This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
После Хамовников XII с удовольствием прошелся по Плющихе в сторону Неаполимовских переулков и улице Бурденко.
Навестил бывший клуб завода «Каучук» авторства выдающегося Мельникова (на территории завода теперь построены «Садовые кварталы»), Bunin, HighGarden, Бурденко,3 и «Белгравию».
Именно благодаря «Белгравии» и братьям Семинихиным в 2001 году в первый раз окунулся в мир элитной недвижимости. Как-нибудь расскажу, - занимательная история.
Да, эта часть Хамовников мне импонирует, пожалуй, более всего.
@zamoskvorechnik
Навестил бывший клуб завода «Каучук» авторства выдающегося Мельникова (на территории завода теперь построены «Садовые кварталы»), Bunin, HighGarden, Бурденко,3 и «Белгравию».
Именно благодаря «Белгравии» и братьям Семинихиным в 2001 году в первый раз окунулся в мир элитной недвижимости. Как-нибудь расскажу, - занимательная история.
Да, эта часть Хамовников мне импонирует, пожалуй, более всего.
@zamoskvorechnik
ИТОГИ ПЕРВОГО ПОЛУГОДИЯ В ЦАО: ЦЕНОВОЙ ИНДЕКС
#2квартал2024
#итоги
В таблице ниже - сводные показатели предложения по выборке из 104 домов ЦАО. По каждому из трех блоков, входящих в мою систему мониторинга, цифры публиковал на прошлой неделе:
▪️Замоскворечье
▪️Хамовники
▪️ЦАО без Замоскворечья и Хамовников
Ценовой индекс квадратного метра #100домов в течение первого полугодия вырос:
✔️Для лотов в бетоне - на 12% и составил 1,40 млн. руб./м2*
✔️Для лотов с ремонтом - на 8,6% до 1,61 млн. руб./м2
Прирост, в большей степени произошел за счет появления в продаже более дорогих объектов:
✔️В Хамовниках во втором квартале появилось более 20 «новых- старых» предложений в Найтсбридже.
✔️В ЦАО - введены в эксплуатацию (и немедленно включены в выборку) Turgenev и Большая Дмитровка IX (плюс более 30 лотов со средней ценой метра 2.4 млн)
✔️*Кроме того, в первом квартале в выборку было добавлено 20 комплексов, в блоке «ЦАО без Замоскворечья и Хамовников», что также повлияло на итоговые расчётный значения.
Поэтому говорить о реальном росте цен предложения в выборке преждевременно. Коррекция происходит в рамках официальных темпов инфляции (пока июнь 24/июнь 23-го - менее 9%).
Важным фактором, наводящим резкость на «ценовой ландшафт»,
будет статистика сделок в этой же выборке из 104 домов за январь-июнь.
Эти цифры планирую опубликовать в течение месяца.
PS Публикуемые показатели некорректно рассматривать как «цены». Скорее это индекс, который показывает общую ценовую тенденцию. Как, например биржевой индекс Доу-Джонса. А для определения рекламной цены продажи объекта или для оценки при покупке, провожу анализ другого уровня «приближения» и детализации, но это уже в рамках работы с клиентами.
@zamoskvorechnik
#2квартал2024
#итоги
В таблице ниже - сводные показатели предложения по выборке из 104 домов ЦАО. По каждому из трех блоков, входящих в мою систему мониторинга, цифры публиковал на прошлой неделе:
▪️Замоскворечье
▪️Хамовники
▪️ЦАО без Замоскворечья и Хамовников
Ценовой индекс квадратного метра #100домов в течение первого полугодия вырос:
✔️Для лотов в бетоне - на 12% и составил 1,40 млн. руб./м2*
✔️Для лотов с ремонтом - на 8,6% до 1,61 млн. руб./м2
Прирост, в большей степени произошел за счет появления в продаже более дорогих объектов:
✔️В Хамовниках во втором квартале появилось более 20 «новых- старых» предложений в Найтсбридже.
✔️В ЦАО - введены в эксплуатацию (и немедленно включены в выборку) Turgenev и Большая Дмитровка IX (плюс более 30 лотов со средней ценой метра 2.4 млн)
✔️*Кроме того, в первом квартале в выборку было добавлено 20 комплексов, в блоке «ЦАО без Замоскворечья и Хамовников», что также повлияло на итоговые расчётный значения.
Поэтому говорить о реальном росте цен предложения в выборке преждевременно. Коррекция происходит в рамках официальных темпов инфляции (пока июнь 24/июнь 23-го - менее 9%).
Важным фактором, наводящим резкость на «ценовой ландшафт»,
будет статистика сделок в этой же выборке из 104 домов за январь-июнь.
Эти цифры планирую опубликовать в течение месяца.
PS Публикуемые показатели некорректно рассматривать как «цены». Скорее это индекс, который показывает общую ценовую тенденцию. Как, например биржевой индекс Доу-Джонса. А для определения рекламной цены продажи объекта или для оценки при покупке, провожу анализ другого уровня «приближения» и детализации, но это уже в рамках работы с клиентами.
@zamoskvorechnik
ХАМОВНИКИ 12
#новыепроекты
Коротко о фактуре и впечатлениях после посещения офиса продаж.
В целом дом понравился, - удачный микс из четырех составляющих:
▪️местоположение
▪️камерность
▪️инфрастуркутура
▪️понятная, приятна глазу архитектура - неоклассика с элементами ар-деко
Подтверждение этой оценки - 34 квартиры из 51 продано за 1,5 года до плановой даты ввода в эксплуатацию.
В том числе - 2 пентхауса.
Фактура:
▪️Ввод в эксплуатацию - декабрь 2025 г.
▪️Возможность старта ремонтов - с июля 2025 по акту временного доступа
▪️Дизайн общественных пространств - Олег Клодт
▪️Архитектура - Евгений Герасимов
▪️14 этажей
▪️51 квартира
▪️86 м/м
▪️Метражи от 100 до 336 м2
▪️Современные системы очистки воды и воздуха
▪️Фитнес и спа - только для жителей
▪️адрес: 1-й Тружеников пер., 12
Цены - от 2,13 млн. руб./м2: квартира 155 м2 на 4 этаже - 331 млн. руб. Вполне рыночный уровень. Сравнить с одноклассниками можно здесь.
Интересуют подробности - пишите
@zamoskvorechnik. Направлю презентацию при условии деанонимизации 😉.
#новыепроекты
Коротко о фактуре и впечатлениях после посещения офиса продаж.
В целом дом понравился, - удачный микс из четырех составляющих:
▪️местоположение
▪️камерность
▪️инфрастуркутура
▪️понятная, приятна глазу архитектура - неоклассика с элементами ар-деко
Подтверждение этой оценки - 34 квартиры из 51 продано за 1,5 года до плановой даты ввода в эксплуатацию.
В том числе - 2 пентхауса.
Фактура:
▪️Ввод в эксплуатацию - декабрь 2025 г.
▪️Возможность старта ремонтов - с июля 2025 по акту временного доступа
▪️Дизайн общественных пространств - Олег Клодт
▪️Архитектура - Евгений Герасимов
▪️14 этажей
▪️51 квартира
▪️86 м/м
▪️Метражи от 100 до 336 м2
▪️Современные системы очистки воды и воздуха
▪️Фитнес и спа - только для жителей
▪️адрес: 1-й Тружеников пер., 12
Цены - от 2,13 млн. руб./м2: квартира 155 м2 на 4 этаже - 331 млн. руб. Вполне рыночный уровень. Сравнить с одноклассниками можно здесь.
Интересуют подробности - пишите
@zamoskvorechnik. Направлю презентацию при условии деанонимизации 😉.
ПРОДАЖИ В ДЕЛЮКСЕ
#новостройки
#1полугодие2024
Все-таки решил «развести» делюкс и премиум.
Необходимость давно назрела: разные классы, разные цены, разные продажи, в итоге - разные таблицы.
В прошлом посте по элитным новостройкам некорректно оценил темпы продаж в делюксе - написал, что темпы те же, что и в 2023 году. Ошибочно сравнив среднегодовые темпы продаж за весь 2023 год с аналогичным показателем за первые 5 месяцев. Это и стало последней каплей, «разделивший» статистику элитого сегмента на премиум и делюкс.
❗️Количество сделок в первом полугодии 24-го выросло в 2 раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - 50 против 26. Речь идет о тех проектах, данные о которых предоставляют партнеры Пульс Продаж Новостроек и ИЛИ ИЛИ.
Статистика продаж намекает, что пришло время поближе познакомиться с проектами Nicole и Luce.
Если есть пожелания по обзорам элитных комплексов - пишите в комментарии, какой проект интересен.
@zamoskvorechnik
#новостройки
#1полугодие2024
Все-таки решил «развести» делюкс и премиум.
Необходимость давно назрела: разные классы, разные цены, разные продажи, в итоге - разные таблицы.
В прошлом посте по элитным новостройкам некорректно оценил темпы продаж в делюксе - написал, что темпы те же, что и в 2023 году. Ошибочно сравнив среднегодовые темпы продаж за весь 2023 год с аналогичным показателем за первые 5 месяцев. Это и стало последней каплей, «разделивший» статистику элитого сегмента на премиум и делюкс.
❗️Количество сделок в первом полугодии 24-го выросло в 2 раза, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - 50 против 26. Речь идет о тех проектах, данные о которых предоставляют партнеры Пульс Продаж Новостроек и ИЛИ ИЛИ.
Статистика продаж намекает, что пришло время поближе познакомиться с проектами Nicole и Luce.
Если есть пожелания по обзорам элитных комплексов - пишите в комментарии, какой проект интересен.
@zamoskvorechnik
ПРОДАЖИ В ПРЕМИУМ И В «ПОГРАНИЧНОМ» СЕГМЕНТЕ
#новостройки
#1полугодие2024
Продажи в сегменте «премиум» по итогам первого полугодия показывают двукратный рост относительного аналогичного периода прошлого года - 414 сделок против 226.
Стоит отметить, что в 2024 голу в продажу вышли как минимум 5 новых проектов в этом классе (ДОМ7 еще не изучил полноценно и не определился с его классом).
При этом в таблице учтен пока только «Тишинский бульвар».
В сегменте «бизнес-премиум» (по ссылке можно посмотреть характеристики сегмента) также отмечен рост более чем в 2 раза (1722/ 818).
Возможно, при более благоприятном «ипотечном режиме» темпы роста были бы еще выше. Таблицу опубликую сегодня чуть позже.
Пока, по итогам первых 6 месяцев, все три сегмента новостроек от делюкса до «бизнес-премиум» показывают практически одинаковые темпы роста сделок. Первое полугодие, как правило, более «вялое» и если экстраполировать тенденцию 2023 года, то во втором полугодии можно ожидать двукратный рост продаж уже относительно статистики первых шести месяцев:
▪️Делюкс - не менее 100
▪️Премиум - 800
▪️Бизнес-премиум - не менее 3000 лотов.
Прогнозы дело неблагодарное, подчеркну, в указанных выше цифрах заложена исключительно экстраполяция темпов продаж 23-го года + отсутствие «черных лебедей».
В ноябре-декабре посмотрим.
PS Все расчеты сделаны на основе данных партнеров - Пульса Продаж Новостроек и ИЛИ ИЛИ
@zamoskvorechnik
#новостройки
#1полугодие2024
Продажи в сегменте «премиум» по итогам первого полугодия показывают двукратный рост относительного аналогичного периода прошлого года - 414 сделок против 226.
Стоит отметить, что в 2024 голу в продажу вышли как минимум 5 новых проектов в этом классе (ДОМ7 еще не изучил полноценно и не определился с его классом).
При этом в таблице учтен пока только «Тишинский бульвар».
В сегменте «бизнес-премиум» (по ссылке можно посмотреть характеристики сегмента) также отмечен рост более чем в 2 раза (1722/ 818).
Возможно, при более благоприятном «ипотечном режиме» темпы роста были бы еще выше. Таблицу опубликую сегодня чуть позже.
Пока, по итогам первых 6 месяцев, все три сегмента новостроек от делюкса до «бизнес-премиум» показывают практически одинаковые темпы роста сделок. Первое полугодие, как правило, более «вялое» и если экстраполировать тенденцию 2023 года, то во втором полугодии можно ожидать двукратный рост продаж уже относительно статистики первых шести месяцев:
▪️Делюкс - не менее 100
▪️Премиум - 800
▪️Бизнес-премиум - не менее 3000 лотов.
Прогнозы дело неблагодарное, подчеркну, в указанных выше цифрах заложена исключительно экстраполяция темпов продаж 23-го года + отсутствие «черных лебедей».
В ноябре-декабре посмотрим.
PS Все расчеты сделаны на основе данных партнеров - Пульса Продаж Новостроек и ИЛИ ИЛИ
@zamoskvorechnik
ПРОДАЖИ В «БИЗНЕС-ПРЕМИУМ»
#новостройки
#1полугодие2024
В продолжение сегодняшнего поста - заключительная таблица по продажам новостроек, в сегменте «бизнес-премиум» (по ссылке можно посмотрит не только характеристики сегмента, но и статистику продаж в 21-23 гг.)
@zamoskvorechnik
#новостройки
#1полугодие2024
В продолжение сегодняшнего поста - заключительная таблица по продажам новостроек, в сегменте «бизнес-премиум» (по ссылке можно посмотрит не только характеристики сегмента, но и статистику продаж в 21-23 гг.)
@zamoskvorechnik
К ВОПРОСУ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ
#инвестору
Месяца полтора назад на портале Private Banking & Wealth Management вышел материал, посвященный инвестициям в элитную недвижимость. Почти вся статья - комментарии уважаемых экспертов рынка на заданную тему. Ваш покорный слуга, тоже вставил пять копеек:
«Цены в элитных новостройках – на максимуме. Покупая сейчас на котловане за 2 млн рублей за квадратный метр, перспективы продать эту недвижимость за 2,5 млн или 3 млн рублей крайне сомнительны», – утверждает эксперт по элитной недвижимости ЦАО и автор телеграм-канала “Замоскворечник” Александр Уткин. – Если говорить об объектах в более низком ценовом диапазоне, то многие покупатели не задумываются, как будут потом продавать квартиру одновременно с десятками, а то и сотней-другой объектов таких же “инвесторов”. Нереализованный объем от застройщика также будет усложняющим фактором – без существенного дисконта конкурировать с девелопером крайне сложно».
Давно писал, что период высокомаржинальных «арбитражных инвестиций» на сегодняшний день завершен. Могут быть интересные удачные точечные кейсы (пример), но системная история «купил за 350, продал за 800» уже в прошлом.
Сейчас элитная недвижимость - прежде всего актив, выполняющий функцию сохранения капитала. Позже планирую поделиться одним из примеров с актуальной фактурой.
Ссылка на статью:
https://pbwm.ru/articles/izbavitsya-ot-lishnih-millionov
@zamoskvorechnik
#инвестору
Месяца полтора назад на портале Private Banking & Wealth Management вышел материал, посвященный инвестициям в элитную недвижимость. Почти вся статья - комментарии уважаемых экспертов рынка на заданную тему. Ваш покорный слуга, тоже вставил пять копеек:
«Цены в элитных новостройках – на максимуме. Покупая сейчас на котловане за 2 млн рублей за квадратный метр, перспективы продать эту недвижимость за 2,5 млн или 3 млн рублей крайне сомнительны», – утверждает эксперт по элитной недвижимости ЦАО и автор телеграм-канала “Замоскворечник” Александр Уткин. – Если говорить об объектах в более низком ценовом диапазоне, то многие покупатели не задумываются, как будут потом продавать квартиру одновременно с десятками, а то и сотней-другой объектов таких же “инвесторов”. Нереализованный объем от застройщика также будет усложняющим фактором – без существенного дисконта конкурировать с девелопером крайне сложно».
Давно писал, что период высокомаржинальных «арбитражных инвестиций» на сегодняшний день завершен. Могут быть интересные удачные точечные кейсы (пример), но системная история «купил за 350, продал за 800» уже в прошлом.
Сейчас элитная недвижимость - прежде всего актив, выполняющий функцию сохранения капитала. Позже планирую поделиться одним из примеров с актуальной фактурой.
Ссылка на статью:
https://pbwm.ru/articles/izbavitsya-ot-lishnih-millionov
@zamoskvorechnik
БЮДЖЕТ 70-80 МЛН: ТРИ АЛЬТЕРНАТИВЫ
#инвестору
#опрос
Задача. Припарковать 70-80 млн. руб.
Срок «парковки» - 3-5 лет, в т.ч. учитывает вариант продажи с уплатой налога (владение менее 5 лет).
Цель - сохранение средств, с возможностью максимального приращения стоимости объекта.
Есть три «системные» альтернативы:
▪️Новостройка, бетон.
Монблан, 128 м2, 5 этаж, окна во двор, 3 спальни, 0,65 млн. руб./м2. Ключи - 1 кв. 2028 года. Рассрочка 1 год.
▪️Готовый дом, квартира с ремонтом под аренду.
Lucky: 72 м2, 10 этаж, 1 спальня, 72 млн. руб., 1м2 = 1 млн. руб. Прогноз по аренде сдержанно-консервативный 300.000 румб.мес.
▪️*Готовый дом, квартира в бетоне, Садовые кварталы:
85 м2, 6 этаж, 77 млн. руб., 1 спальня, 0,9 млн. руб./м2. Корпус 2.10
В каждом из комплексов есть «смежные» варианты, отличающиеся немного метражами и по цене. Взял наиболее интересные. Нюансами и деталями не утомляю, они есть, в частности в Садовых кварталах (*).
Какой вариант из трех оцениваете, как наиболее интересный, с учетом имеющихся вводных? Опрос ниже 👇
@zamoskvorechnik
#инвестору
#опрос
Задача. Припарковать 70-80 млн. руб.
Срок «парковки» - 3-5 лет, в т.ч. учитывает вариант продажи с уплатой налога (владение менее 5 лет).
Цель - сохранение средств, с возможностью максимального приращения стоимости объекта.
Есть три «системные» альтернативы:
▪️Новостройка, бетон.
Монблан, 128 м2, 5 этаж, окна во двор, 3 спальни, 0,65 млн. руб./м2. Ключи - 1 кв. 2028 года. Рассрочка 1 год.
▪️Готовый дом, квартира с ремонтом под аренду.
Lucky: 72 м2, 10 этаж, 1 спальня, 72 млн. руб., 1м2 = 1 млн. руб. Прогноз по аренде сдержанно-консервативный 300.000 румб.мес.
▪️*Готовый дом, квартира в бетоне, Садовые кварталы:
85 м2, 6 этаж, 77 млн. руб., 1 спальня, 0,9 млн. руб./м2. Корпус 2.10
В каждом из комплексов есть «смежные» варианты, отличающиеся немного метражами и по цене. Взял наиболее интересные. Нюансами и деталями не утомляю, они есть, в частности в Садовых кварталах (*).
Какой вариант из трех оцениваете, как наиболее интересный, с учетом имеющихся вводных? Опрос ниже 👇
@zamoskvorechnik
Какой из трех вариантов выбрали бы для парковки средств, с учетом вводных в предыдущем посте?
Anonymous Poll
37%
Монблан (сдача 1 кв 2028)
41%
Lucky (готовый, с ремонтом)
22%
Садовые Кварталы (готовый «бетон»)
IRR И NPV: ЛИКБЕЗ
#инвестору
Тег нужно было бы дополнить - «неквалифицированному». Квалифицированный инвестор (профессионал) сам может лекцию на эту тему прочитать.
Задача - оценить привлекательность вложений средств в несколько проектов и выбрать наиболее доходный. Оценка рисков - дополнительный фактор, в модели не учитывается.
Здесь писал об оценке трех альтернатив:
▪️Новостройка в бетоне на котловане (Монблан)
▪️Готовый дом, квартира в ремонтом под аренду (Lucky)
▪️Готовый дом, квартира в бетоне (Садовые Кварталы)
В каждом варианте предусмотрена последующая реализация объекта, для удобства анализа дата реализации - 1.10.2028, дата покупки 1.10.2024 г. (4 года владения).
Для анализа используем 3 показателя:
IRR - по-простому: процентная ставка годовых, которая позволяет получить из вложенной в выбранный проект суммы А сумму Б в конце периода (например из 70 млн в 2024 м году - 100 млн. в 2028-м).
Ставка дисконтирования: грубо говоря - % годовых, который можно получить по безрисковому активу за период инвестиций в анализируемый проект. В нашем случае берем доходность по четырехлетним ОФЗ, что с учетом налога на полученный доход составит примерно 13,8%.
Ставка дисконтирования нужна для приведения полученной в итоге суммы в конце периода инвестиций (через 4 года) к текущему моменту с учетом стоимости денег во времени.
NPV - и есть продисконтированная сумма всех «притоков и оттоков» средств, произошедших в проекте за весь период (отток - покупка объекта, налоги, комиссия агенту, ремонт; приток - продажа объекта, доход от аренды, реинвестирование в периоде полученного дохода).
Если проект показывает отрицательный NPV - не вкладывайте в проект, купите OФЗ (положите на депозит), ищите другие варианты.
При отрицательном NPV показатель IRR меньше ставки дисконтирования - тот же самый сигнал: не мудрите, покупайте безрисковый актив в рублевой зоне.
Если IRR больше ставки дисконтирования - выбираем проект с максимальным значением (напоминаю, оценка рисков - доп фактор).
Приведенные выше три альтернативы имеют следующие показатели IRR:
▪️7,6% - Монблан
▪️5,8% - LUCKY
▪️7,0% - Садовые Кварталы
При ставке дисконтирования 13,8% NPV по итогу 4-летнего периода составит:
▪️Монблан - минус 14,9 млн. руб.
▪️LUCKY - минус 19,1 млн. руб.
▪️Садовые Кварталы - минус 16,2 млн. руб.
Так, показавшийся кому-то, на первый взгляд, привлекательным вариант с покупкой готовой квартиры и сдачей в аренду (LUCKY) показал NPV минус 19 млн. (при ставке дисконтирования 13,8%). Т.е., купив 4-х летние ОФЗ вместо LUCKY, инвестор заработал бы на 19 миллионов больше.
Покупатель Монблана не дополучит 14,9 млн. руб., а Садовых Кварталов - 16,2 млн. руб.
Вот такая арифметика.
Тем не менее, даже с такими цифрами в руках всегда есть большая группа инвесторов, покупающая недвижимость. Это супер-консервативная стратегия, нацеленная на сохранение средств в стратегической перспективе. Так было и будет.
Но есть немало людей, которые просто не удосуживаются сделать примитивные расчеты и принимают в итоге не самые оптимальные решения.
На 4 года все-таки рекомендовал бы ОФЗ, если речь не идет о целенаправленной диверсификации инвестиционного портфеля.
PS Все расчеты сделаны по модели, которую освоил на курсе уважаемого мной Артема Цогоева «Советник инвестора» в 2022-м году. Рекомендую.
@zamoskvorechnik
#инвестору
Тег нужно было бы дополнить - «неквалифицированному». Квалифицированный инвестор (профессионал) сам может лекцию на эту тему прочитать.
Задача - оценить привлекательность вложений средств в несколько проектов и выбрать наиболее доходный. Оценка рисков - дополнительный фактор, в модели не учитывается.
Здесь писал об оценке трех альтернатив:
▪️Новостройка в бетоне на котловане (Монблан)
▪️Готовый дом, квартира в ремонтом под аренду (Lucky)
▪️Готовый дом, квартира в бетоне (Садовые Кварталы)
В каждом варианте предусмотрена последующая реализация объекта, для удобства анализа дата реализации - 1.10.2028, дата покупки 1.10.2024 г. (4 года владения).
Для анализа используем 3 показателя:
IRR - по-простому: процентная ставка годовых, которая позволяет получить из вложенной в выбранный проект суммы А сумму Б в конце периода (например из 70 млн в 2024 м году - 100 млн. в 2028-м).
Ставка дисконтирования: грубо говоря - % годовых, который можно получить по безрисковому активу за период инвестиций в анализируемый проект. В нашем случае берем доходность по четырехлетним ОФЗ, что с учетом налога на полученный доход составит примерно 13,8%.
Ставка дисконтирования нужна для приведения полученной в итоге суммы в конце периода инвестиций (через 4 года) к текущему моменту с учетом стоимости денег во времени.
NPV - и есть продисконтированная сумма всех «притоков и оттоков» средств, произошедших в проекте за весь период (отток - покупка объекта, налоги, комиссия агенту, ремонт; приток - продажа объекта, доход от аренды, реинвестирование в периоде полученного дохода).
Если проект показывает отрицательный NPV - не вкладывайте в проект, купите OФЗ (положите на депозит), ищите другие варианты.
При отрицательном NPV показатель IRR меньше ставки дисконтирования - тот же самый сигнал: не мудрите, покупайте безрисковый актив в рублевой зоне.
Если IRR больше ставки дисконтирования - выбираем проект с максимальным значением (напоминаю, оценка рисков - доп фактор).
Приведенные выше три альтернативы имеют следующие показатели IRR:
▪️7,6% - Монблан
▪️5,8% - LUCKY
▪️7,0% - Садовые Кварталы
При ставке дисконтирования 13,8% NPV по итогу 4-летнего периода составит:
▪️Монблан - минус 14,9 млн. руб.
▪️LUCKY - минус 19,1 млн. руб.
▪️Садовые Кварталы - минус 16,2 млн. руб.
Так, показавшийся кому-то, на первый взгляд, привлекательным вариант с покупкой готовой квартиры и сдачей в аренду (LUCKY) показал NPV минус 19 млн. (при ставке дисконтирования 13,8%). Т.е., купив 4-х летние ОФЗ вместо LUCKY, инвестор заработал бы на 19 миллионов больше.
Покупатель Монблана не дополучит 14,9 млн. руб., а Садовых Кварталов - 16,2 млн. руб.
Вот такая арифметика.
Тем не менее, даже с такими цифрами в руках всегда есть большая группа инвесторов, покупающая недвижимость. Это супер-консервативная стратегия, нацеленная на сохранение средств в стратегической перспективе. Так было и будет.
Но есть немало людей, которые просто не удосуживаются сделать примитивные расчеты и принимают в итоге не самые оптимальные решения.
На 4 года все-таки рекомендовал бы ОФЗ, если речь не идет о целенаправленной диверсификации инвестиционного портфеля.
PS Все расчеты сделаны по модели, которую освоил на курсе уважаемого мной Артема Цогоева «Советник инвестора» в 2022-м году. Рекомендую.
@zamoskvorechnik
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
КРАЙНИЙ СЕВЕР
#австралия
Сегодня в незаслуженно забытой рубрике #вокругсвета - про австралийскую Северную Территорию.
Почти вся цивилизация в Австралии сконцентрирована на Юго-Востоке и Востоке континента. Там - четыре из пяти городов-миллионников - Мельбурн, Сидней, Аделаида и Брисбен и проживает более двух третей жителей страны. По сути, 90% территории Австралии - глубинка, из которых процентов 70 - глушь, пустынные и крайне малонаселенные места.
Например, Северная Территория. Территориальное образование, со статусом ниже штата и, по факту, находящееся под управлением федерального правительства.
Эта часть Австралии оставила яркие и рельефные впечатления. На площади в 1,3 млн кв км (Франция+Германия+Великобритания) живет чуть больше, чем в подмосковных Мытищах - 227 тыс. человек. Из них - 127 тыс . в столице Северной Территории Дарвине. Еще в трех крупнейших городах - 66 тыс., причем в замыкающем "четверку" городе Катерина живет 6 тысяч.
В итоге, по Территории вдоль дорог и трэков, а также на земле аборигенов Арнэм, разбросано тысяч тридцать человек. По плотности населения - как наша Восточная Сибирь в тропическом исполнении.
Здесь даже не глубинка, а глухая глухомань. Дикий Север: первозданная дикая природа, дикие дороги. Люди если не дикие, то свободные от излишней шелухи цивилизации. Некоторые австалийцы считают северян, как минимум, "с приветом", поскольку те живут в не особо пригодных для жизни условиях влажных тропиков: летом +40, 100% влажность, с ноября по март - дожди, многие участки дорог уходят под воду на пару метров - жизнь специфическая. Тропические циклоны - частое явление, а в 1974 столица Территории Дарвин, практически была стерта с лица земли.
Расстояния между ближайшими населенными пунктами достигают сотен километров. Соответственно, иногда до ближайшей заправки 500-600 км, о чем заботливо предупреждают дорожные знаки. Например, в пустыне Танамай прошли 900 без дозаправки (на доп баках).
Цифры, спроецированные на терракотовые оттенки безлюдных грунтовых дорог, обгоревшие эвкалиптовые рощи, низкорослый буш, неожиданную изумрудную зелень вдоль не до конца пересохших речек, постоянный шлейф пыли впереди идущего авто - такая реальность гипнотизирует.
Здесь - ощущение полной свободы и причастности к "освоению" новых территорий и некий сюрреализм: «в 1000 км от мало мальски крупного города, в заднице другой задницы мира». Это - Северная Территория, настоящая Австралия.
@zamoskvorechnik
#австралия
Сегодня в незаслуженно забытой рубрике #вокругсвета - про австралийскую Северную Территорию.
Почти вся цивилизация в Австралии сконцентрирована на Юго-Востоке и Востоке континента. Там - четыре из пяти городов-миллионников - Мельбурн, Сидней, Аделаида и Брисбен и проживает более двух третей жителей страны. По сути, 90% территории Австралии - глубинка, из которых процентов 70 - глушь, пустынные и крайне малонаселенные места.
Например, Северная Территория. Территориальное образование, со статусом ниже штата и, по факту, находящееся под управлением федерального правительства.
Эта часть Австралии оставила яркие и рельефные впечатления. На площади в 1,3 млн кв км (Франция+Германия+Великобритания) живет чуть больше, чем в подмосковных Мытищах - 227 тыс. человек. Из них - 127 тыс . в столице Северной Территории Дарвине. Еще в трех крупнейших городах - 66 тыс., причем в замыкающем "четверку" городе Катерина живет 6 тысяч.
В итоге, по Территории вдоль дорог и трэков, а также на земле аборигенов Арнэм, разбросано тысяч тридцать человек. По плотности населения - как наша Восточная Сибирь в тропическом исполнении.
Здесь даже не глубинка, а глухая глухомань. Дикий Север: первозданная дикая природа, дикие дороги. Люди если не дикие, то свободные от излишней шелухи цивилизации. Некоторые австалийцы считают северян, как минимум, "с приветом", поскольку те живут в не особо пригодных для жизни условиях влажных тропиков: летом +40, 100% влажность, с ноября по март - дожди, многие участки дорог уходят под воду на пару метров - жизнь специфическая. Тропические циклоны - частое явление, а в 1974 столица Территории Дарвин, практически была стерта с лица земли.
Расстояния между ближайшими населенными пунктами достигают сотен километров. Соответственно, иногда до ближайшей заправки 500-600 км, о чем заботливо предупреждают дорожные знаки. Например, в пустыне Танамай прошли 900 без дозаправки (на доп баках).
Цифры, спроецированные на терракотовые оттенки безлюдных грунтовых дорог, обгоревшие эвкалиптовые рощи, низкорослый буш, неожиданную изумрудную зелень вдоль не до конца пересохших речек, постоянный шлейф пыли впереди идущего авто - такая реальность гипнотизирует.
Здесь - ощущение полной свободы и причастности к "освоению" новых территорий и некий сюрреализм: «в 1000 км от мало мальски крупного города, в заднице другой задницы мира». Это - Северная Территория, настоящая Австралия.
@zamoskvorechnik
