а в документации, разрешениях, инженерных условиях и согласованиях.
Поэтому мы помогаем компаниям проходить этот путь.
Вход в ОЭЗ — это возможность.
Но превращается она в результат только тогда, когда каждый этап — от участка до ввода — управляется профессионально.
Если вы рассматриваете запуск производства или хотите оценить риски по вашей площадке, мы можем подключиться на любом этапе.
🔥8
Девелоперы уходят из своих “профильных” сегментов. Рынок меняется быстрее, чем градостроительные правила.
В 2025 году застройщики массово выходят в новые направления:
"жилые" компании строят офисы и индустриальные проекты, коммерческие — жильё, логистические операторы — light industrial.
По оценкам аналитиков, уже 70% новых офисных площадей создаются девелоперами, которые раньше занимались только жильём.
Причина проста: диверсификация стала способом снизить риски и повысить устойчивость бизнеса.
Размывание сегментов ускоряет один узкий вопрос — несоответствие ВРИ.
Девелоперы готовы строить новые форматы, но назначение земли часто “застряло” в прошлой модели.
Без смены ВРИ проект либо теряет экономику, либо откладывается на годы.
Особенно это критично, если девелопер рассчитывает на льготы МПТ за создание рабочих мест.
VOSTERA сопровождает изменение ВРИ и вывод участка под нужный формат:
• анализ ограничений и рисков
• подготовка документов и контроль согласований
• сопровождение в профильных комитетах
• приведение участка к статусу, при котором можно запускать проект без задержек
Правильный ВРИ — это точка, с которой начинается экономика девелопмента.
Мы помогаем пройти её быстро и без ошибок.
В 2025 году застройщики массово выходят в новые направления:
"жилые" компании строят офисы и индустриальные проекты, коммерческие — жильё, логистические операторы — light industrial.
По оценкам аналитиков, уже 70% новых офисных площадей создаются девелоперами, которые раньше занимались только жильём.
Причина проста: диверсификация стала способом снизить риски и повысить устойчивость бизнеса.
Размывание сегментов ускоряет один узкий вопрос — несоответствие ВРИ.
Девелоперы готовы строить новые форматы, но назначение земли часто “застряло” в прошлой модели.
Без смены ВРИ проект либо теряет экономику, либо откладывается на годы.
Особенно это критично, если девелопер рассчитывает на льготы МПТ за создание рабочих мест.
VOSTERA сопровождает изменение ВРИ и вывод участка под нужный формат:
• анализ ограничений и рисков
• подготовка документов и контроль согласований
• сопровождение в профильных комитетах
• приведение участка к статусу, при котором можно запускать проект без задержек
Правильный ВРИ — это точка, с которой начинается экономика девелопмента.
Мы помогаем пройти её быстро и без ошибок.
🔥7👍4🏆3
Цены на жилье могут вырасти выше инфляции уже в 2027 году. Что это значит на самом деле?
Аналитики прогнозируют: к 2027 году рост цен на жилье будет примерно вдвое выше инфляции.
Причины уже видны сейчас: снижение ключевой ставки и сокращение ввода новых проектов.
Но важен не сам прогноз, а механика, которая за ним стоит.
Во-первых, рынок приближается к периоду дефицита предложения.
Ставка стала тормозом для девелоперов. Многие проекты поставлены на паузу, часть вообще заморожена.
С 2026 года на первичке будет меньше “живых” стартов, и это почти всегда приводит к росту цен.
Во-вторых, снижение ставки оживит спрос раньше, чем оживится строительство.
Сегмент жилья реагирует на ипотеку быстрее, чем девелоперские циклы успевают восстановиться.
То есть спрос вернётся, а предложение нет.
В-третьих, на рынке уже меняется структура проектов.
Часть земли уходит под офисы, индустриальные проекты и МПТ-форматы.
Это ещё сильнее сокращает будущий объём жилья.
Если вам важно понимать, как сохранить или увеличить стоимость актива — мы в VOSTERA работаем как раз с этим: проверяем юридический статус земли, устраняем ограничения, готовим объект к девелопменту и закрываем вопросы, от которых зависит будущая цена.
Аналитики прогнозируют: к 2027 году рост цен на жилье будет примерно вдвое выше инфляции.
Причины уже видны сейчас: снижение ключевой ставки и сокращение ввода новых проектов.
Но важен не сам прогноз, а механика, которая за ним стоит.
Во-первых, рынок приближается к периоду дефицита предложения.
Ставка стала тормозом для девелоперов. Многие проекты поставлены на паузу, часть вообще заморожена.
С 2026 года на первичке будет меньше “живых” стартов, и это почти всегда приводит к росту цен.
Во-вторых, снижение ставки оживит спрос раньше, чем оживится строительство.
Сегмент жилья реагирует на ипотеку быстрее, чем девелоперские циклы успевают восстановиться.
То есть спрос вернётся, а предложение нет.
В-третьих, на рынке уже меняется структура проектов.
Часть земли уходит под офисы, индустриальные проекты и МПТ-форматы.
Это ещё сильнее сокращает будущий объём жилья.
Если вам важно понимать, как сохранить или увеличить стоимость актива — мы в VOSTERA работаем как раз с этим: проверяем юридический статус земли, устраняем ограничения, готовим объект к девелопменту и закрываем вопросы, от которых зависит будущая цена.
🔥9✍4👍4
Росреестр запускает систему «воздух — земля». Зачем над вашими участками летают дроны и к чему это приведет?
Росреестр предложил новый формат контроля: вместо выездных проверок — беспилотники, аэрофотосъемка и автоматическая фиксация нарушений.
По факту это означает, что над частными участками начнется системный мониторинг «с воздуха».
Что именно будут искать?
• неиспользуемые или заброшенные участки
• стройки без разрешений
• использование земли не по назначению
• нарушения границ и самовольные постройки
И главное — решения о штрафах смогут выносить без выезда на участок и без общения с собственником, только по данным съемки.
Письмо придет как штраф за камеру на дороге.
Сейчас уже фиксируют тысячи нарушений только по данным аэрофотосъемки, но техническая точность далеко не идеальна: спутниковое фото не различает, например, временный навес от капитального строения, вспомогательное использование от основного, а границы участков не всегда корректны.
Особенно тревожно, что законопроект предлагает ускорить процесс изъятия: новые владельцы будут обязаны использовать участок сразу, без «срока на освоение».
Что это значит для собственников?
Мониторинг станет регулярным, а последствия быстрыми.
Теперь важно не просто владеть землей, но и держать документы в порядке, корректно оформлять границы, подтверждать целевое использование и заранее понимать, что может попасть «в красную зону».
Именно с такими задачами мы работаем каждый день: проверяем статус участка, находим риски, устраняем кадастровые и юридические ошибки и приводим землю в состояние, когда она защищена от претензий и спокойно проходит любые проверки.
Росреестр предложил новый формат контроля: вместо выездных проверок — беспилотники, аэрофотосъемка и автоматическая фиксация нарушений.
По факту это означает, что над частными участками начнется системный мониторинг «с воздуха».
Что именно будут искать?
• неиспользуемые или заброшенные участки
• стройки без разрешений
• использование земли не по назначению
• нарушения границ и самовольные постройки
И главное — решения о штрафах смогут выносить без выезда на участок и без общения с собственником, только по данным съемки.
Письмо придет как штраф за камеру на дороге.
Сейчас уже фиксируют тысячи нарушений только по данным аэрофотосъемки, но техническая точность далеко не идеальна: спутниковое фото не различает, например, временный навес от капитального строения, вспомогательное использование от основного, а границы участков не всегда корректны.
Особенно тревожно, что законопроект предлагает ускорить процесс изъятия: новые владельцы будут обязаны использовать участок сразу, без «срока на освоение».
Что это значит для собственников?
Мониторинг станет регулярным, а последствия быстрыми.
Теперь важно не просто владеть землей, но и держать документы в порядке, корректно оформлять границы, подтверждать целевое использование и заранее понимать, что может попасть «в красную зону».
Именно с такими задачами мы работаем каждый день: проверяем статус участка, находим риски, устраняем кадастровые и юридические ошибки и приводим землю в состояние, когда она защищена от претензий и спокойно проходит любые проверки.
🔥8👍4✍3
Верховный Суд выпустил обзор, который меняет привычную практику работы с госарендой.
Если вы арендуете землю у государства, ведете стройку или планируете проект на таких участках — это те правила, которые будут работать в ближайшие годы.
1. Если участок попал в КРТ, игра будет по новым правилам.
Если территория включена в комплексное развитие, участок больше не рассматривается сам по себе.
Его нельзя сдавать под отдельный объект, который не связан с КРТ.
2. Если власть тянет с документами, арендатор не "крайний".
Если разрешение на строительство задержано по вине органов власти, арендатор не может быть наказан за «отсутствие РНС».
Публичная сторона не вправе ссылаться на собственное бездействие, чтобы расторгнуть договор.
3. Нарушения можно исправить и сохранить аренду
Даже серьезное нарушение договора (например, участок долго не осваивался) не означает автоматическое расторжение.
Если арендатор устранил проблему и довел объект до нужного состояния, договор сохраняется.
4. ВРИ нельзя менять по своему желанию.
Если участок был предоставлен под конкретный объект, например под административное здание, изменить вид использования только потому, что ПЗЗ это допускают, нельзя.
Нужно изменение самого договора аренды, иначе это нарушение.
Риски работы с публичной землей растут.
Но одновременно ВС дает инструменты защиты, но нужно понимать, как ими пользоваться.
Во всех рассмотренных кейсах итог зависел не только от документов, но и от качества сопровождения: правильных ВРИ, точных границ, переписки с органами власти, фиксации сроков и действий сторон.
В таких историях выигрывает тот, у кого есть порядок в документах и четкая стратегия по участку.
VOSTERA берет эту нагрузку на себя, чтобы собственник не зависел от задержек или ошибок органов власти.
Если вы арендуете землю у государства, ведете стройку или планируете проект на таких участках — это те правила, которые будут работать в ближайшие годы.
1. Если участок попал в КРТ, игра будет по новым правилам.
Если территория включена в комплексное развитие, участок больше не рассматривается сам по себе.
Его нельзя сдавать под отдельный объект, который не связан с КРТ.
2. Если власть тянет с документами, арендатор не "крайний".
Если разрешение на строительство задержано по вине органов власти, арендатор не может быть наказан за «отсутствие РНС».
Публичная сторона не вправе ссылаться на собственное бездействие, чтобы расторгнуть договор.
3. Нарушения можно исправить и сохранить аренду
Даже серьезное нарушение договора (например, участок долго не осваивался) не означает автоматическое расторжение.
Если арендатор устранил проблему и довел объект до нужного состояния, договор сохраняется.
4. ВРИ нельзя менять по своему желанию.
Если участок был предоставлен под конкретный объект, например под административное здание, изменить вид использования только потому, что ПЗЗ это допускают, нельзя.
Нужно изменение самого договора аренды, иначе это нарушение.
Риски работы с публичной землей растут.
Но одновременно ВС дает инструменты защиты, но нужно понимать, как ими пользоваться.
Во всех рассмотренных кейсах итог зависел не только от документов, но и от качества сопровождения: правильных ВРИ, точных границ, переписки с органами власти, фиксации сроков и действий сторон.
В таких историях выигрывает тот, у кого есть порядок в документах и четкая стратегия по участку.
VOSTERA берет эту нагрузку на себя, чтобы собственник не зависел от задержек или ошибок органов власти.
🔥9
Абонентское сопровождение для вашего проекта
У любого проекта есть своя динамика. Сначала активный старт, решения, встречи. А потом наступает тишина, в которой всё равно нужно работать. Документы должны обновляться, статусы — отслеживаться, материалы — готовиться, процессы — не зависать. По отдельности это несложно, но в сумме начинает забирать время и внимание.
В таких ситуациях мы предлагаем абонентское сопровождение.
Мы берём на себя регулярное ведение задач: поддерживаем документы в порядке, следим за статусами, готовим материалы и держим процессы в движении.
Объём работ фиксируем заранее, чтобы вы понимали, что происходит каждый месяц без погружения в операционные детали.
Это спокойный рабочий формат, где рядом есть партнёр, который внимательно следит за проектом и помогает ему идти вперёд.
Если хотите понять, подходит ли этот формат для вашего проекта, напишите нам — разберём задачу и предложим конфигурацию сопровождения.
У любого проекта есть своя динамика. Сначала активный старт, решения, встречи. А потом наступает тишина, в которой всё равно нужно работать. Документы должны обновляться, статусы — отслеживаться, материалы — готовиться, процессы — не зависать. По отдельности это несложно, но в сумме начинает забирать время и внимание.
В таких ситуациях мы предлагаем абонентское сопровождение.
Мы берём на себя регулярное ведение задач: поддерживаем документы в порядке, следим за статусами, готовим материалы и держим процессы в движении.
Объём работ фиксируем заранее, чтобы вы понимали, что происходит каждый месяц без погружения в операционные детали.
Это спокойный рабочий формат, где рядом есть партнёр, который внимательно следит за проектом и помогает ему идти вперёд.
Если хотите понять, подходит ли этот формат для вашего проекта, напишите нам — разберём задачу и предложим конфигурацию сопровождения.
👍7🔥4✍3