❗️КРТ стали доступнее для меньших девелоперов

С 1 июля изменилось правило для торгов по комплексному развитию территорий.

Раньше девелоперу нужно было подтверждать опыт строительства от площади всего проекта КРТ. Если территория большая, вход в торги фактически оставался только у крупных игроков.
Теперь опыт считают от конкретного этапа, который выставляют на торги.
На практике это значит, что в проекты могут заходить компании меньше по масштабу, если они тянут отдельный этап. Для рынка это меняет не только состав участников, но и цену переговоров вокруг земли.

⏩️Что может измениться для собственников?
Если участок находится внутри будущего КРТ или рядом с ним, интерес к нему может вырасти. Не обязательно ждать одного крупного девелопера, который собирает всю территорию целиком. Появляется больше сценариев: отдельный этап, локальный выкуп, партнерство, обмен, участие через соседний проект.

Но есть и другая сторона. Когда территорию делят на этапы, слабые участки становятся заметнее.
Например:
🟡участок попадает в последнюю очередь реализации;
🟡через него должна пройти дорога или сети;
🟡без соседей он не собирается в нормальный контур;
🟡его нельзя развивать отдельно;
🟡компенсация выглядит лучше, чем попытка самостоятельной продажи.

Для девелопера этапность тоже не означает легкий вход. Нужно считать не только площадь застройки, но и обязательства: расселение, дороги, сети, социальные объекты, сроки подготовки документации.
Поэтому собственникам земли в потенциальных зонах КРТ сейчас стоит проверить где именно проходит граница территории, в какую очередь может попасть участок, можно ли использовать его самостоятельно, если проект вокруг начнет двигаться без вас.

⏩️Земля внутри КРТ может быть активом, но ее цена зависит не от общей новости о развитии района, а от конкретного места участка в будущей схеме.

Самовольная реконструкция: чем опасна надстройка, пристройка или перепланировка

Собственник часто начинает с понятной идеи: достроить входную группу, расширить помещение, сделать антресоль, надстроить этаж, объединить блоки или перенести проемы. Проблемы появляются позже, когда объект нужно продать, сдать, зарегистрировать изменения или подключить арендатора.

Ремонт переходит в зону реконструкции, если меняются параметры объекта: площадь, этажность, высота, контур здания, несущие конструкции, входы, инженерные системы или назначение помещений.

Особенно аккуратно нужно работать с нежилыми помещениями в жилых домах, старыми зданиями, объектами на публичной земле и помещениями под медицину, общепит, образование или производство.

⏩️ До начала работ стоит проверить, что именно вы меняете: планировку внутри помещения или характеристики объекта. Для этого нужны исходные документы, техническое заключение, сведения о земле, ПЗЗ, ограничения и понимание, потребуется ли разрешительная процедура.
⏩️ Если работы уже сделаны, сначала нужно зафиксировать фактическое состояние и понять, есть ли путь легализации. Иногда вопрос решается техническим планом и согласованиями, иногда требуется суд, а иногда дешевле скорректировать объект, чем пытаться узаконить весь объем изменений.

Что может пойти не так:
🟡 Росреестр откажет во внесении изменений;
🟡 банк не примет объект в залог;
🟡 арендатор не сможет получить нужные согласования;
🟡 покупатель запросит большой дисконт;
🟡 орган власти потребует привести объект в прежнее состояние;
🟡 спор с соседями или собственниками здания перейдет в суд.

Арендные каникулы: когда это нормальный инструмент, а когда скрытая скидка

Арендные каникулы часто выглядят как обычная уступка арендатору. На практике они могут быть полезны собственнику, если помогают быстрее запустить помещение и привязать арендатора к объекту на нормальный срок.

Каникулы оправданы, когда арендатор действительно вкладывается в объект: делает ремонт, завозит оборудование, монтирует витрины, усиливает электрику, ставит вентиляцию или адаптирует помещение под свой формат.

Перед тем как соглашаться, стоит посчитать всю экономику договора с учетом льготных месяцев.

Что нужно прописать: точный срок каникул; дату выхода на полную ставку; кто оплачивает коммунальные и эксплуатационные платежи в этот период; какой ремонт делает арендатор и что остается в помещении; обеспечительный платеж; запрет на ранний выход без компенсации; штраф или возврат скидки, если арендатор не открылся.

Главный риск для собственника: дать несколько месяцев бесплатно, а потом получить пустое помещение, незавершенный ремонт и новый поиск арендатора.
Поэтому каникулы должны быть связаны с понятными обязательствами. Например, арендатор получает льготный период, но берет на себя ремонт, открытие в конкретный срок и минимальный срок аренды. Если он уходит раньше, часть полученной выгоды возвращается собственнику.

⏩️Хорошая проверка простая: посчитайте среднюю ставку за весь срок договора с учетом каникул. Если после такого расчета объект все равно дает нормальную доходность, инструмент работает. Если доход держится только на красивой ставке после льготного периода, стоит пересмотреть условия.

❗️ Госдума приняла во втором и третьем чтениях законопроект № 1194405-8 о поправках в статью 12 закона о госрегистрации недвижимости. Поправки позволяют прекращать отображение отдельных сведений на публичной кадастровой карте.

Речь идет об объектах обороны, ТЭК, транспорта и другой инфраструктуры, по которой доступ к сведениям могут ограничить. В ЕГРН данные останутся, но на публичной кадастровой карте часть информации может не отображаться.

⏩️ Для участков рядом с такой инфраструктурой это значит, что карту Росреестра нельзя использовать как единственный источник проверки.

Например, если рядом подстанция, железная дорога, порт, трасса, ЛЭП, промзона или крупный инженерный объект, лучше сразу смотреть документы глубже: ЕГРН, ГПЗУ, ПЗЗ, ЗОУИТ, проекты планировки и фактическое использование территории. Иначе можно увидеть на карте свободный участок, а потом столкнуться с охранной зоной, ограничениями по строительству, подъезду или подключению сетей.

⏩️ Что произошло на рынке недвижимости с начала июля

Собрали новости, которые стоит учитывать в сделках, кадастровых работах и новых проектах.

🟡 В ЕГРН начали вносить границы сельскохозяйственных угодий

С 1 июля границы сельхозугодий считаются установленными после внесения сведений в ЕГРН. Если граница участка пересекает такую территорию, кадастровый учет или регистрацию могут приостановить.
Это касается раздела, объединения, перераспределения и уточнения границ участков на землях сельхозназначения. Перед началом работ теперь нужно проверять не только категорию и ВРИ, но и расположение участка относительно границ сельхозугодий.
Если сведения ещё не появились в ЕГРН, используются данные Единой федеральной государственной информационной системы земель сельскохозяйственного назначения.

🟡 Верховный Суд уточнил правила по самовольным постройкам

ВС выпустил отдельный обзор судебной практики. Суды должны оценивать характер нарушения и возможность привести объект в соответствие с требованиями. Формальные недочеты сами по себе не всегда означают, что здание нужно сносить.
При этом попытки обойти разрешительные процедуры остаются рискованными. В обзоре отдельно упоминаются капитальные склады, которые оформляют как вспомогательные строения, и строительство после самостоятельного изменения назначения земли.
При покупке старого, перестроенного или реконструированного объекта одной записи о праве в ЕГРН недостаточно. Стоит поднять документы на землю, разрешительную историю, сведения о реконструкциях и основания появления объекта.

🟡 Торги по публичной земле и недвижимости перевели на единые правила

С 1 июля продажа и аренда государственных и муниципальных участков, приватизация имущества и ряд других процедур в основном проходят через электронные аукционы. Извещения размещают в ГИС «Торги», а операторы площадок не вправе брать плату за участие.
Для участников процедура становится понятнее, особенно при поиске объектов в разных регионах. При этом техническая подготовка заявки приобретает большее значение: нужна регистрация на площадке, электронная подпись, обеспечение заявки и соблюдение сроков.
Даже интересный участок можно потерять из-за ошибки в документах или позднего перечисления задатка, поэтому комплект лучше собирать заранее.

🟡 Дистанционные сделки теперь можно регистрировать по биометрии

С 1 июля документы на регистрацию сделки можно подать полностью дистанционно с подтверждением личности через Единую биометрическую систему. Всем участникам сделки, если они физические лица, нужны подтверждённая биометрия и усиленная квалифицированная электронная подпись. Предварительно обращаться в МФЦ для внесения отметки о согласии на электронные сделки больше не требуется.
Формат удобен, когда продавец и покупатель находятся в разных регионах. Но биометрия отвечает только за идентификацию сторон. Проверка объекта, полномочий продавца, обременений и условий договора по-прежнему проводится отдельно.

🟡 Инвестиции в землю под жилье в Петербурге и Ленобласти выросли на 62%

За первое полугодие девелоперы вложили в участки 54,5 млрд рублей. Было заключено 26 сделок общей площадью 208 га, на которых можно построить около 1,6 млн м² жилья.
Показательнее другое: разрешение на строительство уже имели 46% приобретённых участков. В 2024 году доля таких площадок составляла только 8%.
Рынок оценивает землю по степени готовности. Участок с РНС, понятными параметрами и подготовленной документацией позволяет быстрее начать стройку и точнее посчитать экономику. Земля, где все процедуры еще впереди, требует большего дисконта на сроки и регуляторные риски.

Покупка квартиры в доме после ввода: что проверить, кроме цены и планировки

Готовая квартира в новом доме кажется более спокойной покупкой: дом уже стоит, можно зайти внутрь, посмотреть подъезд, двор и вид из окна. Но часть рисков появляется именно после ввода, когда начинается эксплуатация.
Перед сделкой стоит проверить квартиру и сам дом.

⏩️ На что обратить внимание:
• Право продавца. Нужно проверить выписку ЕГРН, обременения, ипотеку, аресты, согласие супруга, использование материнского капитала и историю перехода права;
• Фактический ввод и кадастровый учет. Дом должен быть введен, квартира поставлена на учет, адрес и площадь должны совпадать с документами;
• Качество общих зон. Подъезды, лифты, паркинг, кровля, фасад, входные группы и инженерия показывают, как дом будет жить через год;
• Управляющая компания и тарифы. Стоит заранее узнать платежи, состав услуг, долги по дому, конфликты с жителями и частоту аварий;
• Парковка и кладовые. Если мест мало, это быстро отражается на комфорте и ликвидности квартиры;
• Дефекты квартиры. Даже после ввода нужно смотреть окна, вентиляцию, отопление, электрику, стяжку, стены, балкон и следы протечек.

Если квартира покупается для аренды, отдельно стоит оценить подъезд, шум, доступность транспорта, двор, коммерцию на первом этаже и конкуренцию в этом же доме.
Готовый дом позволяет увидеть больше, чем стройка. Этим стоит пользоваться: пройти по квартире, паркингу, двору, техническим зонам, входным группам и соседним секциям. Часто именно они показывают будущие расходы и реальную ликвидность объекта.

⏩️ Выкуп сельхозземли без торгов. КС уточнил, когда арендатору могут отказать

В июле опубликовано постановление Конституционного Суда по выкупу публичной сельхозземли.

Ситуация знакомая для агробизнеса и владельцев земельных активов: участок находится в аренде у государства или муниципалитета, арендатор пользуется им больше трех лет и хочет выкупить землю без торгов. Формально такая возможность есть, если участок предназначен для сельхозпроизводства и по нему нет неустраненных нарушений.

КС уточнил, что если у арендатора за последние три года были серьезные или систематические нарушения при использовании этого или другого сельхозучастка, администрация вправе учитывать такую историю при решении о продаже земли без торгов. Даже если часть нарушений уже устранена.

Перед выкупом сельхозземли нужно проверять не только сам участок, который планируют оформить в собственность, но и историю арендатора по другим аналогичным участкам.

Где это может всплыть:
🟡 при выкупе арендованной публичной земли;
🟡 при покупке бизнеса, у которого есть сельхозземля в аренде;
🟡 при передаче прав по договору аренды;
🟡 при подготовке участка к продаже после выкупа;
🟡 при споре с администрацией, если пришел отказ вместо договора купли-продажи.

Для покупателя такой актив тоже требует проверки.Если за арендатором есть предписания, штрафы, факты нецелевого использования, зарастания, ухудшения состояния земли или другие нарушения по сельхозучасткам, выкуп может оказаться не таким прямым.
Отдельно стоит проверить, не было ли нарушений уже после переуступки прав аренды. КС указал, что значение может иметь не только основание владения, а само использование сельхозземли и поведение лица, которое просит продать участок без торгов.

⏩️ Что произошло на рынке недвижимости за неделю

Собрали новости прошедшей недели, которые стоит учитывать в сделках, проектах и работе с объектами.

🟡 Ключевую ставку снизили до 14%

24 июля Банк России снизил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта, до 14% годовых. Регуляторы ожидают, что средняя ставка в 2026 году составит 14,5–14,6%, поэтому быстрого удешевления кредитов пока не прогнозируется.
Для рынка недвижимости снижение создаёт положительный фон, но экономика большинства проектов существенно не меняется. При покупке, строительстве или рефинансировании по-прежнему стоит считать несколько сценариев по стоимости кредита и не закладывать скорое возвращение дешёвого финансирования.

🟡 ВС защитил право собственника дома на выкуп земли

Верховный Суд рассмотрел дело собственника жилого дома, которому администрация отказала в выкупе арендуемого участка. Нижестоящий суд сослался на отсутствие у здания признаков жилого помещения, хотя осмотр проводился без доступа на огороженную территорию и внутрь дома.
ВС оставил в силе решение в пользу собственника и напомнил, что владелец здания имеет исключительное право на приобретение участка под ним. Для таких споров значение имеют зарегистрированное право на объект, характеристики здания, договор аренды и качество проведённого администрацией обследования. Формальные выводы по внешнему осмотру сами по себе не подтверждают законность отказа.

🟡 Спрос на аренду жилья достиг максимума за три года

Во втором квартале количество закрытых объявлений о долгосрочной аренде выросло на 40%, до 109 тыс. Предложение по стране сократилось на 6%, а ставки выросли в зависимости от типа квартиры на 3–7%.
Для собственников это позволяет быстрее находить арендаторов и осторожно пересматривать стоимость найма. При расчёте доходности лучше учитывать локальный рынок: например, в Москве предложение выросло на 6%, а средняя ставка за квартал снизилась на 2%. Общая динамика по стране не всегда отражает ситуацию в конкретном районе.

🟡 Частные инвесторы заняли половину рынка коммерческой недвижимости

В первом полугодии в коммерческую недвижимость России вложили 308 млрд рублей. На частных инвесторов пришлось 156,5 млрд рублей, или 51% общего объёма. Их доля особенно высока в торговой недвижимости и гостиницах, где она достигла 70% и 68%.
Рост участия частного капитала усиливает спрос на объекты с понятным арендным потоком и доступным размером сделки. При выборе такого актива стоит проверять договоры аренды, индексацию, эксплуатационные расходы, задолженность арендаторов и будущие капитальные затраты. Цена помещения без этих данных мало говорит о реальной доходности.

🟡 Субаренда занимает все большую долю складского рынка

В Московской области заключили две крупные сделки субаренды складов общей площадью 63 тыс. м². За первое полугодие доля субаренды в складском поглощении Москвы и Подмосковья выросла с 2% до 16%, а объём предложения достиг 600 тыс. м².
Арендаторы получают больше готовых площадей и могут договориться о цене ниже прямой аренды. При такой сделке нужно проверить основной договор, право арендатора передавать помещение, оставшийся срок, порядок платежей и последствия досрочного прекращения основной аренды. Для собственников складов рост субаренды означает дополнительную конкуренцию по ставкам и условиям въезда.

По итогам недели рынок остается чувствительным к стоимости финансирования, но подготовка новых проектов продолжается. В жилой и коммерческой недвижимости все большее значение имеют готовность документов, качество договоров и возможность заранее посчитать расходы на весь срок владения.

Сервитут для проезда и сетей: как не довести спор до блокировки участка

Многие участки годами используют проезд через соседнюю территорию по устной договоренности. Пока собственники знакомы, это работает. Проблемы начинаются при продаже, строительстве, подключении коммуникаций или смене владельца соседнего участка.
Сервитут нужен, когда без чужой земли невозможно нормально пройти, проехать или проложить сети к своему объекту. Он фиксирует конкретное право пользования чужим участком и регистрируется в ЕГРН.

В соглашении лучше сразу определить: для чего устанавливается сервитут: проход, проезд, сети, обслуживание объекта; где именно проходит полоса сервитута; ее ширину и площадь; срок действия; плату, если она предусмотрена; кто обслуживает дорогу или сети; какие действия запрещены обеим сторонам.

⏩️Если договориться не получается, сервитут можно устанавливать через суд. Для суда нужно показать отсутствие другого разумного доступа и минимальную нагрузку выбранного маршрута для соседнего участка.
Собственнику участка, через который хотят проезд, тоже стоит защищать свои условия. Сервитут не должен превращаться в свободное использование всей территории. Маршрут, ширина, режим проезда и компенсация должны быть понятны заранее.

Для покупателя земли наличие оформленного доступа часто важнее площади. Участок без юридически закрепленного проезда может выглядеть дешевле, но потом любые стройка, ипотека, подключение сетей и продажа будут зависеть от соседей.

Федеральные участки смогут быстрее включать в проекты КРТ

В конце июля Госдума приняла законопроект № 1133108-8, который меняет порядок работы с федеральной недвижимостью в границах комплексного развития территории.

Сейчас включение федеральных участков в КРТ может потребовать нескольких решений. Сначала согласовывается передача субъекту полномочий по управлению землей, а затем регион отдельно согласовывает само решение о КРТ с федеральными органами.
Поправки убирают повторное согласование в случаях, когда Правительственная комиссия уже решила передать региону полномочия по управлению и распоряжению конкретным федеральным имуществом. После этого субъект сможет самостоятельно принять решение о КРТ в отношении такой территории.

На практике это может ускорить запуск проектов на территориях, где федеральная собственность мешала собрать единый земельный массив. Такая ситуация встречается на бывших промышленных площадках, в районах железных дорог, ведомственных предприятий и объектов, которые давно не используются, но продолжают числиться за Российской Федерацией.

⏩️Для собственников соседних участков изменения могут иметь значение еще до принятия решения о КРТ. Если внутри квартала находится федеральная земля, которая раньше тормозила проект, после передачи полномочий региону территория может быстрее перейти к планировке, изъятию объектов, заключению договора о КРТ и последующему строительству.

При проверке участка в такой зоне стоит выяснить:
🟡кто владеет соседними участками и объектами;
🟡 передавались ли региону полномочия по распоряжению федеральным имуществом;
🟡 рассматривалась ли территория на Правительственной комиссии;
🟡 есть ли проект решения о КРТ, проект планировки или изменения ПЗЗ;
🟡 какой статус предусмотрен для конкретного здания: сохранение, реконструкция или снос.

❗️Само наличие федеральной собственности рядом больше не означает, что проект будет долго оставаться на стадии согласований. Поэтому при покупке земли или здания в потенциальной зоне КРТ лучше проверять решения по территории целиком, включая документы о передаче федерального имущества региону.

⏩️ Что произошло на рынке недвижимости за неделю

Собрали новости прошедшей недели, которые стоит учитывать в сделках, проектах и работе с объектами.

🟡 Ипотечные выдачи в июле снизились на 26,6%

В июле Сбер выдал ипотечных кредитов на 254,2 млрд рублей, что на 26,6% меньше июня. При этом относительно июля прошлого года объем вырос на 12,4%. Сильнее всего снизились выдачи на новостройки: на 39,5% за месяц, до 121,1 млрд рублей. Одновременно ипотека на готовое жильё выросла на 10,9%, до 69,4 млрд рублей.
Для девелоперов июньский всплеск оказался связан с изменением условий льготных программ с 1 июля, поэтому июль лучше показывает спрос после этой корректировки. При оценке жилых проектов стоит отдельно смотреть на структуру продаж по ипотеке и долю льготных программ: зависимость от них сейчас напрямую влияет на темп реализации.

🟡 Коммерческая недвижимость заметно обогнала жилье по арендной доходности

Квартира в Москве при текущем соотношении цены и аренды окупается в среднем за 24,4 года. Для коммерческой недвижимости расчетный срок составляет 8,3–8,7 года. Валовая доходность однокомнатной квартиры снизилась до 4,1%, тогда как ставки капитализации по офисам находятся на уровне 11–12,5%, стрит-ритейлу 11,5–13,5%, складам 11,25–13%.
Сравнивать эти цифры напрямую при покупке все равно нужно осторожно: у коммерческого объекта другая стоимость входа, сроки экспозиции, расходы на эксплуатацию и риск простоя. Но сама разница объясняет растущий интерес частных инвесторов к небольшим офисам, складам и помещениям с арендатором. При таком выборе доходность лучше считать после всех расходов и с резервом на период без арендатора.

🟡 В Москве все меньше новых офисов планируют оставлять в аренде

Из 7,3 млн м² офисов, заявленных к вводу в Москве в 2026–2030 годах, под сдачу в аренду предназначено около 950 тыс. м², или 13%. За предыдущие шесть лет доля арендных помещений составляла 37%. Будущая доля оценивается еще ниже: около 9% от нового предложения. Большая часть строящихся площадей рассчитана на продажу конечным владельцам.
Для компаний, которые планируют арендовать крупный современный офис через несколько лет, выбор может оказаться ограниченнее, чем следует из общего объема строительства. Собственникам действующих качественных БЦ такая структура нового ввода позволяет рассчитывать на сохранение спроса, особенно в локациях с небольшим количеством арендных проектов.

🟡 В Петербурге согласовали почти 900 тыс. м² новых жилых проектов

На втором в 2026 году заседании Градостроительной комиссии Петербурга положительное решение получили 10 проектов общей площадью около 895,3 тыс. м² жилья. Ещё пяти проектам на 560,2 тыс. м² отказали. Только на проекты ЛСР пришлось 806,3 тыс. м² согласованного объёма. Решения комиссии определяют инфраструктурные обязательства девелоперов перед дальнейшим развитием площадок.
На примере этих проектов хорошо видно, насколько заметной частью экономики участка становится социальная и транспортная нагрузка. Школы, детские сады, поликлиники, дороги и передаваемые городу помещения нужно считать ещё до покупки площадки. Сам допустимый объем жилья без оценки этих обязательств мало говорит о стоимости девелоперского проекта.

По итогам недели рынок все сильнее разделяется по качеству и готовности конкретного актива. В жилых проектах увеличиваются сроки реализации, в офисах сокращается будущий арендный фонд, а инвесторы внимательнее сравнивают доходность разных типов недвижимости. При покупке земли или готового объекта все больше параметров приходится считать заранее: объем конкурирующего предложения, инфраструктурную нагрузку, структуру финансирования и реальные расходы периода владения.

Гостевой дом на участке ИЖС: Верховный Суд разрешил не менять назначение земли

3 августа Верховный Суд опубликовал позицию по спору между администрацией и собственниками гостевого дома.

Участок имел ВРИ для индивидуального жилищного строительства. Администрация посчитала, что размещение гостей за плату не соответствует разрешенному использованию земли, и потребовала через суд запретить коммерческую эксплуатацию дома.
Первая инстанция администрации отказала, но апелляция и кассация решили иначе: участок используется с нарушением ВРИ.

⏩️Верховный Суд эти решения отменил. К моменту рассмотрения дела уже действовал Федеральный закон № 127-ФЗ об эксперименте по предоставлению услуг гостевых домов. По нему индивидуальный жилой дом можно использовать как гостевой без изменения целевого назначения земельного участка. Сам по себе прием гостей за плату теперь не означает, что сначала нужно менять ВРИ участка.

При этом закон действует в рамках специального эксперимента, поэтому перед запуском такого объекта все равно нужно смотреть, распространяется ли он на конкретный регион и соответствует ли сам дом установленным требованиям. Федеральный закон № 127-ФЗ регулирует именно предоставление услуг в индивидуальных жилых домах, которые включаются в реестр классифицированных средств размещения.

Для покупки дома под последующую посуточную аренду или небольшой гостевой объект теперь нужно заранее проверить:
🟡входит ли регион в эксперимент;
🟡 зарегистрирован ли дом как индивидуальный жилой;
🟡 соответствует ли участок требованиям закона;
🟡 можно ли включить объект в реестр средств размещения;
🟡 нет ли других ограничений по участку, которые будут мешать эксплуатации дома.

Позиция Верховного Суда здесь довольно практичная: если объект работает по правилам специального закона о гостевых домах, менять назначение участка только из-за такого использования не требуется.

❗️За препятствия при подключении к инженерным сетям появились отдельные штрафы

С 6 августа действует новая редакция статьи 9.21 КоАП РФ. Федеральный закон № 247-ФЗ расширил перечень нарушений, за которые предусмотрена административная ответственность. В частности, статья теперь охватывает нарушение правил недискриминационного доступа к объектам инфраструктуры, используемым субъектами естественных монополий, а также препятствование владельца тепловых сетей передаче тепловой энергии.

⏩️Где это может пригодиться собственнику земли или девелоперу?

Например, вы рассматриваете участок под склад или производство. Поблизости проходят необходимые сети, поэтому на первый взгляд с инженерией все в порядке. Но при детальной проработке выясняется, что подключение зависит от чужой инфраструктуры и ее владельца. Если доступ к ней должен предоставляться по установленным правилам, просто заблокировать его без последствий теперь сложнее.

При покупке участка наличие линии на карте или трубы за забором еще ничего не гарантирует.
До сделки стоит выяснить:
🟡кому принадлежат сети
🟡можно ли к ним присоединиться
🟡где будет точка подключения
🟡какой объем ресурса доступен
🟡требуется ли использование чужой инфраструктуры.

Если проект уже столкнулся с отказом, имеет смысл проверить не только выданные ТУ и договор на подключение, но и основания самого отказа. В отдельных случаях вопрос теперь можно ставить и в плоскости административной ответственности по ст. 9.21 КоАП РФ.

⏩️ Что произошло на рынке недвижимости за неделю

Собрали новости прошлой недели, которые стоит учитывать в сделках, проектах и работе с объектами.

🟡 Продажи новостроек вернулись к уровню лета 2024 года

В июле в России продали 40,51 тыс. квартир и апартаментов в новостройках, на 9,1% меньше, чем год назад. Почти такой же результат был в июле 2024 года, сразу после завершения массовой льготной ипотеки. Средняя площадь проданного объекта снизилась до 45,9 м², а средняя цена фактически купленного квадратного метра превысила 208 тыс. рублей.
Для девелопера это означает более медленное поглощение предложения и повышенные требования к финансовой модели проекта. При покупке участка под жильё сейчас особенно полезно смотреть на темп продаж соседних ЖК, остатки у конкурентов, среднюю площадь реализуемых квартир и долю покупателей, которые подходят под льготные программы

🟡 В Москве резко вырос объем изымаемой недвижимости

За январь-июль московские власти изъяли 1,04 тыс. га земли, на 37% больше, чем годом ранее. Площадь изъятых зданий и помещений выросла на 85%, до 938 тыс. м², а количество объектов превысило 8 тыс. Изъятия связаны в том числе со строительством дорог, метро, инженерной инфраструктуры и реализацией проектов КРТ.
Для собственников московской недвижимости стоит внимательнее следить за утверждаемыми проектами планировки, КРТ и инфраструктурными решениями вокруг объекта. Если участок попадает в перспективный коридор изъятия, значение имеют дата оценки, состав имущества, убытки бизнеса, права арендаторов и все вложения в объект, которые можно документально подтвердить

🟡 Вторичное жилье стало дорожать быстрее новостроек

По итогам июля цены на вторичное жилье выросли в среднем на 1% за месяц и на 10,4% за год. Новостройки прибавили 0,6% и 9,1% соответственно. При этом жилье в домах возрастом до десяти лет уже стоит в среднем 189,2 тыс. рублей за м², всего на 1,2% дешевле новостроек.
Для покупателя граница между новым домом и качественной свежей вторичкой становится менее очевидной по цене. Для инвестора разница в несколько процентов по цене метра может оказаться менее значимой, чем возможность начать получать доход сразу

🟡 Спрос на рефинансирование ипотеки начал расти

За семь месяцев ВТБ рефинансировал рыночную ипотеку на 5,3 млрд рублей. Среднемесячный рост составил 37%, а в июне и июле объём впервые превысил 1 млрд рублей в месяц. Пока рефинансирование занимает около 10% ипотечных выдач банка.
Для собственников, которые брали ипотеку на пике ставок, постепенно появляется возможность пересчитать стоимость кредита. При рефинансировании стоит смотреть на новую эффективную ставку с учётом страховки, оценки, дополнительных услуг и расходов на переоформление обеспечения. Снижение номинальной ставки само по себе ещё не показывает реальную экономию.

По итогам недели заметнее всего давление дорогого финансирования на жилой рынок и одновременно активная работа с уже существующими активами. Покупатели чаще рассматривают вторичку и рефинансирование, девелоперам приходится внимательнее считать скорость продаж, а для собственников земли все большее значение приобретают градостроительные планы и инфраструктурные решения вокруг участка.