100 МИЛЛИОНОВ ЗА 6 ЛЕТ

#полянка44
#вторичныйрынок

Недавно разбирал старые «аналитические папки» (бумага) по Замоскворечью и нашел любопытный листок от апреля 2020 года (см фото).

Интересно посмотреть на цены предложения. Особое внимание привлекли лоты в «Полянке 44», с учетом того, что в прошлом году там было зафиксировано 25 сделок🔗, да и сейчас в комплексе немало достойных лотов.

Итак, 169,8 м2 в бетоне на 6 этаже ровно 6 лет назад ПСН (R.I.P) предлагал за 147.5 млн руб.
Сейчас эта же квартира в продаже - 248.4 млн руб.
Прирост - 100 миллионов за 6 лет, или 67%. Фактически это максимальный прирост за этот период для лотов в бетоне в этом комплексе.

Есть над чем поразмышлять: среднегодовой прирост - 11%.
Будет время, подниму аналитику по нескольким наиболее продаваемым и интересным домам Замоскворечья за 5-6 лет.

По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik

Замоскворечник в MAX

Памятник Петру (98 м) почти в 3 раза выше Колосса Родосского.

ПАЛАШЁВСКИЙ 11

#стартпродаж

Sminex анонсировал старт продаж в апреле нового проекта на Патриарших прудах - Палашёвский 11.
Цены пока не озвучены, но что-то подсказывает, что для «ординарных» лотов это диапазон 3-4,5 млн за м2.
Возможно ошибаюсь, но скоро будут официальные цены.

Продолжение следует😉.

@zamoskvorechnik

НЕДЕЛЯ В КАРТИНКАХ

#вполях

Неделя выдалась крайне насыщенной - много текучки, показов, SMINEX Форум - тексты писать не было времени.
Делюсь несколькими визуальными фото-маркерами, которые «как бы намекают» на возможные темы апрельских постов.

▪️«Золотой» - побывал в комплексе после более чем годового перерыва.
▪️Осмотрел с пристрастием два пентхауса в комплексе «Долгоруковская, 25».
▪️Присутствовал не только на анонсе нового проекта «Палашёвский 11», но и послушал рассказ Андрея Романова (ADM) и Олега Клодта об экстерьере и интерьере этого комплекса.
▪️Удалось задать пару вопросов Олегу Клодту, видео-ответом на один из них поделюсь на следующей неделе.
▪️Получилось уделить время и любимому хобби, путешествиям: присутствовал на фоторассказе Евгения Касперского об автопутешествии Якутск-Магадан-Якутск.

Всем хороших выходных!

По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik

Замоскворечник в MAX

ИТОГИ ПЕРВОГО КВАРТАЛА
 
#админ
#1квартал26    
 
За окном - апрель, снег уже ушел из города, появились первоцветы, кафе и рестораны собирают веранды, День Космонавтики и Пасха на носу, а Замоскворечник начинает подводить итоги первого квартала.
 
Примерная структура квартального отчета, «главами» которого традиционно буду делиться «из под ножа» в течение месяца:
 
Вторичный рынок
▪️Динамика цен и ключевых показателей для всей выборки, индекс «100 домов ЦАО»
▪️Детализация «индекса» по локациям: Замоскворечье, Хамовники, «Другие локации ЦАО».
▪️Сделки на вторичном рынке: Замоскворечье, Хамовники, «Другие локации ЦАО».
 
Новостройки*
Сделки в трех сегментах рынка:
▪️Бизнес-премиум
▪️Премиум
▪️Делюкс
 
*Первичные данные по новостройкам - от партнеров «Пульс Продаж Новостроек» и «Или Или»
 
📌Есть, как минимум три вопроса, ответам на которые должны поспособствовать полученные данные:
 
1️⃣Что с ценами на «вторичке»;  насколько сегмент живой - что по сделкам и насколько цены сделок отличаются от цен предложения.
2️⃣Что с новостройками: цены, сделки? Как рынок переваривает новые проекты?
3️⃣Перекос рынка в плоскости «первичный - вторичный рынок: почему можно купить квартиру в готовом доме сопоставимого класса дешевле, чем в новостройке? -  Насколько это справедливое утверждение?
 
Завтра - индекс «100 домов в ЦАО».

По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
 
Замоскворечник в MAX

ИНДЕКС ЦЕН «ЦАО-100»

#1квартал26
#вторичныйрынок

Ценовые характеристики выборки по 105 домам в ЦАО (586 лотов), на 1.04.26 г.:

▪️Индекс всей выборки ( с бетоном и с ремонтом) за первый квартал вырос на 7,5% и составил 1,86 млн руб./м2.
▪️«Индекс бетона» - 1,64 млн руб., или плюс 4,6% к началу года.
▪️«Индекс лотов с ремонтом» - увеличился за квартал на рекордные 7,5%, и составил 2,05 млн руб./м2, впервые преодолев отметку «два миллиона».

Наметившаяся в первые три месяца текущего года тенденция, на первый взгляд, выбивается из прошлогодней динамики цен - за весь 2025 год прирост по всей выборке составил всего 4.5% (сейчас 7,5% только за квартал).

Разобраться в причинах этого роста попробуем сфокусировавшись на каждом из трех блоков выборки - Замоскворечье, Хамовниках, «Других локациях ЦАО».

По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik

Замоскворечник в MAX

ЦЕНЫ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ

#1квартал26
#вторичныйрынок

▪️В Замоскворечье индекс цен для всей выборки (бетон + ремонт, 239 лотов в 26 домах А-класса) составил на 1.04.26 г. 1,696 млн руб/м2. Это плюс 6,9% к началу года.
▪️«Индекс бетона» - 1,53 млн руб./м2, - плюс 7,2% за квартал.
▪️«Индекс лотов с ремонтом» - 2,15 млн руб./м2, - плюс 12,6% за три месяца.

Внимательно проанализировал всю выборку.
Некоторый рост цен был отмечен в большинстве ценовых срезов, но наиболее значимый фактор - появление новых дорогих лотов или с явно завышенными ценами. Например, апартаменты на 2 этаже в Cloud Nine (2,5 млн за м2 - выше рынка минимум на 30%, имхо). Пара новых квартир из «Лаврушинского» от агентов с ценником 2,8-3,2 млн руб/м2 также внесло свою лепту.

Напоминаю, что пока 100+ лотов в Лаврушинском от Smineх не учитываю в выборке вторичного рынка, поскольку корректировка индекса будет в районе +30%.

Также нужно учитывать в 89 лотов в А-Residence, к ликвидности которого возникают большие вопросы. Возможно этот комплекс нужно исключить из выборки, рассматривать как и Лаврушинский отдельным «анклавом».

Если же «очистить» индекс от сторонних факторов, выделить именно те лоты, которые были в продаже 3 месяца назад, то оценил бы прирост примерно в 3-4%, что тоже немало (за 2025 год - плюс 7,4%🔗). Возможно, некоторые собственники полагают, что момент переоценки их объектов уже наступил.

Так это или нет, ответит покупатель в ближайшие несколько месяцев.
И при подведении итогов полугодия будем уже иметь предварительные данные.

По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik

Замоскворечник в MAX

Не вся «миля» была «золотой»: на месте трубы фабрики Бутикова, справа на фото 1913 года - Парк-Палас (Хилков пер. 1), который недавно смотрели с покупателем.👇