// продолжение статьи, начало в предыдущем посте
☀️ Что для Кипра будет означать вступление в Шенгенскую зону
Вступление в Шенгенскую зону не только облегчит путешествия, но и может стимулировать экономику.
Туризм, основная часть дохода Кипра, вероятно, будет расти. Путешественники из Шенгенской зоны смогут посещать Кипр без дополнительных пограничных проверок, что сделает остров лучшей остановкой во время многострановых европейских поездок.
Вступление в Шенгенскую зону также показывает, что Кипр является полноправной частью ЕС, не только на словах, но и на деле. Это усиливает роль страны в региональной безопасности, правоохранительных органах и политическом сотрудничестве.
Время совпадает с запуском Европейской системы информации и авторизации путешествий (ETIAS), новой системы, которая потребует от путешественников из стран, не входящих в ЕС, получать разрешение на поездку. Присоединяясь к Шенгенской зоне, Кипр присоединяется к этим изменениям и становится пунктом въезда в ЕС.
☀️ Стратегическая перестройка динамики границ ЕС
Стремление Кипра присоединиться к Шенгенской зоне демонстрирует его более твердую приверженность иммиграционным правилам ЕС и их соблюдению. ЕС уже выделил более 292 миллионов евро на модернизацию пограничных и миграционных систем Кипра. Эта поддержка помогает стране соответствовать общей сети безопасности ЕС.
Эти усилия улучшают управление границами ЕС и подчеркивают роль Кипра как ключевого пункта въезда. Они также могут повлиять на то, как ЕС принимает новых членов и управляет миграцией с юга.
☀️ Будущее без границ манит
Поскольку Кипр быстро движется к присоединению к Шенгенской зоне к 2026 году, его твердая приверженность демонстрирует больше, чем стремление к более легким путешествиям — это знаменует собой более глубокий шаг к европейской интеграции.
С учетом ключевых технических работ, которые должны быть завершены к концу 2025 года, и надежной поддержки со стороны ЕС цель более плавных соединений становится достижимой.
Для Кипра и ЕС это больше, чем технический шаг; он отражает единство, сотрудничество и прогресс.
☀️ Что для Кипра будет означать вступление в Шенгенскую зону
Вступление в Шенгенскую зону не только облегчит путешествия, но и может стимулировать экономику.
Туризм, основная часть дохода Кипра, вероятно, будет расти. Путешественники из Шенгенской зоны смогут посещать Кипр без дополнительных пограничных проверок, что сделает остров лучшей остановкой во время многострановых европейских поездок.
Вступление в Шенгенскую зону также показывает, что Кипр является полноправной частью ЕС, не только на словах, но и на деле. Это усиливает роль страны в региональной безопасности, правоохранительных органах и политическом сотрудничестве.
Время совпадает с запуском Европейской системы информации и авторизации путешествий (ETIAS), новой системы, которая потребует от путешественников из стран, не входящих в ЕС, получать разрешение на поездку. Присоединяясь к Шенгенской зоне, Кипр присоединяется к этим изменениям и становится пунктом въезда в ЕС.
☀️ Стратегическая перестройка динамики границ ЕС
Стремление Кипра присоединиться к Шенгенской зоне демонстрирует его более твердую приверженность иммиграционным правилам ЕС и их соблюдению. ЕС уже выделил более 292 миллионов евро на модернизацию пограничных и миграционных систем Кипра. Эта поддержка помогает стране соответствовать общей сети безопасности ЕС.
Эти усилия улучшают управление границами ЕС и подчеркивают роль Кипра как ключевого пункта въезда. Они также могут повлиять на то, как ЕС принимает новых членов и управляет миграцией с юга.
☀️ Будущее без границ манит
Поскольку Кипр быстро движется к присоединению к Шенгенской зоне к 2026 году, его твердая приверженность демонстрирует больше, чем стремление к более легким путешествиям — это знаменует собой более глубокий шаг к европейской интеграции.
С учетом ключевых технических работ, которые должны быть завершены к концу 2025 года, и надежной поддержки со стороны ЕС цель более плавных соединений становится достижимой.
Для Кипра и ЕС это больше, чем технический шаг; он отражает единство, сотрудничество и прогресс.
Квартира по ценам ниже рынка в топовой локации Лимасола в 190 метрах от пляжа.
Передача ключей уже в январе 2026 г.
2️⃣ спальни,
Внутренняя площадь + крытая веранда - 108 м2;
Цена = 565.000 € (или 5230 за м2) + НДС
3️⃣ спальни,
Внутренняя площадь + крытая веранда - 145 м2
Цена = 693.000 € (или 4780 за м2) + НДС
В стоимость включено:
- парковочное место
- кладовая
- скрытые потолочные кондиционеры в гостиной и настенные в спальнях
- водяные теплые полы во всех комнатах
- встроенная кухонная мебель и гардеробные шкафы
Не упустите возможность воспользоваться редким предложением 🙂
Передача ключей уже в январе 2026 г.
2️⃣ спальни,
Внутренняя площадь + крытая веранда - 108 м2;
Цена = 565.000 € (или 5230 за м2) + НДС
3️⃣ спальни,
Внутренняя площадь + крытая веранда - 145 м2
Цена = 693.000 € (или 4780 за м2) + НДС
В стоимость включено:
- парковочное место
- кладовая
- скрытые потолочные кондиционеры в гостиной и настенные в спальнях
- водяные теплые полы во всех комнатах
- встроенная кухонная мебель и гардеробные шкафы
Не упустите возможность воспользоваться редким предложением 🙂
Долго ничего не писал. Не было времени вдохновения, как грицца 🫠
Сегодня хочу поговорить про интересную тему - «вторичные» города и сегмент BTR (build-to-rent). Или как правильно выбрать микро-локацию при инвестициях в недвижимость, опираясь на риск-профиль и предпочтения конкретного инвестора.
1️⃣ Вторичные города (regional / secondary cities)
Что это:
Не столицы и не премиум-центры (например: Варшава вместо Лондона, Пафос вместо Лимассола, Валенсия вместо Барселоны, и так далее).
Почему привлекательны:
🔸Более высокая валовая доходность — цены на покупку ниже, а аренда всё ещё относительно высокая → yield часто на 1%–3% выше, чем в столицах/центрах.
🔸 Меньше конкуренция со стороны институциональных инвесторов — фонды, REIT’ы редко заходят в небольшие города.
🔸 Рост населения и спроса — миграция из дорогих центров в доступные города (тенденция 2020–2024).
🔸 Долгосрочная занятость арендаторов — арендаторы в таких городах чаще снимают жильё "для жизни", а не "на время", что снижает текучку.
Минусы:
🚫 Менее ликвидный рынок при перепродаже.
🚫 Рост цен на недвижимость как правило медленнее, чем в столицах и мировых центрах.
2️⃣ Сегмент BTR (Build-to-Rent)
Что это:
Комплексы, изначально строящиеся под аренду (не под продажу), с единым управлением и сервисами (пример: жилые комплексы с управляющей компанией, сдающие жильё “под ключ”).
Почему это выгодно для пассивного инвестора:
🔹 Профессиональное управление — за вас решают все вопросы (поиск арендатора, ремонт, коммунальные платежи, жалобы и т.д.).
🔹 Снижение операционных расходов и простоя — за счёт масштаба, управляющая компания держит высокий уровень заполняемости.
🔹 Привлечение долгосрочных арендаторов — семьи, специалисты, которые ценят стабильность и сервис.
🔹Предсказуемость дохода — денежный потоки более предсказуемый и стабильный: нет скачков, как в Airbnb.
Минусы:
🚫 Доходность чуть ниже, чем у “индивидуальных” объектов (вы платите за сервис).
🚫 Обычно высокий порог входа — в крупные проекты и/или через инвестиционные пакеты.
📝 Выводы 📝
➡️ Таким образом, вторичные города + долгосрочная аренда / BTR-комплексы = меньше риска, меньше хлопот, прогнозируемый кэш-флоу, что и делает их оптимальными для “пенсионного” или “пассивного” портфеля недвижимости.
➡️ По городам картина такая:
Пафос сейчас даёт наиболее привлекательное сочетание доходности и устойчивого спроса, особенно в долгосрочной аренде.
Лимассол подходит больше как престижная локация, но реальная доходность ниже из-за высокой цены входа. При этом лучшая ликвидность.
Никосия — стабильный рынок с умеренной доходностью.
---
На двух скриншотах ниже обозначил отличия между краткосрочной и долгосрочной арендой, а также свою оценку средней доходности по Лимасолу, Пафосу и Никосии.
❗️Оговорка:
Обязательно консультируйтесь со специалистом 🙂
Уровень доходности для сравнения указан средний. Конечно, есть проекты с доходностью как выше, так и ниже этого уровня. Всё зависит от выбранного проекта и вашей стратегии. Рынок недвижимости очень локален, и ваш доход в каждом конкретном случае будет зависеть от целого ряда факторов.
Сегодня хочу поговорить про интересную тему - «вторичные» города и сегмент BTR (build-to-rent). Или как правильно выбрать микро-локацию при инвестициях в недвижимость, опираясь на риск-профиль и предпочтения конкретного инвестора.
1️⃣ Вторичные города (regional / secondary cities)
Что это:
Не столицы и не премиум-центры (например: Варшава вместо Лондона, Пафос вместо Лимассола, Валенсия вместо Барселоны, и так далее).
Почему привлекательны:
🔸Более высокая валовая доходность — цены на покупку ниже, а аренда всё ещё относительно высокая → yield часто на 1%–3% выше, чем в столицах/центрах.
🔸 Меньше конкуренция со стороны институциональных инвесторов — фонды, REIT’ы редко заходят в небольшие города.
🔸 Рост населения и спроса — миграция из дорогих центров в доступные города (тенденция 2020–2024).
🔸 Долгосрочная занятость арендаторов — арендаторы в таких городах чаще снимают жильё "для жизни", а не "на время", что снижает текучку.
Минусы:
🚫 Менее ликвидный рынок при перепродаже.
🚫 Рост цен на недвижимость как правило медленнее, чем в столицах и мировых центрах.
2️⃣ Сегмент BTR (Build-to-Rent)
Что это:
Комплексы, изначально строящиеся под аренду (не под продажу), с единым управлением и сервисами (пример: жилые комплексы с управляющей компанией, сдающие жильё “под ключ”).
Почему это выгодно для пассивного инвестора:
🔹 Профессиональное управление — за вас решают все вопросы (поиск арендатора, ремонт, коммунальные платежи, жалобы и т.д.).
🔹 Снижение операционных расходов и простоя — за счёт масштаба, управляющая компания держит высокий уровень заполняемости.
🔹 Привлечение долгосрочных арендаторов — семьи, специалисты, которые ценят стабильность и сервис.
🔹Предсказуемость дохода — денежный потоки более предсказуемый и стабильный: нет скачков, как в Airbnb.
Минусы:
🚫 Доходность чуть ниже, чем у “индивидуальных” объектов (вы платите за сервис).
🚫 Обычно высокий порог входа — в крупные проекты и/или через инвестиционные пакеты.
📝 Выводы 📝
➡️ Таким образом, вторичные города + долгосрочная аренда / BTR-комплексы = меньше риска, меньше хлопот, прогнозируемый кэш-флоу, что и делает их оптимальными для “пенсионного” или “пассивного” портфеля недвижимости.
➡️ По городам картина такая:
Пафос сейчас даёт наиболее привлекательное сочетание доходности и устойчивого спроса, особенно в долгосрочной аренде.
Лимассол подходит больше как престижная локация, но реальная доходность ниже из-за высокой цены входа. При этом лучшая ликвидность.
Никосия — стабильный рынок с умеренной доходностью.
---
На двух скриншотах ниже обозначил отличия между краткосрочной и долгосрочной арендой, а также свою оценку средней доходности по Лимасолу, Пафосу и Никосии.
❗️Оговорка:
Обязательно консультируйтесь со специалистом 🙂
Уровень доходности для сравнения указан средний. Конечно, есть проекты с доходностью как выше, так и ниже этого уровня. Всё зависит от выбранного проекта и вашей стратегии. Рынок недвижимости очень локален, и ваш доход в каждом конкретном случае будет зависеть от целого ряда факторов.
❤2
Продолжаем тему небанальных постов и аналитики рынка здорового человека 😅
---
Сегодня хотел бы раскрыть следующую тему:
«Как цены на стройматериалы и землю предсказывают рост недвижимости на Кипре. Или скрытые сигналы рынка»
1️⃣ Почему это важно
Рынок недвижимости редко меняется внезапно.
Но есть показатели, которые двигаются раньше всех остальных — цены на строительные материалы и землю под застройку.
По ним можно понять, где рынок окажется, условно, через полгода.
Когда цемент и бетон дорожают — через несколько месяцев растут цены на новые проекты.
А когда дорожает земля — застройщики уже “включили” будущий рост в себестоимость.
2️⃣ Индекс цен на строительные материалы
По данным Cyprus Statistical Service (CYSTAT):
👉 За 12 месяцев до августа 2025 года индекс в общем вырос на 3,1%,
👉 Цемент и бетон: +5,8%,
👉 Электрооборудование и изоляционные материалы: +6,4%,
👉 Сталь — стабилизировалась после падения 2023 года.
📌 Вывод: себестоимость строительства остаётся высокой.
Застройщики работают уже с “новой нормой” цен, и возврата к уровням 2021–2022 годов не будет.
Для инвестора это означает:
— готовые объекты с фиксированной себестоимостью становятся “тихой гаванью” против инфляции (но тут нужно постараться, чтобы найти такой объект - обычно непроданными на момент готовности остаются самые неликвидные юниты);
— а ранние стадии стройки несут риск удорожания в процессе реализации (если вы рассматриваете форматы joint venture), поэтому на «котловане» лучше покупать квадратные метры по фиксированной цене.
3️⃣ Что происходит с ценами на землю
По данным Cyprus Residential Property Index от Центробанка Кипра (за 2024):
🔹 Лимасол: +8,6% год к году,
🔹 Пафос: +6,2%,
🔹 Ларнака: +4,9%.
Рост стоимости земли всегда идёт впереди роста цен на готовые объекты.
Это сигнал того, что девелоперы уже формируют “новую волну” проектов, и рынок движется к следующему циклу роста.
4️⃣ Как читать эти сигналы
Если хотите понимать рынок наперёд — смотрите не на количество сделок, а на поведение базовых индикаторов.
🔸 Растут цены на стройматериалы — ждите роста цен на новостройки через 6–12 месяцев.
Лучшее решение: покупать готовые объекты или объекты в процессе активной стройки, пока себестоимость ещё “вчерашняя”.
🔸 Дорожает земля — застройщики готовятся к новому витку рынка.
В такие периоды логично заходить в проекты на ранней стадии, особенно в регионах, где рост земли выше среднего.
🔸 Снижается активность закупок — возможна временная пауза или стабилизация цен на 1–2 квартала.
В этот момент можно спокойно выбирать без давления рынка.
5️⃣ Мой субъективный вывод
На Кипре в 2025 году рынок находится в фазе умеренного роста.
Но тот, кто умеет читать “инженерные индексы”, получает преимущество в полгода перед большинством.
Умный инвестор следит не за заголовками, а за сметами.
Потому что рынок растёт сначала в карьерах, потом — на стройках, и только потом — в ценах на квартиры.
📚 Источники (для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Cyprus Statistical Service (CYSTAT): Building Materials Price Index, Aug 2025
* Central Bank of Cyprus: Residential Property Price Index, 2024–2025
* Deloitte Cyprus: Real Estate Review 2024
* PwC Cyprus: Real Estate Market Snapshot, Q1–2025
---
В следующем посте поговорим о том, как банки видят недвижимость. Или взгляд со стороны кредитора.
---
Сегодня хотел бы раскрыть следующую тему:
«Как цены на стройматериалы и землю предсказывают рост недвижимости на Кипре. Или скрытые сигналы рынка»
1️⃣ Почему это важно
Рынок недвижимости редко меняется внезапно.
Но есть показатели, которые двигаются раньше всех остальных — цены на строительные материалы и землю под застройку.
По ним можно понять, где рынок окажется, условно, через полгода.
Когда цемент и бетон дорожают — через несколько месяцев растут цены на новые проекты.
А когда дорожает земля — застройщики уже “включили” будущий рост в себестоимость.
2️⃣ Индекс цен на строительные материалы
По данным Cyprus Statistical Service (CYSTAT):
👉 За 12 месяцев до августа 2025 года индекс в общем вырос на 3,1%,
👉 Цемент и бетон: +5,8%,
👉 Электрооборудование и изоляционные материалы: +6,4%,
👉 Сталь — стабилизировалась после падения 2023 года.
📌 Вывод: себестоимость строительства остаётся высокой.
Застройщики работают уже с “новой нормой” цен, и возврата к уровням 2021–2022 годов не будет.
Для инвестора это означает:
— готовые объекты с фиксированной себестоимостью становятся “тихой гаванью” против инфляции (но тут нужно постараться, чтобы найти такой объект - обычно непроданными на момент готовности остаются самые неликвидные юниты);
— а ранние стадии стройки несут риск удорожания в процессе реализации (если вы рассматриваете форматы joint venture), поэтому на «котловане» лучше покупать квадратные метры по фиксированной цене.
3️⃣ Что происходит с ценами на землю
По данным Cyprus Residential Property Index от Центробанка Кипра (за 2024):
🔹 Лимасол: +8,6% год к году,
🔹 Пафос: +6,2%,
🔹 Ларнака: +4,9%.
Рост стоимости земли всегда идёт впереди роста цен на готовые объекты.
Это сигнал того, что девелоперы уже формируют “новую волну” проектов, и рынок движется к следующему циклу роста.
4️⃣ Как читать эти сигналы
Если хотите понимать рынок наперёд — смотрите не на количество сделок, а на поведение базовых индикаторов.
🔸 Растут цены на стройматериалы — ждите роста цен на новостройки через 6–12 месяцев.
Лучшее решение: покупать готовые объекты или объекты в процессе активной стройки, пока себестоимость ещё “вчерашняя”.
🔸 Дорожает земля — застройщики готовятся к новому витку рынка.
В такие периоды логично заходить в проекты на ранней стадии, особенно в регионах, где рост земли выше среднего.
🔸 Снижается активность закупок — возможна временная пауза или стабилизация цен на 1–2 квартала.
В этот момент можно спокойно выбирать без давления рынка.
5️⃣ Мой субъективный вывод
На Кипре в 2025 году рынок находится в фазе умеренного роста.
Но тот, кто умеет читать “инженерные индексы”, получает преимущество в полгода перед большинством.
Умный инвестор следит не за заголовками, а за сметами.
Потому что рынок растёт сначала в карьерах, потом — на стройках, и только потом — в ценах на квартиры.
📚 Источники (для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Cyprus Statistical Service (CYSTAT): Building Materials Price Index, Aug 2025
* Central Bank of Cyprus: Residential Property Price Index, 2024–2025
* Deloitte Cyprus: Real Estate Review 2024
* PwC Cyprus: Real Estate Market Snapshot, Q1–2025
---
В следующем посте поговорим о том, как банки видят недвижимость. Или взгляд со стороны кредитора.
Обещанный пост на тему:
🏦 «Как банки видят недвижимость: взгляд кредитора»
1️⃣ Почему это важно
Инвесторы оценивают недвижимость через призму прибыли,
а банки — через призму риска.
И часто именно банковский взгляд показывает, насколько рынок здоров на самом деле.
Банки не читают рекламные буклеты застройщиков —
они анализируют ликвидность, залоговую стоимость, спрос и способность заемщика обслуживать долг.
Если кредитные стандарты ужесточаются — это ранний сигнал охлаждения рынка.
Если наоборот — значит, рынок в фазе уверенного роста.
2️⃣ Как кипрские банки оценивают залоги
В отличие от рыночной цены, банки используют понятие “forced sale value” — цену, по которой объект можно быстро продать при дефолте заемщика.
Эта сумма обычно на 15–25% ниже рыночной, но дисконт может доходить и до 50%.
📌 То есть, если банк готов профинансировать объект под 75–80% его залоговой стоимости,
он фактически уверен в ликвидности и устойчивом спросе на этот сегмент.
По данным Центробанка Кипра, в 2024–2025 гг. средний показатель LTV (loan-to-value) по новым ипотечным кредитам составил около 67%, а по инвестиционным объектам — около 60%.
Это умеренный уровень, который показывает:
рынок не перегрет, а банки кредитуют избирательно, но уверенно.
3️⃣ Активность кредитования и ставки
По данным Центробанка Кипра:
• Объём новых ипотечных кредитов в первой половине 2025 года вырос на +9,2% год к году,
• Средняя ставка по ипотеке — 4,2–4,5% (важно отметить, что по опыту наших клиентов во 2-3 кварталах этого года, ставка доходит до 2,8-2,95% - и это не единичные случаи),
• Для корпоративных клиентов — около 5,1%.
Несмотря на умеренно высокие ставки, банки отмечают рост спроса на кредиты под инвестиционные покупки — особенно в Лимасоле и Пафосе, где проекты класса upper mid & premium формируют основную часть залогового портфеля.
📍 Интересный факт: около 28% сделок с новостройками в 2025 году финансируются частично за счёт кредита, что для Кипра — высокий показатель. Это говорит о восстановлении доверия к долгосрочным активам.
4️⃣ Что видят банки — и что должен видеть инвестор
🔸 Если банк охотно кредитует застройщика — значит, объект имеет высокую ликвидность и юридическую прозрачность.
Это можно использовать как фильтр: если проект получил банковское финансирование, значит он прошёл due diligence на уровне рисковика.
🔸 Когда кредитные лимиты сокращаются или LTV падает — это предупреждение: рынок замедляется, и банки страхуют риски заранее. В такие периоды стоит быть осторожнее с проектами без предпродаж.
🔸 Если ставка по ипотеке стабилизируется, а объёмы кредитования растут — значит, банковская система верит в долгосрочный спрос, а значит, цикл роста ещё не завершён.
5️⃣ Как обычно - мой субъективный вывод 🙂
Банки — не просто кредиторы, а одни из самых чувствительных датчиков рынка.
Они видят тренды раньше, чем статистика или маркетинговые отчёты.
И если сегодня кипрские банки продолжают активно кредитовать строительство и покупку жилья,
значит, рынок всё ещё находится в зоне доверия и сбалансированного роста. Но, по инсайдерской информации, банки ожидают откат процентных ставок обратно в рост в 2026 году.
Рынок растет, будет точно ситуационный рост под вступление в Шенген, поэтому ставка 2,8% с возможностью фиксации на 10 лет - это действительно уникальное сочетание инвест факторов, которое уже может не повториться.
Хочешь понять, куда движется рынок — посмотри, что и на каких условиях банки готовы профинансировать. (Можно обратиться к профильным специалистам - например к вашему покорному слуге).
📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
• Central Bank of Cyprus: Monetary and Financial Statistics Report, Q2–2025
• CBC Residential Property Price Index, 2024–2025
• PwC Cyprus: Real Estate Market Snapshot, 2025
• Deloitte Cyprus: Property Lending Insights, 2024
---
В следующий раз поделюсь мыслями на очень интересную тему о том, как застройщики формируют цену: от земли до ключей.
🏦 «Как банки видят недвижимость: взгляд кредитора»
1️⃣ Почему это важно
Инвесторы оценивают недвижимость через призму прибыли,
а банки — через призму риска.
И часто именно банковский взгляд показывает, насколько рынок здоров на самом деле.
Банки не читают рекламные буклеты застройщиков —
они анализируют ликвидность, залоговую стоимость, спрос и способность заемщика обслуживать долг.
Если кредитные стандарты ужесточаются — это ранний сигнал охлаждения рынка.
Если наоборот — значит, рынок в фазе уверенного роста.
2️⃣ Как кипрские банки оценивают залоги
В отличие от рыночной цены, банки используют понятие “forced sale value” — цену, по которой объект можно быстро продать при дефолте заемщика.
Эта сумма обычно на 15–25% ниже рыночной, но дисконт может доходить и до 50%.
📌 То есть, если банк готов профинансировать объект под 75–80% его залоговой стоимости,
он фактически уверен в ликвидности и устойчивом спросе на этот сегмент.
По данным Центробанка Кипра, в 2024–2025 гг. средний показатель LTV (loan-to-value) по новым ипотечным кредитам составил около 67%, а по инвестиционным объектам — около 60%.
Это умеренный уровень, который показывает:
рынок не перегрет, а банки кредитуют избирательно, но уверенно.
3️⃣ Активность кредитования и ставки
По данным Центробанка Кипра:
• Объём новых ипотечных кредитов в первой половине 2025 года вырос на +9,2% год к году,
• Средняя ставка по ипотеке — 4,2–4,5% (важно отметить, что по опыту наших клиентов во 2-3 кварталах этого года, ставка доходит до 2,8-2,95% - и это не единичные случаи),
• Для корпоративных клиентов — около 5,1%.
Несмотря на умеренно высокие ставки, банки отмечают рост спроса на кредиты под инвестиционные покупки — особенно в Лимасоле и Пафосе, где проекты класса upper mid & premium формируют основную часть залогового портфеля.
📍 Интересный факт: около 28% сделок с новостройками в 2025 году финансируются частично за счёт кредита, что для Кипра — высокий показатель. Это говорит о восстановлении доверия к долгосрочным активам.
4️⃣ Что видят банки — и что должен видеть инвестор
🔸 Если банк охотно кредитует застройщика — значит, объект имеет высокую ликвидность и юридическую прозрачность.
Это можно использовать как фильтр: если проект получил банковское финансирование, значит он прошёл due diligence на уровне рисковика.
🔸 Когда кредитные лимиты сокращаются или LTV падает — это предупреждение: рынок замедляется, и банки страхуют риски заранее. В такие периоды стоит быть осторожнее с проектами без предпродаж.
🔸 Если ставка по ипотеке стабилизируется, а объёмы кредитования растут — значит, банковская система верит в долгосрочный спрос, а значит, цикл роста ещё не завершён.
5️⃣ Как обычно - мой субъективный вывод 🙂
Банки — не просто кредиторы, а одни из самых чувствительных датчиков рынка.
Они видят тренды раньше, чем статистика или маркетинговые отчёты.
И если сегодня кипрские банки продолжают активно кредитовать строительство и покупку жилья,
значит, рынок всё ещё находится в зоне доверия и сбалансированного роста. Но, по инсайдерской информации, банки ожидают откат процентных ставок обратно в рост в 2026 году.
Рынок растет, будет точно ситуационный рост под вступление в Шенген, поэтому ставка 2,8% с возможностью фиксации на 10 лет - это действительно уникальное сочетание инвест факторов, которое уже может не повториться.
Хочешь понять, куда движется рынок — посмотри, что и на каких условиях банки готовы профинансировать. (Можно обратиться к профильным специалистам - например к вашему покорному слуге).
📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
• Central Bank of Cyprus: Monetary and Financial Statistics Report, Q2–2025
• CBC Residential Property Price Index, 2024–2025
• PwC Cyprus: Real Estate Market Snapshot, 2025
• Deloitte Cyprus: Property Lending Insights, 2024
---
В следующий раз поделюсь мыслями на очень интересную тему о том, как застройщики формируют цену: от земли до ключей.
Привет неравнодушный читатель 🙂
Двигаемся дальше в серии небанальных постов про недвижимость.
🧮 Как застройщики формируют цену: от земли до ключей
1️⃣ Почему важно понимать структуру цены
Любой объект недвижимости — это не просто бетон и вид на море.
Это сложная формула, где каждый элемент влияет на итоговую цифру в прайс-листе.
Понимая, из чего складывается себестоимость, инвестор может отличить действительно справедливую цену от «воздушной».
А значит — находить undervalued проекты ещё до того, как рынок их оценит.
2️⃣ Из чего складывается цена
У среднего кипрского девелопера структура выглядит примерно так:
🔹 Земля — 20–30% себестоимости проекта.
В Лимасоле земля дороже в 1,5–2 раза, чем в Пафосе, и именно это объясняет разницу в конечной цене квадратного метра.
🔹 Строительные материалы и работы — около 35–40%.
После роста цен на цемент и бетон в 2024–2025 гг. эта доля увеличилась примерно на 3–4 процентных пункта.
🔹 Проектирование, инженерия, разрешения — 5–7%.
Чем сложнее архитектура и выше требования к энергоэффективности, тем заметнее этот блок.
🔹 Маркетинг и продажи — 5–10%.
У крупных застройщиков как правило эти расходы частично перекладываются на агентов, но всегда включены в конечную цену.
🔹 Финансирование и административные издержки — 5–6%.
🔹 Чистая прибыль девелопера — обычно 20–25%,
но в премиум-сегменте маржа может быть ниже — 15–18%, при большей стоимости входа и более длинном цикле продаж.
📍Итог: проект, который продаётся с маржой 20%, считается на Кипре здоровым и устойчивым.
Если девелопер пытается удержать прибыль при снижении спроса — он будет повышать цены уже на ранней стадии.
3️⃣ Почему “дорого” не всегда плохо
Инвесторы часто видят цену 5,000 €/м² и считают это “перегревом”.
Но реальность такая: себестоимость у ряда проектов уже превышает 3,800–4,200 €/м² (включая землю, лицензии и энергоэффективные стандарты).
То есть, разница между себестоимостью и ценой — не спекуляция, а экономическая необходимость.
Если объект продаётся с низкой маржой (10–12%) — это скорее риск для застройщика, чем выгода для инвестора:
такой проект может “замереть” на стадии стройки при первом скачке цен на материалы.
4️⃣ Как инвестору читать ценники
🔹 Сравнивайте не “цены за метр”, а структуру стоимости.
Например, два объекта по 4,000 €/м² могут быть совершенно разными,
если один стоит на дорогой земле в центре Лимасола, а другой — в новом районе Пафоса с дешёвым участком, но дорогой отделкой.
🔹 Смотрите, есть ли банковское финансирование.
Если банк профинансировал проект — значит, проверил себестоимость и риск. Это косвенное подтверждение, что цена соответствует рыночным реалиям.
🔹 Обращайте внимание на цикл.
В начале продаж маржа минимальна — застройщик тестирует спрос.
Во второй и третьей фазе она растёт, особенно если темпы бронирования высокие.
5️⃣ Как обычно - мой субъективный вывод 🙂
Цена квадратного метра — это зеркало рынка, в котором отражается всё:
стоимость земли, инфляция, кредитные ставки, спрос, нормы энергоэффективности и даже геополитика.
👀 Понимающий инвестор не ищет “дёшево” — он ищет честную себестоимость с потенциалом роста.
Именно поэтому ключевое преимущество — не знать цену, а понимать её происхождение. Тогда даже премиум кажется разумным, если цифры под ним логичны.
📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Cyprus Statistical Service (CYSTAT): Construction Cost Index, Aug 2025
* Deloitte Cyprus: Real Estate Review 2024–2025
* PwC Cyprus: Developers’ Margin Benchmark 2024
* Central Bank of Cyprus: Residential Property Price Index, 2025
---
В следующем посте обсудим “Как реагирует спрос: кто и зачем сейчас покупает на Кипре”
Двигаемся дальше в серии небанальных постов про недвижимость.
🧮 Как застройщики формируют цену: от земли до ключей
1️⃣ Почему важно понимать структуру цены
Любой объект недвижимости — это не просто бетон и вид на море.
Это сложная формула, где каждый элемент влияет на итоговую цифру в прайс-листе.
Понимая, из чего складывается себестоимость, инвестор может отличить действительно справедливую цену от «воздушной».
А значит — находить undervalued проекты ещё до того, как рынок их оценит.
2️⃣ Из чего складывается цена
У среднего кипрского девелопера структура выглядит примерно так:
🔹 Земля — 20–30% себестоимости проекта.
В Лимасоле земля дороже в 1,5–2 раза, чем в Пафосе, и именно это объясняет разницу в конечной цене квадратного метра.
🔹 Строительные материалы и работы — около 35–40%.
После роста цен на цемент и бетон в 2024–2025 гг. эта доля увеличилась примерно на 3–4 процентных пункта.
🔹 Проектирование, инженерия, разрешения — 5–7%.
Чем сложнее архитектура и выше требования к энергоэффективности, тем заметнее этот блок.
🔹 Маркетинг и продажи — 5–10%.
У крупных застройщиков как правило эти расходы частично перекладываются на агентов, но всегда включены в конечную цену.
🔹 Финансирование и административные издержки — 5–6%.
🔹 Чистая прибыль девелопера — обычно 20–25%,
но в премиум-сегменте маржа может быть ниже — 15–18%, при большей стоимости входа и более длинном цикле продаж.
📍Итог: проект, который продаётся с маржой 20%, считается на Кипре здоровым и устойчивым.
Если девелопер пытается удержать прибыль при снижении спроса — он будет повышать цены уже на ранней стадии.
3️⃣ Почему “дорого” не всегда плохо
Инвесторы часто видят цену 5,000 €/м² и считают это “перегревом”.
Но реальность такая: себестоимость у ряда проектов уже превышает 3,800–4,200 €/м² (включая землю, лицензии и энергоэффективные стандарты).
То есть, разница между себестоимостью и ценой — не спекуляция, а экономическая необходимость.
Если объект продаётся с низкой маржой (10–12%) — это скорее риск для застройщика, чем выгода для инвестора:
такой проект может “замереть” на стадии стройки при первом скачке цен на материалы.
4️⃣ Как инвестору читать ценники
🔹 Сравнивайте не “цены за метр”, а структуру стоимости.
Например, два объекта по 4,000 €/м² могут быть совершенно разными,
если один стоит на дорогой земле в центре Лимасола, а другой — в новом районе Пафоса с дешёвым участком, но дорогой отделкой.
🔹 Смотрите, есть ли банковское финансирование.
Если банк профинансировал проект — значит, проверил себестоимость и риск. Это косвенное подтверждение, что цена соответствует рыночным реалиям.
🔹 Обращайте внимание на цикл.
В начале продаж маржа минимальна — застройщик тестирует спрос.
Во второй и третьей фазе она растёт, особенно если темпы бронирования высокие.
5️⃣ Как обычно - мой субъективный вывод 🙂
Цена квадратного метра — это зеркало рынка, в котором отражается всё:
стоимость земли, инфляция, кредитные ставки, спрос, нормы энергоэффективности и даже геополитика.
👀 Понимающий инвестор не ищет “дёшево” — он ищет честную себестоимость с потенциалом роста.
Именно поэтому ключевое преимущество — не знать цену, а понимать её происхождение. Тогда даже премиум кажется разумным, если цифры под ним логичны.
📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Cyprus Statistical Service (CYSTAT): Construction Cost Index, Aug 2025
* Deloitte Cyprus: Real Estate Review 2024–2025
* PwC Cyprus: Developers’ Margin Benchmark 2024
* Central Bank of Cyprus: Residential Property Price Index, 2025
---
В следующем посте обсудим “Как реагирует спрос: кто и зачем сейчас покупает на Кипре”
❤2🔥2
Доброго вечера понедельника!
Четвёртый пост из серии «Рынок изнутри», на этот раз на тему:
🏠 Как реагирует спрос: кто и зачем сейчас покупает на Кипре
---
▪️Почему спрос — это зеркало рынка
Цены показывают, что уже произошло.
А спрос — показывает, что произойдёт дальше.
Когда мы видим, кто именно покупает и с какой мотивацией,
можно понять, где рынок будет расти, а где — стабилизируется.
И вот ключевое: структура покупателей на Кипре в 2025 году сильно изменилась по сравнению с предыдущими годами.
Теперь это не только “паспортные / пмжшные инвесторы” (сорри за такую терминологию) или отдыхающие — это целые кластеры людей с разными стратегиями.
▪️Кто сейчас покупает
По данным Department of Lands & Surveys и аналитике PwC Cyprus Real Estate Insights (2025), за первые 8 месяцев 2025 года количество регистраций сделок с иностранными покупателями выросло на +11% год к году.
Состав спроса выглядит так:
📍Резиденты ЕС и Великобритании — ~30%
Чаще покупают для собственного проживания, особенно в Лимасоле и Ларнаке (с перекосом в сторону Пафоса в рамках UK-когорты покупателей).
Интерес — к энергоэффективным домам и современным комплексам с инфраструктурой.
📍Покупатели из Ближнего Востока — ~25%
Идут в проекты upper mid & premium, фокус на Пафосе и Лимасоле.
Основная мотивация — капитализация, в меньшей степени аренда.
📍Инвесторы из стран СНГ — ~35%
Микс целей: кто-то — “временный дом”, кто-то — “тихая гавань капитала”, кто-то для переезда семьи / бизнеса.
Активнее интересуются готовыми объектами в Пафосе, где ещё остаётся “value for money”.
📍Локальные покупатели — ~10%, в основном для сдачи в аренду, чаще в Никосии.
📈 За год вырос именно инвестиционный спрос, а не потребительский.
И это главный фактор, почему рынок держит темпы даже при росте цен.
▪️Как изменилась мотивация
Ещё два года назад типичный инвестор искал “гражданство / ПМЖ” или “второй дом у моря”.
Сегодня — он ищет устойчивость капитала и ликвидность.
По данным Deloitte Cyprus Real Estate Review 2025:
* 47% покупателей называют сохранение капитала основной целью;
* 33% — пассивный доход через аренду;
* 20% — спекулятивная капитализация (рост цены).
Иными словами, рынок взрослеет:
покупают меньше на эмоциях, больше — на цифрах.
▪️Что именно покупают
🔸 В Пафосе:
популярны ready-to-move виллы и апартаменты в ценовом диапазоне 400–800 тыс. евро.
Инвесторы любят “готовое жильё” — меньше рисков, понятный кэшфлоу.
🔸 В Лимасоле:
большой спрос в премиум-сегменте, 1,5–3 млн евро.
Это уже не “инвесторы ради аренды”, а “инвесторы ради статуса и резидентства”.
🔸 В Ларнаке и Паралимни:
растёт интерес к buy-to-let — квартиры до 300 тыс. евро под краткосрочную аренду.
📈 Общий тренд: интерес смещается к прибрежным районам, где выше рентабельность и меньше конкуренция.
▪️ Как обычно - мой субъективный вывод 🙂
На Кипре сейчас активен рациональный инвестор — не «охотник за паспортами», а стратег.
Он смотрит на:
* устойчивость локации,
* качество девелопера,
* и возможности выхода через 3–5 лет.
Эпоха “инвестиционного туризма” закончилась.
Началась эпоха “инвестиционной логики”.
И пока во многих других странах рынок охлаждается,
Кипр остаётся одним из немногих направлений, где спрос — разнообразный, устойчивый и долгосрочный.
---
📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Department of Lands & Surveys, Property Sales Statistics, Jan–Aug 2025
* PwC Cyprus, Real Estate Market Insights 2025
* Deloitte Cyprus, Real Estate Review 2024–2025
* Central Bank of Cyprus, Quarterly Economic Bulletin, Q2–2025
Четвёртый пост из серии «Рынок изнутри», на этот раз на тему:
🏠 Как реагирует спрос: кто и зачем сейчас покупает на Кипре
---
▪️Почему спрос — это зеркало рынка
Цены показывают, что уже произошло.
А спрос — показывает, что произойдёт дальше.
Когда мы видим, кто именно покупает и с какой мотивацией,
можно понять, где рынок будет расти, а где — стабилизируется.
И вот ключевое: структура покупателей на Кипре в 2025 году сильно изменилась по сравнению с предыдущими годами.
Теперь это не только “паспортные / пмжшные инвесторы” (сорри за такую терминологию) или отдыхающие — это целые кластеры людей с разными стратегиями.
▪️Кто сейчас покупает
По данным Department of Lands & Surveys и аналитике PwC Cyprus Real Estate Insights (2025), за первые 8 месяцев 2025 года количество регистраций сделок с иностранными покупателями выросло на +11% год к году.
Состав спроса выглядит так:
📍Резиденты ЕС и Великобритании — ~30%
Чаще покупают для собственного проживания, особенно в Лимасоле и Ларнаке (с перекосом в сторону Пафоса в рамках UK-когорты покупателей).
Интерес — к энергоэффективным домам и современным комплексам с инфраструктурой.
📍Покупатели из Ближнего Востока — ~25%
Идут в проекты upper mid & premium, фокус на Пафосе и Лимасоле.
Основная мотивация — капитализация, в меньшей степени аренда.
📍Инвесторы из стран СНГ — ~35%
Микс целей: кто-то — “временный дом”, кто-то — “тихая гавань капитала”, кто-то для переезда семьи / бизнеса.
Активнее интересуются готовыми объектами в Пафосе, где ещё остаётся “value for money”.
📍Локальные покупатели — ~10%, в основном для сдачи в аренду, чаще в Никосии.
📈 За год вырос именно инвестиционный спрос, а не потребительский.
И это главный фактор, почему рынок держит темпы даже при росте цен.
▪️Как изменилась мотивация
Ещё два года назад типичный инвестор искал “гражданство / ПМЖ” или “второй дом у моря”.
Сегодня — он ищет устойчивость капитала и ликвидность.
По данным Deloitte Cyprus Real Estate Review 2025:
* 47% покупателей называют сохранение капитала основной целью;
* 33% — пассивный доход через аренду;
* 20% — спекулятивная капитализация (рост цены).
Иными словами, рынок взрослеет:
покупают меньше на эмоциях, больше — на цифрах.
▪️Что именно покупают
🔸 В Пафосе:
популярны ready-to-move виллы и апартаменты в ценовом диапазоне 400–800 тыс. евро.
Инвесторы любят “готовое жильё” — меньше рисков, понятный кэшфлоу.
🔸 В Лимасоле:
большой спрос в премиум-сегменте, 1,5–3 млн евро.
Это уже не “инвесторы ради аренды”, а “инвесторы ради статуса и резидентства”.
🔸 В Ларнаке и Паралимни:
растёт интерес к buy-to-let — квартиры до 300 тыс. евро под краткосрочную аренду.
📈 Общий тренд: интерес смещается к прибрежным районам, где выше рентабельность и меньше конкуренция.
▪️ Как обычно - мой субъективный вывод 🙂
На Кипре сейчас активен рациональный инвестор — не «охотник за паспортами», а стратег.
Он смотрит на:
* устойчивость локации,
* качество девелопера,
* и возможности выхода через 3–5 лет.
Эпоха “инвестиционного туризма” закончилась.
Началась эпоха “инвестиционной логики”.
И пока во многих других странах рынок охлаждается,
Кипр остаётся одним из немногих направлений, где спрос — разнообразный, устойчивый и долгосрочный.
---
📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Department of Lands & Surveys, Property Sales Statistics, Jan–Aug 2025
* PwC Cyprus, Real Estate Market Insights 2025
* Deloitte Cyprus, Real Estate Review 2024–2025
* Central Bank of Cyprus, Quarterly Economic Bulletin, Q2–2025
👍1
Доброго дня и отличных выходных!
Сегодня мое мнение на следующую интересную тему:
🎯 Где точка входа в 2025–2026 году? Практическая стратегия для инвестора
🔘 Коротко о контексте
Мы прошли путь от «строительных индексов» до «банковских сигналов» и «структуры цены». Сейчас важнейший вопрос — когда заходить, чтобы минимизировать риски и получить приемлемую доходность через 3–5 лет. Ответ — не универсален: всё зависит от вашей цели и отношения к риску.
Ниже — три рабочих сценария и конкретные признаки того, что вход выгоден.
🔘 Консервативный сценарий — минимальный риск, стабильный доход
Для кого: инвестор, ориентированный на сдачу в аренду и сохранение капитала.
Что покупать: готовые апартаменты/виллы с высокой заполняемостью в проверенных локациях.
Критерии входа:
- объект готов или почти готов;
- историческая заполняемость района ≥ 70% в среднем по сезону;
- банковское финансирование проекта или полная прозрачность разрешений;
- expected gross yield 5–6% (после управления и налогов смотреть net).
Почему это работает: вы фиксируете сегодняшнюю себестоимость и избегаете рисков удорожания стройматериалов и задержек. Готовность объекта в понятном обозримом горизонте (допустим 6 месяцев) - можно уже планировать кешфлоу.
🔘 Умеренно-агрессивный сценарий — баланс риска и роста
Для кого: инвестор, готовый ждать 12–24 месяца ради премии при реализации.
Что покупать: проекты на 2-й фазе продаж в растущих районах (ранняя стадия — очень выборочно).
Критерии входа:
- земля и разрешения уже оформлены, строительство началось;
- застройщик имеет историю сдачи в срок;
- маржа девелопера адекватна (15–25%), но не агрессивно завышена;
- видны признаки роста спроса в районе (увеличение сделок, рост цен на землю).
Почему это работает: вы заходите в начале строительства без риска увеличения сроков из-за отсутствия разрешений, ловите прирост по мере удорожания себестоимости и маркетингового прайсинга.
🔘 Агрессивный сценарий — высокая доходность, высокий риск
Для кого: инвестор, ориентированный на значительную капитализацию за 2–5 лет.
Что покупать: земли под девелопмент или very early-stage проекты в районах с инфраструктурными планами.
Критерии входа:
- подтвержденные планы развития инфраструктуры (порты, марина, трассы);
- застройщик/партнёры с доказанной компетенцией и репутацией;
- вы готовы к заморозке капитала и непредвиденным затратам.
Почему это работает: потенциал многократного роста есть, но риски по разрешениям, срокам и себестоимости высоки.
Универсальный чек-лист перед покупкой
1. Юридическая чистота и разрешения (Land Registry, разрешение на строительство).
2. Наличие/условия банковского финансирования проекта.
3. Реальная себестоимость (земля + строймaтериалы + финансирование).
4. Динамика спроса в локации (продажи, аренда, заполняемость).
5. План выхода: перепродажа, краткосрочная аренда, долгосрочная сдача.
Если хотя бы 3 из 5 пунктов «зелёные» — риск управляем; если 2 и ниже — надо сбрасывать цену входа или искать альтернативу.
📃 Ну и мой субъективный вывод 🙂
Точка входа — это не момент на графике, а сочетание условий: готовность актива + прозрачная стоимость + банковская валидация + подтверждённый спрос.
Выбирайте стратегию, исходя из своей терпимости к риску: консервативный, умеренный или агрессивный — и следуйте чек-листу.
Это был очень беглый общий обзор. Проекты моих клиентов-инвесторов как правило всегда уникальны по набору параметров и мы их разбираем на молекулы, поэтому если у вас есть идеи — велкам, я всегда рад новым интересным проектам, и пока еще хватает ресурсов взять парочку в работу (на момент написания поста 😉).
📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Cyprus Statistical Service (CYSTAT) — Construction & Price Indices
* Central Bank of Cyprus — Lending & Property Indices
* Department of Lands & Surveys — Sales statistics
* PwC / Deloitte Cyprus — market reviews
Сегодня мое мнение на следующую интересную тему:
🎯 Где точка входа в 2025–2026 году? Практическая стратегия для инвестора
🔘 Коротко о контексте
Мы прошли путь от «строительных индексов» до «банковских сигналов» и «структуры цены». Сейчас важнейший вопрос — когда заходить, чтобы минимизировать риски и получить приемлемую доходность через 3–5 лет. Ответ — не универсален: всё зависит от вашей цели и отношения к риску.
Ниже — три рабочих сценария и конкретные признаки того, что вход выгоден.
🔘 Консервативный сценарий — минимальный риск, стабильный доход
Для кого: инвестор, ориентированный на сдачу в аренду и сохранение капитала.
Что покупать: готовые апартаменты/виллы с высокой заполняемостью в проверенных локациях.
Критерии входа:
- объект готов или почти готов;
- историческая заполняемость района ≥ 70% в среднем по сезону;
- банковское финансирование проекта или полная прозрачность разрешений;
- expected gross yield 5–6% (после управления и налогов смотреть net).
Почему это работает: вы фиксируете сегодняшнюю себестоимость и избегаете рисков удорожания стройматериалов и задержек. Готовность объекта в понятном обозримом горизонте (допустим 6 месяцев) - можно уже планировать кешфлоу.
🔘 Умеренно-агрессивный сценарий — баланс риска и роста
Для кого: инвестор, готовый ждать 12–24 месяца ради премии при реализации.
Что покупать: проекты на 2-й фазе продаж в растущих районах (ранняя стадия — очень выборочно).
Критерии входа:
- земля и разрешения уже оформлены, строительство началось;
- застройщик имеет историю сдачи в срок;
- маржа девелопера адекватна (15–25%), но не агрессивно завышена;
- видны признаки роста спроса в районе (увеличение сделок, рост цен на землю).
Почему это работает: вы заходите в начале строительства без риска увеличения сроков из-за отсутствия разрешений, ловите прирост по мере удорожания себестоимости и маркетингового прайсинга.
🔘 Агрессивный сценарий — высокая доходность, высокий риск
Для кого: инвестор, ориентированный на значительную капитализацию за 2–5 лет.
Что покупать: земли под девелопмент или very early-stage проекты в районах с инфраструктурными планами.
Критерии входа:
- подтвержденные планы развития инфраструктуры (порты, марина, трассы);
- застройщик/партнёры с доказанной компетенцией и репутацией;
- вы готовы к заморозке капитала и непредвиденным затратам.
Почему это работает: потенциал многократного роста есть, но риски по разрешениям, срокам и себестоимости высоки.
Универсальный чек-лист перед покупкой
1. Юридическая чистота и разрешения (Land Registry, разрешение на строительство).
2. Наличие/условия банковского финансирования проекта.
3. Реальная себестоимость (земля + строймaтериалы + финансирование).
4. Динамика спроса в локации (продажи, аренда, заполняемость).
5. План выхода: перепродажа, краткосрочная аренда, долгосрочная сдача.
Если хотя бы 3 из 5 пунктов «зелёные» — риск управляем; если 2 и ниже — надо сбрасывать цену входа или искать альтернативу.
📃 Ну и мой субъективный вывод 🙂
Точка входа — это не момент на графике, а сочетание условий: готовность актива + прозрачная стоимость + банковская валидация + подтверждённый спрос.
Выбирайте стратегию, исходя из своей терпимости к риску: консервативный, умеренный или агрессивный — и следуйте чек-листу.
Это был очень беглый общий обзор. Проекты моих клиентов-инвесторов как правило всегда уникальны по набору параметров и мы их разбираем на молекулы, поэтому если у вас есть идеи — велкам, я всегда рад новым интересным проектам, и пока еще хватает ресурсов взять парочку в работу (на момент написания поста 😉).
📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Cyprus Statistical Service (CYSTAT) — Construction & Price Indices
* Central Bank of Cyprus — Lending & Property Indices
* Department of Lands & Surveys — Sales statistics
* PwC / Deloitte Cyprus — market reviews
❤1
Доброго и теплого вечера!
Открыл магнум прекрасного Brunello di Montalcino 2018 года и решил, разбирая свои заметки, выдать размышления на следующую небанальную тему.
🚀 Absorption Rate: самый недооценённый индикатор рынка недвижимости Кипра и не только.
Большинство инвесторов смотрят на средние цены, на рост квадратного метра, на количество сделок и так далее.
Но есть метрика, которая часто объясняет рынок лучше всех остальных:
Absorption Rate — коэффициент, показывающий, с какой скоростью рынок “переваривает” новое предложение.
Если объяснить проще:
Это скорость, с которой объекты исчезают с рынка.
Без этого показателя невозможно понять, перегрет рынок или, наоборот, недооценён.
И именно он объясняет, например, почему Пафос и Лимасол в 2024–2025 годах живут в разных реальностях.
🔍 Что такое absorption rate на нормальном языке
Это соотношение:
объём продаж за период / количество доступных объектов на рынке
Если рынок продаёт:
* 100 объектов в месяц,
* при 1 000 объектах на рынке —
то absorption = 10% (или 10 месяцев до полной распродажи).
Пороговые значения:
🔸0–5% → рынок “застывает”, предложение растёт быстрее спроса.
🔸5–10% → стабильный рынок без перегрева.
🔸10–20% → рынок на подъёме, дефицит начинает давить на цены.
🔸20%+ → активный рост, предложение заканчивается быстрее, чем появляется.
Это тот показатель, который (умные) банки и девелоперы смотрят в первую очередь, когда принимают решения.
---
❗️Что показывают данные по Кипру (2024–2025)
Использую данные DLS (Department of Lands & Surveys) по количеству продаж и данные RICS, KPMG и PwC Cyprus по объёму доступного стока.
Картина выходит такая:
Лимасол
* высокий спрос от бизнеса и релокации,
* малый объём земли под застройку,
* долгий цикл выдачи разрешений.
👉 Absorption rate в центральных районах Лимасола колебался в районе 18–23%.
Это категория активного рынка с устойчивым повышением цен.
Банки охотнее кредитуют проекты в Лимасоле именно из-за стабильной скорости распродаж, а не из-за цен.
Пафос
Более широкий выбор земли, больше новых проектов, активный приток покупателей из ЕС и UK.
👉 Absorption — 12–15%.
Это рынок роста, но без перегрева.
Отсюда ключевой вывод: в Пафосе цены растут не из-за ажиотажа, а из-за устойчивого спроса.
Поэтому у инвесторов больше окон для входа и меньше риска войти “на пике”.
Ларнака
Зависит от района:
* новые кварталы вокруг марины → 10–13%,
* вторичный рынок → 4–6% и ниже.
Здесь важный нюанс: на бумаге Ларнака выглядит дешёвой, но по absorption видно, что рынок фрагментирован.
Одни районы “взлетают”, другие стоят на месте.
❗️Почему absorption важнее, чем средняя цена
Средняя цена только говорит о том, что происходит.
Absorption rate говорит, почему это происходит, и куда рынок идёт дальше.
Примеры:
* Если цены растут, но absorption падает — это пузырь.
* Если цены стоят, но absorption растёт — рынок разгоняется, впереди рост.
* Если выходят новые проекты, но absorption остаётся высоким — девелоперы оценивают рынок правильно.
* Если absorption ниже 5% — даже “дешёвые” объекты будут лежать месяцами.
Absorption — это про скорость и ликвидность, а ликвидность — главный фактор прибыли при выходе из инвестиции.
🧩 Как инвестору использовать absorption rate на практике
1) Сравнивать районы, а не только города:
Лимасол ≠ центр Лимасола ≠ запад Лимасола.
Разница в absorption может быть от 8% до 25%.
(Я никогда не устану говорить, что рынок недвижимости очень очень локален).
2) Проверять девелопера через скорость продаж:
Если проект продаётся медленнее рынка → значит, что-то не так с локацией, ценой или продуктом.
3) Использовать absorption как ранний индикатор входа:
Если в районе absorption начал расти 2–3 месяца подряд → это сигнал к покупке.
4) Смотреть риск при продаже:
Высокий absorption = вы сможете продать объект быстро.
Низкий = можно потерять месяцы или уйти в дисконт.
(уже не помещаюсь в разрешенные объем знаков..
продолжение в следующем посте) 👇
Открыл магнум прекрасного Brunello di Montalcino 2018 года и решил, разбирая свои заметки, выдать размышления на следующую небанальную тему.
🚀 Absorption Rate: самый недооценённый индикатор рынка недвижимости Кипра и не только.
Большинство инвесторов смотрят на средние цены, на рост квадратного метра, на количество сделок и так далее.
Но есть метрика, которая часто объясняет рынок лучше всех остальных:
Absorption Rate — коэффициент, показывающий, с какой скоростью рынок “переваривает” новое предложение.
Если объяснить проще:
Это скорость, с которой объекты исчезают с рынка.
Без этого показателя невозможно понять, перегрет рынок или, наоборот, недооценён.
И именно он объясняет, например, почему Пафос и Лимасол в 2024–2025 годах живут в разных реальностях.
🔍 Что такое absorption rate на нормальном языке
Это соотношение:
объём продаж за период / количество доступных объектов на рынке
Если рынок продаёт:
* 100 объектов в месяц,
* при 1 000 объектах на рынке —
то absorption = 10% (или 10 месяцев до полной распродажи).
Пороговые значения:
🔸0–5% → рынок “застывает”, предложение растёт быстрее спроса.
🔸5–10% → стабильный рынок без перегрева.
🔸10–20% → рынок на подъёме, дефицит начинает давить на цены.
🔸20%+ → активный рост, предложение заканчивается быстрее, чем появляется.
Это тот показатель, который (умные) банки и девелоперы смотрят в первую очередь, когда принимают решения.
---
❗️Что показывают данные по Кипру (2024–2025)
Использую данные DLS (Department of Lands & Surveys) по количеству продаж и данные RICS, KPMG и PwC Cyprus по объёму доступного стока.
Картина выходит такая:
Лимасол
* высокий спрос от бизнеса и релокации,
* малый объём земли под застройку,
* долгий цикл выдачи разрешений.
👉 Absorption rate в центральных районах Лимасола колебался в районе 18–23%.
Это категория активного рынка с устойчивым повышением цен.
Банки охотнее кредитуют проекты в Лимасоле именно из-за стабильной скорости распродаж, а не из-за цен.
Пафос
Более широкий выбор земли, больше новых проектов, активный приток покупателей из ЕС и UK.
👉 Absorption — 12–15%.
Это рынок роста, но без перегрева.
Отсюда ключевой вывод: в Пафосе цены растут не из-за ажиотажа, а из-за устойчивого спроса.
Поэтому у инвесторов больше окон для входа и меньше риска войти “на пике”.
Ларнака
Зависит от района:
* новые кварталы вокруг марины → 10–13%,
* вторичный рынок → 4–6% и ниже.
Здесь важный нюанс: на бумаге Ларнака выглядит дешёвой, но по absorption видно, что рынок фрагментирован.
Одни районы “взлетают”, другие стоят на месте.
❗️Почему absorption важнее, чем средняя цена
Средняя цена только говорит о том, что происходит.
Absorption rate говорит, почему это происходит, и куда рынок идёт дальше.
Примеры:
* Если цены растут, но absorption падает — это пузырь.
* Если цены стоят, но absorption растёт — рынок разгоняется, впереди рост.
* Если выходят новые проекты, но absorption остаётся высоким — девелоперы оценивают рынок правильно.
* Если absorption ниже 5% — даже “дешёвые” объекты будут лежать месяцами.
Absorption — это про скорость и ликвидность, а ликвидность — главный фактор прибыли при выходе из инвестиции.
🧩 Как инвестору использовать absorption rate на практике
1) Сравнивать районы, а не только города:
Лимасол ≠ центр Лимасола ≠ запад Лимасола.
Разница в absorption может быть от 8% до 25%.
(Я никогда не устану говорить, что рынок недвижимости очень очень локален).
2) Проверять девелопера через скорость продаж:
Если проект продаётся медленнее рынка → значит, что-то не так с локацией, ценой или продуктом.
3) Использовать absorption как ранний индикатор входа:
Если в районе absorption начал расти 2–3 месяца подряд → это сигнал к покупке.
4) Смотреть риск при продаже:
Высокий absorption = вы сможете продать объект быстро.
Низкий = можно потерять месяцы или уйти в дисконт.
(уже не помещаюсь в разрешенные объем знаков..
продолжение в следующем посте) 👇
👍2
(продолжение предыдущего поста)
📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Department of Lands and Surveys — Sales data 2023–2025.
* RICS Cyprus — Property Price Index.
* PwC Cyprus — Real Estate Market Insights 2024–2025.
* Cystat — Building Permits & Construction Activity Reports.
🎯 Ну, и по традиции - мой субъективный вывод
Absorption rate — это “скрытый нерв” рынка.
Пока все смотрят на средние цены, мои клиенты инвесторы, фонды и фэмили офисы смотрят на скорость продаж.
И именно она показывает реальную устойчивость рынка.
> Инвестор, который понимает absorption rate, видит рынок за 6–12 месяцев до остальных.
——
На счет следующей темы я еще не определился, но точно будет интересно - обещаю 😎
Всем инвесторам - классных сделок и доходности выше ожиданий!
📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Department of Lands and Surveys — Sales data 2023–2025.
* RICS Cyprus — Property Price Index.
* PwC Cyprus — Real Estate Market Insights 2024–2025.
* Cystat — Building Permits & Construction Activity Reports.
🎯 Ну, и по традиции - мой субъективный вывод
Absorption rate — это “скрытый нерв” рынка.
Пока все смотрят на средние цены, мои клиенты инвесторы, фонды и фэмили офисы смотрят на скорость продаж.
И именно она показывает реальную устойчивость рынка.
> Инвестор, который понимает absorption rate, видит рынок за 6–12 месяцев до остальных.
——
На счет следующей темы я еще не определился, но точно будет интересно - обещаю 😎
Всем инвесторам - классных сделок и доходности выше ожиданий!
❤3
Доброго дня!
Сегодня очередная интересная тема про то, какие показатели действительно принимают во внимание опытные инвесторы. И я, конечно же, делаю такие расчеты для своих клиентов, чтобы объективно сравнить разные варианты и выбрать лучший!
Пост также будет полезен агентам, которые хотят развиваться - здесь будет немного из курса инвестанализа. 😎
📈 ROI vs IRR: как фонды оценивают доходность недвижимости и почему инвесторам стоит смотреть на обе метрики.
В инвестиционных чатах по недвижимости часто обсуждают «доходность 6–8% годовых».
Но почти никто не уточняет, что именно считают.
А это критично — потому что ROI и IRR могут показывать совершенно разные цифры по одному и тому же объекту.
Давайте разберём простым языком, как это делают крупные фонды, и почему IRR — лучший показатель для объектов недвижимости, где может быть и аренда, и капитализация.
⁉️Что такое ROI (Return on Investment)
Самый простой и популярный показатель.
Формула примитивная:
ROI = годовой доход / вложенный капитал
Например:
Купили за €300 000
Сдаём за €18 000 в год
ROI = 6%
Проблемы с ROI:
- не учитывает рост стоимости объекта;
- не учитывает момент вложения и график платежей;
- не учитывает момент получения дохода;
- не подходит для проектов на стадии стройки.
ROI — это фактически «фотография момента», а не инвестиционная модель.
⁉️Что такое IRR (Internal Rate of Return)
Это стандарт фондов, девелоперов, и всех, кто считает доходность во времени.
Простыми словами, IRR — это реальная среднегодовая доходность с учётом всех денежных потоков: вложений, аренды, перепродажи и времени.
Более сложными словами инвесторов и финансистов 🙂- IRR это ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость проекта (NPV) - читай «доход» - равна нулю.
Если еще проще - IRR отвечает на вопрос:
«Если бы эта инвестиция была банковским депозитом, какому проценту годовых она была бы эквивалентна?»
Преимущества IRR:
- учитывает капитализацию;
- учитывает ранний вход и график платежей;
- подходит для строящихся проектов;
- позволяет сравнивать разные объекты, даже если они сдаются в разные сроки.
—
Почему на Кипре IRR важнее ROI
На Кипре доходность от аренды чаще всего средняя (4.5–6%), а вот рост стоимости в правильных локациях делает основную часть прибыли.
Именно поэтому ROI смотрится скромно, а IRR — показывает реальную картину.
Давайте разберем реальный кейс в Пафосе - это объект моего клиента, и он идеально подходит как учебный пример.
Исходные данные
* Стартовая цена на ранней стадии: €310 000
* Через 20 месяцев рыночная цена: €380 000 – €390 000
* Рост капитализации: +22% – +25%
* Годовая аренда после сдачи: €18 000 – €20 400
1) Считаем ROI
Берём чистую годовую аренду после всех расходов:
допустим, €16 000 чистыми.
ROI = 16 000 / 310 000 = 5.1% годовых
Это честная цифра. Она отражает именно аренду.
Но инвестор заработал гораздо больше. И ROI этого не показывает.
2) Считаем IRR (полная доходность)
Теперь учтём ВСЁ:
Денежные потоки (здесь упрощенно в тексте, но у меня конечно же есть большая экселевская модель с графиками и кучей полезных цифр):
* Год 0: -€310 000 (покупка на котловане)
* Год 1: +€0 (дом строится — аренды нет)
* Год 2: +€75 000 (средний рост капитализации)
* Год 3: +€19 000 (арендный доход)
Раскладываем:
Общая прибыль за период:
Капитализация: +€75 000
Аренда за год: +€19 000
Итого: +€94 000 за ~3 года
Если бы ROI был единственным показателем, мы бы увидели только 5.1%.
Но IRR показывает реальность:
IRR ≈ 10-11%
Разница х2.
🚀 Почему IRR вырос так сильно?
1. Был ранний вход — цена сильно ниже финальной.
2. Пафос — локальный рынок, некоторые районы растут быстрее официальной статистики. (смотрите мой пост выше на тему вторичных городов).
3. Проект оказался удачным: сильный девелопер + локация с ограниченным новым предложением.
4. Аренда добавляет ещё 5–6% эффективности сверху.
ROI это игнорирует. IRR — собирает всё в одну цифру.
// продолжение в следующем посте
Сегодня очередная интересная тема про то, какие показатели действительно принимают во внимание опытные инвесторы. И я, конечно же, делаю такие расчеты для своих клиентов, чтобы объективно сравнить разные варианты и выбрать лучший!
Пост также будет полезен агентам, которые хотят развиваться - здесь будет немного из курса инвестанализа. 😎
📈 ROI vs IRR: как фонды оценивают доходность недвижимости и почему инвесторам стоит смотреть на обе метрики.
В инвестиционных чатах по недвижимости часто обсуждают «доходность 6–8% годовых».
Но почти никто не уточняет, что именно считают.
А это критично — потому что ROI и IRR могут показывать совершенно разные цифры по одному и тому же объекту.
Давайте разберём простым языком, как это делают крупные фонды, и почему IRR — лучший показатель для объектов недвижимости, где может быть и аренда, и капитализация.
⁉️Что такое ROI (Return on Investment)
Самый простой и популярный показатель.
Формула примитивная:
ROI = годовой доход / вложенный капитал
Например:
Купили за €300 000
Сдаём за €18 000 в год
ROI = 6%
Проблемы с ROI:
- не учитывает рост стоимости объекта;
- не учитывает момент вложения и график платежей;
- не учитывает момент получения дохода;
- не подходит для проектов на стадии стройки.
ROI — это фактически «фотография момента», а не инвестиционная модель.
⁉️Что такое IRR (Internal Rate of Return)
Это стандарт фондов, девелоперов, и всех, кто считает доходность во времени.
Простыми словами, IRR — это реальная среднегодовая доходность с учётом всех денежных потоков: вложений, аренды, перепродажи и времени.
Более сложными словами инвесторов и финансистов 🙂- IRR это ставка дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость проекта (NPV) - читай «доход» - равна нулю.
Если еще проще - IRR отвечает на вопрос:
«Если бы эта инвестиция была банковским депозитом, какому проценту годовых она была бы эквивалентна?»
Преимущества IRR:
- учитывает капитализацию;
- учитывает ранний вход и график платежей;
- подходит для строящихся проектов;
- позволяет сравнивать разные объекты, даже если они сдаются в разные сроки.
—
Почему на Кипре IRR важнее ROI
На Кипре доходность от аренды чаще всего средняя (4.5–6%), а вот рост стоимости в правильных локациях делает основную часть прибыли.
Именно поэтому ROI смотрится скромно, а IRR — показывает реальную картину.
Давайте разберем реальный кейс в Пафосе - это объект моего клиента, и он идеально подходит как учебный пример.
Исходные данные
* Стартовая цена на ранней стадии: €310 000
* Через 20 месяцев рыночная цена: €380 000 – €390 000
* Рост капитализации: +22% – +25%
* Годовая аренда после сдачи: €18 000 – €20 400
1) Считаем ROI
Берём чистую годовую аренду после всех расходов:
допустим, €16 000 чистыми.
ROI = 16 000 / 310 000 = 5.1% годовых
Это честная цифра. Она отражает именно аренду.
Но инвестор заработал гораздо больше. И ROI этого не показывает.
2) Считаем IRR (полная доходность)
Теперь учтём ВСЁ:
Денежные потоки (здесь упрощенно в тексте, но у меня конечно же есть большая экселевская модель с графиками и кучей полезных цифр):
* Год 0: -€310 000 (покупка на котловане)
* Год 1: +€0 (дом строится — аренды нет)
* Год 2: +€75 000 (средний рост капитализации)
* Год 3: +€19 000 (арендный доход)
Раскладываем:
Общая прибыль за период:
Капитализация: +€75 000
Аренда за год: +€19 000
Итого: +€94 000 за ~3 года
Если бы ROI был единственным показателем, мы бы увидели только 5.1%.
Но IRR показывает реальность:
IRR ≈ 10-11%
Разница х2.
🚀 Почему IRR вырос так сильно?
1. Был ранний вход — цена сильно ниже финальной.
2. Пафос — локальный рынок, некоторые районы растут быстрее официальной статистики. (смотрите мой пост выше на тему вторичных городов).
3. Проект оказался удачным: сильный девелопер + локация с ограниченным новым предложением.
4. Аренда добавляет ещё 5–6% эффективности сверху.
ROI это игнорирует. IRR — собирает всё в одну цифру.
// продолжение в следующем посте
❤2👍2
// начало в предыдущем посте
Фонды на Кипре никогда не смотрят ROI в одиночку, они считают IRR на 5–10 лет вперёд и оценивают:
* темпы роста района
* стоимость земли
* ограничение предложения
* тип арендаторов
* состояние инфраструктуры
* момент входа и выхода
Именно поэтому два объекта в одном городе могут показывать один и тот же ROI 5%, но один даёт IRR 8%, другой — 15%.
👉Главный вывод
ROI — это доходность аренды.
IRR — это доходность инвестиции.
И если инвестор на Кипре смотрит только ROI, он видит лишь половину картины.
—
а вот самое интересное, бонусом к посту…
⚠️Как разные схемы оплаты на Кипре меняют IRR — иногда вдвое
При инвестициях в новостройки на Кипре большинство инвесторов смотрят только на рост стоимости объекта. Многие даже не принимают во внимание схему оплаты, другие за небольшую скидку оплачивают 100% вперед (тут, конечно, надо считать, это бывает оправдано при определенном размере скидки).
Но самая сильная вещь, влияющая на доходность — структура оплаты.
Из-за распределения платежей IRR может меняться в 1.5–2 раза, хотя объект один и тот же.
IRR считает доходность на реально вложенный капитал.
Если вы вкладываете меньшую сумму на старте — ваша доходность растёт, даже если рост стоимости объекта не меняется.
Это тот же принцип, что и финансовый рычаг.
📊 Пример: объект за 500 000 €, рост цены до сдачи — 15%
Через 2 года объект стоит 575 000 €.
Прибыль — 75 000 €.
Но IRR — разный.
1. Полная оплата 100%
Вложили 500 000 €
Прирост 75 000 €
📈 IRR ≈ 7–8% в год
2. Схема 30/70 (30% сразу, 70% — равномерно по этапам)
На старте: 150 000 €
Остальное — в течение стройки (обычно 18–30 месяцев).
Фактически ваш средневзвешенный вложенный капитал — около 300 000 € вместо 500 000 €.
📈 IRR ≈ 12–14% в год
Это почти в 2 раза выше, чем при 100% оплате.
3. Поэтапная оплата без большого первого взноса
Например:
* 20% при подписании
* 20% через 6 месяцев
* 30% на этапе отделки
* 30% при выдаче ключей
В реальности средний вложенный капитал — 240–260 тыс. €.
📈 IRR ≈ 14–16% в год
Самый высокий IRR — просто потому, что деньги входят в проект постепенно.
—
🎯 На этот раз вывод объективный 😎
На Кипре вы не получите пост-хэндовер, как в Дубае.
Но даже стандартные кипрские схемы оплат увеличивают IRR на 40–100% по сравнению с полной оплатой.
Один и тот же объект может быть:
* посредственной инвестицией при 100% оплате,
* и отличной — при правильной структуре платежей.
—
Успешных инвестиций!
На связи 🤝
Фонды на Кипре никогда не смотрят ROI в одиночку, они считают IRR на 5–10 лет вперёд и оценивают:
* темпы роста района
* стоимость земли
* ограничение предложения
* тип арендаторов
* состояние инфраструктуры
* момент входа и выхода
Именно поэтому два объекта в одном городе могут показывать один и тот же ROI 5%, но один даёт IRR 8%, другой — 15%.
👉Главный вывод
ROI — это доходность аренды.
IRR — это доходность инвестиции.
И если инвестор на Кипре смотрит только ROI, он видит лишь половину картины.
—
а вот самое интересное, бонусом к посту…
⚠️Как разные схемы оплаты на Кипре меняют IRR — иногда вдвое
При инвестициях в новостройки на Кипре большинство инвесторов смотрят только на рост стоимости объекта. Многие даже не принимают во внимание схему оплаты, другие за небольшую скидку оплачивают 100% вперед (тут, конечно, надо считать, это бывает оправдано при определенном размере скидки).
Но самая сильная вещь, влияющая на доходность — структура оплаты.
Из-за распределения платежей IRR может меняться в 1.5–2 раза, хотя объект один и тот же.
IRR считает доходность на реально вложенный капитал.
Если вы вкладываете меньшую сумму на старте — ваша доходность растёт, даже если рост стоимости объекта не меняется.
Это тот же принцип, что и финансовый рычаг.
📊 Пример: объект за 500 000 €, рост цены до сдачи — 15%
Через 2 года объект стоит 575 000 €.
Прибыль — 75 000 €.
Но IRR — разный.
1. Полная оплата 100%
Вложили 500 000 €
Прирост 75 000 €
📈 IRR ≈ 7–8% в год
2. Схема 30/70 (30% сразу, 70% — равномерно по этапам)
На старте: 150 000 €
Остальное — в течение стройки (обычно 18–30 месяцев).
Фактически ваш средневзвешенный вложенный капитал — около 300 000 € вместо 500 000 €.
📈 IRR ≈ 12–14% в год
Это почти в 2 раза выше, чем при 100% оплате.
3. Поэтапная оплата без большого первого взноса
Например:
* 20% при подписании
* 20% через 6 месяцев
* 30% на этапе отделки
* 30% при выдаче ключей
В реальности средний вложенный капитал — 240–260 тыс. €.
📈 IRR ≈ 14–16% в год
Самый высокий IRR — просто потому, что деньги входят в проект постепенно.
—
🎯 На этот раз вывод объективный 😎
На Кипре вы не получите пост-хэндовер, как в Дубае.
Но даже стандартные кипрские схемы оплат увеличивают IRR на 40–100% по сравнению с полной оплатой.
Один и тот же объект может быть:
* посредственной инвестицией при 100% оплате,
* и отличной — при правильной структуре платежей.
—
Успешных инвестиций!
На связи 🤝
🔥1🤩1