따끈따근한 평당 2억짜리 거래...
누군가는 신논현/강남역 인근 대지지분,
그것도 완전 이면 도로의 상업용 건물을 150억에 지르는군요.
누군가는 신논현/강남역 인근 대지지분,
그것도 완전 이면 도로의 상업용 건물을 150억에 지르는군요.
1. 대형 상업용 부동산
: '리츠'라는 대형화, 제도화되어있는 투자 수단이 있어 이미 개인이 진입하기 용이.
2. 중소형 상업용 부동산
: 그동안 저금리를 바탕으로 여유 현금을 가진 법인들/기관들의 놀이터였으나, 부동산 조각투자 회사들의 진입으로 새로운 시장이 형성되어 가고 있는 중.
* 소위 부동산 조각투자라고 불리우는 '비브릭', '카사코리아' 등의 선두주자들이 이미 사업모델을 만들어 운영을 하고 있음.
3. 서울 주요지 꼬마빌딩, 소형 규모의 상업용 부동산
: 돈 많으신 개인들의 놀이터였음.
다만 금리인상으로 시장이 어려워지자, 자기자본(에쿼티) 유동화가 더 가시화되고 있음. 고금리 시대에서는 레버리지 비율을 낮추고 자기자본 비율을 높이는 작업이 필연적.
아마 밸류맵은 자기자본 투자자 확보가 필요한 이쪽 시장을 노리고 부동산 토큰(증권) 시장에 진입한 것이 아닐까 추측됨.
: '리츠'라는 대형화, 제도화되어있는 투자 수단이 있어 이미 개인이 진입하기 용이.
2. 중소형 상업용 부동산
: 그동안 저금리를 바탕으로 여유 현금을 가진 법인들/기관들의 놀이터였으나, 부동산 조각투자 회사들의 진입으로 새로운 시장이 형성되어 가고 있는 중.
* 소위 부동산 조각투자라고 불리우는 '비브릭', '카사코리아' 등의 선두주자들이 이미 사업모델을 만들어 운영을 하고 있음.
3. 서울 주요지 꼬마빌딩, 소형 규모의 상업용 부동산
: 돈 많으신 개인들의 놀이터였음.
다만 금리인상으로 시장이 어려워지자, 자기자본(에쿼티) 유동화가 더 가시화되고 있음. 고금리 시대에서는 레버리지 비율을 낮추고 자기자본 비율을 높이는 작업이 필연적.
아마 밸류맵은 자기자본 투자자 확보가 필요한 이쪽 시장을 노리고 부동산 토큰(증권) 시장에 진입한 것이 아닐까 추측됨.
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자금 유동화를 위한 선순환 구조를 만드는 것이 중요.
모든 투자가 다 성공할 수는 없다.
성공할 수도 있지만 위기가 올 수도 있음을 인지하고 대응 방안을 미리 만들어둬야 함.
해당 대응 방안에서 중요한게 바로 '담보가치 여유 확보'임.
*) 시행사들의 부동산 개발 사업들을 예로 들면
이들은 개발사업만 무작정 하는게 아니라 임대법인을 따로 세워, 실물 빌딩들을 가지고 있는 경우가 있는데 리스크를 관리해야 되기 때문임.
- A 개발 사업이 일시적인 유동성 위기가 오더라도
- 임대법인 소유의 B 빌딩이 담보가치가 있다면 이를 유동화시켜 급하게 금전을 마련할 수 있음.
*) 직장인 개인의 입장에서도 리스크관리, 담보가치 관리가 중요한게
급전이 필요한 상황에서 신용대출 여유도 없다? 이러면 문제가 되지만, 신용대출 한도 여유가 있다면 일단 단기 위기는 넘길 수 있음.
저도 신용대출 한도가 많이 남아있던 상황이었기에 이번 역전세도 무사히 넘어갈 수 있었던 것.
특히 주거용 부동산의 경우 전세라는 사기 제도가 있기 때문에,
월세를 받고 있다면 전세로 전환하여 목돈을 마련하는 방법이 있음.
* 즉, 전세 ←→ 월세 전환 구조를 유연하게 잘 활용할 줄 알아야.
(금리로 인한 이자가 부담된다면 전세에서 월세로 전환 / 목돈이 필요하다면 전세에서 월세로의 전환)
모든 투자가 다 성공할 수는 없다.
성공할 수도 있지만 위기가 올 수도 있음을 인지하고 대응 방안을 미리 만들어둬야 함.
해당 대응 방안에서 중요한게 바로 '담보가치 여유 확보'임.
*) 시행사들의 부동산 개발 사업들을 예로 들면
이들은 개발사업만 무작정 하는게 아니라 임대법인을 따로 세워, 실물 빌딩들을 가지고 있는 경우가 있는데 리스크를 관리해야 되기 때문임.
- A 개발 사업이 일시적인 유동성 위기가 오더라도
- 임대법인 소유의 B 빌딩이 담보가치가 있다면 이를 유동화시켜 급하게 금전을 마련할 수 있음.
*) 직장인 개인의 입장에서도 리스크관리, 담보가치 관리가 중요한게
급전이 필요한 상황에서 신용대출 여유도 없다? 이러면 문제가 되지만, 신용대출 한도 여유가 있다면 일단 단기 위기는 넘길 수 있음.
저도 신용대출 한도가 많이 남아있던 상황이었기에 이번 역전세도 무사히 넘어갈 수 있었던 것.
특히 주거용 부동산의 경우 전세라는 사기 제도가 있기 때문에,
월세를 받고 있다면 전세로 전환하여 목돈을 마련하는 방법이 있음.
* 즉, 전세 ←→ 월세 전환 구조를 유연하게 잘 활용할 줄 알아야.
(금리로 인한 이자가 부담된다면 전세에서 월세로 전환 / 목돈이 필요하다면 전세에서 월세로의 전환)
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수요에 따라 유연하게 운영하는 상업용 부동산.
기본 입지만 우량하다면 언제든 시대에 맞는 밸류애드가 가능하다.
- 오피스 공급 과잉, 관광 수요로 인한 호텔 부족
—> 호텔로 전환하여 운영
- 코로나 이후 호텔 수요 폭감, 오피스 공급 부족
—> 다시 오피스로 용도 전환하여 운영
기본 입지만 우량하다면 언제든 시대에 맞는 밸류애드가 가능하다.
- 오피스 공급 과잉, 관광 수요로 인한 호텔 부족
—> 호텔로 전환하여 운영
- 코로나 이후 호텔 수요 폭감, 오피스 공급 부족
—> 다시 오피스로 용도 전환하여 운영
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평일 하루 6시간으로
- 운동
- 부업
- 스터디
- 데이트
- 네트워킹
- 식사
다해야함..
직장인은 데일리 루틴 설정과, 쓸데없이 소모되는 시간을 어떻게 줄여 효율성을 확보할 것인지가 중요할 것 같네요.
시간 활용에 대한 우선순위 설정 - 계획과 실천을 명심해야겠습니다.
- 운동
- 부업
- 스터디
- 데이트
- 네트워킹
- 식사
다해야함..
직장인은 데일리 루틴 설정과, 쓸데없이 소모되는 시간을 어떻게 줄여 효율성을 확보할 것인지가 중요할 것 같네요.
시간 활용에 대한 우선순위 설정 - 계획과 실천을 명심해야겠습니다.
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[강남권 50억 이하 꼬마빌딩이 인기인 이유]
- 출처 : 펭관의 부동산 라이프 Blog
1. 과도한 레버리지를 내긴 부담. 금리인하 시기 불확실.
2. 자기자본 비율을 높게 잡다보니 50억 미만 꼬빌이 인기
3. 침체기일수록 보수적 자산 선택 경향, 여차하면 팔아야 함.
4. 강남권 꼬빌은 환금성이 훌륭함.
5. 특히 50억 미만 꼬빌은 거의 현금 수준. 급매에 내놓으면 거진 팔림.
6. 빌딩 시장은 자산가들만의 리그였으나, 코로나발 유동성 + 정부의 주택규제로 인해 주택 투자자들이 많이 진입함.
7. 저금리의 달콤함에 빠진 일반 투자자들이 연예인처럼 자기자본을 확 낮춰서 투자함.
8. 연예인 또는 부자들은 현금흐름이 뛰어남. 돈 없어서 레버리지 80% 땡기는 것이 절대 아님. 절세, 세무조사 등의 이유가 있음.
9. 현금흐름에 취약한 일반 투자자들이 급매로 내놓는 경우 발생. 최근 그러한 급매들이 거래가 된 것.
10. 현금흐름이 좋은 부자들의 매물은 싸게 안나옴. 어차피 현금흐름이 좋고, 월세가 나오기 때문에 단기 적자여도 굳이 던지지 않음.
11. 일반 투자자들의 급매물만 거래되다보니 거래량 자체가 적었던 것.
12. 이번 급매는 또 역으로 부자들에게 자산증식의 기회가 됨.
- 출처 : 펭관의 부동산 라이프 Blog
1. 과도한 레버리지를 내긴 부담. 금리인하 시기 불확실.
2. 자기자본 비율을 높게 잡다보니 50억 미만 꼬빌이 인기
3. 침체기일수록 보수적 자산 선택 경향, 여차하면 팔아야 함.
4. 강남권 꼬빌은 환금성이 훌륭함.
5. 특히 50억 미만 꼬빌은 거의 현금 수준. 급매에 내놓으면 거진 팔림.
6. 빌딩 시장은 자산가들만의 리그였으나, 코로나발 유동성 + 정부의 주택규제로 인해 주택 투자자들이 많이 진입함.
7. 저금리의 달콤함에 빠진 일반 투자자들이 연예인처럼 자기자본을 확 낮춰서 투자함.
8. 연예인 또는 부자들은 현금흐름이 뛰어남. 돈 없어서 레버리지 80% 땡기는 것이 절대 아님. 절세, 세무조사 등의 이유가 있음.
9. 현금흐름에 취약한 일반 투자자들이 급매로 내놓는 경우 발생. 최근 그러한 급매들이 거래가 된 것.
10. 현금흐름이 좋은 부자들의 매물은 싸게 안나옴. 어차피 현금흐름이 좋고, 월세가 나오기 때문에 단기 적자여도 굳이 던지지 않음.
11. 일반 투자자들의 급매물만 거래되다보니 거래량 자체가 적었던 것.
12. 이번 급매는 또 역으로 부자들에게 자산증식의 기회가 됨.
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