Сравнение стран.pdf
49.5 KB
Недавно делал общий анализ по странам, популярным среди инвесторов в недвижимость. Делюсь здесь, надеюсь будет полезно для принятия инвестиционных решений!
Hugo Residences Brochure.pdf
10.4 MB
Редкий объект для инвестора в бюджете 2 млн евро - блок из 9-ти апартаментов для сдачи в аренду в пешей доступности к набережной (Молос) Лимасола.
Готовность - июнь 2026 г.
Цена - 2,070,000 евро.
Готовность - июнь 2026 г.
Цена - 2,070,000 евро.
По информации от наших юристов (и не только наших) сейчас в правительстве серьезно обсуждают закон об отмене сниженного НДС 5% для иностранных покупателей, кто покупает впервые и для себя.
С высокой долей вероятности, вскоре на все объекты может быть единый НДС 19% без каких-либо льгот.
Если вы все еще рассматриваете покупку, то рекомендую не затягивать, чтобы сохранить возможность купить со льготной ставкой.
https://evropakipr.com/nedvizhimost/partiya-akel-podgotovila-zakonoproekt-ob-otmene-lgotnoy-stavki-nds-v-razmere-5-pri
С высокой долей вероятности, вскоре на все объекты может быть единый НДС 19% без каких-либо льгот.
Если вы все еще рассматриваете покупку, то рекомендую не затягивать, чтобы сохранить возможность купить со льготной ставкой.
https://evropakipr.com/nedvizhimost/partiya-akel-podgotovila-zakonoproekt-ob-otmene-lgotnoy-stavki-nds-v-razmere-5-pri
👍1
Последние новости по вопросу вступления Кипра в Шенген
Оригинальный текст статьи здесь
Ниже привожу подробный перевод с английского.
—
Кипр готовится вступить в новую эру европейской интеграции, поскольку президент Никос Христодулидис подтверждает цель страны присоединиться к Шенгенской зоне к 2026 году.
Поскольку все технические требования должны быть выполнены к концу 2025 года, этот шаг обещает не только упрощение поездок для киприотов, но и стратегическую веху на пути страны в рамках ЕС.
☀️Президент устанавливает смелые сроки
На недавнем мероприятии в Никосии президент Никос Христодулидис сказал: «Мы войдем в Шенгенскую зону в 2026 году». Его заявление продемонстрировало четкую приверженность, подкрепленную продолжающейся технической работой и дипломатическими усилиями.
«Прилагаются огромные усилия... Мы завершим все необходимые технические вопросы», — сказал он.
Кипр стал частью Европейского союза (ЕС) в 2004 году, но в отличие от большинства стран ЕС он не присоединился к Шенгенской зоне. В результате киприоты (и в целом все резиденты Кипра - авт.) по-прежнему сталкиваются с пограничными проверками и проблемами с визами при поездках в другие страны ЕС.
☀️ Путешествия станут проще
Для большинства людей присоединение к Шенгенской зоне облегчит путешествия. Они не будут сталкиваться с проверкой паспортов между странами-членами, а вопросы виз будут менее хлопотными. Аэропорты также станут менее стрессовыми.
Это также приблизит Кипр к экономической системе и системе безопасности Европы.
Президент Христодулидис назвал это «развитием не только для Кипра, но и для Европейского союза». Его взгляд показывает более масштабную цель: повысить роль и влияние Кипра в ЕС.
☀️ Европейская поддержка набирает обороты
Присоединение к Шенгенской зоне требует времени. Кипру необходимо соблюдать строгие правила ЕС по пограничному контролю, системам данных и сотрудничеству полиции.
Однако страна, похоже, движется в правильном направлении. Европейская комиссия и Европейский парламент продемонстрировали поддержку.
ЕС выделил более 292 миллионов евро для Кипра в рамках своей программы на 2021–2027 годы. Это финансирование сосредоточено на пограничном контроле, миграции и работе полиции — всех ключевых аспектах вступления в Шенгенскую зону.
Президент Христодулидис недавно встретился с президентом Европейского парламента Робертой Метсолой. Он назвал встречу обнадеживающей и сказал, что Брюссель проявляет больше доверия к усилиям Кипра.
☀️ Правительство выполняет предвыборное обещание
План присоединения к Шенгену к 2026 году не нов. Христодулидис обещал это во время своей кампании, и теперь, когда у него есть полномочия для выполнения, он продвигается вперед.
«Это то, что я обязался сделать во время предвыборной кампании, и вы можете быть уверены, что мы это выполним», — сказал он.
Министр иностранных дел Константинос Комбос сказал, что эта цель является высшим национальным приоритетом. Он добавил, что Кипр добился «значительного прогресса» с тех пор, как нынешнее правительство пришло к власти два года назад.
☀️ Технические задачи, намеченные на финишную черту 2025 года
Теперь внимание сосредоточено на 2025 году. Президент установил четкий срок: завершить всю техническую работу к концу года. Это включает в себя обновление систем, изменение законов и соблюдение правил ЕС.
«Мы должны завершить свою часть», — сказал Христодулидис. «Я заверяю вас, что к концу 2025 года мы завершим все технические детали».
Эти шаги покажут, что Кипр может охранять внешние границы Шенгена и обмениваться данными о миграции и безопасности в режиме реального времени. Перед вступлением Кипр также должен пройти финальную проверку институтами ЕС.
// продолжение в следующем посте
Оригинальный текст статьи здесь
Ниже привожу подробный перевод с английского.
—
Кипр готовится вступить в новую эру европейской интеграции, поскольку президент Никос Христодулидис подтверждает цель страны присоединиться к Шенгенской зоне к 2026 году.
Поскольку все технические требования должны быть выполнены к концу 2025 года, этот шаг обещает не только упрощение поездок для киприотов, но и стратегическую веху на пути страны в рамках ЕС.
☀️Президент устанавливает смелые сроки
На недавнем мероприятии в Никосии президент Никос Христодулидис сказал: «Мы войдем в Шенгенскую зону в 2026 году». Его заявление продемонстрировало четкую приверженность, подкрепленную продолжающейся технической работой и дипломатическими усилиями.
«Прилагаются огромные усилия... Мы завершим все необходимые технические вопросы», — сказал он.
Кипр стал частью Европейского союза (ЕС) в 2004 году, но в отличие от большинства стран ЕС он не присоединился к Шенгенской зоне. В результате киприоты (и в целом все резиденты Кипра - авт.) по-прежнему сталкиваются с пограничными проверками и проблемами с визами при поездках в другие страны ЕС.
☀️ Путешествия станут проще
Для большинства людей присоединение к Шенгенской зоне облегчит путешествия. Они не будут сталкиваться с проверкой паспортов между странами-членами, а вопросы виз будут менее хлопотными. Аэропорты также станут менее стрессовыми.
Это также приблизит Кипр к экономической системе и системе безопасности Европы.
Президент Христодулидис назвал это «развитием не только для Кипра, но и для Европейского союза». Его взгляд показывает более масштабную цель: повысить роль и влияние Кипра в ЕС.
☀️ Европейская поддержка набирает обороты
Присоединение к Шенгенской зоне требует времени. Кипру необходимо соблюдать строгие правила ЕС по пограничному контролю, системам данных и сотрудничеству полиции.
Однако страна, похоже, движется в правильном направлении. Европейская комиссия и Европейский парламент продемонстрировали поддержку.
ЕС выделил более 292 миллионов евро для Кипра в рамках своей программы на 2021–2027 годы. Это финансирование сосредоточено на пограничном контроле, миграции и работе полиции — всех ключевых аспектах вступления в Шенгенскую зону.
Президент Христодулидис недавно встретился с президентом Европейского парламента Робертой Метсолой. Он назвал встречу обнадеживающей и сказал, что Брюссель проявляет больше доверия к усилиям Кипра.
☀️ Правительство выполняет предвыборное обещание
План присоединения к Шенгену к 2026 году не нов. Христодулидис обещал это во время своей кампании, и теперь, когда у него есть полномочия для выполнения, он продвигается вперед.
«Это то, что я обязался сделать во время предвыборной кампании, и вы можете быть уверены, что мы это выполним», — сказал он.
Министр иностранных дел Константинос Комбос сказал, что эта цель является высшим национальным приоритетом. Он добавил, что Кипр добился «значительного прогресса» с тех пор, как нынешнее правительство пришло к власти два года назад.
☀️ Технические задачи, намеченные на финишную черту 2025 года
Теперь внимание сосредоточено на 2025 году. Президент установил четкий срок: завершить всю техническую работу к концу года. Это включает в себя обновление систем, изменение законов и соблюдение правил ЕС.
«Мы должны завершить свою часть», — сказал Христодулидис. «Я заверяю вас, что к концу 2025 года мы завершим все технические детали».
Эти шаги покажут, что Кипр может охранять внешние границы Шенгена и обмениваться данными о миграции и безопасности в режиме реального времени. Перед вступлением Кипр также должен пройти финальную проверку институтами ЕС.
// продолжение в следующем посте
// продолжение статьи, начало в предыдущем посте
☀️ Что для Кипра будет означать вступление в Шенгенскую зону
Вступление в Шенгенскую зону не только облегчит путешествия, но и может стимулировать экономику.
Туризм, основная часть дохода Кипра, вероятно, будет расти. Путешественники из Шенгенской зоны смогут посещать Кипр без дополнительных пограничных проверок, что сделает остров лучшей остановкой во время многострановых европейских поездок.
Вступление в Шенгенскую зону также показывает, что Кипр является полноправной частью ЕС, не только на словах, но и на деле. Это усиливает роль страны в региональной безопасности, правоохранительных органах и политическом сотрудничестве.
Время совпадает с запуском Европейской системы информации и авторизации путешествий (ETIAS), новой системы, которая потребует от путешественников из стран, не входящих в ЕС, получать разрешение на поездку. Присоединяясь к Шенгенской зоне, Кипр присоединяется к этим изменениям и становится пунктом въезда в ЕС.
☀️ Стратегическая перестройка динамики границ ЕС
Стремление Кипра присоединиться к Шенгенской зоне демонстрирует его более твердую приверженность иммиграционным правилам ЕС и их соблюдению. ЕС уже выделил более 292 миллионов евро на модернизацию пограничных и миграционных систем Кипра. Эта поддержка помогает стране соответствовать общей сети безопасности ЕС.
Эти усилия улучшают управление границами ЕС и подчеркивают роль Кипра как ключевого пункта въезда. Они также могут повлиять на то, как ЕС принимает новых членов и управляет миграцией с юга.
☀️ Будущее без границ манит
Поскольку Кипр быстро движется к присоединению к Шенгенской зоне к 2026 году, его твердая приверженность демонстрирует больше, чем стремление к более легким путешествиям — это знаменует собой более глубокий шаг к европейской интеграции.
С учетом ключевых технических работ, которые должны быть завершены к концу 2025 года, и надежной поддержки со стороны ЕС цель более плавных соединений становится достижимой.
Для Кипра и ЕС это больше, чем технический шаг; он отражает единство, сотрудничество и прогресс.
☀️ Что для Кипра будет означать вступление в Шенгенскую зону
Вступление в Шенгенскую зону не только облегчит путешествия, но и может стимулировать экономику.
Туризм, основная часть дохода Кипра, вероятно, будет расти. Путешественники из Шенгенской зоны смогут посещать Кипр без дополнительных пограничных проверок, что сделает остров лучшей остановкой во время многострановых европейских поездок.
Вступление в Шенгенскую зону также показывает, что Кипр является полноправной частью ЕС, не только на словах, но и на деле. Это усиливает роль страны в региональной безопасности, правоохранительных органах и политическом сотрудничестве.
Время совпадает с запуском Европейской системы информации и авторизации путешествий (ETIAS), новой системы, которая потребует от путешественников из стран, не входящих в ЕС, получать разрешение на поездку. Присоединяясь к Шенгенской зоне, Кипр присоединяется к этим изменениям и становится пунктом въезда в ЕС.
☀️ Стратегическая перестройка динамики границ ЕС
Стремление Кипра присоединиться к Шенгенской зоне демонстрирует его более твердую приверженность иммиграционным правилам ЕС и их соблюдению. ЕС уже выделил более 292 миллионов евро на модернизацию пограничных и миграционных систем Кипра. Эта поддержка помогает стране соответствовать общей сети безопасности ЕС.
Эти усилия улучшают управление границами ЕС и подчеркивают роль Кипра как ключевого пункта въезда. Они также могут повлиять на то, как ЕС принимает новых членов и управляет миграцией с юга.
☀️ Будущее без границ манит
Поскольку Кипр быстро движется к присоединению к Шенгенской зоне к 2026 году, его твердая приверженность демонстрирует больше, чем стремление к более легким путешествиям — это знаменует собой более глубокий шаг к европейской интеграции.
С учетом ключевых технических работ, которые должны быть завершены к концу 2025 года, и надежной поддержки со стороны ЕС цель более плавных соединений становится достижимой.
Для Кипра и ЕС это больше, чем технический шаг; он отражает единство, сотрудничество и прогресс.
Квартира по ценам ниже рынка в топовой локации Лимасола в 190 метрах от пляжа.
Передача ключей уже в январе 2026 г.
2️⃣ спальни,
Внутренняя площадь + крытая веранда - 108 м2;
Цена = 565.000 € (или 5230 за м2) + НДС
3️⃣ спальни,
Внутренняя площадь + крытая веранда - 145 м2
Цена = 693.000 € (или 4780 за м2) + НДС
В стоимость включено:
- парковочное место
- кладовая
- скрытые потолочные кондиционеры в гостиной и настенные в спальнях
- водяные теплые полы во всех комнатах
- встроенная кухонная мебель и гардеробные шкафы
Не упустите возможность воспользоваться редким предложением 🙂
Передача ключей уже в январе 2026 г.
2️⃣ спальни,
Внутренняя площадь + крытая веранда - 108 м2;
Цена = 565.000 € (или 5230 за м2) + НДС
3️⃣ спальни,
Внутренняя площадь + крытая веранда - 145 м2
Цена = 693.000 € (или 4780 за м2) + НДС
В стоимость включено:
- парковочное место
- кладовая
- скрытые потолочные кондиционеры в гостиной и настенные в спальнях
- водяные теплые полы во всех комнатах
- встроенная кухонная мебель и гардеробные шкафы
Не упустите возможность воспользоваться редким предложением 🙂
Долго ничего не писал. Не было времени вдохновения, как грицца 🫠
Сегодня хочу поговорить про интересную тему - «вторичные» города и сегмент BTR (build-to-rent). Или как правильно выбрать микро-локацию при инвестициях в недвижимость, опираясь на риск-профиль и предпочтения конкретного инвестора.
1️⃣ Вторичные города (regional / secondary cities)
Что это:
Не столицы и не премиум-центры (например: Варшава вместо Лондона, Пафос вместо Лимассола, Валенсия вместо Барселоны, и так далее).
Почему привлекательны:
🔸Более высокая валовая доходность — цены на покупку ниже, а аренда всё ещё относительно высокая → yield часто на 1%–3% выше, чем в столицах/центрах.
🔸 Меньше конкуренция со стороны институциональных инвесторов — фонды, REIT’ы редко заходят в небольшие города.
🔸 Рост населения и спроса — миграция из дорогих центров в доступные города (тенденция 2020–2024).
🔸 Долгосрочная занятость арендаторов — арендаторы в таких городах чаще снимают жильё "для жизни", а не "на время", что снижает текучку.
Минусы:
🚫 Менее ликвидный рынок при перепродаже.
🚫 Рост цен на недвижимость как правило медленнее, чем в столицах и мировых центрах.
2️⃣ Сегмент BTR (Build-to-Rent)
Что это:
Комплексы, изначально строящиеся под аренду (не под продажу), с единым управлением и сервисами (пример: жилые комплексы с управляющей компанией, сдающие жильё “под ключ”).
Почему это выгодно для пассивного инвестора:
🔹 Профессиональное управление — за вас решают все вопросы (поиск арендатора, ремонт, коммунальные платежи, жалобы и т.д.).
🔹 Снижение операционных расходов и простоя — за счёт масштаба, управляющая компания держит высокий уровень заполняемости.
🔹 Привлечение долгосрочных арендаторов — семьи, специалисты, которые ценят стабильность и сервис.
🔹Предсказуемость дохода — денежный потоки более предсказуемый и стабильный: нет скачков, как в Airbnb.
Минусы:
🚫 Доходность чуть ниже, чем у “индивидуальных” объектов (вы платите за сервис).
🚫 Обычно высокий порог входа — в крупные проекты и/или через инвестиционные пакеты.
📝 Выводы 📝
➡️ Таким образом, вторичные города + долгосрочная аренда / BTR-комплексы = меньше риска, меньше хлопот, прогнозируемый кэш-флоу, что и делает их оптимальными для “пенсионного” или “пассивного” портфеля недвижимости.
➡️ По городам картина такая:
Пафос сейчас даёт наиболее привлекательное сочетание доходности и устойчивого спроса, особенно в долгосрочной аренде.
Лимассол подходит больше как престижная локация, но реальная доходность ниже из-за высокой цены входа. При этом лучшая ликвидность.
Никосия — стабильный рынок с умеренной доходностью.
---
На двух скриншотах ниже обозначил отличия между краткосрочной и долгосрочной арендой, а также свою оценку средней доходности по Лимасолу, Пафосу и Никосии.
❗️Оговорка:
Обязательно консультируйтесь со специалистом 🙂
Уровень доходности для сравнения указан средний. Конечно, есть проекты с доходностью как выше, так и ниже этого уровня. Всё зависит от выбранного проекта и вашей стратегии. Рынок недвижимости очень локален, и ваш доход в каждом конкретном случае будет зависеть от целого ряда факторов.
Сегодня хочу поговорить про интересную тему - «вторичные» города и сегмент BTR (build-to-rent). Или как правильно выбрать микро-локацию при инвестициях в недвижимость, опираясь на риск-профиль и предпочтения конкретного инвестора.
1️⃣ Вторичные города (regional / secondary cities)
Что это:
Не столицы и не премиум-центры (например: Варшава вместо Лондона, Пафос вместо Лимассола, Валенсия вместо Барселоны, и так далее).
Почему привлекательны:
🔸Более высокая валовая доходность — цены на покупку ниже, а аренда всё ещё относительно высокая → yield часто на 1%–3% выше, чем в столицах/центрах.
🔸 Меньше конкуренция со стороны институциональных инвесторов — фонды, REIT’ы редко заходят в небольшие города.
🔸 Рост населения и спроса — миграция из дорогих центров в доступные города (тенденция 2020–2024).
🔸 Долгосрочная занятость арендаторов — арендаторы в таких городах чаще снимают жильё "для жизни", а не "на время", что снижает текучку.
Минусы:
🚫 Менее ликвидный рынок при перепродаже.
🚫 Рост цен на недвижимость как правило медленнее, чем в столицах и мировых центрах.
2️⃣ Сегмент BTR (Build-to-Rent)
Что это:
Комплексы, изначально строящиеся под аренду (не под продажу), с единым управлением и сервисами (пример: жилые комплексы с управляющей компанией, сдающие жильё “под ключ”).
Почему это выгодно для пассивного инвестора:
🔹 Профессиональное управление — за вас решают все вопросы (поиск арендатора, ремонт, коммунальные платежи, жалобы и т.д.).
🔹 Снижение операционных расходов и простоя — за счёт масштаба, управляющая компания держит высокий уровень заполняемости.
🔹 Привлечение долгосрочных арендаторов — семьи, специалисты, которые ценят стабильность и сервис.
🔹Предсказуемость дохода — денежный потоки более предсказуемый и стабильный: нет скачков, как в Airbnb.
Минусы:
🚫 Доходность чуть ниже, чем у “индивидуальных” объектов (вы платите за сервис).
🚫 Обычно высокий порог входа — в крупные проекты и/или через инвестиционные пакеты.
📝 Выводы 📝
➡️ Таким образом, вторичные города + долгосрочная аренда / BTR-комплексы = меньше риска, меньше хлопот, прогнозируемый кэш-флоу, что и делает их оптимальными для “пенсионного” или “пассивного” портфеля недвижимости.
➡️ По городам картина такая:
Пафос сейчас даёт наиболее привлекательное сочетание доходности и устойчивого спроса, особенно в долгосрочной аренде.
Лимассол подходит больше как престижная локация, но реальная доходность ниже из-за высокой цены входа. При этом лучшая ликвидность.
Никосия — стабильный рынок с умеренной доходностью.
---
На двух скриншотах ниже обозначил отличия между краткосрочной и долгосрочной арендой, а также свою оценку средней доходности по Лимасолу, Пафосу и Никосии.
❗️Оговорка:
Обязательно консультируйтесь со специалистом 🙂
Уровень доходности для сравнения указан средний. Конечно, есть проекты с доходностью как выше, так и ниже этого уровня. Всё зависит от выбранного проекта и вашей стратегии. Рынок недвижимости очень локален, и ваш доход в каждом конкретном случае будет зависеть от целого ряда факторов.
❤2
Продолжаем тему небанальных постов и аналитики рынка здорового человека 😅
---
Сегодня хотел бы раскрыть следующую тему:
«Как цены на стройматериалы и землю предсказывают рост недвижимости на Кипре. Или скрытые сигналы рынка»
1️⃣ Почему это важно
Рынок недвижимости редко меняется внезапно.
Но есть показатели, которые двигаются раньше всех остальных — цены на строительные материалы и землю под застройку.
По ним можно понять, где рынок окажется, условно, через полгода.
Когда цемент и бетон дорожают — через несколько месяцев растут цены на новые проекты.
А когда дорожает земля — застройщики уже “включили” будущий рост в себестоимость.
2️⃣ Индекс цен на строительные материалы
По данным Cyprus Statistical Service (CYSTAT):
👉 За 12 месяцев до августа 2025 года индекс в общем вырос на 3,1%,
👉 Цемент и бетон: +5,8%,
👉 Электрооборудование и изоляционные материалы: +6,4%,
👉 Сталь — стабилизировалась после падения 2023 года.
📌 Вывод: себестоимость строительства остаётся высокой.
Застройщики работают уже с “новой нормой” цен, и возврата к уровням 2021–2022 годов не будет.
Для инвестора это означает:
— готовые объекты с фиксированной себестоимостью становятся “тихой гаванью” против инфляции (но тут нужно постараться, чтобы найти такой объект - обычно непроданными на момент готовности остаются самые неликвидные юниты);
— а ранние стадии стройки несут риск удорожания в процессе реализации (если вы рассматриваете форматы joint venture), поэтому на «котловане» лучше покупать квадратные метры по фиксированной цене.
3️⃣ Что происходит с ценами на землю
По данным Cyprus Residential Property Index от Центробанка Кипра (за 2024):
🔹 Лимасол: +8,6% год к году,
🔹 Пафос: +6,2%,
🔹 Ларнака: +4,9%.
Рост стоимости земли всегда идёт впереди роста цен на готовые объекты.
Это сигнал того, что девелоперы уже формируют “новую волну” проектов, и рынок движется к следующему циклу роста.
4️⃣ Как читать эти сигналы
Если хотите понимать рынок наперёд — смотрите не на количество сделок, а на поведение базовых индикаторов.
🔸 Растут цены на стройматериалы — ждите роста цен на новостройки через 6–12 месяцев.
Лучшее решение: покупать готовые объекты или объекты в процессе активной стройки, пока себестоимость ещё “вчерашняя”.
🔸 Дорожает земля — застройщики готовятся к новому витку рынка.
В такие периоды логично заходить в проекты на ранней стадии, особенно в регионах, где рост земли выше среднего.
🔸 Снижается активность закупок — возможна временная пауза или стабилизация цен на 1–2 квартала.
В этот момент можно спокойно выбирать без давления рынка.
5️⃣ Мой субъективный вывод
На Кипре в 2025 году рынок находится в фазе умеренного роста.
Но тот, кто умеет читать “инженерные индексы”, получает преимущество в полгода перед большинством.
Умный инвестор следит не за заголовками, а за сметами.
Потому что рынок растёт сначала в карьерах, потом — на стройках, и только потом — в ценах на квартиры.
📚 Источники (для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Cyprus Statistical Service (CYSTAT): Building Materials Price Index, Aug 2025
* Central Bank of Cyprus: Residential Property Price Index, 2024–2025
* Deloitte Cyprus: Real Estate Review 2024
* PwC Cyprus: Real Estate Market Snapshot, Q1–2025
---
В следующем посте поговорим о том, как банки видят недвижимость. Или взгляд со стороны кредитора.
---
Сегодня хотел бы раскрыть следующую тему:
«Как цены на стройматериалы и землю предсказывают рост недвижимости на Кипре. Или скрытые сигналы рынка»
1️⃣ Почему это важно
Рынок недвижимости редко меняется внезапно.
Но есть показатели, которые двигаются раньше всех остальных — цены на строительные материалы и землю под застройку.
По ним можно понять, где рынок окажется, условно, через полгода.
Когда цемент и бетон дорожают — через несколько месяцев растут цены на новые проекты.
А когда дорожает земля — застройщики уже “включили” будущий рост в себестоимость.
2️⃣ Индекс цен на строительные материалы
По данным Cyprus Statistical Service (CYSTAT):
👉 За 12 месяцев до августа 2025 года индекс в общем вырос на 3,1%,
👉 Цемент и бетон: +5,8%,
👉 Электрооборудование и изоляционные материалы: +6,4%,
👉 Сталь — стабилизировалась после падения 2023 года.
📌 Вывод: себестоимость строительства остаётся высокой.
Застройщики работают уже с “новой нормой” цен, и возврата к уровням 2021–2022 годов не будет.
Для инвестора это означает:
— готовые объекты с фиксированной себестоимостью становятся “тихой гаванью” против инфляции (но тут нужно постараться, чтобы найти такой объект - обычно непроданными на момент готовности остаются самые неликвидные юниты);
— а ранние стадии стройки несут риск удорожания в процессе реализации (если вы рассматриваете форматы joint venture), поэтому на «котловане» лучше покупать квадратные метры по фиксированной цене.
3️⃣ Что происходит с ценами на землю
По данным Cyprus Residential Property Index от Центробанка Кипра (за 2024):
🔹 Лимасол: +8,6% год к году,
🔹 Пафос: +6,2%,
🔹 Ларнака: +4,9%.
Рост стоимости земли всегда идёт впереди роста цен на готовые объекты.
Это сигнал того, что девелоперы уже формируют “новую волну” проектов, и рынок движется к следующему циклу роста.
4️⃣ Как читать эти сигналы
Если хотите понимать рынок наперёд — смотрите не на количество сделок, а на поведение базовых индикаторов.
🔸 Растут цены на стройматериалы — ждите роста цен на новостройки через 6–12 месяцев.
Лучшее решение: покупать готовые объекты или объекты в процессе активной стройки, пока себестоимость ещё “вчерашняя”.
🔸 Дорожает земля — застройщики готовятся к новому витку рынка.
В такие периоды логично заходить в проекты на ранней стадии, особенно в регионах, где рост земли выше среднего.
🔸 Снижается активность закупок — возможна временная пауза или стабилизация цен на 1–2 квартала.
В этот момент можно спокойно выбирать без давления рынка.
5️⃣ Мой субъективный вывод
На Кипре в 2025 году рынок находится в фазе умеренного роста.
Но тот, кто умеет читать “инженерные индексы”, получает преимущество в полгода перед большинством.
Умный инвестор следит не за заголовками, а за сметами.
Потому что рынок растёт сначала в карьерах, потом — на стройках, и только потом — в ценах на квартиры.
📚 Источники (для тех, кому интересно изучить детали, хотя я за вас это уже сделал🙂):
* Cyprus Statistical Service (CYSTAT): Building Materials Price Index, Aug 2025
* Central Bank of Cyprus: Residential Property Price Index, 2024–2025
* Deloitte Cyprus: Real Estate Review 2024
* PwC Cyprus: Real Estate Market Snapshot, Q1–2025
---
В следующем посте поговорим о том, как банки видят недвижимость. Или взгляд со стороны кредитора.