Сегодня давал комментарий коллегам на РБК. В эфире обсуждали:

➡️ вопросы цифровизации девелопмента,
➡️ тенденции на рост цен и ключевой ставки на недвижку в ближайшие пару лет,
➡️ информированность о состоянии спроса и предложения на рынке.

Разверну каждый из этих пунктов ⤵️

❓ Есть ли в девелопменте нехватка рабочих рук и какова производительность труда?

Девелоперский цикл достаточно длинный, и его можно разделить на непосредственно саму стройку и все процессы, которые происходят перед ней (финансовое моделирование, проектирование и т. д.). И эта часть, которая идет до непосредственной стройки, за последние 5 лет выросла на 20-30% по всему рынку. Цифровизация девелопмента достаточно активная и постепенно со стартовой стадии она переносится на все строительные процессы.

Поэтому производительность труда (в том числе, на фоне IT-индустрий) в России повышается. Конечно, не все процессы можно поручить ИИ, но много вещей, связанных с контролем работ, сейчас хорошо цифровизируются. Например, ИИ следит за процессом на строительной площадке. Так что по рынку мы наблюдаем позитивную динамику.

Но серьезная нехватка рук на стройке действительно есть, над этим мы тоже работаем.

❓ Какая сейчас ситуация с выводом новых площадей на продажу? Есть ли снижение предложений и, если да, с чем оно связано?

Я считаю, что в этом плане рынок достаточно хорошо регулируется. Мы мониторим считаем показатели и, если нужно, придерживаем вывод нового объема. Мы смотрим, в каких локациях есть отложенный или потенциальный спрос, и выводим новые площади только там, где это необходимо и где есть гарантия, что этот объем будет раскуплен.

Недвижимость — это в первую очередь локации, и если в каком-то месте сейчас нет активного проекта, мы понимаем, что мы по спросу выведем нужный проект и люди хорошо его купят.

Также сейчас на этапе продаж есть много нюансов: если 10 лет назад можно было воткнуть лопату и поставить табличку с прайсом, то сегодня нужно получить все разрешения, а также проектное финансирование, и только после этого можно открывать продажи. В процессе участвует много регулирующих органов.

Благодаря данным ДОМ.PФ, сегодня повысилась прозрачность рынка и доступность информации о состоянии спроса и предложения. Это снижает вероятность непродуманных стартов новых проектов и риски затоваренности.

❓ Может ли в 2026-2027 годах произойти дефицит квадратных метров и будет ли резкий рост цен?

Я считаю, что основной рост цен в 2020-2021 годах произошел не потому, что он был линейным из-за льготной ипотеки, а потому, что были хорошие условия по ипотеке и низкая цена = вышел большой спрос, который мог поглотить рынок. Из-за этого все начали индексировать цены, тк не было возможности быстро вывести метр.

Наше огромное ограничение в отрасли — вывод нового объема от момента покупки земли до выхода в продажи за 1,5 года в лучшем случае. Из-за того, что сейчас в первом квартале был зафиксирован минимум вывода метров за последние 15 лет, начинает формироваться недостаток метров. И когда ключевая ставка снизится, а ипотечная ставка станет более доступной, цены вырастут.

Рад был видеть на эфире Михаила Гольдберга из ДОМ.РФ и Алексея Попова из ЦИАН, ежедневно пользуюсь их данными для аналитики рынка.

Часть со своим комментарием и комментариями коллег-экспертов прикрепил в видео выше 👆

🏠 Хоумстейджинг и флиппинг

Нет, я не ругаюсь) Эти модные английские слова по-русски означают что-то вроде «обставить квартиру», то есть грамотно расположить в ней мебель, ориентируясь на планировку, и подготовить пространство к проживанию.

Флиппинг — это когда делаешь хороший ремонт (как правило, в дешевой квартире), чтобы затем перепродать квартиру дороже.

Хоумстейджинг — когда делаешь из квартиры стильную конфетку (сюда относится расстановка мебели, добавление элементов интерьера и т. д.). Многие делают хоумстейджинг для сдачи в аренду.

На эту тему у меня даже есть свежий кейс — этой весной я как раз делал хоумстейджинг своей квартиры и рассказал обо всех этапах от выбора кухни до покраски стен. Некоторыми моментами делился здесь ранее:

➡️ вот пост про установку кухни
➡️ вот пост про то, что такое бризер
➡️ вот грустная история про французский балкон

Какой вывод я сделал из этого опыта: классно, что застройщики сдают квартиры с готовым ремонтом. Это освобождает новых жильцов от лишнего гемора с бесконечной ремонтной историей. Остается лишь быстро покрасить стены, поставить мебель и заехать в квартиру почти сразу после покупки (либо начать ее сдавать и получать доход 💰)

Но есть и плохая новость... На рынке недвижимости продажа квартир с отделкой довольно долго была большим трендом, это очень помогало рынку развиваться, потому что все захотели покупать квартиры с ремонтом «под ключ». Но сейчас, увы, доля вариантов с отделкой будет снижаться. Почему?

Дело в том, что рабочих рук не хватает, отделкой заниматься некому + у застройщика страдают сроки сдачи квартир, пока в каждой из них делается чистовой ремонт. А еще отделка повышает стоимость квартиры, а девелоперам наоборот нужно её снизить, чтобы люди смогли купить квартиру хотя бы так, с черновой 🥲

Что в итоге? Считайте этот пост моей личной рекомендацией поспешить и купить квартиру с готовым ремонтом, пока они еще такими продаются. Потому что потом придется осваивать не только хоумстейджинг, но и практиковать навыки базового ремонта, а времени на это уйдет в разы больше.

Про отделку на рынке недвижимости планирую написать целый пост, так что накидайте сюда огонечков 🔥, чтобы усилить мне мотивацию))

Отделка: быть или не быть?

Как я уже 📎 писал ранее, отделка от застройщиков — тема актуальная, поэтому хочу остановиться на ней чуть подробнее (тем более, я все равно обещал вам этот пост :))

Вот есть хоумстейджинг и флиппинг, с помощью которых можно быстро и относительно легко подготовить квартиру к жизни (для себя или под сдачу). А вот отделка на рынке недвижимости — это уже немного другая история.

В августе 2024 мы проводили исследование на эту тему и интересовались у клиентов, важна ли им вообще отделка на этапе покупки квартиры. А еще выясняли интерес к квартирам с отделкой и без. Какие результаты получили в итоге:

👆 Наличие отделки ежегодно становится более весомым критерием выбора квартиры. Этот параметр входит в тройку важнейших параметров выбора квартиры.

👆 Интерес к квартирам с отделкой в 9 раз больше, чем к квартирам без отделки. Спрос выше на лоты с чистовой отделкой, но есть и потребность в вариативности, то есть наличии квартир без отделки.

Сложив 1+1, можно сделать очевидный вывод: брать квартиру с отделкой, естественно, аппетитнее, чем без 🙂 Как минимум, это уже минус головная боль с ремонтом. А еще экономия времени, тк в новую квартиру можно заехать сразу после покупки.

Также отделка помогает значительно снизить финансовую нагрузку с клиента, у которого не очень высокий доход (от 100 до 200 тысяч рублей на семью). И этот плюс очень даже ощутим, учитывая, что покупка квартиры прилично ударяет по кошельку, а новые траты на ремонт могут оставить на нем еще больше шрамов...

А вот какие тенденции рынка отмечались в регионах на 2024 год (по сравнению с ситуацией 2021-го):

🔵 В московском регионе сократилась доля чистовой отделки и выросла доля white box. При этом наибольшая перемена произошла в сегменте бизнес и премиум / элит, где ранее чистовая занимала более трети предложения.

🔵 В ленинградском регионе увеличилась доля с отделкой и white box. При этом наибольшая перемена произошла в бизнес-классе, где ранее чистовой почти не было, а теперь такие лоты составляют более четверти.

🔵 На региональных рынках: в Тюмени (86%) и Казани (54%) преобладает отделка white box, во Владивостоке большая часть (68%) предлагается без отделки. При этом некоторые девелоперы предлагают white box и чистовую отделку в качестве доп. опции.

📌 white box — промежуточный вариант отделки помещения между черновой и чистовой. В квартире с отделкой white box большинство грязных работ уже выполнено застройщиком, квартира готова под финальный этап ремонта.

Также стоит отметить, что растет количество игроков, предлагающих отделку. Для ряда девелоперов наличие отделки — это часть УТП и инструмент поддержки продаж в больших проектах.

Но, как бы радостно все это ни звучало, не забываем, что продажа квартир с отделкой — плюшка не вечная, и, как я уже говорил, есть риск, что доля таких вариантов на рынке будет снижаться.