​BOGENHOUSE 89,6 М2
#объявления

Заголовок похож на название и частоту радио-станции в FM диапазоне. Каждый дом и квартира в нем - это своя волна, собственные настройки на образ и качество жизни. Если проводить аналогии с радио, то этому апартаменту ближе всего Relax FM без рекламных пауз. Когда смотришь из окон - под ногами вода. Итак:

В продаже апартаменты на Балчуге, 1 км от Кремля

📌Комплекс премиум-класса Bogenhaus
📌Отделка White Box
📌Оптимальная планировка: 2 спальни, постирочная, 3 санузла (один можно переделать под гардеробную).
📌Все 6 панорамных окон выходят в прямом смысле на воду (Водоотводный канал)
📌Климат-контроль
📌Чистовые потолки - 3,10 м
📌4 этаж
📌Лифты ThyssenKrupp
📌Подземный паркинг
📌Адрес - Озерковская набережная 6
📌Дом сдан и введён в эксплуатацию

Без обременений,
Цена 98 560 000 руб.


Подробности - @zamoskvorechnik

#замоскворечье
#элитнаянедвижимость

КАК ДЕЙСТВОВАТЬ ПОКУПАТЕЛЯМ

#кризис


Прогнозы строить очень сложно, много вводных отсутствует. Пазл полностью еще не сложился.
Но покупатели и собственники спрашивают меня, как действовать и делятся своим видением ситуации. Со своей стороны я пообщался с экспертами рынка недвижимости, участниками финансового рынка и даже с бывшими коллегами из ЦБ.
Если все это спрессовать до 1000 знаков:

1️⃣Вырастут ли цены на премиальную недвижимость? Вырастут, - рост прогнозировался и до наступления последних событий. С учетом того, что вкладывать деньги в зарубежную недвижимость проблематично, возникает дополнительный фактор увеличения спроса.
2️⃣Покупатели, у кого деньги в рублях - ищут объекты хотя бы для «парковки» средств. Но торопятся далеко не все, часть покупателей встала на паузу, ждет дальнейшего развития событий. «Нет задачи без оглядки купить хоть что-то за 100 млн рублей» (реальный кейс покупателя).
3️⃣Если принято речение о покупке - приоритет готовым объектам, введенные в эксплуатацию. Или объекта очень высокой степени готовности от надежного застройщика.
4️⃣Ключевая ставка в 20% заморозила рынок ипотеки. ЦБ повысил учетную ставку с целью поддержки финансового рынка в рамках делового пакета мер, в т.ч. обязательной продажи экспортерами валютной выручки. Мера краткосрочная. Даже в перспективе несколько месяцев такая ставка задушит реальный сектор. Поэтому вполне возможно снижение в краткосрочной перспективе - 1-3 месяца.
5️⃣По поводу рассрочки, которую оперативно предлагают застройщики: в сегменте далеко не все готовы в условиях неопределенности подписываться под такие условия и брать на себя даже беспроцентные многомиллионные обязательства.
6️⃣Ставки по рублевым депозитам растут: например, ВТБ 21,5%
7️⃣Покупатели, которые «зафиксированы» в долларах выжидают. Они в наиболее выгодной позиции.
8️⃣На вторичном рынке есть прецеденты отмены сделок со стороны собственников. Следующий пост - по мотивам общения с собственниками недвижимости Замоскворечья.


Резюме - быстрые решения принимать следует только тем покупателям, которые владеют рублевыми активами, и имеют понятный, привлекательный объект для покупки (в идеале в сданном доме).

Для принятия же правильных конкретных решений на рынке недвижимости лучше всего обратиться к эксперту.
Записаться на бесплатную консультацию - @zamoskvorechnik

#элитнаянедвижимость
#замоскворечье
#купитьнедвижимость

По данным «Ведомостей», застройщиком нового участка на юге Замоскворечья будет Vesper.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

#элитнаянедвижимость
#экспрессанализ

📍Полезный материал для собственников премиальной недвижимости.

В моменте очень сложно сделать развернутую аналитику вторичного рынка. Еще не все участники приняли финальные решения.
Тем не менее предлагаю вашему вниманию мини экспресс-анализ. Поскольку на регулярной основе отслеживаю все квартиры в продаже в Замоскворечье - сейчас выбрал случайным образом 20 квартир класса А из 141, которые были в продаже на 1 января. () и вот какую получил картинку:

📌Из 20 собственников 9 сохранили старые цены, зафиксированные на начало года.
📌На 3 квартиры цены номинированы в долларах, поэтому цена изменилась вместе с курсом валюты. Очевидно, что перспективы продать эти объекты, как и раньше, стремятся к нулю.
📌8 объектов сняты с продажи. Оперативный обзвон показал, что 2 квартиры были проданы еще до наступления последних событий, на волне повышенного спроса. 3 собственника сняли объявления, встали на паузу. Еще по 3-м объектам не удалось оперативно получить информацию.

Это экспресс-срез по квартирам от собственников-физ. лиц

При текущей ситуации будет нарастать тенденция снятия с продажи или перевода цены в доллары, что фактически одно и то же. Покупать сейчас объект в долларах - не самое разумное решение.

Продавать квартиры по рублевым ценам в условиях неопределенности будут только крайне мотивированные собственники, которым срочно нужны наличные средства. Насколько много таких продавцов покажет время. Но они безусловно есть.

В ближайшие время появятся предложения от «ипотечников», в основном в самом «нижнем» сегменте премиум-класса - 20-50 млн. руб.

Важный показатель - продажа «вторичных» квартир от застройщиков. Это самый интересный объект для покупки. И если, например, цена на квартиру 89 м2 в Bogenhause или 107 м2 в Balchug Residence (уже сданные объекты) не повышается, а на аналогичные квартиры собственники поняли цену на 15-20%, угадайте что будет продано в первую очередь?
Пока на этих объектах цены не повышены.

В начале апреля опубликую итоги первого квартала, которые можно оценить количественно. Сколько квартир сохранят цены, сколько снизят, сколько переведут в доллары. Сейчас - взгляд по состоянию на 4 марта, определяющий ключевые тенденции.

Как бы ситуация не развивалась на рынке, запись на бесплатную консультацию - @zamoskvorechnik


#ценынанедвижимость
#замоскворечье
#вторичныйрынок

*Дома класса А - недавно сданные или достаточно свежие/ликвидные объекты. В мини-выборке цены от 40 млн. руб. (за 49 м2).

ГОТОВЫЕ КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ИНВЕСТОРОВ

#элитнаянедвижимость

В прошлом посте написал, что важный индикатор рынка - динамика цен на готовые квартиры в уже сданных и введенных в эксплуатацию домах.

Срез на 5 марта по новым домам Замоскворечья:
📌Balchug Residence - цены стабильны. Есть варианты от 635 до 885.000 р/м2. Площади - от 66 до 186 м2.
📌CloudNine - последний лот от застройщика 180 м2 с террасой 63,5 м2 - цена прежняя: 288 млн. руб.
Несколько лотов от инвестора в этом комплексе сняты с продажи.
📌Полянка 44 - квартира от инвестора 180 м2 до 24.02 стоила 180 млн., сейчас - 2,4 млн. долл.
📌The Mandarin Oriental Residences Moscow - цены в долларах по курсу ЦБ, что изначально входило в концепцию закрытых продаж
📌Bogenhouse - цены на оставшиеся 3 апартамента не изменились - от 850 до 1100.000 руб/м2 (вайтбокс)
📌Mon Cher - цены не повысились, есть предложения за 550-650.000 руб/м2

Повторю, это экспресс-срез на 5 марта по уже готовым новым домам Замоскворечья

Девелоперы, чьи элитные объекты в ЦАО находятся на разных этапах строительства, либо уже подняли цены (например Большая Дмитровка IX +15% c 1.03), либо планируют это сделать в ближайшее время.

ГАЛС отложил вывод нового объекта на Космодамианской набережной и расчетные цены будут скорректированы вверх.
Какие будут продажи по новым ценам - увидим в самое ближайшее время.

Держим руку на пульсе

Если у вас есть вопросы по недвижимости, пишите @zamoskvorechnik
Ответы на самые интересные и актуальные опубликую здесь

#замоскворечье

В воскресенье - немного истории Замоскворечья.

https://zen.yandex.ru/media/id/5c24c47068b09400aabdb389/most-kolokol-einshtein-5e5abb205c0e620c4447b8c0

#замоскворечье
#моезамоскворечье
#история

​Всех читательниц моего канала - с Праздником!

Ожидать или нет ажиотаж на рынке недвижимости после последних ограничений на валютные операции со стороны ЦБ? Можно найти аргументы «за» и «против». Моя рекомендация: у всех разные жизненные ситуации, нет единых рецептов, поэтому самое главное - сохранять хладнокровие и не принимать поспешных решений.
Если у Вас есть вопросы по покупке/продаже недвижимости - пишите на @zamoskvorechnik, бесплатно проконсультирую.

Ожидать ли ажиотажа на рынке жилья❓

Решение ЦБ по валютным ограничениям может привести к дополнительному ажиотажу на рынке жилья, - считает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. - Часть держателей банковских депозитов💰 вновь предпочтет переложить их в квадратные метры. Потенциальный спрос (число просмотров объявлений, звонков, показов) начнет расти📈. Число сделок также увеличится, хотя и проводить их станет сложнее. В условиях общей нервозности передумать могут как продавцы (особенно на вторичном рынке, где неясно какая цена сейчас является справедливой), так и покупатели. 🤷‍♀️

Гораздо более важным фактором, который начнет сказываться уже в ближайшие недели и месяцы, является ситуация на рынке труда. “Приостановка бизнеса” и “увольнение сотрудников” - это разные явления, но если все большее число россиян будут лишатся привычных доходов😢, то сжатие спроса будет наращивать кризисные явления во всей строительной отрасли. Кризиса как такового избежать вряд ли удастся, но его глубина будет зависеть от адекватности решений по господдержке отрасли👍.

​Буквально на днях писал, что в
текущей ситуации наиболее безопасные и разумные вложения свободных рублевых активов - в сданные дома или объекты высокой степени готовности.
С сегодняшнего дня в продаже объект именно с такими характеристиками - компактная квартира в новом клубном доме Большая Серпуховская 38к8.

1️⃣Исторический центр столицы - район Замоскворечье. В пешей доступности Парк Горького, Зарядье, Кремль, Красная площадь, Плехановский Университет.
2️⃣Историческое здание в классическом стиле с современными инженерными сетями. Всего 16 квартир, 4 на этаже.
3️⃣Архитектурный проект и дизайн от британского бюро Aukett Swanke
4️⃣Высота чистого потолка - 3 м
5️⃣В стоимость входит отделка (на фото), а также встроенная мебель - кухня, сантехника, шкафы и стеллажи. Кухонная бытовая техника - Bosh.
6️⃣Стильный дизайн мест общего пользования, панорамный лифт.
7️⃣Оформление - ДКП, переход права собственности сразу после регистрации сделки (кадастровые номера присвоены).
8️⃣ Цена - 23.900.000 руб.

В данный момент капитальный ремонт на 90% завершен, полное окончание работ с отделкой - III квартал 2022 года. Звоните и записывайтесь на просмотр.
Подробности - @zamoskvorechnik

Cloud Nine,
действительно знаковый проект для Замоскворечья, введён в эксплуатацию.
Справочно: от застройщика осталась последняя квартира 155 м2 с большой 63-метровой террасой. Цена буквально несколько дней назад увеличена на 46 миллионов: новый прайс - 324 млн. руб.
В квартире выполнена премиальная отделка в стиле «современная классика».

По вопросам купли-продажи недвижимости пишите @zamoskvorechnik

#новостройки
#замоскворечье
#элитнаянедвижимость

https://t.me/vesper_moscow/537

НОВЫЕ ДОМА С ОТДЕЛКОЙ

Коллеги справедливо пишут, что в новой реальности готовый продукт - дома с финишной отделкой - будут важным конкурентным преимуществом в «битве за покупателя».
Вопрос заключается в том, что далеко не все застройщики умеют сдавать дома «под ключ».
Например, на сегодняшний день в Замоскворечье среди объектов высокой степени готовности и уже сданных проектов всего 2 с полной отделкой:

📌CloudNine от Vesper, буквально на днях введён в ЖК эксплуатацию.
📌Клубный дом на Большой Серпуховской, сдача запланирована на сентябрь текущего года.

Если в CloudNine осталась последняя квартира от застройщика, то на Большой Серпуховской есть ещё несколько предложений от 42 до 74 м2. Самая компактная квартира 42.8 м2 - 23.900.000 руб.
В случае заинтересованности - пишите @zamoskvorechnik

#замоскворечье
#премиальнаянедаидимость
#квартирысотделкой

—————————-

Еще недавно застройщики столичного региона настолько хорошо себя чувствовали, что откровенно пренебрегали интересами покупателей. Они продавали квадратные метры в черновом варианте, получая за них, в среднем, от 200 до 600 тыс. за 1 кв.м в зависимости от класса жилья и района.

Однако теперь ситуация изменилась и «рынок покупателя» надолго пришел в нашу реальность.

Для того, чтобы победить в борьбе за высокий спрос, необходимо будет возвращать такой продукт как полностью готовое жилье. Апартаменты и квартиры с отделкой на сегодня предлагают далеко не все. Но в условиях, когда строительные и отделочные материалы стремительно дорожают, покупательские предпочтения однозначно сместятся в пользу квартир с чистовой отделкой или хотя бы white-box.
К тому же застройщикам намного легче закупать материалы оптовым форматом, чем «физикам», и за счет этого они могут снижать конечную стоимость ремонта.

@nedvizha

НА КОСМОДАМИАНСКОЙ

Набережной наконец стартовал проект ГАЛС-Девелопмент по реконструкции бывшей гостиницы «Байкал» - работы начаты, но новые цены пока не озвучены. До последних событий был прогноз 750К + , сейчас остаётся только ждать, но скорее всего застройщик поднимет ценник.

Справочно: в соседнем Balchug Residence собственники пока не «дрогнули» и продают свои объекты по февральским ценам.
Подробную аналитику по премиальной недвижимости Замоскворечья опубликую в первой половине апреля.

@zamoskvorechnik

#замоскворечье
#премиальнаянедвижимость
#новыепроекты
#апартаменты


https://mskgazeta.ru/obshchestvo/byvshij-bajkal-v-zamoskvorech-e-stanet-apartamentami-s-istoricheskim-oblikom-9790.html

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ОЖИДАНИЯ

Интересный опрос на тему «куда будете инвестировать» одного из заметных участников рынка новостроек. Комментировать каждый сегмент не буду, обращаю внимание на два важных момента для инвесторов и покупателей недвижимости.

В пятницу - совет директоров ЦБ. Не исключено изменение учетной ставки, возможен ее рост.

Весьма важное, на мой взгляд, событие может произойти 24 марта. Поскольку 24 июня у Председателя ЦБ заканчивается контракт, в случае его непродления (теоретически Председатель может быть назначен на 3-й срок , у Набиуллиной уже 2 срока), Президент должен за 3 месяца представить в Думу новую кандидатуру. Т е 24 марта.

Поясню: если останется Набиуллина, скоре всего высокий уровень ставки рефинансирования будет сохранен, главная цель будет как и в последние 10 лет - таргетирование инфляции, а не экономический рост. Соотвественно сохранятся высокие ставки по депозитам.

Если будет вынесена другая кандидатура - с большой долей вероятности процентные ставки будут ниже, у экономики появится шанс. В том числе, и у строительной отрасли.

Вот такая возможна развилка.

PS Автор в корне не согласен с текущей политикой ЦБ.

#банкроссии
#опрос
#аналитика

https://t.me/bkrealtor/

​НАСТРОЕНИЕ

Замоскворечье. Дом Музыки. Светлановский зал. Чайковский. Спиваков.

Ставка - 20%, но вы держитесь

#макроэкономика

Уважаемые читатели, с учётом экстремальных условий, в которых находится страна, приходится все чаще касаться макроэкономический повестки, поскольку она напрямую влияет и на рынок недвижимости в целом, и на ситуацию в Москве и Замоскворечье в частности.

Итак, Президент внёс в ГосДуму кандидатуру Э. Набиуллиной для утверждения ее полномочий на третий срок. С точки зрения развития экономики, в том числе строительной отрасли, это очень плохая новость. Не нужно быть великим макроэкономистом, чтобы понимать - курс исключительно на борьбу с инфляцией - путь в никуда. При ставке рефинансирования в 20% можно забыть об импортозамещении и подножке национального бизнеса. С такой стоимостью денег в экономике замещать будет нечего и нечем.

Внимательно послушал сегодняшнее выступление Набиуллиной в 17.00. Прозвучали слова о выделении 500 млрд. руб. на поддержку бизнеса - это кредиты до года и до 3-х лет. Про льготные ставки ничего вразумительного не было сказано. Зато план вернуть инфляцию к плановым показателям в 2024 году - фактически озвучены как генеральный. Хочется обратить внимание Эльвиры Сахипзадовны, что на кладбище инфляция вообще 0%.

Если развитие денежно-кредитной политики пойдёт в духе сегодняшнего выступления и кандидатура будет утверждена Думой, что ждёт рынок недвижимости:

1️⃣ Строительной отрасли несмотря на меры поддержки, озвученные М.Хуснуллиным, придётся очень несладко. Риски по объектам с вводом в 23,24,25 годах существенно возрастут.
2️⃣ Себестоимость строительства возрастёт, новые цены покупатели даже и с льготной ипотекой (в эконом сегменте), на фоне снижения доходов вряд ли потянут.
3️⃣ В итоге стагнация охватит и первичный и вторичный рынок недвижимости во всех сегментах.
4️⃣ Премиальный рынок, который живет по своим законам, кризис тоже не обойдёт стороной. Как ни крути, до 30% сделок в этом сегменте проходили с использованием ипотеки. В делюксе - около 15%. Встречный фактор - отсутствие возможностей покупки зарубежной недвижимости. Но даже с его учётом, вряд ли кризис станет драйвером для элитного сегмента.

Про состояние премиального рынка недвижимости скоро напишу более подробно, прежде всего на примере Замоскворечья (выборка вполне релевантная для экстраполяции на Московский сегмент премиум и делюкс).

Если интересны мои макроэкономические выкладки, ставьте лайк
PS автор закончил экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова, поэтому экономическая тема ему не чужда)

https://cbr.ru/press/event/?id=12764

КРАСНОЕ И ЧЁРНОЕ

В продолжение вчерашнего поста про политику Банка России. Компетентная и структурированная ремарка на действия регулятора в течение последних трёх недель.

#макроэкономика
#банкроссии

https://t.me/spydell_finance/263

​САХАРА И АМАЗОНИЯ

Сегодня открываю новую рубрику
#вокругсвета , в которой в выходные буду публиковать заметки из своих путешествий. Времена сейчас непростые, нельзя на одной недвижимости и процентных ставках зацикливаться) Ставьте лайк, если понравился первый текст этой рубрики и сама идея.
Заметка сделана во время перехода с Тенерифе на острова Зелёного мыса на поморской лОдье «Пилигрим», примерно на широте Западной Сахары.

—————————-
ОКЕАН, ПЫЛЬ И ФОСФОР
⠀
☀️Солнце - цвета работающего сварочного аппарата, рыжеватая «пыльца» на такелаже и парусах.
Это Харматан, - Северо-Восточный сухой и пыльный пассат, формирующийся в глубинах Сахары. Направление движения воздушных масс - Гвинейский залив и далее на Запад к берегам Нового Света.
⠀
💨Дует с ноября по март - самое благоприятное время для пересечения Атлантики с Востока на Запад. Капитан называет его «Пассат Иваныч».
«Иваныча» мореплаватели использовали еще с доколумбовых времен, для перехода из Европы вдоль западных берегов Африки.
⠀
☁️Если отвлечься от высоких географических материй выглядит все это, честно говоря, стремно.
На второе утро после старта из Эль-Йерро  вместо ярко синего неба и солнца увидели непонятную мглу, через которую запросто можно смотреть на солнце. Самое любопытное, над головой видно синее пятно чистого неба. Как-будто «Пилигрим» перенесли в гигантскую «кастрюлю» с серо-свинцовыми стенами, а крышку не закрыли.
⠀
⛵️Кругом ни одного корабля, ощущения жутковатые. Видимость хорошая, но серая вата вокруг создает ощущение беспокойства.
Как будто что-то должно произойти. В кино в такие моменты играет тревожная музыка, а главный герой озирается по сторонам)
У нас вместо музыки - свежий ветер, до 20 узлов. И так почти трое суток.
⠀
🌎А причем тут Амазония? Харматан (возможно уже под другим никнеймом) переносит в год миллионы тонн пыли, и примерно 20-30 млн тонн «долетает» до влажных лесов Амазонии.
В этой хитрой пыли значительная концентрация фосфора. Африканский фосфор восполняет потери Амазонии этого элемента в результате вымывания из почвы дождями и наводнениями. Так что зеленые легкие планеты получают прикорм из Сахары.
⠀
👃Совет - «будете у них на Колыме», захватите антигистаминные средства. Носы забиты были у всей команды. Пеняли на канарский гриппер, ан нет - сахарский Харматан)
⠀
👣По возращении в Москву обнаружил следы "красного ветра" даже у себя в сумке.
А следы рыжей пыли на парусах "Пилигрима" оставались еще через три месяца в Карибском море).
Вот такое чудо природы.
⠀
PS А ещё говорят, что пассат - это завернувший за угол ниссан. Не верьте