친동생 신혼집 알아봐주러 부동산들 다니고 있는데 전세 수요가 확실히 다시 올라오고 있는듯 합니다.

1월부터 2월초까지 거래가 많이 되고나서 매물이 별로 없네요.

1월이랑 또 분위기가 많이 다름.

강호동 대표라는 분이 운영을 하고 계신데 책도 쓰시고 유튜브도 열심히 하시고 엄청 노력하며 사시는 분 인 것 같습니다

그담에 이렇게 건축을 하셨고...

건축비 및 부대비용는 보수적으로 3억정도.

따라서 총 초기 투입비는 6억 + 내부 인테리어 비용 2억 정도로 예상합니다.

대박이 나서 잘 운영하시다가 21년 8월에 23억에 매각 후 임차로 계속 운영.

세일앤리스백(Sale & Lease Back)이라고 하죠.

유동성을 위해 보유 건물을 팔고

차익 실현 후 임차인으로 계속 남아 있는 전략을 말합니다

무튼 총 투입비 8억+ 대출 5억을 제 하고도

부동산으로만 순수 10억의 차익을 남기셨네요.

대단한 사례입니다.

본인의 빵집으로 인해 동네에 상권 자체가 새롭게 형성되어버린 케이스라고 하시니 ㄷㄷ...

이처럼 본인의 강력한 브랜드를 바탕으로 외식업 장사하시는 분들은

기본적으로 상업용 부동산에 엄청 빠삭하십니다.

상권을 보는 눈도 탁월하시구요.

이 동네는 확실히 뜨겠구나, 이런 동물적 감각도 있으시겠죠.


외식업 브랜드 운영 능력 (마케팅, 브랜딩 등)

상권이 없는 지역 부동산의 과감한 진입, 건물 신축 등등


모든 타이밍과 능력이 잘 맞아 떨어진 사례라고 봐도 좋을 것 같습니다.

서울 마포구 망원역 인근의 거래 사례들.

노후된 빌라 주거촌이었으나,

상권이 형성되면서(망리단길) 유동인구가 꽤나 많아짐

이런 거래 사례들도 심심치 않게 볼 수 있다..

3년만에 두배 이상 차익!

물론 한강변 중심으로 모아타운 예정지로 선정이 되었고,

최근 몇년간 신통기획 후보지에도 계속 입이 오르내리면서 지역이 작년까지 전체적으로 핫했음...

역시 한강변이라는 입지는 어디 가질 않음.

여기는 예전에 이대 패션거리로 유명했던 이대입구역 근처 상업지역...

이대 상권이 점차 쇠퇴하자 상가 주인들은 시행사한테 비싼 값에 팔아버리고

시행사들은 다시 비싸게 분양하고...

이제 과거가 되어버린 저금리 시절 도심의 2호선 초역세권 신축 오피스텔이니 초기 분양과 임대는 어느정도 잘 되었겠져.

다만 지속적인 공급폭탄이...ㄷㄷ

저기 위에 표시한 오피들 죄다 최근 10년 이내 지어진 준신축 오피스텔들임.

예시로 들고 와봄. 역세권 오피들은 이런 식으로 광고 엄청 때리며 분양하죠.

시행사들은 기본적으로 용적률이 꽤나 잘 나오는 상업지역 땅을 확보하면

무조건 원룸(또는 복층) 오피스텔부터 때려박을 생각을 함.

괜히 사무용 오피스로 건드리는 것 보단

주거용으로 짓는게 그나마 가장 리스크가 적고 수요 확보에 용이하기 때문이져.

다만 최근에는 시장이 어려워지면서

당연하게도 이런 수익형 물건들의 분양률은 엄청나게 떨어지고

심지어 초기 계약한 사람들도 준공시 잔금을 못넣고 있다고 함.

말 그대로 시행사 입장에선 좋지 않은 타이밍에 물려버린거죠.

따라서 수익형 부동산들은 항상 조심 또 조심. 매크로적인 부분들 잘 확인하면서 투자해야함.