Недавно делал общий анализ по странам, популярным среди инвесторов в недвижимость. Делюсь здесь, надеюсь будет полезно для принятия инвестиционных решений!

Редкий объект для инвестора в бюджете 2 млн евро - блок из 9-ти апартаментов для сдачи в аренду в пешей доступности к набережной (Молос) Лимасола.
Готовность - июнь 2026 г.
Цена - 2,070,000 евро.

Расчетная потенциальная доходность 9,2% годовых.
Есть опция с гарантированной доходностью по договору - 6,5% годовых.
Меблировка всех квартир примерно +100 тыс евро.
Нет VAT и Transfer fee - сделка через переоформление компании.

По информации от наших юристов (и не только наших) сейчас в правительстве серьезно обсуждают закон об отмене сниженного НДС 5% для иностранных покупателей, кто покупает впервые и для себя.

С высокой долей вероятности, вскоре на все объекты может быть единый НДС 19% без каких-либо льгот.
Если вы все еще рассматриваете покупку, то рекомендую не затягивать, чтобы сохранить возможность купить со льготной ставкой.

https://evropakipr.com/nedvizhimost/partiya-akel-podgotovila-zakonoproekt-ob-otmene-lgotnoy-stavki-nds-v-razmere-5-pri

Последние новости по вопросу вступления Кипра в Шенген

Оригинальный текст статьи здесь
Ниже привожу подробный перевод с английского.
—

Кипр готовится вступить в новую эру европейской интеграции, поскольку президент Никос Христодулидис подтверждает цель страны присоединиться к Шенгенской зоне к 2026 году.

Поскольку все технические требования должны быть выполнены к концу 2025 года, этот шаг обещает не только упрощение поездок для киприотов, но и стратегическую веху на пути страны в рамках ЕС.

☀️Президент устанавливает смелые сроки

На недавнем мероприятии в Никосии президент Никос Христодулидис сказал: «Мы войдем в Шенгенскую зону в 2026 году». Его заявление продемонстрировало четкую приверженность, подкрепленную продолжающейся технической работой и дипломатическими усилиями.
«Прилагаются огромные усилия... Мы завершим все необходимые технические вопросы», — сказал он.
Кипр стал частью Европейского союза (ЕС) в 2004 году, но в отличие от большинства стран ЕС он не присоединился к Шенгенской зоне. В результате киприоты (и в целом все резиденты Кипра - авт.) по-прежнему сталкиваются с пограничными проверками и проблемами с визами при поездках в другие страны ЕС.

☀️ Путешествия станут проще

Для большинства людей присоединение к Шенгенской зоне облегчит путешествия. Они не будут сталкиваться с проверкой паспортов между странами-членами, а вопросы виз будут менее хлопотными. Аэропорты также станут менее стрессовыми.
Это также приблизит Кипр к экономической системе и системе безопасности Европы.
Президент Христодулидис назвал это «развитием не только для Кипра, но и для Европейского союза». Его взгляд показывает более масштабную цель: повысить роль и влияние Кипра в ЕС.

☀️ Европейская поддержка набирает обороты

Присоединение к Шенгенской зоне требует времени. Кипру необходимо соблюдать строгие правила ЕС по пограничному контролю, системам данных и сотрудничеству полиции.
Однако страна, похоже, движется в правильном направлении. Европейская комиссия и Европейский парламент продемонстрировали поддержку.
ЕС выделил более 292 миллионов евро для Кипра в рамках своей программы на 2021–2027 годы. Это финансирование сосредоточено на пограничном контроле, миграции и работе полиции — всех ключевых аспектах вступления в Шенгенскую зону.
Президент Христодулидис недавно встретился с президентом Европейского парламента Робертой Метсолой. Он назвал встречу обнадеживающей и сказал, что Брюссель проявляет больше доверия к усилиям Кипра.

☀️ Правительство выполняет предвыборное обещание

План присоединения к Шенгену к 2026 году не нов. Христодулидис обещал это во время своей кампании, и теперь, когда у него есть полномочия для выполнения, он продвигается вперед.
«Это то, что я обязался сделать во время предвыборной кампании, и вы можете быть уверены, что мы это выполним», — сказал он.
Министр иностранных дел Константинос Комбос сказал, что эта цель является высшим национальным приоритетом. Он добавил, что Кипр добился «значительного прогресса» с тех пор, как нынешнее правительство пришло к власти два года назад.

☀️ Технические задачи, намеченные на финишную черту 2025 года

Теперь внимание сосредоточено на 2025 году. Президент установил четкий срок: завершить всю техническую работу к концу года. Это включает в себя обновление систем, изменение законов и соблюдение правил ЕС.
«Мы должны завершить свою часть», — сказал Христодулидис. «Я заверяю вас, что к концу 2025 года мы завершим все технические детали».
Эти шаги покажут, что Кипр может охранять внешние границы Шенгена и обмениваться данными о миграции и безопасности в режиме реального времени. Перед вступлением Кипр также должен пройти финальную проверку институтами ЕС.

// продолжение в следующем посте

// продолжение статьи, начало в предыдущем посте

☀️ Что для Кипра будет означать вступление в Шенгенскую зону

Вступление в Шенгенскую зону не только облегчит путешествия, но и может стимулировать экономику.
Туризм, основная часть дохода Кипра, вероятно, будет расти. Путешественники из Шенгенской зоны смогут посещать Кипр без дополнительных пограничных проверок, что сделает остров лучшей остановкой во время многострановых европейских поездок.
Вступление в Шенгенскую зону также показывает, что Кипр является полноправной частью ЕС, не только на словах, но и на деле. Это усиливает роль страны в региональной безопасности, правоохранительных органах и политическом сотрудничестве.
Время совпадает с запуском Европейской системы информации и авторизации путешествий (ETIAS), новой системы, которая потребует от путешественников из стран, не входящих в ЕС, получать разрешение на поездку. Присоединяясь к Шенгенской зоне, Кипр присоединяется к этим изменениям и становится пунктом въезда в ЕС.

☀️ Стратегическая перестройка динамики границ ЕС

Стремление Кипра присоединиться к Шенгенской зоне демонстрирует его более твердую приверженность иммиграционным правилам ЕС и их соблюдению. ЕС уже выделил более 292 миллионов евро на модернизацию пограничных и миграционных систем Кипра. Эта поддержка помогает стране соответствовать общей сети безопасности ЕС.
Эти усилия улучшают управление границами ЕС и подчеркивают роль Кипра как ключевого пункта въезда. Они также могут повлиять на то, как ЕС принимает новых членов и управляет миграцией с юга.

☀️ Будущее без границ манит

Поскольку Кипр быстро движется к присоединению к Шенгенской зоне к 2026 году, его твердая приверженность демонстрирует больше, чем стремление к более легким путешествиям — это знаменует собой более глубокий шаг к европейской интеграции.
С учетом ключевых технических работ, которые должны быть завершены к концу 2025 года, и надежной поддержки со стороны ЕС цель более плавных соединений становится достижимой.
Для Кипра и ЕС это больше, чем технический шаг; он отражает единство, сотрудничество и прогресс.

Долго ничего не писал. Не было времени вдохновения, как грицца 🫠

Сегодня хочу поговорить про интересную тему - «вторичные» города и сегмент BTR (build-to-rent). Или как правильно выбрать микро-локацию при инвестициях в недвижимость, опираясь на риск-профиль и предпочтения конкретного инвестора.


1️⃣ Вторичные города (regional / secondary cities)

Что это:

Не столицы и не премиум-центры (например: Варшава вместо Лондона, Пафос вместо Лимассола, Валенсия вместо Барселоны, и так далее).

Почему привлекательны:

🔸Более высокая валовая доходность — цены на покупку ниже, а аренда всё ещё относительно высокая → yield часто на 1%–3% выше, чем в столицах/центрах.
🔸 Меньше конкуренция со стороны институциональных инвесторов — фонды, REIT’ы редко заходят в небольшие города.
🔸 Рост населения и спроса — миграция из дорогих центров в доступные города (тенденция 2020–2024).
🔸 Долгосрочная занятость арендаторов — арендаторы в таких городах чаще снимают жильё "для жизни", а не "на время", что снижает текучку.

Минусы:

🚫 Менее ликвидный рынок при перепродаже.
🚫 Рост цен на недвижимость как правило медленнее, чем в столицах и мировых центрах.


2️⃣ Сегмент BTR (Build-to-Rent)

Что это:

Комплексы, изначально строящиеся под аренду (не под продажу), с единым управлением и сервисами (пример: жилые комплексы с управляющей компанией, сдающие жильё “под ключ”).

Почему это выгодно для пассивного инвестора:

🔹 Профессиональное управление — за вас решают все вопросы (поиск арендатора, ремонт, коммунальные платежи, жалобы и т.д.).
🔹 Снижение операционных расходов и простоя — за счёт масштаба, управляющая компания держит высокий уровень заполняемости.
🔹 Привлечение долгосрочных арендаторов — семьи, специалисты, которые ценят стабильность и сервис.
🔹Предсказуемость дохода — денежный потоки более предсказуемый и стабильный: нет скачков, как в Airbnb.

Минусы:

🚫 Доходность чуть ниже, чем у “индивидуальных” объектов (вы платите за сервис).
🚫 Обычно высокий порог входа — в крупные проекты и/или через инвестиционные пакеты.



📝 Выводы 📝

➡️ Таким образом, вторичные города + долгосрочная аренда / BTR-комплексы = меньше риска, меньше хлопот, прогнозируемый кэш-флоу, что и делает их оптимальными для “пенсионного” или “пассивного” портфеля недвижимости.

➡️ По городам картина такая:
Пафос сейчас даёт наиболее привлекательное сочетание доходности и устойчивого спроса, особенно в долгосрочной аренде.
Лимассол подходит больше как престижная локация, но реальная доходность ниже из-за высокой цены входа. При этом лучшая ликвидность.
Никосия — стабильный рынок с умеренной доходностью.

---

На двух скриншотах ниже обозначил отличия между краткосрочной и долгосрочной арендой, а также свою оценку средней доходности по Лимасолу, Пафосу и Никосии.

❗️Оговорка:
Обязательно консультируйтесь со специалистом 🙂
Уровень доходности для сравнения указан средний. Конечно, есть проекты с доходностью как выше, так и ниже этого уровня. Всё зависит от выбранного проекта и вашей стратегии. Рынок недвижимости очень локален, и ваш доход в каждом конкретном случае будет зависеть от целого ряда факторов.

Продолжаем тему небанальных постов и аналитики рынка здорового человека 😅
---

Сегодня хотел бы раскрыть следующую тему:

«Как цены на стройматериалы и землю предсказывают рост недвижимости на Кипре. Или скрытые сигналы рынка»


1️⃣ Почему это важно

Рынок недвижимости редко меняется внезапно.
Но есть показатели, которые двигаются раньше всех остальных — цены на строительные материалы и землю под застройку.
По ним можно понять, где рынок окажется, условно, через полгода.

Когда цемент и бетон дорожают — через несколько месяцев растут цены на новые проекты.
А когда дорожает земля — застройщики уже “включили” будущий рост в себестоимость.


2️⃣ Индекс цен на строительные материалы

По данным Cyprus Statistical Service (CYSTAT):

👉 За 12 месяцев до августа 2025 года индекс в общем вырос на 3,1%,
👉 Цемент и бетон: +5,8%,
👉 Электрооборудование и изоляционные материалы: +6,4%,
👉 Сталь — стабилизировалась после падения 2023 года.

📌 Вывод: себестоимость строительства остаётся высокой.
Застройщики работают уже с “новой нормой” цен, и возврата к уровням 2021–2022 годов не будет.

Для инвестора это означает:
— готовые объекты с фиксированной себестоимостью становятся “тихой гаванью” против инфляции (но тут нужно постараться, чтобы найти такой объект - обычно непроданными на момент готовности остаются самые неликвидные юниты);
— а ранние стадии стройки несут риск удорожания в процессе реализации (если вы рассматриваете форматы joint venture), поэтому на «котловане» лучше покупать квадратные метры по фиксированной цене.


3️⃣ Что происходит с ценами на землю

По данным Cyprus Residential Property Index от Центробанка Кипра (за 2024):

🔹 Лимасол: +8,6% год к году,
🔹 Пафос: +6,2%,
🔹 Ларнака: +4,9%.

Рост стоимости земли всегда идёт впереди роста цен на готовые объекты.
Это сигнал того, что девелоперы уже формируют “новую волну” проектов, и рынок движется к следующему циклу роста.


4️⃣ Как читать эти сигналы

Если хотите понимать рынок наперёд — смотрите не на количество сделок, а на поведение базовых индикаторов.

🔸 Растут цены на стройматериалы — ждите роста цен на новостройки через 6–12 месяцев.
Лучшее решение: покупать готовые объекты или объекты в процессе активной стройки, пока себестоимость ещё “вчерашняя”.

🔸 Дорожает земля — застройщики готовятся к новому витку рынка.
В такие периоды логично заходить в проекты на ранней стадии, особенно в регионах, где рост земли выше среднего.

🔸 Снижается активность закупок — возможна временная пауза или стабилизация цен на 1–2 квартала.
В этот момент можно спокойно выбирать без давления рынка.


5️⃣ Мой субъективный вывод

На Кипре в 2025 году рынок находится в фазе умеренного роста.
Но тот, кто умеет читать “инженерные индексы”, получает преимущество в полгода перед большинством.

Умный инвестор следит не за заголовками, а за сметами.
Потому что рынок растёт сначала в карьерах, потом — на стройках, и только потом — в ценах на квартиры.


📚 Источники (для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):

* Cyprus Statistical Service (CYSTAT): Building Materials Price Index, Aug 2025
* Central Bank of Cyprus: Residential Property Price Index, 2024–2025
* Deloitte Cyprus: Real Estate Review 2024
* PwC Cyprus: Real Estate Market Snapshot, Q1–2025

---
В следующем посте поговорим о том, как банки видят недвижимость. Или взгляд со стороны кредитора.

Обещанный пост на тему:

🏦 «Как банки видят недвижимость: взгляд кредитора»


1️⃣ Почему это важно

Инвесторы оценивают недвижимость через призму прибыли,
а банки — через призму риска.
И часто именно банковский взгляд показывает, насколько рынок здоров на самом деле.

Банки не читают рекламные буклеты застройщиков —
они анализируют ликвидность, залоговую стоимость, спрос и способность заемщика обслуживать долг.
Если кредитные стандарты ужесточаются — это ранний сигнал охлаждения рынка.
Если наоборот — значит, рынок в фазе уверенного роста.


2️⃣ Как кипрские банки оценивают залоги

В отличие от рыночной цены, банки используют понятие “forced sale value” — цену, по которой объект можно быстро продать при дефолте заемщика.
Эта сумма обычно на 15–25% ниже рыночной, но дисконт может доходить и до 50%.

📌 То есть, если банк готов профинансировать объект под 75–80% его залоговой стоимости,
он фактически уверен в ликвидности и устойчивом спросе на этот сегмент.

По данным Центробанка Кипра, в 2024–2025 гг. средний показатель LTV (loan-to-value) по новым ипотечным кредитам составил около 67%, а по инвестиционным объектам — около 60%.

Это умеренный уровень, который показывает:
рынок не перегрет, а банки кредитуют избирательно, но уверенно.


3️⃣ Активность кредитования и ставки

По данным Центробанка Кипра:
• Объём новых ипотечных кредитов в первой половине 2025 года вырос на +9,2% год к году,
• Средняя ставка по ипотеке — 4,2–4,5% (важно отметить, что по опыту наших клиентов во 2-3 кварталах этого года, ставка доходит до 2,8-2,95% - и это не единичные случаи),
• Для корпоративных клиентов — около 5,1%.

Несмотря на умеренно высокие ставки, банки отмечают рост спроса на кредиты под инвестиционные покупки — особенно в Лимасоле и Пафосе, где проекты класса upper mid & premium формируют основную часть залогового портфеля.

📍 Интересный факт: около 28% сделок с новостройками в 2025 году финансируются частично за счёт кредита, что для Кипра — высокий показатель. Это говорит о восстановлении доверия к долгосрочным активам.


4️⃣ Что видят банки — и что должен видеть инвестор

🔸 Если банк охотно кредитует застройщика — значит, объект имеет высокую ликвидность и юридическую прозрачность.
Это можно использовать как фильтр: если проект получил банковское финансирование, значит он прошёл due diligence на уровне рисковика.

🔸 Когда кредитные лимиты сокращаются или LTV падает — это предупреждение: рынок замедляется, и банки страхуют риски заранее. В такие периоды стоит быть осторожнее с проектами без предпродаж.

🔸 Если ставка по ипотеке стабилизируется, а объёмы кредитования растут — значит, банковская система верит в долгосрочный спрос, а значит, цикл роста ещё не завершён.


5️⃣ Как обычно - мой субъективный вывод 🙂

Банки — не просто кредиторы, а одни из самых чувствительных датчиков рынка.
Они видят тренды раньше, чем статистика или маркетинговые отчёты.

И если сегодня кипрские банки продолжают активно кредитовать строительство и покупку жилья,
значит, рынок всё ещё находится в зоне доверия и сбалансированного роста. Но, по инсайдерской информации, банки ожидают откат процентных ставок обратно в рост в 2026 году.
Рынок растет, будет точно ситуационный рост под вступление в Шенген, поэтому ставка 2,8% с возможностью фиксации на 10 лет - это действительно уникальное сочетание инвест факторов, которое уже может не повториться.

Хочешь понять, куда движется рынок — посмотри, что и на каких условиях банки готовы профинансировать. (Можно обратиться к профильным специалистам - например к вашему покорному слуге).

📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
• Central Bank of Cyprus: Monetary and Financial Statistics Report, Q2–2025
• CBC Residential Property Price Index, 2024–2025
• PwC Cyprus: Real Estate Market Snapshot, 2025
• Deloitte Cyprus: Property Lending Insights, 2024

---
В следующий раз поделюсь мыслями на очень интересную тему о том, как застройщики формируют цену: от земли до ключей.

Привет неравнодушный читатель 🙂
Двигаемся дальше в серии небанальных постов про недвижимость.

🧮 Как застройщики формируют цену: от земли до ключей


1️⃣ Почему важно понимать структуру цены

Любой объект недвижимости — это не просто бетон и вид на море.
Это сложная формула, где каждый элемент влияет на итоговую цифру в прайс-листе.

Понимая, из чего складывается себестоимость, инвестор может отличить действительно справедливую цену от «воздушной».
А значит — находить undervalued проекты ещё до того, как рынок их оценит.


2️⃣ Из чего складывается цена

У среднего кипрского девелопера структура выглядит примерно так:

🔹 Земля — 20–30% себестоимости проекта.
В Лимасоле земля дороже в 1,5–2 раза, чем в Пафосе, и именно это объясняет разницу в конечной цене квадратного метра.

🔹 Строительные материалы и работы — около 35–40%.
После роста цен на цемент и бетон в 2024–2025 гг. эта доля увеличилась примерно на 3–4 процентных пункта.

🔹 Проектирование, инженерия, разрешения — 5–7%.
Чем сложнее архитектура и выше требования к энергоэффективности, тем заметнее этот блок.

🔹 Маркетинг и продажи — 5–10%.
У крупных застройщиков как правило эти расходы частично перекладываются на агентов, но всегда включены в конечную цену.

🔹 Финансирование и административные издержки — 5–6%.

🔹 Чистая прибыль девелопера — обычно 20–25%,
но в премиум-сегменте маржа может быть ниже — 15–18%, при большей стоимости входа и более длинном цикле продаж.

📍Итог: проект, который продаётся с маржой 20%, считается на Кипре здоровым и устойчивым.
Если девелопер пытается удержать прибыль при снижении спроса — он будет повышать цены уже на ранней стадии.


3️⃣ Почему “дорого” не всегда плохо

Инвесторы часто видят цену 5,000 €/м² и считают это “перегревом”.
Но реальность такая: себестоимость у ряда проектов уже превышает 3,800–4,200 €/м² (включая землю, лицензии и энергоэффективные стандарты).

То есть, разница между себестоимостью и ценой — не спекуляция, а экономическая необходимость.

Если объект продаётся с низкой маржой (10–12%) — это скорее риск для застройщика, чем выгода для инвестора:
такой проект может “замереть” на стадии стройки при первом скачке цен на материалы.


4️⃣ Как инвестору читать ценники

🔹 Сравнивайте не “цены за метр”, а структуру стоимости.
Например, два объекта по 4,000 €/м² могут быть совершенно разными,
если один стоит на дорогой земле в центре Лимасола, а другой — в новом районе Пафоса с дешёвым участком, но дорогой отделкой.

🔹 Смотрите, есть ли банковское финансирование.
Если банк профинансировал проект — значит, проверил себестоимость и риск. Это косвенное подтверждение, что цена соответствует рыночным реалиям.

🔹 Обращайте внимание на цикл.
В начале продаж маржа минимальна — застройщик тестирует спрос.
Во второй и третьей фазе она растёт, особенно если темпы бронирования высокие.


5️⃣ Как обычно - мой субъективный вывод 🙂

Цена квадратного метра — это зеркало рынка, в котором отражается всё:
стоимость земли, инфляция, кредитные ставки, спрос, нормы энергоэффективности и даже геополитика.

👀 Понимающий инвестор не ищет “дёшево” — он ищет честную себестоимость с потенциалом роста.

Именно поэтому ключевое преимущество — не знать цену, а понимать её происхождение. Тогда даже премиум кажется разумным, если цифры под ним логичны.


📚 Источники (как всегда - для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):

* Cyprus Statistical Service (CYSTAT): Construction Cost Index, Aug 2025
* Deloitte Cyprus: Real Estate Review 2024–2025
* PwC Cyprus: Developers’ Margin Benchmark 2024
* Central Bank of Cyprus: Residential Property Price Index, 2025

---

В следующем посте обсудим “Как реагирует спрос: кто и зачем сейчас покупает на Кипре”

На следующей неделе проводим в Пафосе очень крутой семинар по ипотеке. Будет точно интересно, плюс вкусняшки 😎