Неочевидное про рынок недвижимости

Дисклеймер: этот пост написан городским сумасшедшим и не претендует на финансовые советы.

Рынку жилой недвижимости в России всего 34 года. Даже американская «Кока-Кола» в России существует дольше, чем рынок квартир. Потому что купить квартиру в России до 1992 года было невозможно. Никак, потому что не было частной собственности. А «Кола» и «Мальборо» — можно.

В 1992 году рынок родился вместе с приватизацией. В историческом масштабе рынок жилой недвижимости существует как плевки на асфальте, а в него все так сильно верят, что строят на его основе бенчмарки экономики целиком.

За эти годы вплоть до сегодняшнего дня квартиры выросли в цене в десятки и сотни раз. Но мало кто думает вот о чём: что спровоцировало рост цен? И самый последний ответ, который приходит в голову: нефтегазовые доходы.

Поясню: сначала квартиры раздали гражданам бесплатно (приватизация), затем население сформировало рынок квартир, но почему цены растут каждый год? Неужели из-за роста населения и реального спроса на квадратные метры?

Взглянем на сухие цифры. Количество детей на семью каждый год уменьшается и сейчас составляет в среднем около 1,4 ребёнка. При этом в стране строится 100 миллионов квадратных метров жилья в год.

Люди сокращаются, а метры растут.

Смекаешь, к чему я веду? Рынок квартир в России — это пузырь, построенный не на реальном, а на инвестиционном спросе. Кто заселится в новые сто миллионов квадратов, если население не растёт, а падает? Чисто математически. Откуда возьмутся новые люди для заселения, упадут с Луны?! Инвестиционный спрос нужно об кого-то закрывать! Инвесторы не могут вечно закрывать сделки с другими инвесторами!

«Но люди же не идиоты, Тряскин? Рынок же растёт...»

Растёт уже четвёртый десяток лет. И это страшно! Статистика теории игр гласит, что на абсолютно любом рынке 95% теряют, а 5% выигрывают. Другая известная истина гласит, что в мире не существует ни одного рынка, который растёт бесконечно. Складываем два этих статистических факта и получаем вполне вероятное подтверждение тому, что рынок квартир ждёт «охлаждение».

И всё это «давление» на рынок квартир последние годы активно смазывает государство через льготные ипотеки и субсидии девелоперам.

Но откуда бабки, Лебовски? За чей счёт субсидии? За государственный, конечно.

В итоге весь рост рынка этого жилья де-факто построен на бесплатной раздаче квартир в девяностые, на активных субсидиях сегодня и на тупом вливании денег инвесторами, потому что «недвижимость — самый надёжный актив».

Вдогонку: своя квартира — это не актив, как принято думать. Потому что актив — это только то, что приносит деньги. Квартира — чистокровный пассив (когда ты в ней живёшь, а не сдаёшь). Даже если ты продашь свою квартиру в три раза дороже через десять лет, ты переселишься в другую. Одна жилая квартира перетекает в другую — это сложно назвать активом. Это переток формы собственности, который нельзя откешить (придётся стать бездомным).

К чему вообще этот пост? Во-первых, я не пытаюсь сказать, что рынок квартир рухнет. Но рост цен точно остановится. Этот пост скорее про то, что прежде чем покупать квартиру как «актив», подумай ещё раз. Кому нужны будут твои десять квартир через годы, если в них некому заезжать? Люди-то... кончаются.

Я бы очень хотел, чтобы мой пост раскритиковали инвестиционные банкиры. Ну и риелторы. И те, и другие есть среди читателей.

Agent коуч

Новая высокооплачиваемая профессия

Мне тут предложили стать коучем для агента. Внедрить в компанию, обучить внутренним процессам, наладить доступы и подключения и всё прочее. По сути, онбординг нового цифрового сотрудника в команду, на новый лад.

Я думаю, что те, кто этому обучится, без работы не останутся точно. Это HR нового поколения.

Люди готовы платить десятки тысяч рублей за буквально несколько часов работы (с опытом как у меня). Я как всегда от всего отказываюсь, но с учётом того, что спрос всё больше, может агентство запустить?

«Внедряем агентов в бизнес и обучаем под ваши процессы». Вот прям супер горячая ниша формируется.

минус один: люди пока даже примерно не раскурили как это все может работать. А я лично расскажу об этом в этот четверг на Digital Talks в «Юшин Бразерс». Я не особо хороший спикер (в тексте я круче), но я постараюсь, чтобы было интересно 🔥

Ссылка на регу

Двадцати минутное вступление на тему того, что сейчас могут ИИ агенты.

Стопроцентное содержание смысла и живых примеров, ни грамма воды!

Выступает: Я. Смотреть без регистрации.

https://youtu.be/BeiYCh7a5dQ?is=1A0XRUt2dLFz3VmH

Если захочешь так же: ставь себе агента на kent-agent.ru

Админ канала отдыхает в Шанхае. Лента на паузе, зай.

Интересно, как сильно менялось ощущение Курса доллара у меня в жизни.

Я еще помню доллар по 30 рублей. Это был старый дешёвый доллар (не берем советский период по 3 рубля). За такой доллар я еще сам в Штаты слетать успел.

Потом доллар для меня стал по 45 и сразу по 70. Некоторое время 70 — это была критическая высокая оценка, выше которой «некуда». Далее доллар пришёл к сотне и впервые в жизни его стало легко считать. Добавляешь два нуля к цене и дело в шляпе. Потом доллар ходил на 120, но это никто не запомнил, потому что это было коротко и быстро.

А вот теперь курс 75 — это на 40% ниже пика и никогда в истории доллар к рублю так сильно не отыгрывал обратно (или я ошибаюсь?).

Но привычка считать по сотке лично у меня осталось. И сейчас платишь за кофе с булочкой 8 баксов и сразу в голове происходит быстрая конвертация в 800 рублей. А на самом деле это всего лишь 600...

Но на самом деле важнее в жизни не курс доллара в абсолюте, а на сколько дорого доллар стоит именно для тебя. Это как курс айфона. Если пять лет назад на айфон нужно было год копить, значит курс айфона был высокий, а если сейчас айфон можешь купить из кармана — низкий. Это только так и работает.

Небольшой пост от команды Layer, почему VPN как бизнес становится сложнее с каждым днём.

Тут на днях инцидент произошёл. Мою сотрудницу избил СВОшник в продуктовом магазине, за то что та купила хлеб со спорным названием «по-украински». Девчонка весом килограмм 45 схватила по печени кулаков.

Избил не сильно, девчонка отделалась парой синяков, но сейчас куча людей в городах появляется, которые наделяют себя неким всемогуществом только лишь по факту того, что работали на СВО.

Парням за службу уважение. Но на гражданке то зачем другим доказывать, какой ты сильный и смелый? Мы в новостях и так читаем каждый день...

Это примерно как зайти в курятник и начать давить ногами цыплят, просто потому что ты сильнее...

Будьте аккуратнее и не лезьте на рожон. А нашим бойцам — лёгкой ассимиляции в обществе 🤝

Психология дохода - вещь ироничная.

Вот я заработал за прошлую неделю Х денег на старом стабильном бизнесе и даже не считал чего и сколько. Просто прикидываю примерно что «норм» 👌

При этом в новом бизнесе я заработал за эту же неделю в десять раз меньше, а радуюсь этому как ребёнок.

Получается, очень важно не только «сколько» а ещё и «откуда пришло». И поэтому сумма в десять раз меньше может радовать в десять раз больше!

Каждый год я тестирую какую-то новую нишу и чаще всего закрываю тест. Вчера продал свой микро-стартап по аренде байков для курьеров. Закрыть гораздо лучше, чем не открывать вообще, хотя мой личный капитал мог бы с этим поспорить...

Однако, вот какие выводы я сделал в этот раз:

1. Не работай с нищей аудиторией.

Нищей – буквально. У нас иной раз просили скидку в 200 рублей, потому что не хватало денег заплатить за аренду 🤯.

Ты всегда тратишь примерно одинаковое количество усилий как на большой чек, так и на мелкий. Но только на большом чеке это идёт эмоционально легко и хорошо окупается. За низкий чек тебе чаще всего вынесут все мозги.

Причина этому простая: на низком чеке ценность денег для клиента гораздо выше. Поэтому за свои «сто рублей» он считает себя вправе выносить тебе мозг до последнего. На большом чеке ценность денег ниже, поэтому там работает эффект «оплатил и пошёл».

2. Не заходи в нишу, в которую слишком легко зайти.

Ниша оказалась неудачной, потому что в неё может зайти любой студент, который где-то достал 50–100 тысяч рублей (купил один байк). Он заходит на рынок, не понимая экономики, устраивает демпинг и мало того, что сам работает в убыток, но и другим мешает.

Заходить надо всегда только в нишу, где есть барьер от идиота и бомжа. Где нужно что-то построить, а не просто занять денег у мамки на темку...

3. Цена — это последнее, что должно быть внутри продукта.

Когда у тебя покупают лишь потому, что ты самый дешёвый — это очень плохая ниша. Любой кретин может продать дёшево. Продавать дёшево — это вообще не бизнес. Это работает только в масштабах миллиардов рублей (Пятерочка). Бизнес — это продавать дорого. Потому что если умеешь продавать дорого, значит тебе платят «сверху» за ценность, а не просто за «себестоимость» услуги.

В случае с прокатом клиенту плевать на любые ценности, помимо цены. Мы сделали самый удобный продукт в нише: онлайн-платежи, личный кабинет и вся фигня. Но рынок сказал: «просто сделай дешевле». В таком рынке ты всегда проиграешь на длинной дистанции...

Гиперэффективность

Я планировал написать этот пост еще три года назад, потому что его фабула родилась очень давно. Теперь он точно дозрел.

Короче, существуют эффективные инструменты, а существуют гиперэффективные. Эффективные — хорошие, а гипер, наоборот, часто портят. Парадокс.

Пример:

Электронная почта — эффективный инструмент. Когда она использовалась для общения (олды помнят), никто не ждал ответа за 10 секунд. На письмо можно было отвечать несколько дней, и всех это устраивало. Для этого нужно было включать компьютер, заходить в почту и так далее.

Мессенджер — гиперэффективный инструмент. Теперь ответы за два дня воспринимаются как игнор или тотальное неуважение. Такое даже представить невозможно. Ответы должны быть мгновенными, и под это подстроен интерфейс.

Другой пример: Google и нейросети.

Раньше было нормально искать информацию: «пойду загуглю». Сейчас нейросети выдают пережеванный за тебя ответ за 4 секунды.

И самый свежий пример — апофеоз гиперэффективности — Harness (ИИ-агенты).

Раньше тебе нужно было открывать какой-нибудь интерфейс, вытащить оттуда какую-нибудь информацию из таблицы, обдумать её. Теперь ты голосом в мессенджере говоришь: «Посчитай мне в таблице финансов выручку за месяц», и через 4 секунды тебе возвращается точный ответ.

Гиперэффективные инструменты, особенно агенты, плохи тем, что из-за простоты доступа возникает чересчур много соблазна и избыточно много многозадачных процессов, которые сбивают с цели.

Раньше я приходил в кафе, открывал MacBook, сидел по часу в таблицах, что-то обдумывал. Сейчас я сразу параллельно кидаю задачи трем агентам и получаю слишком много ответов. Такая многозадачность не делает меня эффективным, она размывает мою энергию. Мне даже комп не нужен для этого.

Нельзя делать несколько проектов одновременно, это размывает фокус. Нельзя, но можно! В этом негативный парадокс гиперэффективности.

Словно тебе дали в один миг целую команду людей, и все они стоят и выпрашивают задачу. Маркетолог, программист, продажник...

Я начал постоянно ловить состояние, что я вроде что-то делаю постоянно, а ощутимого результата не так уж и много, потому что мои задачи фрагментированы и мелочны, словно перекладывание скрепок по столу.

А еще агенты обесценивают результат из-за отсутствия усилий. Я за день могу сделать больше, чем за месяц год назад, но это не ощущается как результат, потому что всё сделал агент. Нет кайфа, нет чувства достижения.

Если представить будущее, в котором изобрели телепорт и можно будет за секунду оказаться на Гавайях, то путешествия очень быстро потеряют то прекрасное ожидание и удовольствие от процесса. Потому что путешествия станут гиперэффективными.

Я ощущаю это как кризис. Но любой кризис может быть хорошим, если войти в него с толком и с расстановкой и правильно перестроиться.

PS: Тут я подумал немного перед отправкой поста и понял: я тут про какой-то кризис из будущего, наверное, пишу, потому что никто пока ещё в душе не знает, что такое Harness. Ну ничего, еще узнаете 😉

Яндекс выпустил крутой продукт — Яндекс Дропс. Это беспроводные наушники с абсолютной килл-фичей: диалог с Алисой и функция памяти и задач.

В чем суть? Ты голосом говоришь: «Алиса, напомни завтра мне в 15:00 забрать ребенка из школы». И таких задач может быть много, они соберутся в логичный список.

Я считаю, что это шаг в правильное будущее, потому что общение голосом — самый нативный способ. Мне лично нужно, чтобы мне системно и убедительно напоминали о чем-то.

Жду, когда сделают аналог с открытым исходным кодом, чтобы можно было подключать к любым агентам и открытым системам!

Вставляешь в ухо утром, а тебе: «Кирилл, сегодня тебе нужно забрать со школы дочь в 14:00 и не забыть подписать зарплаты в банке». Ты в ответ просишь подписать платежки самому агенту и переворачиваешься на другую сторону подушки 🤣