На "лужайке Никсона" теперь стоит Владимир Святославович👇
👍5
Forwarded from Москва. Было — стало (Ян Гордеев)
Боровицкая площадь в 1959 году. Спустя 13 лет, весной 1972 года, Москва готовилась к визиту президента США Ричарда Никсона. Московские власти быстро сносили ветхие и, как тогда казалось, невзрачные, ненужные старинные постройки. Был снесён исторический квартал на Боровицкой площади. Часть этого квартала — на чёрно-белом кадре.
Сама Боровицкая площадь образовалась в 1935 году, когда при строительстве нового Большого Каменного моста был снесена нечётная сторона Знаменки, прилегающая к Боровицким воротам. Чётная сторона была снесена бульдозерами за один апрельский день 1972 года.
С правой стороны верхней фотографии виден двухэтажный дом (на высоком цоколе и с антресолями), бывший некогда частью имения князей Шаховских. Дом образовывал угол Знаменки и Моховой. В конце XIX века на первом этаже была открыта аптека провизора Франца Адамовича Кельчевского. Благодаря обращению в архивы, узнал, что в квартире при аптеке проживал соплеменник Кельчевского, отставной фармацевт Томского губернского управления, статский советник Константин-Карл Адамович Свидерский.
В советские годы дом был национализирован, бывшая аптека Кельчевского продолжала работать, уже как государственная. На верхних этажах было обычное коммунальное жильё: с общими туалетом, ванной (без горячего водоснабжения). Решение о сносе квартала принималось спешно. Власти хотели, чтобы на пути правительственного кортежа не было невзрачных построек. Кроме того, Никсону, который во время визита ночевал в Кремле, хотели открыть вид на дом Пашкова. Старые коммуналки были расселены за один день. Дома снесли за сутки. Свободное место остроумные москвичи прозвали лужайкой Никсона.
Стало ли на Боровицкой площади лучше, решать только вам. Обе фотографии сделаны почти с одной точки с разницей 66 лет.
Москва. Было — стало
Также почитайте об уничтоженном храме Казанской иконы Божией Матери, что у Калужских ворот
Сама Боровицкая площадь образовалась в 1935 году, когда при строительстве нового Большого Каменного моста был снесена нечётная сторона Знаменки, прилегающая к Боровицким воротам. Чётная сторона была снесена бульдозерами за один апрельский день 1972 года.
С правой стороны верхней фотографии виден двухэтажный дом (на высоком цоколе и с антресолями), бывший некогда частью имения князей Шаховских. Дом образовывал угол Знаменки и Моховой. В конце XIX века на первом этаже была открыта аптека провизора Франца Адамовича Кельчевского. Благодаря обращению в архивы, узнал, что в квартире при аптеке проживал соплеменник Кельчевского, отставной фармацевт Томского губернского управления, статский советник Константин-Карл Адамович Свидерский.
В советские годы дом был национализирован, бывшая аптека Кельчевского продолжала работать, уже как государственная. На верхних этажах было обычное коммунальное жильё: с общими туалетом, ванной (без горячего водоснабжения). Решение о сносе квартала принималось спешно. Власти хотели, чтобы на пути правительственного кортежа не было невзрачных построек. Кроме того, Никсону, который во время визита ночевал в Кремле, хотели открыть вид на дом Пашкова. Старые коммуналки были расселены за один день. Дома снесли за сутки. Свободное место остроумные москвичи прозвали лужайкой Никсона.
Также весной 1972 года были снесены бывший храм Казанской иконы Божией Матери на Калужской (тогда Октябрьская площадь), Кошельная слобода, бывший кинотеатр «Чары» на Пречистенке, старинные дома между улицами Герцена и Качалова (ныне Большая и Малая Никитские).
Стало ли на Боровицкой площади лучше, решать только вам. Обе фотографии сделаны почти с одной точки с разницей 66 лет.
Москва. Было — стало
Также почитайте об уничтоженном храме Казанской иконы Божией Матери, что у Калужских ворот
👍16🔥7👎2🤔1
ДОМ НА БУРДЕНКО
#дома
#хамовники
Недавно побывал в «Доме на Бурденко» (входит в мою выборку регулярного мониторинга 🔗 Хамовники-40).
Дом был сдан в эксплуатацию в 2012 году, однако не устарел ни морально, ни физически;
немало домов-ровесников за 10-15 лет эксплуатации «подустали» и потеряли былую актуальность.
«Дом на Бурденко» - показательный пример «рецепта ликвидности» и через 10-15 лет.
Здесь три составляющих:
Во-первых, локация. Не идеальная, но вполне достойная - тихие переулки в непосредственной близости от Зубовской площади. Можно придраться к посадке комплекса относительно окружения, но, извините, это - ЦАО.
В-вторых, архитектура и качество исполнения. Сергей Скуратов не просто любит кирпич, но и мастерски умеет его использовать в фасадах своих домов. Если не ошибаюсь, как и в других «кирпичных» проектах (Садовые Кварталы 1 кв., Арт-Хаус, Тессинский,1 ) - все кирпичи изготавливались по авторским эскизам. Смотрится, на мой взгляд, отлично. Проект и через 20 лет будет выглядеть свежим и органично вписанным в ткань района.
Качество стройки - тоже на уровне, о чем свидетельствует состояние дома внутри и снаружи.
ТТХ: 33 квартиры, 94 м/м, потолки 3,3 м в чистоте - «продукт» на уровне.
В-третьих, обслуживание дома. Все МОПы - лобби, лестницы, лифтовые холлы, лифты, паркинг - выглядят весьма достойно. Судя по внешнему осмотру, местное ТСЖ вполне справляется с этой задачей (тариф 260 руб./м2).
В общем, комплекс уверенно соответствует всем 🔗 трем критериям элитного дома с хорошим прогнозом их сохранения в ближайшие годы.
В таких удачных домах «со стажем», как правило, есть другой нюанс при продаже жилой недвижимости.
Это ремонт 5-7-10-летней давности, ценность которого продавец и покупатель видят по-разному. Многие покупатели рассматривают такие объекты только в статусе «под ремонт», т.е. оценивают исключительно «голые» метры.
Поэтому и «вес» ремонта в цене квартиры влияет на перспективу сделки, порой становясь реальным камнем преткновения.
Вывод банален: без правильной оценки объекта и грамотно установленной рекламной цены все остальные пункты маркетингового плана продажи квартиры - бессмысленная трата времени и денег.
@zamoskvorechnik
#дома
#хамовники
Недавно побывал в «Доме на Бурденко» (входит в мою выборку регулярного мониторинга 🔗 Хамовники-40).
Дом был сдан в эксплуатацию в 2012 году, однако не устарел ни морально, ни физически;
немало домов-ровесников за 10-15 лет эксплуатации «подустали» и потеряли былую актуальность.
«Дом на Бурденко» - показательный пример «рецепта ликвидности» и через 10-15 лет.
Здесь три составляющих:
Во-первых, локация. Не идеальная, но вполне достойная - тихие переулки в непосредственной близости от Зубовской площади. Можно придраться к посадке комплекса относительно окружения, но, извините, это - ЦАО.
В-вторых, архитектура и качество исполнения. Сергей Скуратов не просто любит кирпич, но и мастерски умеет его использовать в фасадах своих домов. Если не ошибаюсь, как и в других «кирпичных» проектах (Садовые Кварталы 1 кв., Арт-Хаус, Тессинский,1 ) - все кирпичи изготавливались по авторским эскизам. Смотрится, на мой взгляд, отлично. Проект и через 20 лет будет выглядеть свежим и органично вписанным в ткань района.
Качество стройки - тоже на уровне, о чем свидетельствует состояние дома внутри и снаружи.
ТТХ: 33 квартиры, 94 м/м, потолки 3,3 м в чистоте - «продукт» на уровне.
В-третьих, обслуживание дома. Все МОПы - лобби, лестницы, лифтовые холлы, лифты, паркинг - выглядят весьма достойно. Судя по внешнему осмотру, местное ТСЖ вполне справляется с этой задачей (тариф 260 руб./м2).
В общем, комплекс уверенно соответствует всем 🔗 трем критериям элитного дома с хорошим прогнозом их сохранения в ближайшие годы.
В таких удачных домах «со стажем», как правило, есть другой нюанс при продаже жилой недвижимости.
Это ремонт 5-7-10-летней давности, ценность которого продавец и покупатель видят по-разному. Многие покупатели рассматривают такие объекты только в статусе «под ремонт», т.е. оценивают исключительно «голые» метры.
Поэтому и «вес» ремонта в цене квартиры влияет на перспективу сделки, порой становясь реальным камнем преткновения.
Вывод банален: без правильной оценки объекта и грамотно установленной рекламной цены все остальные пункты маркетингового плана продажи квартиры - бессмысленная трата времени и денег.
@zamoskvorechnik
👍18🔥11
НА Б. СЕРПУХОВСКОЙ 38 - КВАРТИРЫ
#замоскворечье
В конце прошлого года проект редевелопмента на 🔗Б.Серпуховской 38к8 (ссылка на пост 9.06.2022) получил полностью жилой статус.
В выписке ЕГРН, в «сведениях о характеристиках объекта недвижимости», теперь указано -
Назначение: жилое
Наименование: квартиры
Кейс был непростой - сам дом имел статус «жилой», а помещения в нем - «нежилой». Процесс шел долго и нелинейно.
В 2022 году работал с девелопером проекта Avrora Group по договору на исключительное право продажи всех лотов в этом доме. Поэтому и погружение было максимальное, а тема перевода в «жилье» была самой актуальной при общении с покупателями. «Нежилой» статус был главным стоп-фактором в переговорах, однако
Avrora была уверена в своем проекте и успешном переводе.
Сложно транслировать и «обещать» то, на что ты сам лично не влияешь. Поэтому и сам консультировался с независимыми юристами и на основании их заключения был уверен, что шансы на перевод максимальны.
Тем не менее, искренне рад, что затянувшийся процесс успешно завершен.
Поздравляю партнера Avrora Group, проявившего упорство и настойчивость, и собственников Дома.
Особенно тех, с кем делал сделки😉.
PS Проект наблюдаю с большой степенью вовлеченности с 2020 г. (предпроектная стадия). Дом мне нравится, в итоге получился действительно классный продукт за свои деньги. Те кто купил, не прогадал. Уткин сомнительные объекты не продает и не рекомендует😉
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
#замоскворечье
В конце прошлого года проект редевелопмента на 🔗Б.Серпуховской 38к8 (ссылка на пост 9.06.2022) получил полностью жилой статус.
В выписке ЕГРН, в «сведениях о характеристиках объекта недвижимости», теперь указано -
Назначение: жилое
Наименование: квартиры
Кейс был непростой - сам дом имел статус «жилой», а помещения в нем - «нежилой». Процесс шел долго и нелинейно.
В 2022 году работал с девелопером проекта Avrora Group по договору на исключительное право продажи всех лотов в этом доме. Поэтому и погружение было максимальное, а тема перевода в «жилье» была самой актуальной при общении с покупателями. «Нежилой» статус был главным стоп-фактором в переговорах, однако
Avrora была уверена в своем проекте и успешном переводе.
Сложно транслировать и «обещать» то, на что ты сам лично не влияешь. Поэтому и сам консультировался с независимыми юристами и на основании их заключения был уверен, что шансы на перевод максимальны.
Тем не менее, искренне рад, что затянувшийся процесс успешно завершен.
Поздравляю партнера Avrora Group, проявившего упорство и настойчивость, и собственников Дома.
Особенно тех, с кем делал сделки😉.
PS Проект наблюдаю с большой степенью вовлеченности с 2020 г. (предпроектная стадия). Дом мне нравится, в итоге получился действительно классный продукт за свои деньги. Те кто купил, не прогадал. Уткин сомнительные объекты не продает и не рекомендует😉
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
👍16🔥6🤔2
САДОВЫЕ КВАРТАЛЫ: ЦЕНЫ И СДЕЛКИ - 2025
#итоги25
#вторичныйрынок
#садовыекварталы
Про феномен ценообразования в этом комплексе можно рассуждать долго, но опишу его двумя словами - «локация» и «дефицит предложения».
Локация особенная - сердце Хамовников и одновременно его «чрево», Усачевский рынок (привет «Чреву Парижа» Э.Золя), плюс квартальна застройка - единое окружение. В общем, самые-самые «Хамовники-Хамовники». Тамим образом, Садовые кварталы - это не только комплекс, но и уточненная особая локация.
Уже не первый год предложения в свежих домах ЦАО, готовых к проживанию, в дефиците. С учетом раскрученности Хамовников здесь получаем дополнительный «коэффициент дефицита».
Если еще запрос «свежие дома в Хамовниках» уточним: «квартира с ремонтом в Садовых кварталах», получим самый высокий индекс цен не только в Хамовниках, но и во всем ЦАО.
Индекс цен для актуальных предложений с ремонтом на 1.01.2026 г.:
▪️В Хамовниках - 1,721 млн руб./м2
▪️В ЦАО - 1,855 млн руб./м2
▪️В «Садовых Кварталах» - 2,623 млн руб./м2
За прошлый год индекс цен для лотов с ремонтом в «Садовых Кварталах» практически не изменился - прирост составил всего 3,7%.
Скачок для цен предложения с ремонтом случился во втором полугодии 2024 г., многие его связывают с «фактором пруда». На мой взгляд, гораздо большее влияние оказал «фактор премиального флиппинга» (совпавший по времени с «прудом»). Именно в первой половине 24-го года на рынке стали появляться первые предложения с качественным ремонтом «под тапочки» в «новом» ценовом диапазоне.
Уже к началу 2025 года в продаже было несколько квартир с ценой метра 3-3,5 млн м2. Собственники и их агенты, глядя на эти цифры, тоже стали подкручивать «свои цианы» вверх (с ремонтом и в бетоне), но с переменным успехом. Некоторые объявления так и висят до сих пор.
Тем не менее, рост цен сделок тоже зафиксирован. Не такой впечатляющий, как рост цен предложения, но тем не менее. Важный нюанс - разные типы лотов имеют разную востребованность и разные цены продажи.
Например, все рекордные сделки прошлого года в «Садовых Кварталах» прошли с квартирами на три спальни. В комплексе давно дефицит таких лотов. Качественный ремонт «под тапочки» добавил ценности и ликвидности.
Однако у меня нет информации, чтобы квартиры 104 и 117 м2 (популярные небольшие форматы ) с очень хорошим ремонтом продавались за 3-3,5 млн м2.
В данный момент для таких квартир с двумя спальнями считаю справедливой оценку 2,1 -2,5 млн за м2 в зависимости от планировки и этажа/корпуса. И это при том объеме предложения, которое сейчас имеем. Если сразу выйдет еще 10 аналогичных объектов, не уверен, что рынок переварит их по текущим ценам.
Всего за 2025 год в комплексе удалось идентифицировать 46 сделок, что на треть меньше, чем в 2024-м (69).
Из 46 объективно далеко не все сделки прошли «на максималках». Знаю недавний пример и за 1,5 млн руб./м2 с отделкой.
К сожалению нет данных по всем продажам, возможны погрешности в оценках.
Но главный вывод вряд ли изменится: в Садовых Кварталах разрыв между индексами цен предложения и сделок максимальный в ЦАО. Нужно очень внимательно оценивать каждый конкретный лот. Вроде бы - банальность, но поведение многих участников рынка доказывает обратное.
@zamoskvorechnik
#итоги25
#вторичныйрынок
#садовыекварталы
Про феномен ценообразования в этом комплексе можно рассуждать долго, но опишу его двумя словами - «локация» и «дефицит предложения».
Локация особенная - сердце Хамовников и одновременно его «чрево», Усачевский рынок (привет «Чреву Парижа» Э.Золя), плюс квартальна застройка - единое окружение. В общем, самые-самые «Хамовники-Хамовники». Тамим образом, Садовые кварталы - это не только комплекс, но и уточненная особая локация.
Уже не первый год предложения в свежих домах ЦАО, готовых к проживанию, в дефиците. С учетом раскрученности Хамовников здесь получаем дополнительный «коэффициент дефицита».
Если еще запрос «свежие дома в Хамовниках» уточним: «квартира с ремонтом в Садовых кварталах», получим самый высокий индекс цен не только в Хамовниках, но и во всем ЦАО.
Индекс цен для актуальных предложений с ремонтом на 1.01.2026 г.:
▪️В Хамовниках - 1,721 млн руб./м2
▪️В ЦАО - 1,855 млн руб./м2
▪️В «Садовых Кварталах» - 2,623 млн руб./м2
За прошлый год индекс цен для лотов с ремонтом в «Садовых Кварталах» практически не изменился - прирост составил всего 3,7%.
Скачок для цен предложения с ремонтом случился во втором полугодии 2024 г., многие его связывают с «фактором пруда». На мой взгляд, гораздо большее влияние оказал «фактор премиального флиппинга» (совпавший по времени с «прудом»). Именно в первой половине 24-го года на рынке стали появляться первые предложения с качественным ремонтом «под тапочки» в «новом» ценовом диапазоне.
Уже к началу 2025 года в продаже было несколько квартир с ценой метра 3-3,5 млн м2. Собственники и их агенты, глядя на эти цифры, тоже стали подкручивать «свои цианы» вверх (с ремонтом и в бетоне), но с переменным успехом. Некоторые объявления так и висят до сих пор.
Тем не менее, рост цен сделок тоже зафиксирован. Не такой впечатляющий, как рост цен предложения, но тем не менее. Важный нюанс - разные типы лотов имеют разную востребованность и разные цены продажи.
Например, все рекордные сделки прошлого года в «Садовых Кварталах» прошли с квартирами на три спальни. В комплексе давно дефицит таких лотов. Качественный ремонт «под тапочки» добавил ценности и ликвидности.
Однако у меня нет информации, чтобы квартиры 104 и 117 м2 (популярные небольшие форматы ) с очень хорошим ремонтом продавались за 3-3,5 млн м2.
В данный момент для таких квартир с двумя спальнями считаю справедливой оценку 2,1 -2,5 млн за м2 в зависимости от планировки и этажа/корпуса. И это при том объеме предложения, которое сейчас имеем. Если сразу выйдет еще 10 аналогичных объектов, не уверен, что рынок переварит их по текущим ценам.
Всего за 2025 год в комплексе удалось идентифицировать 46 сделок, что на треть меньше, чем в 2024-м (69).
Из 46 объективно далеко не все сделки прошли «на максималках». Знаю недавний пример и за 1,5 млн руб./м2 с отделкой.
К сожалению нет данных по всем продажам, возможны погрешности в оценках.
Но главный вывод вряд ли изменится: в Садовых Кварталах разрыв между индексами цен предложения и сделок максимальный в ЦАО. Нужно очень внимательно оценивать каждый конкретный лот. Вроде бы - банальность, но поведение многих участников рынка доказывает обратное.
@zamoskvorechnik
🔥20👍12
ЗАМОСКВОРЕЧНИК В MAX
#админ
Канал в MAX создан.
В ближайшее время основная площадка здесь, в Telegram.
В MAX - «зеркало», буду дублировать контент из Telegram, в том числе самые лучшие публикации прошлых лет, не потерявшие актуальности.
Далее - будем посмотреть.
Добро пожаловать!
Подписаться на 🔗Замоскворечник в MAX
@zamoskvorechnik
#админ
Канал в MAX создан.
В ближайшее время основная площадка здесь, в Telegram.
В MAX - «зеркало», буду дублировать контент из Telegram, в том числе самые лучшие публикации прошлых лет, не потерявшие актуальности.
Далее - будем посмотреть.
Добро пожаловать!
Подписаться на 🔗Замоскворечник в MAX
@zamoskvorechnik
MAX
MAX – быстрое и легкое приложение для общения и решения пов…
👍10🤔5👎4
ДВЕ СПАЛЬНИ В САДОВЫХ КВАРТАЛАХ «ПОД ТАПОЧКИ»
#продажа
#иллюстрация
В пятницу опубликовал итоговый «годовой» материал по «Садовым Кварталам», где
особое внимание уделил ценам в комплексе на квартиры с ремонтом.
Для квартир с двумя спальнями и новой финишной отделкой высокого качества примерный диапазон стоимости «квадрата» оценил в 2,1-2,5 млн руб./м2, в зависимости от ТТХ.
И вот хорошая иллюстрация - в продаже квартира:
▪️102 м2, 2 мастер-спальни с санузлами и гардеробными
▪️10 этаж, в окно приятно посмотреть
▪️новый ремонт «под тапочки»: по материалам, мебели и технике вопросов нет
▪️Цена - 250 млн руб., или 2,45 млн руб./м2
▪️Полная сумма в договоре.
Ремонт действительно хороший и по качеству и по наполнению - натуральный камень, ореховый шпон, итальянская мебель, техника Neff etc. Всё с пристрастием осмотрел, пощупал и понюхал, - зачёт.
Особенно отмечу грамотно проработанную планировку: нет «потери» метров в прихожей, спальни изолированы, хорошая геометрия и пропорции помещений, лоджия превращена в рабочее пространство, с системами хранения все в порядке.
Все 102 м2 «работают» на 120%.
Цена - в верхнем диапазоне моей оценки, однако недавняя продажа за 230 млн похожей квартиры с ремонтом попроще, этажом пониже, видом похуже и еще с парой нюансов, свидетельствует о том, что с большой вероятностью покупатель будет найден текущей весной.
Если ищете что-то похожее, не принимайте решения о покупке, не посмотрев эту квартиру😉.
Детали, презентация, запись на показ - @zamoskvorechnik
PS Сотрудничаем с коллегами🤝
#продажа
#иллюстрация
В пятницу опубликовал итоговый «годовой» материал по «Садовым Кварталам», где
особое внимание уделил ценам в комплексе на квартиры с ремонтом.
Для квартир с двумя спальнями и новой финишной отделкой высокого качества примерный диапазон стоимости «квадрата» оценил в 2,1-2,5 млн руб./м2, в зависимости от ТТХ.
И вот хорошая иллюстрация - в продаже квартира:
▪️102 м2, 2 мастер-спальни с санузлами и гардеробными
▪️10 этаж, в окно приятно посмотреть
▪️новый ремонт «под тапочки»: по материалам, мебели и технике вопросов нет
▪️Цена - 250 млн руб., или 2,45 млн руб./м2
▪️Полная сумма в договоре.
Ремонт действительно хороший и по качеству и по наполнению - натуральный камень, ореховый шпон, итальянская мебель, техника Neff etc. Всё с пристрастием осмотрел, пощупал и понюхал, - зачёт.
Особенно отмечу грамотно проработанную планировку: нет «потери» метров в прихожей, спальни изолированы, хорошая геометрия и пропорции помещений, лоджия превращена в рабочее пространство, с системами хранения все в порядке.
Все 102 м2 «работают» на 120%.
Цена - в верхнем диапазоне моей оценки, однако недавняя продажа за 230 млн похожей квартиры с ремонтом попроще, этажом пониже, видом похуже и еще с парой нюансов, свидетельствует о том, что с большой вероятностью покупатель будет найден текущей весной.
Если ищете что-то похожее, не принимайте решения о покупке, не посмотрев эту квартиру😉.
Детали, презентация, запись на показ - @zamoskvorechnik
PS Сотрудничаем с коллегами🤝
🔥14👍9🤔1
ПОИСК НЕДВИЖИМОСТИ: КАК РАБОТАЮ
#покупателю
#админ
Постараюсь коротко ответить на вопрос покупателя: «Планирую купить недвижимость. Какие Ваши условия и как работаете по поиску?». Всегда есть нюансы, здесь - база.
Работу условно можно разделить на три этапа:
1️⃣Первый этап - ТЗ и поиск.
▪️Определяем/уточняем характеристики «идеального» объекта, цель покупки, прогнозные сроки владения etc.
▪️Важны не только метры/кол-во спален/н к дому/локации, но и «качественный» аспект - сценарий и «регистр» жизни в новом доме/районе, как покупатель там себя видит.
▪️Формируем список районов и объектов, которые попадают в ТЗ.
▪️Провожу предварительный анализ полученной выборки (цены и продуктовые характеристики), обсуждаем с клиентом. На выходе первый список для просмотров.
▪️Далее идет методичная работа, по алгоритму «смотрим - анализируем - обогащаем первоначальное ТЗ для поиска».
❗️Количество итераций и сроки зависят от того, как ожидания покупателя соотносятся с реальным предложением рынка. Зачастую в процессе поиска запрос существенно трансформируется (локация, выбор ремонт/бетон, меняются приоритеты по комплексам). В финале, на выходе - 1-2, максимум 3 квартиры.
2️⃣Второй этап. Аудит объекта, переговоры и торг.
▪️Проверка дома, соседей (насколько это возможно), управляющей компании, нюансов внешнего окружения. Предварительный фильтр срабатывает еще на первом этапе, здесь - более углубленный предметный анализ.
▪️Переговоры, структура сделки и аргументированный торг, максимально результативный. Возможен только при глубоком знании матчасти (рынка, конкретного дома и ситуации по квартире) и наличии договора с покупателем на поиск (работа на стороне покупателя).
3️⃣Третий этап - подготовка и сопровождение сделки.
▪️Финальное согласование структуры и деталей сделки.
▪️Проверка собственника, подготовка и получение нужных документов.
▪️Амортизация возможного напряжения по линии «покупатель - собственник». Бывает всякое и задача агента (как покупателя, так и продавца) не позволить забуксовать и развалиться взаимовыгодной сделке из-за эмоциональных переживаний сторон. Покупатель и собственник часто недооценивают этот аспект при выборе агента.
▪️Сделка, приемка объекта.
📌Условия работы
▪️Договор на поиск недвижимости (возмездного оказания услуг по сопровождению).
▪️Фиксированная предоплата (размер зависит от проекта, входит в комиссию).
▪️Комиссия для покупателя варьируется от 0% до 3%. Ее размер в итоге зависит от того, платит ли продавец (собственник или девелопер) вознаграждение за покупателя. На вторичном рынке в 8-9 случаях из 10 собственник (через своего агента) платит. На рынке новостроек, кроме Донстроя (платит только за клиентов из регионов), почти во всех премиальных проектах девелопер платит комиссию.
❗️Таким образом, с вероятностью 80-90% для покупателя услуга будет бесплатна, а в некоторых случаях и с вероятностью 100%.
Но есть нюанс.😉
Об этом напишу отдельно, во второй части.
По вопросам покупки/продажи недвижимости пишите - @zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
#покупателю
#админ
Постараюсь коротко ответить на вопрос покупателя: «Планирую купить недвижимость. Какие Ваши условия и как работаете по поиску?». Всегда есть нюансы, здесь - база.
Работу условно можно разделить на три этапа:
1️⃣Первый этап - ТЗ и поиск.
▪️Определяем/уточняем характеристики «идеального» объекта, цель покупки, прогнозные сроки владения etc.
▪️Важны не только метры/кол-во спален/н к дому/локации, но и «качественный» аспект - сценарий и «регистр» жизни в новом доме/районе, как покупатель там себя видит.
▪️Формируем список районов и объектов, которые попадают в ТЗ.
▪️Провожу предварительный анализ полученной выборки (цены и продуктовые характеристики), обсуждаем с клиентом. На выходе первый список для просмотров.
▪️Далее идет методичная работа, по алгоритму «смотрим - анализируем - обогащаем первоначальное ТЗ для поиска».
❗️Количество итераций и сроки зависят от того, как ожидания покупателя соотносятся с реальным предложением рынка. Зачастую в процессе поиска запрос существенно трансформируется (локация, выбор ремонт/бетон, меняются приоритеты по комплексам). В финале, на выходе - 1-2, максимум 3 квартиры.
2️⃣Второй этап. Аудит объекта, переговоры и торг.
▪️Проверка дома, соседей (насколько это возможно), управляющей компании, нюансов внешнего окружения. Предварительный фильтр срабатывает еще на первом этапе, здесь - более углубленный предметный анализ.
▪️Переговоры, структура сделки и аргументированный торг, максимально результативный. Возможен только при глубоком знании матчасти (рынка, конкретного дома и ситуации по квартире) и наличии договора с покупателем на поиск (работа на стороне покупателя).
3️⃣Третий этап - подготовка и сопровождение сделки.
▪️Финальное согласование структуры и деталей сделки.
▪️Проверка собственника, подготовка и получение нужных документов.
▪️Амортизация возможного напряжения по линии «покупатель - собственник». Бывает всякое и задача агента (как покупателя, так и продавца) не позволить забуксовать и развалиться взаимовыгодной сделке из-за эмоциональных переживаний сторон. Покупатель и собственник часто недооценивают этот аспект при выборе агента.
▪️Сделка, приемка объекта.
📌Условия работы
▪️Договор на поиск недвижимости (возмездного оказания услуг по сопровождению).
▪️Фиксированная предоплата (размер зависит от проекта, входит в комиссию).
▪️Комиссия для покупателя варьируется от 0% до 3%. Ее размер в итоге зависит от того, платит ли продавец (собственник или девелопер) вознаграждение за покупателя. На вторичном рынке в 8-9 случаях из 10 собственник (через своего агента) платит. На рынке новостроек, кроме Донстроя (платит только за клиентов из регионов), почти во всех премиальных проектах девелопер платит комиссию.
❗️Таким образом, с вероятностью 80-90% для покупателя услуга будет бесплатна, а в некоторых случаях и с вероятностью 100%.
Но есть нюанс.😉
Об этом напишу отдельно, во второй части.
По вопросам покупки/продажи недвижимости пишите - @zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
MAX
MAX – быстрое и легкое приложение для общения и решения пов…
👍20🔥10
КОМИССИИ НЕТ, «НО ЕСТЬ НЮАНС» (С)
#покупателю
#админ
Продолжение вчерашнего поста о моем базовом сценарии работы с покупателем.
Остановился на финансовых условиях: почти в 90% случаев мой покупатель не платит комиссию.
«Но есть нюанс» (с), который продиктован спецификой работы на элитном рынке, а именно тем, что комиссию агенту покупателя платит продавец (те самые «почти 90%» собственников). Возникают три обстоятельства, работающие против покупателя:
1️⃣ Если комиссию агент получает со стороны продавца, значит по факту клиент он, а не покупатель.
Торговаться с клиентом, который платит, крайне затруднительно.«Цену снизить можно, но в том числе за счет Вашей комиссии» - такую фразу со стороны собственника слышали многие агенты в процессе переговоров.
Поэтому возможности для торга в классической схеме «поиск без комиссии» существенно ограничены.
2️⃣ В этой же «бесплатной» схеме те 10-15% объектов на рынке, по которым собственники не платят комиссию, де-факто исключаются из списка на поиск. (По некоторым запросам доля таких объектов может больше). Какой смысл такие объекты показывать, если нет монетизации? Кто-то об этом честно скажет покупателю, а кто-то схитрит, например: «У этой квартиры проблемы с документами, смотреть нет смысла». Т.е. если покупатель в любом случае не готов платить за услугу - выбор сужается.
3️⃣ Кроме того, при прочих равных условиях, большинство агентов поведет покупателя на тот объект, где комиссия от собственника больше. Частенько агенты «пересаживают» покупателя со вторичного рынка на новостройки - девелоперы платят больше, чем собственники. Бывает, что эта смена вектора оправдана уточнением потребностей покупателя, но нередко за выбранный объект «голосует» размер комиссии девелопера. Особенно это касается больших агентств, где есть фин. модель, план продаж, личные KPI агентов - только бизнес, ничего личного.
При работе со мной третий пункт для покупателя не столь актуален («бутиковый» характер моего бизнеса и возможность выбрать клиента позволяет мне на 100% работать от покупателя). Однако пункты 1,2 требуют дополнительной корректировки условий работы, в противном случае клиент автоматически себя ограничивает по двум ключевым опциям - торгу и списку объектов.
📌Таким образом, чтобы торговаться «до последнего» и смотреть все объекты, удовлетворяющие ТЗ, в договоре фиксирую спец. условия, которые применяются:
▪️в случае появления в сфере интереса покупателя «объекта без комиссии»
▪️в случае снижения комиссии со стороны собственника в результате торга/переговоров.
Выражены эти условия фиксированной суммой, которая гарантирует мне получение вознаграждения, а покупателю - 100% защиту его интересов. Размер суммы в каждом случае индивидуален - зависит от характеристик запроса и бюджета.
❗️Не забываем, что вероятность наступления такого сценария (применения спец условий) фактически не более 10-15%.
При этом покупатель получает лучший вариант на рынке в моменте по лучшей цене.
PS Возражения типа «а вдруг Вы возьмете двойную комиссию и с продавца и с покупателя» не принимаются. Если есть такие мысли, то о какой совместной работе может идти речь? Работаю только на одной стороне.
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
#покупателю
#админ
Продолжение вчерашнего поста о моем базовом сценарии работы с покупателем.
Остановился на финансовых условиях: почти в 90% случаев мой покупатель не платит комиссию.
«Но есть нюанс» (с), который продиктован спецификой работы на элитном рынке, а именно тем, что комиссию агенту покупателя платит продавец (те самые «почти 90%» собственников). Возникают три обстоятельства, работающие против покупателя:
1️⃣ Если комиссию агент получает со стороны продавца, значит по факту клиент он, а не покупатель.
Торговаться с клиентом, который платит, крайне затруднительно.«Цену снизить можно, но в том числе за счет Вашей комиссии» - такую фразу со стороны собственника слышали многие агенты в процессе переговоров.
Поэтому возможности для торга в классической схеме «поиск без комиссии» существенно ограничены.
2️⃣ В этой же «бесплатной» схеме те 10-15% объектов на рынке, по которым собственники не платят комиссию, де-факто исключаются из списка на поиск. (По некоторым запросам доля таких объектов может больше). Какой смысл такие объекты показывать, если нет монетизации? Кто-то об этом честно скажет покупателю, а кто-то схитрит, например: «У этой квартиры проблемы с документами, смотреть нет смысла». Т.е. если покупатель в любом случае не готов платить за услугу - выбор сужается.
3️⃣ Кроме того, при прочих равных условиях, большинство агентов поведет покупателя на тот объект, где комиссия от собственника больше. Частенько агенты «пересаживают» покупателя со вторичного рынка на новостройки - девелоперы платят больше, чем собственники. Бывает, что эта смена вектора оправдана уточнением потребностей покупателя, но нередко за выбранный объект «голосует» размер комиссии девелопера. Особенно это касается больших агентств, где есть фин. модель, план продаж, личные KPI агентов - только бизнес, ничего личного.
При работе со мной третий пункт для покупателя не столь актуален («бутиковый» характер моего бизнеса и возможность выбрать клиента позволяет мне на 100% работать от покупателя). Однако пункты 1,2 требуют дополнительной корректировки условий работы, в противном случае клиент автоматически себя ограничивает по двум ключевым опциям - торгу и списку объектов.
📌Таким образом, чтобы торговаться «до последнего» и смотреть все объекты, удовлетворяющие ТЗ, в договоре фиксирую спец. условия, которые применяются:
▪️в случае появления в сфере интереса покупателя «объекта без комиссии»
▪️в случае снижения комиссии со стороны собственника в результате торга/переговоров.
Выражены эти условия фиксированной суммой, которая гарантирует мне получение вознаграждения, а покупателю - 100% защиту его интересов. Размер суммы в каждом случае индивидуален - зависит от характеристик запроса и бюджета.
❗️Не забываем, что вероятность наступления такого сценария (применения спец условий) фактически не более 10-15%.
При этом покупатель получает лучший вариант на рынке в моменте по лучшей цене.
PS Возражения типа «а вдруг Вы возьмете двойную комиссию и с продавца и с покупателя» не принимаются. Если есть такие мысли, то о какой совместной работе может идти речь? Работаю только на одной стороне.
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
🔥22👍15
ПОЛЯНКА /44
#дома
#замоскворечье
Навестил вчера Полянку/ 44.
Посмотрел и «пощупал» несколько интересных предложений.
Так получилось, что про сам дом обзорный пост так и не написал, хотя первый раз побывал там более 5 лет назад.
Потому в двух словах о самом главном:
▪️Комплекс состоит из 6 особняков (пять новых, один исторический).
▪️189 квартир, 362 м/м.
▪️Потолки - 3,4 м.
▪️Материалы и качество отделки МОП - соответсвуют.
▪️Закрытый двор с красивым садом 0,8 га (за 5 лет не испортился, только «набрал» цвета).
▪️В 2019 г. дом сдан в эксплуатацию.
▪️По моим оценкам, заселенность более двух третей.
▪️Состояние комплекса после 6 лет эксплуатации - достойное.
▪️В 2025 году создано ТСЖ , УК находится под контролем.
▪️В прошлом году в продажу вышел большой пул квартир от ЗПИФа.
▪️По итогам 2025 года - один из самых продаваемых домов вторичного рынка, - более 20 сделок (в основном от ЗПИФа).
▪️Цены сделок в «бетоне» варьировались от 1,1 млн руб./м2 в первом квартале 2025-го до 1,5 млн руб./м2 в начале текущего года.
▪️По ценам сделок с ремонтом информации гораздо меньше (как и таких сделок), но можно дать оценку 1,6 -1,8 млн руб./м2 на сегодняшний день.
▪️Вижу здесь перспективу роста стоимости «квадрата» в течение года, и этот рост скидкой не отыграть.
📌В целом, на текущий момент Полянка /44 - один из лучших домов «класса А» по совокупности характеристик и цены на вторичном рынке ЦАО.
Сложный и затянувшийся период «обживания» дома завершен.
Точно рассматривал бы этот комплекс при поиске квартиры в данной локации (Замоскворечье-Якиманка внутри Садового).
Чуть позже опубликую анонс двух квартир в продаже в этом комплексе, которые мне показались наиболее интересными.
Фото сделал в начале ноября прошлого года.👇
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
#дома
#замоскворечье
Навестил вчера Полянку/ 44.
Посмотрел и «пощупал» несколько интересных предложений.
Так получилось, что про сам дом обзорный пост так и не написал, хотя первый раз побывал там более 5 лет назад.
Потому в двух словах о самом главном:
▪️Комплекс состоит из 6 особняков (пять новых, один исторический).
▪️189 квартир, 362 м/м.
▪️Потолки - 3,4 м.
▪️Материалы и качество отделки МОП - соответсвуют.
▪️Закрытый двор с красивым садом 0,8 га (за 5 лет не испортился, только «набрал» цвета).
▪️В 2019 г. дом сдан в эксплуатацию.
▪️По моим оценкам, заселенность более двух третей.
▪️Состояние комплекса после 6 лет эксплуатации - достойное.
▪️В 2025 году создано ТСЖ , УК находится под контролем.
▪️В прошлом году в продажу вышел большой пул квартир от ЗПИФа.
▪️По итогам 2025 года - один из самых продаваемых домов вторичного рынка, - более 20 сделок (в основном от ЗПИФа).
▪️Цены сделок в «бетоне» варьировались от 1,1 млн руб./м2 в первом квартале 2025-го до 1,5 млн руб./м2 в начале текущего года.
▪️По ценам сделок с ремонтом информации гораздо меньше (как и таких сделок), но можно дать оценку 1,6 -1,8 млн руб./м2 на сегодняшний день.
▪️Вижу здесь перспективу роста стоимости «квадрата» в течение года, и этот рост скидкой не отыграть.
📌В целом, на текущий момент Полянка /44 - один из лучших домов «класса А» по совокупности характеристик и цены на вторичном рынке ЦАО.
Сложный и затянувшийся период «обживания» дома завершен.
Точно рассматривал бы этот комплекс при поиске квартиры в данной локации (Замоскворечье-Якиманка внутри Садового).
Чуть позже опубликую анонс двух квартир в продаже в этом комплексе, которые мне показались наиболее интересными.
Фото сделал в начале ноября прошлого года.👇
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
👍19🔥13
ПОЛЯНКА 44: РЕМОНТ И БЕТОН
#продажа
В продолжение вчерашнего поста про Полянку 44.
В продаже две квартиры в историческом корпусе «Мускат» на пятом этаже:
1️⃣ В продаже квартира с новым ремонтом:
▪️Исторический корпус «Мускат»
▪️5 этаж
▪️Общая площадь - 81,6 м2
▪️Одна спальня - (19,3 м2)
▪️Кухня-гостиная (44,3 м2)
▪️Спальня и гостиная - с эркерами
▪️Из гостиной вид на перспективу улицы Полянка (см. фото)
▪️Потолки - 3.20 м
▪️Низкие подоконники, большие окна
▪️Техника - Liebherr и Gaggenau
Кухня - CESAR Maxima
▪️Цена - 153,9 млн руб. (1,88 млн руб./м2)
▪️Адекватный собственник (физ лицо)
2️⃣ В продаже квартира в бетоне:
▪️Общая площадь 121 м2
▪️Гостиная - с эркером
▪️Потолки 3,4 м
▪️Две спальни
▪️Два санузла
▪️Гардеробная
▪️Окна на две стороны - во двор и Спасоналивковский переулок
▪️Свободная планировка с хорошей геометрией - считаю идеальной для 2-х спален и такого метража
▪️Цена - 190,1 млн руб. (1,57 млн руб./м2)
По поводу самого комплекса написал вчера 🔗здесь.
В общем, настоятельно рекомендую обратить внимание на эти лоты - отличное соотношение продукт/цена/перспектива.
📌Есть еще квартира с двумя спальнями в бетоне на 5 этаже в корпусе «Лотос». Тоже идеальная планировка, (прямоугольник на 2 стороны), цена за метр ниже.
Презентация, детали, запись на показ - @zamoskvorechnik
Уважаемые покупатели и коллеги - добро пожаловать🤝.
Замоскворечник в MAX
#продажа
В продолжение вчерашнего поста про Полянку 44.
В продаже две квартиры в историческом корпусе «Мускат» на пятом этаже:
1️⃣ В продаже квартира с новым ремонтом:
▪️Исторический корпус «Мускат»
▪️5 этаж
▪️Общая площадь - 81,6 м2
▪️Одна спальня - (19,3 м2)
▪️Кухня-гостиная (44,3 м2)
▪️Спальня и гостиная - с эркерами
▪️Из гостиной вид на перспективу улицы Полянка (см. фото)
▪️Потолки - 3.20 м
▪️Низкие подоконники, большие окна
▪️Техника - Liebherr и Gaggenau
Кухня - CESAR Maxima
▪️Цена - 153,9 млн руб. (1,88 млн руб./м2)
▪️Адекватный собственник (физ лицо)
2️⃣ В продаже квартира в бетоне:
▪️Общая площадь 121 м2
▪️Гостиная - с эркером
▪️Потолки 3,4 м
▪️Две спальни
▪️Два санузла
▪️Гардеробная
▪️Окна на две стороны - во двор и Спасоналивковский переулок
▪️Свободная планировка с хорошей геометрией - считаю идеальной для 2-х спален и такого метража
▪️Цена - 190,1 млн руб. (1,57 млн руб./м2)
По поводу самого комплекса написал вчера 🔗здесь.
В общем, настоятельно рекомендую обратить внимание на эти лоты - отличное соотношение продукт/цена/перспектива.
📌Есть еще квартира с двумя спальнями в бетоне на 5 этаже в корпусе «Лотос». Тоже идеальная планировка, (прямоугольник на 2 стороны), цена за метр ниже.
Презентация, детали, запись на показ - @zamoskvorechnik
Уважаемые покупатели и коллеги - добро пожаловать🤝.
Замоскворечник в MAX
👍14🔥2🤔1
СДЕЛКИ В ХАМОВНИКАХ
#итоги25
#вторичныйрынок
В 2023-2024 гг. продажи в анализируемой выборке из 40 домов держались стабильно на уровне 135-140 сделок в год, из них 65-70% приходилось на более современные дома «класса А» (от 2013 г. за редким исключением).
В 2025 году список лидеров продаж не сильно изменился, - в топе все те же Knightsbridge Private Park и Savvin River Residence, - далее по списку (см. таблицу).
Структура продаж так же стабильна, примерно две трети сделок -в домах «класса А».
Однако количество сделок снизилось на 18% до 109. Одна из причин - дефицит ликвидного предложения, наблюдаемый на рынке не первый год.
Далеко не факт, что новые проекты в Хамовниках соберут этот отложенный спрос. По моей оценке, значимая часть нереализованного спроса направлена именно на вторичный рынок, не на «котлован». На новостройки ориентированы другие покупатели, пересечение аудиторий несущественно.
Вопрос прежде всего в бюджете - все запланированные к выходу проекты позиционируется как делюкс и стартуют по ценам, за которые можно найти недвижимость в таких уже обжитых домах, как Литератор, Barrin House, Savvin River Residence, Grand Deluxe На Плющюхе etc.
Ошибаюсь или нет - покажет время.
@zamoskvorechnik
#итоги25
#вторичныйрынок
В 2023-2024 гг. продажи в анализируемой выборке из 40 домов держались стабильно на уровне 135-140 сделок в год, из них 65-70% приходилось на более современные дома «класса А» (от 2013 г. за редким исключением).
В 2025 году список лидеров продаж не сильно изменился, - в топе все те же Knightsbridge Private Park и Savvin River Residence, - далее по списку (см. таблицу).
Структура продаж так же стабильна, примерно две трети сделок -в домах «класса А».
Однако количество сделок снизилось на 18% до 109. Одна из причин - дефицит ликвидного предложения, наблюдаемый на рынке не первый год.
Далеко не факт, что новые проекты в Хамовниках соберут этот отложенный спрос. По моей оценке, значимая часть нереализованного спроса направлена именно на вторичный рынок, не на «котлован». На новостройки ориентированы другие покупатели, пересечение аудиторий несущественно.
Вопрос прежде всего в бюджете - все запланированные к выходу проекты позиционируется как делюкс и стартуют по ценам, за которые можно найти недвижимость в таких уже обжитых домах, как Литератор, Barrin House, Savvin River Residence, Grand Deluxe На Плющюхе etc.
Ошибаюсь или нет - покажет время.
@zamoskvorechnik
👍17🔥4
GRAND DELUXE НА ПЛЮЩИХЕ
#дома
#продажа
Недавно был в этом доме, смотрел квартиру.
Добротный комплекс 2014 года, хорошо сохранившийся внутри и снаружи - фасады, МОПы, территория.
Отличное местоположение - пересечение 2-го Труженикова переулка и Погодинской улицы. Через дорогу - сквер Девичьего Поля и Храм Архангела Михаила, до Саввинской набережной 5 минут пешком. Сердце «правосторонних» Хамовников, если в качестве «водораздела» взять Большую Пироговскую улицу.
Grand Deluxe примечателен тем, что после введения в эксплуатацию в 2019 г. соседнего дома «Жизнь на Плющихе» (девелопер тот же - Донстрой) сформировался единый однородный комплекс с большим закрытым двором (подземный паркинг - раздельный). Управляющая компания - донстроевский Смарт-Центр, особых нареканий у большинства жителей не вызывает.
В доме 134 квартиры, 208 машиномест. В лобби - натуральный камень, камин, панели темного дерева, ресепшн.
Новые проекты того же класса имеют более высокие заявленные качественные характеристики, но и цены в большинстве из них на старте выше, чем в давно обжитом Grand Deluxe.
Например, цена квартиры, которую лично смотрел - 295 млн руб., площадь - 140 м2. Свежий стильный ремонт, удачная планировка, которая позволила реализовать 3 изолированные спальни и 2 гардеробные. Стоимость «квадрата» - 2,1 млн руб.
Еще три квартиры разной площади в этом же доме, с разным уровнем ремонта также «показывают» цену за 2,1 миллиона за метр. Это плюс-минус устойчивая цена предложения в этом доме. Цены сделок с большой вероятностью будут ниже, но здесь в каждом конкретном случае своя цифра.
Справочно, в 2024 году при средней цене предложения (с ремонтом) 1,57 млн руб/м2 в доме было продано три квартиры; в 🔗2025-м - две (средняя цена предложения с ремонтом 1,9 млн руб/м2).
📌Резюме. Рекомендую обратить внимание на этот комплекс при поисках готовых вариантов с бюджетом в районе 2 млн руб/м2. Дом вполне ликвидный, твердо входит в «класс А» вместе с Домом на Трубецкой, Домом на Бурденко, Литератором и Barrin House.
По квартире 140 м2 с тремя спальнями за 295 млн руб. в Grand Deluxe,
а также по иным вопросам купли-продажи недвижимости пишите @zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
#дома
#продажа
Недавно был в этом доме, смотрел квартиру.
Добротный комплекс 2014 года, хорошо сохранившийся внутри и снаружи - фасады, МОПы, территория.
Отличное местоположение - пересечение 2-го Труженикова переулка и Погодинской улицы. Через дорогу - сквер Девичьего Поля и Храм Архангела Михаила, до Саввинской набережной 5 минут пешком. Сердце «правосторонних» Хамовников, если в качестве «водораздела» взять Большую Пироговскую улицу.
Grand Deluxe примечателен тем, что после введения в эксплуатацию в 2019 г. соседнего дома «Жизнь на Плющихе» (девелопер тот же - Донстрой) сформировался единый однородный комплекс с большим закрытым двором (подземный паркинг - раздельный). Управляющая компания - донстроевский Смарт-Центр, особых нареканий у большинства жителей не вызывает.
В доме 134 квартиры, 208 машиномест. В лобби - натуральный камень, камин, панели темного дерева, ресепшн.
Новые проекты того же класса имеют более высокие заявленные качественные характеристики, но и цены в большинстве из них на старте выше, чем в давно обжитом Grand Deluxe.
Например, цена квартиры, которую лично смотрел - 295 млн руб., площадь - 140 м2. Свежий стильный ремонт, удачная планировка, которая позволила реализовать 3 изолированные спальни и 2 гардеробные. Стоимость «квадрата» - 2,1 млн руб.
Еще три квартиры разной площади в этом же доме, с разным уровнем ремонта также «показывают» цену за 2,1 миллиона за метр. Это плюс-минус устойчивая цена предложения в этом доме. Цены сделок с большой вероятностью будут ниже, но здесь в каждом конкретном случае своя цифра.
Справочно, в 2024 году при средней цене предложения (с ремонтом) 1,57 млн руб/м2 в доме было продано три квартиры; в 🔗2025-м - две (средняя цена предложения с ремонтом 1,9 млн руб/м2).
📌Резюме. Рекомендую обратить внимание на этот комплекс при поисках готовых вариантов с бюджетом в районе 2 млн руб/м2. Дом вполне ликвидный, твердо входит в «класс А» вместе с Домом на Трубецкой, Домом на Бурденко, Литератором и Barrin House.
По квартире 140 м2 с тремя спальнями за 295 млн руб. в Grand Deluxe,
а также по иным вопросам купли-продажи недвижимости пишите @zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
👍12🔥5
СДЕЛКИ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ
#итоги25
#вторичныйрынок
В 2025-м году вторичный рынок Замоскворечья, как минимум, не снизил оборотов по сравнению с 2024-м. В домах выборки «Замоскворечье-25» количество сделок даже незначительно увеличилось (+6 лотов).
Наличие достаточного объема ликвидного предложения не позволила локации повторить судьбу Хамовников, где снижение продаж год к году в анализируемой выборке составило 18%.
Лидер продаж в Замоскворечье - Полянка /44: как уже упоминал ранее, на рынок вышел большой пул квартир от ЗПИФ. Достойные варианты с 1 и 2 спальнями анонсировал здесь🔗.
В первой пятерке -традиционно «свежие» проекты с «остатками от девелопера»: Золотой-1,2; Резиденция 1864 и «примкнувший» к ним Софийский.
Пока сознательно не включаю в таблицу Лаврушинский (получил РВ в мае прошлого года) - объем остатков очень большой, сопоставимый со всем предложением Замоскворечья в бетоне. Да и цены при включении в выборку дали бы большое искажение - плюс 1 млн руб/м2 (на 1.01.2026 - 1,42 млн руб./м2). Поэтому волевым экспертным решением оставляю Лаврушинский пока «за линией».
Выделю несколько интересных сделок, по которым есть цифры:
▪️Четыре Солнца - пентхаус 430 м2 в "Четырех солнцах" со свежим ремонтом, цена м2 ~ 2 млн руб.
▪️Полянка 44 - пентхаус 266 м2, бетон, цена за м2 ~ 2,1-2,2 млн руб.
▪️Armani / Casa Moscow Residences - 158 м2, 3,8 млн руб/м2 по прайсу
▪️Bogenhouse - 136 м2 со свежим ремонтом, цена м2 ~ 0,95- 1 млн руб.
▪️Park Residence (1-й Голутвинский, 7) 216 м2 с «подуставшим» ремонтом, цена м2 ~ 1,4 млн руб.
Завтра проанонсирую один из тех ликвидных лотов в недавно сданных комплексах, которые и будут пополнять копилку сделок-2026 в Замоскворечье.
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
#итоги25
#вторичныйрынок
В 2025-м году вторичный рынок Замоскворечья, как минимум, не снизил оборотов по сравнению с 2024-м. В домах выборки «Замоскворечье-25» количество сделок даже незначительно увеличилось (+6 лотов).
Наличие достаточного объема ликвидного предложения не позволила локации повторить судьбу Хамовников, где снижение продаж год к году в анализируемой выборке составило 18%.
Лидер продаж в Замоскворечье - Полянка /44: как уже упоминал ранее, на рынок вышел большой пул квартир от ЗПИФ. Достойные варианты с 1 и 2 спальнями анонсировал здесь🔗.
В первой пятерке -традиционно «свежие» проекты с «остатками от девелопера»: Золотой-1,2; Резиденция 1864 и «примкнувший» к ним Софийский.
Пока сознательно не включаю в таблицу Лаврушинский (получил РВ в мае прошлого года) - объем остатков очень большой, сопоставимый со всем предложением Замоскворечья в бетоне. Да и цены при включении в выборку дали бы большое искажение - плюс 1 млн руб/м2 (на 1.01.2026 - 1,42 млн руб./м2). Поэтому волевым экспертным решением оставляю Лаврушинский пока «за линией».
Выделю несколько интересных сделок, по которым есть цифры:
▪️Четыре Солнца - пентхаус 430 м2 в "Четырех солнцах" со свежим ремонтом, цена м2 ~ 2 млн руб.
▪️Полянка 44 - пентхаус 266 м2, бетон, цена за м2 ~ 2,1-2,2 млн руб.
▪️Armani / Casa Moscow Residences - 158 м2, 3,8 млн руб/м2 по прайсу
▪️Bogenhouse - 136 м2 со свежим ремонтом, цена м2 ~ 0,95- 1 млн руб.
▪️Park Residence (1-й Голутвинский, 7) 216 м2 с «подуставшим» ремонтом, цена м2 ~ 1,4 млн руб.
Завтра проанонсирую один из тех ликвидных лотов в недавно сданных комплексах, которые и будут пополнять копилку сделок-2026 в Замоскворечье.
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
👍7🔥2
ТРИ СПАЛЬНИ С ВИДОМ НА ВЫСОТКУ
#продажа
#замоскворечье
Зайду с козырей. Прямой, «открытый» вид на воду - редкая опция в центре Москвы. На набережных Москва-реки в ЦАО около двух десятков элитных домов, но далеко не все квартиры имеют полноценный вид на реку, а в продаже их - по пальцам пересчитать. Подчеркиваю, прямой вид, когда не нужно вставать с дивана/кресла/из-за стола, открывать окна, вытягивать шею или производить другие лишние телодвижения.
В продаже квартира в Космо 4/22 именно с таким видом - на Москва-реку и высотку на Котельнической набережной.
▪️Новый, красивый комплекс, сданный год назад в эксплуатацию
▪️125 м2, бетон, корпус «Река»
▪️Вариативность планировки
▪️3-й этаж
▪️Окна на две стороны - на реку и во двор
▪️Система приточно-вытяжной вентиляции с очисткой и увлажнением
▪️Цена - 200 млн руб. (1,6 млн руб./м2)
▪️Машиноместо за отдельную плату.
Про комплекс. Здесь два корпуса, ориентированные на разные аудитории, с говорящими названиями: «Река» и «Сад». Про «Сад» - не в этом посте, а вот «Река» - 100% про виды и они одни из лучших в Москве. Считаю этот нематериальный актив самым ценным и устойчивым при покупке недвижимости.
Про местоположение. Сам живу по соседству, поэтому кроме объективно-экспертной оценки тут, как ни крути, присутствует и личное отношение. Космодамианская набережная, Устьинский мост - места немноголюдные, спокойные, комфортные для жизни, исключительно атмосферные, любимые. Весь «каскад» набережных до Стрелки в вашем распоряжении; 15-20 мин прогулочным шагом до Красной площади; рестораны и бары Замоскворечья под боком.
Про квартиру. Этот вариант из тех, который можно обозначить тегом #самбыкупил. Вид, планировка, позволяющая сделать 2 или 3 спальни. Именно в этом пространстве 3 спальни реализуются весьма гармонично. Много света плюс невысокие подоконники, благодаря которым река и высотка становятся частью интерьера квартиры.
Про цену. Не только лучшее предложение в комплексе по интегрированному показателю цена/продуктовые характеристики, но и один из наиболее интересных вариантов во всем Замоскворечье для данной площади. В горизонте 2-3 лет вижу потенциал роста стоимости.
В общем, нужно брать, пока собственник не дрогнул и не повысил цену😉.
Детали, презентация, запись на показы - @zamoskvorechnik
Сотрудничаю с коллегами
Замоскворечник в MAX
#продажа
#замоскворечье
Зайду с козырей. Прямой, «открытый» вид на воду - редкая опция в центре Москвы. На набережных Москва-реки в ЦАО около двух десятков элитных домов, но далеко не все квартиры имеют полноценный вид на реку, а в продаже их - по пальцам пересчитать. Подчеркиваю, прямой вид, когда не нужно вставать с дивана/кресла/из-за стола, открывать окна, вытягивать шею или производить другие лишние телодвижения.
В продаже квартира в Космо 4/22 именно с таким видом - на Москва-реку и высотку на Котельнической набережной.
▪️Новый, красивый комплекс, сданный год назад в эксплуатацию
▪️125 м2, бетон, корпус «Река»
▪️Вариативность планировки
▪️3-й этаж
▪️Окна на две стороны - на реку и во двор
▪️Система приточно-вытяжной вентиляции с очисткой и увлажнением
▪️Цена - 200 млн руб. (1,6 млн руб./м2)
▪️Машиноместо за отдельную плату.
Про комплекс. Здесь два корпуса, ориентированные на разные аудитории, с говорящими названиями: «Река» и «Сад». Про «Сад» - не в этом посте, а вот «Река» - 100% про виды и они одни из лучших в Москве. Считаю этот нематериальный актив самым ценным и устойчивым при покупке недвижимости.
Про местоположение. Сам живу по соседству, поэтому кроме объективно-экспертной оценки тут, как ни крути, присутствует и личное отношение. Космодамианская набережная, Устьинский мост - места немноголюдные, спокойные, комфортные для жизни, исключительно атмосферные, любимые. Весь «каскад» набережных до Стрелки в вашем распоряжении; 15-20 мин прогулочным шагом до Красной площади; рестораны и бары Замоскворечья под боком.
Про квартиру. Этот вариант из тех, который можно обозначить тегом #самбыкупил. Вид, планировка, позволяющая сделать 2 или 3 спальни. Именно в этом пространстве 3 спальни реализуются весьма гармонично. Много света плюс невысокие подоконники, благодаря которым река и высотка становятся частью интерьера квартиры.
Про цену. Не только лучшее предложение в комплексе по интегрированному показателю цена/продуктовые характеристики, но и один из наиболее интересных вариантов во всем Замоскворечье для данной площади. В горизонте 2-3 лет вижу потенциал роста стоимости.
В общем, нужно брать, пока собственник не дрогнул и не повысил цену😉.
Детали, презентация, запись на показы - @zamoskvorechnik
Сотрудничаю с коллегами
Замоскворечник в MAX
🔥23👍6
СДЕЛКИ В ЦАО
#итоги25
#вторичныйрынок
Цикл постов с тегом #итоги25 подходит к завершению.
Коротко о продажах в выборке из 40 домов ЦАО (вне локаций «Хамовники за Садовым» и Замосеворечье).
На этот раз исключил из таблицы Neva Towers - 50-60 сделок, которые здесь ежегодно проходят и «смазывают» картину остальной выборки (всего 42 дома). В отдельный блок анализа, как Садовые Кварталы и LUCKY, комплекс пока не выделяю.
За прошедший год по данным Росреестра зафиксировано 159 сделок. В 13 домах продаж в течение года не было.
Снижение количества сделок почти на 30% ( с 220 до 159) - антирекорд среди трех анализируемых выборок (плюс Хамовники и Замоскворечье).
Напомню, что ЦАО-40 состоит из наиболее продаваемых и известных комплексов вторичного рынка в разных локациях ЦАО: Золотая миля, Чистые Пруды, Покровка, Пресня, Тверской и Арбат.
Причина спада продаж, как и в Хамовниках - дефицит ликивидного предложения по рыночным ценам.
Интересных квартир в принципе на рынке не так много, но завышенные цены отсекают значимую часть потенциально продаваемых лотов, переводя их в категорию неликвида.
Плюс к этому заканчиваются остатки у девелоперов в сданных свежих домах, а
новых значимых «резервов» в 2026 году пока не вижу. Прогнозирую стагнацию на уровне прошлого года с потенциалом дальнейшего снижения. Но время покажет.
Дублирую таблицу с цифрами сделок в формате pdf👇.
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
#итоги25
#вторичныйрынок
Цикл постов с тегом #итоги25 подходит к завершению.
Коротко о продажах в выборке из 40 домов ЦАО (вне локаций «Хамовники за Садовым» и Замосеворечье).
На этот раз исключил из таблицы Neva Towers - 50-60 сделок, которые здесь ежегодно проходят и «смазывают» картину остальной выборки (всего 42 дома). В отдельный блок анализа, как Садовые Кварталы и LUCKY, комплекс пока не выделяю.
За прошедший год по данным Росреестра зафиксировано 159 сделок. В 13 домах продаж в течение года не было.
Снижение количества сделок почти на 30% ( с 220 до 159) - антирекорд среди трех анализируемых выборок (плюс Хамовники и Замоскворечье).
Напомню, что ЦАО-40 состоит из наиболее продаваемых и известных комплексов вторичного рынка в разных локациях ЦАО: Золотая миля, Чистые Пруды, Покровка, Пресня, Тверской и Арбат.
Причина спада продаж, как и в Хамовниках - дефицит ликивидного предложения по рыночным ценам.
Интересных квартир в принципе на рынке не так много, но завышенные цены отсекают значимую часть потенциально продаваемых лотов, переводя их в категорию неликвида.
Плюс к этому заканчиваются остатки у девелоперов в сданных свежих домах, а
новых значимых «резервов» в 2026 году пока не вижу. Прогнозирую стагнацию на уровне прошлого года с потенциалом дальнейшего снижения. Но время покажет.
Дублирую таблицу с цифрами сделок в формате pdf👇.
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX
👍10🔥4
ЛАВРУШИНСКИЙ: НА 50 МЛН ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ У ДЕВЕЛОПЕРА
#продажа
#замоскворечье
Осенью писал про эту квартиру, сегодня есть повод напомнить - цена существенно снижена. В итоге, анонсируемый вариант - дешевле почти на 50 миллионов, чем аналог у девелопера.
В продаже:
▪️176.5 м2, бетон, три/две спальни
▪️Угловая кухня-гостиная
▪️Окна - панорамные, в гостиной - молированные
▪️Потолки - 3,35 м
▪️Виды - на благоустроенный двор-парк и усадьбу Демидовых
▪️Из гостиной видна колокольня Храма Святителя Николая в Толмачах
▪️Высокий второй этаж (возможность практически любой перепланировки)
▪️Три балкона
▪️В холле - всего две квартиры
▪️Есть дизайн-проект
▪️Продажа - ДКП
Обзор о Лаврушинском можно прочитать 🔗 здесь
❗️Детали, цена, презентация, запись на показы - @zamoskvorechnik
Сотрудничаю с партнерами.
#продажа
#замоскворечье
Осенью писал про эту квартиру, сегодня есть повод напомнить - цена существенно снижена. В итоге, анонсируемый вариант - дешевле почти на 50 миллионов, чем аналог у девелопера.
В продаже:
▪️176.5 м2, бетон, три/две спальни
▪️Угловая кухня-гостиная
▪️Окна - панорамные, в гостиной - молированные
▪️Потолки - 3,35 м
▪️Виды - на благоустроенный двор-парк и усадьбу Демидовых
▪️Из гостиной видна колокольня Храма Святителя Николая в Толмачах
▪️Высокий второй этаж (возможность практически любой перепланировки)
▪️Три балкона
▪️В холле - всего две квартиры
▪️Есть дизайн-проект
▪️Продажа - ДКП
Обзор о Лаврушинском можно прочитать 🔗 здесь
❗️Детали, цена, презентация, запись на показы - @zamoskvorechnik
Сотрудничаю с партнерами.
🔥20👍8
ЦЕНЫ И СДЕЛКИ В LUCKY
#итоги25
#вторичныйрынок
▪️Резкое сокращение предложения в комплексе в течение года подтолкнуло цены предложения вверх на 22,5%,
▪️В итоге индекс цены «квадрата» составил 1,62 млн руб./м2 на 1.01.2026 г.
(все лоты в комплексе с отделкой от девелопера)
▪️За 2025-й год в комплексе прошло 55-60 сделок.
▪️По ценам продаж информацией не обладаю, моя экспертная оценка - 1,1-1,2 млн за м2 в среднем по году.
Справочно - данные за 2024 год🔗
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
#итоги25
#вторичныйрынок
▪️Резкое сокращение предложения в комплексе в течение года подтолкнуло цены предложения вверх на 22,5%,
▪️В итоге индекс цены «квадрата» составил 1,62 млн руб./м2 на 1.01.2026 г.
(все лоты в комплексе с отделкой от девелопера)
▪️За 2025-й год в комплексе прошло 55-60 сделок.
▪️По ценам продаж информацией не обладаю, моя экспертная оценка - 1,1-1,2 млн за м2 в среднем по году.
Справочно - данные за 2024 год🔗
По вопросам купли-продажи недвижимости пишите
@zamoskvorechnik
👍7🔥5