https://amp.seoul.co.kr/seoul/20240710500072

기업들은 생각보다 돈을 잘 벌고 있고, 대기업 중심으로 임금 또한 지속 상승 중.

10-15억 사이 아파트를 매수할 수 있는 여력을 가진 맞벌이 부부들이 체감적으로 많아지고 있음.
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https://amp.seoul.co.kr/seoul/20240712500018

최저임금이 10년만에 2배가 되었군요.
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https://www.hankyung.com/article/2024071180681

민간시행사가 공공택지를 받아 아파트 개발 사업을 추진하여도, 분양가 상한제를 적용받아 인근 시세대로 분양이 불가함

분양가격 = 대지비 + 건축비 인데, 분양가 상한제 내역을 뜯어보면,

[대지비]
택지비 기준이 ‘토지 분양 당시 가격’으로 제한되므로 민간이 토지 매입 후 땅값이 올라도 이를 실 분양가에 반영하지 못함
(분양당시 감정평가금액으로 책정 불가; 공공시행사는 가능)

[건축비]
무조건 정부가 발표하는 기본형 건축비 지수를 기준으로 해야하는데, 현실과 괴리가 큼
(건설사와 협상 이런게 없음)

→ 사업이 늦어질수록 손해가 커지는 구조
→ 쌩 민간사업인 재건축, 재개발 사업들도 건축비 때문에 잡음이 많은 상황인데, 공공택지 민간시행 사업은 건설사들이 쳐다보지도 않는 상황임

[결론]
주택 신규 공급은 여전히 답이 없다. 시장의 가격을 인정하지 않고, 구시대적 방식으로 통제를 하려 할수록 반작용만 나타날듯.

https://m.blog.naver.com/jmd0104/223511102898

공사비 증감에 대해서는 까르님께서 블로그에 자세히 설명해주셨습니다.
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https://youtu.be/OfnFU99-uds?si=qzw3Z_IwFGIZtWXb

요즘 보고 있는 뉴욕의 부동산 중개 리얼리티 시리즈 “맨해튼 소유하기”

맨해튼 고급 아파트들 가격도 놀랍지만, 미국은 부동산 중개수수료가 거래가의 5~6% 수준.

거래 건당 최소 몇억에서 많게는 20억도 벌어갈 수 있는 시장.

건물거래가 아닌 개인 간의 “고급 주거용 레지던스” 기준.
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주인공인 라이언 서한트는 원래 20대 중반에 뉴욕으로 상경한 배우 지망생이었으나, 부동산 중개업계에 진입해서 성공적인 커리어를 만들어 냄.

2020년 자기이름으로 낸 중개법인 ‘서한트’를 창업

인스타+유튜브 등 적극적인 SNS 마케팅을 통해 창업 4년만에 뉴욕 6위 중개법인으로 키워냄.

넷플릭스+유튜브+인스타 조합의 미친 마케팅 전략인듯.

https://www.bizhankook.com/bk/article/27929

크래프톤이 성수동에 땅을 많이 샀습니다.
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크래프톤의 영업이익
- 2021년 6506억원
- 2022년 7516억원
- 2023년 7680억원

= 최근 3년간 2조1702억원을 벌어들임.
당기순이익으로 치면 3년간 매년 5000억원 정도는 벌었다.

이렇게 잘 벌어들인 돈으로 성수동 부동산을 집중적으로 매입.

공시에 따르면 크래프톤의 투자부동산 금액은 2021년 1832억원에서 2022년 2021억원, 2023년 5444억원으로 늘어남.

(출처 : 포인트데일리)
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크래프톤이 매입한 성수동 부동산 현황
(출처: 비즈한국)

https://www.newsis.com/view/NISX20240624_0002783880

해외 기관투자자들은 한국의 코리빙 투자에 관심이 많습니다.

정확히는 임대업이 아니라 숙박업으로 운영하면서 (주거 임대사업자는 국내 규제가 많아 제한적)

보증금 `1~2개월치, 월세는 인근 시세 대비 20% 정도 프리미엄을 받으며

헬스장, 공유오피스 등의 부가적인 서비스를 제공함.

무엇보다도 빌라 전세 기피현상이 심해지면서 더욱 주목을 받는 듯 함.
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여기는 로컬스티치 홍대점인데, 이때 당시만 해도 비싸다고 생각했었으나,

최근 확인해보니 이미 만실에다가 대기명단만 100명 이상이라고 하네요...
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국내 거주 외국인들 수치가 역대 최대치를 달성함.

1. 외국인 유입은 점점 많아지고
2. 이들은 생소한 전세보단 월세를 선호하며
3. 생활 시설이 잘 갖춰져있고
4. 보증금이 낮은
코리빙 형태를 매우 선호함.

https://www.edaily.co.kr/News/Read?newsId=01223446638955832&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

외국인들은 대안이 없다.

원룸 오피스텔 기본 보증금이 1,000만원인데, 이것도 이들에게는 상당히 부담되는 금액.

또한 동네 중개사 아주머니들이 외국인까지 상대하기엔 상당한 언어적 제약이 큼.

그래서 코리딩 운영사들이 자체적으로 외국인 전담 팀을 만들어 커뮤니케이션이나 관리 등을 해주고 있음.
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"맹그로브 신촌이 외국인에게 매력적인 이유는 "한국의 임대차 문화가 그들에게 낯선 데"에서 찾을 수 있다.

우선은 어학연수 기간 1년 동안 살 집을 구하는데, 대부분 원룸 임대인은 2년 계약을 원해서 마땅한 집을 찾기 어려웠다고 한다.

맹그로브 신촌은 6개월 단위로 계약할 수 있다."

https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005337807

서울 집값은 조선시대부터 비쌌다고 하네요
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요즘 후순위 대출로 서울 상급지 주택을 갭으로 매수하는 사례가 많이 보입니다.

*생애 최초 매수 주택의 경우 주담대가 6억 한도로 LTV 80%까지 나오는데,

예를 들면 KB시세 20억원 기준
20억 * LTV 80% = 16억
- 전세보증금 12억원

후순위 대출금은 16억-12억
= 4억을 받을 수 있습니다.

결국, 내돈(에쿼티) 4억과
+ 무이자 대출(전세보증금) 12억
+ 후순위 대출 4억

= 총 20억짜리 주택을 사는거죠.

이는 보통 대형 상업용 부동산 매수 시 쓰는 기법으로, 자산 담보가치의 안정성을 바탕으로한 극한의 레버리지 투자임

(출처 : 블라인드)

이렇게 투자하는 사람들은 1) 서울의 26-27년도 입주물량 부족 + 2) 누구나 원하는 상급지 핵심 주택은 지속적으로 상승할 것이라는 견고한 믿음 기반의 베팅으로 보여지는데,

미래는 어찌될지 모르기 때문에 항상 최악의 상황을 생각해놓아야 함.

1. 역전세에 대비 (여윳돈 확보 필수)

2. 후순위 담보대출을 안정적으로 장기간 끌고갈 수 있는 현금흐름

또한 이런 투자의 경우, 혹여 베팅에 성공해 가격이 상승한다고 하더라도 매도가 사실상 어려움

(2년 실거주하지 않은 채로 추후 매도 시 양도세가 어마어마)

즉, 돈을 열심히 벌어서 세입자 보증금 빼주고 직접 들어가서 2년 이상 살지 않는 이상 매도를 통한 유동화가 힘듦.

특히, 실거주의 이점을 누리지도 못하면서 원리금/이자비용이 발생 + 별도 주거비용까지 부담해야함.

정말 하이리스크 투자인데, 만약 10년, 20년을 보고 한 투자라면 괜찮을테지만 (화폐가치 하락은 필연이므로)

중단기 사이클로 본다면, 보수적으로 봐야하는 레버리지 투자라고 생각.