Чем отличается сдача в аренду помещения долгосрочным инвестором (далее просто - Инвестор), ориентированным на регулярное долгосрочное получение арендного дохода и спекулянтом, для которого цель - рост стоимости объекта и перепродажа?

Сразу оговорюсь, что не вижу ничего плохого в формулировке термина спекулянт. Никакого негатива, только термины, характеризующие цель. И да, могут преследоваться две цели одновременно, но это скорее исключение.

Что хочет инвестор. Стабильно, без перерывов, без смены арендатора получать определенную сумму денег. Желательно начать получать как можно раньше, чтобы помещение не простаивало. Часто готов отдать предпочтение или отказать какому-то бизнесу, компании из личных симпатий и ощущений комфорта. Может выбрать того арендатора, кто больше понравился, а не того, кто больше платит. Инвестор обычно ничего не продает, только покупает.

Спекулянт. Расчет превыше всего. Будет выбирать арендатора, который предложит выше аренду. Готов искать и ждать «своего» арендатора месяцами, чтобы желаемая арендная плата позволила получить нужную доходность при продаже, так как цена продажи арендного бизнеса это производная от аренды. Для примера, прибавка к аренде ₽10-20 тыс. в месяц может не сильно интересовать инвестора. А при продаже это добавит к цене ₽1-3 млн. Спекулянт будет выбирать арендатора, который нравится не лично ему, а воспринимается большинством покупателей, как стабильный, надежный, желанный, чтобы готовый арендный бизнес был ликвиден.

А вы инвестор или спекулянт? Что важно для вас при выборе арендатора?

Как поменялась ситуация по коммерции в Уфе и чего ждать дальше?

Многие инвесторы ожидали вкусных предложений на покупку. Такие предложения были, но довольно мало, а некоторые были вкусные в отношении качества, а не в отношении цены.
Крупные инвесторы Уфы считают, что в нынешнее время выигрывает тот, кто быстро принимает решение и делает упор на качество объекта, а не доходность. Хорошие помещения стоят дорого (дорого = 10-12 лет окупаемости и это норма) или продаются в один звонок.
Сейчас многие успокоились, вернулись в Россию, эмоциональное состояние стабилизируется, поэтому многие уже передумали продавать свои помещения.
Поэтому, если не будет никаких событий, которые бы способствовали новой волне эмоциональных решений, то проданы будут держать цены, а достойных помещений будет по прежнему мало.
В отличие от жилой недвижимости, коммерческая не потеряла в цене и пользуется спросом.

​​В какую недвижимость сейчас не стоит инвестировать! ⛔️

🏢 коммерческая недвижимость следующих типов: офисы, промышленная, свободного назначения. Или с существенными недостатками. На данный момент на рынке много предложений, а вот спроса гораздо меньше, точнее, почти нет.

🏨 Апартаменты. Их покупают, но слабо, т. к. аналогичные объекты в жилом фонде продаются с большим дисконтом и полагающимися плюсами. Всплеска спроса на этот вид не будет. Особенно, после комментариев, что в жилой фонд их не переведут.

🏗 Жилой фонд, квартиры. Новостройки, массовые и эконом-класс. Про большинство новостроек трудно сказать что-то хорошее. Так же плохое качество, рынок перенасыщен и планы на постройку такого же жилья буду превышать потребности еще больше и больше. Даже сейчас уже стоит около 70% построенного жилья.
Такие квартиры покупают те, кому нужно жилье для себя в эконом-секторе (неплохая идея и возможность сейчас), кто еще не разобрался в ситуации с недвижимостью или не знаком с основами инвестирования и т. д.
Господдержка застройщиков создана с целью стимулировать застрой, который по другому (с помощью продаж) не отобьется, поэтому инвесторам будет все тяжелее конкурировать со строительными компаниями.

Кассовый чек при продаже недвижимости!?

И 54-ФЗ не поймешь.

Большая часть объектов коммерческой недвижимости продается от ИП, а покупается физ лицами.
Расчеты осуществляются в безналичном порядке.
Но для покупателей физ лиц и при безналичной оплате нужно оформлять кассовый чек.
Штраф за не применение ККТ для ИП от 25% до 50% от суммы платежа, для юр лиц от 75% до 100% платежа.

Новое гастро пространство в Уфе.
Переходи по ссылке, записывайся:

https://t.me/karlamarksa33/7

https://www.instagram.com/reel/ClY0CpPAUBu/?igshid=YmMyMTA2M2Y=

Решил не писать много текста, а рассказать в видео про состояние рынка коммерческой недвижимости. Поделился мнением.

Немного нашей статистики за последние две недели:
19 новых инвесторов
12 новых помещений на покупку

Таким образом спрос на покупку превышает предложение.
В такой обстановке цены на коммерческую недвижимость не только не падают, но и продолжают рости.
Окупаемость помещений держится на уровне 10-12 лет.
Появляются крупные инвесторы, желающие вложить средства (100-300 млн рублей).

Кроме того, наблюдается спрос на инвестиции с суммами от 3-4 млн рублей.
В этом бюджете есть следующие варианты вложения:
➡️Депозит в банке (низкая доходность)
➡️Квартира с ипотекой на стадии строительства (риск того, что стройка затянется или не завершиться. Не ясно кто будет покупать потом и будет ли рост цены)
➡️Фондовый рынок (большая волатильность, риски блокировок, нужны глубоки знания, многие зарубежные компании не доступны для покупок резидентам РФ)
➡️Коммерческая недвижимость, но..
В этом бюджете довольно мало достойных, рабочих вариантов, поэтому становятся актуальным коллективное инвестирование.

В этом году не типичная ситуация перед новогодними праздниками. Обычно люди с удовольствием покупали квартиры, вкладывали, инвестировали.
Что мы имеем на рынке квартир:
Были введены субсидированные, льготные ставки. На что это влияет: Например если квартира стоит 10 млн рублей, человек готов ее покупать в ипотеку. Рассчитывают ежемесячный платеж, он составляет например 100 000 руб в месяц. Покупатель не может платить эту сумму, говорит дорого. В таком случае ему предлагают сократить платеж до 70 тыс ежемесячно, но цена квартиры становится 12 млн руб. Платеж меньше, цена выше. На мой взгляд это увеличивает количество продаж квартир. Люди соглашаются на ипотеку, хотя не все могут ее платить. Долги населения растут. Новостройки продаются. Цены за квадратный метр жилья приближаются к 250 000 - 300 000 руб за метр!

Чем дешевле квартира, тем больше переплата. На сегодня переплата достигает 40%! Инвесторы понимают, что это может быть пузырь. Цена жилья становится не адекватной, хотя платеж ежемесячный приемлемый. Поэтому в этом году инвесторов в жилье становится меньше, а продаж коммерческой недвижимости становится больше.

Новый проект, недвижимость и криптовалюта.

Обозначения площади в недвижимости в цифровом варианте в блокчейне, по сути виртуальная единица. Токены.

Планируется продажа токенов на бирже. Возможны варианты. Проект в настоящее время предполагает продажу токенов на участие в долевом строительстве с выкупом после завершения застройки, т. е. инвестиции с целью получения прибыли в виде разницы стоимости объекта на этапе постройки и уже в готовом виде + инфляция.

✅ Инструмент будет запущен в 2023 году.
✅ Инвестиции в недвижимость станут очень доступными.
✅ Из участников предложения по токенам самый известный - «Самолет».

Продажа недвижимости за NFT-токены работает следующим образом. Сначала нужно юридически подготовить продажу объекта: владелец подписывает документы, которые будут закреплены за специально созданным для этого NFT-токеном. Вместе с этими бумагами токен может включать акты, отчеты, фотографии и даже видео. Именно NFT-токен служит доказательством права собственности, объясняет основательница и генеральный директор Propy Наталья Караянева. С юридической точки зрения тот, кто владеет токеном, является и владельцем объекта недвижимости, который этот токен представляет

Госдума приняла законопроект , согласно которому с 1 марта 2023 года местные власти смогут снова контролировать архитектурный облик городов. Теперь согласование застройки особо важных территорий городов с архитекторами будет обязательным.

Виды инвестиций, их плюсы и минусы на начало 2023 года.
Поговорим только про недвижимость и пассивный доход, не будем затрагивать фондовый рынок и криптовалюту, потому что на мой взгляд там больше рисков и больше личного участия.

1️⃣ Жилая недвижимость
1️⃣.1️⃣ Покупка на этапе котлована и перепродажа
Плюсы
- возможно взять ипотеку
- относительно низкая цена входа
Минусы
- нет уверенности что цена вырастет
- рынок очень насыщен такими же инвесторами, которые хотят продать «Инвест» квартиры, из-за чего сформирована высокая конкуренция, что отрицательно сказывается на цене продажи

1️⃣.2️⃣ Покупка и сдача в аренду
Плюсы
- опять же низкая цена входа с помощью кредитных средств
Минусы
- активное управление посуточно арендой
- низкая доходность
- доп инвестиции в мебель, ремонт, управляющую компанию

2️⃣ Коммерческая недвижимость
Плюсы
- устойчиво показала себя во время просадки фондового рынка и жилой недвижимости
- достаточно пассивный доход
- кроме дохода с аренды, рост стоимости самой недвижимости
Минусы
- не очевидные потери на налогах, простое помещения во время поиска арендатора
- высокая стоимость входа
- чтобы освободить средства потребуется время на продажу объекта от 2 до 6 месяцев в зависимости от стоимости помещения

3️⃣Фонд недвижимости
Плюсы
- налог 0%
- стабильный, регулярный доход
- высокий доход для пассивных инвестиций в коммерческую недвижимость
- защищенность вклада реальным объектом
- действительно пассивный доход
- можно быстро вывести средства (до 3 месяцев)
- низкая стоимость входа (от 500 000 руб)
Минусы
- сумма вклада не меняется в зависимости от стоимости недвижимости

4️⃣Банковский депозит
Плюсы
- низкая цена входа, хоть от 1000 рублей
- можно быстро вернуть свои средства
Минусы
- низкая доходность (меньше инфляции)
- застрахована не вся сумма

Напишите свои варианты инвестирования. Дополнительные плюсы и минусы инструментов инвестирования.

Кому нужно предложить варианты вкладов, пишите.

#мнение
Скоро выборы 🗳️
Многие ждут волатильности курса доллара и планируют на этом заработать 💵
Также есть мнение, что валюта - не самый удачные вариант инвестирования, тк много факторов могут повлиять как положительно, так и отрицательно.
Учитывая это, считаю, что будет довольно высокий спрос на покупку недвижимости.

Это хорошее время, для продажи недвижимости.

#ГАБ

В продаже помещение с Монеткой.
📎 Площадь 236 метров
📎 Доход с аренды 4,7% от товарооборота, но не менее 236 000 рублей в месяц.
📎 Стоимость = 10 годам окупаемости.

Также есть площадь на втором этаже, арендатор офис мобильного оператора.
Площадь 306 метров. Цена аренды 870 рублей за метр.
Цена = 10 годам окупаемости

Итого за все здание:
Площадь 542,5 метров
Цена 52 864 000
Земля в собственности

#ГАБ

Предложение для инвесторов:

Сумма инвестиций: 200-600 млн рублей.

Предмет:
А) демонтаж пусковых шахт по гос контракту. Совместная работа с владельцем данных шахт.
Б) выступление в качестве пассивного инвестора на эти же работы.

Срок окупаемости от 2 до 6 месяцев

Есть дополнительная информация. Подробнее при личном общении

#ГАБ

114 кв.м
Арендная плата 220 000 рублей,
договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией
Цена 28 500 000

#кейс ошибки в недвижимости
Видео про выбор помещения для инвестирования

#ГАБ

🔥В работе два новых помещения на продажу!

1) Менделеева
Цена 9 000 000 рублей
Доход 80 240 рублей в месяц
Арендатор - продовольственные, сетевые магазины
Соседи: КБ, аптека, продукты!
В эпицентре графика и жилого массива.

2) Новый ЖК (не далеко от Аграрного и ул. Айская)~
Площадь 240 кв.м.
Виражные окна
2 входа
В окружении: учебные заведения, крупный массив, офисные здания!
Расположение: первое помещение на въезде в квартал!
Цена 18 000 000 рублей
Доход 142 000 рублей
Арендатор сидит несколько лет (производственно-торговая компания).
Рублевские сыры и  Рыб магнит. Арендные платежи (МАП) 80 280 рублей в месяц

#ГАБ
Помещение на одной из самых проходных улиц Уфы.
📎С федеральным арендатором.
📎доход 132 000
📎66,3 кв.м
📎цена 15 млн
📎окупаемость 9,5 лет

Актуально до 25 марта

#ГАБ
Продается помещение с Магнитом.
📎 Площадь 500 кв.м.
📎Доход не менее 400 000 рублей, или 4% от товарооборота.
📎Земля 30 соток
📎Отопление - газ
📎Цена 50 000 000 млн, оплата в рассрочку до июня