ЭКСПЕРТИЗА

Аккумулировал мнения авторитетных экспертов, которые давали комментарии моему телеграмм-каналу "Замоскворечник", и свои собственные ремарки на тему роста цен на премиальную недвижимость и ее привлекательности для инвесторов.

https://zen.yandex.ru/media/id/5c24c47068b09400aabdb389/nedvijimost-ceny-i-investicii-620e67765a8fc2167a13805d

​ТРЮФЕЛЬ В ЗАМОСКВОРЕЧЬЕ

Качественный шоколад и настроение улучшает и мозг бодрит. Конечно в меру. Как и алкоголь.
Хочу поделиться «трюфельным» открытием: в «Кондитерском», на Пятницкой 22 появилась новая трюфельная серия.
Качество - высочайшее, упаковка - оригинальная, цены -соответствующие качеству (1 кг - 5800 руб.)
Уже попробовал Путина, Ильича «маленького», Петра Первого, Гагарина и Военно-морской флот.
По словам продавщицы, «маленький Ильич» - с водочной пропиткой (есть еще и просто «взрослый» Ильич), Путин - коньячной, ВМФ - с ромом. Про Гагарина, Петра, Екатерину не уточнил.
В принципе понравились все варианты, но Путин - на любителя, с кайенским перцем, видимо производитель на что-то намекает.
Но самые-самые, на мой субъективный вкус, это «Военно-морской флот» (Андреевский флаг).
Рекомендую

107,5 м2 PREMIUM

В продаже апартаменты на Балчуге, 1 км от Кремля

📌Комплекс премиум-класса Balchug Residence
📌Свободная планировка: возможны 2 спальни, кухня-гостиная, кабинет
📌Окна в пол, выходят на Садовническую улицу
📌Климат-контроль
📌Потолки - 3,25 м
📌6 этаж
📌Лифты ThyssenKrupp
📌Подземный паркинг
📌2 м/м - за дополнительную плату
📌Адрес - Садовническая 29

Без обременений,
Цена 89 762 500 руб.

Показываю 22 и 24 февраля
по предварительной записи.
Подробности - @zamoskvorechnik

ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ

Планировал написать пост, что ждать от рынка с учётом последних геополитических событий. Просмотрел отечественные и зарубежные новостные каналы, показатели финансовых рынков. Прочитал передовицы в Нью Йорк Таймс и Зюддойче Цайтунг. Решил, что ещё рано делать далеко идущие выводы. Пока делюсь заметкой про специфику ценообразования на элитном рынке, сделанной 1.5 года назад, - текст вполне актуальный. И почти все квартиры Замоскворечья, которые послужили иллюстрацией - до сих пор в продаже.

https://zen.yandex.ru/media/id/5c24c47068b09400aabdb389/elitnoe-cenoobrazovanie-5f707dc7df292d1109c5ba71

​BOGENHOUSE 89,6 М2
#объявления

Заголовок похож на название и частоту радио-станции в FM диапазоне. Каждый дом и квартира в нем - это своя волна, собственные настройки на образ и качество жизни. Если проводить аналогии с радио, то этому апартаменту ближе всего Relax FM без рекламных пауз. Когда смотришь из окон - под ногами вода. Итак:

В продаже апартаменты на Балчуге, 1 км от Кремля

📌Комплекс премиум-класса Bogenhaus
📌Отделка White Box
📌Оптимальная планировка: 2 спальни, постирочная, 3 санузла (один можно переделать под гардеробную).
📌Все 6 панорамных окон выходят в прямом смысле на воду (Водоотводный канал)
📌Климат-контроль
📌Чистовые потолки - 3,10 м
📌4 этаж
📌Лифты ThyssenKrupp
📌Подземный паркинг
📌Адрес - Озерковская набережная 6
📌Дом сдан и введён в эксплуатацию

Без обременений,
Цена 98 560 000 руб.


Подробности - @zamoskvorechnik

#замоскворечье
#элитнаянедвижимость

КАК ДЕЙСТВОВАТЬ ПОКУПАТЕЛЯМ

#кризис


Прогнозы строить очень сложно, много вводных отсутствует. Пазл полностью еще не сложился.
Но покупатели и собственники спрашивают меня, как действовать и делятся своим видением ситуации. Со своей стороны я пообщался с экспертами рынка недвижимости, участниками финансового рынка и даже с бывшими коллегами из ЦБ.
Если все это спрессовать до 1000 знаков:

1️⃣Вырастут ли цены на премиальную недвижимость? Вырастут, - рост прогнозировался и до наступления последних событий. С учетом того, что вкладывать деньги в зарубежную недвижимость проблематично, возникает дополнительный фактор увеличения спроса.
2️⃣Покупатели, у кого деньги в рублях - ищут объекты хотя бы для «парковки» средств. Но торопятся далеко не все, часть покупателей встала на паузу, ждет дальнейшего развития событий. «Нет задачи без оглядки купить хоть что-то за 100 млн рублей» (реальный кейс покупателя).
3️⃣Если принято речение о покупке - приоритет готовым объектам, введенные в эксплуатацию. Или объекта очень высокой степени готовности от надежного застройщика.
4️⃣Ключевая ставка в 20% заморозила рынок ипотеки. ЦБ повысил учетную ставку с целью поддержки финансового рынка в рамках делового пакета мер, в т.ч. обязательной продажи экспортерами валютной выручки. Мера краткосрочная. Даже в перспективе несколько месяцев такая ставка задушит реальный сектор. Поэтому вполне возможно снижение в краткосрочной перспективе - 1-3 месяца.
5️⃣По поводу рассрочки, которую оперативно предлагают застройщики: в сегменте далеко не все готовы в условиях неопределенности подписываться под такие условия и брать на себя даже беспроцентные многомиллионные обязательства.
6️⃣Ставки по рублевым депозитам растут: например, ВТБ 21,5%
7️⃣Покупатели, которые «зафиксированы» в долларах выжидают. Они в наиболее выгодной позиции.
8️⃣На вторичном рынке есть прецеденты отмены сделок со стороны собственников. Следующий пост - по мотивам общения с собственниками недвижимости Замоскворечья.


Резюме - быстрые решения принимать следует только тем покупателям, которые владеют рублевыми активами, и имеют понятный, привлекательный объект для покупки (в идеале в сданном доме).

Для принятия же правильных конкретных решений на рынке недвижимости лучше всего обратиться к эксперту.
Записаться на бесплатную консультацию - @zamoskvorechnik

#элитнаянедвижимость
#замоскворечье
#купитьнедвижимость

По данным «Ведомостей», застройщиком нового участка на юге Замоскворечья будет Vesper.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК

#элитнаянедвижимость
#экспрессанализ

📍Полезный материал для собственников премиальной недвижимости.

В моменте очень сложно сделать развернутую аналитику вторичного рынка. Еще не все участники приняли финальные решения.
Тем не менее предлагаю вашему вниманию мини экспресс-анализ. Поскольку на регулярной основе отслеживаю все квартиры в продаже в Замоскворечье - сейчас выбрал случайным образом 20 квартир класса А из 141, которые были в продаже на 1 января. () и вот какую получил картинку:

📌Из 20 собственников 9 сохранили старые цены, зафиксированные на начало года.
📌На 3 квартиры цены номинированы в долларах, поэтому цена изменилась вместе с курсом валюты. Очевидно, что перспективы продать эти объекты, как и раньше, стремятся к нулю.
📌8 объектов сняты с продажи. Оперативный обзвон показал, что 2 квартиры были проданы еще до наступления последних событий, на волне повышенного спроса. 3 собственника сняли объявления, встали на паузу. Еще по 3-м объектам не удалось оперативно получить информацию.

Это экспресс-срез по квартирам от собственников-физ. лиц

При текущей ситуации будет нарастать тенденция снятия с продажи или перевода цены в доллары, что фактически одно и то же. Покупать сейчас объект в долларах - не самое разумное решение.

Продавать квартиры по рублевым ценам в условиях неопределенности будут только крайне мотивированные собственники, которым срочно нужны наличные средства. Насколько много таких продавцов покажет время. Но они безусловно есть.

В ближайшие время появятся предложения от «ипотечников», в основном в самом «нижнем» сегменте премиум-класса - 20-50 млн. руб.

Важный показатель - продажа «вторичных» квартир от застройщиков. Это самый интересный объект для покупки. И если, например, цена на квартиру 89 м2 в Bogenhause или 107 м2 в Balchug Residence (уже сданные объекты) не повышается, а на аналогичные квартиры собственники поняли цену на 15-20%, угадайте что будет продано в первую очередь?
Пока на этих объектах цены не повышены.

В начале апреля опубликую итоги первого квартала, которые можно оценить количественно. Сколько квартир сохранят цены, сколько снизят, сколько переведут в доллары. Сейчас - взгляд по состоянию на 4 марта, определяющий ключевые тенденции.

Как бы ситуация не развивалась на рынке, запись на бесплатную консультацию - @zamoskvorechnik


#ценынанедвижимость
#замоскворечье
#вторичныйрынок

*Дома класса А - недавно сданные или достаточно свежие/ликвидные объекты. В мини-выборке цены от 40 млн. руб. (за 49 м2).

ГОТОВЫЕ КВАРТИРЫ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ И ИНВЕСТОРОВ

#элитнаянедвижимость

В прошлом посте написал, что важный индикатор рынка - динамика цен на готовые квартиры в уже сданных и введенных в эксплуатацию домах.

Срез на 5 марта по новым домам Замоскворечья:
📌Balchug Residence - цены стабильны. Есть варианты от 635 до 885.000 р/м2. Площади - от 66 до 186 м2.
📌CloudNine - последний лот от застройщика 180 м2 с террасой 63,5 м2 - цена прежняя: 288 млн. руб.
Несколько лотов от инвестора в этом комплексе сняты с продажи.
📌Полянка 44 - квартира от инвестора 180 м2 до 24.02 стоила 180 млн., сейчас - 2,4 млн. долл.
📌The Mandarin Oriental Residences Moscow - цены в долларах по курсу ЦБ, что изначально входило в концепцию закрытых продаж
📌Bogenhouse - цены на оставшиеся 3 апартамента не изменились - от 850 до 1100.000 руб/м2 (вайтбокс)
📌Mon Cher - цены не повысились, есть предложения за 550-650.000 руб/м2

Повторю, это экспресс-срез на 5 марта по уже готовым новым домам Замоскворечья

Девелоперы, чьи элитные объекты в ЦАО находятся на разных этапах строительства, либо уже подняли цены (например Большая Дмитровка IX +15% c 1.03), либо планируют это сделать в ближайшее время.

ГАЛС отложил вывод нового объекта на Космодамианской набережной и расчетные цены будут скорректированы вверх.
Какие будут продажи по новым ценам - увидим в самое ближайшее время.

Держим руку на пульсе

Если у вас есть вопросы по недвижимости, пишите @zamoskvorechnik
Ответы на самые интересные и актуальные опубликую здесь

#замоскворечье

В воскресенье - немного истории Замоскворечья.

https://zen.yandex.ru/media/id/5c24c47068b09400aabdb389/most-kolokol-einshtein-5e5abb205c0e620c4447b8c0

#замоскворечье
#моезамоскворечье
#история

​Всех читательниц моего канала - с Праздником!

Ожидать или нет ажиотаж на рынке недвижимости после последних ограничений на валютные операции со стороны ЦБ? Можно найти аргументы «за» и «против». Моя рекомендация: у всех разные жизненные ситуации, нет единых рецептов, поэтому самое главное - сохранять хладнокровие и не принимать поспешных решений.
Если у Вас есть вопросы по покупке/продаже недвижимости - пишите на @zamoskvorechnik, бесплатно проконсультирую.

Ожидать ли ажиотажа на рынке жилья❓

Решение ЦБ по валютным ограничениям может привести к дополнительному ажиотажу на рынке жилья, - считает Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. - Часть держателей банковских депозитов💰 вновь предпочтет переложить их в квадратные метры. Потенциальный спрос (число просмотров объявлений, звонков, показов) начнет расти📈. Число сделок также увеличится, хотя и проводить их станет сложнее. В условиях общей нервозности передумать могут как продавцы (особенно на вторичном рынке, где неясно какая цена сейчас является справедливой), так и покупатели. 🤷‍♀️

Гораздо более важным фактором, который начнет сказываться уже в ближайшие недели и месяцы, является ситуация на рынке труда. “Приостановка бизнеса” и “увольнение сотрудников” - это разные явления, но если все большее число россиян будут лишатся привычных доходов😢, то сжатие спроса будет наращивать кризисные явления во всей строительной отрасли. Кризиса как такового избежать вряд ли удастся, но его глубина будет зависеть от адекватности решений по господдержке отрасли👍.

​Буквально на днях писал, что в
текущей ситуации наиболее безопасные и разумные вложения свободных рублевых активов - в сданные дома или объекты высокой степени готовности.
С сегодняшнего дня в продаже объект именно с такими характеристиками - компактная квартира в новом клубном доме Большая Серпуховская 38к8.

1️⃣Исторический центр столицы - район Замоскворечье. В пешей доступности Парк Горького, Зарядье, Кремль, Красная площадь, Плехановский Университет.
2️⃣Историческое здание в классическом стиле с современными инженерными сетями. Всего 16 квартир, 4 на этаже.
3️⃣Архитектурный проект и дизайн от британского бюро Aukett Swanke
4️⃣Высота чистого потолка - 3 м
5️⃣В стоимость входит отделка (на фото), а также встроенная мебель - кухня, сантехника, шкафы и стеллажи. Кухонная бытовая техника - Bosh.
6️⃣Стильный дизайн мест общего пользования, панорамный лифт.
7️⃣Оформление - ДКП, переход права собственности сразу после регистрации сделки (кадастровые номера присвоены).
8️⃣ Цена - 23.900.000 руб.

В данный момент капитальный ремонт на 90% завершен, полное окончание работ с отделкой - III квартал 2022 года. Звоните и записывайтесь на просмотр.
Подробности - @zamoskvorechnik

Cloud Nine,
действительно знаковый проект для Замоскворечья, введён в эксплуатацию.
Справочно: от застройщика осталась последняя квартира 155 м2 с большой 63-метровой террасой. Цена буквально несколько дней назад увеличена на 46 миллионов: новый прайс - 324 млн. руб.
В квартире выполнена премиальная отделка в стиле «современная классика».

По вопросам купли-продажи недвижимости пишите @zamoskvorechnik

#новостройки
#замоскворечье
#элитнаянедвижимость

https://t.me/vesper_moscow/537

НОВЫЕ ДОМА С ОТДЕЛКОЙ

Коллеги справедливо пишут, что в новой реальности готовый продукт - дома с финишной отделкой - будут важным конкурентным преимуществом в «битве за покупателя».
Вопрос заключается в том, что далеко не все застройщики умеют сдавать дома «под ключ».
Например, на сегодняшний день в Замоскворечье среди объектов высокой степени готовности и уже сданных проектов всего 2 с полной отделкой:

📌CloudNine от Vesper, буквально на днях введён в ЖК эксплуатацию.
📌Клубный дом на Большой Серпуховской, сдача запланирована на сентябрь текущего года.

Если в CloudNine осталась последняя квартира от застройщика, то на Большой Серпуховской есть ещё несколько предложений от 42 до 74 м2. Самая компактная квартира 42.8 м2 - 23.900.000 руб.
В случае заинтересованности - пишите @zamoskvorechnik

#замоскворечье
#премиальнаянедаидимость
#квартирысотделкой

—————————-

Еще недавно застройщики столичного региона настолько хорошо себя чувствовали, что откровенно пренебрегали интересами покупателей. Они продавали квадратные метры в черновом варианте, получая за них, в среднем, от 200 до 600 тыс. за 1 кв.м в зависимости от класса жилья и района.

Однако теперь ситуация изменилась и «рынок покупателя» надолго пришел в нашу реальность.

Для того, чтобы победить в борьбе за высокий спрос, необходимо будет возвращать такой продукт как полностью готовое жилье. Апартаменты и квартиры с отделкой на сегодня предлагают далеко не все. Но в условиях, когда строительные и отделочные материалы стремительно дорожают, покупательские предпочтения однозначно сместятся в пользу квартир с чистовой отделкой или хотя бы white-box.
К тому же застройщикам намного легче закупать материалы оптовым форматом, чем «физикам», и за счет этого они могут снижать конечную стоимость ремонта.

@nedvizha

НА КОСМОДАМИАНСКОЙ

Набережной наконец стартовал проект ГАЛС-Девелопмент по реконструкции бывшей гостиницы «Байкал» - работы начаты, но новые цены пока не озвучены. До последних событий был прогноз 750К + , сейчас остаётся только ждать, но скорее всего застройщик поднимет ценник.

Справочно: в соседнем Balchug Residence собственники пока не «дрогнули» и продают свои объекты по февральским ценам.
Подробную аналитику по премиальной недвижимости Замоскворечья опубликую в первой половине апреля.

@zamoskvorechnik

#замоскворечье
#премиальнаянедвижимость
#новыепроекты
#апартаменты


https://mskgazeta.ru/obshchestvo/byvshij-bajkal-v-zamoskvorech-e-stanet-apartamentami-s-istoricheskim-oblikom-9790.html

ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ОЖИДАНИЯ

Интересный опрос на тему «куда будете инвестировать» одного из заметных участников рынка новостроек. Комментировать каждый сегмент не буду, обращаю внимание на два важных момента для инвесторов и покупателей недвижимости.

В пятницу - совет директоров ЦБ. Не исключено изменение учетной ставки, возможен ее рост.

Весьма важное, на мой взгляд, событие может произойти 24 марта. Поскольку 24 июня у Председателя ЦБ заканчивается контракт, в случае его непродления (теоретически Председатель может быть назначен на 3-й срок , у Набиуллиной уже 2 срока), Президент должен за 3 месяца представить в Думу новую кандидатуру. Т е 24 марта.

Поясню: если останется Набиуллина, скоре всего высокий уровень ставки рефинансирования будет сохранен, главная цель будет как и в последние 10 лет - таргетирование инфляции, а не экономический рост. Соотвественно сохранятся высокие ставки по депозитам.

Если будет вынесена другая кандидатура - с большой долей вероятности процентные ставки будут ниже, у экономики появится шанс. В том числе, и у строительной отрасли.

Вот такая возможна развилка.

PS Автор в корне не согласен с текущей политикой ЦБ.

#банкроссии
#опрос
#аналитика

https://t.me/bkrealtor/